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Immobilien

ALMANACH
Schweiz
2018
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Inhalt

Kapitel Seite

1 Das Wichtigste in Kürze 5


2 Verwendete Modelle und Datengrundlagen FPRE 15
3 Rahmenbedingungen  21
3.1 Makroökonomische Lage 22
3.2 Zyklisches Basisszenario Schweiz: «Wachstumsschwäche überwinden» 32
4 Wohneigentum Schweiz 37
4.1 Marktlage 37
4.2 Langfristiger Ausblick  44
4.3 Zyklischer Ausblick  46
5 Miet- und Transaktionsmärkte Schweiz 51
5.1 Mietwohnungsmarkt 51
5.2 Transaktionsmarkt für Mehrfamilienhäuser 56
5.3 Büroflächenmarkt 64
5.4 Verkaufsflächenmarkt 72
5.5 Transaktionsmarkt für Büro- und Verkaufsimmobilien 78
6 Risiken und Alternativszenarien  83
6.1 Alternativszenario: «Überschiessendes Wachstum» 84
6.2 Alternativszenario: «Die Erholung wird vertagt» 87
7 Diskontierung 91
7.1 Grundlagen 91
7.2 Synthetisches Zuschlagsmodell von FPRE 93
7.3 Generalisiertes analytisches Vergleichswertmodell von FPRE 96
7.4 Diskussion und Ausblick 99
8 Regionale Entwicklung der Immobilienmärkte 101
8.1 Region Genfersee 103
8.2 Region Jura 145
8.3 Region Mittelland 185
8.4 Region Basel 227
8.5 Region Zürich 267
8.6 Region Ostschweiz 309
8.7 Region Alpenraum 351
8.8 Region Südschweiz 393
9 Abkürzungen 431
1
Notizen

Das Wichtigste in Kürze

1.1 Allgemeine Lage

In der OECD sowie insbesondere in den für die Schweiz zentralen Wirtschaftsräumen EU und
USA sind die makroökonomischen Zahlen und Prognosen derzeit positiv. Insbesondere die
USA, aber auch einige der Schwellenländer entwickeln sich relativ dynamisch. Mit der Ver-
besserung der makroökonomischen Lage im Euro-Raum geht eine Entspannung an der Wäh-
rungsfront einher. So hat sich der CHF gegenüber dem USD und dem Euro in den vergange-
nen Monaten etwas abgeschwächt, ist aber nach wie vor «hoch bewertet». Die ansprechende
Weltwirtschaft sowie der weniger starke CHF stimmen denn auch die Konjunkturauguren
für die makroökonomische Entwicklung der Schweiz im Jahr 2017 optimistisch: Obschon die
BIP-Entwicklung im ersten Halbjahr – moniert werden insbesondere «Sondereffekte» – nicht
gerade berauschend war, wird für das Gesamtjahr, dank einer Beschleunigung im zweiten
Halbjahr, trotzdem ein Wachstum von 1.1 Prozent erwartet, mit einem Anstieg in den Be-
reich des Potenzialwachstums in den kommenden zwei Jahren.
Zum ersten Mal seit fünf Jahren zeigt sich ein Hauch von Inflation, wobei diese über steigen-
de Importpreise in die Schweiz eingeführt wird. Für das Gesamtjahr 2017 wird mit 0.5% ge-
rechnet, während die Teuerung im Jahr 2016 noch bei -0.6% lag. Die Zahlen sind kein Anlass
zur Besorgnis. Es stellt sich die Frage, wie es weitergeht, denn an sich sollten sowohl die in
den vergangenen Jahren stark ausgeweitete Geldmenge als auch die vergleichsweise hohen
BIP-Wachstumsraten und die damit verbundene Knappheit an Arbeitskräften zu höherer In-
flation führen.
Nennenswerte Inflation fällt in der Schweiz vorläufig als Grund für Zinserhöhungen weg.
Würde die Inflation steigen – bzw. stärker steigen als im Ausland –, hätte dies eine Abschwä-
chung des CHF gegenüber den Referenzwährungen zur Folge. Das wäre wohl letztlich er-
wünscht, denn der CHF gilt nach wie vor als hoch bewertet. Entsprechend hängt die Zinsent-
wicklung in der Schweiz weitgehend von den Entscheidungen der EZB ab, denn eine autono-
me Erhöhung in der Schweiz und damit eine Vergrösserung der Zinsdifferenz würde den
CHF wiederum stärken und die (Export)konjunktur schwächen. Dass im Euro-Raum die Dis-
kussion über eine Normalisierung langsam beginnt, deutet darauf hin, dass ein Zinsanstieg
im Euro-Raum nicht unmittelbar vor der Tür steht. Die verschiedenen Auguren sind über-
zeugt, dass Zinserhöhungen erst nach dem Auslaufen der Programme zum Kauf von Anlei-
hen erfolgen werden, was nicht vor Herbst 2018 der Fall sein dürfte. Weiter sollten die Ent-
wicklungen dann über längere Zeit anhaltend positiv sein, bevor mit einem nennenswerten
Zinsanstieg zu rechnen ist. Dies lässt angesichts der allgegenwärtigen globalen Krisen die
Erwartung zu, dass die Zinsen längerfristig tief bleiben.
Das anhaltend tiefe Zinsniveau bleibt nicht ohne Auswirkungen auf die Schweizer Immobi­
lienmärkte. Während die verschiedenen (Selbst)Regulierungen zu einer Abkühlung der
Wohneigentumsmärkte geführt haben, fliesst nach wie vor viel Geld in die Märkte für Rendi-
teliegenschaften, und vor allem die hohe Wohnbautätigkeit gibt Anlass zur Sorge. Um es klar
zu sagen: Bautätigkeit wird benötigt, denn die Schweiz wächst und wird weiter wachsen.
Zudem unterliegt die Volkswirtschaft einem steten Wandel der Branchen; Betriebe ver-
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schwinden, andere entstehen. Dabei hält Tertiärisierung an, mit entsprechenden räumli-
chen Implikationen: Während im Bereich der Arbeitsnutzungen – auch an zentralen Lagen
– eher zu viele Reserven vorhanden sind, herrscht bei Wohnbauzonen vielerorts Knappheit.
So bleiben in den Anbietermärkten die Wohnungsmieten und Wohneigentumspreise hoch
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und es wird weiter zersiedelt. Der Anlagedruck tut sein Übriges und Wohnbauten werden an
Orten erstellt, wo erst langfristig mit einer hinreichend grossen Nachfrage gerechnet werden

4 5
kann, wenn überhaupt; es wird auf Halde gebaut. Entsprechend sinken in solchen Nachfra- vom Markt ausgeschlossen wird, weil die Haushalte entweder die Richtlinien der Tragbarkeit
germärkten die Marktmieten, während die Leerstände steigen, wobei einerseits Altbauten, nicht erfüllen oder zu wenig Eigenkapital einbringen können.
aber auch falsch konzipierte Neubauten besonders betroffen sind. Bei den Einfamilienhäusern hat sich im vergangenen Jahr insgesamt wenig ereignet: Ange-
Auch wenn sich der CHF weiter abschwächen dürfte und die Teuerung in den positiven Be- bot und Nachfrage sind insgesamt ausgewogen und die Preise tendieren seitwärts. Über das
reich schwenkt, von einer Normalisierung der Verhältnisse ist mittelfristig nicht auszugehen, Jahr hinweg waren zunächst sinkende Preise zu verzeichnen, während seit Sommer 2017,
zumal die meisten der seit bald 10 Jahren bestehenden Probleme nach wie vor ungelöst sind. wohl auch im Rahmen der konjunkturellen Erholung, wieder vermehrt Preisanstiege zu be-
obachten sind. Während der stärkste Preisrückgang insbesondere am Genfersee sowie im
Alpenraum auftrat, sind die jüngsten moderaten Preisanstiege praktisch flächendeckend zu
verzeichnen.
Aufgrund der anhaltenden Nachfrage sowie der weiterhin grossen Preisdifferenz zwischen
1.2 Basisszenario «Wachstumsschwäche überwinden» einer EWG und dem kapitalisierten Wert einer Mietwohnung bleibt die Bautätigkeit im
STWE-Bereich weiterhin hoch. Dies obschon die EWG-Preise tendenziell unter Druck sind
Erstmals seit einiger Zeit sind die konjunkturellen Signale aus praktisch allen grossen Volks- und allenfalls eine Seitwärtsbewegung erwartet werden kann. Stützend wirken allerdings
wirtschaften positiv. Für eine offene Volkswirtschaft wie die Schweiz bedeutet dies, dass die die – aufgrund der sehr positiven Konjunkturerwartungen wohl wieder etwas anziehende –
Ampeln auf «grün» stehen. Entsprechend sind die Erwartungen für 2018 sehr gut und auch Immigration, die positive Konsumentenstimmung sowie die Erwartung gelegentlich steigen-
für das Jahr 2019 werden überdurchschnittliche Wachstumsimpulse erwartet. Mittel- bis län- der Zinsen. Mit regionalen Unterschieden erwartet FPRE für 2018 stabile EWG-Preise, wobei
gerfristig kann aber kein Wachstum über dem Potenzial erwartet werden, so dass die zwei in einigen Regionen und insbesondere im unteren Marktsegment weiterhin steigende Preise
kommenden, überdurchschnittlich guten Jahre, anschliessend durch ansprechende Jahre beobachtet werden könnten. Die Korrektur im gehobenen Segment – viele Entwickler haben
im Rahmen eines Wachstums von 1.6 Prozent abgelöst werden dürften. sich hier verabschiedet – dürfte langsam abgeschlossen sein und das vorhandene Angebot
Mit der globalen Entspannung wird auch eine Entspannung an der Währungsfront einherge- dürfte vom Markt aufgenommen werden.
hen, so dass mit einer weiteren Abschwächung des CHF gegenüber dem Euro gerechnet wer- Im Einfamilienhausbereich wird eher nach Bedarf gebaut und grosse Entwicklungsprojekte
den darf, wobei sich der Wechselkurs bei 1.25 CHF pro Euro einpendeln könnte. Entspre- mit dem Bau kompletter REFH-Siedlungen, aber auch von EFH im Allgemeinen, ist rückläu-
chend wird über den Wechselkurs eine gewisse Inflation importiert, was gegebenenfalls fig. Ersteres hängt insbesondere damit zusammen, dass mit den Verdichtungsbestrebungen
durch steigende Rohstoffpreise verstärkt werden könnte. Damit ist zu erwarten, dass die no- höhere Ausnutzungen zulässig sind, was den Bau von MFH begünstigt. Während sich im
minalen Zinsen etwas ansteigen. Gleichzeitig bleibt der Anlagedruck bestehen, was für an- Neubaubereich Angebot und Nachfrage in etwa die Waage halten, dürfte der Occasionsmarkt
haltend tiefe reale Zinsen spricht. langsam an Fahrt gewinnen, wobei das steigende Angebot allenfalls zu steigenden Preisen
Mit der günstigen Konjunkturlage einher geht eine weitere Entspannung auf den Arbeits- führen könnte. Dies nicht, weil die Nachfrage nach EFH massiv zunehmen wird, sondern
märkten, wobei die Schweiz mit einer Arbeitslosenquote von 3.0 Prozent bereits sehr gute weil höhere zulässige Ausnutzungen vielerorts dazu führen werden, dass Altbauten – welche
Werte aufweist und in einigen Branchen Knappheit an Arbeitskräften besteht. Im Gegen- typischerweise überdurchschnittliche Grundstückflächen aufweisen – durch MFH ersetzt
satz zu den Entwicklungen in der Vergangenheit – hohes Wachstum gleich hohe Zuwande- werden, was höhere Landwerte ergibt.
rung – rechnet FPRE im Basisszenario zwar mit weiterer Immigration. Diese dürfte aber
geringer sein als zu den Höchstständen, denn ein grösserer Teil des Wachstums dürfte
durch Steigerungen der Produktivität bewerkstelligt werden, was den Wohlstand des Ein- Tab. 1.3.1
Zyklischer Ausblick Eigentumswohnungen 2018  – 2019
zelnen erhöht.
Eine tiefere Immigration bedeutet auch eine geringere Zusatznachfrage nach Wohnungen.
Nachfrage Angebot Marktwerte
Dies dürfte dazu führen, dass an den grosszentralen Standorten zwar keine Entspannung,
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aber auch keine weitere Verschärfung der Wohnungsknappheit zu erwarten ist und dass ge-
gebenenfalls die in den vergangenen Jahren stark angestiegenen Leerstände in den weniger Unteres Segment      
zentralen Orten nicht so zügig abgebaut werden können, wie erhofft. Die grosse Zahl von
Baugesuchen und die anhaltend hohe Baulandnachfrage lassen allerdings auch erwarten,
Mittleres Segment      
dass weiterhin viel, tendenziell zu viel, gebaut wird, was obige Hoffnung zunichte machen Gehobenes Segment      
könnte.
Symbole : Heutige Lage aus Verkäufersicht :  : unproblematisch,  : gewisse Probleme,  : problematisch;
Ausblick aus Verkäufersicht :  : starke Verbesserung,  : Verbesserung,  : gleich bleibend,  : Verschlechterung,  : starke Verschlechterung.
Quelle : Fahrländer Partner.

