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Dipl.-Ing.

ANDREAS WEDEMEIER VERMESSUNGSINGENIEUR


Ringelsweide 16
Von der Industrie- und Handelskammer zu Düsseldorf öffentlich bestellter und vereidigter 40223 Düsseldorf-Bilk
Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Telefon (0211) 31 44 76
Telefax (0211) 33 48 95

Amtsgericht Düsseldorf 27.04.2018


Werdener Straße 1
40227 Düsseldorf

G u t a c h t e n

über den Verkehrswert

des Wohnungseigentums Nr. 26

im Grundstück

40470 Düsseldorf-Grafenberg, Mörsenbroicher


Weg 193

Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

[Eigentumsw ohnung (1 bis 2 Zimmer)]

Di e I nt er ne t v er s i o n u n ter s c h ei d et s ic h v on d em O r i g in a lg u tac ht e n nur da d ur c h , d as s


s i e l ed i g lic h d i e we s e n tl ic h en An l a ge n e nt h äl t.

Fo lg e n de An l a ge n s i n d d er In te r n et v er s i on n ic h t b ei g ef ü gt : S ta dt p la n s o wi e G e b ä ud e-
s c hn i tt- u n d A ns ic h ts z e ic h n un g en .

S ie k ön n en das O r ig i n a lg ut ac ht e n auf d er zu s tä n di g en S er vic e e in h e it vo n M on t ag bis


Fr e it a g i n d er Z e it v on 8 .3 0 U hr b is 1 2. 3 0 Uh r u n d zu s ä t zl i c h D o nn er s t a g v on 13 . 30 b is
14 . 30 U hr e i ns e h en .

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Seite 2 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Inhaltsverzeichnis:

1.0 Allgemeine Angaben Seite 3

2.0 Grundbuchangaben Seite 4

3.0 Grundstücksbeschreibung Seite 7

4.0 Objektbeschreibung Seite 9

5.0 W ertermittlungsverfahren Seite 13

6.0 Vergleichswertverfahren Seite 16

7.0 Ermittlung des Bodenwertes Seite 20

8.0 Ermittlung des Ertragswertes Seite 22

9.0 Ableitung zum Verkehrswert Seite 24

10.0 Belastungswerte der Rechte Abt. II Seite 26

Anlagen

Hinweis: Das vorliegende Gutachten ist ausschließlich für den angegebenen Zweck zu ver-
wenden. Jede anderweitige Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffentlichung au-
ßerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens (§ 45 UrhG-Urheberrechtsgesetz) be-
darf der schriftlichen Genehmigung (§ 11 UrhG) durch den Verfasser.

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Seite 3 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

1.0 Allgemeine Angaben:

Beschluss vom 12. März 2018:

Der unterzeichnende Sachverständige wurde vom Amtsgericht Düsseldorf mit Be-


schluss vom 12. März 2018 als Sachverständiger bestellt mit dem Auftrage, sich gut-
achtlich zur Frage der Bewertung des Wohnungseigentums Nr. 26 zu äußern.

Gegenstand des Gutachtens ist die wertmäßige Erfassung aller Gebäudeteile und bau-
lichen Betriebsvorrichtungen, Grundstückswert einschl. Grundstückseinrichtungen des
Wohnungseigentums Nr. 26 zum Wertermittlungsstichtag 16.04.2018.
Im vorliegenden Bewertungsfall entspricht der Qualitätsstichtag dem Wertermittlungs-
stichtag (Qualitätsstichtag = Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgeb-
liche Grundstückszustand bezieht).

Das Gutachten wird unter Berücksichtigung der Immobilienwertermittlungsverordnung


(ImmoWertV), der Wertermittlungsrichtlinien (inkl. Sachwertrichtlinie und Ertragswert-
richtlinie) sowie der gängigen Wertermittlungsliteratur erstellt.

Als Unterlagen für dieses Gutachten dienten:


- Einsicht in die Bauakten einschl. Kopien der Bauzeichnungen,
- Abzeichnung der Flurkarte,
- Einsicht in das Grundbuch und die Teilungserklärung,
- Rückfrage beim Planungsamt, Wohnungsamt und Gutachterausschuss.
Ortsbesichtigung.

Die Ortsbesichtigung wurde am 16.04.2018 in Gegenwart des Eigentümers vom Unter-


zeichnenden durchgeführt. Seitens des Eigentümers wurde eine Innenbesichtigung
verwehrt.

WEG-Verwalter: Gisela Caspari Haus- und Grundbesitzverwaltungen,


Zeppelinstraße 15, 4031 Düsseldorf.

Das Gutachten wird in 3facher Ausfertigung sowie Belegexemplar erstellt und umfasst
30 Seiten sowie 12 Seiten Anlagen inkl. 2 Fotos.

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Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

2.0 Grundbuchangaben:

Die zu bewertende Wohnungseigentumseinheit ist eingetragen im Amtsgericht Düssel-


dorf,

lfd. Nr. 1, Flur 1, Flurstück 131 mit 1.355 m² Größe.

Wohnungsgrundbuch von Grafenberg, Blatt 2943:


2.775/100.000 Miteigentumsanteile an vor bezeichnetem Grundstück, verbunden mit
dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan vom 11.04.1984 mit Nr. 26 bezeichne-
ten Wohnung, im 2. Obergeschoss gelegen, sowie ein Kellerraum.

Weiterhin sind im Bestandsverzeichnis die üblichen Feststellungen und Vereinbarungen


des Wohnungseigentums vermerkt.

Eigentümer: Aus datenschutzrechtlichen Gründen ausgeblendet.

In Abt. II bestehen folgende Eintragungen:

Lfd. Nr. 2: Grunddienstbarkeit – Entlüftungsanlagerecht – für den jeweiligen Eigentümer


der Grundstücke:
a) Flur 1 Flurstück 130 – z. Zt. eingetragen in Blatt 2517 –
b) Flur 1, Flurstück 133 – eingetragen in Blatt 2979 bis mit Blatt 3077 –.
Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 29. Oktober 1984 – im gleichen Rang mit
den Rechten Abt. II Nrn. 3, 4, 5, 6 und 7 – eingetragen am 22. März 1985 in Blatt 2881
und mit dem belasteten Miteigentumsanteil hierher und nach Blatt 2918 bis mit Blatt
2949 übertragen am 27. September 1985.

Lfd. Nr. 3: Grunddienstbarkeit – Recht zum Betrieb und der Unterhaltung elektrischer
Einrichtungen – für den jeweiligen Eigentümer der Grundstücke
a) Flur 1 Flurstück 130 – z. Zt. eingetragen in Blatt 2517 –
b) Flur 1, Flurstück 133 – eingetragen in Blatt 2979 bis mit Blatt 3077 –.
Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 29. Oktober 1984 – im gleichen Rang mit
den Rechten Abt. II Nrn. 2, 4, 5, 6 und 7 – eingetragen am 22. März 1985 in Blatt 2881
und mit dem belasteten Miteigentumsanteil hierher und nach Blatt 2918 bis mit Blatt
2949 übertragen am 27. September 1985.

