Aspectos contractuales y registrales

en el contrato de arrendamiento
¿De qué manera se puede exigir el cumplimiento del contrato?, ¿se presume la
conformidad con la obligación al recibir el bien sin objeciones?, ¿se
desnaturalizaría o no el derecho a la inspección al efectivizarlo con un preaviso?
POR
VÍCTOR ANTONIO BAZÁN CARRANZA
-
NOVIEMBRE 13, 2017

Sumario: 1. Introducción. 2. Definición de contrato. 3. El contrato de

arrendamiento en el Código Civil peruano. 4. Conclusión del contrato por
transferencia del bien arrendado. 5. Aspectos registrales respecto del contrato de
arrendamiento. 6. Referencias bibliográficas.

Sumario: 1. Introducción. 2. Definición de contrato. 3. El contrato de

arrendamiento en el Código Civil peruano. 4. Conclusión del contrato por
transferencia del bien arrendado. 5. Aspectos registrales respecto del contrato de
arrendamiento. 6. Referencias bibliográficas.

1. Introducción
En el Perú uno de los contratos más utilizados es el contrato de arrendamiento, un
contrato importante sin lugar a dudas, pero que a la vez genera muchos problemas
a nivel judicial, generados por el incumplimiento de alguna de las partes —
comúnmente el arrendatario—, quien no respeta una o varias cláusulas del contrato
de arrendamiento —siendo lo más común, el incumplimiento del pago de la renta
o su pago en tiempo distinto al pactado—, lo que genera un perjuicio en el
patrimonio del arrendador; y este último, cuando recurre al Poder Judicial en busca
de hacer valer sus derechos de propietario y recuperar su bien, lo que encuentra
es un largo, tedioso y costoso proceso de desalojo.

Ante este “problema”, el 28 de mayo del 2014 se publicó en el diario oficial El

Peruano la Ley 30201, conocida como la “Ley del desalojo express o desalojo
rápido”, que establece una serie de cambios para agilizar el trámite en los procesos
sobre desalojo. Hay que señalar que dicha norma tiene una aplicación específica
para los casos de desalojos causados por vencimiento de contrato y por falta de
pago.

En las siguientes líneas realizaremos un estudio de este peculiar e importante

contrato, centrándonos en las obligaciones que tienen las partes –arrendador y
arrendatario–, según lo regulado en nuestro Código Civil (adelante CC), en el
Libro VII, Sección Segunda. Contratos Nominados, Título VI,
Arrendamiento .

Lea también: Conoce los comprobantes de pago para deducir impuesto a la

renta por arrendamiento de inmuebles

Realizaremos algunos breves comentarios sobre el tema de la conclusión del

arrendamiento por transferencia del bien por parte del arrendador-propietario, y
qué efectos produce respecto del arrendatario si dicho contrato no fue inscrito en
los registros públicos, teniendo en cuenta lo señalado y determinado como doctrina
jurisprudencial en el IV Pleno Casatorio Civil.

De la misma forma, compartiremos algunos precedentes sobre el contrato de

arrendamiento a nivel registral.

2. Definición de contrato
Empezaremos este breve artículo señalando y definiendo, en palabras comunes, lo
que es el contrato. El contrato viene a ser un acuerdo privado mediante el cual
varios sujetos expresan su voluntad sobre un determinado hecho, y su fiel
cumplimiento puede ser exigido judicial o extrajudicialmente, teniendo en cuenta
que, según lo señalado por el artículo 1361 del CC, los contratos son obligatorios
en cuanto se haya expresado en ellos; este artículo contiene el principio pacta sunt
servanda, principio que significa la obligatoriedad de cumplir con los acuerdos
pactados en un contrato, exigiendo su cumplimiento según lo expresado.

El Código Civil peruano, en el artículo 1351[1], define al contrato como: “[E]l

acuerdo de dos o más partes, para crear, regular, modificar o extinguir una
relación jurídica patrimonial”.

La mayoría de los códigos civiles contienen una definición de contrato. Muchos

de ellos siguen los lineamientos del Código Civil francés, cuyo artículo
1101[2] expresa que: “El contrato es un convenio por el cual una o varias personas
se obligan, frente a una u otras varias, a dar, hacer o no hacer algo”.

Existe una característica especial respecto a la ejecución de los contratos: todo

contrato debe ser cumplido a cabalidad y obligatoriamente entre las partes.

Lea también: Acta de conciliación extrajudicial no es exigible en el proceso de

desalojo express

3. El contrato de arrendamiento en el Código Civil peruano

En nuestro Código Civil, el contrato de arrendamiento se encuentra tipificado en

el Libro VII, Sección Segunda. Contratos Nominados, Título VI,
Arrendamiento y lo regula en el artículo 1666, que señala lo siguiente: “Por el
arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al
arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.