1.3 Wohneigentum

Insgesamt ist die Lage auf den Wohneigentumsmärkten derzeit unspektakulär. Die Zeiten, in
denen alles ging, sind aber definitiv vorbei. Nachdem einige Entwickler durch zu gross und
zu luxuriös konzipierte Entwicklungsprojekte Verluste eingefahren haben, sind die Entwick-
Fahrländer Partner

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lungen vermehrt zielgruppengerecht, wobei die Erschwinglichkeit bzw. die Finanzierungs-


regulierungen als matchentscheidend erkannt wurden.
Auf gesamtschweizerischer Ebene sind Angebot und Nachfrage nach EFH und EWG in etwa
ausgewogen, wobei örtlich nach wie vor ein Überangebot an neuen EWG besteht. Hier zeigen
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sich Probleme bei der Absorption, wobei weniger der Preis an sich das Problem darstellt, son-
dern die schiere Menge. Dazu kommt, dass weiterhin ein bedeutender Teil der Nachfrage

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Tab. 1.3.2 1.4.2 Transaktionsmarkt
Zyklischer Ausblick Einfamilienhäuser 2018  – 2019

Renditeliegenschaften, namentlich Mehrfamilienhäuser, stehen nach wie vor im Fo-


Nachfrage Angebot Marktwerte
kus der Anleger, die eine Verzinsung für ihr Kapital suchen. Nachfrager sind Private,
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aber auch institutionelle Investoren, insbesondere Pensionskassen, Versicherungen
Unteres Segment       und thesaurierende Anlagestiftungen, während die börsenkotierten Gesellschaften,
die Fonds und ausschüttende Anlagestiftungen im heutigen Umfeld eher zurückhal-
Mittleres Segment       tend sind und dies auch sein können. Das Angebot an Liegenschaften ist gering und
es werden Höchstpreise geboten. Entsprechend sind die Preise laufend gestiegen; seit
Gehobenes Segment       dem Jahr 2000 im landesweiten Mittel um mehr als 100 Prozent. Diese Veränderun-
Symbole : Heutige Lage aus Verkäufersicht :  : unproblematisch,  : gewisse Probleme,  : problematisch; gen sind teilweise mit steigenden Marktmieten zu begründen, aber eben nur teilwei-
Ausblick aus Verkäufersicht :  : starke Verbesserung,  : Verbesserung,  : gleich bleibend,  : Verschlechterung,  : starke Verschlechterung.
Quelle : Fahrländer Partner.
se: Gemäss Messungen von FPRE stammt rund ein Viertel der Wertänderung aus der
verbesserten Ertragslage, während rund drei Viertel mit sinkenden Renditeerwartun-
gen zu begründen sind.
Gemäss den Expertenbefragungen des HEV Schweiz und von FPRE ist insgesamt von
weiter steigenden Preisen von MFH auszugehen, während die Erträge sinken. Dies be-
deutet, dass die befragten Experten erwarten, dass die Renditeerwartungen deutlich
1.4 Miet- und Transaktionsmärkte Schweiz
stärker sinken als die Erträge, denn es sind ja zudem steigende Leerstände einzuprei-
sen. FPRE teilt diese Einschätzungen weitgehend. Ertragsseitig dürfte in der kurzen
1.4.1 Nutzermarkt
Frist wenig Besserung eintreten, denn die Mieten sind hoch, die Leerstände steigen
und der Nachfragetreiber Migration dürfte die hohe Produktion nicht vollständig ab-
Wie an dieser Stelle bereits vor einem Jahr beschrieben, steuert die Schweiz
sorbieren können. Stützend auf die Nachfrage wirkt die sehr gute Konjunkturerwar-
insgesamt auf ein Überangebot an Mietwohnungen zu, die Nachfrage von morgen und
tung, doch löst diese das Mengenproblem wohl kaum. FPRE erwartet weiter sinkende
übermorgen wird bereits heute erstellt. Nachdem die Preiskorrektur im gehobenen
Diskontierungssätze, denn die Zinsen sind – und bleiben – tief. Diese Prognose wur-
Segment schon vor längerer Zeit eingesetzt hat und die Eigentümer bemüht sind, ihre
de letztlich auch im Herbst 2017 durch die Experten des Bundes bekräftigt, die dem
«Ladenhüter» doch noch zu vermieten, erfolgt langsam aber sicher die Korrektur «von
Bundesrat vorgeschlagen haben, die Mindestverzinsung für die BVG-Gelder bei 1 Pro-
aussen nach innen», da Zentralität nach wie vor – bzw. im Rahmen des Umbaus der
zent zu belassen. Der Druck auf die Verzinsungserwartungen bleibt demnach beste-
Volkswirtschaft verstärkt – sehr geschätzt wird. Bei einer rückläufigen Immigra­tion
hen und es ist denkbar, dass die Diskontierungsseite überwiegt und insgesamt weiter
hat die grosse Zahl von Neubauprojekten zu entsprechenden Leerständen geführt,
steigende Preise resultieren. Aus Sicht von FPRE dürften die Preissteigerungen insge-
nicht nur bei Altbauten, sondern insbesondere auch im Neubaubereich. Verantwort-
samt höchstens noch schwach ausfallen, während einige Regionen bereits rückläufi-
lich dafür sind die schiere Menge und teilweise auch nicht bedarfsgerechte Nutzungs-
ge Preise verzeichnen könnten.
konzeptionen. Gleichzeitig sind die Märkte an den stark nachgefragten Standorten
nach wie vor ausgetrocknet und erschwingliche Wohnungen Mangelware.
Die Zweiteilung des Marktes – weiterer Anstieg der Marktmieten von Altbauwohnun- Tab. 1.4.2.1
gen sowie tendenziell sinkende Mieten im Neubaubereich – dürfte sich vorderhand Zyklischer Ausblick Mehrfamilienhäuser 2018  – 2019
fortsetzen, wobei aufgrund komplett unterschiedlicher Preisniveaus grosse räumli-
che Unterschiede bestehen: Obige Aussage gilt für die Grosszentren und inneren Ag- Flächennachfrage Flächenangebot Erträge Anfangsrenditen Marktwerte

glomerationen, während an Standorten mit einem generell tragbaren Mietzinsni- 2017 2018 2017 2018 2017 2018 2017 2018 2018 2019
veau eine umgekehrte Situation bestehen kann: Attraktive Neubauwohnungen, die
ins «Wohnbudget» passen, werden gut absorbiert, während Altbauwohnungen eher
Altbau          
Vermietungsprobleme aufweisen. Der Umstand, dass gerade an solchen Standorten Neubau mittel          
«auf Halde» gebaut wird, dürfte aber dazu führen, dass die Leerstände im Neubaube-
reich substantiell und die entsprechenden Mieten unter Druck bleiben. Neubau gehoben          
Obschon FPRE davon ausgeht, dass ein grösserer Teil der erwarteten Zusatznachfra-
Symbole : Heutige Lage aus Eigentümersicht :  : unproblematisch,  : gewisse Probleme,  : problematisch;
ge nach Wohnungen zwischen 2016 und 2035 in den Wohneigentumsbereich fliessen Ausblick aus Eigentümersicht :  : starke Verbesserung,  : Verbesserung,  : gleich bleibend,  : Verschlechterung,  : starke Verschlechterung.
wird, besteht im Trendszenario im genannten Zeitraum eine mittlere jährliche Zu- Quelle : Fahrländer Partner.

satznachfrage von 17’400 Mietwohnungen. Aufgrund der räumlichen Präferenzen


der für den Mietwohnungsmarkt relevanten Nachfragersegmente sowie des anhal-
tenden Umbaus der Volkswirtschaft dürfte sich diese Zusatznachfrage insbesondere
in den Zentren und inneren Agglomerationsgemeinden mit guter öV-Erschliessung
manifestieren.
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1.5 Büro- und Verkaufsimmobilien dürften – sofern nicht das gesamte Zusatzeinkommen gespart wird. In dieser Situation
könnten die Detailhändler endlich auch die Früchte ihrer Anstrengungen zur Effizienz­
1.5.1 Büroimmobilien steigerung ernten. Allzu rosig sind die Aussichten aber trotzdem nicht, denn der
Online-Handel wird weiterhin rasant an Marktanteilen gewinnen, vor allem im Non-
Die Stimmung auf den Büroflächenmärkten ist insgesamt verhalten: Nachfrage ist Food-Segment. Nicht vergessen darf man, dass auch für den Erfolg von Verkaufsflächen
zwar hier und dort vorhanden, doch sind weiterhin namhafte freie Flächen verfüg- – wie für alle Immobilien – die Lage ein entscheidender Faktor ist. Investorenseitig
bar, sowohl im Neubau als auch in den Beständen. Das grosse Flächenangebot rührt werden dabei Flächen in zentrumsnahen Gebieten deutlich bessere Marktchancen ein-
nach wie vor von den in den letzten rund zehn Jahren geschaffenen Neuflächen, und geräumt als in peripheren Regionen.
weitere bedeutende Flächen kommen insbesondere an zentralen Lagen und in den
neuen Dienstleistungsclustern hinzu. Gleichzeitig sind erhebliche Flächenbestände
in den ehemaligen Bürogebieten obsolet und belasten die «Leerstandsbilanz». Es be- 1.5.3 Transaktionsmärkte
steht immer noch eine gewisse Zurückhaltung, an sich noch gut nutzbare Bauten ei-
ner neuen Nutzung zuzuführen, sei dies durch Umnutzung oder – falls nicht möglich Auch wenn die Mieten von Büro- und Verkaufsflächen schon seit Längerem unter
– durch Abbruch und Neubau. Druck stehen und auch die Marktbeobachter seit Jahren von sinkenden Preisen für
Nachdem die vertraglichen Mieten längere Zeit konstant gehalten und «Incenti- Büro- und Geschäftshäuser ausgehen: Bis jetzt ist noch kein Preiszerfall zu beobach-
ves» wie mietfreie Zeit, Staffelmiete, Beiträge an den Ausbau etc. üblich waren, sind ten, im Gegenteil. Auf der Suche nach Rendite haben die Investoren auch abseits der
die Abschlussmieten ins Rutschen gekommen und haben in den vergangenen zwei Wohnungsmärkte nach geeigneten Objekten Ausschau gehalten und damit die Markt-
­Jahren deutlich nachgegeben. Sofern sich das in der zweiten Jahreshälfte 2017 zu be- werte nicht nur stabilisiert, sondern tendenziell nach oben getrieben. Insbesondere
obachtende Anziehen des Beschäftigungswachstums insbesondere auch im Dienst- erstklassige Büroimmobilien an Top-Lagen in den Zentren stossen auf grosses Inter-
leistungsbereich fortsetzt, dürfte sich die Situation stabilisieren. esse und werden heute zu Anfangsrenditen von deutlich unter 3 Prozent gehandelt.
Digitalisierung hin, «desk sharing» her, die einfache Rechnung «mehr Büro-Beschäf- Inzwischen mehren sich aber die Anzeichen, dass der Wendepunkt erreicht sein
tigung = höhere Nachfrage nach Büroflächen» wird zumindest mittelfristig weiter könnte. So sind die Bauland-Preise für Bürohäuser, welche zwischen 2012 und 2016
aufgehen. Insofern ist der zyklische Ausblick für die Büroflächenmärkte positiv. Ob auf vergleichsweise hohem Niveau stabil waren, in den vergangenen Quartalen deut-
sich die zu erwartende Zusatznachfrage allerdings in steigenden Mieten bemerkbar lich ins Rutschen geraten. Zudem kann der Rückgang der Abschlussmieten, welcher
machen wird, ist nicht nur fraglich, sondern sogar eher unwahrscheinlich. Dafür sich jüngst noch eher verstärkt hat, nicht mehr als vorübergehende Korrektur inter-
sind die Überkapazitäten einfach zu gross. Zudem macht es nicht den Anschein, pretiert werden.
als ob sich der Neuzugang an Flächen in den kommenden Monaten verlangsamen Allen Unkenrufen zum Trotz: Vor dem Hintergrund der anhaltend tiefen Zinsen und
würde. Mehr als eine Reduktion der Leerstände ist daher in naher Zukunft nicht zu den steigenden Risiken an den Aktienmärkten dürfte die Nachfrage der unter Anla-
erwarten. gedruck stehenden Investoren die Preise für Büro- und Geschäftshäuser mittelfristig
stützen. Ein allgemeiner Preiszerfall ist kaum zu befürchten, zumal die ansprechen-
den Konjunkturaussichten die Lage ertragsseitig etwas entspannen dürften. Ein wei-
1.5.2 Verkaufsimmobilien terer flächendeckender Anstieg der Marktwerte ist aber ebenso wenig zu erwarten.
Natürlich birgt der vielzitierte Anlagedruck aber auch Risiken: Wer sich heute auf
Der seit Anfang 2015 anhaltende Rückgang der Detailhandelsumsätze hat 2017 an der Suche nach Investitionsmöglichkeiten entscheidet, in die Peripherie zu gehen
Tempo verloren. Die Umsätze des Detailhandels sinken aber nach wie vor, sowohl oder nicht mehr markttaugliche Flächen an zweit- und drittklassigen Mikrolagen zu
nominal als auch real. Immerhin scheinen sich die Verkaufspreise dank der Abwer- erwerben, geht erhebliche Risiken ein. Mit einer Ausnahme: Investitionen an Standor-
tung des CHF gegenüber dem EUR zu stabilisieren, nachdem die inländischen Kon- ten, welche eine hohe Wahrscheinlichkeit zur Umzonung aufweisen, sind zwar auch
sumenten in den vergangenen Jahren von teilweise deutlichen Preisnachlässen pro- risikobehaftet, aber die mögliche Belohnung ist dafür umso grösser.
fitieren konnten. Auch die realen Umsätze – die Verkaufsmenge – ist im laufenden
Jahr 2017 nur noch leicht rückläufig. Nach einer zwischenzeitlichen Stabilisierung
der Verkaufsbeschäftigung in den Jahren 2015 und 2016 scheint sich der langfristige Tab. 1.5.3.1
Zyklischer Ausblick Büro- und Verkaufsimmobilien 2018  – 2019
Trend einer abnehmenden Verkaufsbeschäftigung 2017 aber wieder fortzusetzen. Die
Detailhändler reagieren mit kleineren Verkaufsflächen und weniger Beschäftigung
Flächennachfrage Flächenangebot Erträge Anfangsrenditen Marktwerte
pro Fläche, um ihre Produktivität zu halten oder zu erhöhen.
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Trotz der hohen Zuwanderung und damit dem mengenmässigen Wachstum verlief
die Entwicklung der Detailhandelsumsätze in den vergangenen Jahren eher schlep- Büroimmobilien          
pend. Verantwortlich dafür gemacht werden die zunehmende Bedeutung des On-
line-Handels und insbesondere die Stärke des CHF, welche zum Einkauf im grenzna- Verkaufsimmobilien          
hen Ausland animierte. Die Entwicklung der jüngeren Vergangenheit deutet auf eine
Symbole : Heutige Lage aus Eigentümersicht :  : unproblematisch,  : gewisse Probleme,  : problematisch;
Trendwende hin: Der Online-Handel boomt zwar weiterhin, die Zuwanderung ist aber Ausblick aus Eigentümersicht :  : starke Verbesserung,  : Verbesserung,  : gleich bleibend,  : Verschlechterung,  : starke Verschlechterung.
Quelle : Fahrländer Partner.
rückläufig und der CHF hat sich merklich abgeschwächt. Ist das nun der Anfang vom
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Ende der Misere im Detailhandel? Ein abschliessendes Urteil steht noch aus, aber die
Umsätze haben sich zumindest stabilisiert und die internationalen Konjunkturaus-
sichten sprechen für eine weitere Abschwächung der Landeswährung, was den Detail-
händlern – und nicht nur ihnen – sicherlich entgegenkommt.
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Aus Sicht des Detailhandels lassen die positiven Konjunkturaussichten auf steigen-
de Einkommen hoffen, welche sich auch im Konsum der Haushalte niederschlagen