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Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Lfd. Nr. 4: Grunddienstbarkeit – Wegerecht und Recht zur Benutzung der Ausfahrtram-
pe – für den jeweiligen Eigentümer der Grundstücke:
a) Flur 1, Flurstück 130 – z. Zt. eingetragen in Blatt 2517 –
b) Flur 1, Flurstück 133 – eingetragen in Blatt 2979 bis mit Blatt 3077 –.
Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 29. Oktober 1984 – im gleichen Rang mit
den Rechten Abt. II Nrn. 2, 3, 5, 6 und 7 – eingetragen am 22. März 1985 in Blatt 2881
und mit dem belasteten Miteigentumsanteil hierher und nach Blatt 2918 bis mit Blatt
2949 übertragen am 27. September 1985.

Lfd. Nr. 5: Grunddienstbarkeit – Gemeinschaftsantennenanlagerecht - für den jeweiligen


Eigentümer der Grundstücke Flur 1 Flurstück 129 und 132 – eingetragen in Blatt 2900
bis mit 2917 und 2950 bis mit 2966 –.
Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 29. Oktober 1984 – im gleichen Rang mit
den Rechten Abt. II Nrn. 2, 3, 4, 6 und 7 – eingetragen am 22. März 1985 in Blatt 2881
und mit dem belasteten Miteigentumsanteil hierher und nach Blatt 2918 bis mit Blatt
2949 übertragen am 27. September 1985.

Lfd. Nr. 6: Grunddienstbarkeit – Ver- und Entsorgungsleitungsrecht – für den jeweiligen


Eigentümer des Grundstücks Flur 1 Flurstück 132 – eingetragen in Blatt 2950 bis mit
2966 –. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 29. Oktober 1984 – im gleichen
Rang mit den Rechten Abt. II Nrn. 2, 3, 4, 5 und 7 – eingetragen am 22. März 1985 in
Blatt 2881 und mit dem belasteten Miteigentumsanteil hierher und nach Blatt 2918 bis
mit Blatt 2949 übertragen am 27. September 1985.

Lfd. Nr. 7: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit – Transformatorenstations- und Lei-


tungsrecht – für die Stadtwerke Düsseldorf Aktiengesellschaft Düsseldorf. Unter Bezug-
nahme auf die Bewilligung vom 29. Oktober 1984 – im gleichen Rang mit den Rechten
Abt. II Nrn. 2, 3, 4, 5 und 6 – eingetragen am 22. März 1985 in Blatt 2881 und mit dem
belasteten Miteigentumsanteil hierher und nach Blatt 2918 bis mit Blatt 2949 übertragen
am 27. September 1985.

Lfd. Nr. 15: Über das Vermögen des – aus datenschutzrechtlichen Gründen ausgeblen-
det –, ist das Insolvenzverfahren eröffnet (Amtsgericht Düsseldorf, 503 IN 312/10). Ein-
getragen am 23.09.2011.

Lfd. Nr. 16: Die Zwangsversteigerung ist angeordnet, 083 K 004/18. Eingetragen am
31. Januar 2018.

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Seite 6 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Entsprechend Weisung des Amtsgerichtes Düsseldorf wird für das Bewertungsobjekt


ein unbelasteter Verkehrswert ermittelt. Die Rechte in Abt. II Nr. 2 bis 7 werden separat
bewertet. Die Rechte in Abt. II Nr. 15 und 16 werden als wertneutral angesehen und
bleiben in der weiteren Bewertung unberücksichtigt.

Auf die Eintragungen in Abt. III wird weiter nicht Bezug genommen, da der Stand der
Valuten nicht bekannt und auch nicht Gegenstand der hier anstehenden Bewertung ist.

Weiterhin besteht für das Bewertungsgrundstück eine Baulast. Der genaue Wortlaut der
Verpflichtungserklärung ist der diesem Gutachten beigefügten Kopie zu entnehmen. Es
handelt sich bei der Baulast um eine Vereinigungsbaulast mit den Flurstücken 129, 130
und 132. Durch die Vereinigungsbaulast sind auch die Überbauten des Flurstückes 131
auf das Flurstück 133 rechtlich abgesichert.

Die Baulast erlischt entsprechend ständiger Rechtsprechung nicht in einer Zwangsver-


steigerung (BVerwG, Az. 4 B 218/92). Im vorliegenden Bewertungsfall wird die Baulast
in der weiteren Bewertung angemessen berücksichtigt.

Für die ETW Nr. 26 besteht, entsprechend Schreiben des Amtes für Wohnungswesen
vom 06.04.2018, „keine Belegungs- und Mietbindung nach dem a) Wohnungsbindungs-
gesetz (WoBindG), b) Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) oder c)
Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen
(WFNG-NRW)“.

Für die zu bewertende ETW Nr. 26 sind keine Sondernutzungsrechte vereinbart.

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Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

3.0 Grundstücksbeschreibung:

Das Bewertungsgrundstück liegt in einem voll erschlossenen allgemeinen Wohngebiet


im Ortsteilbereich Düsseldorf-Grafenberg.

Der Stadtteil Grafenberg befindet sich im Stadtbezirk 7 und liegt rd. 4 km östlich des
Innenstadtbereiches.

Die 2- bis 4geschossige Bebauung, z.T. um die Jahrhundertwende errichtet, die vor-
handenen Vor- und Hausgärten, der teilw. vorhandene alleenartige Baumbestand in
den Straßen sowie das angrenzende Naherholungsgebiet Grafenberger Wald machen
Grafenberg zu einem gesuchten Stadtteil.

Gewerbe- und Industrieansiedlungen sind im gesamten Stadtteil nicht vorhanden. Rund


um den Staufenplatz liegt das Zentrum für die Versorgung des täglichen Bedarfs.

Als Hauptverbindung zur City dient die Grafenberger Allee, die Ludenberger Straße und
der Pöhlenweg/Torfbruchstraße.

Die Nahverkehrsanbindung erfolgt über verschiedene Straßenbahnen und Buslinien.

Das angrenzende Gebiet ist in überwiegend 3- bis 8geschossiger geschlossener und


offener Bauweise voll bebaut.

Entsprechend dem vorhandenen Umfeld kann hier von einem Wohngebiet mittlerer
Wohnqualität gesprochen werden.

Für das Bewertungsgebiet besteht kein rechtsverbindlicher B-Plan. Bauliche Maßnah-


men richten sich nach § 34 BauGB und sind im Einzelfall zu entscheiden.

