Tema 1

CONCEPTO DE VENTA

De la Naturaleza de la Venta. Definición. Caracteres. Análisis de Art.1474 C.C Efectos y Modalidades de la Venta.
Formación de la Venta. Incapacidades Específicas. De las Personas que no pueden comprar o vender. Ventas prohibidas.
De las cosas que no pueden ser vendidas.

CONCEPTO DE VENTA
Es aquel contrato mediante el cual una persona llamada vendedor, transfiere a otra llamada comprador la
propiedad de una cosa, para la cual el comprador debe pagar el precio.
Art. 1.474 C.C: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa
y el comprador a pagar el precio.

CARACTERES DEL CONTRATO DE VENTA

Como todo contrato la venta tiene una serie de características que la diferencian de otros contratos, así como
otras que les son comunes a éstos:
1. El contrato de venta es consensual: esto es que deriva de la manifestación de voluntad libre de las partes
que hacen el negocio jurídico, el dominio se transfiere con el sólo consentimiento de las partes. Por tanto,
deben considerarse las causas de anulabilidad contempladas en lo que respecta al consentimiento, a saber:
a. Dolo,
b. Error i.De Hecho
ii.De Derecho
c. Violencia

Estos tres elementos vician el consentimiento haciendo que el contrato de venta sea anulable.
De igual manera, como en todo contrato, el objeto es elemento esencial al igual que el consentimiento y la
causa, por tanto, para que la venta sea válida, éste debe ser:

a. Posible
b. Lícito
c. Determinado o determinable

1. CARACTERES ESENCIALES.

LA TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE UNA COSA O DERECHO:

No puede haber contrato de venta sin la transferencia del derecho de propiedad; sin embargo la transferencia
puede ocurrir en un tiempo posterior, como por ejemplo: “La venta con reserva de dominio”.

EL PAGO DEL PRECIO:

Viene a ser el objeto y la finalidad que persigue el vendedor al contratar y debe ser necesariamente en dinero;
Quien vende una cosa tiene por finalidad que se le pague un precio, sin embargo puede variar la forma de pago
ya que el comprador podría pagar en especie de común acuerdo con el vendedor. Es la expresión en dinero del
valor de la mercancía. El precio debe ser: Serio, Determinado o Determinable, No Debe ser Vil ni Irrisorio:.
2. CARACTERES GENERALES O COMUNES DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA.
Es un contrato bilateral ya que ambas partes se obligan recíprocamente.
Es un contrato oneroso, porque cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente.
Es un contrato es de ejecución variable, la transferencia del derecho de propiedad sobre la cosa vendida debe
realizarse de manera inmediata o como resultado de un tracito sucesivo.
Es un contrato consensual ya que se perfecciona con el simple consentimiento de las partes, lo que no excluye
que la ley en ciertos casos requiere del cumplimiento de algunas formalidades para darle al contrato oponibilidad
ante los terceros.

6. La venta se perfecciona:
a. En el caso de bienes muebles: con la entrega de la cosa, en este caso la posesión equivale a título.
b. En el caso de bienes inmuebles: con la tradición legal, esto en virtud del principio de publicidad registral que
se lleva a cabo mediante la protocolización del documento en que se adquiere la propiedad del bien inmueble,
el cual surte efectos erga omnes (oponible a terceros).
(Ver Arts. 1.133, 1.134, 1.141 y 1.142, 1.146, 1.147 al 1.156 C.C.V.)

EFECTOS DE LA VENTA
1. VENTA CON EFECTOS REALES: La transmisión de la propiedad se realiza de inmediato con la
simple emisión del consentimiento, y el efecto que tiene este contrato es el de hacer nacer en el comprador un
derecho real que no es otro sino el derecho de propiedad.
2. VENTA CON EFECTOS OBLIGACIONALES: La transmisión de la propiedad se realiza en un
momento posterior o sea, que no hay derecho real todavía en el patrimonio del comprador, lo que hay es un
derecho de crédito que se convertirá en un futuro en el derecho real de propiedad para el comprador como
ocurre en la venta con reserva de dominio.
MODALIDADES DE LA VENTA

1.- MUEBLES
A.- VENTA DE COSAS SUJETAS A CUENTA, PESO Y MEDIDA
Estas ventas no son perfectas, sino hasta el momento en que se cuentan, se pesen o se midan, lo que no
significa que el contrato sea imperfecto, ya que el mismo nació cuando se emitió el consentimiento, lo que quiere
decir cuando se dice que la venta no es perfecta es que la propiedad no se transmite al comprador y en
consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa.

B.- VENTA EL ALZADA O GLOBO

Son ventas en conjunto, sin especificar, sin evaluación y por un solo precio. En este tipo de venta las mercancías
que se han vendido alzadamente o en globo, quedan perfectas inmediatamente.
C.- VENTA DE COSAS QUE SE ACOSTUMBRAN A GUSTARSE
Son una serie de objetos que se venden con la condición de que el comprador los guste o los pruebe, para
conocer si la calidad de lo que está comprando es la que el desea, entonces hasta tanto ese comprador no
guste o pruebe la cosa y de su aceptación en cuanto a la calidad de la cosa, no se entenderá cumplida la
obligación de dar, no hay transmisión del vendedor al comprador,
D.- VENTA SUJETA A ENSAYO PREVIO
Son las ventas de cosas que bien sea porque están sujetas a determinado mecanismo o porque hay que probar
el material con que están hechas, se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero, de acuerdo
al artículo 1.478.
E.- VENTA FUTURA
Se produce cuando el bien o derecho que se va a transmitir versa sobre una cosa “futura”, la transferencia de
la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato y es
perfectamente válida, pero está sometida a la condición de que la cosa tenga existencia: Si la cosa no llega a
tener existencia, la venta será nula.
F.- VENTA ALEATORIA
Es una modalidad de la venta de cosas futuras, la ventaja depende de un hecho casual, cuando se vendan
cosas futuras tomando el comprador sobre si el riesgo de que no llegaran a existir en su totalidad, o en cualquier
cantidad.
2.- INMUEBLES
A.- VENTA POR CABIDA
En este tipo de ventas de bienes inmuebles, sobre todo cuando se refiere a “terrenos” , sucede frecuentemente
que el objeto material del contrato de compra-venta, puede que tenga mayor o menor medida de lo que en
principio creían las partes.
B.- VENTA EN GLOBO = Cuando se compra un terreno y no se especifica el precio por unidad de medida,
sino que se estipula en globo, es decir no se establece relación entre cada medida y cada parte del precio.
Incapacidades específicas:
a.- Para vender y comprar: El único supuesto de incapacidad para vender y comprar deriva de la norma de que
entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.
Articulo 1.481 CC: Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.
La incapacidad dicha se ha establecido para:
1.- Evitar el abuso de influencia de un cónyuge sobre el otro.
2.- Evitar donaciones irrevocables encubiertas.
3.- Evitar fraudes a los derechos de los acreedores.
4.- Evitar donaciones por más de la cuota disponible.
Supuestos para la incapacidad:
1.- La nulidad absoluta.
2.- La nulidad relativa.
Objetivo de la incapacidad:
1.- Oposición de intereses entre las partes contratantes.
2.- Para asegurar la imparciabilidad de la justicia.
b.- Otras Incapacidades:
1.- Incapacidades para comprar:
a.- No pueden comprar: (Artículos 1.482 y 370 CC)
1.- El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
2.- Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela, protutela y curatela.
3.- Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de vender o hacer vender.
4.- Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus secciones, o de los establecimientos
públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por su
ministerio.
5.- Los Magistrados, los Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los
derechos o acciones litigiosas d la competencia del Tribunal de que forman parte.
b.- Incapacidades derivadas de la prohibición del pacto de cuota litis: Dispone la ley que los abogados y
procuradores no pueden ni por si mismos, ni por medio de personas interpuestas, celebrar con sus clientes
ningún pacto de venta, ni donación, permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas
a que prestan su ministerio. (Articulo 1.482 CC ult. ap)
c.- Incapacidades derivadas de la nacionalidad del comprador: Las naciones extranjeras como personas
jurídicas no pueden adquirir inmuebles en el territorio nacional con la sola excepción de los edificios de sus
Embajadas y Legaciones, previo permiso en cada caso del Presidente de la Republica, otorgado a través del
Ministerio de Relaciones Exteriores.( Ley de Extranjeros, Art. 54)
d.- Incapacidades de los institutos de manos muertas: Como los institutos de manos muertas no pueden adquirir
inmuebles por ningún titulo, es obvio que no pueden comprarlos. (Articulo 1.144 CC)
2.- Incapacidades para vender:
a.- Cuando pesa prohibición de enajenar y gravar el inmueble de que se trata.
b.- Cuando se ha embargado el bien en cuestión.
c.- Cuando se ha declarado la quiebra o atraso del titular.
d.- Cuando este ha hecho cesión de bienes (Articulo 1.942 CC) salvo lo previsto en el articulo 1.946 CC.

