MESTRADO EM CONSTRUÇÃO E REABILITAÇÃO

DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL

Folhas de Apoio da Disciplina

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Pedro Manuel Gameiro Henriques

2012/2013
1. INTRODUÇÃO

1.1 A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA ............................................................................. 7

1.1.1 Objectivos da Avaliação 7

1.1.2 Critérios de Valorização 8

1.1.3 Classificação da Propriedade Imobiliária 9

1.2 TIPOS DE VALOR NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E PREÇO ........................ 10

1.2.1 Conceito 10

1.2.2 Finalidade da Avaliação 11

1.2.3 Tipos de Valor 12

Valor Venal ou de Capital 13
Valor de Mercado 13
Valor Intrínseco 14
Valor Locativo ou de Rendimento 14
Valor Potencial Óptimo 14
Valor de garantia 15
Valor económico 15
Valor residual 15
Comentários 15

1.3 A AVALIAÇÃO NO CONTEXTO DOS MERCADOS IMOBILIÁRIOS............... 15

2. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA ......................................... 18

2.1 NECESSIDADE DE REALIZAR COMPARAÇÕES........................................... 18

2.2 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO CORRENTE ........................................................ 18

2.2.1 Tipos de Métodos 18

2.3 PROCESSO DE AVALIAÇÃO........................................................................... 19

2.3.1 Procedimentos 19

2.3.2 Relatório da Avaliação 20

3. MÉTODO COMPARATIVO........................................................................ 22

3.1. OBJECTIVO ..................................................................................................... 22

3.2. A IMPORTÂNCIA DA INFORMAÇÃO NO MÉTODO COMPARATIVO.......... 23

2
3.2.1 A Quantidade e Qualidade da Informação 24

3.2.2 A Prospecção 25

3.3 APLICAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO ................................................... 25

3.4 SELECÇÃO E HOMOGENEIZAÇÃO DA INFORMAÇÃO ................................ 26

3.5 EXEMPLOS DE HOMOGENEIZAÇÃO ............................................................. 28

3.5.1 Plano de Pagamentos 28

3.5.2 Correcção dos Valores de Oferta 28

3.5.3 Homogeneização da Localização 29

3.5.4 Homogeneização do Tempo 29

3.5.5 Homogeneização de Outras características 29

3.5.6 Cálculo do Valor Homogeneizado 30

3.5.7 Exemplos de aplicação 30

3.6 ANÁLISE ESTATÍSTICA ................................................................................... 31

3.7 AVALIAÇÃO DE TERRENOS COM O MÉTODO COMPARATIVO.................. 31

3.8 CONCLUSÕES .................................................................................................. 32

4. MÉTODO DO RENDIMENTO ..................................................................... 33

4.1. INTRODUÇÃO .................................................................................................. 33

4.1.1 Processos de Cálculo 33

4.1.2 Determinantes do Valor no MR 34

4.2 APLICAÇÃO DO MÉTODO DO RENDIMENTO................................................ 34

4.2.1 Estimativa dos Rendimentos 34

4.2.2 Fixação da Taxa de Capitalização 35

4.3 ESTIMATIVA DO VALOR.................................................................................. 36

4.3.1 Conceito da Taxa de Capitalização 38

4.4 INFORMAÇÃO NO MÉTODO DO RENDIMENTO E A HOMOGENEIZAÇÃO . 43

4.1 Homogeneização 43

3
4.5. BEM IMOBILIÁRIO COMO INVESTIMENTO ................................................... 45

4.5.1 Método do Rendimento do Negócio 47

5. CONCEITO DO MÉTODO DO CUSTO ................................................. 48

5.1 APLICAÇÃO DO MDOC.................................................................................... 49

5.2. TERRENO......................................................................................................... 49

5.2.1 Preço do terreno 49

5.2.2 Encargos conexos com o terreno ET 49

5.3. CUSTO DA CONSTRUÇÃO ............................................................................. 49

5.3.1 Tipos de custos 49

5.3.2 Componentes do Custo de Construção 51

5.3.2.1 Custo directo de produção CD 51
5.3.2.2 Custo indirecto de produção CI e Margem Líquida ML 52
5.3.2.3 Margem Industrial (MI ou K) e o Valor de Venda Vv 52

5.3.3 Encargos Conexos com a Construção 53

5.3.3.1 Encargos administrativos 53
5.3.3.2 Encargos financeiros 53

5.3.4 Custo Global da Construção nova CG 54

5.3.5 Custo Global da Construção Depreciada/Apreciada 54

5.3.5.1 Depreciação 54
5.3.5.2 Apreciação 55

5.3.6 Cálculo da Depreciação 56

5.3.6.1 Depreciação Física 56
5.3.6.2 Depreciação Funcional e Ambiental 58

5.3.7 Cálculo da apreciação 58

5.4 ENCARGOS DE COMERCIALIZAÇÃO ECOM ................................................... 59

5.5 LUCRO DE OPERAÇÃO L................................................................................ 59

5.6 FORMULÁRIO DO MÉTODO DO CUSTO ........................................................ 59

6. MÉTODO DO VALOR RESIDUAL ............................................................ 60

6.1 CONCEITO ........................................................................................................ 60

6.1.2.Modelo de Cálculo 60

4
6.3 ABORDAGEM ESTÁTICA E DINÂMICA .......................................................... 61

6.3.1 Abordagem Estática 62

6.3.2 Abordagem Dinâmica 62

6.3.3 Exemplo de Aplicação 62

BIBLIOGRAFIA DE APOIO.................................................................................... 64

5
1. INTRODUÇÃO

Neste texto são discutidos os conceitos básicos da engenharia da avaliação de imóveis, os

métodos de avaliação imobiliária correntes incluindo as suas aplicações. No que refere aos
métodos de avaliação são apresentados os princípios subjacentes a cada um desses métodos,
os seus pressupostos e a sua formulação. Esta apresentação é completada com exemplos de
aplicação.

6
 Capítulo 1

1.1 A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Enquanto mercado e parte integrante do universo da construção, o sector imobiliário -
que engloba uma grande variedade de transacções de terrenos e edifícios, existentes ou
construídos pelo empreendedor - distingue-se dos outros sectores de investimento por uma
série de factores tais como:

Mobilização de Fundos Elevados;

Ciclo de Exploração Longo;

Bens (propriedade) não facilmente divisíveis;

Propriedade objecto de interferência por medidas políticas e administrativas, que,
associadas ao longo prazo dos investimentos, tende a aumentar a incerteza e o risco;

Tendência para a valorização da propriedade com o tempo, acima da inflação;

Propriedade usada muitas vezes como garantia de empréstimos.

Como características específicas pode-se dizer ainda que este mercado é localizado (porque a
propriedade é imóvel e está condicionada pelo seu enquadramento físico) e segmentado
(porque diferentes utilizadores têm necessidades diferentes e dispõem de diferentes recursos).
A segmentação pode acontecer pelo uso, localização, preço, qualidade do produto ou pelo
tipo de motivação do investimento.
O Imobiliário é, apesar dos factores acima descritos, uma área de investimento muito
apetecível:

Por um lado, a rentabilidade dos investimentos desta natureza é geralmente bem
recompensada;

Por outro, existe uma enorme variedade de bens transaccionados, desde a simples
compra e venda até à aquisição de bens para lhe acrescentar um mais-valia e assim
rentabilizar o investimento.

Estes factores, associados ao facto de tendencialmente mais pessoas se fixarem em meios

urbanos, conduziu à necessidade de se estudarem formas de apurar o valor dos bens
transaccionados e diferentes técnicas para lidar com a infinidade de situações que poderão
ocorrer.
Neste capítulo examinam-se alguns conceitos da avaliação imobiliária com interesse para os
profissionais do ramo.

1.1.1 Objectivos da Avaliação

Avaliar é sempre fazer uma estimativa de valor (por exemplo, o Valor de Mercado),
normalmente com base no maior e melhor uso, tendo em vista o fim a que se destina. Esta
actividade responde, em geral, a uma necessidade de Espaço por parte de todas as pessoas ou
actividades produtivas, levando-as a adquirir terrenos, ou espaço construído. No processo,
torna-se necessário saber quanto vale o imóvel que se está a vender ou a comprar, quer para
os intervenientes directos nas transacções, quer para as entidades que financiam essas
operações ou seguram as propriedades. Por outro lado, para um investidor apostar num
projecto de investimento na área do imobiliário, necessita de saber se este é rentável ou quais
serão os rendimentos que dele possa retirar no futuro.

Assim, pode dizer-se que a avaliação é uma parte integrante do processo de desenvolvimento

7
imobiliário, quer a montante como a jusante do projecto construído: auxilia o promotor a
entrever custos e receitas e a decidir a melhor altura para iniciar o investimento; é
indispensável para as trocas que depois se dão, na perspectiva das diversas partes e das
entidades que intervêm no processo (seguros, banca, etc.).

O processo de avaliação imobiliária não é separado dos intervenientes no mercado, na medida

em que são eles que tendem a fixar o preço dos bens imobiliários. A operação do mercado no
imobiliário e o preço pago pelos imóveis só poderão ser justificados se o mercado for
eficiente – o que é, se os preços de mercado reflectirem completamente os efeitos das
decisões tomadas no mercado.

A avaliação ou a estimativa do valor do investimento imobiliário não é apenas baseada no

mercado, ela é também baseada nas decisões dos investidores individuais e reflecte as sua
estimativas subjectivas de factores relevantes.

A avaliação imobiliária em Portugal visa estimar o seu valor e, pode ter fins diversos. De
acordo com Figueiredo (1996), os bens imobiliários podem ser avaliados segundo diversos
objectivos ou perspectivas, obtendo-se diferentes valores conforme a perspectiva
considerada.

Um perito avaliador pode ser solicitado a dar sua estimativa do valor sobre propriedades de
tipos diferentes e para finalidades distintas.
Dada a multiplicidade de situações a abordagem usada para estimar o valor em um dado caso
poderá não ser apropriada para outro caso de avaliação. Em consequência disso foram
desenvolvidas várias abordagens distintas que deram origem aos métodos de avaliação
correntemente usados.

1.1.2 Critérios de Valorização

A maior parte das avaliações que se fazem destinam-se a cobrir empréstimos ou fins
relacionados com seguros e, quer a Banca, quer as companhias de Seguros, não podem correr
o risco de ter um imóvel avaliado por excesso. Assim, em qualquer processo de Avaliação
Imobiliária recomenda-se ‘Prudência’ (só é válida informação que puder ser atestada
documentalmente, pois os promotores, proprietários ou inquilinos podem dizer o que
quiserem) e veracidade. A Avaliação não pode estar sujeita a nenhuma condição e deve ter
um prazo de validade.

A seguir descrevem-se um conjunto de princípios que devem ser seguidos na valorização dos
imóveis:

Princípio do maior e melhor uso

Muitas vezes, quando se avalia, nem sempre o edifício está afecto ao uso que maximiza o seu
valor – no mercado imobiliário não se constrói sempre para esgotar todas as possibilidades de
rendimento previstas legalmente, mas sim para o que foi possível em dada altura.
Assim o valor de um imóvel susceptível de albergar diferentes usos, ou de ser construído com
diferentes intensidades edificatórias, é o que resulta (dentro das possibilidades legais e
físicas) ao seu uso mais provável e financeiramente aconselhável, com a intensidade que
permita obter o maior valor.

Princípio de Substituição

8
O valor de um imóvel é sempre referenciado ao valor de outros activos similares com
características substitutivas daquele.

Princípio da Temporalidade ou de Mercado

O Valor de uma propriedade ou imóvel é variável ao longo do tempo. Como corolário, pode
dizer-se, que o valor de uma propriedade ou imóvel que esteja a gerar rendimentos é função
das expectativas de rendimentos que, previsivelmente, irá gerar no futuro.

Princípio do Justo Valor

A finalidade e o tipo de imóvel, com que se faz uma avaliação condiciona o método e as
técnicas a seguir.
O valor de um imóvel, pode ser único, contudo a sua avaliação poderá ter vários valores
mediante a sua finalidade.

1.1.3 Classificação da Propriedade Imobiliária

A classificação da propriedade imobiliária, do ponto de vista técnico-administrativo, na

actual legislação portuguesa é feita através de três diferentes documentos legais. Esses
documentos são:

Código Civil – Decreto-Lei 47.344/66, de 25/11.

CIMI – Código do Imposto Municipal sobre Imóveis - Decreto-Lei 287/2003, de
12/11.

Código de Expropriações – Decreto-Lei 438/91, de 9/11 e Lei 168/99 de 18/09

Código Civil
O código civil, define o que deve entender-se por ‘coisas imóveis, classifica assim os
imóveis: (Artº 204)

Os prédios rústicos e urbanos;

As águas;

As árvores, os arbustos e as fontes naturais, enquanto estiverem ligados ao solo;

Os direitos inerentes aos imóveis mencionados nas alíneas anteriores;

As partes integrantes dos prédios rústicos e urbanos.

Código do Imposto Municipal sobre Imóveis

A noção de prédio é aqui objecto de definição própria (Art. 2º, 1º), que consiste em:

‘toda fracção de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de

qualquer natureza nela incorporados ou assentes com carácter de permanência, desde que
faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva e, em circunstâncias normais,
tenha valor económico, bem como as águas, plantações, edifícios ou construções nas
circunstâncias anteriores, dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se
encontrem implantados, embora situados numa fracção de território que constitua parte
integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial

Para efeitos de aplicação deste código, os prédios classificam-se em rústicos, urbanos e

mistos (art.º 3º,4º e 5º), havendo ainda uma subdivisão dos prédios urbanos segundo a sua
espécie (art.6º). Desta forma, este código divide os prédios urbanos em:

9

Habitacionais;

Comerciais, industriais ou para exercício de actividades profissionais independentes;

Terrenos para construção;

Outros.

Código das Expropriações

Este código trata separadamente de expropriações de solos e de edifícios ou construções e

não inclui qualquer definição específica de prédio, nem de bens imóveis e de direitos
inerentes. Contudo, relativamente aos solos, classifica-os do seguinte modo (art. 24º):

Solos aptos para a construção;

Solo para outros fins

Considera-se solos apto para a construção aquele:

que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e

de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes
ou a construir;

que pertença a núcleo urbano não equipado com todas as infra-estruturas referidas na
alínea anterior, mas que se encontre consolidado por as edificações ocuparem dois terços
da área apta para o efeito;

que esteja destinado, de acordo com o plano municipal de ordenamento do território
plenamente eficaz, a adquirir as características descritas na alínea i);

que, não estando abrangida pelo disposto nas alíneas anteriores, possua, todavia, alvará de
loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade
pública.

A característica da propriedade, constitui entre outros, um dos parâmetros que concorrem

para apreciação do seu valor. Com efeito a classificação da propriedade e respectivas
incidências na apreciação do seu valor é nos instrumentos de gestão da coisa pública citados
acima, reduzido á simplicidade das designações ‘Rústico’ e ‘Urbano’, integrando
essencialmente na primeira a propriedade em que é predominante o terreno/solo e na segunda
a propriedade em que é predominante o edifício/construção.

1.1. TIPOS DE VALOR NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E PREÇO

1.2.1 Conceito

O valor de um imóvel é uma entidade complexa que é encarada sob várias perspectivas.

Existem duas "correntes ou escolas" sobre a natureza do valor: uma dita "univalente" e a
outra, "plurivalente".

A primeira afirma que o valor de um determinado bem é único num dado momento, qualquer
que seja a finalidade da avaliação. Certos fins exigirão abordagens particulares, mas não
constituem uma excepção ao princípio do valor único. (NBR-5676 Norma Brasileira para
avaliações de imóveis urbanos- ABTN)

Por exemplo, as instituições financeiras, para segurança dos créditos a conceder, poderão

10
fixar para o imóvel objecto do empréstimo, um "valor de garantia" calculado com base
num coeficiente minorativo aplicado sobre o valor único (de mercado) do imóvel.

O "valor de garantia" será assim um valor com existência apenas "teórica" e não
corresponderá ao valor absoluto do imóvel que será um e um só e independente da finalidade
da avaliação.

A segunda corrente, por sua vez, afirma que o valor pode mudar em função do objetivo da
avaliação. É então um conceito mutável cujo significado variava em função da finalidade da
avaliação, envolvendo aspectos psicológicos.

Com relação ao conceito de preço, admite-se que este seja a expressão monetária de um bem,
ou seja, a quantia em dinheiro que uma determinada mercadoria pode ser vendida. Portanto,
mesmo que dois imóveis possuam valores de mercado diferentes, eles podem ser vendidos
pelo mesmo preço (quantidade de moeda), bastando-se considerar as taxas de remuneração
do capital, caso sejam transacionadas em épocas diferentes.
“Preço é a expressão monetária de um bem”

1.2.2 Finalidade da Avaliação

Os bens imobiliários podem ser avaliados segundo diferentes perspectivas, não sendo fixos
nem permanentes. De facto, o valor não é uma propriedade intrínseca dos objectos, mas algo
conferido pelo homem e neste sentido pode-se identificar diferentes perspectivas nas análises
de valor.