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1.6 Alternativszenarien 1.6.1 Alternativszenario «Überschiessendes Wachstum»

Vielleicht wird das Jahr 2018 in nicht allzu ferner Zukunft als der Zeitpunkt beschrieben, an Die globale Konjunktur gewinnt an Fahrt. Grund dafür ist in erster Linie das steigen-
dem die seit 10 Jahren anhaltende Abfolge von Krisen ihr Ende fand, und die Rückkehr zur de Vertrauen der privaten Haushalte in ihre zukünftige finanzielle Situation, ausge-
Normalität begann. Tatsächlich sind zum ersten Mal seit Langem nicht nur die Prognose­ löst durch sinkende Arbeitslosenzahlen und steigende Einkommen. Ausdruck die-
institute, sondern auch die Wirtschaftsvertreter und die Investoren in Bezug auf die mittel- ses Vertrauensgewinns ist ein deutlicher Anstieg des Konsums, wobei zusätzlich ein
fristige Konjunkturentwicklung optimistisch eingestellt. Die globale Wirtschaftsentwick- gewisser Nachholbedarf befriedigt wird. Die hohe Nachfrage nach Konsumgütern
lung hat sich gefestigt, und insbesondere der Euro-Raum weist robuste Wachstumsraten auf. führt dazu, dass die Unternehmen schnell an die Grenze ihrer Produktionskapazität
Der Schweizer Franken hat sich gegenüber den wichtigsten Handelswährungen abge- gelangen. Dies hat zwei Effekte: Einerseits reagieren die Unternehmen mit höheren
schwächt, was nicht nur der Exportwirtschaft, sondern auch dem Detailhandel Aufschwung Verkaufspreisen, müssen aber auch höhere Löhne zahlen, um auf dem austrocknen-
verleiht. Die Ängste in Bezug auf die politische Stabilität in Europa haben nach den Wahlen den Arbeitsmarkt geeignete Mitarbeiter zu finden. Andererseits steigern die Unter-
in Frankreich und Deutschland – trotz der gescheiterten Koalitionsgespräche – etwas abge- nehmen im Versuch, ihre Kapazitäten auszubauen, die Ausrüstungsinvestitionen.
nommen. Einzig an der Zinsfront ist zumindest vorerst noch kaum Bewegung auszumachen. Parallel zur Konsumgüterindustrie steigen damit auch in der Investitionsgüterin-
Die Inflation dürfte zwar im laufenden Jahr vom negativen in den positiven Bereich um- dustrie die Umsätze.
schwenken, auf die Zinsen wird sich dies jedoch nicht auswirken, und bei einer Inflation von Die Schweiz verliert relativ an Attraktivität als Investitionsstandort, und der Druck
0.5 Prozent kann schwerlich von Normalisierung gesprochen werden. auf den Schweizer Franken sinkt weiter. Dies kommt einerseits der Exportwirtschaft
Trotz allem Optimismus ist es jedoch zu früh, um sich entspannt zurückzulehnen. Die zu Gute, andererseits wird über die steigenden Importpreise Inflation importiert. Die
grundlegenden Probleme der vergangenen Jahre sind nämlich nach wie vor aktuell, auch Teuerung steigt deutlich und die SNB sieht sich – auch angesichts der Gefahr einer
wenn sie ein wenig in Vergessenheit geraten sind. Die Schuldenberge in den Staatshaushal- Lohn-Preis-Spirale – gezwungen, die Zinsen zu erhöhen. Die Schwäche des CHF er-
ten sind gigantisch, und trotz der einigermassen positiven Konjunkturentwicklung gibt es laubt der SNB dabei grössere Freiheiten bei der Zinsgestaltung, da die Abhängigkeit
kaum Anzeichen einer systematischen Entschuldung. Die Stabilität des internationalen von der Zinspolitik der EZB sinkt. Aber auch im Ausland werden die geldpolitischen
Finanzsystems ist auch knapp 10 Jahre nach der Krise nicht über jeden Zweifel erhaben. Die Zügel langsam angezogen, da die Angst vor negativen Auswirkungen auf die Wirt-
Auflösungserscheinungen am Rand des EU-Raums haben sich gegenüber dem vergangenen schaft verschwindet. Die steigenden Steuereinnahmen ermöglichen es den hoch-
Jahr eher noch verstärkt. Eine Entspannung auf den globalen Krisenherden Nordkorea, verschuldeten Staaten, ihren Verpflichtungen trotz höherer Finanzierungskosten
Syrien und Nordirak ist nicht in Sicht, und mit dem Jemen ist ein neuer Hotspot dazu ge- nachzukommen.
kommen.
Insgesamt sind die Aussichten aber positiver als noch vor Jahresfrist, und die Eintretenswahr-
scheinlichkeit eines tendenziell negativen Szenarios ist gesunken. FPRE hat daher entschie- 1.6.2 Alternativszenario «Die Erholung wird vertagt»
den, wieder zum «alten» System zurückzukehren: Das Basisszenario stützt sich für die kurz-
fristigen Kennwerte auf den Konsens der Prognoseinstitute und geht für die mittlere Frist Die Anzeichen verdichten sich, dass die geplante Steuerreform in den USA den po-
von einer Angleichung an den langfristigen Trend der jeweiligen Werte aus. Entsprechend litischen Prozess ohne grössere Anpassungen passieren wird. Da die Reform für
werden die Alternativszenarien als «upside»- bzw. «downside»-Szenarien im Vergleich zum die europäischen Volkswirtschaften mit einem erheblichen Attraktivitätsverlust
Basisszenario modelliert. verbunden ist, beginnen sowohl US-amerikanische als auch europäische Firmen
damit, Teile ihrer Geschäftstätigkeit in die USA zu verlagern. Dies ist mit einem
deutlichen Verlust von Arbeitsplätzen in den direkt und indirekt betroffenen Bran-
chen verbunden. Die steigende Arbeitslosigkeit veranlasst viele Privathaushalte,
ihren Konsum in Erwartung schlechterer Zeiten einzuschränken. Diese Unsicher-
heit wird durch die drohende Eskalation verschiedener geopolitischer Krisenher-
de noch verstärkt.
In der Folge zeigen sich im Euro-Raum Anzeichen einer Rezession, welche sich im
Verlauf des Jahres 2018 verstärkt. Die Schweiz wird von diesen Entwicklungen vorü-
bergehend stärker betroffen als ihre Nachbarn. Insbesondere die Exportwirtschaft
leidet unter der sinkenden Nachfrage nach Investitionsgütern und der Erstarkung
des Schweizer Frankens, welcher im Zuge der steigenden Unsicherheit erneut zum
«safe haven» wird. Aber auch die Binnenwirtschaft kommt unter Druck: Besonders
betroffen sind die Baubranche und der Detailhandel, welche beide unter der sinken-
den Zuwanderung leiden, wobei im Fall des Detailhandels zusätzlich ein erneuter
Anstieg des Einkaufstourismus die Umsätze negativ belastet.
Da die Unternehmen auf die sinkende Nachfrage mit Preisnachlässen reagieren, und
gleichzeitig über die Importpreise Deflation importiert wird, sinkt die Teuerung deut-
lich in den negativen Bereich. Gleiches gilt für die Zinsen und die Renditen der Bun-
Fahrländer Partner

Fahrländer Partner

desobligationen. Die wirtschaftliche Erholung in Europa und der Schweiz dauert


lange, nicht zuletzt, weil die Staatsfinanzen angesichts der wegbrechenden Steuer-
einnahmen, der steigenden Arbeitslosigkeit und der ohnehin schon hohen Verschul-
dung kaum Spielraum zur Stimulierung der Konjunktur bieten.
Immobilien-Almanach 2018

Immobilien-Almanach 2018

12 13
2
Notizen

Verwendete Modelle und


Datengrundlagen FPRE

Tab. 2.1
Modelle von Fahrländer Partner

Kurzbeschrieb Seit Aktualisierung

Detailhandelsmodell Ermittlung des Kaufpotenzials der Inländer differenziert nach 2011 Jährlich
Warengruppen pro Gemeinde.

Diskontierungsmodell Landesweite Modellierung objektspezifischer Diskontierungs- 2008 Quartalsweise


sätze für jede Ortschaft und jedes Stadtquartier der Schweiz für
sämtliche gängige Nutzungen.

Hedonische Modelle Analytisch-statistische Modelle zur Punkt­schätzung der 2006 Quartalsweise


für Wohneigentum Marktwerte von EWG und EFH unter Berücksichtigung der
Objektqualitäten.

Hedonische Modelle für Marktmieten Analytisch-statistische Modelle zur Punkt­schätzung der Markt- 2008 Quartalsweise
MWG, Büro- und Verkaufsflächen mieten von MWG, Büro- und Verkaufsflächen unter Berücksichti-
gung der Objektqualitäten.

Immobilienangebot und Insertionszeiten Auswertungen zu Immobilieninseraten auf Angebotsportalen für 2014 Monatlich
Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mietwohnungen und
Büroflächen auf Ebene MS-Region sowie höhere Aggregate.

Immobilienumfrage Internetbasierte Umfrage zur Entwicklung von Mieten und Prei- 1981 / 2008 Halbjährlich
sen der Nutzungen EWG, EFH, MFH, Büro im Rück- und
im Ausblick. Berechnung und Publikation von Indizes in Zusam-
menarbeit mit dem HEV Schweiz.

Mikro-Lagerating Einschätzung der aktuellen kleinräumigen Qualität für die Nut- 2015 Jährlich
zungen Wohnen, Büro, Ver­kauf, Gewerbe, Gastronomie, Hotels
und Bildung.

