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Reforma em Edificações
Lucas Araujo Pereira
Rio de Janeiro
Fevereiro / 2017
ASPECTOS TÉCNICOS E LEGAIS EM OBRAS DE
REFORMA EM EDIFICAÇÕES
FEVEREIRO / 2017
ASPECTOS TÉCNICOS E LEGAIS EM OBRAS DE REFORMA EM
EDIFICAÇÕES
Examinado por:
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FEVEREIRO de 2017
Pereira, Lucas Araujo
POLITÉCNICA, 2017.
Em primeiro lugar agradeço a minha família, principalmente meus pais e irmãs, que
tanto amo e que sempre me deram todo o suporte para o sucesso nesta jornada, além
A minha namorada, Lívia, por sua compreensão e apoio durante todo este
Ao orientador deste trabalho, Jorge dos Santos, pela paciência na orientação, pelo
particularidades, leis e normas que incidem sobre esta atividade, bem como as
com seus principais desafios, materiais utilizados e mão de obra disponível para a
particularities were noticed in this sector of civil construction industry, such as challenges
of this activity. This work shows these particularities, laws and standards that rule this
activity. Also, is shown pathologies of this type of construction work, its causes and
technical aspects from refurbishment work of two contractors, Contractor “A” and
Contractor “B”, with its main challenges, materials and labor used in each construction
work.
1. Introdução.............................................................................................................. 1
3.1.1. Umidade/temperatura................................................................................ 14
3.6. Impermeabilização........................................................................................ 47
5.5. Impermeabilização........................................................................................ 69
7. Conclusões .......................................................................................................... 90
Lista de Figuras
Figura 2 - Bolsas de água sob a pintura. Fonte: (Silva e Abrantes, 2007) ................... 14
Figura 14 - Apoio com deformação maior que o superior. Fonte: Thomaz (1989) ....... 20
Figura 15 - Apoio com deformação menor que o superior. Fonte: Thomaz (1989) ...... 21
Figura 16 - Apoio com deformação igual ao superior. Fonte: Thomaz (1989) ............. 21
Figura 21 - Recalque por interferência de uma construção. Fonte: Thomaz (1989) .... 23
Figura 28 - Pintura sem adesão ao metal galvanizado. Fonte: Polito (2006) ............... 28
Figura 34 - Tubo de CPVC rompido devido à alta temperatura. Fonte: Vieira (2016) .. 37
(2007) ......................................................................................................................... 40
Figura 36 - Detalhe da ligação entre estrutura de concreto armado com alvenaria através
Figura 38 - Planta original do apartamento (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor
................................................................................................................................... 74
Figura 39 - Planta do apartamento após intervenções (Sem medidas e sem escala).
................................................................................................................................... 76
................................................................................................................................... 77
Figura 42 - Planta do primeiro andar (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor .... 78
Figura 43 - Planta do segundo andar (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor ... 79
Figura 44 - Planta do Apartamento (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor ....... 82
Figura 45 - Trinca na divisória entre duas placas de drywall. Fonte: o autor ............... 85
da construção civil.
deve seguir determinados requisitos técnicos de forma que não haja perda de
construção, seus sistemas e/ou seu entorno em risco. Esta situação torna-se ainda mais
Fatos lamentáveis como estes ainda ocorrem, pois trata-se o processo de reforma,
1
sem respeito à critérios técnicos e premissas básicas da engenharia civil, como visto na
Após a queda do edifício Liberdade, situado na Avenida Treze de Maio, nº 44, Rio
Tanto as leis instituídas no município do Rio, quanto a norma criada pela ABNT,
vieram no contexto dos esforços para diminuir a ocorrência deste tipo de desastre,
quanto para os responsáveis técnicos, seja da obra de reforma, seja pelo laudo técnico.
1.2. Objetivo
cidade do Rio de Janeiro, bem como as diretrizes técnicas e práticas que caracterizam
2
1.3. Justificativa do Tema
O interesse por este tema surgiu após a experiência do autor ao estagiar em uma
Outubro de 2016 o autor esteve em contato direto com os processos presentes nesta
atividade, bem como seus desafios. A presença no dia a dia destas obras permitiu ao
Toda esta vivência durante os meses de estágio fez o autor refletir no tocante às
ferramentas e cumprimento dos cronogramas por parte das empresas responsáveis por
Além disso, o tema adquiriu relevância por conta da entrada em vigor da NBR
6400 de 2013. Esta lei e a norma, em conjunto, impõem uma série de novos desafios e,
1.4. Metodologia
Este trabalho tem seu desenvolvimento baseado em uma revisão bibliográfica geral
3
utilizados, desafios encontrados nas obras, atendimento aos itens da NBR 16280 e
diretrizes adotadas durante seu desenvolvimento, bem como apresenta uma justificativa
ao tema.
manutenção.
divididos por subsistemas de uma edificação, suas causas e suas consequências, bem
divididos pelos subsistemas que mais comumente passam por processos de reforma.