Referem-se em seguida as perspectivas mais correntes segundo as quais os bens imobiliários

são objecto de avaliação:
1. Avaliações no âmbito da actividade creditícia
Nesta categoria, destacam-se as avaliações no âmbito do crédito hipotecário para segurança
dos créditos a conceder; as instituições de crédito (bancos e outras instituições) avaliam o
imóvel (edifício, apartamento) com vista a financiar a sua aquisição ou a fixar garantias reais
para cobertura de operações comerciais.

2. Avaliações no âmbito das expropriações por utilidade pública

Neste caso, a entidade que expropria, avalia ou solicita a avaliação do bem a expropriar tendo
em vista determinar o montante a atribuir ao expropriado; este por seu lado, também poderá
fazer ou solicitar a avaliação da propriedade em apreço, com vista a determinar a
compensação a que tem direito.

3: Avaliações do âmbito fiscal

Destacam-se as avaliações que visam a determinação do valor patrimonial dos prédios
classificados segundo o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, para efeitos da
actualização dos seus valores matriciais.

4. Avaliações no âmbito da actividade seguradora

Estas avaliações visam o estabelecimento de prémios de seguros e são realizadas pelas
seguradoras com o fim de se determinar o valor do risco que irão cobrir (neste caso, o valor
da propriedade inclui apenas o das benfeitorias, não incluindo no geral, o valor do terreno).

5. Avaliações no âmbito do processo civil

Embora não corresponda a uma exigência legal é prática frequente o recurso à avaliação tanto
no processo executivo comum como no processo de execução universal (falência e

11
insolvência), com o fim de fixar-se o valor mínimo que irá servir como base de licitação na
venda executiva de imóveis ou direitos imobiliários, no primeiro caso, e para avaliação dos
bens da massa falida, no segundo. Também são frequentes as avaliações no âmbito dos
processos de inventário (por morte ou conjugal).

6. Avaliações no âmbito das transacções

Estas avaliações são feitas com uma certa regularidade nos processos de compra e venda de
bens imobiliários. São requeridas pelo comprador e/ou vendedor do imóvel.

7. Avaliações no âmbito dos fundos de investimento imobiliário

O Decreto-Lei n.º 252/2003, de 17 de Outubro e Decreto-Lei nº 13/2005 de 07 de Janeiro,
concede uma importância acrescida às avaliações dos imóveis dos fundos de investimento
imobiliário.

Não é possível a aquisição de qualquer imóvel sem que previamente sejam produzidos dois
pareceres de peritos independentes. (Artº 30º) Mas mais importante do que isto é a
circunstância de diariamente dever a Sociedade Gestora publicar uma cotação da unidade de
participação do Fundo que administra, valor que é afinal aquele que os bancos depositários
praticam também diariamente na compra e venda das respectivas unidades de participação. O
apuramento deste valor-cotação corresponde não a qualquer preço que decorra da interacção
entre a procura e a oferta de unidades de participação, mas simplesmente, do que deriva da
mera operação aritmética consistente na divisão do valor do Fundo pelo número de unidades
de participação em circulação.

O relevo do papel dos avaliadores nesta matéria, justifica-se pelo facto de, nesse valor mensal
do Fundo, dever estar apurado também o valor mensal dos imóveis que o constituem. Valor
esse que, ainda de acordo com a lei, deve ser o ‘valor venal’ determinado de acordo com o
melhor preço que poderia ser obtido, se fosse vendido, em condições normais de mercado no
momento da avaliação.

Ou seja, a intervenção dos Peritos avaliadores no processo de desenvolvimento dos Fundos

de Investimento Imobiliário, opera-se em duas situações distintas:

por um lado, como suporte de uma compra ou de uma venda de um prédio;

por outro lado, como suporte da garantia que os participantes do Fundo devem ter de
que o valor publicado de cada unidade de participação corresponde ao valor de
mercado dos imóveis que integram os seu património.

Deve-se ainda assinalar que, nos casos de promoção imobiliária, está ainda sujeita a avaliação
de perito, a execução de projectos de construção de forma a assegurar que o investimento não
ultrapasse o valor venal dos imóveis a construir.

Finalmente, refira-se que o património imobiliário dos Fundos de Investimento deve ser
avaliado pelo menos uma vez em cada ano civil.

Como se pode constatar do que foi dito acima, a avaliação poderá ser feita segundo diversas
perspectivas, sendo portanto necessário, sempre que se ‘encomenda’ uma avaliação, indicar-
se ao avaliador quais os objectivos que se pretendem com a realização da estimação do valor
do imóvel.

1.2.3 Tipos de Valor

12
Para cada uma das perspectivas de avaliação e para o mesmo bem imobiliário corresponderá
um valor não necessariamente igual ao das outras perspectivas. Indicam-se a seguir, alguns
tipos de valor utilizados na prática da engenharia de avaliação imobiliária. Eles são:
Mais utilizados

valor venal ou de capital;

valor de mercado;

valor intrínseco;

valor locativo ou de rendimento;

Valor patrimonial.

Valor residual
Menos utilizados

valor efectivo actual;

valor potencial óptimo;

Valor de garantia;

Valor económico

Valor Venal ou de Capital

O valor venal ou de capital de qualquer bem é o valor em mercado livre, pelo qual o bem foi
transaccionado (sendo assim dado pelo preço que se pagou e recebeu no momento da
concretização dessa transacção). Refere-se que, evidentemente, nem sempre esse valor
coincide com o valor que é aceite pela generalidade dos eventuais interessados no bem, e que
vulgarmente é conhecido pelo valor de mercado.

Valor de Mercado

O valor de mercado ou preço de mercado de um bem de acordo com o TIAVSC (The

International Valuation Standards Committee) é:

"Market Value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of
valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm`s-length transaction after
proper marketing between the parties had each acted knowledgeably, prudently and without
compulsion ".

Ou seja:
Valor de Mercado é o montante pelo qual se estima que uma propriedade adequadamente
publicitada seja transaccionada à data da avaliação entre um comprador e um vendedor
interessados cada um dos quais actuando independentemente um do outro, com prudência,
sem coacção e com pleno conhecimento do mercado.

A independência entre as partes envolvidas, comprador e vendedor, significa que não existem
relações particulares ou especiais entre as mesmas (familiares, outra) que possam estabelecer
um nível de preço não característico do mercado.

O valor de mercado não é intrínseco mas resulta de estimativas feitas subjectivamente pelos
compradores capazes e desejando gozar do benefício ou a satisfação que eles obterão pela
posse do bem imobiliário.

A sua medida pode ser estimada com base no valor pelo qual se tem vindo a transaccionar a
maioria dos bens com características semelhantes às do bem em apreço; cada uma dessas
transacções deverá ser efectuada sem coacção entre o vendedor que quer vender e o
comprador que quer comprar, devendo estes ser conhecedores das alternativas possíveis no

13
mercado e seus valores, e dever-se-ão excluir da amostra as transacções relativas a situações
anómalas do mercado, como, por exemplo, as que a seguir se indicam:

Transacções precipitadas e apressadas, que não permitem em geral, a realização de um
estudo aceitável de mercado por parte de quem quer vender e/ou de quem quer
comprar, nem o apuramento dos valores praticados nesse mercado.

Transacções comandadas por razões de natureza sentimental, doença, divórcio, etc.

Vendas restringidas a um só comprador ou a um grupo pequeno de compradores, que
assim podem manipular o negócio.

Transacções precipitadas e apressadas, que não permitem em geral, a realização de um
estudo aceitável de mercado por parte de quem quer vender e/ou de quem quer
comprar, nem o apuramento dos valores praticados nesse mercado.

Transacções comandadas por razões de natureza sentimental, doença, divórcio, etc.

Vendas restringidas a um só comprador ou a um grupo pequeno de compradores, que
assim podem manipular o negócio.

Valor Intrínseco
O valor intrínseco de um imóvel é definido como o custo necessário para a construção de
um bem semelhante ou igual ao em apreço (incluindo custos com estudos, projectos,
construção, taxas e demais encargos), afectado de um factor que traduza a depreciação física
e funcional ocorrida e acrescido ainda, do valor da parcela de terreno onde o bem está
implantado.

O custo de construção de um bem semelhante ou igual ao imóvel que se pretende avaliar é

designado respectivamente por ‘valor de substituição’ e por ‘valor de reprodução’.

No geral, é o primeiro destes valores que se determina, pois traduz o custo de um edifício
construído com materiais e técnicas actuais e que em relação ao vários requisitos formulados
ou impostos apresenta desempenho (performances) iguais ou superiores aos verificados no
edifício em questão.

Esta medida de valor, é muito utilizada nas avaliações de propriedades nunca ou muito
raramente transaccionadas (hospitais, escolas, castelos, mosteiros, igrejas, etc.) e para as
quais, portanto, existe nenhum valor de mercado.

Valor Locativo ou de Rendimento

O valor de rendimento também conhecido como valor locativo, ou de exploração, é o valor
que resulta da capitalização a uma taxa conveniente, dos rendimentos líquidos médios
proporcionados (em geral, anualmente) pela propriedade através de uma renda que é paga
periodicamente.

Valor Efectivo Actual

O valor efectivo actual refere-se ao valor do bem correspondente à utilização que lhe está
afecto (isto é, não considerando o respectivo valor potencial, mesmo que exista).

Valor Potencial Óptimo

O crescimento urbano, o crescente aumento das pressões da procura e a interacção entre esta
e a oferta, são os responsáveis pelas sucessivas conversões, alterações ou ampliações do uso
da propriedade, até se obter a sua utilização mais lucrativa (possível ou consentida). Estas
transformações podem ser concretizadas por um dos seguintes mecanismos:

alteração do tipo de usos, por exemplo, passagem de edifícios de habitação a

14
 edifícios de escritórios;

conversão do uso, por exemplo, passagem de uso rural a uso urbano;

ampliação da utilização; por exemplo, aumento do índice de ocupação, ou do nível
de qualidade da utilização.

Desta forma define-se como valor potencial óptimo de um imóvel, num dado momento, o
valor correspondente ao melhor e máximo aproveitamento desse imóvel previsto e
legalmente consentido nesse momento.

Valor patrimonial
É o valor atribuído pela autoridade tributária ao imóvel seja ele urbano ou rústico e que
consta da caderneta predial do prédio.

Valor de garantia
É o valor atribuído a um imóvel, por uma instituição de crédito, e que procura garantir que o
mesmo possa em qualquer altura, em caso de incumprimento, ressarcir a entidade
financiadora.

Valor económico
É o valor, que traduz o máximo preço por que deverá ser adquirido um terreno para
construção, propriedade a reabilitar ou outra, para que o investimento imobiliário a
desenvolver seja rentável.

Valor residual

Valor residual de um bem é o valor de sucata ou de demolição que resta desse bem ao fim da
sua vida útil.
O valor residual de um bem é também igual ao valor do imóvel quando o horizonte de tempo
de exploração do investidor é inferior à sua vida remanescente ou à sua vida útil.

Comentários

De todos os tipos de valores indicados é sem dúvida o "Valor de Mercado" aquele que
merece a atenção e preocupação do "Método Comparativo".

Muitos outros tipos de valor poderiam ter sido enunciados e caracterizados nomeadamente:
valor de reposição; valor de uso alternativo; valor contabilístico; valor histórico; valor
de expropriação; valor em uso continuado; valor sentimental; valor de liquidação
imediata.

1.3 A AVALIAÇÃO NO CONTEXTO DOS MERCADOS IMOBILIÁRIOS

A avaliação de propriedades imobiliárias para estimativa quer de valores de troca quer de

valores de uso, requer geralmente a necessidade de recolha de dados no mercado imobiliário
apropriado.

Um mercado imobiliário que proporciona a interacção entre compradores/inquilinos e

vendedores, é um ‘conjunto de mecanismos’ pelos quais:

direitos e títulos de propriedade são transferidos;

os preços são estabelecidos;

15

e o espaço é distribuído entre os vários usos urbanos ou rústicos em competição.

Geralmente um mercado imobiliário é localizado e segmentado.

É localizado porque a propriedade é imóvel e está condicionada pelo seu enquadramento

físico.

É segmentado porque diferentes utilizadores têm diferentes necessidades e dispõem de

diferentes recursos. A segmentação pode ocorrer de várias formas, dentre as quais se
destacam as seguintes:

pelo uso (habitação, comércio, escritório, etc.);

pela localização;

pelo preço;

pela qualidade do produto;

pelo tipo de motivação do investimento

Existem outras características dos mercados imobiliários comparados com outros mercados
que importa destacar. Elas incluem as seguintes:

A natureza do investimento imobiliário tende a ser de longo prazo, (o que tem a ver
com a própria vida física dos bens imóveis)

Os custos associados à transacção de propriedades são relativamente altos.

O tempo envolvido nas transacções é geralmente longo.

O capital necessário na aquisição é normalmente elevado e os bens não são
facilmente divisíveis.

A propriedade é objecto de interferência por medidas políticas administrativas por
vezes de difícil previsão; aumentado a incerteza e o risco.

Os valores da propriedade tendem a valorizar-se no tempo, a longo prazo,
geralmente acima da inflação.

A propriedade é muitas vezes usada com garantia para empréstimos.

Por outro lado, não há elasticidade na oferta imobiliária, no curto prazo, atendendo à
localização fixa e à duração relativamente longa dos processos de aprovação urbanística e de
construção.

Quando a procura aumenta e os preços sobem é muito difícil aumentar rapidamente a

quantidade de espaço construído num determinado mercado imobiliário. Do mesmo modo em
situações de excesso de oferta num determinado segmento os preços podem manter-se em
recessão por vários anos até que o excesso de oferta seja absorvido.

Todos estes factores implicam que o perito avaliador esteja consciente das alterações das
condições de mercado e das suas tendências a prazo e que os dados de mercado sejam
selectivamente recolhidos, de forma a reflectirem as condições do segmento de mercado a
que se referem as propriedades que estão a ser avaliadas, identificando-se os aspectos
conjunturais de curto prazo, os ciclos de mercado e os aspectos estruturais que a prazo
alargado caracterizam os mercados imobiliários.

Na estimação do Presumível Valor de Transacção (valor de mercado que reflecte a

conjuntura de curto prazo), no curto prazo, é menos relevante a informação relativa aos ciclos
de mercado. Contudo, no que respeita à determinação do Valor de Mercado em equilíbrio, há

16
que ter em consideração o ciclo de mercado de modo que o valor estimado não reflicta apenas
a conjuntura do mercado.

17
 Capítulo 2

2. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Neste capítulo indicam-se os principais métodos de avaliação imobiliária correntemente

usados para estimar os valores das propriedades imobiliárias.

2.1. NECESSIDADE DE REALIZAR COMPARAÇÕES

Não obstante, como veremos à frente, os métodos de avaliação diferirem entre si, contudo, o
que é comum é a necessidade de fazer comparações e isto é o ingrediente essencial para se
obter o valor de uma dada propriedade.

Em qualquer mercado os vendedores competem entre si para atrair o comprador e assim, o

comprador na maioria dos casos tem que fazer face a uma escolha. O comprador para chegar
a uma decisão comparará aquilo que está disponível no mercado e a que preço ele irá adquirir
o bem que na sua opinião dá o melhor retorno para o preço pago: ‘ele procura o melhor valor
para a sua aplicação’’

O avaliador, para chegar a uma opinião sobre o valor de um bem, deve julgar que preços os
vendedores geralmente procuram e obtêm e que escolhas fazem os compradores: O avaliador
ainda mais, deve avaliar, aquilo que está presentemente ou que esteve recentemente
disponível no mercado e fazer comparações. Esta evidência de transacções comparáveis no
mercado de propriedades imobiliárias é designado por ‘comparáveis’ e, como se verá mais à
frente, a disponibilidade e a natureza dos comparáveis fornece uma base para qualquer
método de avaliação que seja adoptado e, na verdade, a própria escolha do método.

2.2. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO CORRENTE

2.2.1 Tipos de Métodos

Os métodos de avaliação imobiliária destinam-se à estimação do valor da propriedade

imobiliária. Fundamentalmente existem cinco métodos de avaliação, a saber:

Método Comparativo

Método do Rendimento

Método do Rendimento do Negócio

Método do Custo

Método do Valor Residual

Aos métodos referidos estão associados diferentes tipos de valor respectivamente os

seguintes tipos de valor: valor de mercado; valor locativo; valor intrínseco; e valor residual.

A escolha do método de avaliação a utilizar dependerá de vários factores, entre quais os que a
seguir se indicam:

tipo de direito ou interesse sobre a propriedade;

18

a óptica ou perspectiva considerada para a avaliação;

tipo de direito ou interesse sobre a propriedade;

nível de precisão exigido para a análise em questão;

número de transacções efectuadas e análogas ao imóvel em apreço;

a natureza ou tipo de propriedade a avaliar, por exemplo, uma propriedade produtiva
ou um imóvel para reabilitar.

Se os mercados da propriedade imobiliária fossem perfeitos, isto é, se não existissem

imperfeições que o perturbassem, seriam iguais as estimativas de valor obtidas pela aplicação
dos cinco métodos de avaliação. Contudo, estes mercados não são perfeitos, e portanto os
valores estimados pelos diferentes métodos são em geral distintos.

