UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERÏA

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

DEPARTAMENTO ACADÉMICO DE CONSTRUCCIÓN

Tema: ESCALONADO – CASO 14
Curso: Saneamiento Técnico Legal y Valuaciones– CO 927
Sección: G
Ciclo Acad.: 2018 – II
Docente: Ing. Alberto Rodríguez Erazo
Estudiante: Cárdenas Rojas, Edgar M.
Código: 20102501C Año: 2018
 TASACION

CONTENIDO
CAPÍTULO 1 MEMORIA DESCRIPTIVA................................................................. 3

1.1 NOMBRE DE PROPIETARIO ....................................................................... 3

1.2 PERSONA QUE SOLICITA TASACION ........................................................ 3
1.3 OBJETO ........................................................................................................ 3
1.4 REGLAMENTO Y METODOLOGIA............................................................... 3
1.5 FECHA DE TASACION ................................................................................. 3
1.6 UBICACIÓN .................................................................................................. 3
1.7 LINDEROS Y PERIMETRO........................................................................... 3
1.8 AREA DEL TERRENO .................................................................................. 4
1.9 ZONIFICACION Y USO ACTUAL .................................................................. 4
1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS ......................................................... 4
1.11 ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACION ............................................................ 4
1.12 ESTADO DE CONSERVACION .................................................................... 4
1.13 DEPRECIACION ........................................................................................... 4
CAPÍTULO 2 TASACION REGLAMENTARIA ........................................................ 5

2.1 INFORMACION TECNICO- ECONOMICA .................................................... 5

2.1.1 DEL TERRENO .............................................................................................. 5
2.1.2 CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION ................................................... 5
2.1.3 OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES ...................................... 5
2.2 METODOLOGIA DEL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES ..... 5
2.2.1 VALOR DEL TERRENO ................................................................................. 5
2.2.2 VALOR DE LA EDIFICACION ........................................................................ 5
2.2.3 VALOR DE LAS INSTALACIONES ................................................................ 6
2.2.4 VALOR TOTAL ............................................................................................... 6
CAPÍTULO 1 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1 NOMBRE DE PROPIETARIO

NOMBRE: Sr. Edgar Cárdenas Rojas
DNI: 47816708
CONDICION: Soltero
1.2 PERSONA QUE SOLICITA TASACION
La Tasación ha sido solicitada por el BANCO DE LA NACION
1.3 OBJETO
El objeto de la presente Tasación es el de determinar el Valor del Predio Urbano con
fines de préstamo hipotecario solicitado por el propietario.
1.4 REGLAMENTO Y METODOLOGIA
Para determinar el valor del terreno se ha de utilizar el procedimiento del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú.
Para el Valor de la Edificación se ha de utilizar tablas oficiales siempre que sea posible,
en todo caso usar precios comerciales para complementar el análisis.
1.5 FECHA DE TASACION
La fecha establecida para la tasación es al 30/11/2018
1.6 UBICACIÓN
El predio se ubica:
Departamento: Lima
Provincia: Lima
Distrito: Los Olivos
Urbanización: Villa Sol, II etapa1
Manzana: P
Lote: 22
1.7 LINDEROS Y PERIMETRO
El terreno tiene acceso a la vía pública por un solo frente que da a la calle Vizcarra.
Los linderos y medidas perimétricas son:
 Frente Principal: Línea recta de un tramo, con frente a la calle Vizcarra, con
6ml.
 Por la derecha entrando: Línea recta de un tramo y perpendicular al frente
principal, colinda con propiedad de terceros, con 60.00 ml
 Por la izquierda entrando: Línea recta de un tramo y perpendicular al frente

1 Anexo I, Plano A01 “Plano de ubicación”

 principal, colinda con propiedad de terceros, con 60.00 ml
 Por el fondo: Línea recta de un tramo y perpendicular al lindero de la derecha
entrando en extremo, colinda con propiedad de terceros, 6ml.2
1.8 AREA DEL TERRENO
Área del terreno es de: 120 metros cuadrados
1.9 ZONIFICACION Y USO ACTUAL
De acuerdo a su ubicación y los planos de zonificación del Municipio de los Olivos
corresponde a una zonificación R-4.
El inmueble tiene 3 plantas más azotea y el uso es residencial multifamiliar.
1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS
El inmueble cuenta con obras de Habilitación Urbana así como servicios de Agua
Potable, Desagüé, Electricidad, Telefonía, Internet y Televisión por Cable.
1.11 ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACION
De acuerdo a la Declaración de fábrica fue terminada en Mayo del 2000, es decir tiene
18 años de antigüedad a la fecha.
1.12 ESTADO DE CONSERVACION
De la inspección ocular se desprende que el Predio Urbano se encuentra en un estado
de conservación estimado BUENO para las tres plantas y la azotea.
1.13 DEPRECIACION
Por su antigüedad y estado de conservación3, se obtiene 17 % de DEPRECIACION de
la tabla 01 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú4
La titulación Saneada legalmente, no estando afecto por ningún gravamen ni otros
factores que afecten el precio.