reforma objeto deste estudo, sua caracterização, tanto da empresa quanto da obra, e
O sétimo capítulo finaliza com as conclusões tiradas pelo autor deste trabalho, em
4
2. Contextualização: Obras de Reforma em Edificações
da mesma.
voltadas ao uso residencial, sendo moradia de uma família (unifamiliar), em sua grande
maioria casas, ou sendo moradia de mais de uma família (multi-familiar), em sua grande
5
Tanto edificações residenciais multi-familiares quanto edificações comerciais
condomínio, todos os detentores da parte do bem estão sujeitos a normas e regras que
decorrer de sua vida útil, estará naturalmente sujeita ao “desgaste”. Este desgaste pode
impactos, entre outros processos naturais da estrutura (Barbosa, 2016). Isto leva a
definir “vida útil” como o tempo que a estrutura conserva seus índices mínimos de
15575, vida útil é o período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam
segundo suas diversas partes, até dependente da forma de utilizá-la (Barbosa, 2016).
manutenção especificadas.
serviço de cada produto, ao longo da vida útil, e a sua medida relativa espelhará,
6
sempre, o resultado do trabalho desenvolvido nas etapas de projeto, construção e
Quando, alguns destes três fatores acima, além do fator estético, que varia
conforme o gosto do cliente, uma reforma pode se tornar necessária, de forma a conferir
de estrutura para Construção Civil fez com que a década fosse considerada o seu auge
a ocorrer durante o regime militar, a partir da década de 70. Com todo este
ganhou importância nos países europeus, pela existência de muitos edifícios antigos e
utilizada nos Estados Unidos. Nestes países a rígida legislação não permitiu que o rico
acervo arquitetônico fosse substituído, abrindo espaço para o surgimento desta solução
existem demandas por obras desse porte, desencadeadas pelo crescimento das
7
ganhou volume através de obras muitas vezes executadas sem o devido
em 2015.
ocorridos, gerou a necessidade da criação de uma norma específica para este segmento
no país.
atividades nesse segmento, a ABNT editou e publicou em Abril de 2014 NBR 16280 –
Conforme evidenciado por pesquisa onde 85,4% das obras de reforma são
A partir destes dados, percebe-se que, pelo fato de poucos brasileiros contratarem
engenheiros ou arquitetos para a execução de suas obras, muitas obras são feitas sem
ajudante.
vítimas.
8
Em muitas situações, os proprietários utilizam apenas o seu próprio conhecimento
2015).
onde o leigo, que não possui conhecimentos técnicos e principalmente das normas de
da obra.
forma, mesmo que apenas algumas atividades sejam terceirizadas, deve-se elaborar
comitente”.
9
os encargos econômicos do empreendimento. O proprietário se compromete a
pagar um preço fixo (ainda que reajustável), e a receber a obra concluída nas
pode, ainda, ser sub classificado em dois tipos: de preço global (quando a
execução de toda obra é acertada por um valor total, que inclui a execução de
10
3. Não Conformidades Associadas a Reformas em
Edificações
As patologias decorrentes de uma obra de reforma têm suas origens nos processos
principalmente:
esgoto;
qualidade da obra;
d) Utilização para fins diferentes dos calculados em projeto: a obra é utilizada para
da vida útil da edificação, gerando patologias que só poderão ser corrigidas com
maiores intervenções;
11
Desta forma, pode-se dividir o ciclo de vida da edificação em três etapas bem
Também podem ocorrer patologias motivadas por agentes externos como a ação
Em alguns casos, podem ocorrer situações mais graves como abalos sísmicos
(Gonçalves, 2015).
correção são semelhantes às existentes em obras novas, porém suas causas podem
ser diferentes. A falta de informação prévia sobre a edificação a ser executada a reforma
e a falta de projetos podem ser fontes de muitas das falhas ocorridas em obras de
reforma. Muitas vezes, por conta de uma obra de reforma, uma falha pré-existente da
execução de uma obra sem o acompanhamento dos profissionais habilitados pode gerar
Outra divisão das causas das patologias pode ser adotada. Segundo Hammarlund
(1991), patologias, em geral, são motivadas por falhas anteriores à construção, relativas
12
Causas de Patologias
3%
9%
10%
51%
26%
raciocínio apresentado por este artigo, serão apresentados por ordem de relevância e
3.1. Vedações
Uma edificação pode apresentar patologias em sua vedação, tendo como exemplo
13
execução de paredes de alvenaria ocorrerão tanto em novas obras quanto em obras de
existente, muitas vezes pela falta de informações e de projetos desta edificação. Com
3.1.1. Umidade/temperatura
14
Patologias também podem surgir por conta da umidade ascensoional. Segundo
construção das primeiras fiadas da parede, pode ocorrer a ascensão capilar de água do
preparação de rebocos hidráulicos, que tem como função impedir infiltrações e controlar
o teor de umidade para o interior do edifício. A incorreta aplicação deste elemento pode
15
Além das causas citadas, também pode ocorrer o acúmulo de chuva decorrente da
patologia.
