DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Arts. 1915 y ss. Cc.

Concepto:
Art. 1915 Cc.: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar
un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Clases de arrendamiento:
- de cosas. (las cosas pueden ser corporales o incorporales, muebles o inmuebles).
- para la confección de una obra material.
- de servicios.

Características del contrato de arrendamiento:

1. bilateral. (art. 1439 cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente).
2. oneroso. (art. 1440 cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes,
gravándose cada uno a beneficio del otro).
3. oneroso conmutativo. (art. 1441 cuando cada una de las partes se obliga a dar o
hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o
hacer a su vez).
4. principal. (art. 1442 cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra
convención).
5. de tracto sucesivo. (porque las obligaciones van naciendo y extinguiéndose
sucesiva y periódicamente mientras dure la vigencia de ellos, de manera que
cumplida una de las obligaciones, nace otra de la misma naturaleza y extinguida
ésta, la próxima, y así sucesivamente. En el arrendamiento, el arrendador está
cumpliendo constantemente su obligación de proporcionar al arrendatario el
goce tranquilo y pacífico de la cosa arrendada, y éste de pagarle periódicamente
la renta estipulada hasta la extinción del arriendo. Véase Rene Abeliuk
Manasevich, Las obligaciones, segunda edición, ed. Ediar Editores Ltda., marzo
1983, pág. 97 y ss.)
(Esta característica importa porque altera algunos de los efectos de los contratos
bilaterales, como es el caso de la condición resolutoria tácita o el riesgo. Así
pues, en todo contrato bilateral va envuelta la condición de no cumplirse por la
otra parte lo pactado art. 1489; sin embargo, en los contratos de tracto sucesivo,
la resolución toma el nombre de terminación y opera únicamente para el futuro;
las obligaciones cumplidas quedan a firme, pues, por ejemplo, sería imposible
que el arrendatario restituyera el goce que ha ejercido en la cosa, y por lo mismo
el arrendador no está obligado a devolver las rentas recibidas). (Igual situación
sucede con el riesgo de la cosa, ya que si la obligación de una de las partes se
hace imposible por caso fortuito, se extingue y se pone fin al contrato, sin
afectar las obligaciones ya cumplidas).
6. consensual. (art. 1443 cuando se perfecciona por el solo consentimiento). (tener
presente que el art. 1921 - al igual que el art. 1802 para la compraventa –
dispone que si las partes pactan que no se entiende perfecto sino con
otorgamiento de escritura, las partes podrán retractarse mientras ésta no se
otorgue o mientras no haya principiado la entrega de la cosa).
7. nominado. (se encuentra expresamente regulado por el legislador).
 8. es un título de mera tenencia. (por excepción es un título traslaticio de dominio
en el caso del arrendamiento de predios rústicos con ganados, ya que el art. 1984
dispone que salvo estipulación especial en contrario, el arrendatario se hace
dueño de las utilidades de dichos ganados y de los ganados mismos, con la
obligación de dejar en el predio al fin del arriendo igual número de cabezas de
las mismas edades y calidades).
9. se trata de un acto de administración. (no constituye un acto que emane de la
facultad de disposición del dominio, no comprende un acto de enajenación).

Efectos del contrato de arrendamiento de cosas: (aplicable a las demás clases de

arrendamiento).
Obligaciones del arrendador: (art. 1924).
1. entregar la cosa arrendada. (ésta es la única obligación esencial, las demás
pueden ser suprimidas o redactadas por las partes en la forma que quieran).
(véase art. 1920. Se critica esta norma ya que es inaplicable en el caso del
arrendamiento de inmuebles por cuanto no requiere la inscripción en el CBR).
(art. 1925 y 1926).
2. mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido arrendada. (art. 1927) (art.
1935 y 1936).
3. a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa
arrendada. (art. 1928, 1929, 1930, 1931, 1932, 1933 y 1934).

