"Medición de edificios de oficina de

acuerdo al estándar BOMA 2010"

Arq. EVI José Antonio Hagg Hagg

H & D Consultory and Valuation Group

Agosto 15, 2013

1.- Introducción

La Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios (BOMA por sus

siglas en inglés) es una entidad que congrega 93 Capítulos BOMA en Estados
Unidos, BOMA Canadá con 11 asociaciones regionales además de 13
asociaciones afiliadas a nivel mundial, incluyendo BOMA México. Fundada en
1907 BOMA representa a los propietarios y administradores de inmuebles
comerciales (1) incluyendo cerca de mil millones de metros cuadrados de oficinas
en Estados Unidos representando 3.7 millones de empleos y contribuyendo con
US$ 205 mil millones de dólares al Producto Interno Bruto de Estados Unidos. Su
misión es lograr avances y colaboración en el mejor interés de la industria de
Bienes Raíces a través de la educación, investigación, intercambio de información
y estandarización de criterios.

BOMA Internacional es una invaluable fuente

primaria de información sobre administración y
operación de edificios, desarrollo, arrendamiento,
costos operativos, consumo de energía códigos
locales y nacionales, legislaciones aplicables,
estadísticas de ocupación, desarrollo de nuevas
tecnologías y tendencias del mercado en general.

BOMA es anfitrión de un evento anual (cada junio) llamado Every

Building Conference & Expo. En este evento se llevan a cabo seminarios sobre
temas relacionados con el medio de bienes raíces: arrendamiento, administración,
tecnología, seguridad, sistemas de emergencia entre otros. BOMA también es
anfitrión de un evento en invierno denomiando Winter Business Meeting.

Como parte de su quehacer, entrega anualmente el premio al edificio más

sobresaliente del año TOBY Awards (por sus siglas en ingles The Outstanding
Building of the Year) siendo el premio de mayor prestigio en la industria de los
bienes raíces comerciales (1). Este premio toma en cuenta el impacto urbano del
inmueble, el manejo de energía, accesibilidad para discapacitados, sistemas de
emergencia y procedimientos de evacuación, entre otros factores.
2.- Historia

2.1 Los Inicios

Fue en el año de 1908 cuando se cumplió el primer aniversario de la fundación de

la Asociación Nacional de Dueños y Administradores de Edificios NABOM
(National Association of Building Owners and Managers) por sus siglas en inglés.
Para celebrar este aniversario se llevó a cabo una convención en Chicago a la que
asistieron 75 participantes de 26 ciudades y durante la cual su presidente
Clarence Coley proveniente de New York sentó el precedente para los siguientes
100 años dando datos precisos estadísticos sobre costos operativos en edificios
en todo Estados Unidos. La semilla del Reporte de intercambio de experiencias
EER (Experience Exchange Report) por sus siglas en inglés se estaba plantando.

La consitutición oficial y legal de NABOM sucedió hasta el cuarto aniversario

(1911) fecha en que los miembros asistentes fueron requeridos para dar soporte
financiero a la asociación mediante una aportación anual de US$ 10. El número
de miembros creció y la asociación incrementó su presencia e influencia en el
mercado. Entre 1913 y 1916 la asociación estableció el Código Nacional de
Edificación (National Building Code) aún a pesar de los problemas energéticos
(gasolina) e impositivos que la Primera Guerra Mundial implicaban. También
durante esta época (1915) se adoptó el primer Método Estándar de Medición para
Edificios de Oficinas. Al término de la primera Guerra Mundial el líder empresario
Col. Gordon Strong unificó la asociación estableciendo una membresía y haciendo
una reestructura que permitió regular la competencia Local y Nacional

2.2 El Boom

Durante la década de los 20s la industria inmobiliaria tuvo un auge importante

NABOM comenzó a desarrollar estrategias, estándares y políticas que
establecieron lineamientos básicos para el crecimiento tan importante. Es en esta
misma década que la oficina central de Chicago se establece y las asociaciones
locales se convierten en miembros nacionales de la asociación. Con la adopción
de un sistema Estándar de Clasificación de Cuentas en 1916 todos los miembros
comenzaron a compartir sus experiencias y en 1920 el reporte EER ve su
nacimiento. Algunos otros estándares fueron adoptados como la medición en la
capacidad de carga de los elevadores, formatos para arrendamiento s y formas
contables, procedimientos de depreciación. En 1923 se establece el Servicio de
Planeación en Construcción y Earle Schultz, su creador ayuda a varios
desarrolladores a abatir sobrecostos en la construcción. En 1924 la primer
encuesta de Ocupación es elaborada a nivel nacional obteniendo así las primeras
estadísticas en el tema.

