DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El Problema de la Informalidad.- Es muy conocido, por desgracia, la informalidad

existente en nuestra realidad jurídica en general (compraventas de inmuebles sin
sustento documentario, sucesiones indivisas, propiedades horizontales no declaradas
o no constituídas, personas que no tienen cultura de testar, etc.), pero entrando a
detalle a lo que la propiedad horizontal se refiere podríamos afirmar que, solo en Lima
Metropolita, existe un sin número de edificaciones (edificios, quintas, mercados, etc.)
que no cuentan siquiera con una licencia de construcción ya sea por el desinterés de
los propietarios, o simplemente la falta de conocimientos acerca de cómo se debe,
primero, adquirir un bien inmueble, para luego edificar sobre él siguiendo las normas
de carácter técnico (reglamento general de edificaciones) y jurídico (Ley 27157 y su
reglamento).
El comprar un bien inmueble es un asunto que la ciudadanía debe tomar muy en serio
para evitar problemas posteriores, pues si bien es cierto que existe en nuestro
ordenamiento jurídico la libertad de contratación y la libertad para contratar o libertad
contractual y además de ello siendo nuestro sistema registral uno declarativo de
derecho mas no constitutivo también lo es la inscripción registral por ejemplo, es un
mecanismo legal para oponer derechos preferentes frente a terceros (caso de
tercerías, mejor derecho de propiedad, etc.) y hablando propiamente de la adquisición
de un inmueble como acto jurídico, como un mecanismo para probar que existió una
voluntad (manifestación de la voluntad) de las partes para celebrar dicho acto jurídico
(acto ad probationem). Esta misma informalidad descrita se ve también reflejada en lo
que a la propiedad horizontal se refiere, pues es muy común encontrar edificaciones
(edificios) en vías de regularización cuyas construcciones invaden parte del retiro
municipal o áreas públicas, que luego serán saneadas solo de forma documentaria,
sin la existencia de una supervisión por parte de alguna entidad estatal (ya sea
SUNARP, catastro de la Municipalidad donde pertenece la edificación), incluso
existiendo dentro de estos predios matices “construcciones independientes” (que más
adelante se denominara unidades inmobiliarias independizadas) que no cumplen con
los parámetros técnicos exigidos por el Reglamento General de Edificaciones. Y por
supuesto ni que decir acerca de los peligros que estas edificaciones suponen en caso
de que ocurra algún siniestro o desastre natural, pues al haber sido construidas de
forma empírica sin una adecuada supervisión profesional, no tendrán la resistencia
adecuada o mínima que permita una evacuación.

Obligatoriedad de la Inscripción de la Junta de Propietarios.- Para la constitución

de la propiedad horizontal la inscripción de la primera junta de propietarios es
obligatoria, ya que ésta viene ligada a la conformación del reglamento interno, pues no
se puede constituir propiedad horizontal si no se cuenta con el reglamento interno (art.
39 de la Ley). Sin embargo esta misma exigencia no es aplicable a las posteriores
juntas de Propietarios puesto que incluso son reemplazadas por personas jurídicas
distintas. Un claro ejemplo lo podemos encontrar en los mercados, donde el
propietario constructor inscribe la independización de dicha construcción, impone un
reglamento interno y establece una junta de propietarios, pero posteriormente, cuando
ya termina de transferir las unidades inmobiliarias independizadas y ya no se
encuentra ligado a ésta, los copropietarios imponen sus propias reglas (ya sea por
intereses particulares, o porque no entienden el funcionamiento de una junta de
propietarios) y constituyen una persona jurídica (una asociación por ejemplo) y ésta se
encarga de la administración y demás prerrogativas propias de la junta de
propietarios. Si bien es cierto no existe una prohibición normativa al respecto también
lo es que este tipo de conductas suponen una contrariedad, pues en un momento
determinado algunos copropietarios querrán ejercer la administración bajo la figura
natural de la junta de propietarios, y existirán otros que optaran por la administración
de la persona jurídica, lo que a la larga acarreara problemas de índole judicial, como
es común ver en la realidad. Por esa razón propondría que la Ley 27157 y su
Reglamento exijan la obligatoriedad tanto de la inscripción como del uso de la junta de
propietarios.
Supervisión y/o Verificación Posterior de la Construcción Declarada.- La ley
27157 ofrece la facilidad de poder regularizar con posterioridad las construcciones
horizontales realizadas de manera informal, y esto implica necesariamente la
inscripción previa de una declaratoria de fábrica. La declaratoria de fábrica no es otra
cosa que declarar la construcción existente antes de constituir la propiedad horizontal,
es decir declarar la cantidad de pisos, las divisiones, el material con el cual se
construyó, una valorización de la construcción las medidas de la edificación, etc. Pero
que ocurre cuando estas edificaciones, por el mismo hecho de ser informales no
cumplen con las normas ni técnicas ni jurídicas establecidas, como por ejemplo que la
existencia de aleros que invaden el retiro municipal, o que la fachada invada parte de
la vía pública o así también que una de las construcciones interiores no cumpla con
las medidas mínimas establecidas (según el Reglamento Nacional de Edificaciones)
para ser considerado departamento o mini departamento. Debido a que esta
regularización se realiza documentariamente resulta sencillo manipular las medidas,
los datos, etc. para lograr la inscripción registral y así formalizar la edificación, pero
por parte de la autoridad a cargo, llámese Registros Públicos o las áreas de catastro
de las Municipalidades, no existe una verificación posterior y comprobar la veracidad
de la información proporcionada tanto a los registros Públicos como a la
Municipalidad, más aun si tenemos en cuenta que la Ley 27444, Ley General del
procedimiento administrativo, consagra el principio de Principio de privilegio de
controles posteriores en su Art. IV. Numeral 1.16.