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NUEVO PROCESO DE RESTITUCIÓN INMEDIATA DE

INMUEBLES ARRENDADOS PRETENDE ACABAR CON


AQUELLOS INQUILINOS MOROSOS QUE, PESE A NO PAGAR
LAS RENTAS, SE QUEDAN MESES O AÑOS EN POSESIÓN DE
UN PREDIO QUE NO ES DE SU PROPIEDAD. EN ESTE INFORME,
TODO LO QUE UD. DEBE SABER SOBRE ESTE PROCESO.

Se hizo esperar, pero la Ley contra los inquilinos morosos ya es


una realidad. En efecto, además de crear el Registro de
Deudores Judiciales Morosos, la Ley N° 30201 también pone en
vigencia la muy publicitada “cláusula de allanamiento a futuro
del arrendatario”, la cual posibilitaría la restitución inmediata
de los predios arrendados a sus propietarios.

En pocas palabras, la norma –publicada el miércoles 28 de


mayo en el diario oficial–, implementa una nueva modalidad de
desalojo exprés (la anterior la comentamos aquí), esta vez
modificando el artículo 594 del Código Procesal Civil.

Pero en qué consiste esto y cómo deberá operar judicialmente


el lanzamiento de aquellos inquilinos renuentes a desocupar el
inmueble pese a no pagar la renta. Acá un breve repaso de
este proceso:

1. ¿QUÉ ES LA “CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO DEL


ARRENDATARIO”?
Es un acuerdo expreso que podrá adicionarse a los contratos
de arrendamiento de inmuebles. No es aplicable, por cierto, a
los bienes muebles (vehículos, computadoras, etc.).

Mediante dicha cláusula, el arrendatario se compromete a


desocupar inmediatamente el predio (casa, departamento,
oficina, etc.), previo requerimiento judicial, si es que se
presenta alguna de estas dos causales: conclusión del contrato
o resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas
convenidas.

2. ¿EXISTE ALGUNA FORMALIDAD QUE DEBERÁ REUNIR LA


“CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO DEL ARRENDATARIO”?
Sí, existen algunas formalidades. Primero, debe tratarse de una
cláusula incluida en un contrato redactado por escrito. No
procederá, por lo tanto, en contratos verbales.

Y, en segundo lugar, el contrato de arrendamiento debe contar


con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz (en
aquellos lugares donde no haya notario).

3. UN EJEMPLO DE CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO


No existe una cláusula tipo o única. Pero acá un ejemplo:

CLÁUSULA X.- Las partes declaran que EL


ARRENDATARIO se somete a la cláusula de
allanamiento a futuro, prevista en el artículo 594 del
Código Procesal Civil.

En consecuencia, en caso de incurrir en más de dos


meses y medio de incumplimiento en el pago de la
renta convenida o de haberse concluido el plazo del
contrato, EL ARRENDATARIO deberá desocupar y
restituir inmediatamente el bien a EL ARRENDADOR,
conforme a los términos del mencionado artículo.

En ese sentido, EL ARRENDATARIO se compromete a


contradecir dicha demanda solo si ha pagado las
rentas convenidas o el contrato aún sigue vigente.

Adicionalmente sería recomendable que se incluyan en el


contrato cláusulas de mora automática y de vencimiento
automático del contrato.
4. ¿EN QUÉ CASOS SE PODRÁ SOLICITAR LA RESTITUCIÓN
INMEDIATA DEL INMUEBLE?
Esta cláusula de allanamiento permitirá la restitución del
inmueble solo cuando se presenten dos situaciones: i) haya
concluido el contrato de arrendamiento o, ii) cuando este haya
sido resuelto por falta de pago. Esto último, siempre que se
deba más de dos meses y medio de renta (art. 1697 del Código
Civil).

5. ¿SOLO PODRÁ ORDENARSE LA RESTITUCIÓN INMEDIATA A


TRAVÉS DE UN PROCESO JUDICIAL?
En principio, sí. La norma establece que es competente para
conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos
con cláusulas de allanamiento, el juez del lugar donde se
encuentra el bien materia del contrato. Este es el juez de paz
letrado de dicha jurisdicción.

No obstante, nada impide que esta pretensión sea resuelta


mediante un arbitraje. Para ello debió incluirse en dicha
cláusula o en otra parte del contrato de arrendamiento que
esta controversia deba ser resuelta en sede arbitral.

Además, no debe olvidarse que este proceso de restitución


inmediata, como la mayoría de procesos judiciales, requiere
conciliación extrajudicial previa. Esto podría hacer que el
pedido de lanzamiento se retrace dos o tres semanas.

6. UN PROCEDIMIENTO JUDICIAL APARENTEMENTE


EXPEDITIVO
El arrendador deberá presentar la demanda ante el juez de
paz letrado competente. Una vez recibida y admitida a trámite,
el juez deberá notificarla al arrendatario.
El arrendatario solo podrá oponerse a la restitución del
inmueble si logra acreditar dos cosas: que el contrato de
arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler
adeudado. Para ello solo cuenta con 6 días de plazo desde que
le es notificada la demanda.

Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario logre


acreditar que el contrato sigue vigente o que pagó la renta, el
juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles, de
conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.

Acá un tema relevante: dicho artículo señala que consentida o


ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el
lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el
predio, aunque no hayan participado en el proceso o no
aparezcan en el acta de notificación.

Esto es, para que proceda el lanzamiento, no basta con la


resolución que expida el juez de paz letrado, sino que esta
decisión debe haber quedado confirmada por el superior
jerárquico (juez especializado) si es que es apelada por el
arrendatario, o que este no la haya impugnado. Un dato más
que nos hace ver que la restitución no es tan exprés como uno
podría desear.

7. ¿Y QUÉ PASA CON LAS RENTAS IMPAGAS?


La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina su
inscripción en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.
Dicha inscripción tendrá vigencia hasta la extinción de la
obligación.

Pero, además, el arrendador tiene el derecho de requerir el


pago de dichos adeudos en un proceso único de ejecución.
Para ello, debe acreditar instrumentalmente la relación
contractual (art. 688, inc. 9 del Código Procesal Civil).
BONUS: 45 DÍAS HÁBILES PARA QUE LA NORMA ENTRE EN
VIGENCIA
La Ley N° 30201 entrará en vigencia a los 45 días hábiles de su
publicación. Asimismo, el Poder Ejecutivo deberá
reglamentarla dentro de los 30 días hábiles de su entrada en
vigencia