Por exemplo, onde exista um mercado relativamente grande de propriedades similares ao

bem em apreço e que são transaccionadas numa base regular, será possível fazer uma
comparação directa dos valores das propriedades. Nestas situações o avaliador poderá aplicar
o método comparativo para estimar o valor da propriedade naquela data.

Onde exista um mercado relativamente grande de propriedades similares ao bem em apreço e

que são transaccionadas numa base regular, e ainda, onde a propriedade em apreço está
arrendada e é tida com o propósito de investimento, o avaliador, neste caso, poderá aplicar o
método do rendimento.

Onde o terreno tem potencial para futuro desenvolvimento, ele poderá ser avaliado usando o
método do custo, cujo resultado final indica um tecto para o montante que poderá ser pago
pelo terreno ou também onde existe a situação em que o motivo para o lucro não é a força
motora do trabalho levado a cabo no edifício - por exemplo, um hospital ou uma escola – o
método adequado a este caso será também o método do custo.

Aconselha-se, sempre que possível, a utilização de pelo menos dois dos métodos referidos
acima, para ser possível obter, por conciliação dos diferentes valores estimados, o valor mais
provável do imóvel.

Os métodos tradicionais (de capitalização directa) têm algumas limitações que tem sido
objecto de críticas. O criticismo dos métodos tradicionais inclui os seguintes:

• Não contemplam alterações no ‘timimg’ dos pagamentos das rendas. A taxa de

capitalização necessita de ser ajustada para a frequência com que são feitos os
pagamentos. A abordagem tradicional assume que os rendimentos são recebidos
anualmente;
• O efeito dos impostos sobre os rendimentos recebidos não são tidos em consideração
nos métodos tradicionais;
• Os métodos tradicionais não tratam o crescimento do valor das rendas, a inflação, as
variações nos rendimentos brutos, e variações no rendimento líquidos.

2.3. PROCESSO DE AVALIAÇÃO

2.3.1 Procedimentos

O processo de avaliação de propriedades é um processo ordenado que inclui um conjunto de

etapas distintas. Essas etapas incluem as seguintes:

19
1. Definição do problema: consiste da definição do objectivo da avaliação; definição do tipo
de valor pretendido; identificação da propriedade e estatuto legal; tipo de direito a avaliar;
data da avaliação.
2. Preparação do plano da avaliação: consiste em determinar os dados necessários e na
identificação do método ou métodos de avaliação apropriado (s).
3. Recolha e verificação dos dados: consiste da recolha e verificação dos: dados da área
envolvente; aspectos legais e administrativos; dados económicos (receitas, despesas,
vendas); tendências de desenvolvimento sócio-económico e urbanístico e movimentos do
nível das rendas; transacções recentes; e identificação e caracterização de propriedades
similares à propriedade em apreço.
4. Estabelecimento de pressupostos.
5. Aplicação do método de avaliação e cálculo do valor.
6. Conciliação que envolve a: revisão dos factos e dados; conciliação de valores; e
julgamento e estimativa final de valor.
7. Elaboração do relatório da avaliação.

Claro que uma maior precisão implicará a necessidade de um prazo mais alargado. Assim o
processo avaliatório pode incluir três níveis de precisão que se descrevem a seguir:

a) O primeiro nível corresponderá às situações ditas normais, em zonas relativamente

tipificadas no que respeita aos valores de mercado e para avaliações de fracções
isoladas, de prédios de fácil abordagem, ou ainda de terrenos em que se aplicam
incidências conhecidas.
b) O segundo nível será considerado sempre que haja necessidade de proceder a
verificações resultantes de uma menor tipificação dos valores de mercado, ou quando
existindo essa tipificação se pretenda um maior rigor, ou ainda no caso específico de
avaliação de terrenos.
c) O terceiro nível, só utilizável em situações muito particulares, conjuga vários
métodos de avaliação e corresponde sempre à exigibilidade do máximo rigor,
conduzindo nalguns casos ao estudo da própria rentabilidade do empreendimento.

A cada nível considerado corresponderá a aplicação de um método ou vários métodos de

avaliação específicos.

2.3.2 Relatório da Avaliação

O relatório deve conter referência aos seguintes aspectos:

a) identificação da entidade que procede à avaliação;

b) identificação clara do objecto da avaliação, incluindo fotografias e descrição das suas
características físicas, funcionais, etc ;
c) finalidade da avaliação, com referência à entidade ou pessoa para quem se efectua a
avaliação;
d) bases e pressupostos para a avaliação;
e) data da última visita ao imóvel e data da avaliação;
f) advertências (em relação à discrepância entre a realidade física e a descrição no registo
matricial, quando existem dúvidas na identificação do imóvel ou em relação à estrutura e
estado de conservação, sempre que o que se avalia não está de acordo com a legislação
vigente, ou tem um uso não possível de determinar, quando há dúvidas em relação às
fontes de informação, ao titular do imóvel no momento da avaliação e às condições de
arrendamento ou cedência);

20
g) método escolhido;
h) cálculo justificativo, intervalo de erro admitido justificado;
i) valor do bem (número e por extenso), quando a avaliação incida sobre um bem que
constituído por diferentes propriedades cadastrais ou fracções para efeitos de registo, deve
dar-se o valor total da propriedade e descriminar o valor parcial de cada uma das partes
que o constituem (ex. Valor por cada fracção ou garagem de estacionamento);
j) assinatura do avaliador;

21
 Capítulo 3

3. MÉTODO COMPARATIVO
O Método Comparativo (MC), também por vezes designado de método directo ou de
comparação, fundamenta-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos
quais se têm vindo a transaccionar as propriedades análogas à que se pretende avaliar.

Neste método, o valor do imóvel é determinado por comparação com outros semelhantes, de
que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário.

3.1. OBJECTIVO

O objectivo é enunciar o valor de mercado ou mais correctamente o presumível valor de

mercado da propriedade em apreço.

A utilização do método comparativo pressupõe, no entanto:

1. A existência de um mercado imobiliário activo

2. A obtenção de informação correcta
3. A existência de transacções de imóveis semelhantes

As propriedades imobiliárias podem ser similares mas cada propriedade é única e assim elas
não são totalmente iguais. As razões para as diferenças são:

A localização da propriedade;

As áreas brutas, úteis e complementares;

O estado físico da propriedade;

O tipo de interesse sobre a propriedade;

O período de tempo em que tem lugar a avaliação.

O MC método traduz a fixação do valor de avaliação pela determinação dos valores médios
de mercado na zona em questão, quer a partir de banco de dados disponível, quer pela
pesquisa directa efectuada; os valores pesquisados tanto podem revestir a forma de valores
globais (valores de transação ou rendas), como a de valores unitários; poderão utilizar-se,
sempre que existam, curvas de preços ajustadas a cada zona; ter-se-á ainda em consideração
determinados aspectos específicos relacionados com:

a localização relativa,

o estado de conservação/depreciação,

o tipo de ocupação e de utilização,

ónus existente tais como rendas, hipotecas, servidões, não constituição de propriedade
horizontal, direito de superfície, etc.

A inexistência, raridade ou falta de constância de transacções de bens análogos em apreço

assume, no MC, uma importância fulcral.
Em muitos países (Estados Unidos da América, Reino Unido, etc.), o "Método de
Comparação" é considerado o de maior confiança pois é sem dúvida o método que melhor
traduz o "pensamento do mercado imobiliário" no momento da avaliação, isto é, o que
melhor reflecte o valor do bem em mercado livre, sujeito à lei da oferta e da procura, e tendo
em conta as diversas imperfeições que caracterizam este mercado.

22
Quanto à insuficiência de transacções em termos numéricos, a mesma conduz a uma
caracterização inadequada do comportamento do mercado local, e por conseguinte não
permite uma avaliação fundamentada de forma satisfatória do imóvel em causa.

Como caso particular, refira-se a situação dos bens arrendados quando se torna necessário
calcular os valores de venda para arrendatários, o valor das indemnizações ou dos trespasses
envolvidos: trata-se de questões em que a análise é casuística e que envolve parâmetros
subjectivos, onde a experiência acumulada é determinante.

Outra situação é o da determinação de rendas a aplicar, ou que em função das rendas

existentes se torne necessário fixar valores de transacção; trata-se nestes casos de considerar
taxas de correlação ajustadas, tendo em conta os tipos de ocupação e as condições de
mercado existentes; esta técnica também conhecida como Método Comparativo da Rendas
constitui uma variante do método comparativo.

No caso da avaliação dos terrenos considerar-se-ão determinadas incidências, nomeadamente

em termos de valor por fogo autorizado, valor por metro quadrado de área, ou ainda no caso
de terrenos para lotear, pela definição da percentagem mais correcta do terreno infra-
estruturado.

A aplicação do método comparativo na sua forma mais evoluída utiliza as técnicas de

homogeneização e de análise estatística.

As técnicas de homogeneização, ao ajustarem os dados recolhidos, permitem comparar

propriedades que entre si apresentam características diversas, nomeadamente em relação à
idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transacção e nível de
acabamentos, uma vez que homogeneíza os dados recolhidos. Trata-se em resumo de recolher
um número significativo de amostras no mercado, proceder ao seu tratamento de modo a
poderem ser comparáveis (homogeneização de áreas, formas de pagamento, localizações,
níveis de qualidade, e idade)

As técnicas de análise estatística permitem, por sua vez, descrever a população dos dados,
através da determinação de certos parâmetros estatísticos (média, moda, desvio padrão,
percentis e outros), e possibilitam, para uma dada margem de segurança (confiança) enunciar
um valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel em apreço.

3.2. A IMPORTÂNCIA DA INFORMAÇÃO NO MÉTODO COMPARATIVO

No método comparativo o valor do imóvel é obtido por comparação com os valores de

padrões (referências) de mercado, comprovados em transacções já realizadas. Deste modo, a
informação é o "calcanhar de Aquiles" da profissão de avaliador.

"Sem informação não há avaliação"

A informação a recolher para suporte ou apoio das avaliações imobiliárias tem de
necessariamente obedecer aos seguintes dois requisitos:

a) Quantidade: isto é, deverá ser suficientemente volumosa, sob o risco de não se

obter uma caracterização correcta e credível do mercado;
b) Qualidade: isto é, deverá ser recolhida com prudência, de forma a poder ser
utilizada de forma adequada.

23
3.2.1 A Quantidade e Qualidade da Informação

O primeiro requisito enunciado procura afastar os juízos de valor baseados num número
bastante restrito de transações envolvendo propriedades análogas à que se avalia.

Num universo tão limitado é provável que algumas das transações ocorridas e que servem de
referência, tenham sido norteadas por razões afectivas, de aflição, estratégicas ou de outra
natureza, que não as condicionadas pelas forças de oferta e procura actuando num mercado
livre.

Deste modo, o valor obtido com base naquelas referências, poderá não reflectir o verdadeiro
"pensar do mercado".

Só com uma quantidade adequadamente volumosa de informação imobiliária é possível

assegurar uma caracterização adequada e fiável do mercado em análise (local, regional ou
nacional).

Vejamos quais as hipóteses de erro em que podem incorrer as avaliações de imóveis através
deste método:

Erro Tipo I
O avaliador baseia-se numa amostra de reduzido volume que, por esse facto, não caracteriza
o mercado imobiliário local dos imóveis de forma credível e abrangente.

Erro Tipo II
O avaliador tem a sua disposição uma amostra relativamente bem alargada mas não tão
suficientemente alargada para neutralizar a utilização de um ou mais dos elementos da
amostra descaracterizador do mercado. (tratava-se seguramente de uma transação motivada
por razões anómalas, aflição ou outra)
Tais elementos mal recolhidos tornam incorrecto o resultado obtido para a avaliação.

A avaliação correcta será aquela em que a amostra é suficientemente alargada e bem

homogeneizada.
O valor da avaliação corresponde à média aritmética dos valores da amostra, representando o
“pensar do mercado”.

Como vimos, é fundamental para o suporte e fundamentação do trabalho de avaliação, com

base no "Método Comparativo", a utilização de um volume significativo de informação
imobiliária de qualidade.

A qualidade da informação é particularmente importante pois avaliações feitas com base em

informação, de qualidade duvidosa seguramente conduzirão a valores distorcidos do
pensamento do mercado.

Muitas vezes, a deficiente qualidade da informação resulta simplesmente do facto de não

existir um entendimento único no tocante à definição e determinação de uma das mais
importantes variáveis explicativas do valor dos bens imobiliários – a “área”. Por este motivo,
é importante o avaliador definir a forma como considerou o cálculo da área na sua análise.

De uma forma geral, e em síntese, os desvios dos valores das avaliações efectuadas por

24
avaliadores diferentes ocorrem devido a uma ou mais das seguintes três razões:

i) divergência entre os valores encontrados para a área do imóvel em apreço por esta ser
medida de forma diversa pelos avaliadores;

ii) divergência entre os indicadores de apoio à avaliação utilizados e calculados pelos

avaliadores, dado os mesmos serem obtidos com base em amostras diferentemente
caracterizadoras do mercado;

iii) divergência entre os indicadores de apoio à avaliação calculados pelo diversos

fornecedores da informação em resultado da diferença com que são medidas, pelos
mesmos, as áreas dos imóveis de referência.

3.2.2 A Prospecção

Os avaliadores deverão recolher a informação imobiliária que, por diversas vias, tiveram
acesso, tratá-la e armazená-la. Os relatórios deverão também explicitar a informação que
serviu de base ao trabalho de avaliação (prática não muito frequente em Portugal).

A recolha de informação pode ser feita a partir de diversas fontes (bases de dados, revistas,
jornais e agentes imobiliários, bolsas de valores imobiliários, e outras fontes) mas a mais
segura é a que o avaliador realiza no próprio local, com base num trabalho de prospecção.

Apresenta-se, a seguir, um excerto de um hipotético relatório de avaliação onde se

exemplifica o trabalho de prospecção efectuado na avaliação de uma fracção habitacional.

Referência :
Localização: 8º Esq do prédio contíguo
Tipologia: T2
Idade: 24 anos (+ 2 anos do que a fracção em apreço)
Área: da ordem de grandeza da fracção em apreço (± 90 m2)
Conservação: algumas obras feitas
Garagem: Não tem
Arrecadação: Sim (área)
Contacto: 210101011 (Srº Joaquim)
Valor de oferta: 17.000.000 €
Valor negocial provável 95% x 170.000€ = 160.000€
Índice unitário de venda 160.000€: 90,00 m2.≅1800,00€/m2

Tais elementos sempre que possível deverão fazer parte integrante do relatório de avaliação.

3.3 APLICAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO

No método comparativo o avaliador deve em primeiro lugar analisar a informação disponível

sobre transacções recentes de propriedades análogas e ‘comparáveis com aquela que está a
ser objecto de avaliação para posteriormente, baseando-se na sua experiência e intuição,
estimar o valor desse bem. O resultado deverá em princípio reflectir o valor do bem em
mercado livre, sujeito às condições de procura e da oferta, e tendo em conta as imperfeições
que caracterizam este mercado.

25
A aplicação do Método Comparativo requer a sua execução em seis etapas:

1. Estabelecer um quadro de características e qualidades próprias do imóvel a avaliar. No

caso de edifícios de carácter histórico ou artístico, deverão ainda tomar em linha de conta
o valor particular dos elementos que lhe conferem esse carácter.
2. Descrever o imóvel a avaliar com base nas características identificadas no passo 1.
3. Recolha de informação do segmento de mercado relativo aquele que se está a avaliar,
identificando exemplos comparáveis ao objecto da avaliação por via da localização, uso e
tipologia, baseando-se em informações concretas sobre transacções reais, ou em ofertas
de venda (um indicador não tão seguro), que tenham ocorrido num curto período de
tempo anterior;
4. Selecção de uma amostra representativa de imóveis comparáveis à que se está a avaliar,
rejeitando os casos de distorção produzidos por preços anormais ou por dados não
comparáveis. Descrever os imóveis da amostra com base nas características identificadas
no passo 1.
5. Homogeneização dos preços unitários obtidos na amostra com o valor do imóvel a
avaliar, considerando o factor tempo e as diferenças ou semelhanças das características
dos mesmos (área, idade, tipologia, envolvente, acabamentos, etc.).
6. Análise estatística dos preços unitários homogeneizados. Descrever os preços unitários da
amostra em termos de parâmetros estatísticos.
a) Atribuição do valor da propriedade, em função dos preços de já homogeneizados,
deduzindo todos os valores que não tenham sido tomados em conta nos passos
precedentes.

3.4 SELECÇÃO E HOMOGENEIZAÇÃO DA INFORMAÇÃO

A informação recolhida pelos avaliadores no trabalho de prospecção ou disponibilizada por

outros meios nem sempre é imediatamente comparável com a propriedade que se analisa. E
isto, porque como é óbvio, só muito dificilmente os imóveis de referência serão iguais ao que
é objecto de avaliação.

Para que seja possível “comparar” será necessário que o avaliador efectue os ajustamentos
que decorrem das diferenças entre propriedades de referência e a propriedade em apreço.
Este trabalho de ajustamento designado por “homogeneização”, consiste afinal, num
tratamento a que os elementos de referência devem ser submetidos de modo a torná-los
homogéneos, isto é a torná-los comparáveis ao imóvel em apreço.