El entonces presidente de NABOM, Charles Palmer apoyó a la industria a encarar

los retos de la Depresión. Hizo responsable a cada uno de los miembros de la
Asociación de mantener los valores de renta y venta estables e impulsó la
estabilidad en precios y provisión de gastos, de esta forma mantuvo estable el
empleo y protegió a la industria ante una debacle por la desmesurada alza en los
costos de operación.
Durante los años 30s la Asociación nombró a Harry J. Gerrity su representante
ante Washington. En 1931 Gerrity reportó las actividades legislativas de la
Asociación mediante la denominada Washington Letter (carta de Washington)
columna publicada en el nuevo magazine Skyscraper Management
En esta misma década se completó la construcción del Empire State y con él los
primeros pasos hacia una modernización en la construcción acompañada de las
luces fluorescentes y el aire acondicionado.

2.3 La fuerza como resultado del Crecimiento y el compañerismo

Con la llegada de los años 40 se formó un comité encargado de analizar la

depreciación de los inmuebles y su obsolescencia. La conclusión de este comité
se reflejó en la corte de Oklahoma donde concluyeron que 40 años era una vida
económica razonable para ser aplicada a los edificios.

Con la llegada de la Segunda Guerra Mundial NABOM desarrolló planes para

asegurar la seguridad de vida de los ocupantes de los edificios, mismos
programas que fueron incorporados al Programa Civil de Defensa. En 1942, el
presidente de la Asociación Leo Sheridan tomó como base las estadísticas
compiladas en el EER para comparecer ante el Senado y de manera exitosa logró
comprobar que el control federal de rentas era innecesario. En 1944 Canadá se
vuelve una región oficialmente afiliada a la Asociación, la primera lista de
miembros canadienses aparece en el magazine SkyscraperManagement y una
cálida bienvenida es expresada en la misma publicación

Luego de la Segunda Guerra Mundial la asociación logró mantener estables los

precios de renta aún ante una escalada de impuestos. Los centros de barrio y
ciudad comenzaron a tomar auge y es entonces cuando los estacionamientos
fuera de las calles comienzan a tomar importancia para NABOM, así como temas
relacionados al transporte público y a la modernización en los diseños de espacio
interior. El consejo de Economía se forma en 1953 y es el encargado de evaluar
el comportamiento de la industria ante la economía nacional. La nueva era de
coinversión pública/privada comenzaba durante los años 50s y así la industria se
alío a la Administración General de Servicios GSA por sus siglas en inglés
propietaria de más de medio millón de metros cuadrados de oficinas
gubernamentales para 1957.

2.4 La tecnología toma su lugar, la Asociación se refuerza y los productos

abundan.

Los avances en diseño y construcción dan tono a los años 60s. lo que impulsa el
desarrollo inmobiliario. Avances tecnológicos como el concreto armado aplicado a
construcciones de más de 40 pisos, tubos fluorescentes con más de 13 mil horas
de vida son algunos ejemplos de este impulso. Las membresías también se
incrementaron de forma considerable, NABOM creció de 2 mil miembros en 1962
de los cuales 300 se localizaban en Australia, Canadá, Inglaterra y Japón. Esta
expansión global hizo que la Asociación cambiara su nombre el 4 de julio de 1968
por el de Building Owners and Managers Association International. BOMA
internacional por sus siglas en inglés.
Durante los 70s BOMA tiene otra participación importante en la regulación de los
valores de renta ante el anuncio del Presidente Nixon referente a las medidas anti-
inflacionarias que el País tiene que adoptar. Una vez más la autoregulación de los
miembros de BOMA comprueba ser más eficiente que las legislaciones
congelatorias propuestas por el Gobierno.
En la convención de 1974 se compilan documentos referentes a la posición de
BOMA ante temas como usos de suelo, contaminación del aire, seguridad de vida
de los ocupantes de los edificios así como reformas impositivas.

El corporativo central de BOMA se muda a Washington, D.C. en 1976 y se

establece como intermediario entre diversas asociaciones de bienes raíces y el
Departamento de Energía del Gobierno Federal logrando que el Congreso
apruebe las leyes de autogeneración y conservación de la energía por parte de los
propietarios de edificios. Los 70s también vieron el nacimiento de la figura de
Administrador de Inmuebles (Real Property Administrator) RPA por sus siglas en
inglés designado mediante el estudio y aprobación de cursos así como también el
nacimiento del Instituto BOMA, (Building Owners and Managers Institute) BOMI
por sus siglas en inglés