VALIDEZ DE LA VENTA

Precio:Al pago o recompensa asignado a la obtención de un bien o servicio o, más en general,

unamercancía cualquiera.

Requisitos:

1.- El precio debe ser real o serio: En el sentido que el vendedor debe tener la intención de exigirlo.

2.- El precio debe no debe ser vil e irrisorio:

3.- El precio debe ser determinado o determinable: El precio de la venta debe determinarse y especificarse por
las partes.

Cosas: se refiere al objeto de la relación jurídica, que puede ser un bien, un derecho o incluso una obligación,
en la que además intervendrán personas, siendo éstas los sujetos de tal relación.

Cosas que no pueden ser vendidas:

Articulo 1.483 CC: La venta de la cosa ajena es anulable, y puede dar lugar al resarcimiento de daños y
perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona.

La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor.

Articulo 1.484 CC: Es inexistente la venta de los derechos sobre sucesión de una persona viva, aun con su
consentimiento.

De las cosas que no pueden ser vendidas

Artículo 1.483 La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios
si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona.

La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor.

Artículo 1.484 Es inexistente la venta de los derechos sobre la sucesión de una persona viva aun con su
consentimiento.
Artículo 1.485 Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en totalidad, la venta es inexistente.Si
sólo ha perecido parte de la cosa, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pedir la parte existente
determinándose su precio por expertos.

Tema 2 OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Obligaciones del Vendedor. La tradición y el Saneamiento. La Tradición: a) Formas. b) Reglas Derecho de Retención del
Vendedor. Saneamiento en caso de Evicción. Definición: a) Requisitos. b) Efectos. c) Acciones y Lapsos. Garantía del Buen
Funcionamiento. Otras Obligaciones del Vendedor.
LA TRADICIÓN:
La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador. (Art. 1486 y 1487 C.C.)
La obligación de hacer la tradición es una obligación derivada de la obligación de transferir (Art. 1.265 CC)
FORMAS DE LA TRADICIÓN
1.- LA TRADICIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES: (Art. 1488 C.C.)
El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento
de propiedad.
2.- LA TRADICIÓN DE COSAS MUEBLES: (Art. 1488 C.C.)
Se hace por la entrega real de ellos (dando y dando), por la entrega de las llaves de los edificios que los
contienen, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de
la venta, o si el comprador los tenia ya en su poder por cualquier otro título.
3.- LA TRADICIÓN DE COSAS INCORPORALES: (Art. 1490 y 1549 C.C.)
Se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que hace de ellos el comprador con el consentimiento
del vendedor.
REGLAS DE LA TRADICIÓN:
a.- GASTOS DE LA TRADICIÓN: (Art. 1491 C.C.)
Si las partes nada habían acordado al respecto, “los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo la
escritura y demás accesorios son de cargo del comprador. También son de cargo de este los gastos de
transporte, si no hay convención en contrario.
b.- LUGAR, MODO, TIEMPO DE LA TRADICIÓN (Art. 1492 y 1494 C.C.)
El lugar será el convenido por las partes, en su defecto en el lugar donde la cosa se encontraba, en el momento
del acto de la venta, y debe ser entregada en el estado que se halle en el momento de la venta..
c.- PAGO DE LA COSA: (Art. 1295 C.C.)
El pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato. Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y
determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época
del contrato. Fuera de estos casos, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece
en el artículo 1.528 CC.

c.1.- Circunstancia de tiempo-momento: (Derecho de Retención)

a) El vendedor que no ha acordado plazo de pago, no esta obligado a entregar la cosa si el comprador no ha
pagado el precio.
b) El vendedor pierde el beneficio del término que se le haya concedido para la tradición en los casos de
caducidad. (la prescripción es interrumpible, la caducidad no)
c) Tampoco está obligado a la entrega aun cuando se haya fijado plazo para el pago, si este plazo ha vencido,
sin que el comprador haya cumplido su obligación, siempre que se reúnan las condiciones exigidas por el
Derecho común para oponer la Excepción Non Aplimenti Contractus.

DERECHO DE RETENCIÓN:
Es la facultad que concede la Ley al vendedor de retener la cosa ajena, hasta el pago de lo que le es debido,
por el propietario de la cosa, con razón de la misma.
Artículo 1.493 C.C. :El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa
si el comprador no paga el precio.
Tampoco está obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si después
de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra de suerte que el vendedor se encuentre
en peligro inminente de perder el precio, a menos que se de caución de pagar en el plazo convenido.