El contrato de arrendamiento en cuanto al nombre es un contrato nominado. En

cuanto a su regulación es un contrato típico, pues está regulado en la ley (Código
Civil). En cuanto a su estructura es un contrato simple, pues genera una relación
jurídica. En cuanto a su contenido el arrendamiento es de naturaleza civil o
mercantil (leasing). En cuanto a su autonomía el arrendamiento es un contrato
principal. En cuanto a su formación es un contrato consensual. En cuanto al
tiempo es un contrato de duración, el cual puede ser determinado, determinable o
indeterminado. En cuanto a su rol económico, el arrendamiento es un contrato de
goce, pues está destinado al disfrute del bien por el arrendamiento, sin tener la
disposición de este. En cuanto a su función el arrendamiento es un
contrato fundamentalmente constitutivo, aunque podría formar parte, por
excepción, de contratos modificatorios, pero nunca será resolutorio, ya que
siempre se generará la obligación por parte del arrendador de entregar en uso el
bien al arrendatario y el arrendatario asumirá la obligación de pagar por dicho uso
una renta determinada o determinable. En cuanto a los sujetos a quienes obliga el
arrendamiento es un contrato individual, ya que las obligaciones creadas por él
afectan únicamente a las partes que lo celebran. En cuanto a la prestación el
arrendamiento es, esencialmente, un contrato bilateral, sinalagmático o de
prestaciones recíprocas.

Una parte, el arrendador, se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de

un bien, mientras que el arrendatario se compromete a pagar cierta renta
convenida. En cuanto a la valoración el arrendamiento es un contrato celebrado a
título oneroso. En cuanto al riesgo el contrato de arrendamiento es
fundamentalmente un contrato conmutativo, pues la existencia y cuantía de las
prestaciones que deben cumplir el arrendador y el arrendatario son ciertas, vale
decir, conocidas de antemano; aunque la naturaleza del arrendamiento no
impediría que revistiera la modalidad de aleatorio. Y en cuanto a sus efectos el
arrendamiento es un contrato meramente obligatorio u obligacional[3].

3.1. Obligaciones del arrendador

El contrato de arrendamiento, como hemos dicho líneas arribas, es esencialmente,

un contrato bilateral, sinalagmático o de prestaciones recíprocas. Esto quiere decir
que ambas partes contraen obligaciones a favor de la otra.

Nuestro Código Civil de 1984 desarrolla en dos capítulos el tratamiento de las

obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario. El capítulo segundo
(artículos del 1678 al 1680) trata acerca de las obligaciones del arrendador, y el
capítulo tercero (artículos de 1681 al 1686) aborda lo relativo a las obligaciones
del arrendatario. En el contrato de arrendamiento la principal obligación del
arrendador es ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien.

Lea también: Ya es oficial: Lee aquí las conclusiones del Pleno Jurisdiccional
Nacional Civil (Chiclayo, 2017)

3.1.1. Obligación de entrega del bien

El artículo 1678 del Código Civil señala lo siguiente:

El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con

todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. Si no se indica en el
contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde
se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.

De la redacción del presente artículo podemos concluir que estamos ante una
obligación de dar del arrendador a favor del arrendatario, por un tiempo y por una
renta determinada. El citado artículo señala de igual manera que el bien arrendado
tiene que ser entregado con todos sus “accesorios”.

Para entender el término “accesorio” citaremos el artículo 888 del Código Civil,
que señala lo siguiente: “Son accesorios los bienes que, sin perder su
individualidad, están permanentemente afectados a un fin económico u
ornamental con respecto a otro bien”, por ejemplo, las puertas del inmueble.

3.1.2. Presunción de buen estado del bien

El artículo 1679 del Código Civil señala lo siguiente:

Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir

y con todo lo necesario para su uso.

Entregar la cosa en buen estado significa hacer todas las reparaciones necesarias
en el momento de dar la posesión al locatario, aun aquellas pequeñas reparaciones
que estarán a cargo del inquilino una vez que ha recibido la propiedad; así, la casa
alquilada debe entregarse con todas las llaves, pinturas y papeles en un estado, que
las puertas y ventanas cierren bien, etc[4].

Este artículo contiene en primer lugar una obligación de hacer, en el sentido que
el arrendador tiene la obligación de entregar el bien al arrendatario y si este último,
al momento de recibir el bien, no hace ninguna objeción, existe una presunción
legal de que no tiene ningún problema estructural y reúne las condiciones
necesarias para su respectivo uso.