revestimentos cerâmicos. Isto ocorre pois paredes muito esbeltas, sujeitas a variações
figura 6:
16
3.1.2. Agentes Químicos
agentes químicos. Uma das causas pode ser a eflorescência, que causa manchas
e a água. O cimento entra em contato com o ar, reagindo e formando uma substância
chamada carbonato de cálcio, que é um sal insolúvel de cor branca (Silva, 2002), como
posteriormente.
decorrentes de suas propriedades físicas, o que varia as suas dimensões por meio de
movimentações durante a análise das fissuras, que também podem ocorrer motivadas
17
Nas alvenarias que recebem cargas uniformemente distribuídas podem ocorrer dois
(Thomaz, 1989). Estas trincas ocorrem por conta da ruptura por compressão ou flexão
da argamassa também pode causar ruptura por tração das nervuras internas do bloco,
que gera fissuras verticais e destacamento do revestimento (Rubin, et al., 2011). Nas
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Figura 10 - Ruptura do revestimento. Fonte: Silva e Abrantes (2007)
onde a carga está aplicada. Por este mesmo motivo também podem ocorrer fissuras em
vértices de esquadrias. Nas figuras 11, 12 e 13 pode ser observado este processo.
19
Figura 13 - Fissuração real. Fonte: Thomaz (1989)
Além disso, a alvenaria é o ponto mais suscetível à flexão das vigas e das lajes em
onde o componente de apoio pode sofrer maior, menor ou igual deformação em relação
Figura 14 - Apoio com deformação maior que o superior. Fonte: Thomaz (1989)
20
Figura 15 - Apoio com deformação menor que o superior. Fonte: Thomaz (1989)
21
Os recalques podem ser:
figuras 19 e 20.
22
Pode ocorrer por causa da interferência de uma edificação maior, como
23
Figura 23 - Fundações distintas. Fonte: Thomaz (1989)
25.
24
Figura 25 - Recalque diferencial entre pilares. Fonte: Thomaz (1989)
estrutura. Por isso, este tipo de patologia possui custos e complexidade de correção
maiores.
26.
25
argamassa, causando o destacamento entre a alvenaria e a estrutura, como podemos
identificar a causa da patologia para identificar a prevenção adequada para cada caso.
desobstruindo entupimentos ou ainda executar paredes duplas; bem como, permitir uma
26
3.2. Pinturas
serão abordadas neste capítulo, e sim em seu sistema de origem. Segundo Polito
pintura são:
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de aço é necessária além da posterior aplicação de selador resistente à
baixa qualidade. Também pode ocorrer devido ao uso de tinta alto brilho
base óleo ou alquídica em locais que recebem direta luz do sol, levando à
também pode ocorrer devido ao uso de tinta de baixa qualidade, tendo como
Esta patologia ocorre devido ao uso de uma tinta que contenha alta
interno, o uso cores de tinta mais suscetíveis aos raios ultra violeta e
28
f) Baixo poder de cobertura da tinta: pode ocorrer devido à baixa qualidade
(Polito, 2006).
na qual o bolor não tenha sido removido. O surgimento de bolor pode ser
tinta. Isto ocorre por conta de agitação da lata de tinta parcialmente cheia,
uso de uma tinta muito velha, aplicação muito rápida da tinta, especialmente
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no caso de uso de rolo, uso de rolo com comprimento de pelo inadequado
j) Utilização do rolo: deve-se tomar cuidado para evitar que o mesmo cause
manchas.
aparecendo como uma fina fissura conforme figura 30 Porém esta patologia
selador.
calor, que faz com que a camada mais externa do filme seque mais rápido,
enquanto que a camada de baixo ainda está úmida; superfície que ainda
30
Figura 31 - Enrugamento da pintura. Fonte: Polito (2006)
pode ocorrer quando uma superfície é pintada com rolo, e os cantos são
com pincel. Geralmente, os recortes pintados com pincel ficam mais escuros
haver marcas de rolo ou pincel aparentes após a secagem, por uso de tinta,
31
rolo ou pincel inadequados ou de baixa qualidade ou retoques em áreas
parcialmente secas.
base água ou aplicação de outra camada de tinta, sem que a inferior esteja
a) Água Fria;
b) Água Quente;
c) Esgoto;
d) Águas Pluviais.
isso, é notável a pouca atenção dada às instalações hidráulicas durante sua execução,
reforma. Alguns fatores importantes para este alto índice de patologias são:
32
a) Instalações hidráulicas são ocultas;
mais acometidas por patologias, conforme demonstrado pelo gráfico da figura 33.
