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Kevin Lloret Navarro 73592088-T 3ºA

Josep Rizal Gómez Sánchez 26744525-X 3ºA


Luis Zari Alva 23326586-D 3ºA

CUESTIONES A RESOLVER POR TODOS LOS GRUPOS:


1) Localice en la escritura de préstamo hipotecario los siguientes datos:
En relación con el préstamo:
- Capital prestado – Plazo de amortización:​ El capital prestado se encuentra en la cláusula
financiera primera del escrito de préstamo hipotecario y en el caso es de 45000,00 euros.
- El plazo de amortización:​ Según la segunda cláusula del escrito de préstamo hipotecario será de 15
años, mediante el pago de 180 cuotas mensuales consecutivas, dándose por finalizado el día 1 del
año 2029.
- Tipo de interés remuneratorio – Cláusula suelo – Tipo de interés moratorio:​ se encuentran en la
constitución de la hipoteca en su cláusula primera en su apartado 2º,el tipo de interés remuneratorio
será de 2,850% anual más 7,150: 10% anual hasta 4500 euros.​ Cláusula suelo:​ establece un rango
de fluctuación entre el 3% y el 12% como punto máximo y mínimo.​ Tipo de interés moratorio:​ El
pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación sexta, al tipo 39 máximo
a efectos hipotecarios del 12% anual, hasta la cantidad máxima de diez mil ochocientos euros
(10.800,00 €). Sin embargo, el art. 114 de la Ley Hipotecaria, dichos intereses de demora no podrán
ser superiores a 3 veces al interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal
pendiente de pago. En la cláusula financiera 4ª, se explica que por cada reclamación de cuotas
impagadas que debe realizarse por parte del Banco se percibirá una comisión de 35,00 e. Si se
modificaran las condiciones contractuales o las condiciones sobre garantías se aplicará una
comisión del 0,50 % sobre el límite de la operación vigente al momento en que la modificación se
lleve a cabo.
- Cláusula de liquidación unilateral: ​La encontramos establecida en la cuarta cláusula de las
cláusulas financieras con el nombre de “comisiones y compensación”. Según se establece en ella, en
el caso de cantidades entregadas en concepto de amortización anticipada del préstamo subrogatoria
o no subrogatoria, supongan la cancelación total del mismo, el Banco percibirá una compensación
por desistimiento del 0,50% sobre el capital amortizado anticipadamente dentro de los cinco
primeros años de vida del préstamos, y del 0,25% sobre el capital amortizado anticipadamente
cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior.

- Cláusula/s de vencimiento anticipado: ​Se recogen en las cláusulas no financieras, concretamente


en la séptima llamada “causas de vencimiento anticipado”. El préstamo se considerará vencido y
consiguientemente resuelto, y podrá procederse a la exigencia de la cantidad adeudada, intereses,
intereses de demora, costas y gastos, por cualquiera de los medios acordados en la estipulación
novena, en los casos que se especifican.

En relación con la garantía hipotecaria:


- Capital garantizado con la hipoteca: ​Se encuentra en el apartado de los intervinientes,
concretamente establece que se limita a “...trescientos mil euros de capital por el conjunto de
operaciones crediticias que se recojan en un mismo instrumento público si cuentan o se prevé la
constitución de una garantía hipotecaria suficiente.
- Intereses remuneratorios garantizados con la hipoteca:​ ​Los encontramos en la constitución de la
hipoteca en el apartado segundo de la cláusula primera. Según ésta se fija un tipo de interés máximo
que corresponderá al inicial pactado en esa escritura del 2,850% anual más 7,150 puntos, es decir
un 10% anual hasta llegar a la cantidad máxima de 4.500€.
- Intereses moratorios garantizados con la hipoteca: ​Los encontramos en la constitución de la
hipoteca en su cláusula primera apartado 3. Establece un máximo de 10.800€, no obstante el art.
114.3 LH en caso de que la finalidad de la operación fuese la adquisición de la vivienda habitual, si
la hipoteca recae sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del
dinero.
- Otras partidas garantizadas con la hipoteca:​ ​La recoge la cláusula 1 en su apartado 4. Se determina
en ella la cantidad de 3.015€ para costas y gastos, aunque también establece que si se mantiene el
carácter de vivienda habitual, en caso de ejecución las costas no podrían superar el 5% de la
cantidad reclamada.

2) Compare las cláusulas anteriores con las que han sido inscritas en el Registro de la
Propiedad. ¿Por qué motivos cree que alguna de ellas no ha sido inscrita, en todo o en parte?
Se debe a que las reformas introducidas, entre otras por la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la
protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, establecen un
control mucho más restrictivo a la hora de registrar cláusulas. Un ejemplo de esto es el aumento de
supuestos por los que una cláusula puede ser denegada.