Makro-Lagerating MWG, Büro, Verkauf, Einschätzung der aktuellen und prospektiven Standortattraktivität 2010 / 2014 / Jährlich
Gewerbe / Industrie aller Schweizer Gemeinden für die Nutzungen MWG / Büro /  2017
Verkauf / Gewerbe / Industrie aus Investorensicht.

Marktmieten- und Baulandpreisindizes Qualitätsbereinigte Indizes auf der Basis von Mietverträgen. 2014 Quartalsweise
von Renditeliegenschaften Es liegen Indizes für Mietwohnungen ( Altbau und Neubau ),
Büroflächen ( Neubau ) sowie Bauland für Mehrfamilienhäuser
mit MWG und Bürohäuser vor. Die Indizes liegen quartalsweise
vor, Startquartal ist das 1. Quartal 2008.

Nachfragersegmente Klassifikation aller Schweizer Haushalte nach den Dimensionen 2006 Jährlich
im Wohnungsmarkt * «Soziale Schicht», «Lebens­stil» und «Lebensphase», mit zu-
sätzlichen sozio-­demografischen Informationen zu Ein­kommen,
Wohnumfeld, etc.

Nachfragersegmente im Büromarkt * * Klassifikation der für den Büromarkt rele­vanten Betriebe nach 2013 Jährlich
den Dimensionen «Wert­schöpfung», «Kundenintensität» und
«Be­triebsgrösse», mit zusätzlichen Informationen zu Flächenbe-
darf, Büroorganisation, etc.

Nachfragersegmente Klassifikation der für den Verkaufsflächen­markt relevanten 2014 Jährlich


im Verkaufsflächenmarkt * * Betriebe nach den Dimensionen «Konsummotivation», «Betrieb-
styp» und «Flächenproduktivität», mit zusätzlichen Informationen
zu Flächenbedarf, Immobilientyp, etc.

Prospektivmodell Wohnen und Geschäft Langfristige Prognose des Wohn- und Geschäfts­flächenbedarfs 2006 / 2008 Jährlich
auf Ebene Gemeinde, unter Berücksichtigung der gemeinde­
spezifischen Haushalts- und Betriebsstruktur sowie des poten-
ziellen Angebots.

Real Estate Scenario Cockpit ( RESC ) Szenariobasierte Applikation zur Messung der heutigen «Markt- 2008 Jährlich
temperatur», der Trendentwicklung sowie zur Modellierung
zyklischer Effekte auf Basis von benutzerdefinierten Szenarien.
Analyse der Hauptnutzungen ( EWG, EFH, MWG / MFH, Büro
und Verkauf ) auf Ebene MS-Region.

Transaktionspreis- und Baulandpreis- Qualitätsbereinigte Indizes auf der Basis von Immobilientransak- 2006 Quartalsweise
indizes für Wohneigentum tionen ( EWG, EFH ). Es liegen Indizes für Eigentumswohnungen
und Einfamilienhäuser ( je 3 Segmente, Neubau ) sowie Bauland
für Mehrfamilienhäuser mit EWG und EFH-Bauland vor.
Ab 1985 liegen Jahreswerte vor, ab dem 1. Quartal 2000 zudem
Quartalswerte.
Fahrländer Partner

Wohn- und Lebensqualitätsindex Index für Wohn- und Lebensqualität auf Ebene Gemeinde mit 2014 -
( WLQI ) sieben Indikatoren. Der WLQI wird für neun Nachfragergruppen
berechnet.

Anmerkung: * Fahrländer Partner & sotomo, * * Fahrländer Partner & CSL Immobilien.
Quelle: Fahrländer Partner.
Immobilien-Almanach 2018

14 15
Detailhandelsmodell Marktmieten- und Baulandpreisindizes von Renditeliegenschaften
Im Detailhandelsmodell von Fahrländer Partner wird ausgehend vom Reineinkommen und Quartalsweise hedonische Bewertung standardisierter Mietobjekte an praktisch jedem
dessen Bereinigung um Zwangsabgaben ( Steuern, Gebühren, Wohnkosten ) das kommunale Standort der Schweiz mit wertgewichteter Aggregation auf MS-Regionen, Kantone, Grossre-
Konsumpotenzial ermittelt. Nach Abzug der nicht detailhandelsrelevanten Aus­gaben für Au- gionen und Gesamtschweiz. Die Marktmietenindizes zeigen nicht die Entwicklung der Aus-
tomobile, Reisen, Gastronomie, Kommunikation sowie Bildung, Freizeit und Kultur resul- gaben der Bevölkerung / Betriebe für die Mietobjekte, sondern die Entwicklung der Mieten
tiert das kommunale Detailhandelspotenzial der ansässigen Haushalte. Dieses wird wieder- eines standardisierten Guts ( Mietwohnungen, Büro- und Verkaufsflächen, ­Bauland ) im Zeit-
um nach einzelnen Warengruppen und deren Untergruppen differenziert. verlauf. Es liegen Indizes für Mietwohnungen ( Altbau und Neubau ), Büro­flächen ( Neubau )
Mit dem Detailhandelsmodell kann – insbesondere in Verbindung mit Fahrzeiten – das De- sowie Bauland für Mehrfamilienhäuser mit MWG und Bürohäuser vor.
tailhandelspotenzial der einzelnen Verkaufsstandorte ermittelt werden.
Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt
Diskontierungsmodell Für die von Fahrländer Partner & sotomo entwickelten Nachfragersegmente im Wohnungs-
Auf Ebene Ortschaft / Stadtquartier wird auf der Basis von Vergleichswerten ein markt­ markt werden alle Schweizer Haushalte nach den Dimensionen «Soziale Schicht» und «Le-
gerechter Diskontsatz für die wichtigsten Immobiliennutzungen modelliert. Mithilfe ­eines bensstil» klassiert und mit der Dimension «Lebensphase» gekreuzt. Die resultie­renden Seg-
Generalisierungsmodells, welches im Wesentlichen auf den kommunalen Makro-Lage­ mente werden anschliessend mit den Wohnverhältnissen der Haushalte in Verbindung ge-
ratings basiert, können auch für Regionen mit knapper Datenlage realistische Diskontie- bracht. Die detailliert beschriebenen Nachfragersegmente bilden ein ­wichtiges Instrument
rungssätze hergeleitet werden. Das Modell ist verfügbar für die Nutzungen Wohnen, Büro, zur Analyse von Standorten sowie zur Konzeption und Vermarktung von ­Wohnungen.
Verkaufsflächen und Gewerbe.
Nachfragersegmente im Büromarkt
Hedonische Modelle für Wohneigentum Für die von Fahrländer Partner & CSL  Immobilien entwickelten Nachfragersegmente im Bü-
Die hedonischen Modelle von Fahrländer Partner dienen der Bewertung von Eigentumswoh- romarkt werden alle für den Schweizer Büromarkt relevanten Betriebe nach den Dimen­
nungen und Einfamilienhäusern in allen Ortschaften und Stadtquartieren der Schweiz und sionen «Wertschöpfung» und «Kundenintensität» klassiert. Die resultierenden Segmente
des Fürstentums Liechtenstein. Die Modelle werden quartalsweise aktualisiert und basieren werden dann hinsichtlich ihres Verhaltens auf dem Büroflächenmarkt untersucht und de-
auf der statistischen Analyse gut beschriebener Freihandtransaktionen von Eigentumswoh- tailliert beschrieben. Die Nachfragersegmente bilden ein wichtiges Instrument zur Analyse
nungen und Einfamilienhäusern. von Standorten, zur Konzeption von marktkonformen Büroflächen sowie zur ­Vermarktung.

Hedonische Modelle für Wohnungs-, Büro- und Verkaufsflächenmieten Nachfragersegmente im Verkaufsflächenmarkt


Die hedonischen Modelle von Fahrländer Partner dienen zur Ermittlung der Netto-Markt- Für die von Fahrländer Partner & CSL Immobilien entwickelten Nachfragersegmente im Ver-
mieten von Mietwohnungen, Büro- und Verkaufsflächen. Die Modelle liegen für Mietwoh- kaufsflächenmarkt werden alle für den Schweizer Verkaufsflächenmarkt relevanten Betriebe
nungen in praktisch allen Ortschaften und Stadtquartieren der Schweiz vor, diejenigen für nach den Dimensionen «Konsummotivation» und «Betriebstyp» klassiert. Die resul­tierenden
Büro- und Verkaufsmieten in den grösseren Orten mit einem entsprechenden Markt. Die Segmente werden dann hinsichtlich ihres Verhaltens auf dem Verkaufs­flächenmarkt unter-
analytisch-statistischen Modelle werden quartalsweise aktualisiert und basieren ­jeweils auf sucht und detailliert beschrieben. Die Nachfragersegmente bilden ein wichtiges Instrument
gut beschriebenen Mietabschlüssen. zur Analyse von Standorten, zur Konzeption von marktkonformen Verkaufsflächen sowie zur
Vermarktung.
Immobilienumfrage
Mit der halbjährlich durchgeführten Umfrage zum Schweizer Immobilienmarkt erhebt Fahr- Prospektivmodell Wohnen und Geschäft
länder Partner regional differenzierte Einschätzungen zu Mieten und Preisen für die fünf Das Prospektivmodell von Fahrländer Partner bildet die langfristige Nachfrage nach Wohn-
Hauptnutzungen EWG, EFH, MWG bzw. MFH sowie Büroflächen und -immobilien. An der – mit- und Geschäftsflächen auf Ebene Gemeinde ab. Dabei wird sowohl nach den einzelnen Nut-
tels FPRE-eigenem Internet-Umfragetool durchgeführten – Umfrage nehmen jeweils rund 500 zungen EWG, EFH und MWG sowie nach Branchen differenziert, als auch nach ­verschiedenen
bis 700 Experten aus allen Regionen teil. Dies ermöglicht neben landesweiten auch regionale Qualitäten der Flächen wie u.a. Grösse oder Ausbaustandard. Neben ­mehreren nachfragesei-
Auswertungen. Im Rahmen einer Kooperation mit dem HEV Schweiz werden zudem räumlich tigen Szenarien werden auch unterschiedliche raumplanerische Szenarien modelliert. Das
gewichtete Preiserwartungsindizes publiziert. Prospektivmodell erlaubt damit Aussagen zu kleinräumigen Nachfragetrends in quantitati-
ver und qualitativer Hinsicht bis ins Jahr 2035.
Mikro-Lagerating
Das Mikro-Lagerating basiert auf 80 kleinräumigen Indikatoren, die landesweit in einem Real Estate Scenario Cockpit ( RESC  )
25 x 25-Meter-Raster vorliegen. Diese werden für das gesamte Schweizer Siedlungsgebiet zu Das RESC von Fahrländer Partner beschreibt die zyklischen und trendmässigen Markt­
den Teilratings Besonnung, Aussicht, Image des Quartiers, Dienstleistungen, Freizeit / Erho- wertentwicklungen der Nutzungen EWG, EFH, MFH, Büro- und Verkaufsliegenschaften auf
lung, öffentlicher Verkehr, Strassenanbindung und Lärmbelastung verdichtet. Die Teilra- Ebene MS-Region. Ausgehend von der gegenwärtigen «Markttemperatur» werden ­sowohl
tings werden danach für die Nutzungen Wohnen, Büro, Verkauf, Gewerbe, Gastronomie, Ho- langfristige Trends als auch zyklisch bedingte Schwankungen abgebildet. Die anwender­
tels und Bildung zu Mikro-Lageratings verrechnet. seitig gesteuerten konjunkturellen Szenarien ermöglichen die Analyse zyklischer
­Anpassungsprozesse.
Makro-Lagerating MFH, Büro, Verkauf und Gewerbe / Industrie
Fahrländer Partner

Fahrländer Partner

Die Reduktion der Datenfülle zu den einzelnen Standorten auf eine einzige Kennzahl, die
den Vergleich von Standorten untereinander erleichtert, erfolgt für mehrere Zeitpunkte:
Aufgezeigt wird zunächst das heutige Rating eines Standorts im Vergleich zu allen ­anderen
Standorten. Parallel dazu wird die relative Attraktivität eines Standorts in prospektiver Hin-
Immobilien-Almanach 2018

Immobilien-Almanach 2018

sicht berechnet und ausgewiesen.

16 17
Notizen
Transaktionspreis- und Baulandpreisindizes für Wohneigentum
Quartalsweise hedonische Bewertung standardisierter EWG bzw. EFH an jedem Standort der
Schweiz mit wertgewichteter Aggregation auf MS-Regionen, Kantone, Grossregionen und Ge-
samtschweiz. Die Transaktionspreisindizes zeigen nicht die Entwicklung der A ­ usgaben der
Bevölkerung für Wohneigentum, sondern die Entwicklung des Preises eines standardisierten
Guts ( Wohnung, Einfamilienhaus, Bauland ) im Zeitverlauf. Es liegen ­Indizes für Eigentums-
wohnungen und Einfamilienhäuser ( je 3 Segmente, Neubau ) sowie Bauland für Mehrfamili-
enhäuser mit EWG und EFH-Bauland vor.