A homogeneização permite comparar propriedades que entre si apresentam características

diversas, em relação à forma, idade, estado de conservação, área (tipologia), áreas acessórias
tipo, tipo de uso, localização geográfica, data de transacção, nível de acabamentos, nível de
benfeitorias, nível de equipamentos, exposição solar, etc.

Algumas das características que poderão ser consideradas na homogeneização de dados

incluem as seguintes:

O Uso Para se poder comparar, a coincidência deve ser absoluta: não é possível
comparar uma loja com uma habitação. A única excepção possível reside na
comparação entre Primeira habitação e Segunda habitação, porque, sendo em
rigor dois usos diferentes, têm estreitas relações entre si e são facilmente
convertíveis um no outro.
Tipologia Se, em termos genéricos, se pode admitir que o preço inferior de uma vivenda
coincida com o limite superior de um apartamento, normalmente não são

26
 comparáveis exemplos de tipologias diferentes. Tais comparações só devem
ser feitas se não existirem outro tipo de dados.

No caso do mercado imobiliário habitacional, podem-se distinguir pelo menos

as seguintes tipologias: habitação unifamiliar isolada, habitação unifamiliar em
banda, habitação plurifamiliar isolada, habitação plurifamiliar em banda,
esquerdo/direito [frente], edifícios em galeria, torres e soluções mistas.
Localização A importância deste factor decorre tanto das acessibilidades, equipamentos e
infra-estruturas de uma zona, como dos hábitos de procura dos compradores.

Normalmente, os compradores elegem uma zona [homogénea] e comparam as

diferentes ofertas que se encontram nessa zona; só quando não encontram o
que procuram, ou não podem pagar pelo que querem, numa zona, é que se
deslocam para outra zona: o que explica a existência de preços muito diferentes
para imóveis semelhantes em zonas distintas, mas comparáveis.

Quer ao nível das infra-estruturas, equipamento, facilidade de comunicações,

quer os hábitos de procura ou fenómenos de moda podem variar ao longo do
tempo, pelo que se torna necessário definir claramente as zonas de recolha de
dados e observar as mudanças que poderão ocorrer.

A localização inclui factores que devem ser explicitados no relatório de

avaliação tais como, Direcção (morada, código postal), Orientação, factores
ambientais negativos, vistas favoráveis
Data da Dentro de certos limites, não é conveniente comparar dados muito distantes no
Transacção tempo.
Em mercados muito activos, não é recomendável que os dados tenham uma
antiguidade superior a seis meses. Em zonas rurais, com poucas variações, dois
ou três anos de intervalo, poderá ser razoável para a comparação.

Áreas Que devem ser confirmadas no local pelo avaliador

Qualidade Em igualdade de todas as outras características, um comprador prefere comprar
Construtiva, mais novo, para a mesma qualidade e se for informado, procurará sempre saber
Idade, quando é que se deram as últimas obras de beneficiação e qual foi a sua
Estado de natureza.
Conservação,
N.º de Anos Na realidade, a idade e o número de anos desde a última reforma são os
desde a factores que mais influenciam o valor, pelo que devem ser sempre estimados,
última mesmo que não se possuam os dados precisos.
reforma
Preço real de Este é um factor de grande importância: no mercado de segunda mão, as
Venda ofertas de venda costumam ser sistematicamente superiores aos preços de facto
pagos na transacção, numa proporção que varia com as zonas e a conjuntura.

Como dados sujeitos a homogeneização, há ainda que considerar características específicas a

cada tipo de imóvel: o piso em que se encontra, existência ou não de elevador, casas de banho
e respectivas áreas, qualidade dos acabamentos, etc.

Nas situações de espaços comerciais pode considerar-se o potencial comercial da zona, a

presença de outros espaços semelhantes na proximidade, a densidade dos fluxos de peões, a
configuração do espaço, a existência de montras, o facto dos espaços estarem em tosco ou
acabados, a relação fachada/profundidade, etc.

No caso da avaliação de terrenos, deve apurar-se a sua classificação urbanística, a infra-

estruturação existente e a sua superfície construível.

27
Depois de seleccionar e homogeneizar a informação recolhida, apura-se um conjunto de
preços unitários (por exemplo, preços por metro quadrado, ou preços por fogo) que poderão
ter maior ou menor dispersão, de acordo com o grau de representatividade da amostra.

A dispersão dos valores obtidos dá-nos um indicador do grau de incerteza sobre o valor final.
Inversamente, pouca dispersão significa uma maior segurança no resultado obtido, sendo
certo que o valor que se atribui a um imóvel não quer dizer que não haja alguém que venha a
pagar muito mais ou muito menos. Sempre que, após a recolha de dados e respectiva
homogeneização, se verifique uma grande dispersão, pode ser uma indicação de que os
critérios de selecção e homogeneização de dados não estão adequados.

Vejamos a seguir alguns exemplos de homogeneização.

3.5 EXEMPLOS DE HOMOGENEIZAÇÃO

3.5.1 Plano de Pagamentos

Suponhamos que no trabalho de prospecção realizado para avaliar pelo "Método

Comparativo" um terreno para construção, foi recolhida pelo avaliador, a informação de que
tinha sido vendido naquele mês um terreno com o mesmo potencial construtivo do em
apreço. Ao pesquisar o valor de transacção foi informado que ficou combinado 20.000 Euros
de entrada e o remanescente em quatro parcelas trimestrais iguais a 25.000 Euros.

Evidentemente, neste caso, o preço de referência a utilizar não poderá ser :

T = 20.000€ + (4×25.000€) = 120.000 Euros
pois é sabido que o dinheiro sofre erosão no tempo.

Que preço utilizar então para a referência? Como homogeneizar a informação recolhida para
poder utilizá-la na avaliação em curso?

Utilizando o conceito de "Valor Actual" e admitindo uma taxa de actualização nominal

efectiva de 10,0% ao ano, será simples converter aquele plano de pagamento no seguinte
valor:

1 + 0,10 = (1 + t trimestral ) ttrimestral = 0,024 = 2,4% ao trimestre

4
;

25.000 25.000 25.000 25.000

T = 20.000 + + + + = 118.000euros
(1 + 0,24) ((1 + 0,24) ((1 + 0,24) ((1 + 0,24)4
2 3

O montante de 118.000 Euros é "financeiramente equivalente" aos montantes que constituem

o plano de pagamento referido. Deverá ser este o valor atual a considerar para o terreno de
referência.

3.5.2 Correcção dos Valores de Oferta

Quando a informação é obtida a partir de anúncios, ofertas ou outras fontes, muitas vezes os
valores anunciados não traduzem com rigor o valor de mercado dado estar subjacente a uma
certa elasticidade na negociação.

28
Nestes casos, deve-se efectuar um ajustamento com recurso a um factor minorativo
adequado.

Se no trabalho de prospecção o avaliador for informado de que determinada propriedade está

a ser oferecida por 20.000 Euros, não deverá considerar que este valor seja o valor da mesma,
e isto, porque a propriedade será seguramente vendida por um preço inferior (digamos 5%,
10%, 15% ou mais).

3.5.3 Homogeneização da Localização

Quando a informação recolhida que servirá de referência ou comparação corresponder a uma

localização geográfica de valor imobiliário diferente (superior ou inferior) à do imóvel em
apreço, dever-se-á realizar o seu ajustamento com base num coeficiente minorativo ou
majorativo.

O ajustamento ou homogeneização de um imóvel de referência, situado num local de maior

valor comercial será obtido multiplicando o seu preço por um coeficiente inferior a 1 e
inversamente por um coeficiente superior a 1.

A questão que se coloca é a objectivação desses coeficientes. Em países com cartas de preços
regionais, ou com bases dados operacionais, é relativamente simples determinar esses
coeficientes.

3.5.4 Homogeneização do Tempo

Muitas vezes a informação de referência recolhida corresponde a transacções passadas. A sua

utilização requer então que o seu preço histórico seja ajustado (homogeneizado) em função e
do estado de depreciação ou apreciação do imóvel decorrido o espaço de tempo até à
avaliação em causa.
O coeficiente de homogeneização pode ser então, positivo (regra geral), igual a 1 ou mesmo
inferior a 1, (veja-se o caso dos escritórios em Lisboa que após o “Boom” viram os preços
descerem sucessivamente durante vários anos).

3.5.5 Homogeneização de Outras características

A homogeneização da informação de referência deverá atender também a outros aspectos que

se reputam como significativos na diferenciação da valorização imobiliária.

Assim a idade, o estado de conservação, a área (tipologia), a existência de áreas acessórias, o

tipo de uso, o nível de acabamentos (benfeitorias e equipamentos), etc., deverão ser ajustadas
por coeficientes adequados.

Outros aspectos condicionadores do valor menos perceptíveis também não deverão ser
esquecidos.

Por exemplo, a posição da fracção em relação ao Sol, a sua situação no edifício no que se
refere ao nível e tipo de panorâmica disponibilizada, a acessibilidade do local, o nível de
equipamento urbano, etc., são também variáveis que determinam a diferenciação dos valores.

A questão que se coloca é a fixação desse coeficiente de ajustamento.

29
3.5.6 Cálculo do Valor Homogeneizado

O preço homogeneizado do imóvel de referência será dado pela seguinte expressão:

P1Homogeneiz ado = (P1 ± B )× c1 × c 2 × c3 × c 4 × c5 × c6 × c7 × c8 × ....c n

Onde:
P1Homogeneizado = Preço homogeneizado do imóvel de referência;
P1 = Preço ou valor de oferta do imóvel de referência;
B = Valor das benfeitorias, equipamentos, áreas acessórias e de outros elementos do
imóvel de referência que deverá ser retirado ao preço ou valor de oferta do mesmo,
sempre que o imóvel em apreço não possuir alguns ou a totalidade desse elementos; o
contrário também é verdade: isto é no caso em que o imóvel a avaliar possuir as
benfeitorias, equipamentos ou áreas acessórias e o imóvel de referência não possuir.
ci = coeficientes de Homogeneização.

3.5.7 Exemplos de aplicação

Apresenta-se de seguida um exemplo da aplicação das técnicas de homogeneização, na

avaliação efectuada de um T3 situado na Av. de Roma, em Lisboa. No quadro estão
indicados os coeficientes de homogeneização que o avaliador entendeu adequados. Por
exemplo, e no que se refere à tipologia, os indicadores foram minorados pelo factor 0.85
quando se pretendeu homogeneizar a informação de referência de tipologia T2 (inferior à
tipologia T3 do imóvel em apreço). Isto deve-se ao facto de as menores tipologias suportarem
maiores preços de venda unitários e também serem mais acessíveis à bolsa de um maior
número de compradores dado o menor investimento.

Imóvel em Imóvel de Imóvel de Imóvel de

apreço referência 1 referência 2 referência 3
Localização Av. de Roma Areeiro Av. de Roma Entrecampos
(1,11) (1,00) (1,10)
Área bruta(m2) 120,00 100,00 90,00 125,00
Tipologia T3 T2 T2 T3
(0,85) (0,85) (1,00)
Idade 15 20 17 20
Qualidade da Razoável Razoável Razoável Razoável
construção
Estado de Razoável Mau Razoável Mau+
conservação (1,20) (1,00) (1,05)
Garagem? Não Não Não Não
Data Nov.03 Set.03 Jan.03 Fev. 03
(1,02) (1,10) (1,06)
Valor comercial ? 200.000 230.400 212500
(contos)
Indicador ? 2.300€/m2 2.400€/m2 1.700€/m2
valor/área
Indicador 2.393 2.244 2.081
Ajustado
Resolução:
Imóvel de referência 1
2.300 x 1.11 x 0.85 x 1.20 x 1.02 = 2.393€/ m2

30
 Imóvel de referência 2
2.400 x 1.00 x 0.85 x 1.00 x 1.10 = 2.244€/ m2
Imóvel de referência 3
1.700 x 1.10 x 1.00 x 1.05 x 1.06 = 2.081€/ m2

Indicador Médio = (2.393+2.244+2.081) / 3 = 2.239€ / m2

Valor Comercial Presumível do Imóvel em Apreço :

V = 120.00 m2 x 2.239€/ m2 = 268.680,00€

3.6 ANÁLISE ESTATÍSTICA

Uma vez recolhida e homogeneizada a informação imobiliária que servirá de suporte à

avaliação, o avaliador tem à sua disposição um certo número de dados que deverão ser
descritos e caracterizados através da determinação de certos parâmetros estatísticos (média,
moda, desvio padrão, percentis e outros).

A análise estatística possibilita ainda, para uma dada margem de segurança, enunciar um
valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel em apreço.

3.7 AVALIAÇÃO DE TERRENOS COM O MÉTODO COMPARATIVO

Em muitas circunstâncias os terrenos vendidos são aqueles que são adequados para
desenvolvimento (construção). Os tipos de terrenos para construção variam bastante,
reflectindo as muitas e variadas formas de construção que são possíveis bem como a variação
na dimensão e localização.

O perito avaliador, ao avaliar os terrenos comparáveis, terá necessidade de analisar factores

tais como:

tipos de licenciamentos para o terreno; casas de luxo; prédios altos; armazéns

índice de ocupação do solo; plano director municipal

condições do local; declives; exposição solar

localização em relação às facilidades gerais tal como proximidade transportes
públicos, escolas, hospitais, vias de comunicação.

Os terrenos comparáveis variarão em dimensão e em consequência disso o avaliador reduz a

evidência para uma medida comum por forma poder realizar comparações na base de uma
medida única. Isto poderá ser o: valor por metro quadrado ou por hectare; valor por lote ou
por unidade; ou valor por fracção.

Por exemplo, o preço de um terreno de 2 hectares vendido por 540.000€ com licenciamento
para construção de 15 lotes ou 8 apartamentos de 3 assoalhadas pode ser expresso como:

270.000€/hectare – 27€/m2 de terreno – 36.000€/lote – 4.500€/ T2

31
O avaliador deverá usar a medida que seja apropriada ao tipo de terreno em apreço e que se
aplique a todos terrenos comparáveis.

3.8 CONCLUSÕES

A aplicação do "MÉTODO COMPARATIVO" é mais adequada na avaliação de propriedades

que são transaccionadas em maior número (habitações, terrenos), menos adequada na
avaliação de propriedades com transacções menos frequentes e não adequada na avaliação de
propriedades nunca ou raramente transaccionadas (hospitais, castelos, igrejas).

O suporte desta metodologia é informação imobiliária que deve ser quantitativa e

qualitativamente adequada. Essa informação pode ser obtida com o trabalho de prospecção
ou por meio de fontes diversas, tais como as bases de dados.

As bases de dados imobiliários constituem "ferramentas" de apoio à avaliação

imprescindíveis.

32
 Capítulo 4

4. MÉTODO DO RENDIMENTO
O Método do Rendimento (MR) também conhecido pelo “Método da Capitalização do
Rendimento”, é especialmente adequado para a estimação dos valores de propriedades
produtivas ou que podem ser arrendadas (anual, mensal, sazonal) a determinado valor de
renda.

4.1. INTRODUÇÃO

Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que estão associados determinados
rendimentos (renda provável de um fogo, renda provável de uma loja, rentabilidade
industrial, rendimento fundiário, rendimento de prédio rústico, etc.).

O método do rendimento, é tal como o anterior, muito utilizado na estimação dos valores da
propriedade imobiliária, sendo especialmente adequado nas seguintes situações:

avaliações de propriedades produtivas ou que podem ser arrendadas a determinado

valor de renda (isto é, das quais se espera que forneçam um rendimento, em regra
periódico- mensal, sazonal ou anual):

prédios urbanos (habitações, escritórios, unidades comerciais, etc.);

prédios rústicos (vinhas, pomares, eucaliptais, pinhais, etc.);

fixação de valores de trespasse em arrendamentos comerciais;

determinação do valor de utilização em direito de superfície.

A avaliação de um bem imobiliário com recurso a esta metodologia engloba basicamente os

seguintes passos:

1. Estimativa dos rendimentos brutos médios esperados;

2. Estimativa dos rendimentos líquidos médios proporcionados pela propriedade em
apreço;
3. Fixação da taxa de actualização ou de capitalização (conforme a abordagem
escolhida).
4. Cálculo do valor da propriedade em avaliação.

O rigor do valor encontrado dependerá obviamente da estimativa dos rendimentos e também

do grau de adequação da taxa fixada.

Embora as duas variáveis referidas, "rendimento" e "taxas", sejam igualmente importantes

para a determinação do valor do imóvel com base na aplicação do método referido, é sem
dúvida, a segunda delas que oferece maiores dificuldades de estabelecimento e aceitação,
muito embora a determinação dos rendimentos não seja, também, de todo pacífica.

4.1.1 Processos de Cálculo

O MR estima o valor actual dos rendimentos futuros derivados da propriedade, utilizando-se

o princípio da antecipação. No âmbito do MR utilizam-se normalmente dois métodos de
capitalização:

Capitalização Directa (CD); e

33

‘Cash-Flow’ Descontado (CFD) ou ‘Discounted ‘Cash-Flow’’ (DCF).