Saneamiento en caso de evicción total. Definición: a.- requisitos b.- efectos c.- acciones y lapsos. Garantías del buen funcionamiento.
Otras obligaciones del vendedor.
A.- SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN TOTAL (GARANTIZAR LA POSESIÓN PACIFICA)
Es una garantía de hecho y de derecho por la cual el vendedor se obliga con el comprador de asegurarle la
posesión pacifica de la cosa vendida, lo cual significa que si un tercero pretende reivindicar para si la cosa, o
parte de ella, pretendiendo derechos sobre ella, es el vendedor, por efectos del saneamiento quien debe
responder. El vendedor no responderá por actos violentos hecha por terceros interesados en despojar de su
propiedad al comprador.
Artículo 1.504 CC (Saneamiento por Evicción)
Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador
de la evicción que le prive de, todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla,
que no hayan sido declaradas en el contrato.
EVICCIÓN: es la perturbación que sufre el comprador de la posesión pacifica de la cosa, esta proviene es una
sentencia que ha tenido un resultado adverso para el comprador, que compro ignorando que pudiera existir un
pretensor con derechos de propietario real de la cosa, o de acreedor hipotecario.
REQUISITOS
Hay evicción total de la cosa:
1. Cuando el tercero reivindica para l la totalidad de la cosa
2. Cuando el tercero logra la resolución, la nulidad del negocio jurídico por el cual el comprador
adquirió la cosa, o la anulación del título del vendedor
3. Cuando ejecutada la hipoteca, que sobre la cosa tenía el tercero, el precio del remate cubre
únicamente el crédito
4. En cualquier caso queda a salvo la posibilidad del comprador de procurar a posteriori su
defensa de la reivindicación; pero si es evidente que ello no puede ser posible ocurre la evicción total.

EFECTOS
1. El vendedor debe restituir el precio paga por el comprador
2. El vendedor debe restituir al propietario que ha reivindicado la cosa, los frutos de ella.
3. Las costas del pleito que haya causado la evicción y las del que hubiese seguido con el
vendedor para el saneamiento en lo conducente.
4. Los daños y perjuicios y los gastos y costas del contrato

ACCIONES DEL COMPRADOR (CITA DEL SANEAMIENTO).

1. El comprador puede citar al obligado por la evicción. Esta cita es llamada cita del saneamiento
2. La cita del saneamiento permite al comprador oponer al vendedor la sentencia que se dice
entre el comprador y el tercero reclamante de evicción
3. No se produce sustitución procesal, es decir, el vendedor como pasa a ocupar la posición del
comprador
4. El comprador evita, con la cita de saneamiento que el vendedor se apoye en el Art 1517 que
hace cesar su obligación cuando no recibe la notificación de la demanda según el C.P.C.
5. Efectuando la cita de saneamiento, el comprador evita los juicio que tendría que instaurar
contra el vendedor al terminar el juicio con quien pretenda la evicción.
LAPSOS PARA HACER EFECTIVO EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
El comprador puede demandar el saneamiento por evicción durante un lapso de diez (10) años, como una
acción personal, contado dicho lapso desde una sentencia de evicción con autoridad de la cosa juzgada. Es
decir, que la garantía de saneamiento por evicción del vendedor solo es efectiva durante los diez años
posteriores a la venta.
Dicha acción prescribe a los 10 años contados a partir de la fecha de la evicción, de manera tal que después
que el comprador de la cosa que el 3ero reivindico, tendrá 10 años para intentar la acción de saneamiento. .

OTRAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

El vendedor está obligado a pagar el exceso de valor, más el precio que recibió por la cosa vendida, si esta ha
aumentado su costo para el momento de la evicción.
El vendedor está obligado a reembolsar al comprador, o hacerle reembolsar por quien ha reivindicado, las
mejoras útiles realizadas al F.
Si el vendedor actuó de Mala Fe, deberá reembolsar todos los gastos, aun voluntarios, hechos al fundo

Ejemplos:
1.- Se vende una polea, más un 3ero ejerce una acción reivindicatoria, porque según el la polea es de su
propiedad, la obligación del comprador es notificarle al vendedor al momento de la contestación de la demanda,
en caso contrario el vendedor queda exento.
 2.- Si un tercero ejerce su acción reivindicatoria y obtiene una medida de embargo o de secuestro, bastaría que
se practicara cualquiera de esas dos medidas para que se considere que el comprador ha sufrido evicción, y
esto es cierto, y esta corriente es la adquirida por la jurisprudencia venezolana.
Hay dos formas de relevar al vendedor de la obligación de saneamiento:
1) Cuando las partes de limiten a decir en el contrato que el vendedor no tiene la obligación de saneamiento, en
ese caso, el vendedor queda obligado a devolver el precio la negociación en virtud del enriquecimiento sin
causa.
2) Clausula a todo riesgo, es decir, el comprador declara que el adquiere la cosa con todos los riesgos que
le puedan sobrevenir, en este caso el vendedor no queda obligado a absolutamente nada en el caso que el
vendedor sufra de evicción

Tema 3 Obligaciones del Comprador. El pago del precio; a) Reglas. b) Excepciones. c) Sanciones por su
incumplimiento. Otras obligaciones del comprador. Ventas prohibidas, venta de la cosa ajena. Intereses del precio

Obligaciones del comprador

A.- LA OBLIGARON MÁS IMPORTANTE DEL COMPRADOR, ES PAGAR EL PRECIO DE LA COSA.(Art.
1527 C.C.)
REGLAS:
El pago debe hacerse en el día y lugar fijado por el contrato.
Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se
encontraba la cosa que forma su objeto, en la época del contrato.
Fuera de estos casos, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el artículo
1.528 CC.
B.- RECIBIR LA ENTREGA DE LA COSA
· Si se trata de inmuebles: el vendedor puede
- Usar el procedimiento de la oferta real – depósito, para exigir que el comprador cumpla.
- Oponer la excepción non adimpleti contractus:
- Pedir la indemnización por daño y perjuicios
- Intentar una acción resolutoria

· Si se trata de muebles
- Si la cosa es un muebles, el vendedor puede hacer uso de la normativa del artículo 1531 C.C.

Artículo 1.531 C.C. Cuando se trata de cosas muebles, La resolución de la venta se verifica de pleno derecho
en interés del vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir antes que haya expirado el término para
la entrega de la cosa vendida, o si, aunque se haya presentado a recibirla, no ha ofrecido el precio, a menos
que se le haya otorgado plazo más largo para esto.
La falta de cumplimiento de esta obligación por parte del comprador conlleva a la resolución del contrato
pudiendo también pedir el cumplimiento del contrato, es decir, que se obliga al comprador a recibir la cosa, pero
como es inconstitucional constreñir u obligar a una persona a hacer una cosa que no quiere, entonces la cosa
se cumple por un procedimiento denominado “Oferta Real”,

C.- RECIBIR LAS COSAS ACCESORIAS QUE FORMEN PARTE DE LA COSA VENDIDA,

D.- EL PAGO DE ALGUNOS GASTOS QUE CORRESPONDEN AL COMPRADOR

E.- INTERESES SOBRE EL PRECIO

La obligación de pagar el precio no significa la obligación de pagar intereses salvo en 3 situaciones:
1) Cuando se han estipulado, en cuyo caso serán los convencionales y se contaran desde la fecha del contrato
2) Cuando la cosa vendida al comprador produce frutos u otra venta, caso en el cual los intereses corren desde
el día de la entrega hasta el día del pago, pagándose los intereses legales y estos intereses se computaran
desde la venta o desde el tiempo fijado para recibir la cosa pagando dichos intereses.

