VALENTÍN SÁEZ, ROSA MARÍA

D. CIVIL III PRÁCTICA Nº: 1

GRUPO: 3º B Derecho y CCPP
SUPUESTO 1.
¿Existe una verdadera servidumbre o una mera obligación de no hacer?
Si no había interesado la elevación del documento privado a público para la inscripción registral de
la servidumbre fue por considerar que el acuerdo familiar de referencia seria fielmente respetado
por todos, dentro, y por tanto, de la confianza que en aquel momento concluyo reinando entre unos
otros. Una servidumbre no tiene eficacia respecto al adquirente de la finca gravada si dicha carga
no aparece inscrita en el Registro de la Propiedad. Con ello establecemos que Doña R sostenía la
existencia de un derecho de servidumbre, convencionalmente constituido y de contenido asimilable
al de la servidumbre legal de vistas. Las llamadas servidumbre negativas son siempre obligaciones.
La perpetuidad de un derecho real (en este caso de servidumbre negativa), vinculada nos resistimos
a admitir una obligación negativa (la de no edificar de nuestro supuesto) de duración indefinida.
Nos encontramos con una servidumbre negativa, como derecho real que es, implica un deber de no
actuar que está ligado a la condición de propietario del fundo sirviente, siendo un deber el cual se
transmite con la finca misma a los sucesivos dueños siendo su carácter perpetuo. En dicho caso
quedan vinculados únicamente un acreedor y un deudor, y en referencia con este caso los herederos
de uno y otro. Para entender nacido un derecho real, con efectos frente a terceros, será necesario
que se dé cumplimiento a los requisitos para ellos establecidos en orden a la forma del negocio y a
su publicidad (art. 1280.1 y 606 CC). Se requiere que la constitución de una servidumbre exija que
las partes quieran gravar el predio sometido o sirviente, de manera perpetuada y con independencia
de la identidad de los sucesivos dueños de las fincas intervinientes. No se formalizo notarialmente
aquel pacto (y con ello la servidumbre) siendo una de las razones de confianza familiar, no parece
muy estimable cuando una de las partes la contradice; si se tiene en cuenta que en el cuaderno
particional si se recogieron otras limitaciones como el derecho de paso de vehículos en la zona
limítrofe entre las casas). Estimo que no es esta la mención característica de una servidumbre,
máxime si se tiene en cuenta que en dicho caso interviene la figura de un notario autorizante y que
en la práctica notarial existe formulas muy claramente representativas de lo que es y significa un
gravamen de carácter real.
SUPUESTO 2.
¿Existe una verdadera servidumbre o una mera obligación de no hacer?
En este caso nos encontramos ante una mera obligación de no hacer, ya que el antiguo propietario
inscribió dicha cláusula en el Registro de la Propiedad. Las obligaciones no hacer son obligaciones
negativas en las que el deudor debe omitir o abstenerse de realizar alguna actividad. Presentándose
dicho caso, los acreedores tiene el derecho a que se deshaga lo indebidamente hecho o a que se le
indemnice de los daños y perjuicios que el incumplimiento de la obligación le haya causado. La
obligación negativa, deriva de un vínculo personal entre acreedor y deudor, no afecta a terceros (a
no ser que juegue el mecanismo de trasmisión convencional del crédito o de la deuda) y tiene una
duración limitada. En este supuesto quedando vinculados quienes quiera que sea en cada momento
propietarios de la finca sirviente en favor de quienes lo sea en la finca dominante. Hemos de
expresar que a falta de una expresa declaración de voluntad sobre el particular, el negocio deberá
ser interpretado como una simple obligación, pues así lo impone el principio de libertad de la
propiedad.
SUPUESTO 3.