33
Figura 33 - Gráfico Patologias x Instalações hidráulicas. Fonte: Vieira (2016)
usuário de uma edificação. Por isso, é necessário garantir seu desempenho durante
toda a vida útil deste sistema. Porém, as mesmas estão sujeitas a variados tipos de
edificações. As tubulações estão sujeitas à ruptura por diversas causas. Uma delas é a
importante reforçar, que, por norma, a pressão hidrostática máxima é de 40 mca. Porém,
mesmo, pode ocorrer uma sobrepressão na tubulação causando o golpe de aríete. Este
34
b) Contaminação da Água: Segundo a norma ABNT NBR 5626:1998, uma das
predial (Carvalho Jr., 2013). Outra forma comum de contaminação é o refluxo de água
nas execuções de soldas dos encaixes das conexões, uso de materiais diferentes e
impróprios, reparos nas tubulações hidráulicas com o uso de resinas à base de epóxi
(Lara, et al., 2005). Estes vazamentos nem sempre se manifestam em paredes ou pisos,
de sifões, o que resulta em formação de acúmulo de ar. Este acúmulo gera perda de
desempenho na instalação, reduzindo sua vazão. Para evitar esta patologia, quando
de PVC soldável de uma ruptura desta junta. Quando em uma junta soldável a frio ocorre
tenha sido incorreto. Quando há uma ruptura, temos um indicativo de que o processo
O sistema predial de água quente tem como principal objetivo fornecer água quente
e potável para as mais diversas utilizações dentro de uma edificação. Para isso, o calor
deve ser mantido ao longo de sua tubulação bem como a regulagem de temperatura da
instalações de água quente que ainda não foram citadas em nenhum capítulo anterior.
Tigre (2013). Também pode ser verificado se a chama piloto do aquecedor à gás está
lesões nos usuários. Essas rupturas podem ser prevenidas com válvulas de alívio na
excesso de temperatura.
36
Figura 34 - Tubo de CPVC rompido devido à alta temperatura. Fonte: Vieira (2016)
elas, merece atenção especial o mau cheiro, ruptura de fecho hídrico, retorno de
a) Mau Cheiro: Segundo o Manual Técnico Tigre, o mau cheiro nas instalações
correto diagnóstico deve-se: observar o nível do líquido nas caixas sifonadas ao acionar
Importante frisar que, quando não são feitas as instalações adequadas dos sifões, além
devem possuir ventilação e selos hídricos adequados, bem como correta disposição de
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retorno de espuma ocorreu em 42,9% das empresas. O retorno de espuma através das
grelhas de ralos e caixas sifonadas pode ocorrer em função de ligações dos ramais em
região de sobrepressão (Carvalho Jr., 2013). Muitas vezes a ocorrência desta falha em
instalação deve ser adotado de forma a favorecer o escoamento por gravidade, levando
contato com fogo, que reduzem a seção interna da tubulação. Segundo Ilha (2002), o
gerar ruptura em tubos de PVC utilizados como condutores verticais nas instalações e
águas pluviais (Carvalho Jr., 2013). Para garantir a não ocorrência deste fenômeno, a
qualidade dos processos construtivos é essencial. Entre eles está a declividade correta
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a água acumulada durante o escoamento da calha não encobre totalmente a seção
em mais de um bocal, exceto em casos em que não haja riscos de entupimento e/ou
possível a partir da chuva natural, sem poluição e pouco ácida, sofre reação química
específica com o gás carbônico, gerando o ácido carbônico. Também pode ocorrer o
danosa pois a mesma, em contato com materiais que contenham calcário, lixivia os
obstruções por objetos sólidos, como folhas, por exemplo, em calhas e bocais, gerando
figura 35.
39
Figura 35 - Depósito de bicarbonato em tubo de água pluvial. Fonte: Nascimento et al. (2007)
falta de informações sobre o sistema pré-existente, podendo muitas vezes causar uma
elétricas do Brasil apresentam algum tipo de erro. A seguir estão listadas as patologias
oxidação entre conexões dos cabos com os terminais das chaves ou dos disjuntores ou
40
dos contatos; novos circuitos em novos eletrodutos; substituir componentes; não ligar
comprometida. Para a devida correção desta patologia, deve ser tomada pelo menos
c) Ruídos anormais nas instalações: Pode ocorrer devido aos seguintes fatores:
Conexões soltas; mau contato; defeito em equipamentos. Para a devida correção desta
patologia deve ser tomada pelo menos uma das seguintes providências: reaperto nas
patologia pode ocorrer devido a: Infiltração de água pelas paredes; fundo de madeira
correção desta patologia deve ser tomada pelo menos uma das seguintes providências:
Refazer alvenaria ou reparos na vedação; substituir fundos de madeira por outro com
tratamento; raspar, lixar e pintar as chapas quando possível, senão substituir a caixa
(Gomes, 2003).