2 Anexo I, Plano A01 se muestra los linderos y perimetro

3 Articulo II Dcreto Supremo
4 Resolucion Ministerial N°469-99-MTC/15.04
CAPÍTULO 2 TASACION COMERCIAL

2.1 INFORMACION TECNICO- ECONOMICA

2.1.1 DEL TERRENO
- Área del terreno : AT =120.00 m2
- Valor Unitario del Terreno : VUCT =$ 900.00/m2
2.1.2 CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION
1er Piso 2do Piso 3er Piso AZOTEA
Área Techada (m2) 88.8 86.8 78.2 9
Categorización 1C, 2D, 3E, 4E, 5E, 6E, 7D
Edad (Años) 18
Estado de
Conservación BUENO
Material
Predominante LADRILLO
Tipo Casa- Habitación
Valor Unitario
Comercial
de Edificación Nueva $580.00/m2

2.1.3 OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES

Valor de Rep. Nuevo Depreciacion
Metrado
(S/x m2) (%)
Reja de Seguridad 22.0 ml 300 45
Cisterna 3.5 m3 1500 25
Bomba de Agua 1.0 und. 2800 37.5

2.2 METODOLOGIA DEL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES

𝑽𝑻𝑷 = 𝑽𝑻 + 𝑽𝑬 + 𝑽𝑰𝑭+𝑰𝑷

2.2.1 VALOR DEL TERRENO

Terreno con un solo frente: f =6m
Área del terreno : 6mx20m = 120m2
AT= 120 m2 > 3fr2= 3 x62 =108m2
Por tanto: VT= 0.5x 900 x (120+108) = $102 600

2.2.2 VALOR DE LA EDIFICACION

𝑽𝑬 = 𝑽𝑵 − 𝑫𝑬
Donde VT =VN-D & VT= AT x VUE*(1-PD/100)
AT= Área Techada
VUE = $ 550.00/m2
DE = Depreciación (Ver Tablas): 1er piso17%, Segundo Piso 17 %, Tercer Piso 17%
Azotea 17 %
1er Piso : VE =86.80x 580 x (1-17/100) = $ 41 785.52
2do Piso : VE =86.80x 580 x (1-17/100) = $ 41 785.52
3er Piso : VE =78.20x 580 x (1-17/100) = $ 37 645.48
AZOTEA : VE =9x 580 x (1-17/100) = $ 4 332.6
TOTAL = $ 125 549.12

2.2.3 VALOR DE LAS INSTALACIONES

i. Reja de Seguridad: Vrs= VN- DE
Donde
VN= S/300.00/ml x22 ml = S/. 6 600.00 = $2 200.00
DE = 0.45 (VN) = 0.45 x 6 600 = S/. 2970.00 = $900.00
Entonces
Vrs= $2 200.00-$900.00 =$1 300.00

ii. Cisterna: Vc= VN- DE

Donde
VN= S/1500.00/m3 x3.5 m3 = S/. 5 250.00 = $1 590.91
DE = 0.25 (VN) = 0.25 x 5 250 = S/. 1312.5 = $397.73
Entonces
Vc= $1 590.91-$397.73=$1 193.18
iii. Bomba de Agua Vb= VN- DE
Donde
VN= S/.2 800= $ 848.48
DE = 0.375 (VN) = 0.375 x 2 800= S/. 1 500.00 = $318.18
Entonces
Vb= $ 848.48-$318.18=$530.30
2.2.4 VALOR TOTAL

𝑽𝑻𝑷 = 𝑽𝑻 + 𝑽𝑬 + 𝑽𝑰𝑭+𝑰𝑷

𝑽𝑻𝑷 = $𝟐𝟑𝟏 𝟏𝟕𝟐. 𝟔