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Aracaju
2017
Jôline Cristina de Oliveira
Aracaju
2017
A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – REQUISITOS E IMPEDIMENTOS
AO INSTITUTO INSERIDO NO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
Banca Examinadora:
_____________________________________________
Professora Tatiana Aparecida Clementino de Brito Ohta – FDDJ
_________________________________________
Nome, titulação, sigla da IES
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Nome, titulação, sigla da IES
Aracaju
2017
A Deus pela força necessária, a minha
mãe pela paciência e estímulo e a
minha avó (in memoriam) por ter
dedicado boa parte do seu tempo nesse
mundo a mim.
RESUMO
The present work has as its subject the out-of-court adverse possession, the
requirements and impediments of the institute created by the New Code of Civil
Procedure. This time, what is wanted here is to carry out an effective analysis of the
new environment, in order to observe its requirements and to glimpse the problems
that can stop its applicability. To do so, we will make an assessment of the reasons
that led the legislature to include this possibility of processing the adverse
possession. Through dialectic, we will desecrate the institute of property acquisition
through prescription, from its historical primordios to its meaning in the modalities
existing in the present day. In addition, we will verify how this new route was
introduced in our Legal Order, which was taken into account when elaborating, and if
there is a significant change in the institute when changing processing means.
Although this analysis is made, we will check the necessary requirements for the
application before the Real Estate Registry Office. Within this observation we will talk
about the notarial acts, in order to narrow their relevance, both out-of-court adverse
possession and for the civil process itself, as a means of full proof. Then we will walk
through the procedure to be adopted by the real estate registration office during the
formation of your conviction about the alleged facts and documents lying down. From
there, this study will make a simple comparison between judicial and administrative
acquisition, so as to mark the main differences of processing. Lastly, let us focus on
the main obstacles to the new institute found during the analysis we did here. After,
the analyzes will arrive the conclusions on the applicability of the out-of-court adverse
possession.
1 MONNERAT, Fábio Victor da Fonte. Introdução ao Estudo do Direito Processual Civil. 1. ed., São
Paulo: Saraiva, 2015, pg. 33.
2 BUENO, Cassio Scarpinella. Manual de Direito Processual Civil: inteiramente estruturado à luz do
novo CPC – Lei n. 13.105, de 16-3-2015. São Paulo: Saraiva, 2015, pg. 36.
11
2. A USUCAPIÃO
Vamos falar sobre a usucapião, o que é? Onde surgiu? Para que foi
criada? O que significa para o ordenamento jurídico pátrio? Quais as modalidades
existentes? Qual a sua relevância social entre outras questões.
O instituto se aplica tanto a coisa móvel, quanto imóvel. Como o
trataremos da usucapião extrajudicial aqui, e essa está adstrita aos bens de raiz,
imóveis, deixaremos de lado a outra opção.
2.1 O CONCEITO
3 MAIA,Walter Guido. Usucapião de Bens Imóveis e Móveis, usucapião extrajudicial. 1. ed., Minas
Gerais: Bh Editora, 2015, pg. 23.
4 CORREIA, Jonas Ricardo. Usucapião No Novo CPC - Teoria, Prática e Legislação Pertinente. 2.
ed., Campo Grande: Contemplar, 2016.
13
5 MAIA,Walter Guido. Usucapião de Bens Imóveis e Móveis, usucapião extrajudicial. 1. ed., Minas
Gerais: Bh Editora, 2015, pg. 25.
14
6 RODRIGUES, Rivaldo Jesus. Da Usucapião: origens, evolução histórica e sua função social no
ordenamento Jurídico brasileiro no século XXI. Disponível em:
<http://www.unievangelica.edu.br/files/images/DISSERTA%C3%87%C3%83O%20RIVALDO.pdf>.
Acesso em 12 de março de 2017.
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realidade de uma códificação primitiva, das leis não escritas para regras de conduta.
Elas teriam sido criadas no início da República Romana para que os plebeus, a parte
pobre e também maior da população, pudessem conhecer as leis, já que nessa
época elas eram guardadas em segredo pelos pontífices e patrícios que
aproveitavam para castigá-los severamente.
Usando como exemplo o sistema grego, as doze tábuas foram
promulgadas, o que significa que na época elas foram escritas no latim arcaico em
tábuas de madeira e afixadas na entrada do Forum Romano, principal praça
comercial de Roma. Como boa parte das normas versavam sobre o direito privado e
negócios, o local era mais que apropriado.
A influência da Lei das XXII Tábuas estendeu-se da República ao Império
Romano e mesmo depois de destruídas a séculos, sua existência inspirou o mais
que famoso Corpus Juris Civilis, alicerce dos Códigos Cívis publicados adotados por
diversos ordenamentos jurídicos.