Wohn- und Lebensqualitäts-Index ( WLQI  )


Der WLQI macht die Verbindung zwischen Nachfragepräferenzen und Angebotseigenschaf-
ten. Für jede Gemeinde wird mittels sieben Indikatoren der Bereiche Zentralität, Wohnum-
feld, Image und Stabilität der Wohnverhältnisse ein Index berechnet. Dies ermög­licht die
Identifikation gut geeigneter Wohnstandorte für spezifische Nachfragergruppen sowie die
Eingrenzung geeigneter Nachfrager an einem spezifischen Standort.

Fahrländer Partner
Immobilien-Almanach 2018

18 19
3
Notizen

Rahmenbedingungen

In der OECD sowie insbesondere in den für die Schweiz zentralen Wirtschaftsräumen EU und
USA sind die makroökonomischen Zahlen und Prognosen derzeit positiv. Insbesondere die
USA, aber auch einige der Schwellenländer entwickeln sich relativ dynamisch, was bei vielen
Marktakteuren zu Zuversicht führt.
Das Wachstum in der EU und im Euro-Raum ist ansprechend. Dies nicht etwa nur in den
vergangenen paar Quartalen, sondern seit längerer Zeit; der Euro-Raum weist seit nunmehr
drei Jahren positive Wachstumsraten auf. Einher mit dem Wirtschaftswachstum geht eine
Reduktion der Zahl der Arbeitslosen. Dies ist für den sozialen Frieden und damit für die
Stabi­lität und Vorhersehbarkeit der Politik der Länder und der EU entscheidend. Die Unter-
schiede sind aber nach wie vor gross und Länder wie Spanien oder Griechenland, aber auch
Italien und Frankreich weisen deutlich höhere Arbeitslosenquoten auf; im Fall der beiden
Erstgenannten rund das Doppelte im Vergleich zur gesamten EU. Auch in diesen Ländern ist
die Lage aber etwas weniger schlecht als auch schon und die Hoffnung besteht, dass die
Strukturreformen vorankommen und die Arbeitslosigkeit – insbesondere die sehr hohe
Jugend­arbeitslosigkeit – in den kommenden Jahren weiter abgebaut werden kann. Obschon
die Gesamtarbeitslosigkeit immer noch über dem Tiefstand von 2008 liegt, besteht Optimis-
mus, denn die Zahlen entwickeln sich zumindest in die «richtige» Richtung. Die europäische
Politik des «Zeit kaufen» könnte also aufgehen, zumindest was die Gesamtwirtschaft betrifft.
Dies aber auch nur dann, wenn nichts dazwischen kommt. Nach wie vor ungelöst sind die
Staatsverschuldungen vieler Länder, wobei in den Sternen steht, wie diese auf ein erträgli-
ches Niveau abgebaut werden können und wie die Zinslast bei künftig höheren Zinsen be-
wältigt werden soll.
Mit der Verbesserung der makroökonomischen Lage im Euro-Raum geht eine Entspannung
an der Währungsfront einher. So hat sich der CHF gegenüber dem USD und dem Euro in den
vergangenen Monaten etwas abgeschwächt, ist aber nach wie vor «hoch bewertet».
Die ansprechende Weltwirtschaft sowie der weniger starke CHF stimmen denn auch die Kon-
junkturauguren für die makroökonomische Entwicklung der Schweiz im Jahr 2017 optimis-
tisch: Obschon die BIP-Entwicklung im ersten Halbjahr – moniert werden insbesondere «Son-
dereffekte» – nicht gerade berauschend war, wird für das Gesamtjahr, dank einer Beschleuni-
gung im zweiten Halbjahr, trotzdem ein Wachstum von 1.1 Prozent erwartet, mit einem
Anstieg in den Bereich des Potenzialwachstums in den kommenden zwei Jahren. Irgendwie
könnte diese Argumentation dem Leser dieser Zeilen allerdings bekannt vorkommen, denn
es wiederholt sich so schon seit Jahren: Dellen und Sondereffekte, aber im nächsten Jahr wird
alles besser…
Ob die Probleme nämlich effektiv gelöst sind oder nicht, wird oftmals ausgeblendet. Nach
dem Slogan «Der Aufschwung beginnt im Kopf» der 1990er-Jahre ist Optimismus Programm
und tatsächlich ist es an den verschiedenen «Problemfronten» ruhiger geworden, aber sind
auch die Risiken gesunken?
Man spricht von Wachstum und Zinsanstieg. Dass das BIP in einigen Ländern des Südens
noch weit unter dem Niveau von 2007 liegt, wird dabei ebenso ausgeblendet wie die Tatsa-
che, dass der Zinsanstieg – wenn er denn kommt – bei unter Null beginnt.
Fahrländer Partner
Immobilien-Almanach 2018

20 21
3.1 Makroökonomische Lage Abb. 3.1.1.5 Abb. 3.1.1.6
BIP-Prognosen Exportgewichteter Wechselkurs

3.1.1 Robustes Wachstum auf breiter Front 2.5% 180

170

2.0% 160
Während die Schweiz seit der Rezession 2009 jeweils im Bereich des Potenzial­ 150

wachstums von gegenwärtig rund 1.6% gewachsen ist, dürfte 2017 ein vergleichsweise 1.5% 140

130
«schlechtes» Jahr werden. Dies ist, aus folgenden Gründen, dennoch ein Erfolg: Ange-
1.0% 120
sichts der Herausforderungen durch den Wegfall der CHF-Euro-­Untergrenze im Jahr 110

2015, der globalen konjunkturellen Abschwächung im Jahr 2016 sowie den Heraus- 0.5% 100

90
forderungen an die Finanzindustrie ist auch ein Wachstum von erwarteten 1.1% im 0.0% 80
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Jahr 2017 ansprechend. Dazu kommt, dass gemäss den neusten vorliegenden Zahlen 2016 2Q 2016 3Q 2016 4Q 2017 1Q 2017 2Q 2017 3Q

insbesondere das erste Halbjahr enttäuschte, während für das zweite Halbjahr bereits Prognose 2017 Prognose 2018 Euroraum UK USA Gesamt

eine Beschleunigung erwartet wird.


Anmerkung : Bandbreite der Prognosen, Mittelwert. Anmerkung : Reale Wechselkursindizes ( Basis: 2007 = 100 ).
Quelle : SECO, KOF, Créa, CS, UBS, BAK Basel, Berechnungen Quelle : SNB, Metaanalyse Konjunktur Fahrländer Partner.
Fahrländer Partner, Metaanalyse Konjunktur Fahrländer Partner.
Abb. 3.1.1.1 Abb. 3.1.1.2
Reale BIP-Entwicklung Arbeitsmarkt

6% 6% Die vergangenen knapp drei Jahre seit dem Fall des Mindestkurses des Euros zum
5%
5%
CHF dürften nicht einfach so verstrichen sein: Effizienz ist die Fragestellung und
4%
4%
neben der – in der Presse breit thematisierten – Auslagerung von Betriebsteilen ins
3%
3%
kostengünstigere Ausland sind Massnahmen zur Steigerung der Arbeitsproduktivi-
2%

1%
tät nützlich. Entsprechend ist die Entwicklung der Ausrüstungsinvestitionen positiv
2%

0% und Telekommunikation sowie Informatik weisen ebenfalls ein namhaftes Wachs-


1%
-1% tum auf. Demgegenüber ist das Beschäftigungswachstum insgesamt eher schwach,
0%
-2%
was entsprechend zu einer rückläufigen Netto­immigration von rund 55’000 Perso-
-3% -1%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 nen im Jahr 2017 führen dürfte. Dies alles deuten wir als verstärkte Anstrengung
Beschäftigungswachstum Arbeitslosenquote
zur Steigerung der Arbeitsproduktivität in praktisch allen Branchen, wobei insbe-
BIP real Potentialwachstum
sondere im Industriesektor auch wieder vermehrt Arbeitsplätze geschaffen werden,
Anmerkung : BIP-Wachstum real, zu Preisen des Vorjahres. Quelle : SECO, Metaanalyse Konjunktur Fahrländer Partner. während die Dienstleistungsbranchen, namentlich die Finanzindustrie, zurückhal-
Quelle : SECO, Fahrländer Partner ( Potenzialwachstum ), Metaanalyse
Konjunktur Fahrländer Partner. tender sind.

Abb. 3.1.1.3 Abb. 3.1.1.4 Abb. 3.1.1.7 Abb. 3.1.1.8


Aussenhandelsveränderungen: Export und Import Beitrag am Exportvolumenwachstum UBS-Konsumindikator Index der Konsumentenstimmung

3.5 50
18% 10%

15% 3.0

12% 2.5 0
5%
9%
2.0
6%
0% 1.5 -50
3%

0% 1.0

-3%
-5% 0.5 -100
-6%
0.0
-9%
-10% -0.5 -150
-12% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Konsumentenstimmung
Sicherheit der Arbeitsplätze
Exporte Importe Deutschland Frankreich Italien USA Privatkonsum (in %) UBS-Konsumindikator Konsumentenstimmung, EU-kompatibel
Erwartete Wirtschaftsentwicklung

Anmerkung : Veränderung zum Vorjahr. Anmerkung : Wachstumsraten mit Wachstumsbeiträgen im Vor- Anmerkung : Privatkonsum reale Jahresveränderung. Quelle : SECO, Metaanalyse Konjunktur Fahrländer Partner.
Quelle : SECO, Metaanalyse Konjunktur Fahrländer Partner. jahresvergleich. Quelle : SECO, UBS WMR, Metaanalyse Konjunktur Fahrländer Partner.
Quelle : EZV, Metaanalyse Konjunktur Fahrländer Partner.

Der branchenübergreifend breit abgestützte gute Gang der Wirtschaft sowie die sin-
kende Arbeitslosenquote versprühen Optimismus und entsprechend ist die Konsu-
mentenstimmung gemäss Umfragen des SECO im langjährigen Vergleich gut.
Fahrländer Partner

Fahrländer Partner
Immobilien-Almanach 2018

Immobilien-Almanach 2018

22 23
Der Privatkonsum wächst in der Schweiz seit einigen Jahren etwa in Einklang mit Abb. 3.1.1.13 Abb. 3.1.1.14
Veränderung offene Stellen Kurzarbeitszeit
der Bevölkerungsentwicklung; mehr Leute konsumieren insgesamt mehr, wobei
der ­Pro-Kopf-Konsum etwa konstant bleibt. Demgegenüber sind die Detailhandels­ 120% 6'000

100%
umsätze seit der Aufhebung des Mindestkurses rückläufig, was mit dem Einkauf im 5'000
80%
grenznahen Ausland, aber auch mit der vermehrten Online-Bestellung im In- und Aus- 60%
4'000
land zu begründen sein dürfte. Der Rückgang der Immigration dürfte einen weiteren 40%

20% 3'000
negativen Beitrag leisten. 0%
Insgesamt vermitteln die Zahlen gegen Ende des Jahres 2017 eine gute Situation und -20%
2'000

eine gute Basis für eine Rückkehr auf den längerfristigen Wachstumspfad der Schwei- -40%
1'000
-60%
zer Volkswirtschaft. -80% 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
TOTAL Maschinenbau
2. Sektor Finanz- und Versicherungsdienstl. Ausgefallene Arbeitsstunden (in 1'000)
3. Sektor
Abb. 3.1.1.9 Abb. 3.1.1.10
Ständige Wohnbevölkerung Zuwanderungssaldo Anmerkung : Veränderung zum Vorjahr. Quelle : SECO, Metaanalyse Konjunktur Fahrländer Partner.
Quelle : SECO, Metaanalyse Konjunktur Fahrländer Partner.
10 5% 100

8 4% 80
Abb. 3.1.1.15
60
Einwanderung ständige ausländische Wohnbevölkerung nach Branchen
6 3%

20'000
4 2% 40
18'000

16'000
2 1% 20
14'000

12'000
0 0% 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 10'000

8'000
Veränderung p.a. (Schweizer)
Veränderung p.a. (Ausländer) 1. Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 6'000
Ständige Wohnbevölkerung in Mio. (linke Skala)
4'000

2'000
Anmerkung : in Mio. Anmerkung : Ständige Wohnbevölkerung, in 1’000.
Quelle : BFS, Metaanalyse Immobilien Fahrländer Partner. Quelle : SEM, Metaanalyse Immobilien Fahrländer Partner. 0

Verkehr
-dienstleistungen

Baugewerbe
Gastgewerbe und

Spitzenindustrie

Traditionelle

Versicherungen

übrige Branchen
Grosshandel

Sektor Landwirtschaft
Dienstleistungen

Detailhandel
Gesundheitswesen
Administrative, soziale,
Unternehmens

Häusliche und

Industrie

Banken und
öffentlichkeitsnahe
Unterhaltung

persönliche
Medizin und
Dienste
Abb. 3.1.1.11 Abb. 3.1.1.12
Zuwanderungssaldo monatlich Kurzaufenthaltsbewilligungen
Okt. 2015 - Sept. 2016 Okt. 2016 - Sept. 2017
12 20'000

Quelle : SEM.
10
15'000
8

6 10'000

4
5'000
2

0 0
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez
2013:1
2013:2
2013:3
2013:4
2014:1
2014:2
2014:3
2014:4
2015:1
2015:2
2015:3
2015:4
2016:1
2016:2
2016:3
2016:4
2017:1
2017:2
2017:3

2015 2016
2017 Mittelwert 2015
Mittelwert 2016 Mittelwert 2017

Anmerkung : Werte in 1’000. Quelle : SEM.


