Serie: “Recopilación de Rangos, Fórmulas y Factores de Ajuste.

INTRODUCCIÓN

Es del interés de la Presidencia de esta Comisión que se difundan los

trabajos presentados en la quinta reunión de delegados de la CABIN
llevada acabo en la Ciudad de Veracruz Ver. Por lo que se dará inicio con
los primeros temas de la Recopilación de Rangos Fórmulas y Factores de
Ajuste, mismo que responde a uno de los compromisos consagrado en el
artículo 142 del proyecto de Ley General de Bienes Nacionales, propuesta
al Congreso de la Unión, con el propósito de homogeneizar las
herramientas de trabajo de los peritos valuadores registrados en el Padrón
Nacional de Peritos, así como del personal responsable de la revisión.

Por lo regular el perito valuador se auxilia en su trabajo analítico de una

serie de conceptos que influyen en la determinación del valor de un bien.
Estos aspectos o elementos de comparación son comúnmente llamados
factores de ajuste y permiten con base en su experiencia y capacidad,
analizar el comportamiento del mercado de bienes inmuebles o muebles.
Es de suma importancia el no emplearlos de manera indiscriminada y si
aplicarlos con la salvedad del caso y dependiendo de las características
particulares del bien en estudio.

El conocimiento, experiencia y buen juicio del perito valuador es

insustituible, por lo que está en posibilidades de aplicar cualquiera de los
elementos aquí presentados o ausentes, siempre señalando de manera
clara en su informe de avalúo, cuales aplica y explicando el fundamento.

Terrenos Urbanos.

Terrenos I.1.1.1.- Factor de Negociación. (Fneg)- corresponde a la corrección que

se realiza por la diferencia que existe entre el valor de oferta de una

Urbanos operación y el precio de cierre de la misma, sobre la base de una

negociación a precio de contado (pago en efectivo y a corto plazo), en
condiciones normales en donde el vendedor y comprador actúan
libremente y sin presiones. (6)

Boletín Técnico # 4 AJUSTE

Comercial Habitacional Industrial
1.00 a 0.80 1.00 a 0.75 1.00 a 0.70
Comisión de Avalúos
de Bienes Nacionales I.1.1.2.- Factor de Ubicación o Número de Frentes (Fub): Este factor
depende de la posición del terreno en estudio dentro de la manzana en que
se ubica y su relación con el mercado inmobiliario respectivo. (6) (10 - a, b,
Dirección General de Avalúos c)
Dirección Técnica
AJUSTE
Tipo de Predio Comercial Habitacional Industrial
Av. Revolución 642 5º piso Terreno Oculto sin frente 1.00 a 0.50 1.10 a 0.70 1.00 a 0.80
Col. San Pedro de los Pinos Terreno Intermedio 1 frente. 1.00 1.00 1.00
Terreno en Esquina 2 frentes. 1.00 a 1.30 1.00 a 1.15 1.00 a 1.05
C. P. 03800 México, D. F. Terreno Cabecero 3 frentes. 1.00 a 1.35 1.00 a 1.20 1.00 a 1.10
Terreno Manzanero 4 frentes. 1.00 a 1.50 1.00 a 1.30 1.00 a 1.20

www.cabin.gob.mx I.1.1.3.- Factor de Frente (FFr): Corresponde al ajuste aplicable a la

dimensión del o los frentes de un terreno con relación a los lotes tipo de la
Cualquier aportación o manzana. (6) (10 –a, b.)
comentario es bienvenido a: AJUSTE
Tipo de Terreno Comercial Habitacional Industrial
Frente mayor al terreno tipo o predominante 1.00 a 1.50 1.00 a 1.30 1.00 a 1.20
boletintecnico@cabin.gob.mx Frente igual al terreno tipo o predominante 1.00 1.00 1.00
Frente menor al terreno tipo o predominante 1.00 a 0.50 1.00 a 0.70 1.00 a 0.80

Publicación de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales. CABIN Boletín Técnico # 4 mayo de 2004.
 I.1.2.3.- Factor de forma: (Ffo) Este factor califica la irregularidad de un
I.1.1.4.- Factor de Zona (Fzo): Es el factor que afecta el valor de predio con respecto al lote tipo o predominante y se aplica según sea el
un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica. caso: (2)
Para la aplicación de este factor se entiende por calle tipo o
predominante a la calle cuyas características de tránsito vehicular, a) Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente y
anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario cuya poligonal conforme ocho o menos ángulos:
urbano, en su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área
de valor en donde se ubique el inmueble. (2) (6) (10-a, b.) F fo = 2 ( Ri )
Sto
CARACTERÍSTICAS AJUSTE Donde:
Único frente a la calle tipo o predominante. 1.00
Al menos un frente a calle superior a la calle tipo o predominante o a
un parque o plaza . 1.00 a 1.20
F fo Factor de forma
Único frente o todos los frentes a calle inferior a la calle tipo o Ri Rectángulo inscrito ( m2 )
predominante. 1.00 a 0.80
Sto Superficie total del predio ( m2 )
I.1.2.1.- Factor por Topografía. (Ftop): Es el factor aplicable b) Para terrenos cuyo fondo sea mayor que tres veces el frente o
cuando un terreno presenta una topografía accidentada o con cuya poligonal conforme nueve o mas ángulos:
pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la
composición del suelo. ESQUEMA NOMBRE EFICIENCIA DEFINICIONES
El Perito Valuador deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor 6 12 3 3