Este aumento de los controles responde a la necesidad de otorgar al consumidor un mayor


protección ya que al tratarse de contratos de adhesión se establecían en muchas ocasiones cláusulas
perjudiciales para él.

3) ¿Qué requisitos debe cumplir la cláusula suelo para que el Registrador de la Propiedad
practique su inscripción?
Según la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores
hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, las cláusulas suelo son legales siempre que
se de la constancia de su transparencia y claridad en la contratación, tal y como se señala en el
contexto de la STS de 9 de mayo de 2013, donde se dan los conceptos de cláusula suelo y su
legalidad en la contratación. La Ley 1/2013, en su articulado, el referente a las cláusulas suelo es el
art. 6, el cual señala que deberá existir transparencia a la hora de incluir las cláusulas en un contrato
de préstamo bancario, exigiéndose que en la escritura pública se incluya, además de la firma del
cliente obligado, una expresión manuscrita. Con esto se proteger la transparencia en la contratación,
ya que el contratante escribirá de su propia mano, que ha sido advertido de los riesgos que puedan
derivarse del contrato.
En el caso presentado, dentro de la cláusula que impone la variabilidad del tipo de interés se esta
incluyendo una cláusula suelo del 3% y una cláusula techo del 12%, debiéndose aplicar lo antes
dicho para este tipo de cláusulas, debiéndose haber incluido una expresión manuscrita del
contratante o deudor hipotecado, por la cual asume el riesgo y ventura de dicha asunción,

4) Observe que en la escritura de préstamo hipotecario se fija un valor de tasación a efectos de


subasta de la vivienda hipotecada. En el caso de que se ejecute la hipoteca, ¿podrá la entidad
acreedora llegar a adjudicarse la vivienda por debajo de este valor de tasación? ¿Deberá
respetarse algún límite cuantitativo? Si se estableciera como valor de tasación a efectos de
subasta uno notablemente inferior al valor real de la vivienda, ¿podría hacerse valer el
deudor esta circunstancia frente a la eventual ejecución judicial de la hipoteca?; en su caso,
¿por qué vía?
Si que se podría dar el caso, pero siempre que la entidad acreedora se adjudicare la vivienda por el
75% o más del valor de tasación del inmueble de acuerdo con las disposiciones adicionales de la
Ley 2/1981 reflejadas en la LECiv en su articulado, concretamente en el art. 682. El valor de la
tasación estará fijado conforme a la ley anteriormente dicha, y en el caso es de 94.668,45 euros, por
lo tanto el valor del inmueble en el momento de la subasta debe ser este valor, 94.668,45 euros.
Según la Ley 1/2013, de 14 de mayo, referente a las medidas para reforzar la protección a los
deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, en su exposición de motivos se
señala que por esta ley “s​e introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta,
estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien
del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite
para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se
incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. En concreto, se elevaría del 60 por cien hasta
un máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual”.

Los límites cuantitativos están fijados en el artículo 671 LEC, el cual dice que "​Si en el acto de la
subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la
adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir
la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o por la
cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la
adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a
subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el
60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo
654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial
procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.​ " Dicho artículo ha sido redactado
por el apartado diez del artículo 7 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.

En el caso en que el valor de tasación a efectos de la subasta fuera notablemente inferior al valor
real de la vivienda, y siempre que no se tratara de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá
pedir el 50% del valor por el que el bien salió a subasta o del total de la deuda.

En caso de que sí fuese la vivienda habitual del deudor, se aplicará el 70% del valor por el que el
inmueble salió a subasta y si la cantidad total de la deuda es inferior a ese porcentaje se le aplicará
un 60%. No obstante, el acreedor tiene un plazo de 20 días para ejercer esta facultad, en caso que no
lo hiciese en ese plazo el secretario judicial procederá

5) ¿Por qué se insiste en la escritura de préstamo hipotecario en que el inmueble hipotecado se


destinará a vivienda habitual? ¿Qué especialidades establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo,
conocida vulgarmente como Ley Antidesahucios en relación con la vivienda habitual?
Hay que partir de una idea imperativa recogida en el artículo 3 de la ley 1/2013 que modifica el
artículo 21 el cual señala en su apartado 3 una obligación de hacer constar si la vivienda es habitual
o no en las escrituras de préstamo hipotecario. Una vez aclarada la necesidad de constancia en la
escritura de préstamo, creemos que la reiteración de reflejar que la vivienda será vivienda habitual
es porque precisamente la ley antidesahucios dota este concepto de vivienda habitual de especial
protección dada la necesidad de cubrir ciertas irregularidades en materia de derechos fundamentales
(el art. 25 de la Declaración de Universal de Derechos Humanos habla de la vivienda como Derecho
Humano, aunque la Ley 1/2013 no lo transcribe así) tal y como se establece en la sentencia del
TJUE de 14 de marzo de 2013. El legislador hizo frente, a nuestro entender de forma parcial, a una
situación de exclusión social en materia hipotecaria y en el preámbulo ya muestra este cambio de
paradigma: “​La atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas
por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo
hipotecario para la adquisición de su ​vivienda habitual​ se encuentran en dificultades para hacer
frente a sus obligaciones, exige la adopción de medidas que, en diferentes formas, contribuyan a
aliviar la situación de los deudores hipotecarios (…)”