No Brasil, país de tradição latina, colonizado pelos portugueses, a
usucapião sempre esteve presente, desde da Lei das Sesmarias, contida nas
Ordenações Filipinas, passando ainda pelas Ordenações Afonsinas e Manuelinas no
período colonial, até os dias atuais.
A evolução histórica e social resvalou no instituto, o qual foi pouco a
pouco ganhando modalidades que se encaixavam melhor a realidade existente.
Ainda durante o império, em 1850, uma espécie de usucapião pro labore foi criada
através da chamada Lei de Terras. Ela permitia a aquisição pela prescrição de
terras públicas (devolutas), o intuito era povoar e fixar o homem na nelas 7.
A espécie veio a ser instituída de uma vez na Constituição de 1934, a qual
consagrou a usucapião pro labore, conhecida como especial ou constitucional, esta
agariava importância para a posse-trabalho. Aquele que trabalhasse a terra que não
fosse sua, fazendo com que ela produzisse frutos teria direito a ela.
O trabalho rurícula continuou sendo valorizado na Constituição de 1937.
Já a Carta magna de 1946 estendeu aos estrangeiros os proveitos da produção no
solo. Lembrando que esta foi uma época em que o país recebeu um grande número
de imigrantes, em sua maioria italianos, japoneses e alemães, muitos desses
7 RODRIGUES, Rivaldo Jesus. Da Usucapião: origens, evolução histórica e sua função social no
ordenamento Jurídico brasileiro no século XXI. Disponível em:
<http://www.unievangelica.edu.br/files/images/DISSERTA%C3%87%C3%83O%20RIVALDO.pdf>.
Acesso em 12 de março de 2017.
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Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição,
possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim
o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos
se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou
nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
8 HABERMANN Jr., Cláudio. Usucapião Judicial e Extrajudicial No Novo CPC – Livro Digital. 1. ed.,
São Paulo: Habermann, 2016, pg. 36.
19
9 MAIA, Walter Guido. Usucapião de Bens Imóveis e Móveis, usucapião extrajudicial. 1. ed., Minas
Gerais: Bh Editora, 2015, pg. 109-110.
20
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano,
possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra
em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por
seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a
propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao
homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até
250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida
com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que
não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº
12.424, de 2011)
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.
11 HABERMANN Jr., Cláudio. Usucapião Judicial e Extrajudicial No Novo CPC – Livro Digital. 1. ed.,
São Paulo: Habermann, 2016, pg. 77.
23
12 CORREIA, Jonas Ricardo. Usucapião No Novo CPC - Teoria, Prática e Legislação Pertinente. 2.
ed., Campo Grande: Contemplar, 2016, pg. 1
24
13 PAIVA, João Pedro Lamana. Novo CPC Introduz a Usucapião Extrajudicial no País. Disponível em:
<http://www.irib.org.br/files/obra/Versa771o_correta_Artigo_Lamana_Paiva_Usucapiao.pdf>. Acesso
em 17 de janeiro de 2017.
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perante o registrador não criam o direito. Sendo assim, o ato administrativo declara o
direito e o registro desse na matrícula do imóvel lhe dá publicidade 15.
Como sabemos, uma das características do direito real é que ele é
oponível erga omnes, para tanto é preciso que seja conhecido por todos, e isso só
pode ser conseguido tornando a declaração de propriedade pública, o que no caso
dos bens imóveis só ocorre com o registro. Vale a velha máxima: “Quem não
registra não é dono”.
15 AQUINO, Leonardo Gomes de. Aquisição pela usucapião (prescrição aquisitiva). In:Âmbito
Jurídico, Rio Grande, XIII, n. 79, ago 2010. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/?
n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8229>. Acesso em 02 abr 2017. 15
16 HABERMANN Jr., Cláudio. Usucapião Judicial e Extrajudicial No Novo CPC – Livro Digital. 1. ed.,
São Paulo: Habermann, 2016, pg. 130.
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“[...]
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus
antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com
prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização
profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do
domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a
continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e
das taxas que incidirem sobre o imóvel. [...]”
[…] Trata-se, pois, de documento que vale por si mesmo. Ao passo que a
ata notarial, em regre se restringe à narrativa que materializa a existência
de fato jurídico, a servir como qualificado meio de prova, é verdade, mas
suscetível de ser sopesada no conjunto probatório pelo magistrado, em
ação judicial, se for o caso.[...]18”
18 MAIA,Walter Guido. Ata Notarial. 1. ed., Minas Gerais: Bh Editora, 2015, pg. 18.
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posse direta do bem durante o lapso temporal. Essa forma de levantamento deve ser
eficaz o suficiente para impor um conjunto probatório que justifique a sua posse 19.
posse e etc.