Logros aún mayores ante el gobierno llegaron durante los años 80s con la
formación del Consejo Nacional de Consultoría (National Advisory Council) NAC
por sus siglas en inglés, mismo que dio foro a los grandes propietarios y
desarrolladores para discutir temas clave de la industria inmobiliaria. Los
propietarios recibieron importantes beneficios fiscales con legislaciones logradas
en 1981. BOMA se ocupó más que nunca de temas como conservación de
energía, contaminación por asbestos, clorofluorcarbonos (CFC’s), accesibilidad
para discapacitados, reformas fiscales. Es en esta década que el estándar de
medición para edificios de oficinas es revisado profundamente y es conocido ya
como el Estándar BOMA de 1980. Algunos otros eventos importantes de BOMA
surgen durante los 80s. En 1985 se otorga por primera vez el premio TOBY a la
vez que algunas publicaciones como The Office Building Lease Manual, The
Changing Office Workplace and The Functional Accounting Guide and Charts of
Accounts Son lanzadas al Mercado.

2.5 Más fuerte que nunca

Una vez más trabajar de la mano con el gobierno, esta vez con el Departamento
de Justicia, trae beneficios a BOMA. Arranca los 90s con una victoria legislativa
clave en su desarrollo modificando leyes aplicables a discapacitados ahorrando a
la industria millones de dólares. BOMA hace mancuerna con entidades
gubernamentales para hacer que la industria abrace las legislaciones aplicables a
este tema realizando convenciones y seminarios relacionados a los discapacitados
y su accesibilidad a los edificios. Al mismo tiempo se une a la Agencia para la
Protección del ambiente (Environmental Protection Agency) EPA por sus siglas en
inglés y publica altos estándares sobre la calidad del aire al interior de los edificios.
Las telecomunicaciones se vuelven un tema de suma importancia en los edificios y
BOMA protege a los propietarios ante leyes invasivas que los obligaban a dar
acceso a estas tecnologías sin la adecuada protección de sus inmuebles y sus
intereses.

El milenio se aproximaba y BOMA local e internacional fue una pieza clave en la

adopción de medidas ante la inminente amenaza del crack en los sistemas debido
al “00” del mileno. En ese año 2000 BOMA publica diversos artículos ayudando a
la industria a afrontar este reto y asegurar que los sistemas continuaran su
operación con las menores interrupciones o problemáticas.
Luego de los actos terroristas de Septiembre 11 las primas de seguro inmobiliario
se dispararon de forma dramática. BOMA vuelve a ser una pieza clave en la
publicación y control de diversas leyes y reformas regulatorias para lograr
adecuados niveles de cobertura ante actos terroristas a precios razonables.
Participa de forma activa en análisis e intercambio de información con el
Departamento de Seguridad Nacional y la posterior publicación de estos análisis
para beneficio de los propietarios y usuarios de los edificios. Reformas impositivas
y de responsabilidad ambientales son logradas en 2003. En 2004 se logran
cambios importantes en los períodos de depreciación de los inmuebles
reduciéndolos de 39 a 15 años. Diversas publicaciones con temas de interés
ahora para los usuarios y propietarios de inmuebles destinados al comercio son
lanzadas al mercado. En el 2006 el EER logra compilar estadísticas de 5,000
edificios y más de 100 millones de metros cuadrados ocupados.

Los más grandes logros de BOMA en las últimas fechas han sido relacionados a la
sustentabilidad. Ha desarrollado técnicas, tecnologías, sistemas y cursos
enfocados a la reducción y optimización del uso de la energía en los edificios
haciendo mancuerna con instituciones gubernamentales y privadas así como
programas como el ENERGY STAR® ayudando así a propietarios y
administradores a reducir sus costos optimizando equipos y reduciendo gastos de
energía y contaminación. El gobierno reconoce estos esfuerzos con leyes
publicadas en 2005 dando incentivos fiscales ante la aplicación de estos ahorros
energéticos.

Para los siguientes 100 años de vida de BOMA temas como uso eficiente de la
energía, prevención ante emergencias y responsabilidad ambiental son sólo
algunos de los principales retos a enfrentar, analizar y entrenar a las fuerzas que
mañana manejarán y administrarán los edificios. El crecimiento de los Bienes
Raíces Corporativos y los servicios en línea serán herramientas que ayudarán en
este desarrollo.
BOMA; como hasta ahora, continuará ofreciendo productos innovadores, mejores
prácticas de vanguardia y los mejores cursos y capacitación para sus miembros.

3 El Estándar de medición para Oficinas.

3.1 Seleccionando entre los distintos Estándares Boma

Dentro del quehacer de BOMA, además del estándar para edificios de oficinas,
existen diversos materiales publicados para diversos fines. Algunos de los
estándares publicados son:
1. Edificios de Oficinas
ANSI/BOMA Z65.1-2010
2. Construcciones Industriales
ANSI/BOMA Z65.2-2012
3. Área bruta de un edificio
ANSI/BOMA Z65.3-2009
4. Condominios Habitacionales
ANSI/BOMA Z65.4 - 2010
5. Construcciones para Comercio
ANSI/BOMA Z65.5 - 2010
6. Construcciones de Usos Mixtos
ANSI/BOMA Z65.6 – 2012
Es de suma importancia mencionar que todos los estándares arriba mencionados
miden únicamente construcciones. Las Siglas ANSI son el acrónimo de: American
National Standar Institute que es quien estandarizaciones publicadas en Estados
Unidos para cualquier tópico indistintamente.