Quelle : SEM, Metaanalyse Immobilien Fahrländer Partner.
Fahrländer Partner

Fahrländer Partner
Immobilien-Almanach 2018

Immobilien-Almanach 2018

24 25
Abb. 3.1.1.16 3.1.2 Rätselraten um «ungenügende» Inflation
Bevölkerungsentwicklung ( 2013 – 2016 )

Zum ersten Mal seit fünf Jahren zeigt sich ein Hauch von Inflation, wobei diese über
steigende Importpreise in die Schweiz eingeführt wird. Für das Gesamtjahr 2017 wird
mit 0.5% gerechnet, während die Teuerung im Jahr 2016 noch bei -0.6% lag. Die Zahlen
sind kein Anlass zur Besorgnis. Es stellt sich die Frage, wie es weitergeht, denn an sich
sollten sowohl die in den vergangenen Jahren stark ausgeweitete Geldmenge als auch
die vergleichsweise hohen BIP-Wachstumsraten und die damit verbundene Knapp-
heit an Arbeitskräften zu höherer Inflation führen. Dem muss aber nicht so sein, wie
nachfolgend gezeigt wird:
Die Ausweitung der Geldmenge allein treibt nicht a priori die Inflation, denn die Geld-
menge muss mit der Umlaufgeschwindigkeit multipliziert werden. Geld, das nicht
im Umlauf ist, ist makroökonomisch inexistent und ist höchstens eine Inflationsdro-
hung, falls die Umlaufgeschwindigkeit schnell stark ansteigt und die Notenbank die
< 0 %
0 % bis 2 %
Geldmenge nicht schnell genug verringern kann. Letzteres dürfte nicht der Fall sein,
2 % bis 3.5 % denn die SNB weiss dies sehr wohl selbst und es darf davon ausgegangen werden, dass
3.5 % bis 5 %
> 5 % entsprechende Vorkehrungen zur Verringerung der Geldmenge bedacht wurden. Ob,
wann, wie schnell und wie stark sich die Umlaufgeschwindigkeit des Geldes erhöht,
Anmerkung : Entwicklung der Bevölkerung im schweizweiten Vergleich 2013 – 2016; Kreisradius in Relation zur Bevölkerung 2016.
Quelle : BFS; Kartengrundlage : BFS Geostat / Swisstopo.
steht in den Sternen und dürfte insbesondere mit den gesamtwirtschaftlichen Ent-
wicklungen in der EU und mit der geopolitischen Lage zusammenhängen. Letztlich
ist parkiertes Geld auch nicht produktiv und ein Zeichen für Absicherung. Zunächst
Abb. 3.1.1.17 muss sich die Lage nachhaltig stark aufhellen.
Entwicklung ausländische Bevölkerung ( 2013 – 2016 )

Abb. 3.1.2.1 Abb. 3.1.2.2


Teuerungsraten Produzenten- und Importpreise

3.5% 6%

3.0% 4%

2.5% 2%
2.0% 0%
1.5%
-2%
1.0%
-4%
0.5%
-6%
0.0%
-8%
-0.5%
-10%
-1.0%
-12%
-1.5% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Konsumentenpreise Produzentenpreise
Inflation 3-Monats-Libor Importpreise
< 0 %
Preisstabilität (SNB)
0 % bis 5 %
5 % bis 10 %
10 % bis 15 % Quelle : SNB, Metaanalyse Konjunktur Fahrländer Partner. Anmerkung : Veränderung zum Vorjahr.
> 15 % Quelle: BFS, Metaanalyse Konjunktur Fahrländer Partner.

Anmerkung : Entwicklung der ausländischen Bevölkerung im schweizweiten Vergleich 2013  – 2016;


Kreisradius in Relation zur ausländischen Bevölkerung 2016.
Quelle : BFS; Kartengrundlage : BFS Geostat / Swisstopo. Als zweiter Grund, der zu Inflation führt, wird bei guter Konjunkturlage die steigende
Verhandlungsmacht der Arbeitnehmer ins Feld geführt, wobei über steigende Löhne
steigende Produktpreise und damit Inflation entsteht. Inflation wird also als Zeichen
der Knappheit auf den Arbeitsmärkten interpretiert. Wie die Dinge liegen, mag zwar
in einigen Regionen Europas und in einigen Branchen Knappheit an nachgefragten
Qualifikationen herrschen. Gleichzeitig gibt es aufgrund der weiterhin vorhandenen
Ungleichgewichte viele Stellensuchende in Ländern wie Italien oder Frankreich, die
aufgrund der Personenfreizügigkeit Arbeit in der Schweiz aufnehmen können und
deren Migrationskosten zwar, was die Deutschschweiz betrifft, existent sind, aber
nicht prohibitiv hoch. Zudem besteht die Produktionsfunktion einer Volkswirtschaft
aus «Arbeit» UND «Kapital», so dass eine erhöhte Nachfrage auch durch verstärkten
Fahrländer Partner

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Kapitaleinsatz befriedigt werden kann. In den vergangenen rund zehn Jahren ist die
Produktivität in der Schweiz – und auch in anderen Industrienationen – nur wenig
gestiegen und das Wachstum wurde primär mittels Anstellung von Personal bewäl-
tigt. Die allgegenwärtige Digitalisierungswelle sowie auch die wechselkursbedingten
Immobilien-Almanach 2018

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Effizienzprogramme sind Gründe dafür, dass gegenwärtig verstärkt auf den Produk-
tionsfaktor «Kapital» gesetzt wird.

26 27
Der dritte zentrale Grund für Inflation liegt beim Import, wobei einerseits Verände- 3.1.4 Bautätigkeit «auf Halde»
rungen der Wechselkurse und andererseits steigende Energiekosten – primär Erdöl-
produkte – zu Inflation im Inland führen können. Es ist deshalb zu erwarten, dass Um es klar zu sagen: Bautätigkeit wird benötigt, denn die Schweiz wächst und wird
Inflation in der Schweiz vorderhand hauptsächlich von den geopolitischen Entwick- weiter wachsen. Zudem unterliegt die Volkswirtschaft einem steten Wandel der Bran-
lungen abhängen wird, wobei bei Problemen die Preise zwar steigen könnten, gleich- chen; Betriebe verschwinden, andere entstehen. Dabei hält Tertiärisierung an, mit
zeitig eine Kapitalflucht in die Schweiz einsetzt, was zumindest teilweise kompensie- entsprechenden räumlichen Implikationen.
rend wirken kann. Ein wahrscheinlicher Grund für einen Anstieg der Inflation wäre Was die Schweiz benötigt, ist eine Raumplanung, die den Erfordernissen der Bevöl-
eine anhaltend gute Lage im Euro-Raum, eine Abschwächung des CHF und damit kerung nachkommt, und zwar im notwendigen Tempo. Während im Bereich der Ar-
verbunden steigende Importpreise. beitsnutzungen – auch an zentralen Lagen – eher zu viele Reserven vorhanden sind,
herrscht bei Wohnbauzonen vielerorts Knappheit. Mit der aktuellen Überarbeitung
der Richtpläne der Kantone erfolgt wohl eine Behebung der Probleme, aber eben
3.1.3 Die Zinsen bleiben vorderhand tief reichlich spät.
Zwischenzeitlich bleiben in den Anbietermärkten die Wohnungsmieten und Wohnei-
Nennenswerte Inflation fällt in der Schweiz vorläufig als Grund für Zinserhöhungen gentumspreise hoch und es wird weiter zersiedelt. Der Anlagedruck tut sein Übriges
weg. Würde die Inflation steigen – bzw. stärker steigen als im Ausland –, hätte dies und Wohnbauten werden an Orten erstellt, wo erst langfristig mit einer hinreichend
c.p. eine Abschwächung des CHF gegenüber den Referenzwährungen zur Folge. Das grossen Nachfrage gerechnet werden kann, wenn überhaupt; es wird auf Halde ge-
wäre wohl letztlich erwünscht, denn der CHF gilt nach wie vor als hoch bewertet. Ent- baut. Entsprechend sinken in solchen Nachfragermärkten die Marktmieten, während
sprechend hängt die Zinsentwicklung in der Schweiz weitgehend von den Entschei- die Leerstände steigen, wobei einerseits Altbauten, aber auch falsch konzipierte Neu-
dungen der EZB ab, denn eine autonome Erhöhung in der Schweiz und damit eine bauten besonders betroffen sind. Gleichzeitig kann an stark nachgefragten Stand-
Vergrösserung der Zinsdifferenz würde den CHF wiederum stärken und die (Export) orten nach wie vor zu wenig gebaut werden, überwiegend weil die Planungen der
konjunktur schwächen. öffentlichen Hand den Entwicklungen hinterherhinken und weil das Feilschen um
Der Präsident des Direktoriums der SNB, Thomas Jordan, sagt zwar, dass man nicht zu städtebauliche Verträge viel Zeit beansprucht.
lange warten und die Zinsen graduell erhöhen sollte. Dabei sei es zentral, keine hekti-
schen Bewegungen zu verursachen, sondern mit einer Geschwindigkeit vorzugehen,
die es den Marktakteuren erlaubt, sich auf die Veränderungen einzustellen und zu Abb. 3.1.4.1
Marktabsorption bestehender Leerstände
disponieren. Dass im Euro-Raum die Diskussion über eine Normalisierung langsam
beginnt, deutet darauf hin, dass ein Zinsanstieg im Euro-Raum nicht unmittelbar vor
der Tür steht. Die verschiedenen Auguren sind überzeugt, dass Zinserhöhungen erst
nach dem Auslaufen der Programme zum Kauf von Anleihen – also der Vergrösserung
der Geldmenge und des «bail outs» der Privatwirtschaft – erfolgen werden, was nicht
vor Herbst 2018 der Fall sein dürfte. Weiter sollten die Entwicklungen dann über län-
gere Zeit anhaltend positiv sein, bevor mit einem nennenswerten Zinsanstieg zu rech-
nen ist. Dies lässt angesichts der allgegenwärtigen globalen Krisen die Erwartung zu,
dass die Zinsen längerfristig tief bleiben.
Wenn die Zinsen dann ansteigen, sollte nicht vergessen werden, auf welchem Niveau
sie sich gegenwärtig befinden: -0.75%. Ein Anstieg würde also zunächst zu einem Ni-
veau um die null Prozent führen und auch leicht positive Zinsen wären noch keine
wirkliche Rückkehr zur Normalität.
Stark unterdurchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Durchschnittlich
Überdurchschnittlich
Abb. 3.1.3.1 Stark überdurchschnittlich
Renditen von eidgenössischen Obligationen
Anmerkung: Absorptionsdauer bestehender Leerwohnungen gemäss Zusatznachfrage Szenario «Trend» / «Raumplanung wie bisher» ohne zukünftige
4.0%
Neubautätigkeit; Kreisradius in Relation zur Anzahl Leerwohnungen 2017.
Quelle: BFS, Prospektivmodell Fahrländer Partner; Kartengrundlage: BFS Geostat / Swisstopo.
3.0%
Normalband

2.0%

1.0%

0.0%

-1.0%
1 5 10 15 20 25 30
Fahrländer Partner

Fahrländer Partner

Laufzeit in Jahren

Okt 07 Okt 12 Okt 16 Okt 17

Quelle : SNB, Fahrländer Partner ( Normalband ).