Por ello, la Ley 1/2013, además de indicar someramente en su preámbulo la situación de drama y
exclusión por la que pasa la sociedad, fija una serie especialidades y aspectos que dan relevancia a
la vivienda habitual:

- En su primer artículo prevé cuatro años (antes dos, modificado por RDL 1/2015 de 27 de febrero)
de margen para la suspensión del lanzamiento sobre viviendas habituales en casos de especial
vulnerabilidad (recogido en el apartado 2 del mismo artículo).
- Asimismo la Ley anuncia en su preámbulo las modificaciones de la ya nombrada Ley Hipotecaria,
la Ley de Regulación del Mercado de Trabajo y la Ley del mercado Hipotecario. En este marco, se
establece la prohibición de la capitalización de intereses de demora y, si el resultado de la ejecución
no cubriera toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de
demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar
interés.
- Por otro lado, siguiendo en el preámbulo, observamos que el legislador llama medida de “gran
relevancia” al establecimiento de la posibilidad de que ​si tras la ejecución hipotecaria de una
vivienda habitual aún quedará deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria
posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con
ciertas obligaciones de pago.
- Queda también modificado el artículo 575 LEC en su apartado primero, el cual dispone que si se
ejecuta una vivienda habitual, las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5% de la
cantidad reclamada en la demanda ejecutiva.
- Encontramos otra mención a la vivienda habitual en la modificación del art. 129 que acaba
rezando así: ​“(…) Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta
extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de
constitución.”
- Y, en el momento de la subasta, cuando no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo
de veinte días, pedir la adjudicación del bien. En este ámbito la vivienda habitual es relevante
puesto que si no se trata de vivienda habitual, el acreedor puede pedir la adjudicación por el 50%
del valor por el que el bien hubiere salido a subasta. En cambio, si se trata de vivienda habitual la
adjudicación no bajará del 70% del valor por el que se hubiera sacado a subasta el bien
(modificación del art. 671 LEC).

6) ¿Qué trascendencia jurídica tiene el hecho de que estemos ante un contrato de adhesión, no
negociado por las partes?
Se tiene que empezar indicando que un contrato de adhesión no es ilícito per se, es ilícito el
contenido de un contrato de adhesión donde las condiciones generales no estén equilibradas y
existan cláusulas abusivas, prohibidas en todo plano. Así, encontramos que el art. 1288 CC reza:​ ​la
interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiere
ocasionado la oscuridad. ​Por lo que ante un contrato de adhesión de préstamo hipotecario debe
prevalecer siempre la interpretación más beneficiosa para la parte adhiriente y es aquí donde radica
la trascendencia jurídica, en la posibilidad de perjudicar al deudor hipotecario con base en las
cláusulas establecidas en dicho contrato.

7) Imagine que los propietarios de la vivienda adeudan los dos últimos períodos impositivos
del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ¿contra quién podrá dirigirse el Ayuntamiento
correspondiente para exigir el pago de dichas deudas tributarias en caso de dación en pago o
de ejecución hipotecaria del inmueble?
Aclarar que el IBI es una carga preferente por lo que no importa tanto la fecha de subasta como de
tipo de carga, es decir, el IBI. Estas cargas tienen preferencia ante cualquier acreedor y/o
adquiriente. También es de importancia recordar que este impuesto tiene afección real por lo que
responde el propio inmueble con independencia de quien fuera o será titular. El art. 194 LH lo deja
bastante claro: ​el Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro
acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el
cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o
impuestos que graven a los bienes inmuebles.

Por otro lado, el art. 43.1 d) LGT indica que serán responsables subsidiarios de la deuda tributaria
los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria, en los términos del artículo
79 de esta ley.

Así pues, diremos que los propietarios de la finca serán los responsables directos del pago del IBI,
por lo que el Ayuntamiento puede ir contra ellos y en su defecto, como hemos indicado, reclamar el
pago a la entidad financiera o el adquiriente del inmueble vendido en subasta pública.

A RESOLVER POR LOS GRUPOS QUE ACTÚAN EN EL PAPEL DE DEUDORES


HIPOTECARIOS:​ Imagine que la entidad bancaria inicia el procedimiento especial de ejecución
hipotecaria, tras el impago de tres cuotas del préstamo, y que el Juzgado no aprecia de oficio la
existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo, autorizando y despachando la ejecución.
Analice la posibilidad de plantear oposición a la ejecución, y determine las siguientes cuestiones:

1.- ¿En qué plazo deberá presentarse el escrito de oposición a la ejecución?