De pleno derecho: sirve para referirse a una consecuencia jurídica que se produce sin necesidad de que ocurra
un hecho o acto, sino por el mismo Derecho.
Acción Reivindicatoria: es la acción que se puede ejercer el propietario o quien tiene derecho a poseer una cosa
para reclamarla de quien efectivamente posee. Se brinda en defensa de todos los derechos reales que se
ejercen por la posesión, dominio, condominio, usufructo, uso, habitación y prenda. Para su procedencia es
necesario que haya mediado desposesión. Pueden reivindicarse las cosas muebles o inmuebles, y los títulos
de créditos que no fueren al portador. El objeto es la recuperación de cosas muebles o inmuebles, debe referirse
a cosas particulares (cosas que pueden determinarse físicamente), a cosas físicamente determinadas. Para
iniciar una acción reivindicatoria se debe ser propietario de la cosa o ser titular de un derecho real que se ejerce
 por la posesión, tales como el usufructuario, el usuario, el prendario, los cuales tienen sobre la cosa derechos
directos, derechos que les autorizan a poseer las cosas sobre que han sido establecidas y si por cualquier
circunstancia han perdido la posesión, disponen de acción real para reivindicarla.

VALIDEZ DE LA VENTA

Precio y cosa: a.- definiciones b.- requisitos. Cosas que no pueden ser vendidas.
PRECIO
La obligación de pagar el precio en la venta debe tener por objeto el pago de una suma de dinero, a fin de
diferenciarlo de otros contratos.
Se dice que el precio debe ser real o serio, en el sentido de que el vendedor debe tener la intención de exigirlo.
De igual forma el precio no debe ser vil ni irrisorio.
Es la suma dineraria que representa el valor adjudicado por las partes a la cosa vendida.
REQUISITOS DEL PRECIO:
1. Debe ser de moneda de curso real
2. Debe ser serio: corresponder al verdadero valor de la cosa.
3. Debe ser determinado o determinable: debe aparecer expresado en el contrato, sino deben mencionarse
elementos para determinarlo.
4. No debe ser vil o irrisorio, ósea debe estar ajustado a la realidad y al valor de la cosa.
5. Puede fijar el precio un tercero nombrado por las partes. Dicho tercero no debe ser un árbitro, ni perito,
mandatario no experto, en vista de que no hay litigio
LA COSA:
CONCEPTO DE COSA: porción del mundo exterior, material o inmaterial, actual o futura, con existencia
separada y autónoma, que conforme al criterio dominante en una determinada sociedad, se considera útil para
satisfacer necesidades humanas y que es susceptible de ser objeto de derecho.

CARACTERÍSTICAS DEL OBJETO: (Ver Art. 1.155 C.C.V.)

1. Debe ser posible: en cuanto a este requisito deben considerarse 2 hipótesis:
a. La venta de cosas que han perecido antes de la celebración del contrato: a este respecto tenemos los
siguientes supuestos:
i. Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en su totalidad, la venta es inexistente (Art. 1.485
CC)
ii. Si sólo ha perecido parcialmente, el comprador puede elegir entre desistir o pedir la parte existente con arreglo
en el precio.
b. La venta de cosas futuras: es válida, salvo en los casos previstos en los Arts. 1.156; 1.483; 1.484 y 525 del
CC donde la prohibición nace de la ilicitud del objeto.

2. Debe ser lícito: en principio es lícita la venta de toda clase de bienes y derechos, muebles o inmuebles,
corporales o incorporales, singulares o universales; pero por excepción no pueden venderse:
a. Los bienes no susceptibles de tráfico, bien sea por su naturaleza (cosas inapropiables como por ej. Las cosas
comunes), o bien sea por su destino (bienes del dominio público, etc.)

b. Los bienes de tráfico prohibido: por ejemplo una sucesión no abierta.

c. Los bienes de tráfico restringido: Ej.: Ley de Armas y Explosivos

3. Debe ser determinado o determinable: en esta materia rige el derecho común de modo que puede
venderse una cosa individualizada o no; pero en este último caso la transferencia de la propiedad o
derecho no ocurre hasta que no se realice la individualización.

1) El objeto debe ser posible, lícito y determinado. (Articulo 1.155 CC)

Posible se refiere a que la cosa exista o que pueda existir en el momento de la venta, o, en general, en un
futuro. No necesariamente la cosa debe existir en el momento de realizar la venta.
2) Debe tener una dimensión especifica, dependiendo del acuerdo entre las partes

3) Venta de cosas que han perecido antes de la celebración de la venta: Si ha perecido la cosa la venta es
inexistente.
Articulo 1.485 CC: Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en totalidad la venta es inexistente.
Si solo ha perecido parte de la cosa, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pedir la parte
existente, determinándose por expertos.

4) Venta de cosas de futura existencia. (No se pueden vender herencias inexistentes). (Artículo 1.156 )
a. La venta no se produce sin la entrega de la cosa
b. El comprador paga el precio aunque la cosa no llegue a producirse

COSAS QUE NO PUEDEN SER VENDIDAS

1.- No pueden ser vendidos los bienes dominiales de uso público y privado
2.- Tampoco pueden venderse los derechos de habitación de uso y habitación de una persona.
3.- No se pueden vender los bienes pertenecientes a una sucesión abierta
Condiciones para que exista venta de la cosa ajena

1. Que la cosa sea ajena

2. Que el hecho de ser ajena la cosa impida la transferencia querida por las partes.

Sanción de la venta de la cosa ajena

La venta de la cosa ajena es anulable y además puede originar la obligación de indemnizar daños y perjuicios.
1. Anulabilidad del contrato: nuestro legislador sanciona la venta de la cosa ajena con una acción de nulidad
relativa. La anulabilidad de la venta de la cosa ajena no obedece al criterio de que el contrato esté viciado de
error ya que esa anulabilidad procede aun cuando el comprador sepa que la cosa era ajena. Realmente, la
anulabilidad de la venta de cosa ajena no constituye sino una anticipación de la garantía o saneamiento por
causa de evicción, es decir, una acción conferida al comprador para que éste pueda actuar frente al vendedor
sin tener que esperar hasta que el verdadero dueño lo desposea, de alli que, la acción sólo corresponde al
comprador y nunca al vendedor ni al verdadero dueño; y está sujeta a prescripción de 5 años y no a la de 10
años como sucedería si se tratara de una acción resolutoria. La venta de cosa ajena es confirmable conforme
a derecho común (Art. 1.351 CC) y también por cualquier hecho posterior que eliminen el riesgo de la evicción,
siempre que el comprador no haya pedido ya la nulidad del contrato.

2. Indemnización de daños y perjuicios: además de la nulidad, el comprador, siempre que en el momento de la

venta ignoraba que la cosa era ajena, puede exigir daños y perjuicios.

