La zonificación según su definición,

consiste en la separación y
segregación del territorio respecto de
su entorno, donde se reconocen por
una parte elementos que lo
diferencian, y por otra, se actúa con
el fin de aislarlos para un propósito
particular.
PROBLEMAS. PRINCIPIOS DE DISEÑO
Cuando la zonificación no es definida Con base en el análisis programático, se deben determinar las cualidades
da por resultado mezclas indeseables de uso y funcionales del desarrollo, buscando establecer una congruencia
en los usos del suelo y una estructura entre todos sus componentes. Generalmente del planteamiento funcional
funcional poco clara y eficiente, pues se desprenden la estructura de viabilidad y del uso del suelo, los tipos y
los diversos usos generan transito las características de las lotificaciones, así como la intensidad del suelo
diferente, cada uno con distintas destinada a cada uso. La zonificación pretende definir espacialmente los
necesidades. distintos usos del suelo
Cuando la zonificación no es clara los
usuarios tienen dificultad para
identificarse con el lugar en donde
viven y trabajan así como orientarse
con respecto a como llegar al lugar
deseado.
Cuando la zonificación no considera
al medio ambiente se afectan los
ecosistemas locales y ello da como
consecuencia un deterioro ambiental.
Con la zonificación se intenta hacer la distinción entre las cualidades funcionales que
tiene cada uso del suelo, de modo que estas sean consideradas espacialmente
separadas. El análisis programático se utiliza para determinar que actividades pueden
ser agrupadas dentro del mismo uso, cuales deben de estar separadas, pero próximas
entre sí; cuales no deben tener proximidad física.

Con la zonificación se proporcionan

las áreas o manchas que cada uso de
suelo debe tener según la intensidad
de las actividades a desarrollar, esto
ofrece un elemento de carácter que
debe usarse en la propuesta.

De entre los elementos

predominantes del paisaje se
pueden buscar aquellos que sea
posible rescatar, valorar e incorporar
al manejo espacial de la propuesta.
 La zonificación debe estar estructurada para que funcionalmente ofrezca un esquema eficiente en sus
habitantes. En zonificación; cada una muestran sus implicaciones en empleo, espacios abiertos, movimiento y
tipos de vivienda.

La zonificación debe llevar implícita una propuesta de manejo espacial o de secuencias visuales que deben ser
rectoras en el diseño. Usualmente se comienza tratando de articular visualmente todos los usos del suelo, para
darles a los recorridos principales un sentido, dirección, orientación, secuencia y jerarquía espacial.
CONCEPTO
CONCEPTO CONCEPTO CONCEPTO
BAJA
CENTROS DISPERSIÓN CORREDORES
DENSIDAD
Énfasis en Énfasis en baja Énfasis en mediana Énfasis en baja
ELECCIÓN DE
mediana y alta densidad densidad densidad
CASAS
densidad
Concentración Empleos Empleos Conbinacion de
de empleos diversos concentrados en patrones
La zonificación debe llevar implícita DISTRIBUCIÓN
puntos centrales a lo existentes de
DE EMPLEOS
una propuesta de estructuración vial largo de corredores empleos
que formalice la intención espacial, de transito
Gran escala de Uso de la Gran escala de áreas Creación de
además de satisfacer los áreas abiertas publicidad local abiertas nuevos pequeños
requerimientos funcionales del ESPACIOS y creación de parques
programa. La viabilidad es la ABIERTO nuevos
pequeños
estructura que articula y hace
parques
congruente la zonificación con las Transito Transportación Transporte público y Transporte
condiciones de terreno. MOVIMIENTO privado y privada privado, énfasis en el público y privado
publico transito público.
Zonificación por uso del suelo y densidad
Tipos de uso del suelo. Para la elaboración del plano de uso del
suelo se clasifican los usos de la siguiente manera

uso residencial y sus derivados.

uso negocios, comercial y derivados.