3.2 Revisión del estándar BOMA 1996 para oficinas

En junio 7 de 1996 se libera la publicación del estándar de

medición para edificios de oficinas. No es un reglamento
obligatorio pero marca la pauta bajo la cual los miembros del
gremio y asociados a BOMA deciden formalizar una
medición uniforme de estos espacios.

Al ser una publicación regulada por la ANSI ésta debe ser

revisada cada 10 años y es en el 2010 que se realiza la
primera de muchas revisiones periódicas que se llevarán a
cabo cada década.

3.2.1 El Método de los 7 pasos

El estándar BOMA 1996 presenta un sencillo proceso de 7 pasos para la medición

de los edificios de oficinas.

1. Medir el área Bruta del edificio (opcional)

 2. Medir el área bruta Gross Measured Area (GMA)
3. Medir penetraciones verticales Major Vertical Penetrations (MVP)
Calcular el área rentable por piso floor rentable area (FRA) = GMA - MVP
4. Medir el área útil por piso Floor Usable Area (FUA)
Espacio de oficinas, bodegas y áreas comunes
5. Calcular el área común por piso
Área común Floor Common = FRA - FUA
6. Calcular el R/U Radio por piso y el área básica rentable Basic
Rentable Area
R/U radio (por piso) X FUA = BRA
7. Calcular el radio R/U del edificio y el área Rentable (Rentable Area)
BRA X Building R/U ratio = Rentable Area

3.2.1.1 Medir el área Bruta del edificio (opcional)

Esta área se mide tomando en cuenta todo el espacio incluyendo anchos de muro,
penetraciones verticales, espesor de fachadas, etc. No discrimina espacio alguno
siempre y cuando sea área construida (techada)

3.2.1.2 Medir el área bruta Gross Measured Area (GMA)

Para esta medición ya se toman en cuenta ciertos criterios importantes como
porción dominante del muro, áreas acabadas, espesores de muro y fachadas
entre otros. En esta medición se incluyen todas las penetraciones verticales por
pequeñas o grandes que éstas sean.

3.2.1.3 Medir penetraciones verticales Major Vertical Penetrations (MVP)

Calcular el área rentable por piso floor rentable area (FRA) = GMA - MVP

Se miden todas las penetraciones verticales mayores (se considera mayor si

rebasa un pié cuadrado de área en planta). La medición de las mismas se hace de
acuerdo a criterios de ancho de muro y porción dominante. Una vez obtenidas
estas áreas se sustraen del área bruta del piso y se obtiene el área rentable del
piso.

3.2.1.4 Medir el área útil por piso Floor Usable Area (FUA)

El área útil del piso es el resultado de restar al área rentable, las áreas comunes
del piso siendo éstas: lobby de elevadores, baños ubicados en el mismo piso o a
medio nivel de diferencia, áreas de lavado, bodegas, área de manejadora de aire
acondicionado entre otros espacios.
Existen tres tipos de áreas útiles
 Área de oficinas
 Área en Planta Baja
 Área común del edificio
El criterio para medir estas áreas es:
 Porción dominante en el perímetro del edificio
  A Ejes en muros colindantes a otras áreas útiles
 Paño interno en colindancias a cualquier otra aérea

3.2.1.5 Calcular el área común por piso

Área común Floor Common = FRA – FUA
Aplica a todos los pisos, algunos ejemplos de estos espacios son
 Baños
 Cuarto de manejadora de aire
 Closet sanitario
 Cuarto eléctrico
 Áreas residuales
En el caso de pisos multi-usuario
 Pasillos
 Lobby de elevadores

3.2.1.6. Calcular el R/U Radio por piso y el área básica rentable Basic
Rentable Área R/U radio (por piso) X FUA = BRA

Este radio es calculado para cada piso del edificio. Se calcula dividiendo el área
rentable por piso entre el área útil por piso. Se utiliza para calcular el porcentaje de
área común por piso que corresponde a las áreas útiles totales:
Área de oficinas
Área de Planta Baja
Áreas comunes del edificio
Normalmente varía por cada piso
Depende del área de pasillos
Depende del área por piso
Depende de la configuración de ductos, etc.