Díez-Picazo y Gullón, al respecto, señalan:

En el contrato puede expresarse el estado en que la cosa se encontraba al tiempo

de arrendarla. Más a falta de tal detalle, y recibida sin protesta por el
arrendatario, la ley presume que la recibió en buen estado, invirtiéndose de este
modo la carga de la prueba, y correspondiendo al arrendatario demostrar lo
contrario[5].

3.1.3. Obligaciones adicionales al arrendador

El artículo 1680 del Código Civil señala lo siguiente:

También está obligado el arrendador: 1. A mantener al arrendatario en el uso del

bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del
arrendamiento. 2. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones
necesarias, salvo pacto distinto.

Al respecto, Borda señala que se trata de obligaciones de garantía a cargo del

arrendador, es decir, sobre él recaen una serie de obligaciones, de hacer y de no
hacer, que buscan garantizar el uso adecuado del bien por parte del arrendatario
por todo el tiempo del contrato.

Una de las obligaciones es mantener al arrendatario en el uso del bien durante el

plazo del contrato (obligaciones de hacer) y no realizar conductas que perturben el
tranquilo disfrute del bien dado en arrendamiento (obligaciones de no hacer).

Díez-Picazo y Gullón señalan respecto a la perturbación:

Una vez constituido el arrendatario en poseedor por virtud de la entrega o
traspaso posesorio, la prestación continuada del arrendador es la del
mantenimiento en el goce y el logro del carácter pacífico en este
mismo goce. Bajo esta amplísima expresión legal se cobija una gama de
obligaciones de naturaleza muy distinta que, en último término, consisten
en prevenir o evitar las situaciones de perturbación en el goce[7].

Lea también: Nociones sobre el contrato de leasing financiero y sus variantes

El arrendador también tiene a su cargo la obligación de realizar todas aquellas

reparaciones que sean necesarias para el correcto disfrute del bien dado en
arrendamiento.

¿Pero qué entendemos por reparaciones necesarias? Para poder responder esta
interrogante recurriremos al artículo 916 del Código Civil: “Las mejoras son
necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del
bien”.

Y el artículo 917 señala lo siguiente:

El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que
existan al tiempo de la restitución y a retirar las de recreo que puedan separarse
sin daño, salvo que el dueño opte por pagar su valor actual.

En ese sentido, Albaladejo señala:

En principio el arrendador solo tiene deber de reparar, no de reconstruir la cosa

total o parcialmente destruida. Entonces, podrá subsistir el arrendamiento por el
resto. Pero yo creo que si la ruina es inevitable, no hay obligación de reparar, y
si no se van los inquilinos, el daño que se les causa es culpa suya[8].

3.2. Obligaciones del arrendatario

Existen, concretamente, once obligaciones que impone el Código Civil a favor del
arrendatario, y esto es así teniendo en cuenta que este último es quien posee
directamente el bien durante la duración la vigencia del contrato.
A continuación, realizaremos breves comentarios acerca de cada una de estas
obligaciones.

 A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se

le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias

El numeral 1 del artículo 1681 del Código Civil señala que existe
una obligación de que el arrendatario reciba, cuide diligentemente y lo use para
el destino que se le concedió.

A este respecto, Francesco Messineo señala que:

[E]l artículo 1587, contempla de manera implícita, el llamado abuso de la cosa

arrendada, que consiste, no en omitir el empleo de la diligencia del buen
padre de familia en el
uso de la cosa, sino en destinar deliberadamente la cosa a uso diverso de aquel q
ue está permitido al arrendatario. En su estancia, el artículo 1587, impone dos
deberes separados, aunque parezca imponer solamente la observancia de la
diligencia del buen padre de familia, en conexión con el uso legítimo de
la cosa, y enunciar cuál sea uso legítimo de la cosa para vincularlo al deber de
diligencia; en efecto, el abuso de la cosa arrendada puede consistir también en
algún caso que no se concrete en la inobservancia de la diligencia del buen padre
de familia[9].

 A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de

convenio, cada mes, en su domicilio

El presente inciso hace hincapié en la principal obligación que genera el

arrendamiento, y es el pago de la renta en el plazo y lugar convenido por parte del
arrendatario a favor del arrendador.

Hay que tener en cuenta que la principal causa de los problemas judiciales es
precisamente por el incumplimiento del pago, o pago tardío o defectuoso de la
renta pactada por las partes; es así que el Código Civil, en su artículo 1697 numeral
1, preceptúa que el contrato de arrendamiento puede resolverse si el arrendatario
no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince
días.
Castillo Freyre[10] señala que por medio del numeral 2 del artículo 1681 se está
estableciendo una presunción en torno a la duración de los periodos pactados para
el pago de la renta, los cuales, de no haberse establecido, deberían entenderse como
de un mes. Asimismo, en torno al lugar de pago de la renta, resulta evidente que
las partes tienen al respecto la mayor libertad para convenir si el mismo deberá
efectuarse en el domicilio del deudor, en el domicilio del acreedor o incluso en
algún otro lugar. Sin embargo, a falta de convenio, se entenderá que el pago deberá
realizarse en el domicilio del arrendatario, lo cual equivale a decir que el
arrendador deberá ir a cobrarle la renta.