Obligaciones del arrendatario:

1. pagar el precio o renta. (ésta obligación junto a la restitución de la cosa al final
del contrato de arrendamiento son las únicas esenciales).
El monto del precio será el estipulado, pero si hubiere disputa, éste se
determinará por peritos a costa de ambas partes (art. 1943).
El precio se debe pagar en el tiempo estipulado y a falta de estipulación, según la
costumbre del país, y a falta de ambas, se pagará conforme las siguientes reglas:
a) los predios urbanos se pagarán mensualmente y los predios rústicos
anualmente; b) si se arrienda una cosa mueble por día, mes, o año, el pago se
hará vencido el día, mes, o año; c) si el precio es una sola suma de dinero, se
debe terminado el contrato. (art. 1944).
Si hay mora en el pago del precio, se aplican las reglas generales del art. 1551.
2. usar la cosa según los términos o espíritu del contrato. (art. 1938) (esta idea se
repite para arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios en art. 1973, y en
el art. 1980 para arrendamiento de predios rústicos).
3. cuidarla como buen padre de familia. (art. 1939) (arts. 1941 y 1947 inc. final
señalan que la culpa del arrendatario se extiende a la culpa de su familia,
huéspedes, dependientes o subarrendatarios).
4. efectuar las reparaciones locativas. (art. 1940 las define). (art. 1970 señala que se
comprende por tales para el caso del arrendamiento de casas, almacenes u otros
edificios).
5. restituir la cosa arrendada al final del contrato. (ésta es la otra obligación
esencial del arrendatario). (art. 1947).
En el caso de arrendamiento de bienes raíces, la restitución se verifica
desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y
entregándole las llaves (art. 1948).
 6. avisar al arrendador las molestias de los terceros que pretendan derechos sobre la
cosa arrendada. (1931 inc. 2).

Causales de expiración del contrato de arrendamiento de cosas:

El contrato de arrendamiento de cosas termina por los mismos modos que terminan los
demás contratos, pero especialmente por (art. 1950):
1. la destrucción total de la cosa. (art. 1932).
2. la expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato. (esta causal
temporal del contrato de arrendamiento es de carácter de elemental de la
naturaleza del contrato.
Se determina el día de la terminación del contrato fijándolo expresamente, o ese
día es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada, o
por la costumbre (1954).
Cuando no se pueden aplicar estas reglas al contrato se le pone término mediante
DESAHUCIO, que es la noticia o aviso anticipado que una de la partes da a la
otra de su deseo de poner termino al contrato notificándolo anticipadamente (art.
1951). El desahucio puede ser judicial de conformidad al CPC o extrajudicial,
pero en este último caso deberá probarse según las reglas generales.
(esta regla no se aplica al arrendamiento de bienes inmuebles según el art. 3 de
la Ley 18.101).
3. la extinción del derecho del arrendador.
La extinción del derecho del arrendador se puede producir:
a) por causas ajenas a su voluntad. (art. 1958 y 1959)
b) por culpa del arrendador (art. 1961 y 1963) (art. 1962 reglamenta que
sucesores del arrendador están obligados a respetar el contrato de
arrendamiento).
c) por actos de terceros. (art. 1961 y 1965).
d) por disposición de la ley. (art. 1930 inc. 3° y art. 1960).
4. sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto. (esto se produce cuando el
contrato de arrendamiento es declarado nulo por una causal de nulidad o
terminado por incumplimiento de una de las partes).

Si el arrendamiento termina por culpa del arrendatario, debe éste indemnizar al

arrendador y pagar la renta hasta el día en que por desahucio haya podido cesar el
contrato o hubiera terminado sin desahucio.
Para exonerarse de dicho pago, puede el arrendatario proponer persona idónea que bajo
su responsabilidad lo sustituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u
otra seguridad competente (art. 1945).

Situaciones que NO ponen fin al contrato de arrendamiento:

1. Si el arrendador necesita la cosa para sí, tal hecho no pone término al contrato,
salvo estipulación en contrario. (art. 1967).
2. La insolvencia declarada del arrendatario (art. 1968 inc. 1°). (Por excepción la
insolvencia del arrendatario autoriza a dar por terminado el contrato si los
acreedores no sustituyen al arrendatario prestando fianza a satisfacción del
arrendador. Sino sustituyen al arrendatario, el arrendador tiene derecho a cesar el
contrato y a demandar indemnización de perjuicios art. 1968 inc. 2° y 3°).
3. El pacto de no enajenar la cosa arrendada (art. 1964).
Tácita reconducción: (art. 1956).
Según el inc. 1°y 2° del art. 1956, terminado el arrendamiento por desahucio o de
cualquier otro modo, no se entenderá que la aparente aquiescencia del arrendador a que
el arrendatario retenga la cosa en su poder, sea una renovación del contrato; en otras
palabras, el contrato no se renueva por el silencio de las partes.
Sin embargo, en caso de que la cosa arrendada fuere un bien raíz y el arrendatario con el
beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo
subsiguiente a la terminación, o si ambas partes han manifestado por cualquier otro
hecho inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, SE ENTENDERÁ renovado
el contrato bajo las mismas condiciones que antes.
En este caso, el contrato se entiende renovado bajo las mismas condiciones que antes,
pero limitado a tres meses en los predios urbanos, y el necesario para utilizar las labores
principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que al
termino de este tiempo vuelva a repetirse, renovarse, la reconducción.

Particularidades del contrato de arrendamiento de bienes raíces:

Marco normativo:
- Ley 18.101, publicada en el D.O. 29 de enero de 1982, modificada por la Ley
19.866 de 11 de abril de 2003.
La Ley 18.101 derogó el D.L. 964 de 1975, de 12 de abril de 1975.
- Artículos 1970 a 1977 Cc.: “Reglas particulares relativas al arrendamiento de
casas, almacenes u otros edificios”.
- D.L. 993, de 24 de abril de 1975: “Disposiciones especiales sobre arrendamiento
de predios rústicos, medianerías o aparcerías y otras formas de explotación por
terceros”.
- Artículos 1978 a 1986 Cc.: “Reglas particulares relativas al arrendamiento de
predios rústicos”.

Ámbito de aplicación: (arts. 1 y 2 Ley 18.101).

- Se rigen por esta ley, los contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos,
entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano.
- Esta ley también se aplicará a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del
radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de
una hectárea.
- En lo no previsto por esta ley, se aplicarán las reglas dispuestas en el Código
civil.
- Esta ley no se aplica a los siguientes bienes raíces urbanos (art. 2 Ley 18.101):
a) predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola,
ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación;
b) inmuebles fiscales;
c) viviendas que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses, por
períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines
de descanso o turismo;
d) hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas
del hospedaje, y;
e) estacionamientos de automóviles y vehículos;
 f) las viviendas regidas por la Ley 19.281 (arrendamiento de viviendas con
promesa de venta).

Presunción en el monto de la renta: (art. 20 Ley 18.101).

En los contratos de arrendamiento que no consten por escrito (esto reitera una vez más,
lo consensual que es el contrato de arrendamiento incluido el de bienes raíces urbanos),
se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario. (en el arrendamiento de
cosas del Cc., a falta de estipulación y en caso de disputa, la renta se determina por
peritos a costa de ambas partes art. 1943).

La mora en el pago de la renta del arrendamiento: (art. 1977 y art. 10 Ley 18.101).
A diferencia de lo dicho para la mora del arrendamiento de cosas donde se aplican las
reglas generales del art. 1955 Cc., en el caso de mora en el pago del precio del arriendo
de bienes raíces urbanos se aplican las reglas del art. 1977 Cc. que dispone que la mora
de un período entero en el pago de la renta dará derecho al arrendador, después de dos
reconvenciones (a diferencia de lo que dispone el art. 1955 que exige sólo una
reconvención), entre las cuales medie a lo menos cuatro días, para hacer cesar
inmediatamente el arriendo.
En este caso, la primera reconvención se suele practicar conjuntamente con la
notificación de la demanda, y la segunda durante la audiencia de contestación de la
demanda (art. 10 Ley 18.101). (véase el art. 611 CPC).

Se discute, cuando se entiende que se produce la terminación (recordar que al ser un

contrato de tracto sucesivo, frente al incumplimiento del pago de la renta no hay
resolución, sino que sólo terminación) del contrato de arrendamiento ¿al realizarse la
segunda reconvención o al dictarse la sentencia?
Algunos sostienen que la terminación se produce con la dictación de la sentencia, ya
que si el art. 12 de la Ley 18.101 permite al subarrendatario pagar las rentas adeudadas
por el subarrendador hasta antes de la dictación de la sentencia, es porque sólo con la
dictación de la sentencia se produce la terminación del contrato de arrendamiento.