O Método da Capitalização Directa é utilizado para converter a estimativa da renda de um

único ano numa indicação de valor através de uma operação directa dividindo o rendimento
anual líquido por uma taxa de rendimento ou taxa de capitalização apropriada que parte do
pressuposto que a renda será perpétua e em termos anuais constantes.

Utilizando-se o método do ‘Cash-Flow’ Descontado, parte-se do pressuposto que o projecto

será desenvolvido e alugado ou vendido durante um certo período de tempo considerado
razoável para a sua conclusão e absorção no mercado, sendo o valor final do imóvel traduzido
pelo valor actual dos benefícios futuros líquidos inerentes (receitas - custos).
Para os imóveis já existentes o raciocínio é equivalente, baseando-se nas rendas líquidas que
estão a ser praticadas ou, estando devoluto, nas rendas que potencialmente poderão ser
praticadas e no valor de revenda após o período de investimento considerado.
Os custos de desenvolvimento ou adaptação e outros encargos são subtraídos aos resultados
estimados da venda ou do aluguer. A projecção do montante assim calculado, o rendimento
líquido é descontado no período de tempo considerado (período de estudo), a uma taxa de
desconto ou de actualização que reflecte a rentabilidade esperada e o risco inerente à
propriedade considerada.

4.1.2 Determinantes do Valor no MR

Os determinantes do valor no MR incluem um conjunto de factores dos quais destacamos os
seguintes:

A renda paga e o valor da renda.

A taxa de capitalização apropriada para a propriedade em apreço.

Os custos de gestão, reparação, seguros, taxas.

Os termos do arrendamento.

As garantias dadas pelos arrendatários

Em consequência disso é essencial que quando se procura analisar as transacções envolvendo

propriedades similares à propriedade que se pretende avaliar, dar particular atenção aos
determinantes do valor. A interpretação dos determinantes do valor é difícil e envolve
aspectos de julgamento e experiência.

4.2 APLICAÇÃO DO MÉTODO DO RENDIMENTO

4.2.1 Estimativa dos Rendimentos

Os rendimentos designam-se por brutos ou líquidos.

O rendimento bruto "RB" é igual ao valor anual ou (do período de tempo considerado) da
renda contratual (caso dos prédios arrendados), ou ao resultante da multiplicação da produção
anual pelo preço de mercado dos produtos agrícolas ou florestais produzidos (caso das
parcelas produtivas agrícolas ou florestais em prédios rústicos), ou ainda (caso dos prédios
urbanos não arrendados), ao valor anual da renda de propriedades arrendadas análogas e que
possam servir de referência.

O rendimento líquido "RL" verificado em cada ano (ou, mais genericamente, em cada

34
período de tempo considerado) na propriedade em apreço ou nas propriedades comparáveis,
obtém-se deduzindo ao rendimento bruto anual (ou o do período de tempo considerado),
todas as despesas e encargos "D" que tiverem lugar nessa unidade de tempo.

Ou seja:
RL = RB − D
As despesas e encargos variarão, evidentemente, com o tipo de propriedade em apreço. Como
exemplo de despesas, apontam-se as que ocorrem na propriedade urbana arrendada, entre as
quais: i) os encargos de manutenção; ii) os encargos de exploração (energia gasta com os
elevadores, retribuição da porteira, etc.); iii) taxas municipais de saneamento; IMI e iv)
outras.

4.2.2 Fixação da Taxa de Capitalização

Esta taxa é obtida empiricamente, através do estudo das relações efectivas existentes entre os
rendimentos fundiários (ou de outro tipo) e os valores dos respectivos bens de capital que os
originam, isto é, se for R e V, respectivamente, o rendimento anual (líquido ou bruto) e o
valor de transacção verificados em propriedades análogas à que está a ser objecto de
avaliação, então a taxa de capitalização a aplicar na avaliação da propriedade será dada por :

taxa de capitalização bruta = RB/V

ou
taxa de capitalização líquida = RL/V

Persiste ainda, entre alguns avaliadores, uma certa confusão, no que respeita ao tipo de
rendimento (bruto ou líquido) sobre o qual deverão ser aplicadas as taxas que determinam ou
que frequentemente utilizam.

Se a taxa que utilizam foi recolhida por "auscultação do mercado", então o tipo de
rendimento sobre o qual deverão incidir será aquele que foi utilizado no seu cálculo. Ou seja,
se procurarem as rendas brutas anuais (de mais fácil e rápida definição) e os valores de venda
de propriedades análogas, o rácio, entre esses dois valores reflectirá a taxa de capitalização
bruta e deverá ser, essa a taxa a aplicar aos rendimentos brutos anuais associados à
propriedade em apreço, na sua, valorização.

Se houver um conhecimento, satisfatório do universo dos encargos anuais associados à

tipologia de propriedade onde se insere a que se avalia, então o rácio entre o rendimento
anual líquido correspondente e o valor de venda de propriedades análogas fornecerá a taxa de
capitalização líquida que deverá ser aplicada sobre os rendimentos líquidos associados ao
imóvel, em apreço.

Obviamente, a utilização de taxas de capitalização brutas aplicadas sobre rendimentos

líquidos ou taxas de capitalização líquidas aplicadas sobre rendimentos brutos constituem
procedimentos incorrectos de avaliação. A taxa de capitalização traduz deste modo a relação
existente entre os mercados de arrendamento e de venda que operam num dado lugar
geográfico e num dado momento temporal.

A taxa de capitalização trata-se:

i) por um lado, de uma taxa operacional que permite obter o valor comercial presumível
do imóvel a partir do conhecimento do rendimento (anual) por ele proporcionado ou

35
 possível de proporcionar ;
ii) por outro, de uma taxa que toma indiferente, para o proprietário do imóvel, a venda do
mesmo ou o recebimento de uma renda ao longo do período de vida útil da construção
(50 a 70 anos).

4.3 ESTIMATIVA DO VALOR

O quadro 1 ilustra a aplicação do MR segundo os dois métodos de capitalização: a

capitalização directa dos rendimentos e o cash-flow descontado.

Quadro 1: Método do Rendimento

Método do Rendimento
1º Passo 2º Passo 3ºPasso 4ºPasso 5ºPasso
Capitalização Fixação do Estimativa Estimativa do Fixação da taxa Cálculo do Valor
Directa do período de do Rendimento de capitalização Actual
Rendimento estudo Rendimento médio líquido tcbruta=RB/V VA =RB/ tcbruta
(perpétuo) Bruto médio anual tclíquida=RL/V VA =RL/ tclíquida
anual RL= RB− −D
(RB) e da
despesa
média anual
(D)
Cash-Flow Fixação do Estimativa Estimativa Fixação Cálculo do Valor
Descontado período de dos dos taxa de Imóvel
estudo Rendimento Rendimento actualização VA
n
N Bruto médios médios tnominal Ri
VA = ∑
∑i anuais líquidos ou i =1 (1 + t a )

0 (RBi) e da RLi= RBi−Di treal

despesa
média anual
(Di) durante
o período de
estudo
i=0aN

Capitalização Directa

O valor "VA" da propriedade em apreço será obtido dividindo o seu rendimento anual
(líquido "RL" ou bruto "RB") pela taxa de capitalização (líquida "tcl" ou bruta " tcb")
anteriormente referida, isto é :
VA = RL / t cl ou VA = RB / t cb

Cash-flow descontado

A avaliação de propriedades produtivas ou que podem ser arrendadas a determinado valor de

renda, com base no “Método do Rendimento”, tem como fundamento o seguinte:

1) É indiferente, para determinada taxa, a posse, hoje, do capital -V- (valor da fracção) ou o
recebimento, no tempo, e na perpetuidade, de uma determinada renda.
Assim é, porque o valor -V- da propriedade, é igual ao somatório dos valores actuais de

36
todos os rendimentos líquidos médios anuais esperados no futuro.

2) Evidentemente, a fracção poderá ser adquirida por um preço inferior (mais interessante)
ou superior (menos interessante) ao valor -V- daquele somatório.
No entanto, se a aquisição for realizada por esse valor, então estaremos na presença de um
investimento com um VAL (valor actualizado líquido) igual a "0" Neste caso, dizemos que a
taxa de actualização corresponde à taxa interna de rendibilidade (pretendida).

3) Poder-se-à dizer, assim, que o valor da fracção é o valor máximo que se pode pagar pela
mesma sem comprometer a rendibilidade pretendida.

0 "Método do Rendimento" assenta, deste modo, na metodologia dos "cash-flows"

descontados.

O valor de um bem imóvel é obtido através da actualização dos rendimentos, efectivos ou

previsíveis, que o mesmo gera ou é susceptível de gerar no futuro, ou seja:

R1 R2 R3 Rn VR
VA = + + + ..... + +
(1 + t a ) (1 + t a ) (1 + t a )
2 3
(1 + t a ) (1 + t a )n
n

Ou

n R
i + VR
VA = ∑
(
i = 1 1 + ta ) (
1+ t n
a
)
onde:
VA = Valor actual do imóvel,
Ri = Rendimento líquido no ano t ; (CFs)
VR = Valor residual
ta = taxa de actualização anual nominal
n = número de períodos de tempo

Recomenda-se estimar os CFs a preços correntes na medida em que o valor do imóvel a

calcular deve ser o valor depois dos impostos.

Muitas vezes, a análise dos "cash-flows" é feita a preços constantes (reais), e, deste modo,
como já referido, a actualização processar-se-á com base numa taxa de actualização real
aplicada sobre os rendimentos médios líquidos futuros estimados a preços do ano da
avaliação.

Desenvolvendo o cálculo a preços constantes (R = Rendimento do ano base) e supondo que o

rendimento será proporcionado durante o período n, virá para uma propriedade produtiva ou
passível de ser arrendada, com base na metodologia dos "cash-flow" descontados, o seguinte
valor:

R R R R VR
VA = + + + ..... + + =
(1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real )
2 3
(1 + t real ) (1 + t real )n
n

 1 1 1 1  VR
VA = R ×  + + + ..... + n 
+
 (1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real )  (1 + t real )n
2 3

onde:

37
 VA= Valor do imóvel
treal = Taxa de actualização anual real, frequentemente utilizada na avaliação a preços
constantes
R = Rendimento líquido anual proporcionado actualmente pela propriedade
n = número estimado de anos em que vigorará o arrendamento
VR = Valor residual a preços do ano n

No entanto, é conhecido que:

i) A actualização anual das rendas das fracções (habitacionais e outras) é feita em cada
ano, com base em valores publicados em portaria, valores esses que não reflectem a
totalidade do IPC (índice de preços no consumidor).

ii) A taxa de crescimento das rendas brutas não é igual à taxa de crescimento dos
encargos de manutenção, exploração e outros, isto é, o ambiente de inflação não é
homotético, mas diferencial.

iii) As obras de conservação são mais frequentes e menos onerosas do que as obras de
reabilitação; sendo assim, as despesas não se desenvolvem uniformemente ao longo
do tempo e a consideração de rendimentos líquidos médios distorce o desempenho do
investimento.

Assim, afigura-se mais correcta a análise a preços correntes e, deste modo, como já referido,
a actualização processar-se-á com base numa taxa de actualização nominal aplicada sobre os
rendimentos médios líquidos futuros estimados a preços do ano em que ocorrerem.

Na determinação do valor da propriedade, neste caso, deve-se utilizar, então, a seguinte

expressão:
R − D1 R2 − D2 R3 − D3 R − Dn VR
VA = 1 + + + ..... + n + =
(1 + t n ) (1 + t n ) (1 + t n )
2 3
(1 + t n ) (1 + t n )n
n

Onde:
Ri = rendimento bruto anual a proporcionar pela propriedade no ano i a preços desse
ano
Di = despesas estimadas com a fracção para o ano i a preços desse ano
n = número estimado de anos em que vigorará o arrendamento
VR = Valor residual a preços do ano n
tn = taxa de actualização anual nominal, frequentemente utilizada na avaliação de
fracções da tipologia da que se avalia.

Em síntese, a avaliação de fracções urbanas pode ser realizada com base em taxas de
actualização (real) ou (nominal).

A utilização da metodologia dos "cash-flows" permite determinar o valor que o imóvel terá
para cenários diversificados (arrendamento por um número restrito de anos com posterior
compra, actualização periódica das rendas, carência de recebimento no início do
investimento, outros).

4.3.1 Conceito da Taxa de Capitalização

Vejamos agora o conceito da taxa de capitalização quando inserido na actividade de

38
avaliação.

Admitindo um universo de inflação homotética e supondo que o rendimento será

proporcionado à perpetuidade, virá para uma propriedade produtiva a determinado valor de
renda, com base na metodologia dos "cash-flow" descontados, a preços constantes, o seguinte
valor:

R R R R VR
VA = + + + ..... + + =
(1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real )
2 3
(1 + t real ) (1 + t real )n
n

com n = infinito teremos:

R R R R
VA = + + + ..... + ou seja
(1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real )
2 3
(1 + t real )n

 1 1 1 1 
VA = R ×  + + + ..... + n 
=
 (1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real ) 
2 3

1 R
= R× ou seja VA =
t real t real

e isto, porque, quando n = ∝, implica que 1/treal,, representa, a soma da série :

1 1 1 1
1 / t real = + + + ..... +
(1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real )
2 3
(1 + t real )n
Se compararmos, por exemplo, para as fracções habitacionais (valor frequente de treal = 8%),
o valor actual de um recebimento perpétuo com o valor actual de um recebimento a se
concretizar durante o período não perpétuo, teremos:

1

Em perpetuidade: S=
t real
1 1

Não em perpetuidade S= −
t real t real (1 + t real )n

Vejamos agora se compararmos, por exemplo, para as fracções habitacionais (valor frequente
de treal = 8%), para diferentes períodos:

Período Valor do somatório

n= perpetuidade 1/0.08 = 12,5
n = 90 anos ∑ = 12,48
n = 80 anos ∑ = 12,47
n = 70 anos ∑ = 12,44
n = 60 anos ∑ = 12,38
n = 50 anos ∑ = 12,23
n = 40 anos ∑ = 11,92
n = 30 anos ∑ = 11,26
n = 20 anos ∑ = 09,82
n = 10 anos ∑ = 06,71

39
 n = 05 anos ∑ = 03,99
n = 01 anos ∑ = 00,93

Como se verifica para o período de vida que se atribui normalmente às construções (60 a 80
anos), verificamos que os valores correspondentes são muito próximos do valor obtido à
perpetuidade.

Daqui se infere que por simplificação e dado também ser de pouco significado o erro que se
comete, a valorização de uma propriedade urbana produtiva poderá ser feita com base na
seguinte expressão:

VA (valor) = RL (rendimento líquido) /tc (taxa)

Por outro lado, a utilização desta expressão simplificada contorna os inconvenientes da

utilização da metodologia dos "cash-flows" descontados, na valorização de propriedade
produtivas e que se prendem com:

a existência de alguma incerteza na estimação dos rendimentos futuros esperados

(relativa a se os mesmos irão ou não assumir valores diferentes, ou se terão ou não
as durações admitidas, etc.);

não ser pacífica a fixação da taxa de actualização a aplicar (até que ponto será a taxa
escolhida, adequada ao problema em análise?).

RL
tc =
VA

Em síntese, a valorização de propriedade produtivas ou passíveis de ser arrendadas a

determinado valor de renda, poderá ser feita com recurso a uma taxa dita de capitalização,
obtida empiricamente e que traduz a relação entre o mercado de arrendamento e de venda.

Por um lado, em termos matemáticos, o somatório à perpetuidade e o correspondente a um

período de 50/75 anos, dos valores actuais dos rendimentos futuros esperados são
praticamente idênticos, e por outro lado, é "auscultando" o próprio mercado (aparentemente
irracional) que se detectam as taxas exigidas pelo mesmo.

Esta taxa de capitalização, empírica, engloba, embora, de forma implícita, todos os riscos
associados ao investimento na propriedade a que se refere (no UK., essa taxa é designada por
ARY - all risks yield - taxa com todos os riscos).

E isto, porque essa taxa deverá incorporar ou é função do risco associado a cada tipologia de
investimento imobiliário.
Sendo maior o risco e menor a liquidez, o comprador muito provavelmente exigirá uma
maior taxa de capitalização para contrabalançar as desvantagens, e portanto, só comprará a
propriedade se ela tiver um preço baixo.

Ao contrário, havendo menor risco e maior liquidez, o investidor aceitará uma taxa de
capitalização mais baixa, ou seja, estará disposto a pagar pelo imóvel um maior preço,

Por exemplo: a) as propriedades mais pequenas são mais rápida e facilmente transaccionadas,
pelo que deverão os rendimentos que proporcionam ser capitalizados a taxas mais baixas; b)

40
os rendimentos proporcionados pelas fracções habitacionais, dado contemplarem um menor
risco, deverão ser capitalizados a taxas mais baixas do que os rendimentos proporcionados
pelos escritórios; c) o imobiliário nos países subdesenvolvidos, deverá ser capitalizado a
taxas mais elevadas, devido ao alto risco e instabilidade política.

Deste modo, é errado persistir na avaliação de cada tipologia de imóvel sempre com base
numa mesma taxa, e independentemente da sua localização geográfica, idade, estado de
conservação, nível de acabamentos, e outros factores.