La anulabilidad de la venta de la cosa ajena es dable cuando el comprador conociere que la cosa comprada es
ajena. La acción de nulidad es propia del comprador, nunca es ejercible por el vendedor, ya que este tiene la
obligación de saneamiento por evicción, y el presunto propietario de la cosa vendida solo podrá revindicar. El
lapso para pedir la Nulidad son 5 años

Tema 4 EL RETRACTO

EL Retracto. Concepto. Utilidad. Retracto Convencional: a) Requisitos. b) Plazos y Prorrogas. c) Derechos y beneficio de
las partes. Retracto Legal. Requisitos y Efectos del Retracto Legal.

RETRACTO CONVENCIONAL
Es una forma de resolución del contrato de venta, mediante el cual el vendedor, mediante un pacto convenido
en el contrato, recupera la cosa vendida, devolviendo el precio y los gastos y costos de la venta, los de las
reparaciones necesarias y lo de las mejoras que haya aumentado el valor de la cosa vendida hasta concurrencia
del mayor valor que esta tenga. Es necesario que se haga en el mismo contrato, en caso contrario, que las
 partes traten de establecer el pacto de retracto posteriormente a la redacción del documento, aquella cláusula
no tendrá validez como un verdadero pacto de retracto y solamente tendrá valor como “Opción de Venta”.
REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO CONVENCIONAL
1. La existencia de un contrato de venta
2. Que en el contrato de venta el vendedor se haya reservado el derecho de recuperar la cosa
vendida, es decir, que la venta se haya hecho con pacto de retracto
3. Que se produzca la restitución al comprador del precio pagado por vendedor
4. Que el vendedor reembolse al comprador, no solo el precio recibido, sino también los gastos
y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el
valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que este tenga
5. Que el rescate a que el vendedor tiene derecho, por efecto del pacto de retracto celebrado,
se haga dentro de los lapsos estipulados por la ley, y sus prorrogas.

PLAZOS Y PRORROGA:
Deberá convenirse antes de haberse cumplido el plazo inicial acordado en el contrato, este plazo no puede
estipularse por un plazo que exceda a 5 años, así las partes establezcan un plazo mayor. Una vez terminado
el plazo de 5 años, las partes pueden prorrogarlo por el principio de autonomía de voluntad de las mismas, pero
solo por 5 años más, sin excederse de ese plazo.
DERECHO Y BENEFICIOS DE LAS PARTES
DERECHOS DEL COMPRADOR

- El comprador tiene todos los derechos que originalmente tenía el propietario, es decir, vender, hipotecar, etc.
- Derecho de prescripción contra todo el que pretenda tener derechos sobre la cosa vendida.
- El comprador tiene derecho a oponer el beneficio de excusión a los acreedores de su vendedor.
- Además de las limitaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y del contrato de arrendamiento que exista
sobre la cosa, el comprador non puede despedir el arrendatario hasta que se haga propietario del inmueble.

DERECHOS DEL VENDEDOR

- El vendedor conserva el derecho de rescatar la cosa, es decir, de que opere la condición resolutoria del contrato
con pacto de retracto, mientras ese rescate lo efectué dentro del lapso y sus prorrogas, establecido para ello
- Quien ha vendido con pacto de retracto tiene un derecho real, que se puede vender, hipotecar, donar, etc.

RETRACTO LEGAL
Es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad, por
venta o Dación de Pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que la cosa no pueda
dividirse cómodamente o sin menoscabo. (1.546 Encab) (NO PROCEDE CUANDO EL PROPIETARIO VENDE
SU PROPIEDAD A OTRO PROPIETARIO, LA LEY DA EL RETRACTO SOLO CON RELACIÓN A
ADQUIRIENTES EXTRAÑO)

REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO LEGAL

Que exista un comunero con derecho en una comunidad

- Que exista una adquisición, hecha por venta o dación de pago, de una cuota parte de la comunidad
- Que la adquisición, producto de una compra o de una dación en pago, sea hecho por un extraño, es decir, por
alguien que sea comunero
- Que sea ejercido dentro del lapso previsto por la ley
- Que la cosa o el derecho no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo

PLAZO PARA HACER VALER EL RETRACTO LEGAL

Debe ser ejercido por los comuneros en un plazo no mayor de 9 días, a partir de la notificación, si el comunero
no estuviera presente y no tuviera quién lo represente, el término será de 40 días, a partir de la fecha de registro
de la escritura. (1.547)
EFECTO DEL RETRACTO LEGAL

El efecto legal del Retracto Legal antes de ejercerlo, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente,
son iguales a los efectos del Retracto Convencional, pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la
condición, es decir:
 1.- Pendiente la condición = Pendiente la condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce
todos los derechos de su vendedor, e incluso la prescripción corre a su favor contra el propietario y contra todos
los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida.

2.- Fallida la condición = si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador
adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.

3.- Cumplida la Condición = Ejercido el derecho por su titular, o sea cumplida la condición, se producen
los siguientes efectos:
a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado, con sus accesorios y todo lo que se le haya
incorporado.
b) El vendedor debe restituir el precio recibido, los costos y gastos de la venta, los gastos de las reparaciones
necesarias y los gastos de las mejoras que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del
mayor valor que ésta tenga.
c) La ley no establece plazo para hacer las restituciones antes citadas, pero protege al comprador, cuando dice
que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión dela cosa, sino después de haber cumplido todas las
obligaciones antes señaladas, es decir la restitución de los gastos.
d) Frente a Terceros, el ejercicio del derecho de retracto, opera como el cumplimiento de cualquiera otra
condición resolutoria y por ende se aplica el principio de que RESOLUTO JURE DANTIS, RESOLVITUR JUS
ACCIPIENTIS, ( Resuelto el derecho dado, se resuelve el derecho aceptado). Así el vendedor que entre en
posesión del bien en virtud del retracto, lo recibe libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.
Ejm. Hipotecas, usufructo, etc.

TEMA N° 5 Modalidades de la Venta de Muebles e Inmuebles: Muebles: a) peso, cuenta y medida. b) alzada o globo. c)
Venta de cosas que se acostumbran a gustarse. d) Venta de cosas sujetas a ensayo previo. e) Venta futura. f) Venta
aleatoria. Inmuebles: Venta por cabida y venta en globo.

TEMA N° 5
Modalidades de la Venta de Muebles e Inmuebles: Muebles: a) peso, cuenta y medida. b) alzada o globo. c) Venta de
cosas que se acostumbran a gustarse. d) Venta de cosas sujetas a ensayo previo. e) Venta futura. f) Venta aleatoria.
Inmuebles: Venta por cabida y venta en globo.
1.- MUEBLES
A.- VENTA DE COSAS SUJETAS A CUENTA, PESO Y MEDIDA (Art.
1475 C.C.)

Estas ventas no son perfectas, sino hasta el momento en que se cuentan, se pesen o se midan, lo que no
significa que el contrato sea imperfecto, ya que el mismo nació cuando se emitió el consentimiento, lo que quiere
decir cuando se dice que la venta no es perfecta es que la el vendedor sigue corriendo con los riesgos y peligros
de la cosa, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.