Uso industrial y derivados

Viabilidad
Usos públicos y derivados
Semi-publicas y derivados

Uso agrícola y derivados

Zona de reserva
Zonas recreativas.
De Naturaleza a Recurso Natural

• El esquema muestra cómo se comienza a partir

del territorio natural no discriminado, como área
genérica de actuación. A partir de él y en función
de sus características inherentes, el actor social
discrimina las diversas zonas que se presentan, de
acuerdo a la utilidad asignada en función de su
cultura y de las tecnologías disponibles. Luego, los
actores gradualmente se van apropiando, a través
de procesos de transacción inmobiliarios o bien
de legislaciones genéricas, que establecen
propiedad del uso, tal como protección de
riberas, borde costero o cualquier otro.
 Enfoques Territoriales y Sectoriales

Las variables que se incluyen en el proceso de

zonificación y por lo tanto en los resultados a obtener,
están determinadas en gran medida por el enfoque bajo
el cual se consideran, el cual puede ser sectorial o
territorial. Los enfoques sectoriales pretenden resolver
los problemas a partir del trabajo con un sector en
particular, lo cual genera sesgos importantes, por ser
consecuencia de un paradigma que reduce el problema
del desarrollo a una dimensión particular
ZONIFICACIÓN POR INTENSIDAD DE USO
DE LA TIERRA
• Se entiende por uso por intensidad de uso
de suelo la relación existente entre la
superficie construida de un predio y la
superficie del predio esta relación tiene
implicancias en términos de costo
rentabilidad de confort y habitabilidad de
los espacios, y de aprovechamiento de los
recursos.
ECONOMISTA

• El economista, que prioriza los criterios o

interacciones de tipo económico, con aquellos
que preocupados por la cohesión social del
sistema e influidos por la ciencia regional, suelen
vincular la ordenación territorial y la zonificación
casi con exclusividad a la localización espacial de
las inversiones destinadas a corregir
desequilibrios territoriales. En su desarrollo
privilegian fuertemente el diagnóstico económico
social en detrimento de las variables ambientales
o limitaciones propias del medio físico,
desconociendo los atributos del lugar que lo hace
diferente de los adyacentes.
•
URBANISTA

• El urbanista, centrado en la clasificación y

calificación urbanística del suelo, que reduce el
problema de la planificación territorial al
ordenamiento de las ciudades, enfoque que ha
dominado el mundo en desarrollo durante las
últimas décadas del siglo XX. Su objetivo es
resaltar las áreas aptas para uso urbano y
determinar en qué categoría se ubican, siendo lo
restante el espacio rústico que corresponde al el
residual no apto para este fin. Según Gómez
(1994), los urbanistas abusan de concepciones y
estereotipos geométricos sin considerar al
territorio como anterior a la actividad humana.
Las necesidades actuales de planificación, implican
plantearles desde un nivel jerárquico superior
como el territorial, lo cual incluye además las
zonas rurales y naturales.
RURALISTA.
• El enfoque ruralista por su parte está
centrado en materias relativas a
colonización o transformación
económico-social de zonas rurales. La
utilización de la expresión ordenación del
territorio es escasa, a pesar de estar
implícita en los conjuntos de actuaciones
orientadas a la transformación del espacio
físico para mejorar las condiciones de
productividad primaria y la dotación de
infraestructura y equipamiento a los
núcleos rurales.
CONSERVACIONISTA

• El enfoque conservacionista, quizás el más

reciente dentro de los mencionados, que
se caracteriza por su intención de vincular
la ordenación del territorio a una
planificación y gestión del espacio que
garantice el uso racional de los recursos
naturales.
TIPOS
• Tierra ociosa o virgen
Tierra que por sus características físicas forma cauces
naturales, lagos, pantanos, bosques, etc. Que hay que
buscar y preservar debido a su importancia ecológica
• Tierra no residencial
• para edificios de mantenimiento, estación de
bomberos, y equipamiento comunitario como
escuelas, centros de salud, deportes, etc.
• Tierras no urbanizables:
Áreas de reserva con potencial de desarrollo futuro
• Tierras urbanizables
Terrenos que por sus cualidades naturales de
pendientes, suelos, vegetación, disponibilidad de agua,
etc. Son aptos para el desarrollo urbano.
 INDICADORES PARA DERIVAR LA
INTENSIDAD DE USO DE SUELOS
• Índice del área de piso:
• Índice del área de piso, multiplicado por el
área total del terreno, superficie que se
destinara a la construcción de viviendas,
escaleras pasillos, elevadores, etc. No incluye
balcones y garajes. Para su estimación se
considera una vivienda de promedio 100 m2
considerada como casa unifamiliar tanto
como edificios y departamentos. Si la
incidencia de viviendas fuera mayo la
intensidad de uso de suelos sería menor
ÍNDICES DE ESPACIOS ABIERTOS:

• Se utiliza para determinar el requerimiento

de espacios abiertos dentro de un terreno
donde se construirán viviendas también son
consideradas aquellas en cualquier nivel a
que puedan concurrir os usuarios como
terrazas y jardines en azoteas. Que tienen
importancia para la ventilación como para la
iluminación por referencia se sabe las
dimensiones mínimas de patios deben ser
para 2.50m para una altura de 4m de
edificios
ÍNDICE DE ESPACIO HABITABLE

• Con este índice se establece los

requerimientos mínimos de habitabilidad
en espacios abiertos, forma parte del total
de espacios abiertos se refiere a espacios
que el usuario disfruta como andadores,
áreas de juego infantil o áreas ajardinadas
que están en relación directa con la
vivienda.
MAPA DE USO POR INTENSIDAD

• La tabla que se muestra nos sirve para

determinar los niveles óptimos para la
zonificación de terrenos pero estos índices
no sirven independientemente sino que
también dependen mucho uno del otro. El
mapa IUS de un sector urbano indica los
requerimientos y limitaciones que cada ote
o terreno tiene para que se desarrollen en
ellos viviendas en hilera o multifamiliares de
acuerdo con los reglamentos vigentes de
zonificación.También determina los niveles
de uso de suelo del sector urbano para
zonificar en un futuro.
• Las medidas que se usan para hacer dichas
estimaciones se basan en es uso actuad
del suelo, y están sujetas al impacto de una
nueva tecnología , a los reglamentos de
zonificación y subdivisión de la tierra,
demanda de viviendas, al requerimiento de
estapacios de estacionamiento, mas una
zona adicional e reserva.
ZONA RESIDENCIAL

• Residencial (R): Son áreas urbanas destinadas predominantemente al uso de

vivienda, pudiendo tolerar además otros usos compatibles. Los planos de
zonificación consignan: Zona de Densidad Alta (RDA), Zona de Densidad
Media (RDM), y Zona de Densidad Baja (RDB).
• Residencial Densidad Baja (RDB) con el código R-2
• Es la zona que contiene el uso identificado con la Vivienda Unifamiliar dentro
de un lote, cualquiera sea las modalidades de soluciones en copropiedad con
una densidad neta máxima de 500 Hab/Ha.
• Residencial de Media Densidad (RDM) con el código R3 y R4.
• Es la zona que contiene el uso identificado con la Vivienda Unifamiliar,
Multifamiliar y Conjunto Residencial dentro de un lote, cualquiera sea las
modalidades de soluciones en copropiedad. Con una densidad neta máxima
de 1300 Hab/Ha.
• Residencial de Alta Densidad (RDA) con los códigos R5, R6 y R8.
• Contiene el uso identificado con la vivienda Multifamiliar y Conjunto
Residencial dentro de un lote, cualquiera sea las modalidades de soluciones
en copropiedad. Con una densidad neta máxima de 2250 Hab/Ha.
REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN E
ÍNDICES DE USO DE SUELO (CHICLAYO)
ZONIFICACION POR REQUERIMIENTOS
DE SUELO
• Vivienda-Taller (I1-R):
• Industrial (I):
• Comercial (C):
• Pre Urbano (PU):
• Zonas de Recreación Pública (ZRP):
• Usos Especiales (OU):
• Servicios Públicos Complementarios:
• Zona de Reglamentación Especial (ZRE):
• Zona Monumental (ZM):
• Zona Agrícola (ZA):