Refira-se ainda, que existe alguma confusão, no que respeita ao facto de as taxas a utilizar se
deverem referir aos rendimentos brutos ou aos rendimentos líquidos.

Obviamente, a utilização de taxas brutas de capitalização aplicadas sobre rendimentos

líquidos ou taxas líquidas de capitalização aplicadas sobre rendimentos brutos constituem
procedimentos incorrectos de avaliação.

Em síntese, a utilização da "ferramenta avaliatória" designada por taxa de capitalização bruta

("yield") ou taxa de capitalização líquida, é uma forma simplificada e reflectida de
actualização dos valores das rendas a receber e permite a determinação do valor de mercado
da fracção dado que a mesma é estabelecida por "auscultação" do próprio mercado.

Contudo, a utilização ' da "ferramenta avaliatória" designada por taxa de actualização, é uma
forma mais elaborada, mais abrangente e mais realista pois permite considerar cenários mais
diversificados.

O valor obtido com recurso à taxa de actualização fornece um valor plausível na óptica do
investimento, nem sempre igual ao valor de mercado. Se o mercado imobiliário fosse
"extremamente" perfeito, estas duas abordagens conduziriam aos mesmos valores, ou seja, o
valor de mercado seria o valor de investimento.

A dificuldade do MR tradicional assenta justamente na fixação dos valores do rendimento

líquido (RL) e da taxa de capitalização (tc.). O primeiro pode ser obtido, se a propriedade
estiver arrendada a partir do rendimento que é obtido no presente, e se a propriedade estiver
devoluta o rendimento a partir de uma estimativa do valor da renda obtida através das rendas
pagas por propriedades comparáveis à propriedade em apreço. O segundo, a taxa de
capitalização é obtida através da análise das vendas de propriedades comparáveis á
propriedade em apreço. Em consequência disso, um avaliador deverá ter um conhecimento
dos dois mercados distintos onde a propriedade em apreço é colocada: o mercado de
arrendamento e o mercado das vendas.

A quantificação da renda constitui um passo importante, que exige dos avaliadores, para além
de preparação técnica, um profundo conhecimento do mercado. Na base desse conhecimento
está a informação, que deve ser estruturada o mais possível sobre casos concretos e reportar-
se a um período suficientemente alargado, de modo a que se possam tirar conclusões
fundamentadas sobre tendências de evolução dos preços.

Para melhor compreensão do processo de capitalização do rendimento considere os seguintes

exemplos.

Exemplo 1: valor comercial

Estime o valor de uma loja que está arrendada. O rendimento bruto recebido pelo arrendo é
estimado em 4.000 euros por ano e possui 15% de encargos totais brutos.

41
Avaliação:
Da análise das lojas comparáveis à loja em apreço conclui-se ser apropriado usar uma
taxa de capitalização de 8%.
O valor estimado da loja a uma taxa de capitalização de 8% seria:

Valor Bruto 4.000/0,08 = 50.000 Euros

Valor Comercial 50.000 x 0,85 = 42.500 Euros

Neste exemplo assume-se que a renda se mantêm inalterável em perpetuidade e que qualquer
crescimento potencial da renda está reflectido na taxa bruta de capitalização de 8%.

Exemplo 2: taxa de capitalização

Suponha que pretende avaliar o valor de um dado fogo de tipologia T3 numa dada área da
cidade. Admita que para essa área da cidade o preço médio dos fogos do tipo T3 é de 320.000
Euros e valor da renda mensal líquida é de 1350 Euros. A taxa de capitalização tc de acordo
com método de rendimento será:

VL 1350 * 12
tc =  =  * 100 = 5 %
V 320.000,00

A taxa de capitalização aqui reflectida é a liquida.

Exemplo 3: cálculo da renda

Um fogo novo, de tipologia T3, vende-se hoje numa dada área da cidade de Lisboa, por
320.000 Euros, situando-se o cliente tipo na gama média do mercado. Admitindo 20% para
encargos sobre o rendimento bruto e uma taxa de capitalização de 3% (investimento de baixo
risco), seríamos conduzidos, para este fogo à renda bruta mensal de:

VA * tc 320.000 * 0,03
r =  =  = 1.000 Euros/mês
12 * 0,8 (12 * 0,8)

Rendimento Líquido: RL = 320.000 x 0,03 = 9.600,00€

Exemplo 4: valor mercado

Determine valor de um edifício comercial localizado numa boa zona comercial. O edifício foi
recentemente alugado a uma firma por um valor de renda que gera um rendimento (excluindo
as manutenções e seguros) de 10.000€ por ano. A renda paga é igual ao máximo valor da
renda.

Avaliação:
Da análise das propriedades comparáveis das transacções recentes conclui-se que era
razoável adoptar uma taxa de capitalização de 5%
Rendimento 10.000€ por ano
Custos 0
Rendimento líquido 10.000€
Taxa de capitalização 5%
Valor mercado do edifício 10.000/0.05 = 200.000,00€

42
4.4 INFORMAÇÃO NO MÉTODO DO RENDIMENTO E A HOMOGENEIZAÇÃO

Como no “Método Comparativo”, a quantidade e qualidade da informação imobiliária

constituem requisitos fundamentais para uma adequada aplicação do “Método do
Rendimento”.

De facto, a informação é crucial nas seguintes fases processuais deste método:

Fixação da taxa de capitalização a aplicar: Exige a análise de um volume

suficientemente adequado de informação sobre os valores venais de venda e de
arrendamento verificados em propriedades locais análogas (determinação da taxa de
capitalização bruta) e ainda sobre o montante médio custeado anualmente pelo senhorio
com o arrendamento e derivado dos diversos encargos com o mesmo (taxa de
capitalização líquida).

Estimação da renda expectável do imóvel em apreço: Quando o imóvel em apreço não

se encontra arrendado, a sua avaliação com recurso ao "Método do Rendimento" exige
que se estime a sua renda expectável com base nas rendas praticadas em propriedades
arrendadas e que possam servir de padrão à que se pretende avaliar. Deste modo, torna-se
necessário prospectar o mercado de arrendamento (local, preferencialmente), recolher a
informação de referência relevante e homogeneizá-la. Como se constata, a aplicação do
"Método do Rendimento", nestas situações, recorre na sua fase processual inicial ao
"Método Comparativo das Rendas".

4.4.1 Homogeneização

Como referido, quando se estima o rendimento expectável do imóvel em apreço (obviamente

não arrendado), torna-se necessário comparar rendas de imóveis análogos.

Mas como sabemos, a informação recolhida pelos avaliadores no trabalho de prospecção ou

disponibilizada por outros meios nem sempre é imediatamente comparável com a
propriedade que se analisa. E isto, porque como é óbvio, só muito dificilmente os imóveis de
referência são iguais ao que é objecto de avaliação.

Para que seja possível "comparar" será necessário que o avaliador efectue os ajustamentos
que decorrem das diferenças entre as propriedades de referência e a propriedade em apreço.

Este trabalho de ajustamento designado por "homogeneização", consiste afinal, num

tratamento a que os elementos de referência devem ser submetidos de modo a torná-los
homogéneos, isto é, comparáveis ao imóvel em apreço.
Apresenta-se, a seguir, um exemplo da aplicação das técnicas de homogeneização na
estimação, em Novembro de 2003 da renda expectável de uma fracção sita na Av. de Roma,
em Lisboa, com 15% de encargos total bruto.

No quadro estão indicados os coeficientes de homogeneização que o avaliador entendeu

adequados.

43
 Imóvel Imóvel de Imóvel de Imóvel de Imóvel de
em referência 1 referência 2 referência 3 referência 4
apreço
Localização Av. Roma Lumiar Telheiras Lumiar Carnide
(1,05) (1,05) (1,15)

Área bruta 150 140 125 130 160

(m2)
Tipologia T3 T3 T2 T2 T3
(0,87)
Idade 10 20 18 6 6
(1,05) (1,10) (0,95) (0,95)
Qualidade da Média Média Alta Alta Alta
construção (0,90) (0,95) (0,95)
Estado de Bom Mau Razoável Muito bom Bom
conservação (1,10) (1,00) (0,95)
Arrecadação? Sim Sim Não Sim Não
(1,05) (1,05)
Renda 1500,00 1750,00 1600,00 1650,00
mensal actual
(renda bruta)
€
Indicador 1819,10€ 1582,60€ 1440,00€ 1798,12€
Ajustado (€)
Taxa de capitalização líquida 5%

Encargos totais em % da renda bruta: 15% (estimado)

(Os coeficientes de homogeneização estão indicados entre parêntesis)

Imóvel de referência 1:
1500
× 1,05 × 1,05 × 1,10 = 13,00euros / m 2 .mês
140

Imóvel de referência 2:
1750
× 0,87 × 1,10 × 0,90 × 1,05 = 12,70euros / m 2 .mês
125

Imóvel de referência 3:
1600
× 1,05 × 0,95 × 0,95 × 0,95 = 11,10euros / m 2 .mês
130

Imóvel de referência 4:
1650
× 1,15 × 0,95 × 0,95 × 1,05 = 11,20euros / m 2 .mês
160

Indicador médio = (13,00 + 12,70 + 11,10 + 11,20)/4 = 12,00 €/m2.mês

Renda mensal = 150 × 12 = 1800€/mês
Renda anual bruta = 1800 × 12 = 21600€
Renda anual líquida = 21600 × (1-0,15) = 18360€

44
Valor Comercial = 18360/0,05 = 367.200,00 Euros

4.5 BEM IMOBILIÁRIO COMO INVESTIMENTO

A decisão de adquirir um imóvel deve ser tomada com base nos resultados de uma análise de
rendibilidade do investimento envolvido.
A análise de rendibilidade de investimentos em imóveis é feita com base em métodos e
critérios de avaliação económica.
Os critérios de decisão mais utilizados na análise de rendibilidade de investimentos em
imóveis são os seguintes:

a) Valor Actual Líquido (VAL)

O VAL é um indicador de rendibilidade seguro, directo e amplamente utilizado para

encontrar a alternativa de investimento mais eficiente do ponto de vista económico.
O VAL expressa (no presente) o valor actual do benefício líquido (riqueza) gerado por um
imóvel.
O valor Actual Líquido do imóvel corresponde à soma dos Cash-Flows actualizados:

R1 R2 R3 Rn VR
VAL = − I + + + + ..... + +
(1 + t a ) (1 + t a ) (1 + t a )
2 3
(1 + t a ) (1 + t a )n
n

n R
i + VR
VAL = − I + ∑
(
i = 1 1 + ta ) (
1+ t n
a
)
Onde:
I= Valor de Mercado do Imóvel inicial
Ri = Rendimento líquido da propriedade no ano i a preços desse ano
n= duração do investimento
VR= Valor residual a preços do ano n (Valor de Mercado no ano n)
ta= taxa de actualização anual nominal

O critério de decisão do VAL consiste de:

a) Se o VAL for positivo, diz-se que o investimento é económico-rentável.

b) Se o VAL for igual a zero, o investimento é tão bom como a próxima melhor oportunidade
de investimento.
c) Se o VAL for negativo, o investimento não é rentável.

O Valor Actual Liquido (VAL) (depois dos impostos) pode ser usado como medida de
rentabilidade do imóvel.
O VAL é dependente da taxa de actualização. Essa dependência pode ser expressa da
seguinte forma:

Nota: Quanto maior for a taxa de actualização menor será o VAL

b) Taxa Interna de Rentabilidade (TIR)

45
A taxa interna de Rentabilidade (TIR) expressa o rendimento anual em % esperado de um
investimento em imóveis.
A TIR é a taxa de actualização para o qual o VAL se anula.

R1 R2 R3 Rn VR
VAL = − I + + + + ..... + + =0
(1 + t a ) (1 + t a ) (1 + t a )
2 3
(1 + t a ) (1 + t a )n
n

n R
i + VR = 0
VAL = − I + ∑
i = 1 1 + ta (
1+ t n
a
) ( )
TIR (%) = ta x 100
Critério:

a) Se TIR > TMR = Investimento rentável

b) Se TIR = TMR = Benefícios igualam os custos
c) Se TIR < TMR = Investimento não rentável

A taxa Interna de Rentabilidade (TIR), permite ao promotor comparar a TIR do

empreendimento com a sua taxa mínima de retorno (TMR).
Estabelecendo o VAL igual a zero e especificando a taxa de actualização como um valor
desconhecido “ta”

n R
i + VR = 0
VAL = − I + ∑
i = 1 1 + ta (
1+ t n
a
) ( )
TIR (%) = ta x 100
Se os CFs forem negativos, é impossível calcular a TIR.

O procedimento para determinar a TIR consiste em calcular o VAL substituindo ta por uma
taxa de actualização teste na equação anterior.
Um valor positivo do VAL significará que a TIR (a solução) procurada é maior do que a taxa
de actualização teste.
Um VAL negativo significa que a solução da TIR é menor do que a taxa de actualização teste
usada.

Exemplo:
Considere uma oportunidade de investimento que requer dois pagamentos escalonados
consistindo um inicial de 1.000€ e outro de 1.000€ no final do segundo ano.
Espera-se receber em retorno benefícios no valor de 4.000€ no final do quarto ano e outro no
valor de 1.000€ no final do décimo ano, quando o bem for vendido. A TIR pode ser
determinada da seguinte forma:

1. Teste o VAL, para uma taxa de 25%

1.000 4.000 1.000

VAL = −1.000 − + + = 106
(1 + 0,25) 2
(1 + 0,25) 4
(1 + 0,25)10

46
2. Uma vez que o VAL é positivo, 25% deve ser muito baixo, teste o VAL para d = 28%

1.000 4.000 1.000

VAL = −1.000 − + + = −36
(1 + 0,28) 2
(1 + 0,28) 4
(1 + 0,28)10
3. Uma vez que o VAL é negativo, a taxa de 28% é maior do que a TIR procurada.
Conhecendo que o valor da solução estará entre 25% e 28% estime a TIR por interpolação
como se segue:

 106 
TIR = 25% +  (28% − 25%)
106 − 36 

= 25% + (0,75)(3% ) = 27,25%

Se num sistema ortogonal cartesiano o VAL for expresso no eixo dos yy e a taxa de
actualização “ta”, no eixo dos xx, e se forem colocados no gráfico os diferentes valores do
VAL obtidos através das várias taxas de actualização teste, verifica-se que para o VAL=0,
obtem-se o Ta= 0,272 , que corresponde à TIR.

4.5.1. Método do Rendimento do Negócio

O Método do Rendimento do Negócio (MRN) é um caso particular do método MR porque

também utiliza o processo de capitalização do rendimento.

O método MRN é utilizado na estimação do valor de propriedades cujo valor depende

principalmente da capacidade de lucro dos negócios que nelas se desenvolvem. Como
exemplo de propriedades deste tipo poder-se-ão citar os hotéis, os cinemas, as gasolineiras, os
autódromos, os hipódromos, os parques de campismo e os parques de estacionamento, entre
outras. O valor de um bem deste tipo obtém-se pela capitalização a uma taxa - tc -
convenientemente escolhida do rendimento (anual) líquido - R1- proporcionado pelo negócio.

Essa taxa é puramente subjectiva uma vez que é pouco significativo o número de transacções
envolvendo propriedades desta natureza. Deste modo, não se pode inferir com fiabilidade a
taxa de conversão ou de capitalização a utilizar. Como já foi referido, o mesmo não se passa
com as propriedades produtivas rústicas (agrícolas, florestais, minerais e outras) ou urbanas
que se podem arrendar ou estão arrendadas a certo valor de renda, pois nestes casos, em
regra, o mercado tem disponível informação diversa e suficiente sobre operações imobiliárias
envolvendo bens análogos ao que se pretende avaliar.

47
 Capítulo 5

5. CONCEITO DO MÉTODO DO CUSTO

O Método do Custo (MdoC), fundamenta-se sobretudo na estimação do custo de reprodução

ou de substituição da propriedade em apreço.

O valor do imóvel, na óptica deste método, obtém-se adicionando ao valor de mercado do

terreno (obtido com base na utilização do "Método Comparativo") e respectivos encargos
com a sua aquisição, o custo da construção eventualmente depreciado em função da
obsolescência física e/ou funcional e/ou ambiental e/ou económica detectadas, e/ou apreciado
em função de singularidades arquitectónicas, históricas, ou outras verificadas.

Este mé todo é particularmente interessante nas seguintes situações

avaliação de propriedades nunca ou raramente transaccionadas e não vocacionadas

para o lucro - hospitais, edifícios escolares, edifícios prisionais, bibliotecas, museus,
castelos, etc.;

avaliação de edifícios antigos;

avaliação de construções ou partes de construções para efeitos de fixação de prémios
de seguro, indemnizações e tributações fiscais e outros;

Avaliação de obras para reabilitação.