Lea también: ¿Cuál es la fuerza vinculante y la utilidad de los Plenos

Jurisdiccionales Civiles?

Francesco Messineo señala lo siguiente respecto al pago de la renta:

El fundamento del deber de abonar el canon, no está en la efectividad del goce de

la cosa por parte del arrendatario, sino en la privación del goce que sufre el
arrendador; basta la posibilidad del goce exclusivo, para que
el arrendatario esté obligado al canon; en efecto, tal
posibilidad implica ya que el arrendador no puede gozar por su parte[11].

Es importante señalar la relación con los siguientes artículos del Código Civil:

Artículo 1676: El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o

adelantados. A falta de estipulación, se entiende que se ha convenido por periodos
vencidos.

Artículo 1238: El pago debe efectuarse en el domicilio del deudor, salvo

estipulación en contrario, o que ello resulte de la ley, de la naturaleza de la
obligación o de las circunstancias del caso.

 A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio

del bien, con sujeción a las normas que los regulan

Por servicio público debemos entender aquellos servicios básicos relativos al bien;
como en todo contrato, estos también quedan supeditados al acuerdo común y
voluntario de las partes. Entre ellos, encontramos el servicio de agua y luz –por
lo general– y también se puede incluir el pago de los arbitrios municipales y otros
servicios que el arrendatario en el ejercicio de su derecho pueda implementar en el
bien dado en arrendamiento.

El fundamento principal de esta obligación se da por el hecho de que es el

arrendatario quien se beneficia del uso del bien.

 A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación,

perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien

Esta norma tiene una característica de protección dual, protege tanto al arrendador
(propiedad) como al arrendatario (posesión directa).

Como hemos anotado líneas arriba, una de las obligaciones que tiene el arrendador
es entregar el bien en óptimas condiciones y sin ningún tipo de vicio que pueda
generar alguna forma de afectación en el derecho adquirido por el arrendatario,
pero si el “acto perturbatorio” se genera en un momento posterior a la entrega del
bien, el arrendatario tiene la obligación de informar al arrendador para que este
pueda ejercer las acciones que correspondan.

El maestro José León Barandiarán, al referirse al numeral 3 del artículo 1517 del
ordenamiento civil derogado, señala lo siguiente:

Este asunto se conecta con lo indicado en el inciso 2 del artículo 1513,

que impone la obligación de garantía de derechos al locador […] El locador no
puede hacer la defensa pertinente ante la perturbación jurídica emergente, si
no es puesta en conocimiento de dicho locador[12].

Sin embargo, el poseedor arrendatario también puede ejercer directamente sobre

terceros que perturben su posesión defensas posesorias, así lo establecen los
artículos 920 y 921 del Código Civil, que prescriben lo siguiente:

Artículo 920. El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él o el bien
y recobrarlo, si fuere desposeído. La acción se realiza dentro de los quince (15)
días siguientes a que tome conocimiento de la desposesión. En cualquier caso,
debe abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias.
Artículo 921. Todo poseedor de muebles inscritos y de inmuebles puede utilizar
las acciones posesorias y los interdictos. Si su posesión es de más de un año puede
rechazar los interdictos que se promuevan contra él.

Lea también: Diez preguntas sobre acto jurídico tomadas por el CNM. ¿Te
animas a resolverlas?

 A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien,

previo aviso de siete días

El arrendador, como propietario del bien, tiene la posibilidad de solicitar al

arrendatario realizar inspecciones en el inmueble con la finalidad de poder
conocer el uso que se está dando al bien dado en arrendamiento, el desgaste y
situación real de este en su interior.

De igual forma, el mismo artículo señala que si bien existe el derecho de

inspección, este derecho no puede ser arbitrario, pues previamente debe ser
avisado de dicha inspección al arrendatario en un plazo legal de siete días, esto
con la finalidad de no interrumpir las labores del arrendatario.

Guillermo A. Borda expresa lo siguiente:

El locador debe abstenerse de entrar o visitar la finca arrendada, salvo por

motivos fundados. Así por ejemplo, estaría autorizado a hacerla si se trata de
comprobar la existencia de deterioros cuya falta de reparación podría ocasionar
mayor daño al inmueble; o si desea saber si el locatario ha llevado a cabo las
reparaciones locativas que están a su cargo; o si se trata de comprobar que el
locatario está dando a la cosa un destino distinto del pactado o un uso deshonesto;
igualmente, tendrá derecho a que la finca puesta en venta sea visitada por
los eventuales compradores dentro de horas y límites prudentes[13].