3.2.1.7. Calcular el radio R/U del edificio y el área Rentable (Rentable Area)
BRA X Building R/U ratio = Rentable Area

Este radio se calcula una sola vez y se aplica a todos los pisos del edificio. Se
calcula dividiendo el área básica rentable BRA / (BRA Total – BRA común)
Se utiliza para calcular el porcentaje de áreas comunes del edificio y su influencia
en cada uno de los pisos del edificio

3.3 Generalidades del Estándar 1996

Algunos conceptos generales presentes en este estándar que lo caracterizan son:

 Este estándar cuenta con un documento anexo (Companion) el cual

responde a 26 preguntas frecuentes FAQ (5 páginas)
 Cuenta con 27 páginas
 Contiene 18 términos definidos
 Algunos términos no están definidos como “línea del edificio”
  Ilustraciones en Blanco y Negro
 Sólo ilustra dos pisos distintos, Planta baja y Planta tipo
 Ilustraciones redundantes
 Presenta variaciones en el área rentable
 Si un pasillo que contiene áreas comunes del edificio es modificado,
entonces el radio del Área Rentable del edificio se modifica

4.- El nuevo Estándar 2010 para oficinas: los cambios y por qué

4.1 Diez Elementos Clave de BOMA-10

El nuevo estándar BOMA 2010 también cuenta con características muy
particulares que lo caracterizan

1. IFMA/BOMA Punto de vista uniforme (International Facilities and

Manager Asociation)
2. BOMA Estándar para área bruta
3. Único factor para todos los pisos de un edificio
4. Área rentable sin variaciones
5. Áreas de almacenaje para inquilinos rentadas como áreas útiles
6. Considera diseños de edificios para climas templados a cálidos
7. Contempla Altos radios R/U
8. No tiene documentos anexos (Companion)
9. Mayor claridad y fácil comprensión
10. Uso del color y nuevas técnicas de publicación

El documento está estructurado de la siguiente manera:

 divididas en dos grandes secciones
 39 páginas con texto (introducción, metodología, definiciones, etc.)
 30 páginas con ilustraciones (separadas del texto)
 Secciones en la parte del texto
o Páginas I a IV no forman parte del estándar (notas, avisos legales,
etc.)
o 1 – Panorama, aplicación y uso
o 2 – ¡Léase primero!
o 3 – Panorama general del método de medición
o 4 – Métodos de medición en detalle
o 5 – Definiciones
o 6 – Conceptos de medición
o 7 – Apéndice

 Ilustraciones
o Detalles y conceptos de soporte al texto (Reglas del texto)
o Cinco niveles de oficinas
o Tablas de trabajo resumen general
Otra de las innovaciones incorporadas al nuevo Estándar es su diversidad en
formatos de lectura, almacenamieto y consulta
 Uso en formato electrónico
o Adobe eBook (lectores para iOS, Windows, Android…)
o Descargar e Instalar Adobe Digital Editions (ADE)
o Descargar ambos archivos EPUB y PDF (ilustraciones)
o EPUB ligado a la computadora utilizada para descargar el archivo
o Registro para una Adobe ID que permite el uso en 6 dispositivos
o El adquirente NO puede imprimir el estándar
o Puede hacer búsquedas tomar notas del texto
o Ligas a todas las definiciones e ilustraciones
 Uso en formato impreso
o Impresiones por pedido disponibles en BOMA
o Costo adiciona + gastos de envío
o Descuentos si se adquiere en conjunto con el eBook

 Tienda BOMA 800-426-6292 (USA solamente) 770 280 40 89

 E-mail bomastore@pbd.com (solicitar contacto telefónico)

Entre los dos estándares existen varias terminologías que varían, a continuación
expresamos algunas de ellas y su equivalencia entre estos dos documentos
Del mismo modo BOMA 2010 incorpora algunos nuevos términos definidos, a
saber

4.2.1 Circulación externa o exterior

Son circulaciones peatonales no cerradas (pasillos). Pueden ser terrazas, plazas,

espacios porticados, conectores y en todos los caos se limitan a 5 – 6 pies de
ancho (1.5 m a 1.8 m aprox). Pueden estar limitados real o virtualmente por losas,
trabes, etc. Si es un único usuario por piso, se considera área útil del ocupante

Éste es el UNICO espacio incluido en IGA (área bruta interna por sus siglas en
inglés) Estos pasillos externos se presentan principalmente en climas templados a
cálidos donde las circulaciones cubiertas a exterior son viables y comunes. Es
importante mencionar que estos pasillos exteriores no se pueden incluir si hay
pasillos internos. Si existen pasillos internos, los pasillos exteriores se consideran
terrazas y balcones públicos que se excluyen del IGA, del área útil y del área
rentable.
Para la contabilización de estos espacios se excluyen los pasos peatonales
públicos