eletroduto durante sua instalação, podendo provocar entrada de material no mesmo com
sobrecarga nos circuitos; contatos mal afixados; equipamentos com potência acima da
41
especificada; contato entre materiais diferentes; isolamento mal executado. Para a
devida correção desta patologia, deve-se adotar uma ou mais medidas descritas a
a diversos fatores, entre eles: emendas mal isoladas; fios ou cabos com isolamento
deteriorado; contato direto entre fases ou entre uma fase e o terra; sobrecargas
h) Disjuntor não liga: Se, após o desligamento de um disjuntor o mesmo não liga
novamente, pode haver a ocorrência de curto circuito, disjuntor com desgaste, mola de
disparo fraca ou capacidade do disjuntor menor que a corrente do circuito. Deve ser
tomada pelo menos uma das seguintes providências: verificar se houve curto-circuito;
(Gomes, 2003).
que pode ocorrer em uma instalação elétrica. Ele pode ter inúmeras localizações e
causas, como:
deteriorados;
interruptor;
42
d. Em aparelhos elétricos devido à ausência ou falha no aterramento e
corrente de fuga;
3.5. Estruturas
construtivas. Cada uma dessas etapas possui sua contribuição para a entrega de uma
pilares deve ser acompanhada do estudo desta estrutura, análise de seu projeto, se
houver, para que os furos a serem executados neste elemento estrutural não acarretem
novo layout arquitetônico ao ambiente, deve ser observado o projeto (se existente) e as
condições prévias de carga, sobrecarga, etc. para que reforços estrutura sejam
pilares e peças estruturais portantes em seu nono andar (Couri e Feigelson, 2013).
43
3.5.1. Falhas no Projeto
a estrutura;
inesperados;
causar fissuras;
elementos estruturais;
(Gonçalves, 2015).
44
Para o cimento, devem ser monitorados seus aspectos físicos, como finura, início
devem ser monitorados seus aspectos químicos, como perda ao fogo e resíduo
concreto, pois contaminação com cloretos, sulfatos, álcalis, teor do pH, entre outros,
desbitolamento e dobramento.
baixa qualidade técnica dos trabalhadores menos qualificados (Souza e Ripper, 1998).
(Couto, 2007).
45
A NBR 12655 descreve como etapas de execução do concreto a sequência a
seguir:
NBR 12654;
d) Preparo do concreto.
concreto. Também deve ser observada a armação dos elementos estruturais, de forma
eficiente, de forma a manter as características estruturais ao longo de toda sua vida útil.
A eficiência relaciona-se tanto com as atividades de uso, como, por exemplo, garantir
problemas estruturais graves, podendo gerar grandes gastos ou até mesmo demolição
da estrutura.
46
3.6. Impermeabilização
Em obras de reforma, muitas vezes não se tem o devido cuidado seja com a
piso, por exemplo, deve-se tomar cuidado com estes fatores e isolar a área para que
erros.
de forma que locais onde a água possa penetrar não estejam desprotegidos.
Também deve-se atentar ao caimento de áreas molhadas, de forma que a água não
forme poças.
47
Sempre que ocorrer a danificação ou o corte de um trecho da
problemas futuros.
48
4. Requisitos Aplicáveis às Obras de Reforma
trata das Práticas Abusivas, e seu Artigo 39, que no inciso VIII estabelece:
entidade reconhecida pelo CONMETRO. Nos dias atuais, há um limite tênue entre o que
é considerado atendimento obrigatório e o que pode ser lido como somente uma
49
esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalações e escapes de obras
com menos de 25 anos de vida útil e quinquenal para edifícios com mais de 25 (vinte e
pavimentos.
o seu autor torna-se responsável pelo respectivo laudo. No caso de vistoria executada
Após a emissão do laudo, conforme modelo criado pelas prefeituras, deverá ser
50
4.2. A Lei Complementar 126/2013
Profissional competente.
Esta lei institui multa de valor equivalente a R$5.000,00 (cinco mil reais), sem
Urbanismo (SMU). Caso as obrigações instituídas pelo laudo não sejam cumpridas
notificados para que, em 30 dias corridos, realizem a(s) vistoria(s) técnica(s) exigida(s)
Residencial (VR) ou cinco Valor Unitário Padrão Não Residencial (VC) estabelecido para
o imóvel. Estes valores são instituídos para efeitos de cálculo do Imposto sobre a
enquanto a obrigação não for cumprida. A soma dos valores dessas multas não pode
de Janeiro.
portal on-line da Prefeitura do Município do Rio de Janeiro. Também de acordo com este
a) Idade da edificação;
52
4.4. A ABNT NBR 16.280/2014
para:
edificação;
na edificação;
obra e lista requisitos para o antes, durante e depois da reforma em um uma edificação
5.671, NBR 5.674, NBR 9.077, NBR 12.721, NBR 14.037, NBR 15.575.