Opinamos que con ese preaviso, la inspección pierde su esencia de sorpresiva, pues
el arrendatario puede realizar las reparaciones o modificaciones en el plazo previo
dado por el arrendador.

 A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al

contrato.
Ángel Gustavo Cornejo expresa sobre el particular lo siguiente:

En esta obligación se incluye el deber que tiene el inquilino de hacer en la cosa

las reparaciones de poco monto y que por esto se llaman locativas. En
consecuencia de las obligaciones, el conductor es responsable de los deterioros y
pérdidas que ocasionen las personas de su familia o subarrendatarios[14].

Raymundo M. Salvat enseña:

El legislador se ha referido aquí a las reparaciones conocidas con el nombre de

locativas, las cuales ha puesto a cargo del locatario por un doble motivo: por un
lado, teniendo en cuenta que ellas son ordinariamente requeridas por descuidos o
pequeños abusos del locatario o las persona que habitan con él; por otro, que en
la generalidad de los casos sería imposible acreditar la culpa de esas
personas[15].

Luis María Rezzonico ilustra:

Finalmente, el legislador ha considerado conveniente estimular al locatario a

hacer de la cosa locada un uso discreto y cuidadoso; lo que no ocurriría
igualmente si él tuviera asegurada la absoluta impunidad por los pequeños
deterioros, si el locador estuviera obligado a probar en cada caso concreto la
culpa del locatario en los ‘deterioros menores’ que hacen necesarias ‘las menudas
reparaciones’ de la cosa arrendada[16].

 A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las

buenas costumbres

Guillermo A. Borda señala:

[L]a conducta privada de los inquilinos no configura uso deshonesto si no se

prueba algún escándalo u otros hechos públicos que afecten la moral y las
buenas costumbres; por consiguiente, no lo configura la circunstancia de que el
inquilino viva con una concubina o reciba personas de otro sexo en su
departamento si no hay actitudes públicas reprobables. Pero importa uso
deshonesto el escándalo y los desórdenes, el
desaseo, malas costumbres y vicios de los ocupantes, tanto más si a ello
se agregan continuas provocaciones; o el alojamiento para parejas por hora[17].

 A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del

arrendador

Nuestro Código Civil, como ya hemos señalado, regulan en el artículo 917 lo

concerniente a las mejoras y es como sigue:

El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que
existan al tiempo de la restitución y a retirar las de recreo que puedan separarse sin
daño, salvo que el dueño opte por pagar su valor actual.

Del presente inciso entendemos que se refiere a las mejoras útiles, las cuales tengan
como finalidad modificar la estructura o distribución del bien materia de
arrendamiento. Este inciso se correlaciona con el numeral 11, que señala que el
bien será devuelto en el mismo estado en el que se entregó al arrendatario.

En la práctica habitual, las modificaciones o mejoras que se realicen en el bien

dado en arrendamiento suele ser a favor del arrendador, sin reembolso por los
gastos que realice el arrendatario, y esto es así porque casi siempre lo que se alquila
son locales comerciales y deben ser modificados en su estructura para que pueda
servir para el fin correspondiente.

 A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin

asentimiento escrito del arrendador

¿Qué entendemos por subarrendar? Nuestro CC en el artículo 1692 señala que:

“El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que
celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con
asentimiento escrito del arrendador”.

¿Qué entendemos por cesión? De igual forma el CC en el artículo 1696 señala

que: “La cesión del arrendamiento constituye la transmisión de los derechos y
obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por
las reglas de la posesión contractual”.
La cesión de posición contractual constituye la sustitución de una de las partes
sustanciales; es decir, la sustitución se produce en la relación contractual que ha
sido constituida pero no en parte del acto constitutivo (parte en sentido formal).
Esto resulta así teniendo en cuenta que el contrato como acto se agota en el tiempo
y lo que subsiste es la relación jurídica patrimonial que constituyó[18].

Estamos ante obligaciones de no hacer que obligan al arrendatario, y en caso este

incumpla, el arrendatario bien puede resolver el contrato de motu proprio, así lo
establece el artículo 1697 cuando señala lo siguiente: “El contrato de
arrendamiento puede resolverse […] inciso 4. Por subarrendar o ceder el
arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador”.
Esta resolución incluye que el arrendador afectado pueda solicitar la
indemnización por daños y perjuicios correspondiente.