4.2.2 Cerramiento/ Espacio cerrado

Se define genéricamente como cualquier elemento constructivo que constituya

una separación entre “adentro” y “afuera”. Este elemento determina los límites del
IGA y se debe adecuar para cada clima local. En climas cálidos, el grado de
aislamiento para espacios cerrados es menor que en climas templados a fríos
También se debe adecuar conforme la ocupación o uso del espacio(algunos de
estos espacios no requieren climatización) pueden ser: Andenes de carga, Pisos
de equipos mecánicos, Estacionamientos en estructura.
Es muy importante enfatizar que la techumbre es requisito para su inclusión.
4.2.3 Límites de Cerramiento

Estos límites pueden ser reales (muros por ejemplo) o virtuales: pasillos de uso
exclusivo, espacios incluidos en contrato de arrendamiento, elementos
constructivos que limitan el espacio en forma virtual, etc.

4.2.4 Límite de Propiedad

Este límite normalmente es definido en contratos de compraventa, escrituras,

juicios de apeo y deslinde, entre otros. El único espacio considerado como área
rentable que puede rebasar este límite es el sótano excedente.

4.2.5 Sótano Excedente

Existen ciertos casos específicos donde

los sótanos son utilizados para conexión,
estacionamiento, comunicación o incluso
como área útil o de almacenaje pero
estos espacios rebasan los límites
verticales de la propiedad privada. No es
menester de BOMA el delimitar la
legalidad o no del uso de estos espacios,
su mera existencia y utilización bastan para ser contabilizados como área rentable.

4.2.6 Conectores

Pueden ser a nivel de banqueta, elevados o subterráneos. Su mera existencia y

necesidad de uso para unir dos espacios los hace aplicables para contabilizar
como área rentable. Existen ciertos criterios para establecer su límite de acuerdo a
la propiedad privada, grado de utilidad, etc.

4.2.7 Alturas restringidas

Este criterio se aplica cuando existen techos o

cubiertas no verticales y cuya unión con el piso
provoca un espacio francamente no habitable.
La altura mínima libre de piso a techo a partir
de la cual el espacio puede ser contabilizado
como rentable es de 1.54 m (5 pies)

4.2.8 Mezanines

Estos espacios contabilizan siempre y cuando cumplan con el criterio de ser

permanentes. Si son espacios temporales no son tomados en cuenta.
Para su aplicación en la contabilidad BOMA se considera que, si exceden el 30%
del nivel inmediato inferior se contabilizarán como un piso independiente, de no
ser así el área se sumará a la del piso inmediato inferior.

4.2.9 Almacenaje del Ocupante

Este espacio es considerado área rentable siempre y cuando sea de uso exclusivo
del ocupante. Puede o no estar en el mismo nivel de oficinas utilizado. Una
condicionante para estos espacios es que no puedan ser habilitados para uso de
oficinas por su escasa iluminación, baja altura, poca ventilación, entre otros
elementos.

4.2.10 Área Rentable Tope

Este método es utilizado para espacios con alto factor de pérdida. Es un método
consistente ya que mantiene el área rentable constante. No deja sin considerar
áreas para disminuir el factor de pérdida

Su cálculo se reduce a tres pasos

 Establece el factor del mercado

 Establece el factor máximo por piso
 Si el Factor real > Factor de mercado, se usa este último
 Si el Factor de mercado > Factor Real, se usa este último

En consecuencia:
Área rentable tope = Área del ocupante X factor tope utilizado

Una variante es el Factor de mercado establecido por el propietario que tiene las
siguientes características.
 Analiza edificios competencia en la zona
 La decisión es unilateral por parte del propietario
 Se perderá área rentable
 No permite incrementar el área rentable

5.- Algunas diferencias y coincidencias de ambos métodos 96 vs 10

 Área rentable total generalmente iguales

o Las circulaciones exteriores pueden incrementar el áre rentable en
algunos edificios.

 Área rentable más estable a lo largo del tiempo

 Áreas de servicio del edificio incluyen ancho de muro
o Reducirá ligeramente él área del ocupante pero incrementa el factor
de pérdida.
 Áreas de almacenaje incluidas
  Posibilidad de topar el área rentable en caso necesario
 Criterio para penetraciones verticales mayores
o 1 pie cuadrado (0.1 metro cuadrado)
 Anotaciones en pareas incluidas
 Límites de cerramiento (distintos al límite del edificio)
 Estacionamiento medido (no contabilizado)