Si atendemos a lo que nos señala el articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC a partir de
ahora) en su título tercero: de la ejecución, damos con la solución a la primera pregunta planteada.

El art. 557 LEC establece que cuando se despache ejecución por los títulos previstos en los
apartados 4, 5, 6 y 7 del mismo artículo, así como por otros documentos con fuerza ejecutiva a que
se refiere el número 9 del apartado 2 del artículo 517, el ejecutado sólo podrá oponerse a ella, en el
tiempo y en la forma prevista en el artículo anterior.

Dado que las cláusulas abusivas no fueron apreciadas de oficio, tenemos que acudir a la ejecución
por resolución procesal de la que habla el apartado 2, 9º del art. 517 LEC.
Así pues, el plazo que señala el art. 556 LEC es de diez días después de la notificación del auto en
que se despache ejecución.

Cierto es, por otro lado, que la Disp. Trans. Cuarta de la Ley 1/2013 nos señala un plazo
extraordinario para la oposición, pero no es aplicable en el supuesto, dado que el caso se produce en
2014 y dicho plazo de un mes solamente es válido para los procesos en curso cuando la Ley entró
en vigor.

2.- ¿Qué motivos podrán alegarse en esa oposición?


En este punto partimos del Capítulo V de la LECiv, que trata ​de las particularidades de la ejecución
sobre bienes hipotecados o pignorados, señalando para el caso concreto el art. 695, el cual nos da la
solución a los motivos alegables en la oposición a la ejecución, señalando en su articulado:
1.​​ En los procedimientos a que se refiere este Capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado
cuando se funde en las siguientes causas:
1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente
certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la
prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la
garantía.
2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el
saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá
acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se
admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de
la presentada por el ejecutante.
No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante
del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles
otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido
que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida
por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los
puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.
3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido
prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o
inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento,
lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.
4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la
ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
2. ​Formulada la oposición a la que se refiere el apartado anterior, el Secretario judicial suspenderá
la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la
orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación, comparecencia en la que
el Tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto
lo que estime procedente dentro del segundo día.
3.​​ El auto que estime la oposición basada en las causas 1.ª y 3.ª del apartado 1 de este artículo
mandará sobreseer la ejecución; el que estime la oposición basada en la causa 2.ª fijará la cantidad
por la que haya de seguirse la ejecución.
De estimarse la causa 4.ª, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula
contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de
la cláusula abusiva.
4. ​Contra el auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución, la inaplicación de una cláusula
abusiva o la desestimación de la oposición por la causa prevista en el apartado 1.4.º anterior, podrá
interponerse recurso de apelación.
Fuera de estos casos, los autos que decidan la oposición a que se refiere este artículo no serán
susceptibles de recurso alguno y sus efectos se circunscribirán exclusivamente al proceso de
ejecución en que se dicten.
En el caso daríamos peso a la causa de oposición por contener la escritura de constitución
hipotecaria cláusulas abusivas señaladas por el art. 695.1.4ª LECiv, las cuales, serían perjudiciales o
supondrían un perjuicio a los clientes o parte deudora del préstamo hipotecario en relación con el
banco que lo otorga.

3.- ¿Qué efectos producirá, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la presentación de la


oposición?
Según se desprende del art. 695 LEC, una vez formulada la oposición el Secretario judicial
suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera
dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación,
comparecencia en la que el Tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y
acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día.

No obstante, no será necesaria la comparecencia del art. 695.2º para tramitar la oposición del
deudor en el procedimiento de ejecución hipotecaria si todas las partes están conformes en presentar
alegaciones por escrito, teniendo en cuenta que la única prueba admisible es la documental, según
se establece en el acuerdo de unificación de criterios adoptado por la Junta de Jueces de Primera
Instancia de Valencia el 24 mayo de 2013.

En el auto que decida sobre la oposición el Juez puede:

1.Estimar la oposición, con consecuencias distintas según la causa de oposición que se hubiera
hecho valer (art. 695 3º LEC):

Si se basa en las causas 1ª y 3ª, mandará sobreseer la ejecución. Si se estima la oposición basada en
la causa 2ª fijará la cantidad por la que haya de seguirse la ejecución. Y si se basa en la 4ª, acordará
el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución, en otro
caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.

Por último, en el apartado 4º se establece que “​Contra el auto que ordene el sobreseimiento de la
ejecución, la inaplicación de una cláusula abusiva o la desestimación de la oposición por la causa
prevista en el apartado 1.4.º anterior, podrá interponerse recurso de apelación.

2. Desestimar la oposición: La ejecución sigue adelante, levantándose la suspensión y no cabe


recurso alguno.