En ese sentido, para que esto no suceda es necesario que dentro del contrato de
arrendamiento y según la naturaleza o labor que cumpla el arrendatario, se incluya
una cláusula donde se permita que el arrendatario pueda dar en subarrendamiento
o ceder la posesión contractual, esto es así porque una vez surta efectos la cesión
o el subarrendamiento, el arrendador tendrá como parte en el contrato al tercero.

 A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el

estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario

Al respecto, el autor Raymundo M. Salvat[19] señala:

Será preciso consultar el acta o documento que comprueba el estado de la

cosa al tiempo de la entrega y compararlo con el estado de la cosa al tiempo de
la restitución, para saber si ella está o no en las condiciones debidas, cuestión
de hecho, dependiente de las circunstancias de hecho de cada caso. […] una casa
debe ser restituida debidamente limpia y en condiciones higiénicas; las llaves
deben encontrarse en su lugar; los vidrios enteros; etc. Será preciso correlacionar
el estado de la cosa con la obligación de conservaría en buen estado.

En tal sentido, el deber de devolver el bien en el estado en que se recibió no solo

resulta aplicable para cuando haya que devolverlo por vencimiento del plazo del
contrato, pues, como sabemos, el contrato de arrendamiento podría terminar por
alguna otra causal distinta al vencimiento del plazo pactado (como podría ser el
caso de la resolución por incumplimiento de alguna de las obligaciones del
arrendatario o algún otro supuesto distinto).

En estos y en todos los otros casos en que concluya la relación contractual

(independientemente de si venció o no el plazo pactado), queda claro que el
arrendatario deberá devolver el bien al arrendador en similar condición o estado
en que lo recibió.

Respecto al uso ordinario, dicho uso ordinario debe tener relación con el destino
al que se ha dedicado el bien, conforme al contrato de arrendamiento. Así, resulta
evidente que será distinto el desgaste ordinario de un bien dedicado a casa-
habitación, de uno dedicado a las oficinas administrativas de una empresa o al de
un almacén de maquinaria pesada y de equipo industrial.

 A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato

El presente numeral no conlleva a mayor análisis, teniendo en cuenta que al ser un

contrato de voluntades las partes pueden incluir en el mismo todas las cláusulas
que consideren necesarias para cumplir con el objetivo de dicho contrato, siempre
y cuando se rijan por licitud de las mismas.

3.2.1. Obligación de dar aviso sobre las reparaciones necesarias

El artículo 1682 del CC establece lo siguiente:

El arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las

reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y
perjuicios resultantes. Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe
realizarlas directamente, con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo
tiempo al arrendador. En los demás casos, los gastos de conservación y de
mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.

El primer párrafo del presente artículo señala la obligación del arrendatario de

poner en aviso de manera inmediata al arrendador de las reparaciones; pero estas
reparaciones no deben presentar un peligro para la estructura del bien materia de
arrendamiento. Si estas persisten y el arrendatario tuvo la oportunidad de informar
al arrendador y no las hizo, y a causa de ello el bien se deteriora y se generan daños
superiores, el arrendador podrá iniciar las acciones por indemnización
correspondiente.

El segundo párrafo nos habla de las reparaciones urgentes; entendemos por

urgentes a aquellas reparaciones que ponen en inminente riesgo la estructura del
bien dado en arrendamiento o que pueden generar daños irreparables en este. En
este caso la norma señala la posibilidad de que el mismo arrendatario realice las
reparaciones con la finalidad de evitar mayores daños, teniendo el derecho al
reembolso de su valor, siempre que realice el aviso correspondiente al arrendador.

El tercer párrafo de la norma señala algo totalmente distinto. En este extremo

abarca aquellos gastos de conservación y mantenimiento ordinario, y que estos
son de cargo del arrendador, salvo pacto distinto.

Los maestros Osterling Parodi y Castillo Freyre[20], en su Tratado de

obligaciones, señalan lo siguiente:

Esta norma relativa a los gastos de conservación y mantenimiento ordinario

(como es el caso de aquellos relativos a la limpieza, desinfección, mantenimiento
de jardines, gasfitería menudas, etc.) resulta una precisión absolutamente
necesaria para el caso del contrato de arrendamiento, ya que el precepto general
relativo a los gastos de conservación (esto es, el artículo 1141 del Código Civil)
no soluciona el problema para el contrato que nos ocupa.

3.2.2. Responsabilidad por la pérdida o deterioro del bien

El artículo 1683 del Código Civil señala lo siguiente:

El arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran

en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no prueba que
han ocurrido por causa no imputado a él. Es también responsable por la pérdida
y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que han admitido,
aunque sea temporalmente, al uso del bien.