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28 29
Dazu kommt, dass die Nutzungsvorschriften teilweise dazu führen, dass an stark Abb. 3.1.4.6 Abb. 3.1.4.7
Wohnbautätigkeit Agglomerationen Bewilligte Wohnungen Agglomerationen
nachgefragten Orten dringend benötigte Wohnungen nicht gebaut werden kön-
nen, weil gewerbliche Flächen vorgeschrieben werden. Oftmals ist dies aufgrund der 10'000 10'000

Lärmschutzverordnung berechtigt, teilweise bestehen bei den Planern aber auch eher
8'000 8'000
­romantische Vorstellungen, was dazu führt, dass grosse, später leer stehende Ver-
kaufs- oder Gewerbeflächen im Erdgeschoss erstellt werden müssen, damit in den 6'000 6'000

oberen Geschossen Wohnungen realisiert werden können. Dies ist einerseits Platz-
4'000 4'000
verschwendung, es ist aber auch für die Mieter und deren Besucher wenig attraktiv,
an Leerständen vorbei zum Hauseingang zu gehen, ganz zu schweigen vom damit ver- 2'000 2'000

bundenen Zwang, letztlich Geld zu vernichten. Es ist zu hoffen, dass hier mehr Ein-
0 0
sicht einkehrt, dass mit der vorgesehenen Revision der Lärmschutzverordnung eine Zürich Genf Lausanne Basel Bern Zürich Genf Lausanne Basel Bern

bessere Kompensation von Lärm und entsprechend eine flexiblere Nutzung insbeson- 2014 2015 2014 2015
dere der Erdgeschosse ermöglicht wird.
Anmerkung : Daten zur Wohnbautätigkeit 2016 werden vom BFS Anmerkung : Daten zur Wohnbautätigkeit 2016 werden vom BFS
voraussichtlich im Juli 2018 publiziert. Agglomerationen der fünf voraussichtlich im Juli 2018 publiziert. Agglomerationen der fünf
grössten Städte. grössten Städte.
Abb. 3.1.4.2 Abb. 3.1.4.3 Quelle : BFS. Quelle : BFS.

Bauindex Credit Suisse / SBV Schweizerischer Baupreisindex

20% 6%
Abb. 3.1.4.8 Abb. 3.1.4.9
5%
15% Leerstandsquote Schweiz Leerstandsquote nach Raumtypen
4%
10%
2.5% 2.5%
3%
5%
2%
0% 2.0% 2.0%
1%
-5%
0%
1.5% 1.5%
-10% -1%

-15% -2%
1.0% 1.0%

-20% -3%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
0.5% 0.5%

Wohnungsbau Hochbau Bauindex Neubau von Bürogebäuden Neubau von MFH


Baugewerbe total 0.0% 0.0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Anmerkung : Nominale Veränderung zum Vorjahresquartal. Anmerkung : Veränderung zum Vorjahresquartal. Top-Standorte Grosszentrale Aggl.
Quelle : Credit Suisse / SBV, Metaanalyse Immobilien Fahrländer Quelle : BFS, Metaanalyse Immobilien Fahrländer Partner. EFH EWG MWG Schweiz Andere Agglo. Touristische Gebiete
Partner. Ländlicher Raum

Anmerkung : Leerwohnungen in % des Wohnungsbestands. Anmerkung : Leerwohnungen in % des Wohnungsbestands.


Quelle : BFS, Fahrländer Partner. Quelle : BFS, Fahrländer Partner.

Abb. 3.1.4.4 Abb. 3.1.4.5


Wohnbautätigkeit Bauinvestitionen und Arbeitsvorrat Wohnen

60'000 40'000

45'000 30'000

30'000 20'000

15'000 10'000

0 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017

Neu erstellt Bewilligt Investitionen Arbeitsvorrat

Anmerkung : * Daten zur Wohnbautätigkeit 2016 werden vom BFS Anmerkung : * Daten zu den Bauinvestitionen 2016 werden vom BFS
voraussichtlich im Juli 2018 publiziert. Anzahl Wohnungen. Neue voraussichtlich im Juli 2018 publiziert. In Mio. CHF. Neue
Erhebungsmethode seit dem Jahr 2012. Erhebungsmethode seit dem Jahr 2012.
Quelle : BFS. Quelle : BFS.
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30 31
3.2 Zyklisches Basisszenario Schweiz: «Wachstumsschwäche überwinden» sein. Nach zehn Jahren erfolgreichem Krisenmanagement, insbesondere in der EU,
kann man sich erhoffen, dass auch dies irgendwie gelingen wird. Aufmerksamkeit
3.2.1 Makroökonomisches Umfeld auf die Entwicklungen ist aber weiterhin geboten.

Nach dem etwas «verhagelten» ersten Halbjahr 2017 sind die Zahlen für das zwei-
te Halbjahr 2017 bereits gut. Die Vorlaufindikatoren wie der Einkaufsmanagerindex 3.2.3 Eckwerte des Basisszenarios «Wachstumsschwäche überwinden»
und die Konsumentenstimmung weisen hohe bis Höchststände auf. Entsprechend
sind die Wachstumsprognosen der Konjunkturinstitute für 2018 sehr positiv und las-
Erstmals seit einiger Zeit sind die konjunkturellen Signale aus praktisch allen grossen
sen im Mittel ein BIP-Wachstum von 2.0% für 2018 erwarten. Dies ist ein Wert über
Volkswirtschaften positiv. Für eine offene Volkswirtschaft wie die Schweiz bedeutet
dem langfristigen Potenzialwachstum der Schweiz von gegenwärtig rund 1.6%. Trei-
dies, dass die Ampeln auf «grün» stehen. Entsprechend sind die Erwartungen für 2018
ber ist eine günstige globale Konjunkturlage, wobei insbesondere die USA, aber auch
sehr gut und auch für das Jahr 2019 werden überdurchschnittliche Wachstumsimpul-
andere wichtige Partnerländer in Europa gut aufgestellt sind. Ein überdurchschnitt-
se erwartet. Mittel- bis längerfristig kann aber kein Wachstum über dem Potenzial er-
licher Wachstumsbeitrag wird für die Exportindustrie und für die Ausrüstungsinves-
wartet werden, so dass die zwei kommenden, überdurchschnittlich guten Jahre, an-
titionen erwartet, während die Bauwirtschaft, der private Konsum sowie die öffentli-
schliessend durch ansprechende Jahre im Rahmen eines Wachstums von 1.6 Prozent
chen Bereiche unterdurchschnittlich wachsen dürften.
abgelöst werden dürften.
In einem entsprechend positiven Umfeld wäre zu erwarten, dass auch die Immigrati-
on zunimmt, denn in den vergangenen rund 15 Jahren war das Wachstum mengen-
getrieben, während geringe Produktivitätssteigerungen zu verzeichnen waren. Dass Abb. 3.2.3.1 Abb. 3.2.3.2
weiter Immigration von Arbeitskräften zu erwarten ist, ist wohl unbestritten. Gleich- Entwicklung Baugesuche und -bewilligungen Entwicklung Baugesuche und -bewilligungen
zeitig sind die Schweizer Industrien weiterhin mit der Konsolidierung der Anpassun- Wohnen Geschäft
gen nach der Aufhebung des Euro-Mindestkurses beschäftigt und im Zuge der An- 70'000 6'000

strengungen um die Digitalisierung der Schweiz sind Steigerungen der Produktivität 60'000

zu erwarten. Entsprechend dürfte künftig das Verhältnis zwischen Mengen- und Pro- 50'000
4'500

duktivitätswachstum ausgewogener sein, während Letzteres dominieren könnte. Da- 40'000

mit ist zu erwarten, dass die Immigration trotz hoher gesamtwirtschaftlicher Wachs- 30'000
3'000

tumsraten geringer ist, als bei den Höchstständen; Zahlen von rund 60’000 Personen
20'000
pro Jahr erscheinen aus heutiger Sicht realistisch. 1'500

10'000
Mit der Aufhellung der globalen Konjunktur dürfte eine Entspannung an der Wäh-
0 0
rungsfront und eine weitere leichte Abschwächung des CHF gegenüber den ausländi-

2012:4
2013:1
2013:2
2013:3
2013:4
2014:1
2014:2
2014:3
2014:4
2015:1
2015:2
2015:3
2015:4
2016:1
2016:2
2016:3
2016:4
2017:1
2017:2
2017:3

2012:4
2013:1
2013:2
2013:3
2013:4
2014:1
2014:2
2014:3
2014:4
2015:1
2015:2
2015:3
2015:4
2016:1
2016:2
2016:3
2016:4
2017:1
2017:2
2017:3
schen Währungen einhergehen. Entsprechend werden Importe teurer, was erstmals Gesuch Schweiz Bewilligung Schweiz Gesuch Schweiz Bewilligung Schweiz
seit längerer Zeit zu einem geringen Anstieg der Konsumentenpreise führt: Die Prog-
nosen für 2018 liegen im Mittel bei 0.6%, nach 0.5% für das Jahr 2017. Anmerkung : Anzahl Wohnungen, gleitende Jahressumme. Anmerkung : in Mio. CHF, gleitende Jahressumme.
Quelle : Baublatt. Quelle : Baublatt.

3.2.2 Risiken
Mit der globalen Entspannung wird auch eine Entspannung an der Währungsfront
einhergehen, so dass mit einer weiteren Abschwächung des CHF gegenüber dem Euro
Wenn man diese Zeilen liest und auch die Einschätzungen der Konjunkturinstitu-
gerechnet werden darf, wobei sich der Wechselkurs bei 1.25 CHF pro Euro einpendeln
te und in der Presse, müsste eigentlich alles rosig aussehen. Aber war da nicht noch
könnte. Entsprechend wird über den Wechselkurs eine gewisse Inflation importiert,
­etwas? Sezessionsbewegungen in der EU (Brexit), Sezessionsbewegungen in den Staa-
was gegebenenfalls durch steigende Rohstoffpreise verstärkt werden könnte. Damit
ten (Katalonien etc.), Abschottungspolitik und Fokus auf eigene Interessen, nach wie
ist zu erwarten, dass die nominalen Zinsen etwas ansteigen. Gleichzeitig bleibt der
vor ungelöste Staatsverschuldung, ungelöste strukturelle Probleme und wirtschaft-
Anlagedruck bestehen, was für anhaltend tiefe reale Zinsen spricht.
licher Krebsgang in einigen EU-Schwergewichtsländern (z.B. Frankreich, Italien), di-
Mit der günstigen Konjunkturlage einher geht eine weitere Entspannung auf den Ar-
verse Krisen, Kriege und Kriegsdrohungen. Dabei dürften insbesondere die weiteren
beitsmärkten, wobei die Schweiz mit einer Arbeitslosenquote von 3.0 Prozent bereits
Entwicklungen im Nahen Osten zentral sein, denn eine Eskalation – beispielsweise
sehr gute Werte aufweist und in einigen Branchen Knappheit an Arbeitskräften be-
zwischen Saudi-Arabien und dem Iran – würde die globale Erdölförderung betreffen
steht. Im Gegensatz zu den Entwicklungen in der Vergangenheit – hohes Wachstum
und könnte, einmal mehr, für einen Inflationsschock sorgen.
gleich hohe Zuwanderung – rechnet FPRE im Basisszenario zwar mit weiterer Im-
Aber auch wenn all diese Risiken nicht eskalieren, sollte nicht vergessen werden, wie
migration. Diese dürfte aber geringer sein als zu den Höchstständen, denn ein grösse-
die Rahmenbedingungen sind: Zwar läuft die Konjunktur gut, doch ist diese nach
rer Teil des Wachstums dürfte durch Steigerungen der Produktivität bewerkstelligt
wie vor durch eine expansive Geldpolitik und rekordtiefe – schon fast abgrundtiefe
werden, was den Wohlstand des Einzelnen erhöht.
– Zinsen befeuert. Entsprechend ist nicht «alles gut». Die Wahrscheinlichkeit, dass es
anders kommt als erhofft, ist substantiell und dabei würde es nicht besser kommen
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als erwartet, sondern schlechter. Zwar wird bei der EZB erst über ein allmähliches
Auslaufen der Käufe von Staatspapieren «diskutiert» – von einem Übergang zur geld-
politischen Normalität ist man noch weit entfernt –, doch dürfte bereits der Beginn
dieses Übergangs nicht ohne Turbulenzen vor sich gehen und es wird sich weisen,
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wie die Krisenstaaten in einem «normalen» geldpolitischen Regime bestehen werden.


Umschuldungen oder Schuldenschnitte werden sicherlich wieder zu diskutieren

32 33
Eine tiefere Immigration bedeutet auch eine geringere Zusatznachfrage nach Woh- Abb. 3.2.3.7
Entwicklung Nachfrage nach Bauland ( letzte 12 Monate )
nungen. Dies dürfte dazu führen, dass an den grosszentralen Standorten zwar keine
Entspannung, aber auch keine weitere Verschärfung der Wohnungsknappheit zu 100%

erwarten ist und dass gegebenenfalls die in den vergangenen Jahren stark angestie- 80%

genen Leerstände in den weniger zentralen Orten nicht so zügig abgebaut werden 60%

können, wie erhofft. Die grosse Zahl von Baugesuchen und die anhaltend hohe Bau- 40%
landnachfrage lassen allerdings auch erwarten, dass weiterhin viel, tendenziell zu 20%
viel, gebaut wird, was obige Hoffnung zunichte machen könnte.
0%

-20%

-40%
Abb. 3.2.3.3 Abb. 3.2.3.4
Bauinvestitionen Wohnungsbau -60%

60'000 60'000 -80%

-100%
50'000 50'000

1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
40'000 40'000 kleiner grösser

30'000 30'000 Anmerkung : Immobilienumfrage.