6.- Distinción y elección entre los Métodos A & B

6.1 Coincidencias

 Ambos métodos utilizan la misma IGA

 Ambos métodos clasifican los espacios igualmente
o Penetraciones verticales mayores
o Área del ocupante
o Áreas de servicio y amenidades
o Almacenaje del ocupante
o Estacionamiento
o Circulación base del edificio requerida sólo para el Método B
 Ambos métodos miden el espacio igual
o Mismos limites para todas las clases de espacios
 Ambos métodos tienen como resultado la misma área rentable para el
edificio en su conjunto
o La distribución del área rentable por piso difiere

6.2 Particularidades y diferencias

6.2.1 Método A
 Método heredado, Similar a BOMA-96
o Usa ambos factores por piso y por Edificio
o Los factores varían por piso
 Utiliza corredores existentes en pisos multiusuario
o Puede ser medido en campo/sitio sin planos
o No se requiere saber la circulación base del edificio
o No se requieren planos en Autocad para documentar esta circulación
o Presupoone menor necesidad de circulaciones extendidas
 Algunas veces es la única opción
o Establecer la circulación base puede ser difícil en edificios con
elementos centrales dispersos y ciertos aditamentos de diseño
6.2.2 Método B

 Factor de Pérdida único

 Misma área rentable para el edificio que el Método A
 Re-ajusta el área rentable del edificio de manera que el factor de pérdida es
igual en todos los pisos.
 Requiere circulación base del edificio en cada piso
o La circulación base debe ser documentada en papel o planos de
Autocad
o No puede ser medida en campo/sitio
 El área rentable se calcula usando el factor único de pérdida aplicado a las
áreas útiles de pisos multiusuarios en cada nivel.
o Si un único usuario ocupa el piso, puede utilizar la circulación base
del edificio; un factor de equivalencia para piso completo se calcula

6.2.2.1 Método B Cómo opera, generalidades

 Se determina el área total rentable del edificio

o Área total preliminar para todos los pisos
o (IGA menos penetraciones verticales)
 Se determina el área total del ocupante
o Se asumen pisos multiusuarios con pasillos en todos los niveles
(circulación base del ediicio)
 Se determina un factor de pérdida único
o Área total rentable del edificio entre área total del ocupante
 Se determina el área rentable para cada piso
o Factor único de perdida multiplicado por el área del ocupante en
cada piso
o Misma área rentable para pisos único usuario o multiusuarios

6.2.2.2 Método B Circulación Base del Edificio

 Pasillo mínimo requerido para acceso en pisos multiusuario

o Áreas del ocupante, salidas, escaleras, elevadores, baños, closets
sanitarios, manejadoras de aire, equpo de seguridad, áreas de
servicio y amenidades, etc.
 Ancho establecido por estándares de diseño
o Normalmente 5’ a 6’ pies de ancho (No 44” – mínimo )
o Objetivo: mismo ancho de corredores existentes en la mayoría de los
pisos
 Utilizado por el Método B solamente (Factor único de pérdida)
o Se deben documentar los límites en papel o Autocad
o No pueden ser verificados en sitio
 Dificultad para determinarlos en algunos edificios
 En estos casos se sugiere el método A
6.2.2.3 Método B Circulación Extendida del Edificio

 Pisos multiusuario: cuando la circulación base se tiene que extender para

dar acceso o salida a los usuarios.
 Pasillo no considerado en el Radio R/U
o No incluido en la circulación Base (Método B)
o No incluido en los pasillos existentes (Método A)
 Incluido en el área del Ocupante para aquéllos que lo requieren
o Un usuario – parte de su área útil
o Multiusuario – prorateado de acuerdo al área útil de cada uno
 Se excluye área de remetimiento para abatimiento de puertas

6.2.2.4 Métodos A y B Comentarios

 ¡No mezclar o aplicar parcialmente!

o Se debe seleccionar uno y otro para aplicara a tood el inmueble
 Identificar claramente cual método se aplicó
o Contratos de arrendamiento
o Cualquier presentación de áreas rentables
o Materiales de comercialización
o Pro-formas
o Avalúos, etc.
 Se debe citar de la siguiente forma
o ANSI/BOMA Z65.1-2010 Método B”
 NO SE DEBE CITAR:
o Medido con Estándar BOMA (¿cuál?)
o BOMA modificado, BOMA tropicalizado, etc..


7.- Entender el Método de los 5 pasos

1 Medir el área bruta interior / interior gross area (IGA)

2 Clasificar todos los espacios dentro del IGA
3 Para cada clase de espacio, determinar sus límites
4 Calcular las áreas para cada clase de espacio
5 La sumatoria global de estas áreas será el área rentable
Hacer anotaciones / notas de ciertos espacios
Alturas restringidas, sótanos excedentes, conectores, mezzanines,

(Opcional) Factor tope de mercado para el Área Rentable

7.1 Medir el área bruta interior / interior gross area (IGA)

 Es la base para cualquier otro cálculo de áreas.