El artículo en comentario presenta una presunción juris tantum respecto a la

responsabilidad de arrendatario en los casos de pérdida o deterioro del bien dado
en arrendamiento. Tiene el arrendatario la obligación de probar la no
responsabilidad por tal pérdida o deterioro pudiendo basar la no responsabilidad
en causas como caso fortuito o fuerza mayor.

Esta misma responsabilidad es extensiva así el bien se haya perdido o deteriorado

cuando se encontraba en posesión de terceras personas.

4. Conclusión del contrato por transferencia del bien arrendado

Enunciaremos tres normas concretas que se refieren al tema de la conclusión del

contrato de arrendamiento y sus efectos respecto del arrendatario.

El artículo 1704 del Código Civil señala lo siguiente:

Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento,

si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su
devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación
igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de
cualquiera de ellas no importara la continuación del arrendamiento.

El artículo 1708 del Código Civil señala lo siguiente:

En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:

1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el

contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos
los derechos y obligaciones del arrendador.
2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por
concluido. Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el
arrendamiento, si asumió dicha obligación.
3. Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el
contrato si recibió su posesión de buena fe.

El artículo 1709 del Código Civil señala lo siguiente: “Cuando concluya el

arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador queda obligado
al pago de los daños y perjuicios irrogados al arrendatario”.
El 13 de agosto del 2012 se llevó a cabo el IV Pleno Casatorio Civil respecto a un
Proceso Judicial de desalojo por ocupante precario; en dicho pleno se estableció
como doctrina jurisprudencial vinculante lo siguiente:

5.4. La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en

los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo
dueño, salvo que el adquirente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a
lo dispuesto por el artículo 1708 del Código Civil.

5. Aspectos registrales respecto del contrato de arrendamiento

El artículo 2019 del Código Civil señala que: Son inscribibles en el registro del
departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: […] 6. Los contratos
de arrendamiento.

Respecto al lugar donde se realice el contrato de arrendamiento el Tribunal

Registral ha señalado lo siguiente: “El contrato de arrendamiento de un predio no
constituye un acto de disposición ni de gravamen, por lo que no resulta exigible
que sea otorgado ante notario que ejerza función en la provincia donde se ubica
dicho bien”[21].

Respecto al plazo de duración del contrato, se ha señalado lo siguiente: “Es

inscribible el contrato de arrendamiento sujeto a plazo suspensivo, en virtud
de que el Registro tiene como finalidad brindad seguridad jurídicas y
económica a los contratantes, siendo oponible su inscripción frente a
tercer”[22].

Respecto al arrendamiento sobre una determinada parte del bien inscrito, el

Tribunal Registral se ha pronunciado en el sentido siguiente: “Para la inscripción
del arrendamiento sobre parte de un predio deberá acompañarse la documentación
a la que hace referencia el numeral 5.2 de la Directiva N° 03-2014-SUNARP-SN,
salvo que el área objeto de arrendamiento pueda determinarse de los antecedentes
registrales”[23].

Respecto a la conclusión del contrato de arrendamiento, el Tribunal Registral ha

señalado lo siguiente:
El contrato de arrendamiento concluye en la fecha pactada por las partes o por
encontrarse incurso en alguna de las causales previstas por los artículos 1697 y
1705 del Código Civil. El fallecimiento del arrendatario no determina la
conclusión del contrato de arrendamiento[24].

Respecto al arrendamiento de un bien sujeto a copropiedad, el Tribunal ha

señalado lo siguiente: “No puede accederse a la inscripción de un
arrendamiento si en su celebración no han intervenido todos los
copropietarios del predio involucrado, salvo ratificación de los demás
copropietarios del bien”[25].

En ese mismo sentido, respecto a la posibilidad de la anotación preventiva en caso

el contrato haya sido autorizado solo por uno de los copropietarios, el Tribunal ha
expresado lo siguiente:

Procede la anotación preventiva de un contrato de arrendamiento de parte de un

predio inscrito por existencia de defectos subsanables consistentes en la
ratificación del contrato de arrendamiento por el actual propietario del
predio y la presentación de los planos correspondientes, al amparo del literal d)
del artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos[26].

Respecto a la resolución del contrato de arrendamiento previamente inscrito, el

Tribunal ha señalado lo siguiente:

Como consecuencia de la transferencia del bien arrendado, el adquirente se

subroga en la posición del arrendador, asumiendo sus derechos y obligaciones.
En este orden, el arrendador no puede solicitar la resolución del arrendamiento
al haber sido excluido de la relación contractual por mandato legal[27].