Este argumento trae otro problema, ¿hasta cuándo se puede enervar la terminación del
contrato mediante el pago? Sobre el particular, el art. 310 inc. 1° CPC dispone que “las
excepciones de prescripción, cosa juzgada, transacción y pago efectivo de la deuda,
cuando ésta se funde en un antecedente escrito, podrán oponerse en cualquier estado de
la causa; pero no se admitirán si no se alegan por escrito antes de la citación para
sentencia en primera instancia, o de la vista de la causa en segunda”.

Irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario: (art. 19 Ley 18.101).

El art. 19 Ley 18.101 dispone que “son irrenunciables los derechos que esta Ley
confiere a los arrendatarios”.
Esta norma a dado origen a otro problema, y es si es posible o no estipular que el no
pago de un periodo entero de la renta dará lugar de inmediato a la terminación del
contrato de arrendamiento; en otras palabras, cabe preguntarse si es posible estipular o
no pacto comisorio calificado que frente al incumplimiento del pago de la renta
produzca la terminación inmediata del contrato, dejando sin efecto las reglas de los arts.
1977 Cc. y art. 10 Ley 18.101, haciendo innecesaria las dos reconvenciones. (decir que
en la práctica judicial, por mucho que se haya estipulado pacto comisorio, se solicita en
lo principal la restitución del inmueble por encontrase terminado el contrato, y en
subsidio, se demanda la terminación por no pago de las renta solicitando que se
practiquen las dos reconvenciones, y la restitución del inmueble).

Reajuste de las devoluciones de dinero: (art. 21 Ley 18.101).

Dispone que en caso de mora, todos los pagos o devoluciones que deban hacerse las
partes, regido o no por esta ley, se hagan reajustados en la misma proporción en que
hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron
realizarse y aquella en que efectivamente se hagan.

Pago por consignación: (art. 23 Ley 18.101).

En caso de negativa del arrendador a recibir la renta, o a otorgar el recibo
correspondiente al arrendatario que no desee recurrir al procedimiento del pago por
consignación regulado en los arts. 1598 y ss. Cc., el art. 23 establece un procedimiento
simplificado de pago por consignación, al permitir al arrendatario depositar la renta en
la unidad del Servicio de Tesorerías que corresponda a la ubicación del inmueble,
indicando el nombre, apellidos y la residencia del arrendador.
Dicha unidad le otorgará el recibo respectivo y comunicará al arrendador, por carta
certificada la existencia del depósito. Este pago se considerará hecho al arrendador para
todos los efectos legales, pero su suficiencia será calificada en el juicio corresponda.
Si el arrendador decide retirar los fondos depositados, ello no significa que renuncie a
sus derechos, ni que significa que consienta para una tácita reconducción.

Subarrendamiento:
A diferencia de lo que dispone el art. 1946 Cc. (señala que el arrendatario no tiene la
facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que expresamente se le haya
concedido dicha facultad), el art. 5 de la Ley 18.101 señala que en los contratos de
arriendo de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se
entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo
estipulación en contrario.

Los arts. 11, 12, 22 y 24 disponen cuáles son los requisitos necesarios para hacer
oponibles lo obrado por el arrendador en contra de los subarrendatarios, al igual que las
obligaciones del arrendatario respecto de declarar si existen subarrendatarios o no.

Normas de desahucio y restitución: (arts. 3 y 4 Ley 18.101)