Die angrenzenden Straßen sind als öffentliche Straßen voll ausgebaut mit allen Versor-
gungsleitungen einschl. Bürgersteigen. Das Bewertungsgrundstück liegt an der Lenaus-
traße. Erschlossen wird es jedoch über den Mörsenbroicher Weg (Tordurchfahrt im Be-
reich Mörsenbroicher Weg 203). Eine dingliche Sicherung der Erschließung wird unter-
stellt.

Die Lenaustraße ist rd. 33,0 m breit, der Mörsenbroicher Weg ist rd. 25,0 m breit.

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Seite 8 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Bus- und Straßenbahnverbindungen sind in unmittelbarer Nähe vorhanden bzw. befin-


den sich in der Straße.

Die Entfernung bis Geschäftsgebiet „Grafenberg“ beträgt rd. 1,5 km.

Erforderliche Infrastrukturen sind ausreichend in angemessener Nähe vorhanden.

Besonders störende Betriebe und Anlagen sind nicht benachbart. Die Lenaustraße ist
innerstädtische Hauptdurchgangsstraße mit mittig verlaufender Straßenbahntrasse. Es
ist zeitweise mit stärkeren Verkehrsimmissionen zu rechnen. Südlich unmittelbar an-
grenzend befindet sich eine Tennisanlage. Es ist saisonal mit Lärmbelästigung zu rech-
nen.

Die Höhenlage des Grundstücks zu den Straßen und Nachbargrenzen ist normal.

Als Baugrund ist, soweit feststellbar, tragfähiger sandiger Kiesboden vorhanden. Bau-
grunduntersuchungen sowie Untersuchungen möglicher Altlasten sind nicht durchge-
führt. Auffälligkeiten hinsichtlich Kontaminierungen wurden optisch nicht festgestellt.
Auskünfte aus dem Kataster für Altablagerungen und Altstandorte der Stadt Düsseldorf
wurden aufgrund von Unauffälligkeiten nicht eingeholt.

Für das Bewertungsgrundstück wird eine Kampfmittelfreiheit unterstellt.

Soweit aus vorliegenden Unterlagen ersichtlich, handelt es sich bei den nachbarlichen
Gemeinsamkeiten um beiderseitige gemeinsame Brandgiebel.

Das zu bewertende Grundstück hat eine ungefähre Rechteckform mit rd. 31,50 m Front-
länge entlang der Lenaustraße und rd. 53,50 m Tiefe.

Das Grundstück ist mit drei voll unterkellerten 3- bis 4geschossigen Wohnhäusern be-
baut.

Das Grundstück ist im derzeitigen Zustand, soweit bekannt, als voll erschlossen anzu-
sehen. Erschließungskosten sind entsprechend Internetabfrage vom 17.04.2018 nicht
mehr zu entrichten. Weitere Abgaben (Beitragspflichten nach § 8 KAG NRW (Kommu-
nalabgabegesetz) -Erweiterung und Verbesserung von Straßen- bleiben hiervon unbe-
rücksichtigt. Eine schriftliche Anfrage wurde nicht durchgeführt.

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Seite 9 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

4.0 Objektbeschreibung:

4.1 Planungskonzeption:

Drei im Stadtteil Düsseldorf-Grafenberg gelegene voll unterkellerte 3- bis 4geschossige


Wohnhäuser als Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 32 Wohneinheiten.

Das Wohnungseigentum ist durch Teilung gemäß WEG im Jahr 1985 begründet wor-
den.

Zu bewertendes Wohnungseigentum Nr. 26, im 2. Obergeschoß rechts hinten des Hau-


ses Mörsenbroicher Weg 193 (vom Innenhof betrachtet) gelegen, mit rd. 48 m² Größe,
aufgeteilt in 2 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Abstellraum, Loggia sowie ein Kellerraum.

Baujahr: Fertigstellung 05.09.1986.

Aufgrund des Baualters (32 Jahre), unter Berücksichtigung des baulichen Zustandes
und einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren wird in der weiteren Bewertung eine
Restnutzungsdauer von 50 Jahren ermittelt.

Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer bzw. Alterswertminderung wurde das in der
WertR veröffentlichte „Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für
Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen“ (das Modell kann analog
auch bei der Bewertung von Verwaltung-, Büro- und Geschäftsgebäude angewandt
werden) unter sachverständiger Würdigung – hier kleine Modernisierungen im Rahmen
der Instandhaltung (4 Modernisierungs-Punkte) – angewandt.

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Seite 10 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

4 . 2 B a u b e s c h r e i b u n g : (in Kurzform - es w erden nur die dominie-


renden Ausstattungs- und Ausführungsmerkmale aufgeführt)

Da das Bewertungsobjekt im Inneren nicht besichtigt werden konnte, werden in der fol-
genden Baubeschreibung nur die Bereiche erfasst, die aus der vorhandenen Aktenlage
sowie des besichtigten Bereiches darstellbar sind.

Baukonstruktion:
Fundamente: Betonstreifenfundamente.
Umfassungsw.: 20 – 30 cm Stahlbeton.
Innenwände: 20 cm Gasbeton sowie Leichtbauwände.
Kellerdecke: Stahlbeton.
Geschoßdecke: Stahlbeton.
Fassaden: Klinkerverblendung, Balkone Sichtbeton.
Bedachung: Flachdach.
Treppe: Stahlbeton mit Kunststeinbelag.

Technische Anlagen:
Heizung: Gasgefeuerte Zentralheizung.
Versorgungsltg.: Strom, Gas, Wasser, Kanal, Telefon sind als Hausanschlüsse
vorhanden.
Elt.-Install.: Soweit feststellbar, in baujahrstypischer Ausführung.
Sonst. Anlagen: Personenaufzugsanlage.

Außenanlagen: Zuwegung Unterbau mit Betonsteinpflaster. Einfriedigung Holz-


und Stahlgitterzaun. Geringfügige Bepflanzung. Vereinzelt Groß-
bäume.

Die vorhandene Grundrißkonzeption ist als zeitgemäß zu bezeichnen und entspricht im


wesentlichen den heutigen Anforderungen an 2-Zimmer-Wohnungen.

Die innere und äußere Ausstattung des besichtigten Bereiches ist als zweckentspre-
chend und in mittlerer Ausführung anzusehen.

Alle Räume sind ausreichend groß bemessen. Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse


sind, soweit feststellbar, in allen Fällen ausreichend.

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Seite 11 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Der bauliche Zustand der konstruktiven Bauteile sowie die Beschaffenheit der Installati-
onen sind, soweit optisch feststellbar, normal.

Besondere sichtbare Baumängel und Bauschäden wurden optisch nicht festgestellt.

Bei nachträglicher Feststellung von möglichen versteckten Baumängeln und Bauschä-


den ist dieses Gutachten entsprechend zu berichtigen. Funktionsprüfungen der techni-
schen Anlagen wurden nicht durchgeführt.