 No se usa para arrendamiento
 Excluye
o Vacíos
o Espacios intersticiales
 Incluye todos los pisos
o Se incluyen las columnas
La siguiente tabla muestra los distintos espacios y sus límites para determinar el
área a ser contabilizada dentro del IGA

7.2 Clasificar todos los espacios dentro del IGA

 No omitir ningún espacio

 No incluir espacios queno estén dentro del área bruta interior IGA
 Sólo una clasificación para cada espacio
 No traslapes o indefiniciones
 Si se usa el Método B, calcular la Circulación Base del Edificio
 Incluir el área del mezzanine en el piso inmediato inferior
7.3- Para cada clase de espacio, determinar sus límites

 En el perímetro del edifcio los límites IGA son los límites de cada clase de
espacio.
o Si no existe una clase específica se usan los límites exteriores de
IGA
o No indefiniciones entre el perímetro y los límites en cada clase de
espacio.
 Espacios adyacentes comparten una sóla línea límite para IGA
o No traslapes entre espacios adyacentes
o No indefiniciones entre espacios adyacentes
 En AutoCAD, estos límites se conocen como “Polylines”
o Polylines “arroja” el área interior
o ¡Hasta este punto hemos terminado las mediciones.!
 Como control de calidad: La suma de todas las clases de espacios debe ser
igual a IGA
7.4- Calcular las áreas para cada clase de espacio

 Utilizar al tabla Global Summary of Areas (GSA)

o BOMA 2010 es un estándar para medir el edificio completo
o Todos los cálculos se basan en el edificio completo
o Hay muchos valores que se relacionan y contienen fórmulas
 Seleccionar la tabla GSA adecuada
o Método A (19 columnas)
o Método B (15 columnas)
 Modificar la tabla GSA sólo para el número de pisos
o Modificar sólo los subtotales R/U Radio (Método A, columna M)
o No modificar las fórmulas, esto invalida los cálculos
 Ingresar las áreas medidas en la tabla GSA
o Verificar unidades (metros cuadrados o pies cuadrados)
o La tabla funciona correctamente en cualquier unidad

7.5- La sumatoria global de estas áreas será el área rentable

Realizar la mera matemática de las tablas y verificar los resultados obtenidos.

Resumen

BOMA es una institución de gran prestigio con una historia larga de éxitos y
participaciones en los principales acontecimientos locales y mundiales. Su fuerza
de negociación, unión y estandarización es indudable. Al futuro se vislumbra una
gran participación de BOMA en el quehacer inmobiliario.

El estándar BOMA 1996 presenta un sencillo proceso de 7 pasos para la medición

de los edificios de oficinas.

1. Medir el área Bruta del edificio (opcional)

2. Medir el área bruta Gross Measured Area (GMA)
3. Medir penetraciones verticales Major Vertical Penetrations (MVP)
Calcular el área rentable por piso floor rentable area (FRA) = GMA - MVP
4. Medir el área útil por piso Floor Usable Area (FUA)
Espacio de oficinas, bodegas y áreas comunes
5. Calcular el área común por piso
Área común Floor Common = FRA - FUA
6. Calcular el R/U Radio por piso y el área básica rentable Basic
Rentable Area
R/U radio (por piso) X FUA = BRA
7. Calcular el radio R/U del edificio y el área Rentable (Rentable Area)
BRA X Building R/U ratio = Rentable Area

El estándar BOMA 2012 presenta un sencillo proceso de 7 pasos para la medición

de los edificios de oficinas
1 Medir el área bruta interior / interior gross area (IGA)
2 Clasificar todos los espacios dentro del IGA
3 Para cada clase de espacio, determinar sus límites
4 Calcular las áreas para cada clase de espacio
5 La sumatoria global de estas áreas será el área rentable

Con la particularidad que presenta dos variantes el Método A y el Método B

Estos métodos presentan muchas diferencias. Se sugiere revisar el documento
completo para su estudio. A la vez presentan algunas coincidencias

 Ambos métodos utilizan la misma IGA

 Ambos métodos clasifican los espacios igualmente
 Ambos métodos miden el espacio igual
 Ambos métodos tienen como resultado la misma área rentable para el
edificio en su conjunto
Conclusiones

 El método BOMA 2010 sin duda es un referente en el quehacer de la

industria inmobiliaria corporativa del país y del mundo.
 Es totalmente voluntario. No existe ley local o global que lo obligue
 Se permite un 2% de tolerancia en caso de diferencias en su cálculo
 Se aplica a todo el edificio, no puede ser aplicado parcialmente
 Se aplica el estándar completo, tampoco puede aplicarse una parte del
documento solamente
 Es de vital importancia especificar si se está utilizando el Método A o el
Método B
 Su aplicación en transacciones ad-corpus es irrelevante.