A norma define que o plano de reforma deve ser elaborado por profissional
53
edificação para análise antes da reforma atendendo a todas as legislações vigentes e
segurança da edificação e usuários durante e após a obra. Também deve ser concedida
execução da obra.
atividades que geram ruídos prevendo a pressão sonora máxima; identificação de uso
Todas as alterações ocorridas nas áreas privativas das edificações que afetem
54
documentadas e comunicadas ao responsável legal da edificação antes do início da
obra. Caso o responsável legal da obra não autorize o trânsito dos insumos e
técnica ou legal ao solicitante, sendo que esta autorização não substitui as aprovações
reforma por parte do responsável legal. Durante a realização das obras, os sistemas de
Caso haja alteração no escopo da reforma, a obra deve ser interrompida. Toda
a nova documentação deve ser submetida à nova análise. Somente após a autorização
tomadas.
mesmas devem preencher aos mesmos requisitos das obras em áreas privativas,
4.4.2. Responsabilidades
se:
55
manutenção da edificação quando necessário; receber toda a documentação e
interno e convenções aprovadas; tomar ações necessárias caso haja condição de risco
eminente à edificação.
arquivada sob a guarda do responsável legal, além de ser disponibilizada para consulta
Além das considerações previstas na ABNT NBR 16.280 de 2014, obras de reforma
56
A norma de desempenho tem como objetivo atender às exigências e necessidades
dos usuários em relação aos sistemas que compõem uma edificação. A norma tem
como base as exigências dos usuários em relação aos seus sistemas durante o uso.
A norma possui temas distintos com seus diferentes critérios e requisitos exigidos,
ambiental.
destas inovações.
57
Tanto normas prescritivas quanto normas de desempenho devem ser utilizadas
simultaneamente.
Esta norma aborda diversos conceitos não considerados nas normas prescritivas,
A norma é dividida em seus partes que estabelecem uma série de requisitos, cada
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5. Aspectos Técnicos e Práticos em Obras de Reforma
Os desafios inerentes às obras de reforma são diferentes em relação à uma
execução da obra. Além disso, obras de reforma são executadas, em geral, com
Mesmo com todos estes desafios mencionados, até pouco tempo atrás não
reforma.
das obras de reforma reflete a informalidade com que muitas vezes esse tipo de obra é
realizado (Barbosa, 2016). Amancio e Minto (2011) citam que, no Brasil, a falta de
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A má qualificação e a má remuneração da mão de obra da cadeia produtiva da
construção civil prejudica a eficiência nos canteiros de obra, o que se torna pior em
obras de reforma, pois essas exigem maior complexidade e práticas diferentes de uma
Por isso, o processo de obras de reforma deve ser conduzido de forma diferente,
viabilidade deve ser feita a partir do diagnóstico inicial, onde são estudados o
60
uma obra de reforma. Nos regulamentos estabelecidos em convenção pelo condomínio,
sucesso de uma obra de reforma, zelando pela boa relação do cliente frente aos outros
3, seguindo o apresentado por Jesus e Barros (2010) em relação aos subsistemas que
térmico e acústico.
entre este subsistema e a estrutura na qual está inserido. Além disso, devem ser
reforços necessários para evitar o aparecimento de trincas nas paredes, podendo ser
61
Figura 36 - Detalhe da ligação entre estrutura de concreto armado com alvenaria através da colocação de
tela metálica. Fonte: Franco (2017)
decisão sobre a sequência de atividade das obras. Esta deve privilegiar, sempre que
possível a diminuição das tensões impostas aos painéis (Franco, 2017). Por isso,
etapas da vedação.
pois estas representam uma parcela significativa do custo das vedações verticais, além
Segundo Franco (2017), se faz também importante na fase do projeto a análise das
estrutura, para que não ocorra problemas no prumo da alvenaria por conta de
62
de esquadro e de locação e a correta execução de aperto da alvenaria, de forma a evitar
esquadro da parede, deve ser dada a devida atenção a fixação dos perfis metálicos,
Além disso, segundo Nakamura (2014), devem ser tomados cuidados específicos
no canteiro, como:
obra, sendo essas pendências sanadas pelo executor da obra, que nem sempre possui
Outro fator que requer atenção é que os sistemas prediais hidrossanitários são
passíveis de serem “sabotados” pelo próprio executor e por se tratarem de sistemas não
visíveis, as falhas geradas muitas vezes só são detectadas no pós obra (Couto, 2014).
63
O processo construtivo envolve cuidados a respeito da conexão entre a tubulação,
a fixação desta a estrutura bem como a disposição em relação aos outras subsistemas,
a prumada provisória é afixada com arames que, quando não retirados após a fixação
conexões causando vazamentos nos testes de pressão e até mesmo após a ocupação
Esta norma também estabelece que as instalações prediais de água fria devem ser
64
interferência, de forma a propiciar maior qualidade ao usuário, evitando adaptações
MACINTYRE (1990) afirma que o aquecimento de água pode ser realizado por meio
a) Individual;
b) Central Privado;
c) Central Coletivo.
de alta nas tarifas de energia elétrica, estão sendo utilizados em grande escala no
própria placa (CARVALHO JR., 2013). O funcionamento deste tipo de aquecedor ocorre
65
primeiros tubos poliméricos compatíveis com aplicação em condução de água quente
tubulações;
eventuais manutenções;
devem ser protegidos por desconectores. Além disso, deve haver especial cuidado nas
vedações das tubulações, de forma a evitar desconexões, bem como o mau cheiro.