Ejemplo: Una persona llega a un comercial y solicita se le venda unas latas de manteca; pero en ese momento
el supuesto comprador sale del comercio y al regresar se encuentra que el local se había incendiado totalmente.
La pregunta que surge aquí es ¿ Se perfeccionó la venta de las latas de manteca, si o no ? La respuesta es que
no se perfeccionó la venta porque las latas no se contaron y en este caso como hubo un incendio, los riesgos
los corre el vendedor, de acuerdo al principio de que las cosas perecen para su dueño, de acuerdo a la
interpretación del artículo 1.475 del Código Civil.

B.- VENTA EL ALZADA O GLOBO (Art. 1476 C.C.)

En este tipo de venta las mercancías que se han vendido alzadamente o en globo, quedan perfectas
inmediatamente. En estas ventas las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso, al
número o a la medida; o cuando aunque se haya hecho mérito de esto, ha sido únicamente para determinar el
monto del precio. En el ejemplo anteriormente explanado, de conformidad con el art 1476 C.C. pierde el
comprador.

C.- VENTA DE COSAS QUE SE ACOSTUMBRAN A GUSTARSE (Art. 1477 C.C.)

Son una serie de objetos que se venden con la condición de que el comprador los guste o los pruebe, para
conocer si la calidad de lo que está comprando es la que el desea, entonces hasta tanto ese comprador no
guste o pruebe la cosa objeto del contrato y de su aceptación en cuanto a la calidad de la cosa, no se entenderá
cumplida la obligación de dar, no se entenderá que hay transmisión del vendedor al comprador, según la regla
 del artículo 1.477. No queda perfecta la venta, hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación
en el plazo fijado por la convención o por el uso.

D.- VENTA SUJETA A ENSAYO PREVIO (Art. 1478 C.C.)

Son las ventas de cosas que bien sea porque están sujetas a determinado mecanismo o porque hay que probar
el material con que están hechas, se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero, de acuerdo
al artículo 1.478.

Ejemplo: Se compra un carro y se prueba para ver si está bien, si está bien el comprador lo puede adquirir, pero
caso contrario no lo compraría.

E.- VENTA FUTURA

Se produce cuando la propiedad de la cosa existe; Cuando el bien o derecho que se va a transmitir versa sobre
una cosa “futura”, la transferencia dela propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del
perfeccionamiento del contrato y es perfectamente válida, pero está sometida a la condición de que la cosa
tenga existencia: Si la cosa no llega a tener existencia, la venta será nula.
Comentarios : Suficientemente claro.

F.- VENTA ALEATORIA

Es una modalidad de la venta de cosas futuras, la ventaja depende de un hecho casual, cuando se vendan
cosas futuras tomando el comprador sobre si el riesgo de que no llegaran a existir en su totalidad, o en cualquier
cantidad ó cuando se vendan cosas existentes, pero sujetas a algún riesgo. Ejemplo: el contrato de seguros.

2.- INMUEBLES

A.- VENTA POR CABIDA

En este tipo de ventas de bienes inmuebles, sobre todo cuando se refiere a “terrenos” , sucede frecuentemente
que el objeto material del contrato de compra-venta, puede que tenga mayor o menor medida de lo que en
principio creían las partes.
Artículo 1.496 : el vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato…”.
Cuando el vendedor no pueda entregar la parte pautada, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado
a sufrir una disminución proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar
la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veinteava parte de
la cantidad declarada. (Art. 1184 C.C.)
B.- VENTA EN GLOBO = Cuando se compra un terreno y no se especifica el precio por unidad de medida,
sino que se estipula en globo, es decir no se establece relación entre cada medida y cada parte del precio.
Ejemplo: Cuando se compra una hacienda a ciegas, sin medir, no se especifica el metraje que tiene esa
hacienda.
También se aplica en los remates de vehículos, donde se compra el lote y se ofrece una cantidad de dinero por
el mismo, sin especificar cantidad, ni el precio por cada unidad. =S

TEMA N° 6
Venta con Reserva de Dominio. Concepto. a) Características. b) Requisitos. c) Efectos. d) Resolución y pérdida del
beneficio del término.

CONCEPTO:
Es la venta en la cal el precio se paga a plazos, y el vendedor transfiere el uso, goce de la cosa vendida, pero
se reserva el poder de disposición, es decir, el dominio sobre la cosa, hasta que el comprador haya pagado la
totalidad del precio. Sin embargo, el comprador puede usar la cosa pero sume el riesgo sobre ella desde el
momento mismo de llevarse efecto la venta.

CARACTERÍSTICAS:

El objeto de la venta es una cosa mueble por su naturaleza

- El precio de la venta será cancelado por el comprador a plazos.
- El vendedor mantiene el dominio sobre la cosa vendida hasta que ha cobrado el precio convenido íntegramente.
- El comprador adquiere el título de propiedad solo cuando ha terminado de cancelar el precio
- La cesión de crédito contra el comprado comprende el dominio del vendedor sobre la cosa

REQUISITOS:

- La cosa vendida no podrá ser destinada a la reventa ni a manufactura

- No podrán venderse con R.D. las cosas integrantes de un inmueble. (si la cosa esta integrada a un inmueble, y
no puede despegarse sin dañarse o dañar al inmueble, ha pasado a ser inmueble por destinación).
- Las cosas deberán ser identificadas individualmente y de modo preciso.
- Que se trate de una venta a plazo o a crédito, sin que sea necesario que constituya una venta por cuotas.
- Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza.
- Que no se trate de cosas destinadas especialmente a la reventa.
- Que la reserva no tenga una declaración mayor de cinco años, debe computarse a partir de la celebración de la
venta.
- Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador.

EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO:

PARA EL VENDEDOR:

- El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria de que pague la totalidad o
parte determinada del precio.
- La propiedad que se ha reservado el vendedor solo tiene fines de garantía.
- Pagado el precio en su totalidad o en la parte correspondiente, o vencido el plazo de la reserva, la transferencia
al comprador se cumple automáticamente sin necesidad de actuación alguna del vendedor y opera
retroactivamente conforme al derecho común, la ley obliga al vendedor a otorgar constancia de transferencia, a
falta de esa constancia, el ultimo recibo o comprobante de pago surtirá los efectos de la misma.
- La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradición y saneamiento.

PARA EL COMPRADOR:

- El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva.

- El comprador tiene derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o se vea fallida, derecho real que
puede oponerse al embargo de los acreedores del vendedor o de terceros.
- El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que la adquiera.
- El comprador no pude realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la reserva sin la autorización
expresa del propietario.
- El comprador está obligado a notificar al vendedor dentro del término de diez días, su cambio de residencia o
domicilio cuando se trata de venta de vehículos o el cambio de lugar del mueble en los demás casos. La sanción
para el caso de incumplimiento de la obligación, es la pérdida del beneficio del término para el pago del precio
por parte del comprador.