A minuta22 da resolução aponta a necessidade dos seguintes documentos:
§ 2º. A ata notarial deverá atestar o tempo de posse do usucapiente e, se for o caso, de
seus antecessores, além de outras circunstâncias destinadas ao reconhecimento
extrajudicial de usucapião, consignando, conforme o caso, o depoimento de testemunha
e/ou do usucapiente sobre:
Vê-se pelos intens que não devem deixar de constar, que o documento
tem o condão de atestar a verdade dos fatos quanto a posse, além de identificar as
partes. O tabelião de notas não deve rediguir a ata de acordo com as suas vontade
do requerente. Cabe a ela afirmar o que seus sentidos apuraram do fatos.
Por conta disso, muitos entendem que ata notarial para fins de usucapião
não prescinde de diligência do agente público. A visita “in loco” de ve ser um dos
sustentáculos do intrumento. Essa seria um das principais razões para a utilização
deste. A maior facilidade do tabelião ou ser preposto de visializar, quase que
investigar, o local em disputa e ouvir testemunhos de vizinhos e pessoas da área 23.
mesmo cartório em que o bem esteja registrado, apenas que seja na mesma zona
da circunscrição, tendo em vista a possibilidade de diligência.
O primeiro passo para lavrar o documento é uma conversa entre o
pretenso usucapiente e o notário, para que se averigue se existe posse que possa
justificar a aquisição prescritiva . Nessa conversa o tabelião deve esclarecer dúvidas
sobre a usucapião. Ademais, será preciso enquadrar o pedido em alguma
modalidade existente e verificar assim, se todos os requisitos estão presentes para
requere-lá.
Os imóveis sem registro também estão sujeitos à usucapião, quando
dessa fase inicial o agente deve verificar se o imóvel requerido encontra-se nesse
condição. Em caso afirmativo o tabelião deve se certificar que não se trata de bem
público, posto que, este são insuscetíveis de prescrição aquisitiva conforme
preceitua nossa Carta Magna.
Quando não, após o deferimento da usucapião haverá a requerimento da
parte, a abertura de matrícula do imóvel. Como sabemos, só o registro do domínio
do imóvel concluí o processo de posse deste.
Logo em seguida, o notário deve atestar o tempo de posse necessário à
usucapião na modalidade indicada. Para tanto irá juntar os documentos trazidos pela
parte dos quais depreende-se o tempo de posse, tais como: contas de serviços
públicos em nome do possuidor prestados no imóvel (água, luz, telefone, gás etc),
correspondências recebidas durante o período, fotografias, imposto sobre
propriedade territorial urbana – IPTU, entre outros documentos que podem ser
juntados24.
Ademais, toma-se o depoimento dos proprietários dos imóveis
confrontantes do bem questionado, os quais serão reduzidos a ata de depoimentos.
Ademais, embora não sejam imprescindíveis, as diligências até o local do bem,
realizadas pelo tabelião ou seu preposto constituído podem ser parte relevante para
segurança jurídica da prova a ser criada.
O depoimento pessoal dos confrontates sejá juntado ao dos requerentes,
dos antigos antecessores se for o caso, e dos titulares do domínio se possível. Além
da anuência dos titulares dos direitos averbados ou registrados na matrícula do
imóvel. Para assim, formar a ata de constatação, a qual poderá, figurar em seu
24 Assumpção, Letícia F. M., A Ata Notarial e a Usucapião Extrajudicial – Considerações
amadurecidas.<http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=ODQ
wOQ==>. Acesso em 14 de fevereiro de 2017.
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podem dar o seu aceite na ata notarial, mas o legislador deixou expresso que eles
declarem na planta e no memorial a sua concordância.
Seria mais fácil especificar isso na ata notarial, como já dissemos aqui,
ela pode trazer tais considerações, mas com a determinação legal, se a opinião
favorável não estiver expressa nos documentos mencionados o requisito não estará
cumprido.
[…]
[...]
[…]
5.1 PRENOTAÇÃO
Tendo em vista que boa parte dos feitos ali realizados possuem um prazo
de execução de 30 dias, a prenotação serve como prova da solicitação a ser
executada, e caso esta ultrapasse o prazo determinado o cidadão terá como
comprovar.
5.2 AUTUAÇÃO
5.4 QUALIFICAÇÃO
5.5 NOTIFICAÇÃO
Tal anuência não se dará quando o bem não for de uso comum do povo,
quando pertencer a fazenda, mas ela não o utilizar para a população. Mas nesse
caso, o assunto deve ser levado ao poder judiciário, saindo da esfera administrativa.
5.6 EDITAL
Os legitimados passivos certos não devem ser intimados por edital, sob
pena de invalidade, esse devem ser citados pessoalmente. O edital está voltado
para aqueles que não se tem ideia que terão interesse sobre o ato, não para
aqueles em que já se espera isso.