Respecto al tema del subarrendamiento, el Tribunal Registral señala lo siguiente:

Son inscribibles los contratos de arrendamiento de duración determinada, así

como los de duración indeterminada. Asimismo, se incluye a los contratos de
subarrendamiento y cesiones de arrendamiento que reúnan los requisitos de los
artículos 1692 y 1696 del Código Civil, respectivamente[28].
6. Referencias bibliográficas

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Rezzonico, Luis María, Estudio de los contratos en nuestro derecho civil,
Buenos Aires: Depalma, 1967.

Salvat, Raymundo, Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las

obligaciones: Contratos, Buenos Aires: Guillermo Kraft, 1941.

[1] Código Civil peruano, Artículo 1351.- Noción de contrato: El contrato es el

acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación
jurídica patrimonial.

[2] Código Civil francés, Artículo 1101.- El contrato es un convenio por el cual
una o varias personas se obligan, frente a una u otras varias, a dar, hacer o no hacer
algo.

[3] Castillo Freyre, Mario, Tratado de los contratos típicos. El contrato de mutuo
– el contrato de arrendamiento, t. xi, vol. xix, Lima: PUCP, 2002.

[4] Garrido, Roque Fortunato y Jorge Alberto Zago, Contratos civiles

y comerciales, t. xi, Buenos Aires: UBA, 1991, p. 253.

[5] Diez Picazo, Luis y Antonio Gullón, Sistema de derecho civil, vol. ii, 8ª. ed.,
Madrid: Tecnos, 2016, p. 329.

[6] Borda, Guillermo, Manual de contratos, Buenos Aires: Perrot, 2004, p. 371.

[7] Diez Picazo y Gullón, Sistema de derecho civil, ob. cit., p. 329.

[8] Albaladejo, Manuel, Derecho civil ii. Derecho de obligaciones, vol. ii,
Barcelona: Bosch, 1977, p 173.

[9] Messineo, Francesco, Manual de derecho civil y comercial, t. v, Buenos Aires:

Ediciones Jurídicas Europa América, 1971, p. 173.

[10] Castillo Freyre, Mario, Tratado de los contratos típicos, t. i, Lima: Palestra,
2010, p. 391.
[11] Messineo, Manual de derecho civil y comercial, t. v. ob. cit., pp. 173-174.

[12] León Barandiaran, José, Contratos en el derecho civil peruano, t. i, Lima:

UNMSM, 1965.

[13] Borda, Manual de contratos, ob. cit., p. 516.

[14] Cornejo, Ángel Gustavo, Código civil. Exposición sistemática y comentario,

t. xi, vol. xi, Lima: Librería e Imprenta Gil, 1937, p. 327.

[15] Salvat, Raymundo, Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las

obligaciones: Contratos, Buenos Aires: Guillermo Kraft, 1941, p. 186.

[16] Rezzonico, Luis María, Estudio de los contratos en nuestro derecho civil,
Buenos Aires: Depalma, 1967, p. 345.

[17] Borda, Manual de contratos, ob. cit., p. 561.

[18] Barchi Velaochaga, Luciano, “Cesión de posición contractual”, en Gutiérrez,

Walter (coord.), Código Civil comentado por los 100 mejores especialistas, t. viii,
2.a ed., Lima: Gaceta Jurídica, 2007, p. 416.

[19] SALVAT, Raymundo. Tratado de Derecho Civil argentino. Fuentes de las

obligaciones/ I. Contratos. Guillermo Kraft, Buenos Aires, 1941, p. 239.

[20] Osterling Parodi, Felipe y Mario Castillo Freyre, Tratado de las

obligaciones. vol. xvi, t. ii, Lima: PUCP, 1994, pp. 79-85.

[21] Sunarp, Resolución N.° 2467-2015-SUNARP-TR-L del 02 de diciembre del

2015, Resolución N.° 2447-2015-SUNARP-TR-L del 27de noviembre del
2015, Resolución N.° 2446-2015-SUNARP-TR-L del 27 de noviembre del 2015.

[22] Sunarp, Resolución N.° 2293-2015-SUNARP-TR-L del 11 de noviembre del

2015.

[23] Sunarp, Resolución N.° 994-2015-SUNARP-TR-L del 21 de mayo del 2015.

[24] Sunarp, Resolución N.° 298-2014-SUNARP-TR-A del 17 de junio del 2014.

[25] Sunarp, Resolución N.° 112-2013-SUNARP-TR-L del 18 de enero del 2013.

[26] Sunarp, Resolución N.° 1335-2012-SUNARP-TR-L del 12 de setiembre del

2012.

[27] Sunarp, Resolución N.° 171-2017-SUNARP-TR-T del 06 de julio del 2007.

[28] Sunarp, Resolución N.° 311-2015-SUNARP-TR-L del 31 de mayo del 2006.