Quelle : HEV Schweiz.
20'000 20'000

10'000 10'000
Abb. 3.2.3.8
0 0 Entwicklung Angebot an Bauland ( letzte 12 Monate )
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

100%
Wohnbau Betriebsbau Infrastrukturbau EFH MFH
80%

Anmerkung : in Mio. CHF. Anmerkung : Anzahl Wohnungen.


60%
Quelle : BAK Basel, BFS. Quelle : BAK Basel, BFS.
40%

20%

Abb. 3.2.3.5 Abb. 3.2.3.6 0%


Bauinvestitionen Neubau Bauinvestitionen Umbau / Renovation -20%

10% 10% -40%

-60%
5% 5%
-80%

-100%
0% 0%

1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
kleiner grösser
-5% -5%
Anmerkung : Immobilienumfrage.
Quelle : HEV Schweiz.
-10% -10%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

EFH MFH EFH MFH Tab. 3.2.3.9


Eckwerte Basisszenario «Wachstumsschwäche überwinden»
Anmerkung : Veränderung zum Vorjahr. Anmerkung : Veränderung zum Vorjahr.
Quelle : BAK Basel, BFS. Quelle : BAK Basel, BFS.
2017 2018 2019 2020

BIP-Wachstum ( real ) * 1.0% 2.0% 1.8% 1.6%

Konsumentenstimmung -2.0 10.0 5.0 -2.0

Hypothekarzinsen ( variabel ) 2.7% 2.8% 3.0% 3.2%

Rendite Bundesobligationen ( 10 J. ) -0.1% 0.2% 0.5% 1.1%

Teuerung * 0.5% 0.6% 0.8% 1.1%

Entwicklung Reallöhne * 0.0% 0.7% 1.0% 1.0%


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Anmerkung : * Veränderung zum Vorjahr.


Quelle : Fahrländer Partner.
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34 35
4
Notizen

Wohneigentum Schweiz

4.1 Marktlage

Insgesamt ist die Lage auf den Wohneigentumsmärkten derzeit unspektakulär. Die Zeiten, in
denen alles ging, sind aber definitiv vorbei. Nachdem einige Entwickler durch zu gross und
zu luxuriös konzipierte Entwicklungsprojekte Verluste eingefahren haben, sind die Entwick-
lungen vermehrt zielgruppengerecht, wobei die Erschwinglichkeit bzw. die Finanzierungs-
regulierungen als matchentscheidend erkannt wurden.

Abb. 4.1.1
Landesweite Markttemperatur mittlere EFH
50%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

1987

1988

1993

1994

1998

1999

2000

2004

2005

2010

2011

2016
1985

1986

1989

1990

1991

1992

1995

1996

1997

2001

2002

2003

2006

2007

2008

2009

2012

2013

2014

2015
Anmerkung : Differenz zwischen beobachteten Marktpreisen und langfristigem Trendwert in Prozent. Ein Wert von 40 % bedeutet,
dass ein Abwärtspotenzial vom heutigen Marktwert auf den Trendwert von 28.6 % besteht.
Quelle : RESC Fahrländer Partner.

Abb. 4.1.2
Regionale Markttemperatur EFH ( 2016 )

Fahrländer Partner

< 25 %
25 % bis 40 %
40 % bis 55 %
> 55 %
Immobilien-Almanach 2018

Anmerkung : Differenz zwischen Transaktionspreisen und langfristigen Trendwerten in Prozent;


Kreisradius in Relation zum geschätzten Transaktionsvolumen EFH ( Neubau ) 2013 in Mio. CHF.
Quelle : RESC Fahrländer Partner; Kartengrundlage : BFS Geostat / Swisstopo.

36 37
Auf gesamtschweizerischer Ebene sind Angebot und Nachfrage in etwa ausgewogen, wobei 4.1.1 Eigentumswohnungen
örtlich nach wie vor ein Überangebot an neuen EWG besteht. Hier zeigen sich Probleme bei
der Absorption, wobei weniger der Preis an sich das Problem darstellt, sondern die schiere Preise sind das Resultat aus Angebot und Nachfrage und entsprechend ein guter Grad-
Menge. Dazu kommt, dass weiterhin ein bedeutender Teil der Nachfrage vom Markt ausge- messer für den Zustand der Märkte. Über alle Segmente hinweg sind Angebot und
schlossen wird, weil die Haushalte entweder die Richtlinien der Tragbarkeit nicht erfüllen Nachfrage landesweit mehr oder weniger ausgewogen, wobei das gehobene Segment
oder zu wenig Eigenkapital einbringen können. Gleichzeitig herrscht an den stark nachge- weiterhin leicht sinkende Preise aufweist, während das mittlere Segment stabil ist
fragten Standorten nach wie vor Knappheit und die Raumplanung ist gefordert, Potenziale und das untere Segment nach wie vor leicht steigt. Gleichzeitig bestehen, wie im Regi-
zu schaffen. Mit der Revision der kantonalen Richtpläne, der kommunalen Bauvorschriften onenkapitel gezeigt wird, grössere regionale Unterschiede und vereinzelt auch klein-
sowie Sonderbauvorschriften unternehmen die Gemeinden ihr Möglichstes, die Bereitstel- räumig Probleme mit einem Überangebot oder der mangelnden Absorption nicht
lung der benötigten Flächen zu ermöglichen. nachfragegerecht konzipierter Neubauwohnungen.

Abb. 4.1.1.1
Abb. 4.1.3 Abb. 4.1.4 Entwicklung Nachfrage nach Eigentumswohnungen ( letzte 12 Monate )
Hypothekarzinsen Hypothekarvolumen Inland
100%
5% 10% 1000
80%

4% 8% 800 60%

40%
3% 6% 600
20%

2% 4% 400
0%

2% 200 -20%
1%

-40%
0% 0% 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 -60%

Veränderung p.a. Volumen (rechte Skala) -80%


variabel fest 3 Jahre
fest 5 Jahre fest 10 Jahre
-100%

1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Quelle : SNB, Metaanalyse Immobilien Fahrländer Partner. Anmerkung : in Mrd. CHF.
Quelle : SNB, Metaanalyse Immobilien Fahrländer Partner. kleiner grösser

Anmerkung : Immobilienumfrage.
Quelle : HEV Schweiz.

Tab. 4.1.5
Formelle Verschärfungen bei der Hypothekarvergabe
Abb. 4.1.1.2
Massnahme Transaktionspreise nach Segmenten EWG
300
1. Juni 2012 Selbstregulierung SBVg: mindestens 10 % «hartes» Eigenkapital, maximal 10 % aus der 2.
Säule bei Neugeschäften. Verschärfte Amortisationspflicht.
250

1. Juli 2012 Schaffung des Instruments «antizyklischer Kapitalpuffer». SNB kann Aktivierung vorschlagen,
Bundesrat aktiviert. 200

27. August 2012 SNB verzichtet auf Aktivierung des «antizyklischen Kapitalpuffers». 150

1. September 2013 Banken müssen 1 Prozent mehr Eigenkapital auf den risikogewichteten Hypotheken halten 100
( «antizyklischer Kapitalpuffer» ).
50
30. Juni 2014 Erhöhung des «antizyklischen Kapitalpuffers» durch den Bundesrat auf 2 Prozent.
0

2000:1

2000:3

2001:1

2002:1

2002:3

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2005:1

2005:3

2006:1

2006:3

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2008:1

2009:1

2009:3

2010:1

2010:3

2011:3

2012:1

2012:3

2013:1

2013:3

2014:1

2014:3

2015:1

2015:3

2016:1

2016:3

2017:1

2017:3
2001:3

2004:1

2008:3

2011:1
1. September 2014 Selbstregulierung SBVg: Niederstwertprinzip und verschärfte Amortisationspflicht.

Quelle : Bundesrat, FINMA, SBVg, SNB, Monitor Regulierung Fahrländer Partner. Unteres Mittleres Gehobenes

Anmerkung : Indexiert ( Basis : 1. Quartal 2000 = 100 ).


Quelle : Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner.
Fahrländer Partner

Fahrländer Partner
Immobilien-Almanach 2018

Immobilien-Almanach 2018

38 39
Die insgesamt stabile Lage auf den EWG-Märkten ist angesichts der seit einiger Zeit Abb. 4.1.1.5
Baulandpreise für MFH mit EWG ( erschlossen )
verschärften Fremdfinanzierungsbestimmungen an sich etwas unerwartet, denn die
Bautätigkeit ist hoch und EWG entstehen an eher zentralen Lagen, die entsprechend 900

vergleichsweise hohe Preise aufweisen. Nun ist es nicht so, dass die Gruppe der Nach- 800

frager nach Wohneigentum plötzlich viel zahlreicher oder zahlungskräftiger gewor- 700

den wäre. Stützend für die nach wie vor gute Absorption der EWG sind Private, die 600

Kapital in Stockwerkeigentum anlegen, um der Null­verzinsung auf dem Bankkonto 500

und den Risiken der Aktienmärkte zu entgehen. Gemäss verschiedenen Schätzungen 400

sowie vorliegenden Zahlen liegt der Anteil der zu Vermietungszwecken erworbenen 300

EWG heute bei rund 20 Prozent der Handänderungen. Eine ähnliche Situation ergibt 200

sich für Wohneigentümer, die umziehen und ihr Wohneigentum damit nicht mehr 100
benötigen. Sofern das Kapital nicht für eine Ersatzwohnung benötigt wird, erscheint 0

2000:1

2000:3

2001:1

2002:1

2002:3

2003:1

2003:3

2004:3

2005:1

2005:3

2006:1

2006:3

2007:1

2007:3

2008:1

2009:1

2009:3

2010:1

2010:3

2011:3

2012:1

2012:3

2013:1

2013:3

2014:1

2014:3

2015:1

2015:3

2016:1

2016:3

2017:1

2017:3
2001:3

2004:1

2008:3

2011:1
die Vermietung anstelle eines Verkaufs lukrativer, was das Angebot an EWG tenden-
ziell reduziert.
Unteres Mittleres Gehobenes

Anmerkung : Innerer Wert, indexiert ( Basis: 1. Quartal 2000 = 100 ).


Abb. 4.1.1.3 Quelle : Baulandpreisindizes Fahrländer Partner.
Durchschnittliche Eigentumswohnung : Transaktionspreis in CHF ( 4. Quartal 2017 )
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4.1.2 Einfamilienhäuser
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Bei den Einfamilienhäusern hat sich im vergangenen Jahr insgesamt wenig ereignet:
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Angebot und Nachfrage sind insgesamt ausgewogen und die Preise tendieren seitwärts.
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Über das Jahr hinweg waren zunächst sinkende Preise zu verzeichnen, während seit
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Sommer 2017, wohl auch im Rahmen der konjunkturellen Erholung, wieder vermehrt
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Preisanstiege zu beobachten sind. Während der stärkste Preisrückgang insbesondere


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am Genfersee sowie im Alpenraum auftrat, sind die jüngsten moderaten Preis­anstiege



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praktisch flächendeckend zu verzeichnen, wobei die nachfolgenden Regionen­kapitel


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Auskunft über die räumlichen Unterschiede geben.


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< 440’000
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440’000 bis 480’000


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480’000 bis 520’000


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520’000 bis 560’000


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Abb. 4.1.2.1
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560’000 bis 620’000



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620’000 bis 760’000 Entwicklung Nachfrage nach Einfamilienhäusern ( letzte 12 Monate )


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> 760’000
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100%
Spezifikation : 3.5-Zimmer, Neubau, 1. Obergeschoss, Wohnfläche 85 m2 HNF SIA 416, durchschnittlicher Standard, Balkon vorhanden,
80%
gute Wohnlage, kein Minergie-Standard, Marktwert in CHF.
Quelle : Hedonische Modelle Fahrländer Partner; Kartengrundlage : BFS Geostat / Swisstopo. 60%

40%

20%
Abb. 4.1.1.4
0%
Durchschnittliche Eigentumswohnung : Preisentwicklung ( 4. Quartal 2016 – 4. Quartal 2017 )
-20%
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-40%
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-100%
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1985
1986
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kleiner grösser
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Anmerkung : Immobilienumfrage.
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Quelle : HEV Schweiz.


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Fahrländer Partner

Fahrländer Partner

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Immobilien-Almanach 2018

Immobilien-Almanach 2018

Spezifikation : 3.5-Zimmer, Neubau, 1. Obergeschoss, Wohnfläche 85 m2 HNF SIA 416, durchschnittlicher Standard, Balkon vorhanden,
gute Wohnlage, kein Minergie-Standard, Marktwert in CHF.
Quelle : Hedonische Modelle Fahrländer Partner; Kartengrundlage : BFS Geostat / Swisstopo.

40 41
Abb. 4.1.2.2 Abb. 4.1.2.4
Transaktionspreise nach Segmenten EFH Durchschnittliches Einfamilienhaus : Preisentwicklung ( 4. Quartal 2016 – 4. Quartal 2017 )
300 ●
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