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Anticresis

Es un derecho real de garantía, o sea, que establece por acuerdo entre las partes
una relación directa entre el acreedor y un inmueble de propiedad del deudor, que
pasa a su posesión, quedando en ese momento perfeccionado el acuerdo,
mientras dure la relación obligacional de la deuda principal.

Los frutos del inmueble deben ser imputados por el acreedor a los intereses
adeudados, primero, si éstos estuvieran fijados, y si excedieran, al capital, o todos
los frutos al capital si la deuda principal no devengara intereses. Los frutos a los
que se refiere son los productos que puedan sembrarse y luego cosecharse en un
terreno, por parte del mismo acreedor, o los alquileres que el acreedor se ahorra
habitando el inmueble edificado, o las rentas que perciba por darlo a un tercero en
alquiler. No puede el acreedor cambiar el destino del inmueble, sin consentimiento
del propietario (por ejemplo, convertir un campo de siembra en uno de pastoreo) y
debe conservarlo en buen estado, pudiendo cobrarse los gastos conservatorios
entre los que se incluyen las cargas impositivas, de los frutos obtenidos, o del
propio deudor si no alcanzaran. Los gastos en mejoras deben ser reembolsados
por el deudor, en cuanto hayan producido un aumento en el valor del inmueble.

Existe por lo tanto una desmembración del dominio. Por un lado el deudor
continúa siendo propietario del inmueble, pero pierde con respecto a éste su uso y
goce, que pasan a poder del acreedor hasta la total cancelación de la deuda. En
ciertos aspectos es muy similar a la prenda, pero ésta recae sobre bienes
muebles, y el acreedor prendario solo la guarda en garantía de su crédito, sin
valerse de sus frutos. Con relación a la hipoteca, ambos contratos tienen por
objeto inmuebles, pero en la hipoteca la propiedad y el uso y el goce quedan en
poder del deudor, mientras la deuda no resulte incumplida.

Para constituir un anticresis es necesario ser propietario, y no mero administrador


del inmueble. El usufructuario puede constituirlo sobre su derecho de ususfructo.
Si el deudor no abona el crédito en tiempo y forma, el acreedor puede pedir el
remate judicial del bien, cobrando con preferencia a los acreedores hipotecarios
de fecha posterior a su anticresis, y por supuesto, a los quirografarios (acreedores
sin garantía). Si la deuda es cancelada, el acreedor debe devolver el inmueble
dado en anticresis.
Elementos del Contrato de Anticresis

Consentimiento.
Requiere además de la manifestación de voluntad libre de vicios, error, dolo y
violencia, la entrega o tradición de la cosa.

Capacidad.
Además de la capacidad plena para obligarse y contratar por tratarse de un acto
de disposición, se requiere que la persona sea titular o propietaria del bien.

Objeto.
Solo podrá recaer sobre bienes inmuebles corporales que sean capaces de
producir frutos.

Causa.
Es el fin en vista del cual una persona se obliga frente a otra. Para la Anticresis
rige la Materia del Derecho Común, o la necesidad existente de las partes para
saldar una deuda anterior.

La Tradición.
Se requiere la entrega real y efectiva del bien, la cual puede hacerse por
cualquiera de los modos de tradición con tal de que se deje al Acreedor en la
posibilidad de percibir directamente los Frutos que genere el bien .

La Existencia de una Obligación Principal.

La Anticresis presupone la existencia y validez de una Obligación principal a cuyo


capital o interés imputa el Acreedor.

El contrato de anticresis es un contrato civil poco utilizado en la actualidad, pero es


muy interesante la finalidad que cumple este contrato, que se encuentra
consagrado en el artículo 2458 del código civil y que consiste:
«La anticresis es un contrato por el que se entrega al acreedor una finca raíz para
que se pague con sus frutos.»
Este contrato no es traslaticio de dominio pues la entrega del bien inmueble se
hace solo con la finalidad que el acreedor se pague con los frutos de dicha finca
raíz, es decir, con el producido de esta.
El bien inmueble puede pertenecer al deudor o a un tercero que consienta con el
contrato, dicho contrato se perfecciona con la tradición del inmueble.
El acreedor en el contrato de anticresis goza de los mismos derechos que el
arrendatario en cuanto a lo que concierne a mejoras, pago de perjuicios y gastos;
asume de igual manera las obligaciones que tendría un arrendador, es decir, le
corresponde conservar el bien en buen estado y restituirlo al momento de
terminarse el contrato de anticresis.

Si los frutos de la finca raíz en anticresis no son suficientes para el pago de la


deuda, el acreedor por este solo hecho no se hace dueño del inmueble; si el
crédito produjere intereses, el acreedor tendrá derecho a que el producto de la
finca raíz se haga primero a ellos, según lo preceptuado en el artículo 2465 del
código civil.

La restitución de la finca raíz solo podrá ser pedida por el deudor, cuando los
frutos hayan pagado la totalidad de la deuda, pero el acreedor tiene la facultad de
restituirla en cualquier momento y perseguir el pago de su crédito por medio de
otras acciones legales, sin perjuicio de los que se hubiese estipulado en el
contrato.

La anticresis no valdrá cuando haya arrendamientos anteriores a la constitución


del contrato, pues este se asemeja a un arrendamiento, pero en el sentido que el
que se va a beneficiar de los frutos de la finca raíz es el acreedor y el beneficio
que va a obtener el deudor es que su deuda quede saldada con los frutos del bien
inmueble, el cual nunca deja de ser de su propiedad o del tercero que consiente
en el contrato.