Das Vorhandensein von gesundheitsschädigenden und gefährlichen Baumaterialien


kann weder bestätigt noch verneint werden, da hierfür detaillierte Spezialuntersuchun-
gen erforderlich sind.

Für die Beurteilung des Gesamteindrucks und der allgemeinen Verwertbarkeit sind die
üblichen Kriterien heranzuziehen.

Die Standortlage des Bewertungsgrundstücks innerhalb der Ortslage von Düsseldorf-


Grafenberg in Verbindung mit allen vorhandenen Infrastrukturen ist als normal zu be-
zeichnen.

Die allgemeine Verwertbarkeit der Räume und die Verkäuflichkeit des Wohnungseigen-
tums sind als gegeben anzusehen.

Entsprechend telefonischer Auskunft durch die WEG-Verwaltung vom 17.04.2018 lie-


gen derzeit keine wertbeeinflussenden Beschlüsse durch die Wohnungseigentümerge-
meinschaft vor.

Untersuchungen hinsichtlich Bundesimmissionsschutzgesetz (BlmSchG), Energieein-


sparverordnung (EnEV) und Trinkwasserverordnung wurden nicht angestellt, soweit in
diesem Gutachten nicht weiter ausgeführt.

Ein Energieausweis hat vorgelegen und wird diesem Gutachten als Anlage (Kopie) bei-
gefügt. Ausstellungsdatum des Energieausweises: 26.06.2008.
Berechnet wurde verbrauchsabhängig. Berechneter Energiebedarf des Gebäudes:
Energieverbrauchskennwert: 130,8 kWh/(m²a).
Die Berechnungen des Energieausweises wurden nicht überprüft. Die Angaben im
Energieausweis stellen keine technisch zugesicherte Eigenschaft dar und lassen keine
Rückschlüsse auf den tatsächlichen Verbrauch zu.

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Seite 12 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Abweichungen zu den gültigen Anforderungen in Bezug auf Wärmeschutz stellen kei-


nen direkten Baumangel oder Bauschaden dar und werden bei der Ermittlung der Rest-
nutzungsdauer, der Instandhaltungsmaßnahmen und einer Marktanpassung sowie ge-
gebenenfalls in Form einer Nachrüstpflicht berücksichtigt.
Hierbei sind die Gepflogenheiten des örtlichen Immobilienmarktes zu berücksichtigen.
Aufgrund des Umfanges der Ortsbesichtigung und mangelnder Kenntnis kann nicht ab-
schließend beurteilt werden, ob die Nachrüstpflichten ausreichend erfüllt sind.

Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung war die ETW Nr. 26, soweit feststellbar, eigenge-
nutzt.

Das Objekt macht in der Gesamtheit einen normal gehaltenen Eindruck unter Einbezie-
hung baujahrsbedingter Konzeption und Ausstattung. Teilweise wurden Modernisie-
rungsmaßnahmen durchgeführt (nach Angaben des WEG-Verwalters: Dachsanierung
ca. 2008, neue Aufzugsanlage in Mörsenbroicher Weg 193 ca. 2017 und Einbau einer
Brennwerttechnik-Heizung ca. 2015). Das Gebäude entspricht, bis auf die vorgenann-
ten Modernisierungsmaßnahmen, einer bauzeittypischen Errichtung insbesondere in
Bezug auf Schall- und Wärmeschutzmaßnahmen.

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Seite 13 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

5.0 Wertermittlungsverfahren:

Entsprechend § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) „durch den Preis be-
stimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Ge-
schäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Ge-
genstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Ver-
hältnisse zu erzielen wäre.“

In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie der einschlägigen Be-


wertungsliteratur werden verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
(Marktwertes) aufgeführt.

Entsprechend ImmoWertV § 8 sind für die Wertermittlung das Vergleichs-, das Sach-
und das Ertragswertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die drei
Wertermittlungsverfahren sind grundsätzlich gleichrangig.

Das Vergleichswertverfahren §§ 15-16 ImmoWertV basiert auf der Überlegung, den


Verkehrswert einer Immobilie aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen zu
ermitteln.

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 17-20 ImmoWertV geregelt. Es eignet sich für
die Verkehrswertermittlung von Immobilien, die üblicherweise zur Ertragserzielung die-
nen, hier insbesondere Mietwohnhäuser, Geschäfts- und Gewerbegrundstücke.
Ausgangspunkt sind die marktüblich erzielbaren Erträge (z.B. Mieten und Pachten).
Hiervon sind die üblichen Bewirtschaftungskosten (z.B. Verwaltungskosten, Mietaus-
fallwagnis, Instandhaltungskosten) abzuziehen. Der so ermittelte Jahresreinertrag des
Grundstückes stellt die Verzinsung der Investition (sowohl in Grund und Boden als auch
in die Gebäude) dar. Aufgrund der zeitlich befristeten Nutzungsmöglichkeit der bauli-
chen Anlagen ist der Ertragsanteil des Bodens noch abzuziehen.
Der verbleibende Ertragswertanteil der baulichen Anlagen wird unter Berücksichtigung
ihrer Restnutzungsdauer kapitalisiert.
Der Ertragswert ergibt sich aus der Summe der kapitalisierten Erträge sowie des Bo-
denwertes.

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Seite 14 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21-23 ImmoWertV geregelt und wird für Immobi-
lien angewandt, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht; die Renditeüberle-
gungen also eine untergeordnete Rolle spielen.
Es werden die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen
ermittelt und mit dem Bodenwert zum Sachwert zusammengefasst.

Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen werden mit-
tels Normalherstellungskosten ermittelt. Im nächsten Schritt ist die Alterswertminderung
zu berücksichtigen. Die Alterswertminderung berechnet sich nach dem Verhältnis der
Gesamtnutzungsdauer zur Restnutzungsdauer, wobei das Baujahr, der bauliche Zu-
stand, Mängel und Schäden, Modernisierungsmaßnahmen und die Konzeption ange-
messen zu berücksichtigen sind.

Bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens sind nach § 8 ImmoWertV die Art des
Bewertungsobjektes, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogen-
heiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles, insbesondere der zur Verfügung
stehenden Daten zu berücksichtigen.

Bezogen auf die Art des Bewertungsobjektes und der bestehenden Gepflogenheiten im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr lässt sich eine generelle, nicht abschließende Untertei-
lung zur Wahl des Wertermittlungsverfahrens aufstellen:

Vergleichswertverfahren: Bodenwertanteile,
unbebaute Grundstücke,
Eigentumswohnungen,

Ertragswertverfahren: Mietwohnhäuser,
gemischt genutzte Grundstücke,
gewerblich-industriell genutzte Grundstücke,

Sachwertverfahren: Ein- und Zweifamilienhäuser

Grundlage für die Verfahrenswahl ist nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Ge-
schäftsverkehrs die objektive Nutzbarkeit des Grundstückes/Bewertungsobjektes. Auf
subjektive Nutzungsabsichten kommt es nicht an. Weiterhin sind zur Verfügung stehen-
de Daten sowie sonstige Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen.