Segundo Vieira (2016), também deve ser dada a devida atenção ao traçado da
tubulação, de forma a evitar entupimentos, que podem causar grandes problemas aos
usuários da edificação.
dispositivos legais;
b) Características estanques;
66
c) Possibilitar limpeza e desobstrução em qualquer ponto da instalação;
e) Devem ser resistentes aos choques mecânicos e com materiais resistentes aos
choques;
compatíveis;
ocorrência de entupimentos, podendo ser prevista a saída de água das calhas em mais
subsistemas, bem como os riscos inerentes a esse processo, fazem com que as
instalações elétricas exijam profissionais com boa qualificação técnica (Calçada, 2014).
Na colocação dos conduítes, deve-se ter cuidado para não danificar o material,
obstrução da tubulação após o preenchimento dos rasgos, seja com concreto, gesso,
67
danificando uma região maior que a necessária, e as caixas podem ser colocadas na
Também ocorre uma perda de produtividade na hora da passagem dos fios, pois
No Brasil, grande parte das estruturas e fundações rasas são executadas utilizando
o concreto armado, que é composto por cimento, água, agregado miúdo (areia) e
agregado graúdo (pedra ou brita), e ar. Pode também conter adições (cinza volante,
segundo a NBR 6118, os quais incluem: Não misturar lotes recebidos em épocas
68
escoramento e como fazer uma montagem segura das formas apenas pelo tempo de
prática (Calçada, 2014). Atualmente, a execução das mesmas está atrelada a existência
5.5. Impermeabilização
relação ao total da obra, visto que significa preparar a edificação contra os efeitos de
69
Também deve ser dada a devida atenção aos caimentos do sistema de
2009).
70
6. Estudo de Caso
segmento de obras.
A pesquisa de campo que constituiu este estudo de caso foi focada na vivência
empresas.
pesquisa de campo, por solicitação dos mesmas, neste trabalho as empresas serão
A execução das obras apresentadas neste estudo de caso ocorreu entre os meses
71
empresa por ocasião da maior presença do autor nas mesmas, sendo as obras “L”, “A”
Esta obra consiste na reforma de um apartamento tipo recém entregue por uma
grande construtora no bairro de Vila Isabel, na cidade do Rio de Janeiro, RJ, para
feita por empreitada com prazo limite de 5 semanas e a mão de obra utilizada foi de um
engenheiro. O contrato teve como objeto apenas a contratação de mão de obra, com
projeto realizado por uma empresa externa, contratada pelo cliente. Toda a obra foi
de 20 cm x 20 cm;
e conduítes de ¾ e ½ polegada;
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f) Estruturas de drywall: parafusadeira, estilete, tesoura para drywall, perfis
serviço e suíte; criou estruturas em drywall para a colocação de ar do tipo split na suíte,
entregue com tinta não lavável; troca de piso em todo o apartamento menos na varanda
73
Figura 38 - Planta original do apartamento (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor
Figura 39 - Planta do apartamento após intervenções (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor
Devido ao fato de que as obras “L”, “A” e “P” ocorreram em um mesmo condomínio,
parte da mão de obra utilizada era remanejada entre as mesmas, ocorrendo um bom
ambos.
75
dreno da unidade evaporadora. Esta solução era uma exigência do cliente
uma grande construtora no bairro de Vila Isabel, na cidade do Rio de Janeiro, RJ, para
feita por empreitada com prazo limite de 6 semanas e a mão de obra utilizada foi de um
projeto de iluminação realizado por uma empresa externa e projeto das intervenções na
Técnica (ART) com a descrição dos serviços a serem executados e seus projetos.
76
Todo o processo preconizado pela NBR 16280 foi respeitado, principalmente em
Serviços executados:
ao segundo andar pelo mesmo até o shaft do lavabo social e passagem até
cm;
77
e) Retirada de tubulação em pex de água quente do chuveiro do banheiro de
Figura 42 - Planta do primeiro andar (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor
78
Figura 43 - Planta do segundo andar (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor
e conduítes de ¾ e ½ polegada;
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b) Execução do revestimento da parede da escada, pois a paginação das
pedras precisou ser feita com grande planejamento, pois a parede entre a
Esta obra consiste na reforma de um apartamento tipo recém entregue por uma
grande construtora no bairro de Vila Isabel, na cidade do Rio de Janeiro, RJ, para
feita por empreitada com prazo limite de 4 semanas e a mão de obra utilizada foi de um
engenheiro. O contrato teve como objeto apenas a contratação de mão de obra, com
construtora “A”. Toda a obra foi legalizada junto a sindicatura do condomínio com a
80
Todo o processo preconizado pela NBR 16280 foi respeitado, principalmente em
apartamento;
social;
branca lavável, tinta azul lavável, tinta amarela lavável, tinta verde lavável e
massa corrida;
e conduítes de ¾ e ½ polegada;
pó e placas de gesso.