- El art. 3 Ley 18.101 dispone que en los casos de contratos de arrendamientos de
bienes raíces urbanos cuyo plazo de duración se haya pactado mes a mes, o de
duración indefinida, el desahucio sólo podrá realizarlo el arrendador
judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.
En ambos casos, el plazo de desahucio será de dos meses, contados desde su
notificación y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario
hubiere ocupado el inmueble.
En todo caso, el plazo no excederá nunca más de 6 meses.
 Si el arrendatario decide entregar el inmueble antes de vencer el plazo conferido
a su favor, podrá hacerlo, y en dicho caso sólo será obligado a pagar la renta
hasta el día de la restitución.
Ahora, si es el arrendatario quien quiere desahuciar (los arts. 1951, 1955 hablan
de arrendador o arrendatario), la anticipación del desahucio está sometido a las
reglas del art. 1976 Cc., esto es, deberá darse con una anticipación de un período
entero de los designados por la convención (contrato) o la ley para el pago de la
renta. El desahucio del arrendatario puede ser judicial o extrajudicial (en este
último caso, puede hacerlo escrito o verbalmente. No puede hacerlo mediante
notario ya que dicha forma sólo está prevista para el supuesto del desahucio del
arrendador).
- Según el art. 4 Ley 18.101 en los contratos de plazo fijo que no exceda de un
año (aquí no hay desahucio, ya que la llegada del plazo estipulado es lo que
pone termino al contrato de arrendamiento), y a falta de restitución voluntaria
por parte del arrendatario, el arrendador sólo podrá solicitar la restitución
judicialmente, y en tal caso, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos
meses, contados desde la notificación de la demanda.
Aquí el arrendatario también podrá entregar el inmueble antes del vencimiento
del plazo conferido por la ley a su favor, y en dicho caso sólo pagará la renta
hasta el día de restitución (aquí se entiende que vencido el plazo estipulado, el
arrendatario no entregó voluntariamente con lo cual es el arrendador quien
solicita la restitución voluntariamente; en este caso, el legislador le otorga un
plazo de dos meses a favor del arrendatario, pero éste lo puede renunciar
entregándolo anticipadamente con la sola obligación de pagar hasta el día de la
restitución).
- Si el contrato de arrendamiento es a plazo fijo, pero excede a un año, se aplican
las reglas del art. 1954 Cc., y el arrendatario puede ser obligado a la restitución
inmediata del inmueble; aquí no hay un plazo establecido por el legislador para
la restitución (el fundamento es que dispuso de más tiempo para prevenir la
contingencia de restituir el inmueble).

Terminación unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento:

- De conformidad al art. 5 Ley 18.101, en los casos de arrendamientos de
inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, donde
expresamente no se haya conferido la facultad de subarrendar el inmueble al
arrendatario, se entenderá que el arrendatario puede poner termino anticipado al
contrato sin necesidad de pagar la renta por el periodo que falte.
- En los casos que el arrendamiento termine por la expiración del tiempo
estipulado, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa
(aquí estamos frente a un contrato que ya termino por la llegada del plazo, o por
la pérdida del derecho del acreedor, u otro motivo), el arrendatario continuará
obligado a pagar la renta y los gastos por los servicios comunes que sean de su
cargo hasta que se efectúe la restitución del inmueble. (art. 6 inc. 1° Ley
18.101).
Debemos recordar que según el art. 1945 Cc. cuando el arrendamiento termina
por culpa del arrendatario (aquí está terminado antes de lo estipulado o previsto
por las partes), será éste obligado a la indemnización de perjuicios, y
especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que
desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo
 hubiera terminado sin desahucio. (en todo caso, puede eximirse de este pago,
proponiendo persona idónea que le sustituya por el tiempo que le falte,
prestando fianza u otra seguridad competente).
En el mismo sentido, el art. 1955 Cc. dispone que en caso de que el arriendo
termine por desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado plazo de
duración en el contrato, el arrendatario será obligado a pagar la renta de todos
los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes
del último día (aquí se entiende que el arrendatario esta restituyendo antes de la
llegada del plazo estipulado para su duración; de esta forma, se armonizan los
arts. 4 y 6 inc. 1° Ley 18.101 con los arts. 1945 y 1955 Cc. En este sentido
Guillermo Piedrabuena dice “si el arrendatario restituye la propiedad antes de
que venza el plazo contratado, no el plazo adicional de la Ley 18.101, está
obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque
voluntariamente restituya la cosa antes del último día).
- El inc. 2° del art. 6 Ley 18.101, agregado por la Ley 19.866 de 11 de abril de
2003, vino a resolver el problema que quedaba cuando vigente el contrato de
arrendamiento, el inmueble era abandonado por el arrendatario y no había
restitución al arrendador (éste tenía que seguir un largo procedimiento para
recuperar el inmueble), al disponer que si el arrendatario abandonare el inmueble
sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que
se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono
realizada por un ministro de fe. El ministro de fe levantará acta del estado en que
se encuentre el inmueble al momento de su entrega y remitirá copia de ella al
tribunal.