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Seite 15 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Bei dem vorliegenden Bewertungsobjekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung.

Entsprechend der oben genannten Unterteilung, den Gepflogenheiten des gewöhnli-


chen Geschäftsverkehrs, der sonstigen Umstände und der zur Verfügung stehenden
Daten wird für das Bewertungsobjekt das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren
durchgeführt.

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Seite 16 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

6.0 Vergleichswertverfahren:

Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens gehen die dem gewöhnlichen Ge-
schäftsverkehr entsprechenden Marktverhältnisse unmittelbar dadurch in die Werter-
mittlung ein, dass zum Preisvergleich möglichst wertermittlungsstichtagsnahe Kaufprei-
se hinreichend vergleichbarer Grundstücke herangezogen werden, die auf dem Grund-
stücksmarkt erzielt worden sind.

Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung innerhalb einer


Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 32 Wohneinheiten.

ETW Nr. 26 mit rd. 48 m² Wohnungsgröße,


Baujahr = 1986, baujahrstypische Ausstattung und Zustand, Geschosslage = 2. OG, mit
Aufzugsanlage, soweit feststellbar, eigengenutzt, frei finanziert.

Die Ableitung des Verkehrswertes auf der Grundlage des Vergleichswertverfahrens


kann aufgrund einer nicht ausreichenden Zahl von geeigneten Vergleichspreisen sowie
einer unzureichenden zeitlichen Nähe zum Wertermittlungsstichtag nicht marktgerecht
ermittelt werden. Entsprechend § 15 Abs. 2 ImmoWertV können bei bebauten Grund-
stücken neben oder anstelle von Vergleichspreisen auch Vergleichsfaktoren herange-
zogen werden. Bei Eigentumswohnungen dienen üblicherweise als Vergleichsfaktoren
so genannte Gebäudefaktoren (EUR/Wohnfläche).

In der weiteren Bewertung wird ein Vergleichspreis unter Berücksichtigung der Markt-
richtwertkarte veröffentlicht durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der
Landeshauptstadt Düsseldorf Stand 01.01.2018, der Umrechnungskoeffizienten veröf-
fentlicht im Grundstücksmarktbericht Stand 01.01.2018 ermittelt. Internetrecherchen
wurden erstellt, jedoch aufgrund unzureichender Vergleichskriterien und unzureichen-
der Anzahl für dieses Vergleichswertverfahren nicht zugrunde gelegt.

Für den Bewertungsbereich ist entsprechend Marktrichtwertkarte ein Wert von


1980/2.700 veröffentlicht, somit typisches Baujahr = 1980 mit Gebäudefaktor
2.700,- EUR/m² Wohnfläche.

...
Seite 17 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Erläuterung zu Marktrichtwerten entsprechend Marktrichtwertkarte:


„Sondereigentum an der Wohnung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftli-
chen Eigentum einschließlich Grund und Boden, Wohnungsgröße von ca. 60-120 m²,
bezugsfrei, Freifinanzierung, modernisiert (neuzeitliche Ausstattung), Gebäude mit
mehr als 6 Wohneinheiten.“

Zur Erfassung der Wertunterschiede dienen Umrechnungskoeffizienten, die im Grund-


stücksmarktbericht und in der Marktrichtwertkarte veröffentlicht sind. Wenn die Summe
der Abweichungen +/- 35 % übersteigt ist zu prüfen, ob ein anderer Marktrichtwert zum
Vergleich geeigneter ist.

Die Zu- und Abschläge sind, entsprechend Grundstücksmarktbericht, als Faktoren zu


berücksichtigen. Bei der Anwendung von mehreren Zu- und Abschlägen sind die ange-
gebenen Prozente zunächst in Faktoren umzurechnen und dann mit dem Marktrichtwert
zu multiplizieren. Die Prozentangaben sind zur besseren sachverständigen Anwendbar-
keit durch den Gutachterausschuss veröffentlicht worden. Bei einer additiven Anwen-
dung der Zu- und Abschläge könnte der ermittelte Wert fälschlicherweise unter Null sin-
ken.

Als wertbeeinflussende Merkmale wurden sachverständig ermittelt:


Lage, Alter, Wohnungsgröße, Modernisierungsgrad, Wohnungsausstattung, Entste-
hungstyp, Verkaufsumstände, Anzahl der Wohnungen/Größe der Wohnungseigen-
tumsanlage, Mietsituation, Gebäudeart, Geschosslage, Wohnungsart, Verkehrsanbin-
dung, Denkmalschutz und Baujahrsgruppe.

...
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Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Somit ergibt sich folgender Vergleichspreis:

ETW Nr. 26

Merkmal Norm Ausprägung Zu/Abschläge ETW


als
[in%]
Faktor
aktuelle aktuelle
Kaufzeitpunkt Jahrgang siehe Indizes
Werte Werte
Lage Lagebezirk und Wohnlage siehe Wohnlage -10% 0,90
Alter Verkaufsjahr-Baujahr siehe Altersfunktion 3,0% 1,03
Modernisierung neuzeitlich nicht modernisiert bis -20% -15% 0,85
(nicht bei Neubauten)

Wohnungsgröße 60 - 120m2 Appartment i.d.R. bis 40m2 bis -20% 0% 1,00


2
über 120m (gute Lagen) bis +20% 0% 1,00
Wohnungsausstatt. mittel/gut sehr gut +10% 0% 1,00
einfach -10% 0% 1,00
Entstehungstyp Gebäude erstellt Umwandlung -5% 0% 1,00
(nur bei Nachkriegsb.) in Wohnungseig.
Verkaufsumstände an Dritte Verkauf an Mieter bis -10% 0% 1,00
Anzahl WE 7 bis 65 WE bis 6 WE bis +10% 0% 1,00
über 65 WE bis -10% 0% 1,00
Mietsituation Eigennutzung vermietet -5% 0% 1,00
Gebäudeart reines Wohngeb. Mischnutzung bis -5% 0% 1,00
Geschosslage 1.+2.OG Souterrain bis -10% 0% 1,00
ab 3.OG (i.d.R. mit Aufzug) 0% 0% 1,00
Dach- oder Terrasseng. +5% 0% 1,00
Wohnungsart Normalwohnung Maisonette-Wohnung +10% 0% 1,00
Verkehrsanbindung normal sehr gut +5% 5% 1,05
Denkmalschutz ohne vorhanden +10% 0% 1,00
(bei Vorkriegsbauten)

Baujahrsgruppe Neubauten/ Vorkriegsbau +10% 0% 1,00


Nachkriegsb.
0,827

Marktrichtwert 2.700,00 0,827 2.232,90

Die Zu-/Abschläge sind unter sachverständiger Berücksichtigung der vorgenannten


Merkmale, Norm, Ausprägung im Vergleich zum Bewertungsobjekt ermittelt worden.
x

...
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Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Unter Berücksichtigung der vorgenannten Auswertung ergibt sich folgender unbelaste-


ter vorläufiger Vergleichswert:

ETW Nr. 26 mit rd. 48 m² x 2.250,00 EUR/m² = 108.000,00 EUR

Unter besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 ImmoWertV) sind, so-


weit nicht bereits im Wertermittlungsverfahren direkt berücksichtigt, beispielsweise zu
verstehen:
- wirtschaftliche Überalterung,
- ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand,
- Baumängel und Bauschäden,
- von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge.