5.7 DILIGÊNCIAS
Claro que nos casos em que a ata notarial não tenha trazido detalhes que
poderiam ser obtidos em diligências, essas poderão compor o processo após serem
realizadas pelo oficial, ou requerente. Aliais, será opção deste que a diligência seja
realizada por si ou seu preposto, ou ainda pelo próprio requerente.
5.9 REGISTRO
Na via judicial a ata notarial não está presente, ao menos não é citada
como documento obrigatório. Além dos documentos que devem compor a inicial
nomalmente, segundo o art. 319 e 320 do CPC, o Registro da matrícula, o
georeferenciamento para os imóveis cadastrados e demais documentos que
comprovem a titularidade e posse do bem, segundo o Novo Código de Processo
53
Civil.
6.3 CUSTOS
Não cabe ao notário fazer juízo de valor quanto as alegações das partes.
Esse é ofício e designo do juiz. Esse é um outro empecilho que a via administrativa
impõe.
Existe uma outra questão que deve ser levada em consideração na hora
de proceder pela via extrajudicial. Os cartórios no país são em sua maioria
particulares, pois consistem em uma concessão pública e o cargo de notário e
registrador deve ser ocupado através de concurso público, tudo isso de acordo com
a Constituição Federal de 1988 e Lei 8.935/1994, a qual regulamentou o dipositivo.
Ocorre que em muitos locais os cartórios ainda são públicos, ou, retirando
a ressava do “ainda”, manteem-se públicos por conveniência/conivência estatal. É o
caso da Bahia, o estado tem quase todos os seus cartórios públicos, e seus serviços
são conhecidos por sua total ausência de critérios e agilidade, segundo Rodrigues 43
a lavratura de uma certidão de nascimento lá pode demandar 100 dias.
Imaginamos que ela tende a ser, mas como essa questão quanto aos
valores envolvidos vai depender de Estado a Estado da Federação, será possível
que em alguns locais os emolumentos sejam demasiados elevados para a maioria
da população.
Além deles, o gasto com a própria elaboração das provas, como ata
notarias e diligências necessárias, pode encarecer o instituto. A primeira já é
considerada dispendiosa quando lavrada por outras razões mais simples, que dirá
quando ela for meio probante para assegurar a aquisição de um bem.
Por outro lado, como já tratamos aqui, tanto a planta quanto o memorial
descritivo não são considerados itens obrigatórios para compor o processo de
59
usucapião na esfera judicial. Como também a ata notarial, que nem sequer é
prevista, embora possa ser utilizada, como meio de prova.
CONCLUSÃO
Isso, como vimos, está de acordo com o novo olhar dado ao direito
processual civil. Ele agora não se foca no processo de conheceimento, a
importância estar em garantir a efetividade do direito pleiteado, não apenas a sua
constituição ou reconhecimento.
faça um juízo de valor sobre o caso, a sua jurisdição está atrelada a atividade
administrativa.
Vimos que via administrativa não ficou adstrita a uma ou outra modalidade
de usucapião. Via de regra ela poderá ser aplicada a qualquer dos tipos existentes
em nosso ordenamento jurídico, desde que, os seus requisitos estejam presentes.
Ao mesmo tempo, ficou evidente que o legislador quis dar, de pronto, uma
utilidade prática ao instituto da ata notarial, para que, talvez, ela venha a ser
absorvida pela prática mais rapidamente. Contudo, ele errou feio ao determinar que
fosse dada anuência ao pedido do requerente pelos seus legitimados passivos na
planta do imóvel e memorial descritivo, elementos esses, essencialmente técnicos.
Em fim, podemo dizer que o meio administrativo veio para ser facilitador
ou simplificador. As comodidas são muitas, ter o tempo de espera pela declaração
de propriedade em sentença judicial reduzido pelo período necessário à análise no
cartório, que trabalha em horário comercial e que também será o local onde o
usucapiente irá concluir tudo com o registro. Parece o melhor de tudo.
Mas existe ainda os custos, que ao que tudo indica na maioria dos casos
serão menores. Contudo, vimos que o conjunto probatório na usucapião extrajudicial
deve ser mais robusto. Diferente do meio judicial, o administrativo nã abre mão da
planta e do memorial descritivo do bem imóvel.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS
DIDIER Jr., Fredie. Curso de Direito Processual Civil: introdução ao estudo do direito
processual civil, parte geral e processo de conhecimento. 18. ed., Salvador: Jus
Podivm, 2016.
FREIRE, Moises. Usucapião Extrajudicial. O que muda com o novo CPC? - Livro
digital. 1. ed., São Paulo: Publique-se, 2016.
PAIVA, João Pedro Lamana. Novo CPC Introduz a Usucapião Extrajudicial no País.
Disponível em: <http://www.irib.org.br/files/obra/Versa771o_correta_Artigo_Lamana_
Paiva_Usucapiao.pdf>. Acesso em 17 de janeiro de 2017.