Se trata un retracto sobre adjudicación realizada en compraventa judicial de fincas, en subasta
pública, contra <<Banca Catalana, SA>>. En dicha sentencia del TS, nº 191/1995, del 3 de marzo,
a pesar de encontrarse inscrito, el TS niega eficacia erga omnes a un derecho de retracto constituido
por una donante. El primer motivo acusa a la infracción del art. 38.2 y jurisprudencias cuyas
sentencias invoca. Según expuso el tribunal ‘’hay que tener presente que por la categoría de derecho
real no se produce por el simple acceso al Registro de la Propiedad, sino que deviene por su íntima
naturaleza jurídica que la inviste de una eficacia erga omnes’’. El derecho real ha de estar
constituido por las característica de publicidad, seguridad jurídica, e inmediatividad; que lo
proyectan al campo jurídico con una serie de garantías frente al tercero que es lo que posteriormente
le permite ejercer la eficacia erga omnes. En particular al no referir al retracto convencional del art.
1507 CC, establece que es un retracto instituido a favor de los donatarios frente al tercer comprador
de la finca de uno de ellos, y por dicha razón falta del signo de publicidad y garantía de seguridad
para el ejercicio del tanteo y el retracto en su caso con la fijación de un plazo a partir de dicha
enajenación a tercero que se instaura en los de carácter legal, es más preciso y necesario aun en los
simplemente convencionales. Con todo ello, el Tribunal Supremo, en relación con el fundamento
de Derecho sección tercera establece que no busca revestir de carácter real al derecho que le faltan
elementos característicos de los mismos y que por tanto únicamente debería tener efectos
simplemente obligacionales. Correspondiendo, en la falta de pacto sobre el plazo de ejercicio de
retracto lo que finalmente determina la ausencia de carácter real de ese derecho, a pesar de que tanto
la escritura de donación como el retracto se encontraban inscritos en el Registro de la Propiedad.
SUPUESTO 4.
¿Es válido el pacto por el que el vendedor de un inmueble se reserva en el contacto de compraventa
la facultad de atribuirse los tesoros que puedan ocultarse en el mismo? ¿A quiénes afectaría la
eficacia de este pacto? ¿Es posible configurar esta reserva como un derecho real y, por tanto,
oponible a terceros adquirientes?
Si es válido dicho pacto por el que el vendedor de un inmueble se reserva en el contacto de
compraventa la facultad de atribuirse los tesoros que puedan ocultarse en el mismo; a pesar de que
el requisito de la falta de constancia de la legitima pertenencia, aun determinada la identidad del
dueño originario, pero la excesiva lejanía en el tiempo hacia prácticamente imposible, a través de
las intermedias trasmisiones hereditarias, conocer quiénes eran los sucesores del primitivo dueño.
Este caso se considera con algún derecho al tesoro litigioso, aclarando que los demandantes son
legítimos propietarios de la mitad del tesoro hallado, debiendo ser entregas a los mismos dicha
mitad o la de la valoración del tesoro y estimando la reconvención ejercitada por los demandados,
y la otra mitad o en su caso, la de la valoración es de legitima propiedad de los mismos y deberá
serles entregadas a la firma de esta sentencia. La propiedad del tesoro oculto al que se refiere esta
resolución, o del precio que por el haya de pagar el estado, en el caso de que legfalmnte corresponda
adquirirlo, según la legislación sobre Patrimonio histórico que fuere aplicable a este supuesto
correspondiéndole, en una mitad, a Don Conrado y en otra mitad por partes iguales a los dos
albañiles. Se han de estimar los art. 351, y 614 CC; o en su caso la de la legislación sobre el
patrimonio histórico que pudiera ser aplicable. Para que puede calificarse de tesoro un deposito
oculto e ignorado de dinero, alhajas y otros objetos preciosos, es requisito ineludible que no tenga
propietario conocido, así lo expresa el art. 352 CC, cuando condiciona la consideración legal de
tesoro a que no conste la legitima pertenencia del expresado deposito oculto e ignorado, requisito
que habrá de estimarse concurrente, con la consiguiente atribución al hallazgo de la expresada
conceptuación legal, no solo, cuando sea desconocida en absoluto la identidad del dueño originario
que efectuó o por cuya orden se realizó la ocultación, sino también aun siendo conocida la identidad
del mismo, la excesiva lejanía en el tiempo haga prácticamente imposible, a través de las intermedia
transmisiones hereditarias que hayan podido producirse, venir en conocimiento de quienes sean los
sucesores del referido dueño originario, y por ende, legitimados propietarios actuales mencionado
hallazgo’’.