Somit ergibt sich folgender unbelasteter Vergleichswert:

unbelasteter vorläufiger Vergleichswert = 108.000,00 EUR


besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale = 0,00 EUR
unbelasteter Vergleichswert = 108.000,00 EUR

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7.0 Ermittlung des Bodenwertes:

Entsprechend § 16 ImmoWertV ist der Wert des Bodens vorrangig im Vergleichswert-


verfahren (§ 15) ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen zu ermit-
teln.

Weiterhin kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte er-
mittelt werden. Nach Auskunft durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte der
Stadt Düsseldorf liegen für den Bewertungsbereich bzw. -fall keine ausreichenden Ver-
gleichspreise vor. Somit wird der Bodenwert nach dem Bodenrichtwertverfahren ermit-
telt.

7.1 Bodenrichtwert:

Für den Bewertungsbereich ist ein Bodenrichtwert von 1.050,- EUR/m², GFZ * = 1,2,
Wohnbaufläche, 3geschossig, 35 m Tiefe, erschließungsbeitragsfrei, WE-Aufteilung des
Grundstücks, Stand 01.01.2018, ausgewiesen.

7.2 Auswertung:

Der Bodenwert des Bewertungsgrundstücks wird von vorgenanntem Richtwert abgelei-


tet. Die Abweichungen der wertbestimmenden Eigenschaften werden durch Zu- und
Abschläge zum/vom Bodenrichtwert berücksichtigt.

Hinsichtlich der Infrastruktur und der Verkehrsanbindung an das örtliche sowie überört-
liche Straßennetz und dem Erschließungszustand ist das Bewertungsgrundstück mit
dem Bodenrichtwertgrundstück vergleichbar.

Der Lagewert wird durch die Lenaustraße als innerstädtische Hauptdurchgangsstraße


sowie die angrenzende Tennisanlage negativ beeinflusst. Vorgenannte Beeinträchti-
gung wird mit einem angemessenen Abschlag von 15 % berücksichtigt.

* Es handelt sich hierbei um eine sogenannte wertermittlungsrelevante Geschossflächenzahl nach den Vorgaben der Bodenricht-

wert-Richtlinie.

...
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Demnach: 1.050 EUR/m² - 15 % = 892,50 EUR/m²

Das Bewertungsgrundstück ist mit drei 3- bis 4geschossigen Wohnhäusern bebaut.

Die vorhandene Ausnutzung beträgt:

rd. 2.241
1.355 = 1,65 GFZ *

Aufgrund der Örtlichkeit wird als zulässige/lagetypische Geschossflächenzahl (GFZ *)


die realisierte GFZ unterstellt.

Aufgrund der höheren Ausnutzung des Bewertungsgrundstückes erfolgt eine Umrech-


nung unter Einbeziehung der Umrechnungsprozentsätze des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf:

Demnach: 892,50 EUR/m² + 25,75 % = 1.122.32 EUR/m²

Unter Berücksichtigung der Lage, Größe, Ausnutzung und allgemeinen wertrelevanten


Eigenschaften wird daher ein angemessener mittlerer Bodenwert von 1.100,- EUR/m²
für die weitere Bewertung in Ansatz gebracht.

7.3 Bodenwert:

1.355 m² Grundstücksfläche x 1.100,00 EUR/m² = 1.490.500,00 EUR

Bodenwertanteil bei 2.775/100.000 Miteigentumsanteilen = 41.361,38 EUR


Bodenwertanteil rd.: 41.400,00 EUR

* Es handelt sich hierbei um eine sogenannte wertermittlungsrelevante Geschossflächenzahl nach den Vorgaben der Bodenricht-

wert-Richtlinie.

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Seite 22 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
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8.0 Ermittlung des Ertragswertes:

Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung innerhalb einer


Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 32 Wohneinheiten.

Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung war die ETW Nr. 26, soweit feststellbar, eigenge-
nutzt.

In der folgenden Ertragswertberechnung werden Mietwerte in Ansatz gebracht, die ent-


sprechend der Lage, Größe und Ausstattung der Räume unter Berücksichtigung der
Düsseldorfer Mietrichtwert-Tabelle als orts- und marktüblich erzielbar (§ 17 ImmoWertV)
anzusehen sind.

Die marktüblichen Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV) werden als Pauschalwert


berechnet.

Entsprechend dem Grundstücksmarktbericht vom 01.01.2018 ist für Eigentumswoh-


nungen Baujahr bis 1947 (mit Restnutzungsdauer 25 - 45 Jahre) ein durchschnittlicher
Liegenschaftszinssatz von 2,50 %; Baujahr 1948 bis 1974 ein durchschnittlicher Lie-
genschaftszinssatz von 3,00 %; Baujahr 1975 bis 2004 ein durchschnittlicher Liegen-
schaftszinssatz von 3,50 %; Baujahr ab 2005 (ohne Neubau) ein durchschnittlicher Lie-
genschaftszinssatz von 3,25 % veröffentlicht worden.
Unter Berücksichtigung der Lage und Konzeption wird ein angemessener Liegen-
schaftszinssatz von 3,5 % berechnet.

Die Alterswertminderung bzw. Restnutzungsdauer wird entsprechend den Überlegun-


gen zu „4.1 Planungskonzeption“ in Ansatz gebracht.

Unter besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 ImmoWertV) sind, so-


weit nicht bereits im Wertermittlungsverfahren direkt berücksichtigt, beispielsweise zu
verstehen:
- wirtschaftliche Überalterung,
- ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand,
- Baumängel und Bauschäden,
- von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge.