RESOLUCIÓN Y PÉRDIDA DEL BENEFICIO DEL TÉRMINO:

- Cuando el precio debe pagarse por cuotas y no obstante pacto en contrario, la falta de pago de una o más cuotas
que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, no dará lugar a la resolución del
contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el
mercado, conservando el comprador el beneficio del término respecto de las cuotas sucesivas.
- Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por incumplimiento del comprador, el
vendedor debe restituir las cuotas recibidas, quedando a salvo su derecho de exigir una justa compensación
por el uso de la cosa y los demás daños y perjuicios a que hubiere lugar.

TEMA N° 7
Venta de propiedad Horizontal y Venta de Parcelas. Concepto. a) Características. b) Requisitos. c) Propiedad
individuales. La Administración. Documento de Parcelamiento. Disolución de la Comunidad.

Concepto
Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de
un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen
ciertos derechos y obligaciones en común.
La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y organización de los
inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera
en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los bienes privados y comunes del edificio.
En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada propietario dispone de uno o más departamentos
(también conocidos como pisos o apartamentos), pero nadie es dueño del edificio en su totalidad. A todas estas
propiedades individuales se le suma la propiedad común de espacios como el lado de entrada, los pasillos, los
ascensores, etc.
El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un departamento tiene un porcentaje de
propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a la propiedad del departamento e inseparable
de ésta.

Ordenamiento normativo vigente

Son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. 5 L.P.H):

 La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;

 Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de
entrada, salida y comunicaciones;

 Las azoteas, patios o jardines.

Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente
serán de uso exclusivo del propietario de éste;

 Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las
Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros
se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;

 Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;

 Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras
semejantes;

 Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y
caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;

 Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el
beneficio común;

 Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe
asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el
cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente
con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación
antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto
favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de
quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser
utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá
autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y
siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.

 Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este
puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a
algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local
no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;

 Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y
conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
 Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como
tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos,
maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de
los gastos comunes.
6) Venta de propiedad horizontal:

Es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos
o locales que pueden ser aprovechados independientemente.

7) Características

Es un régimen específico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de

apropiación independiente.

La enajenación de apartamentos y locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de
protocolización del Documento de Condominio.

Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.

Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad común,

indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y locales.

Concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la administración y conservación

de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derecho de Propiedad individual
consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.

8) Requisitos

1º. Que estén integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino
principal sea la vivienda o locales.
2º. Que los propietarios de estos inmuebles, o viviendas o locales en que se hallen divididos
horizontalmente, participen con carácter inherente a tal derecho, en una copropiedad indivisible sobre
otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Los Complejos Inmobiliarios Privados plantean 3 alternativas sobre su organización:
1ª) Constituirse en una sola comunidad de propietarios, a través de cualquiera de los procedimientos
establecidos en el art.5.2.
2ª) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.
Para constituirse en agrupación de comunidades de propietarios se requerirá que el título constitutivo
de la misma:
• Se otorgue por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades que
se integran en ella, autorizados previamente por acuerdos mayoritarios de sus respectivas Juntas.
• Contenga la descripción del Complejo Inmobiliario en su conjunto y de los elementos viales,
instalaciones y servicios; así como la cuota de participación de cada una de las comunidades.
• Pueda ser inscrito, así como sus estatutos (de la comunidad) en el Registro de la Propiedad.

Sus especialidades respecto a la situación jurídica de las reguladas directamente por la Ley de Política
Habitacional, que fuera de ello se les aplica, son:
• La Junta de propietarios estará compuesta por los presidentes de las comunidades integradas, que
representarán al conjunto de propietarios de cada comunidad.

• La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayoría cualificada, exigirá la previa obtención
de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de Propietarios.

• Salvo acuerdo contrario de la Junta, no les será aplicable la exigencia del art. 9 de la Ley, de construir
un fondo de reserva.
3ª) No adoptar ninguna de esas dos formas jurídicas.
En esta tercera opción les serán aplicables las reglas que para cada una establezcan los copropietarios
y, supletoriamente, las disposiciones que integran el régimen de las agrupaciones de comunidades, que
acaba de exponerse

Derechos y obligaciones de los propietarios

Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento.
(Art. 6 L.P.H).
El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y
servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración
o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales
obras al Administrador. (Art. 4 L.P.H)
Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo
de los demás, salvo que de conformidad con la Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado
apartamento o local.
El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas (Art. 3 L.P.H):

 Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local.

 Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en

términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o
el de las personas por quienes deba responder

 Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles
requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por
ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo
derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.

 Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores.

 Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse
en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de
actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas
partes del mismo.

 No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios,
amenacen su seguridad o afecten a lasalud pública.

 No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.
A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida
a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y
beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota
atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. (Art. 7 L.P.H.).
Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos,
según los casos, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido
exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por la Ley, serán por cuenta del propietario de dicho
apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones
menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las
reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su
apartamento en favor de los propietarios restantes. (Art. 12 L.P.H.).
La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del
apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que
pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por
tal concepto. (Art. 13 L.P.H.).
Es el registro o protocolización (Art. 26 al 38 LPH) que tiene que hacer ante la oficina subalterna de registro de
la Jurisdicción donde esté ubicado el bien, el propietario o los propietarios (Empresas constructoras,
asociaciones, etc.) de un inmueble, para poder proceder legalmente a venderlo bajo el régimen de Propiedad
Horizontal.
En otras palabras y valiéndonos un poco del recurso que nos brinda la analogía, podemos decir que el documento
de condominio es algo así como la partida de nacimiento o el acta constitutiva de un inmueble que se construye
con la finalidad de ser vendidos por apartamentos y/o locales.
Particularidades que debe contener para su registro

 La voluntad de venderlo en propiedad horizontal

 Descripción del terreno, del edificio y sus títulos de propiedad;

 Los pisos, apartamentos y dependencias de que consta así como las especificaciones de sus linderos;

 Descripción de las cosas comunes del edificio en general,

 Descripción de las cosas comunes a determinados apartamentos;

 Indicación precisa del destino dado al edificio;

 Indicación del destino dado a cada apartamento;

 Valor total del edificio;

 Valor de cada apartamento;

 Porcentaje o alícuota que corresponda a cada propietario de apartamento sobre las cosas comunes y sus
derechos y obligaciones en la conservación y administración del edificio;

 Los gravámenes que pesan sobre el inmueble (hipotecas).

 Cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar.