Portanto o MdoC aplica-se na avaliação de edifícios onde a propriedade raramente muda de

mãos. Mesmo que elas mudem de mão elas formam parte de uma transacção grande da qual o
elemento propriedade é apenas uma pequena parte. Nestas condições uma análise do preço de
transacção não será útil.
O ‘custo de reprodução’ corresponde ao custo da realização de uma obra idêntica à que se
está a avaliar enquanto que o ‘custo de substituição’ é relativo ao custo de realização de uma
obra análoga. Este último é particularmente adequado à estimação do valor de propriedades
para os quais é impensável supor-se a sua construção com base nos mesmos materiais e
processos de construção utilizados na altura da sua edificação (por exemplo, no caso de um
castelo ou de um mosteiro, não faz sentido a avaliação ser feita com base no custo de
reprodução uma vez que o mesmo seria muito elevado, por não corresponder aos materiais e
processos de construção actuais).

A aplicação do MdoC, quer na determinação do valor das construções, quer de terrenos com
potencialidade construtiva, urbanos ou por lotear, passa pela definição de todos parâmetros
que conduzem ao valor final, nomeadamente:

custos de demolição ou reabilitação de construções eventualmente existentes que se

tornem necessárias eliminar ou/e reconstruir;

custos de construção dos imóveis e ou das infra-estruturas necessárias;

custos de estudos, projectos, licenças, fiscalização, taxas, assistência técnica,

custo de marketing, comercialização e vendas;

custos de financiamento;

valor da depreciação física e funcional, quando se trata de construções não novas;

margens de lucro exigíveis.

Os mecanismos da oferta e da procura, responsáveis pela variação nos valores dos bens, não
são considerados nas avaliações realizadas pelo Método do Custo pelo que o mesmo
apresenta a capacidade de separar o valor de mercado do valor económico real do bem.

48
A aplicação deste método envolve o cálculo dos valores expectáveis de diversas rubricas, que
a seguir se discutem.

5.1 APLICAÇÃO DO MdoC

O quadro 1 ilustra a aplicação do Método do Custo

Quadro 1: Método do Custo

Método do Custo
1º passo 2º Passo 3º Passo 4º Passo 5º Passo
Determinação Estimativa do Cálculo do Cálculo do Cálculo do
do valor do Custo Global de Custo Global encargos de Valor do Imóvel
terreno Construção de comercialização
(Método • De substituição construção e
Comparativo) ou depreciado/ Lucro
• De reprodução apreciado
T + ET CG= C + EC CGdp/ap Ecom V= (T+ ET)+
L CGdp/ap+Ecom+L

5.2. AVALIAÇÃO DE TERRENOS

5.2.1 Preço do Terreno

O terreno constitui uma componente de custo significativa e o seu preço, por vezes, já inclui
o custo dos projectos e da realização das infra-estruturas.

Embora no âmbito do "Método do Custo", o valor do terreno deverá ser determinado com
recurso ao "Método Comparativo" através da prospecção e ajustamento de indicadores de
mercado relativos a terrenos situados na zona e com características análogas de
edificabilidade, entre outras.

5.2.2 Encargos Conexos com o Terreno ET

Os encargos conexos com o terreno ET incluem as despesas efectuadas com: i) IMT; ii)
escritura; iii) registos na conservatória do registo predial; iv) taxas de mais valias camarárias;
v) eventual infraestruturação (terraplanagens, arruamentos, redes de abastecimento de água,
gás, eléctrica, águas residuais e pluviais, telefones, rega, incêndio, ajardinamentos, rede de
telecomunicações e vi) outras.

5.3. CUSTO DA CONSTRUÇÃO

5.3.1 Tipos de Custos

Custo de reprodução

O "Custo de Reprodução" corresponde ao custo da realização de uma obra idêntica àquela

49
que se está a avaliar.

A aplicação do "Método do Custo de Reprodução" é particularmente adequado para a

avaliação de propriedades raramente transaccionadas, recentemente construídas, ou então não
novas, mas tendo neste caso, sido edificadas com base em tecnologias e materiais
construtivos relativamente actuais.
A estimação do valor com base neste método envolve os seguintes passos:
1. Determinação do custo de construção de uma propriedade idêntica à do imóvel em
apreço; essa propriedade deverá ser uma cópia da que está a ser avaliada.

2. Após a determinação do custo de construção, este deverá ser ajustado através de um

factor que contemple a depreciação e/ou a apreciação do bem que está a ser avaliado.

3. Ao valor obtido na alínea anterior são adicionados, o valor de mercado da parcela de

terreno que suporta a edificação (estimada com recurso ao "Método Comparativo",
através da análise e comparação de parcelas de terrenos análogas e recentemente
transaccionadas), bem como os encargos conexos com a sua aquisição.

A determinação do "custo de reprodução" exige que o avaliador tenha um conhecimento

pormenorizado do projecto (em termos do nível dos acabamentos e dos equipamentos) bem
como dos preços para a realização dos diversos trabalhos, de modo a elaborar uma estimativa
mais ou menos perfeita do custo da construção (reprodução).

Evidentemente, a estimativa do custo de reprodução poderá ser feita de forma mais expedita,
mas não tão rigorosa, com base nas áreas de construção e nos custos médios unitários de
construção para o tipo de utilização ou uso correspondente (habitação, escritório, comércio,
etc.).

Só que, como é óbvio, um orçamento pormenorizado conduzirá a resultados mais fiáveis, ou

seja, quanto maior for o grau de precisão da estimação do custo da construção, maior será o
grau de precisão do valor da avaliação.

Custo de substituição

O "Custo de Substituição" é relativo ao custo da realização de uma obra semelhante, sendo

particularmente adequado à estimação do valor de propriedades nunca ou raramente
transaccionadas, não vocacionadas para o lucro e para as quais é impensável supor-se a sua
construção com base nos mesmos materiais e processos de construção utilizados na altura da
sua edificação (por exemplo, no caso de um castelo ou de um mosteiro, não faz sentido que a
avaliação seja feita com base no seu custo de reprodução uma vez que o mesmo seria muito
elevado dado os processos de construção e materiais terem necessariamente evoluído e não
ser possível a reprodução numa dimensão económica e tecnológica coerente).

Ou seja, a construção correspondente ao custo de substituição não é necessariamente uma

cópia, mas sim uma edificação que apresenta a mesma capacidade, utilidade ou rendimento
da construção que se pretende substituir.

A utilização deste método envolve os seguintes passos:

1. Determinação do custo de construção de uma propriedade de características análogas às

do imóvel que se pretende avaliar; essa propriedade deverá ser "análoga" e não uma cópia
da que está a ser avaliada, e deverá apresentar níveis de desempenho ("performance")

50
 idênticos (ou superiores, se o acréscimo de "performance" não conduzir a acréscimo de
custo) aos verificados na propriedade em avaliação. Custo de substituição será tanto mais
elevado quanto maior for o nível geral de desempenho existente.

2. Após a determinação do custo de construção, este deverá ser ajustado com base num
factor que contemple a depreciação e/ou a apreciação do bem que está a ser avaliado.

3. Ao valor obtido na alínea anterior é adicionado o valor de mercado da parcela de terreno

que suporta a edificação (estimada com recurso ao "Método Comparativo", através da
análise e comparação de parcelas de terrenos análogas e recentemente transaccionadas),
bem como os encargos conexos com a sua aquisição.

Neste método já não faz sentido o conhecimento aprofundado do projecto da construção em

termos do nível e material dos acabamentos e equipamentos existentes, dado se pretender
apenas estimar o custo de construção de um imóvel que apresente níveis de desempenho
idênticos ou superiores aos verificados na propriedade em avaliação.

Deste modo, para a estimativa do "custo de substituição" apenas haverá que determinar as
áreas de construção da propriedade em apreço e multiplicá-las pelo custo unitário de
construção estimado para o(s) uso(s) existente(s).

5.3.2 Componentes do Custo de Construção

Quando se afirma que o custo unitário de construção de uma fracção habitacional, de

acabamentos correntes bons, se situa nos 780 Euros/m2 o que verdadeiramente quererá isto
dizer?

5.3.2.1 Custo directo de produção CD

O Custo Directo de Produção "CD", inclui todos os encargos, que de forma directa, são
dispendidos na produção da construção, isto é, compreende todas as despesas efectuadas
com:
CD = CP + SB

SB: Custo de Sub- empreitadas de tarefas

CP: Custo de Produção das tarefas pela empresa, incluindo custo de estaleiro

CP = CF + EE

CF: Custo de Fabrico que inclui os custos simples dos recursos, para execução de uma tarefa;
Mão de obra (MO); Materiais (MT) e Máquinas (MQ)

CF = MO + MT + MQ

EE: Encargos com Estaleiro, inclui a montagem, desmontagem e todas as despesas de

manutenção dos serviços e pessoal do estaleiro.

Assim o Custo Directo:

CD = CF + EE +SB

51
5.3.2.2 Custo indirecto de produção CI e Margem Líquida ML

A montante do estaleiro e da construção existe uma estrutura mais ou menos pesada de apoio
à obra (escritório central e/ou dependências) cujos encargos de funcionamento "CI" terão de
ser total ou parcialmente repercutidos no custo de construção da mesma. A imputação das
despesas será total se a empresa construtora apenas tiver aquela obra em carteira, e
obviamente, parcial se existirem várias obras.

De uma forma geral, "CI" engloba as despesas com: a) colaboradores; b) instalações

escritório; c) telefones; d) energia eléctrica; e) água; f) consumíveis; g) equipamento; li)
material diverso; e i) impostos.

O seu valor é determinado para cada obra, estimando valores percentuais que irão incidir,
respectivamente sobre o valor total calculado para a mão-de-obra, materiais, equipamentos e
subempreitadas.

A estes custos da estrutura da empresa, tem que se somar a margem líquida, correspondente
aos lucros e imprevistos. (ML)
O cálculo desta percentagem deverá ter em conta para além da margem de lucro que se
pretende obter, o grau de confiança nos valores orçamentados e o interesse da empresa na
execução da obra em concurso.

Existindo várias obras em curso, os encargos de estrutura da empresa e da margem líquida

deverão ser distribuídos proporcionalmente ao valor de cada uma.
Assim é necessário para cada obra determinar uma margem (1+K), que incida sobre os custos
directos e que traduza a comparticipação dessa obra nos encargos referidos (CI + ML)

5.3.2.3 Margem Industrial (MI ou K) e o Valor de Venda Vv

Para a determinação deste valor à que considerar os encargos e vendas previsíveis da empresa
para a obra em analise e na definição de uma Margem Industrial (MI ou K) com que se
pretende afetar custos diretos, definida por:

K = Vv – CD x 100% ou Vv = CD (1 + K)
CD

Ao somatório dos custos diretos (CD), custos indiretos (CI) e margem líquida (ML) designa-
se por Valor de Venda (Vv)

Vv = CD + CI + ML

52
5.3.3 Encargos Conexos com a Construção

Os encargos conexos com a construção "Ec", são os encargos suportados pelo Dono de Obra,
para além da execução (empreitada geral) e são constituídos por:

Eadm = encargos administrativos

Efin = encargos financeiros
Tem-se desse modo:
E c = E adm + E fin

5.3.3.1 Encargos administrativos

Os encargos administrativos englobam uma variedade de despesas, distribuídas por:

A - Projectos
Os encargos com os projectos, desde que o seu preço não tenha sido repercutido no preço do
terreno, envolvem, no geral, as despesas efectuadas com os projectos de arquitectura e
especialidades de engenharia.

B – Licenças e Taxas
As despesas efectuadas com esta rúbrica envolvem, no geral, as despesas com: i) licenças
camarárias de demolição e/ou construção; ii) taxas de vistoria da obra; iii) registos de
hipoteca; iv) registo de propriedade horizontal; v) taxas dos diversos ramais de ligação.

C – Gestão do Empreendimento
As despesas com esta rúbrica envolvem todos os encargos destinados à promoção e gestão do
empreendimento, nomeadamente os efectuados com consultadorias diversas (económica-
financeira, jurídico-fiscal, promoção, imobiliária e outras).

D - Fiscalização
Dizem respeito a esta rúbrica as despesas efectuadas com a fiscalização da realização das
infra-estruturas e da construção.

Quando o promotor é simultaneamente construtor poderão não existir alguns destes encargos.

5.3.3.2 Encargos financeiros

Resultam dos capitais alheios que são onerados por uma taxa que opera durante a construção
do empreendimento e o período de amortização (vendas). Sendo:

LI = libertação inicial;
CC = capital contratado;
PC = período de construção ou de utilização;
PA = período de amortização;
t = taxa de custo do empréstimo;
EFT = encargos financeiros totais.

virá para os encargos financeiros, e de uma forma simplificada, o seguinte montante:

EFT = LI x PC x t + (CC - LI) x PC x 0.5 x t + PA x CC x 0.5 x t

53
5.3.4 Custo Global da Construção nova CG

O custo global da construção CG inclui então as despesas efectuadas com a construção

adicionadas aos encargos conexos, ou seja:
CG = C + Ec

(Considera-se o custo de construção igual ao valor de venda pelo empreiteiro)

5.3.5 Custo Global da Construção Depreciada/Apreciada

5.3.5.1 Depreciação

Como já referido, o valor de um imóvel, determinado com base na aplicação do "Método do

Custo" obtém-se adicionando ao valor de mercado do terreno e respectivos encargos de
aquisição, o custo da construção eventualmente depreciado em função da obsolescência física
e/ou funcional e/ou ambiental e/ou económica detectadas, e/ou apreciado em função de
singularidades arquitectónicas, históricas, ou outras verificadas.

A construção por ser perecível, sofre um desgaste no tempo, tendo de ser necessariamente
depreciada para reflectir a desvalorização entretanto ocorrida. O desgaste constitui um factor
de depreciação de índole física.

No entanto, não são apenas razões de índole física que justificam depreciações do valor do
imóvel. Circunstâncias diversas, não físicas, podem diminuir ou mesmo aumentar o valor da
propriedade.

Nesse sentido, a exiguidade de uma sala e o acesso penoso aos 3º e 4º andares de um edifício
sem elevador, por exemplo, configuram factores de depreciação de índole funcional que
aconselham a redução do valor do imóvel, aquando da sua avaliação, mesmo se o mesmo for
novo.

Como exemplo de factos que configuram factores de depreciação de natureza ambiental,

apontam-se, entre outros, a proximidade de lixeiras, subestações eléctricas e bairros
degradados. Estes factores, reduzem, no geral, o valor dos imóveis.

Outros tipos de depreciação podem também ser considerados, nomeadamente, a depreciação

de natureza económica, no qual a perda de valor é provocada por causas económicas
desfavoráveis exteriores ao próprio imóvel (alterações de legislação, conjuntura económica
nacional, acessibilidades, outras).

Coloca-se agora a seguinte questão: O que deverá ser depreciado na avaliação: o terreno, a
construção ou ambos?

Na minha opinião, não faz nenhum sentido, depreciar o valor do terreno, por razões de
natureza física, dado que o mesmo, por ser um bem eterno (não perecível) não sofre qualquer
redução do seu valor à medida que vai ficando "mais velho".

A depreciação do terreno por razões de natureza funcional, embora faça algum sentido, dado
que o promotor à partida estará disposto a pagar mais por um terreno cujo projecto preveja
fogos com arquitecturas interiores mais agradáveis, mais interessantes ou mais funcionais),
também não deverá ser efectuada.

54
A depreciação do terreno por razões de natureza ambiental, embora faça pleno sentido, dado
que tais factores influem directamente no preço do mesmo (um terreno para construção junto
de uma lixeira ou de uma subestação eléctrica, terá necessariamente um preço inferior ao dos
terrenos com a mesma edificabilidade e situados a um distância razoável daqueles elementos
negativos), também não deverá ser efectuada.

A razão da não necessidade de se proceder à depreciação do terreno por razões de natureza

funcional e ambiental, prende-se com o facto de no "Método do Custo", a valorização do
terreno ser realizada por aplicação do "Método Comparativo".

De facto, a fixação do preço do terreno, com base no "Método Comparativo" deverá reflectir
o valor de mercado ajustado em função daqueles aspectos negativos.

Assim, o trabalho de ajustamento corresponde e substitui o trabalho de depreciação do

terreno, pelo que não faz sentido depreciar por mais de uma vez o seu valor, uma, aquando da
aplicação do "Método Comparativo", e a outra, ao se utilizar o "Método do Custo".

Deste modo, o terreno não deverá ser objecto de depreciação física, funcional e ambiental.

No que se refere à construção, esta deverá ser depreciada para atender aos factores negativos
de valorização de natureza física, funcional e ambiental.

Em síntese, podem-se definir os 4 tipos seguintes de depreciação:

i) depreciação física (perda de valor devido à deterioração física): A deterioração

física manifesta-se pelo desgaste dos componentes construtivos resultante do uso e
exposição ambiental a que estiveram submetidos, e da não execução de obras de
conservação com a periodicidade recomendável (estores, pinturas, rebocos danificados,
etc.).

ii) depreciação funcional (redução da utilidade): A perda de valor devido a

singularidades ou deficiências de concepção arquitectónica dos espaços do imóvel, que
impedem ou limitam a optimização da operacionalidade do mesmo (corredores
estreitos, áreas de circulação exíguas, acessos não adequados, outras).

iii) depreciação ambiental: A perda de valor provocada por causas ambientais

desfavoráveis (proximidade de lixeira, subestações eléctricas, edificações clandestinas,
outras).

iv) depreciação económica : A perda de valor provocada por causas económicas

desfavoráveis exteriores ao próprio imóvel (alterações de legislação, da conjuntura
económica nacional, dos meios de acesso, meios de transporte, dificuldades comerciais
da zona, outras).