...
Seite 23 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

8.1 Berechnung:

ETW Nr. 26

rd. 48 m2 Wohnfläche x 9,00 EUR/m2 = 432,00 EUR

geschätzter Jahresrohertrag 5.184,00 EUR

./. 20 % Bewirtschaftungskosten unter Berücksichtigung der


Eigenschaften des Bewertungsobjektes und den aktuellen
Bewirtschaftungskosten nach WertR -1.036,80 EUR

Jahresreinertrag 4.147,20 EUR

./. Bodenertragsanteil: 3,5% von 41.400,00 EUR -1.449,00 EUR

2.698,20 EUR

Liegenschaftszinssatz: 3,5 %
mittlere Restnutzungsdauer: 50 Jahre
Barwertfaktor: 23,46

23,46 x 2.698,20 EUR = 63.299,77 EUR

Ertragswert rd.: 63.300,00 EUR

+ Bodenwertanteil: 41.400,00 EUR

unbelasteter vorläufiger Ertragswert: 104.700,00 EUR


x
Marktanpassung: im vorliegenden Bewertungsfall durch Wahl
des Liegenschaftszinssatz berücksichtigt.

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 EUR


unbelasteter Ertragswert: 104.700,00 EUR
x

...
Seite 24 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

9.0 Ableitung zum Verkehrswert:

Für die Verkehrswertermittlung wird das Vergleichswertverfahren herangezogen, da bei


Wohnungseigentumseinheiten entsprechend der hier zu bewertenden Konzeption sowie
der üblichen Bewertungspraxis (Gepflogenheiten des örtlichen Immobilienmarktes) der
Verkehrswert aus Vergleichspreisen abgeleitet wird.

Wie bereits vorerwähnt, konnte das Bewertungsobjekt im Inneren nicht besichtigt wer-
de. Daher kann in diesem Gutachten auch nicht eindeutig bestätigt werden, dass die
getroffenen Annahmen wertmäßig zutreffen. Für die nicht besichtigten Bereiche wird ein
mangelfreier baujahrsbedingter Zustand unterstellt.

Weiterhin sind die Beeinflussungen des örtlichen Grundstücksmarktes zu berücksichti-


gen. Hierzu ist festzustellen, dass die freie marktmäßige Verwertung gegeben ist. Be-
sondere positive wie auch negative Beeinträchtigungen konnten nicht festgestellt wer-
den.

Unter Berücksichtigung der vorgenannten Berechnungen und Feststellungen sowie den


Kriterien des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs schätze ich daher den unbelasteten
Verkehrswert des nachfolgenden Objektes in dem Grundstück

40470 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193-197

zum Stichtag 16.04.2018 wie folgt:

ETW Nr. 26, Wohnungsgrundbuch von Grafenberg, Blatt 2943, auf:

110.000,00 EUR

(in Worten: Einhundertzehntausend Euro)

...
Seite 25 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Wertigkeiten, die sich aus besonderen Interessenlagen sowie Liebhaber- und Gefällig-
keitseinwirkungen ableiten lassen, sind in dieser Bewertung nicht berücksichtigt. Wer-
tinvestitionen Dritter sind ebenfalls nicht berücksichtigt.

Hiermit bescheinige ich, vorstehendes Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen
aufgestellt zu haben.

Düsseldorf, 27.04.2018

...
Seite 26 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

10.0 Belastungsw erte der Rechte Abt. II lfd. Nr. 2 bis Nr. 7:

In Abt. II ist unter lfd. Nr. 2 eine Grunddienstbarkeit – Entlüftungsanlagerecht – für den
jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flur 1, Flurstücke 130 und 133 (Mörsenbroicher
Weg 191 und Tiefgaragengrundstück) eingetragen.

Entsprechend Bewilligung vom 29.10.1984 wird dem jeweiligen Eigentümer der vorge-
nannten Grundstücke (herrschende Grundstücke) das Recht eingeräumt, die auf dem
Flurstück 131 (dienendes Grundstück) befindlichen Teile der Entlüftungsanlage für die
Tiefgarage zu errichten, zu betreiben und zu unterhalten.

Die Kosten der Unterhaltung, des Betriebes, der Reparatur und der Erneuerung tragen
der Eigentümer des Flurstückes 130 zu 37/136stel und der Eigentümer des Flurstückes
133 zu 99/136stel.

Die ETW Nr. 26 ist von der Grunddienstbarkeit wertmäßig nicht betroffen.

Unter Berücksichtigung der Örtlichkeit, der Bebauung, der Bewilligung, dem derzeitigen
Kenntnisstand, einem Löschungsinteresse sowie unter sachverständiger Einschätzung
wird der Belastungswert auf 50,00 EUR geschätzt.

Belastungswert des Rechtes Abt. II Nr. 2: 50,00 EUR

In Abt. II ist unter lfd. Nr. 3 eine Grunddienstbarkeit – Recht zum Betrieb und der Unter-
haltung elektrischer Einrichtungen – für den jeweiligen Eigentümer der Grundstücke
Flur 1, Flurstück 130 und 133 (Mörsenbroicher Weg 191 und Tiefgaragengrundstück)
eingetragen.

Entsprechend Bewilligung vom 29.10.1984 wird dem jeweiligen Eigentümer der vorge-
nannten Grundstücke (herrschende Grundstücke) das Recht eingeräumt, die zum Be-
trieb der gemeinschaftlichen Tiefgaragenanlage erforderlichen elektrischen Einrichtun-
gen sowie aller dazugehörenden technischen Hilfseinrichtungen wie Leitungen, Vertei-
ler, Sicherungen, zu errichten, zu unterhalten und zu erneuern.

...
Seite 27 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Die Kosten der Unterhaltung, des Betriebes, der Reparatur und der Erneuerung tragen
der Eigentümer des Flurstückes 130 zu 37/136stel und der Eigentümer des Flurstückes
133 zu 99/136stel.

Die ETW Nr. 26 ist von der Grunddienstbarkeit wertmäßig nicht betroffen.

Unter Berücksichtigung der Örtlichkeit, der Bebauung, der Bewilligung, dem derzeitigen
Kenntnisstand, einem Löschungsinteresse sowie unter sachverständiger Einschätzung
wird der Belastungswert auf 50,00 EUR geschätzt.

Belastungswert des Rechtes Abt. II Nr. 3: 50,00 EUR

In Abt. II ist unter lfd. Nr. 4 eine Grunddienstbarkeit – Wegerecht und Recht zur Benut-
zung der Ausfahrtrampe – für den jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flur 1, Flur-
stück 130 und 133 (Mörsenbroicher Weg 191 und Tiefgaragengrundstück) eingetragen.

Entsprechend Bewilligung vom 29.10.1984 wird dem jeweiligen Eigentümer der vorge-
nannten Grundstücke (herrschende Grundstücke) das Recht eingeräumt, die zum Tief-
garagenbereich gehörenden Wegeflächen zum Gehen und Fahren und zum Transport
von Gegenständen zu benutzen sowie die auf dem dienenden Grundstück befindliche
Toranlage zur Ausfahrt aus der Tiefgarage und die Ausfahrtrampe außerhalb des be-
bauten Teils des Grundstücks zu benutzen.