La constitución del régimen de propiedad horizontal

La referida Ley de Propiedad Horizontal contiene normas de estricto cumplimiento (algunos tratadistas las
colocan en la categoría de normas de Orden Público, otros solo se limitan a señalar que son normas de Derecho
Necesario) de cualquier forma, son normas que no deben ni pueden ser modificadas, relajadas o incumplidas
por las personas que formen parte de una comunidad regida bajo esta ley. Esta ley igualmente contiene normas
que sí pueden ser modificadas por las personas involucradas en su régimen. A este tipo de normas se les
denomina Supletorias, porque solo "suplen", "sustituyen" el vacío que dejan las personas en la manera como
debe de ser regulada esa situación. (Por ejemplo la norma contenida en el artículo 22 antes descrito, el cual señala
que solo se aplicará la ley si el documento de condominio no establece nada).
De lo anteriormente narrado podemos entonces llegar a unas primeras conclusiones:(1)-La Ley
de Propiedad Horizontal es el cuerpo legal regulador de las distintas situaciones que se presentan en las
comunidades de este tipo.
(2)-La referida Ley nos remite al Documento de Condominio y al Reglamento para resolver algunos asuntos.
(3)- En cuanto no sea contrario a la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil también nos sirve como órgano
legal a la hora de presentarse cualquier duda o controversia.
(4)- El documento de condominio prevalece sobre la Ley en todo lo relacionado con la administración y
conservación de las "cosas comunes", régimen o procedimiento de convocatorias, consultas a propietarios y
asambleas, nombramiento de Junta de Condominio, duración etc.
Es una figura específica en donde se conjugan dos derechos:

 El derecho de Propiedad del apartamento o local

 El derecho sobre las cosas comunes del inmueble

Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en
Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la
administración de las cosas comunes.
Se articulan así: dos derechos

El derecho de Propiedad del inmueble (derecho individual)

El derecho de todos los Propietarios sobre las cosas comunes (derecho colectivo) Interdependencia, de
veracidad, solidaridad, basadas en derechos iguales.
En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por
decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de apartamentos o locales.
Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio, por ante
la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
Esta decisión se establece:
Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. Edificaciones ya
construidas y ocupadas, siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad.
Su regulación data del 10 de junio de 1957, con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por
apartamento. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en
fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria
N° 3.241 la cual rige hoy en día.
CARACTERISTICAS Es un régimen específico para edificios divididos por apartamentos y locales,
susceptibles de apropiación independiente.
La enajenación de apartamentos y locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de
protocolización del Documento de Condominio.
Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.
Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad común, indispensable
para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y locales. Concurren las obligaciones de los
Copropietarios en lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, con las limitaciones
y restricciones del derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de Condominio, su
Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.

Orden de prelaciones
En la Propiedad Horizontal prevalece la Ley que rige la materia, es la Ley de Propiedad Horizontal,
subsidiariamente, en cuanto no se opongan a dicha Ley, las disposiciones del Código Civil y cualesquiera otras
que sean aplicables, como el caso de la Ley de Registro Público, en lo relativo a los derechos por la compraventa
de inmueble.
El documento de condominio
El documento de condominio en la oportunidad del registro debe ir acompañado de los planos explicativos del
inmueble, sus dependencias, instalaciones y, en dado caso, de sus modificaciones si las hubiera. También se
acompañaran, a dicho documento las cédulas de habitabilidad expedidas por las autoridades sanitarias y
municipales, así como del reglamento del condominio para que sean agregados al cuaderno de comprobantes
que conserva el registrador subalterno.
"Documento de Condominio", no es otra cosa que el título constitutivo de la comunidad, vale decir para
hacerlo más comprensible, su "Partida de Nacimiento", su "Estatuto Regulador". Este documento es de estricto
cumplimiento por parte de los copropietarios y solo puede ser modificado por unanimidad de acuerdo, es decir
por "todos" los propietarios (art. 29 L.P.H.).
Existe otra normativa en este tipo de inmuebles y se trata del "Reglamento de Condominio", el cual contiene
normas de convivencia interna, atribuciones de la junta de Condominio y en algunos casos el procedimiento a
efectuar para las convocatorias, asambleas, consultas etc. (art. 26 de la L.P.H.)
En la oportunidad del registro debe ir acompañado de los planos explicativos del inmueble, sus dependencias,
instalaciones y, en dado caso, de sus modificaciones si las hubiera. También se acompañaran, a dicho documento
las cédulas de habitabilidad expedidas por las autoridades sanitarias y municipales, así como del reglamento del
condominio para que sean agregados al cuaderno de comprobantes que conserva el registrador subalterno.
 De acuerdo con la importancia del contenido que encierra este documento, es recomendable alertar a los
compradores de apartamentos y locales para que exijan al registrador un ejemplar de dicho documento para que
se lo lean antes de formalizar la protocolización de dicho inmueble, es decir, deben constatar en éste documento
que todas las características del bien en cuestión, así como sus particularidades, estén claramente definidas y
descritas por él.
CONCEPTO
El documento de condominio, en Derecho Civil, consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es
compartida por dos o más personas. Por extensión, algunos autores denominan así a un inmueble bajo el régimen
de propiedad horizontal.
En el condominio es importante regular la forma en que los copropietarios van a tomar las decisiones con
respecto a la propiedad que tienen en común. A tal efecto, pueden darse relaciones de mancomunidad o de
solidaridad. También es importante regular los casos de extinción de la copropiedad y disolución de la
comunidad de bienes.
Venta de Parcelas.

CONCEPTO
Es la enajenación de los lotes de un inmueble constituidos por un terreno, que han sido destinados para ser
vendidos en oferta pública (es decir, por cualesquiera de los medios usuales de propaganda comercial), por
unidades parceladas, y de acuerdo al plano del urbanismo o parcelamiento.

CARACTERÍSTICAS

- Que se trata de una venta de una extensión de terreno.

- Que se puede vender fraccionadamente y que Las parceles van a ser independientes una de otras.
- Se debe hacer mediante OFERTA PUBLICA es decir a través de los medios de comunicación comercial tales
corno los Avisos de Prensa, vallas etc.

REQUISITOS y DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO

Artículo 2° Ley de Ventas de Parcelas

Antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta pública, el propietario o los
copropietarios protocolizarán en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la ubicación del inmueble,
un documento que se denominará "Documento de Urbanización o Parcelamiento", en el cual harán constar:

a. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas;

b. La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás características que
sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c. La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores, con indicación de la
naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los documentos correspondientes;
d. El porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad
del área destinada a la venta, a los efectos del artículo 13 de esta Ley;
e. El número de parcelas en que se dividirá el inmueble con forme al plano de urbanismo o parcelamiento, con
indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación;
f. Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y, especialmente, la relación de las obras y
servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir
 cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, así como la constancia de la
aceptación de los respectivos proyectos por los organismos competentes.
g. Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicación de la fecha
y datos de registro de los documentos respectivos.

Parágrafo Único: La protocolización de los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores
parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso sólo se podrán ofrecer y
enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores.

ANULABILIDAD DEL CONTRATO DE VENTA DE PARCELA

Artículo 5° LVP. Toda enajenación por parcelas y por oferta pública será nula si no se hubiere protocolizado
previamente el correspondiente Documento de Urbanización o parcelamiento. En caso de que procedan a su
enajenación por parcelas y por oferta pública sin haber protocolizado el Documento de Urbanización o
Parcelamiento serán castigados con prisión de (5) a (20) meses