81
Figura 44 - Planta do Apartamento (Sem medidas e sem escala). Fonte: o autor
entregue por uma grande construtora no bairro da Barra da Tijuca, na cidade do Rio de
Janeiro, RJ, para adequar o mesmo às necessidades estéticas e práticas dos clientes.
82
A contratação foi feita por empreitada com prazo limite de 9 semanas e a mão de obra
e nas vedações verticais, a cargo da construtora “A”, aprovado previamente pelo cliente.
seus projetos. Todo o processo preconizado pela NBR 16280 foi respeitado,
estrutura dupla ;
de um novo banheiro;
83
a) Demolição: martelete perfurador rompedor de 800w, talhadeira e marreta;
e conduítes de ¾ e ½ polegada;
disposto em um dos banheiros. Porém, por um erro na execução, o dreno acabava por
despejar parte do seu conteúdo no contra-piso, poucos milímetros antes do ralo. Isso
disjuntor geral da sala desarmou. Para a correção desta não conformidade os circuitos
foram novamente divididos entre os diferentes quadros das salas reformadas, de forma
Além disso, a obra não possuía em seu contrato a colocação das portas entre
os ambientes da sala, sendo este serviço executado por outra empresa. Isto acarretou
colocação dos marcos das portas, algumas trincas surgiram ao longo de toda a sala em
84
algumas divisórias entre as placas do drywall conforme figura 45. Estas patologias
Janeiro de 2017. Durante este período a Construtora “B” só possuía uma obra
85
6.2.1. Obra “C”
Esta obra consistiu na reforma de uma sala comercial de uma edificação situada no
estéticas e práticas dos clientes. A contratação foi feita por empreitada com prazo limite
O processo preconizado pela NBR 16280 não foi respeitado, pois não houve
emissão de ART com a descrição dos serviços realizados, que seriam necessários
d) Pintura geral.
86
Figura 46 - Spots de iluminação. Fonte: o autor
conduítes de ½ polegada;
87
Os principais desafios desta obra tiveram relação com o seu curto prazo e a demora
atenção. Além disso, os serviços só poderiam ser executados nos fins de semana, o
que piorou os transtornos pela demora na entrega dos materiais, que acarretou na perda
pintura, como algumas estrias na massa corrida e não uniformidade na mistura, geraram
foram escolhidos a partir das informações coletadas nestas obras, não sendo possível
A partir dos dados expostos, pode-se observar que o maior problema em relação
O não cumprimento do prazo nas obras ocorreu por diversos motivos, desde atrasos de
materiais, no caso da obra “C”, até mudanças no projeto da reforma, no caso da obra
“L”.
88
vezes, o aspecto financeiro dos clientes é limitado e o orçamento das obras deve ser
respeitado.
segurança da edificação.
rede também na Obra “S” implicam em maior cuidado em relação a estas não
conformidades.
89
7. Conclusões
causas, soluções e correções dos problemas podem ser distintas, exigindo grande
desafios aos engenheiros e arquitetos que desejam entrar neste ramo, pois o
Por outro lado, esta norma representa um ponto de partida para a formalização
obras de reforma, melhorando o cenário do setor. Esta mudança vem em boa hora, pois
Além disso, pode-se notar que a instituição das leis de autovistoria em conjunto com
a NBR 16280, com o mesmo objetivo de dar maior segurança às edificações, cria um
cenário muito mais favorável neste sentido. A NBR 16280 visa padronizar os processos
em obras de reforma e as leis de autovistoria tem como objetivo evitar que desvios de
importante para os engenheiros, pois além da execução dos laudos, a correção das
16280, de forma que não ocorram impactos nas edificações a sofrerem intervenções,
90
principalmente pela exigência de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) para
certos serviços. Além disso, deve-se observar na execução do plano de reforma todas
Outro aspecto importante das obras de reforma é a sua forma de contratação. Pelo
estudo de caso nota-se que a maioria das contratações se dá por meio de contratos de
construção por empreitada. Muitas vezes o executor oferece um preço baixo de forma
muitas vezes, o preço ofertado inicialmente é insuficiente para a sua conclusão, gerando
pressões por parte do contratado por aditivos e, em pior caso, a obra é paralisada antes
de seu fim.
Também é possível observar pelo estudo de caso que, no caso das obras de
caso os índices de cumprimento das diretrizes da NBR 16280 é alto, onde a única
Construtora “B”.
reformas;
91
8. Referências Bibliográficas
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92
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Civil – Rio de Janeiro: UFRJ / Escola Politécnica, 2016
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