Die Kosten der Unterhaltung, des Betriebes, der Reparatur und der Erneuerung der
Wegeflächen tragen die Eigentümer der herrschenden Grundstücke, und zwar der Ei-
gentümer des Grundstücks Flurstück 130 zu 37/136stel und der Eigentümer des
Grundstücks Flurstück 133 zu 99/136stel.

Die Ausübung der Dienstbarkeit kann dritten Personen überlassen werden.

Die ETW Nr. 26 ist von der Grunddienstbarkeit wertmäßig nicht betroffen.

...
Seite 28 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Unter Berücksichtigung der Örtlichkeit, der Bebauung, der Bewilligung, dem derzeitigen
Kenntnisstand, einem Löschungsinteresse sowie unter sachverständiger Einschätzung
wird der Belastungswert auf 50,00 EUR geschätzt.

Belastungswert des Rechtes Abt. II Nr. 4: 50,00 EUR

In Abt. II ist unter lfd. Nr. 5 eine Grunddienstbarkeit – Gemeinschaftsantennenanlage-


recht – für den jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flur 1, Flurstück 129 und 132
(Mörsenbroicher Weg 203-207 und Mörsenbroicher Weg 199-201) eingetragen.

Entsprechend Bewilligung vom 29.10.1984 wird dem jeweiligen Eigentümer der vorge-
nannten Grundstücke (herrschende Grundstücke) das Recht eingeräumt, eine Gemein-
schaftsantennenanlage mit allen dazugehörigen technischen Einrichtungen für die Ei-
gentümer des dienenden Grundstücks und der herrschenden Grundstücke zu errichten,
zu betreiben, zu unterhalten und zu erneuern.

Die Ausübung der Dienstbarkeit kann dritten Personen überlassen werden.

Die Kosten tragen die Eigentümer der Flurstücke 131, 129 und 132, und zwar der Ei-
gentümer des Grundstückes 129 zu 16/67, der Eigentümer des Grundstückes 131 zu
32/67 und der Eigentümer des Grundstückes 132 zu 17/67.

Die ETW Nr. 26 ist von der Grunddienstbarkeit wertmäßig nicht betroffen.

Unter Berücksichtigung der Örtlichkeit, der Bebauung, der Bewilligung, dem derzeitigen
Kenntnisstand, einem Löschungsinteresse sowie unter sachverständiger Einschätzung
wird der Belastungswert auf 50,00 EUR geschätzt.

Belastungswert des Rechtes Abt. II Nr. 5: 50,00 EUR

...
Seite 29 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

In Abt. II ist unter lfd. Nr. 6 eine Grunddienstbarkeit – Ver- und Entsorgungsleitungs-
recht – für den jeweiligen Eigentümer des Grundstückes Flur 1, Flurstück 132 (Mörsen-
broicher Weg 199-201) eingetragen.

Entsprechend Bewilligung vom 29.10.1984 wird dem jeweiligen Eigentümer des vorge-
nannten Grundstückes (herrschendes Grundstück) das Recht eingeräumt, auf dem die-
nenden Grundstück Ver- und Entsorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, elektrischen
Strom, Telefon, zu verlegen, dauernd dort zu belassen, zu unterhalten, zu reparieren
und zu erneuern.

Die Ausübung der Dienstbarkeit beschränkt sich auf einen ca. 6 m breiten Streifen des
dienenden Grundstückes entlang der südlichen Grundstücksgrenze, der nicht bebaut
ist.

Die Kosten der Errichtung, Unterhaltung, Erneuerung, auch die der Erneuerung nach
Reparaturarbeiten an der Oberfläche des dienenden Grundstückes trägt der Eigentü-
mer des herrschenden Grundstücks.

Die Ausübung der Dienstbarkeit kann dritten Personen überlassen werden.

Die ETW Nr. 26 ist von der Grunddienstbarkeit wertmäßig nicht betroffen.

Unter Berücksichtigung der Örtlichkeit wird die Nutzbarkeit (bauliche) nicht beeinträch-
tigt. Bei den Nachteilen handelt es sich um Nachteile geringer Wertigkeit. Somit wird ein
Abschlag von 0,5 % des unbelasteten Bodenwertes als Wert (wirtschaftlicher Nachteil)
des Leitungsrechtes ermittelt.

Demnach:
Bodenwert wie vor = 1.490.500,00 EUR
0,5 % von 1.490.500,00 EUR = 7.452,50 EUR
anteilig für ETW Nr. 26 entsprechend Miteigentumsanteile
2.775/100.000 = 206,81 EUR

...
Seite 30 Düsseldorf, Mörsenbroicher Weg 193, ETW Nr. 26 27.04.2018
Geschäfts-Nr. 083 K 004/18

Unter Berücksichtigung der Örtlichkeit, der Bebauung, der Bewilligung, dem derzeitigen
Kenntnisstand, einem Löschungsinteresse sowie unter sachverständiger Einschätzung
wird der Belastungswert auf 200,00 EUR geschätzt.

Belastungswert des Rechtes Abt. II Nr. 6: 200,00 EUR

In Abt. II ist unter lfd. Nr. 7 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit - Transformato-
renstations- und Leitungsrecht – für die Stadtwerke Düsseldorf Aktiengesellschaft, Düs-
seldorf eingetragen.

Entsprechend Bewilligung vom 29.10.1984 wird der Stadtwerke Düsseldorf Aktienge-


sellschaft, Düsseldorf das Recht eingeräumt, auf dem dienenden Grundstück einen
Transformatorenstationsraum zu unterhalten, das Grundstück zum Zwecke der Errei-
chung dieses Raumes betreten zu dürfen, die Transformatorenstation dauernd zu un-
terhalten, zu betreiben und zu erneuern und von dort andere Grundstücke zur elektri-
schen Grundversorgung anzuschließen.

Die Ausübung der Dienstbarkeit kann dritten Personen überlassen werden.

Die Ausübung der Dienstbarkeit beschränkt sich auf den Raum, der im Aufteilungsplan
des auf dem dienenden Grundstück errichteten Wohnungseigentumsgebäudes als
Transformatorenstationsraum gekennzeichnet ist und hinsichtlich der Leitungsführung
auf die Teile des Grundstückes, die der Berechtigte für erforderlich hält.

Die ETW Nr. 26 ist von der Grunddienstbarkeit wertmäßig nicht betroffen.

Unter Berücksichtigung der Örtlichkeit, der Bebauung, der Bewilligung, dem derzeitigen
Kenntnisstand, einem Löschungsinteresse sowie unter sachverständiger Einschätzung
wird der Belastungswert auf 100,00 EUR geschätzt.

Belastungswert des Rechtes Abt. II Nr. 7: 100,00 EUR

...
40470 Düsseldorf,
Mörsenbroicher Weg 193 - 197
Fotodokumentation zum Besichtigungstermin am 16.04.2018