5.3.5.2 Apreciação

A avaliação de um edifício com características singulares em termos arquitectónicos,

históricos, de acessibilidade, de paisagem, etc., deve ser realizada considerando estes
aspectos de forma positiva.

Nesse sentido, deverão terreno e construção ser apreciados conforme a sua quota-parte de
responsabilidade na existência daqueles aspectos positivos.

55
Quando o contributo positivo de valorização resultar da qualidade da paisagem ou do nível da
acessibilidade, a construção não deverá ser apreciada, mas a avaliação do terreno pelo
"Método Comparativo" deverá reflectir aquele contributo.

No que respeita aos factores positivos de valorização relacionados com os aspectos singulares
arquitectónicos, históricos e afins, a apreciação deverá apenas recair sobre o valor da
construção dado ser apenas esta a componente que contribui para a existência daquelas
singularidades.

Por vezes, a apreciação de um imóvel não pode ser feita de forma homogénea.

Por exemplo, a vista franca de mar de um 3º andar direito, a vista deficiente de mar do 2º
andar direito e a inexistência de vista de mar das fracções do r/chão direito, 1º andar direito e
mesmo das fracções do r/c, 1º, 2º e 3º esquerdos, têm de ser diferentemente apreciadas.

Neste caso, é mais simples a apreciação ser efectuada apenas à construção em função da
qualidade da vista oferecida por cada fracção, embora se reconheça ser o terreno também co-
responsável, pela sua localização, pela vista que a construção usufrui, embora de forma não
homogénea.

Em síntese, o terreno que suporta a construção não deverá ser objecto de qualquer
depreciação ou apreciação, dado que no estabelecimento do seu valor pelo "Método
Comparativo", esses ajustamentos já deverão ter sido efectuados.

Quanto à construção, as depreciações física, funcional, ambiental, económica, e as

apreciações arquitectónica, histórica ou visual deverão sempre ser realizadas, se for caso
disso.

5.3.6 Cálculo da Depreciação

5.3.6.1 Depreciação Física

A depreciação física pode ser determinada com recurso à seguinte expressão:

D = K (Vi - Vr)

e o valor do bem depreciado: Vn = Vi - D

Onde:

D = depreciação em determinado momento;

Vi = valor inicial do imóvel;
Vr = valor residual do imóvel;
K =factor de depreciação acumulada;
Vn = valor depreciado

Sendo "u" o número de anos de idade do imóvel e "n" o número de anos de vida útil do
mesmo, virá para o factor de depreciação acumulada "K", os seguintes valores em função do
modelo de depreciação escolhido:

ii) Depreciação Linear:

56
 u
K = 
n
Exemplo:
Estima-se em 5000€ (20%) o valor residual de um imóvel adquirido por 25000€. A sua vida
útil é de 100 anos e possui 40 anos de idade aparente. Calcular o seu valor actual:

Valor da depreciação: D = 40 *(25000 – 5000) = 8000,00€

100
Valor do bem depreciado: Vn = (25000 – 8000) = 17000,00€

iii) Depreciação Exponencial (Kwentzle) :

2
u
K = 
n

iv) Depreciação média (Ross) considera apenas a idade:

Este método considera uma situação intermédia entre a linear e o exponencial. O factor de
depreciação acumulada é dado pela expressão.

1 u  u  
2

K =  +  
2  n  n  
Exemplo:
Calcular o valor da depreciação pelo método de Ross de um imóvel, com 11 anos de idade e
expetativa de vida útil de 50 anos. Valor residual nulo e de aquisição igual a 200000€.

D = K. Vi
K = 1 (11/50 + 112 /502 ) = 0,1342
2
D = 200000 x 0,1342 = 26840,00€

v) Depreciação (Ross-Heidecke) - considera a idade e estado de conservação

1  u  u    1  u  u  
2 2

K =  +    + 1 −  +     × C
2  n  n    2  n  n   

Neste método a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada em gastos de
manutenção. As reparações podem apenas dilatar a durabilidade, (idade).

Um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que outro mal
conservada deprecia-se mais rapidamente. São estabelecidas 5 estados de conservação, com 4
categorias intermediárias, atribuindo a cada uma delas coeficientes próprios, conforme abaixo
reproduzido

57
 Estado Valores de C segundo Ross-Heidecke
1,0 0,00% Novo
1,5 0,32% Entre novo e regular
2 2,52% Regular
2,5 8,09% Entre regular e reparos simples
3 18,10% Reparos simples
3,5 33,20% Entre reparos simples e importantes
4 52,60% Reparos importantes
4,5 75,20% Entre reparos importantes e sem valor
5 100,00% Sem valor

D = K (Vi – Vr)
Vn = Vi – D

(Vi – Vr) = Valor depreciável

D = Depreciação total

Exemplo:
Calcular o valor depreciado de um imóvel com as seguintes características:
- Residencial com 250 m2 de área bruta
- Custo de construção nova 800,00€/m2
- Valor residual (Vr) = 20%
Idade – (u) = 27 anos vida útil (n) = 60 anos
Condições físicas: requer reparos importantes, em mau estado de conservação.

u
C = 52,60% (estado 4) = 0,45
n

1 1
K= ( 0,45 + 0,452 ) + (1 - ( 0,45 + 0,452 ) ) x 0,526
2 2
K = 0,326 + 0,674 x 0,526 = 0,681

D = 0,681 x 800 x 250 x 0,80 = 108960,00 €

Vn = 800 x 250 – 108960 = 91040,00€

5.3.6.2 Depreciação funcional e ambiental

No estado actual da arte ainda não se encontram definidos modelos que permitam, de forma
objectiva, quantificar a depreciação motivada por razões de natureza funcional e ambiental.

Compete ao avaliador, enunciar valores para as mesmas com base na sua experiência e
intuição.

A concepção e implementação num futuro próximo, de bases de dados imobiliários e a

exploração das técnicas de regressões múltiplas contribuirão seguramente e para a redução da
subjectividade na determinação destes parâmetros.

5.3.7 Cálculo da Apreciação

Da mesma forma como referido no ponto anterior, ainda não se encontram definidos modelos
que permitam, de forma objectiva, quantificar a apreciação dos imóveis motivadas por

58
singularidades arquitectónicas, históricas, e outras.

Também para este parâmetro deverá o avaliador enunciar um valor, com base na sua
experiência e intuição.

5.4 ENCARGOS DE COMERCIALIZAÇÃO ECOM

Um outro tipo de despesas, não propriamente conexas com a construção, são os encargos de
comercialização "ECOM" cujo montante é estabelecido com base numa dada percentagem
sobre o valor da transacção, acrescida do valor do IVA.

5.5 LUCRO DE OPERAÇÃO L

A concretização da venda dos produtos imobiliários edificados deverá realizar um montante

suficiente para poder face aos encargos suportados e referidos nos pontos anteriores, e ainda
gerar um diferencial monetário líquido de impostos que remunere suficientemente a
actividade do promotor, recompensando-o do risco assumido e da erosão do dinheiro no
tempo.

Quanto mais arriscado for o empreendimento e maior o prazo da sua construção, maior será o
lucro exigido.

O lucro pode ser expresso em função do volume do investimento global ou então em função
do valor (de venda) do empreendimento.

5.6 FORMULÁRIO DO MÉTODO DO CUSTO

Com base nas considerações anteriores, poderemos fixar o seguinte formulário como suporte
da aplicação do "Método do Custo":

V = (T + ET ) + (C + EC ) × (1 − K FI ) × (1 − K FU ) × (1 − K FA ) × (1 + A) + ECOM + L

sendo :
V - valor do empreendimento no estado em que se encontra;
T - valor de mercado do terreno já infra-estruturado;
ET - encargos conexos com a aquisição do terreno;
C - preço da construção (reprodução ou substituição);
Ec - encargos conexos com a construção;
KFI - coeficiente de depreciação física;
KFU - coeficiente de depreciação funcional;
KAM - coeficiente de depreciação ambiental;
A - coeficiente de apreciação;
ECOM - encargos com a comercialização;
L - lucro do promotor.

Uma outra variante do método do custo é o Método do ‘Valor Residual’ que a seguir se
examina.

59
 Capítulo 6

6. MÉTODO DO VALOR RESIDUAL

Uma outra variante do "Método do Custo" é o "Método do Valor Residual".

O "Método do Valor Residual" é um caso particular do "Método do Custo" pois considera no

seu processo de cálculo todos os custos e receitas - envolvidos na execução do
empreendimento imobiliário.

6.1 CONCEITO

Este método aplica-se na estimativa do valor de bens imobiliários com um valor potencial, ou
seja, cujo valor poderá ser substancialmente superior se forem investidos capitais de modo a
promover a sua alteração ou ampliação.

Nesse sentido, este método aplica-se correntemente na estimação do valor de :

i) propriedades que irão ser objecto de obras de beneficiação (alteração, ampliação ou

outras) e de que se pretende conhecer o valor, no estado físico em que se encontram;
ii) terrenos.

A avaliação do imóvel, utilizando o Método do Valor Residual assenta no princípio de

antecipação, tendo por referência os proveitos potenciais do imóvel, deduzidos dos
respectivos custos (de adaptação, de reconstrução, de ampliação, etc.) podendo-se usar ou não
o método do ‘Cash-Flow’ Descontado.

O método funciona na base da premissa que o preço o qual um comprador pode pagar por tal
propriedade é o excedente que resulta depois de ele ter deduzido da venda do
desenvolvimento (empreendimento) acabado os custos do desenvolvimento, incluindo os
custos de projecto e construção, os custos de aquisição e venda, encargos financeiros, taxas e
lucro requerido para levar a cabo o projecto. O método pode ser expresso como se segue:

Produto da venda – Menos custos de desenvolvimento e lucro = Excedente para terreno

O MR procura determinar o excedente disponível depois de deduzidos todo custos de

desenvolvimento e o lucro do promotor.

6.1.2 Modelo de Cálculo

A estimação do valor das propriedades referidas em 1) com recurso a este método, envolve os
seguintes passos:

1. Estimação do valor comercial presumível actual da propriedade, após as alterações ou

ampliações a promover.
2. Estimação dos custos dos trabalhos e de outras despesas necessárias para a realização
das alterações ou ampliações.
3. Dedução ao valor comercial presumível estimado em 1, dos custos referidos na alínea
anterior.

60
O quadro 1 ilustra a aplicação do método do valor residual.

O "valor residual ou remanescente" de um terreno de acordo com este método é calculado no

pressuposto de ao mesmo estar associada uma quota-parte de responsabilidade na formação
do valor do empreendimento acabado, e isto porque nas operações de investimento
imobiliário o terreno não é um produto final, mas antes um dos factores de produção, e por
conseguinte terá direito a uma remuneração compatível com a sua quota-parte no produto
final [Ordem dos Engenheiros – 6º Curso sobre Avaliações de Bens Imobiliários (1989)]
Quadro 1: Método do Valor Residual
Método do Valor Residual
1º Passo 2º Passo 3º Passo
Abordagem estática Estimativa do valor Estimativa dos Cálculo do valor do
comercial do imóvel custos associados à imóvel no estado
depois da intervenção e fixação actual (sem a
intervenção de do valor do Lucro intervenção)
reabilitação CeL V = PC − (C + L)
utilizando o Método
do Rendimento-
Capitalização
Directa
PC
Abordagem Estimativa das Estimativa dos Cálculo do valor
dinâmica receitas esperadas do custos associados à actual líquido do
imóvel depois da intervenção e fixação imóvel no estado
intervenção de do valor do Lucro actual
reabilitação ou re- utilizando a técnica N
Ri − C
desenvolvimento do cash-flow VA = ∑t = 0 (1 + d )
N
−L
utilizando a técnica descontado
do cash-flow Ci e L
descontado
Ri

O valor actual do terreno nesta perspectiva é obtido pela diferença entre o valor comercial
presumível do empreendimento acabado e o somatório de todos os custos que o
empreendimento imobiliário suportou, ou que se prevê vir a suportar, ao longo de todo o
desenvolvimento do empreendimento (com exclusão, evidentemente, do custo de aquisição
do próprio terreno).

6.3 ABORDAGEM ESTÁTICA E DINÂMICA

O Método do Valor Residual (MVR) apresenta duas variantes: Elas são:

1. MVR simplificado: Não se considera a inflação nem a actualização dos valores dos
‘Cash-Flows’ (abordagem estática).

2. MVR com base no ‘Cash-Flow’ actualizados (descontados): Considera-se a

actualização dos valores dos ‘Cash-Flows’ na obtenção do valor actual do
empreendimento, com base numa taxa de actualização adequada (abordagem
dinâmica

61
6.3.1 Abordagem Estática

Na abordagem estática, não se consideram a inflação nem a actualização dos valores dos
"cash-flows". Ou seja, independentemente do prazo de execução e de venda do
empreendimento, considera-se que todas as despesas e receitas se processam à data da
avaliação, pelo que os seus valores são estimados a preços actuais.
Para o desenvolvimento de um projecto comercial destinado a produzir um rendimento anual
ou mensal, o procedimento a seguir com o método do valor residual seria o mesmo, excepto
que o rendimento produzido, por exemplo o arrendamento, seria capitalizado em
perpetuidade usando uma taxa de capitalização apropriada. Em ambos caso poder-se-ia inclui
os custos de financiamento se for o caso do projecto ser realizado com recurso a um crédito.

6.3.2 Abordagem Dinâmica

Neste método considera-se a actualização dos valores dos "cash-flows" na obtenção do valor
actual do empreendimento, com base numa taxa de actualização adequada, podendo utilizar-
se qualquer uma das filosofias de cálculo seguintes:

• a preços constantes: os valores dos ‘Cash-Flows’ em cada período de tempo, são

estimados admitindo que não há inflação. Nesta via, a actualização dos valores dos
‘Cash-Flows’ é feita usando uma taxa de actualização real (isto é sem a inflação).
• a preços correntes: os valores dos ‘Cash-Flows’, em cada período de tempo são
estimados com base no valor efectivo, isto é, incluindo o efeito da inflação, que se
supõe vir a ter nesse período. Nesta via, a actualização dos valores dos ‘Cash-
Flows’ é feita usando uma taxa de actualização nominal (isto é com a inflação)

6.3.3 Exemplo de Aplicação

Consideremos um exemplo de aplicação para ilustração do MVR.

Uma firma de promoção imobiliária pretende adquirir um terreno numa cidade que tem
permissão para construir, um edifício de escritórios com a área bruta de 750,0m2. O edifício
terá 4 pisos. A estimativa da renda de escritórios na zona é de 11€/m2. Existe um
financiamento disponível a 13% ao ano de juro e o desenvolvimento pode ser vendido depois
de concluído. O prazo de construção é de 12 meses. A firma pretende saber o máximo preço
que deve pagar pelo terreno e prevêem-se 14% de encargos.

Avaliação:
Da análise das transacções de propriedades similares encontrou-se uma taxa de capitalização
líquida de 7%. O custo de construção estimado é de 500.000€

a) Valor do desenvolvimento depois de concluído

Rendimento anual bruto: (750 x 0,9) x 11 x 12 = 89.100,00€/ano

Rendimento anual liquido: 89.100 x 0,86 = 76626,00€/ano
Rendimento Capital liquida: 76626/0,07 = 1.094.657,00€

b) Custo do desenvolvimento

Custos de construção 500.000€

62
Imprevistos a 5% 25.000€
Fiscalização e projectos a 14% 73.000€
Juros do desenvolvimento a 13%
250000 x 0,065 + 500000 x 0,065 48750€
Total 646.750,00€

Custos mediação rendas 4% 3564,00€

89100€/ano x 0,04
Lucro e risco do promotor de 15% sobre o
rendimento bruto 190.928,00€
(89100/0,07) x 0,15
Total custo de desenvolvimento 841.242,00€

c) Valor residual liquido :

valor líquido disponível para o terreno 253.415,00€

63
Bibliografia de Apoio

Figueiredo, R.; Bezelga, A. (1993). “Fundamentos, Metodologias e Sistema de Informação

na Engenharia de Avaliação Imobiliária.”Artigo publicado na revista da Ordem dos
Engenheiros - Ingenium de Março de 1993. Lisboa.

Figueiredo, Ruy (1996). “Risco individual e de Carteira no Investimento Imobiliário". 1º

Congresso Nacional de Avaliação no Imobiliário. IST.

Figueiredo, Ruy (1996). “A Medição do Desempenho no Investimento no Imobiliário". 1º

Congresso Nacional de Avaliação no Imobiliário. IST.

Júnior, R.N. (2011). “Avaliação de Bens – princípios básicos e aplicações” Ed. Universitária
de direito, S. Paulo.

Neto, F.M. (1999). “Guia de Negócios Imobiliários”. Ed. Del Rey, Lda. Belo Horizonte Br.

Ribeiro, F.L.; Gameiro, P. (2004). “Gestão e Avaliação de Bens Imobiliários.” Curso Fundec
- IST

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