por topografía, ya que habrá casos que en lugar de demérito se

6

6
EPa = Eficiencia de la porción anterior
debe premiar, como por ejemplo, cuando se tiene una vista Porción
24
6

anterior del rectángulo inscrito.

panorámica. (8) 3
3
12
EPa = 1.00 SPa SPa = Superficie de la porción
6
ST anterior.
12
6 ST = Superficie total del predio.
Para terrenos escarpados hacia arriba con respecto a su frente: 6

CALLE
3
3

m 6
6
12
12 3
6
3
6

Fm = 1 - ------- para m < = 1.00 6

2 24
6

6
EPp = Eficiencia de la porción anterior
del rectángulo inscrito.
Fm = 0.50 para m > 1.00 12
Porción EPp = 1.00 SPp SPp = Superficie de la porción
3
3
posterior
ST anterior.
6

ST = Superficie total del predio.

Para terrenos escarpados hacia abajo con respecto a su frente.
12
6

3
6
3
CALLE
6 12 6 6

2m
Fm = 1 - ------- para m < = 1.00 ESQUEMA NOMBRE EFICIENCIA DEFINICIONES

3
6 12 3 3

Fm = 0.333 para m > 1.00 24

6 Áreas
irregulares
EAc = Eficiencia de la porción anterior
6

con frente a del rectángulo inscrito.

EAc = 1.00 SAc
12
la vía de SAc = Superficie de la porción anterior.
Para terrenos a nivel de calle Fm = 1.00
3
3
acceso ST
6
12
ST = Superficie total del predio.
6

3
6

Donde:
3
CALLE
6 12 6 6
6 12 3 3

Fm= Factor de la pendiente de la superficie media del terreno. 6

Áreas EAi = Eficiencia de la porción anterior
24
irregulares
6 del rectángulo inscrito.
sin frente a la
m = Pendiente media del terreno expresada en forma decimal. 3
12 vía de EAi = 1.00 SAi SAi = Superficie de la porción anterior.
acceso
1 = Pendiente máxima (45°). ST
3

6 ST = Superficie total del predio.

12
6

3
6
3
CALLE
6 12 6 6

I.1.2.2.- Factor promedio aplicable al terreno sujeto ( Fp): Esta fórmula

tiene la función de ofrecer un factor homologado en la que intervienen tres F fo = EPa + EPp + EAc + EAi
elementos (frente, profundidad y área) con base en un lote tipo o
predominante; parte del principio de relacionar las tres variables de I.1.2.4.- Factor por inundación (Fin): Pretende calificar la susceptibilidad
manera conjunta bajo el sistema de las raíces cúbicas. de posibles daños al bien inmueble por la presencia de agua en exceso
Cada factor puede ser utilizado de manera separada, dependiendo de lo por lluvia, granizo, insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes
que se busque ajustar (frente, profundidad o área). (11) naturales o artificiales.
Un terreno susceptible de inundarse tendrá la característica de encontrarse
debajo del nivel de calle, esto reflejará un gasto adicional para rellenarlo y
3 FS 3 PT 3 AT así evitar dicho problema, por lo que deberá cuantificarse y restar al valor
Fp = ------- ------- ------- de terreno homologado.
FT PS AS Dentro de la práctica valuatoria sugerimos aplicar la siguiente operación. El
cociente del costo por metro cuadrado de relleno entre el valor por metro
Donde: cuadrado de terreno homologado, obteniendo con esto el Coeficiente de
Demérito. (15)
Fp : Factor promedio
FS : Frente del lote sujeto. F in = 1 – C in C in = Cr
FT : Frente del lote tipo. Vt
PT : Profundidad del lote tipo.
PS : Profundidad del lote sujeto. Donde: F in = Factor por inundación.
AT : Área del lote tipo. C in = Coeficiente por inundación.
AS : Área del lote sujeto. C r = Costo por metro cuadrado de relleno.
V t = Valor por metro cuadrado de terreno homologado.

Publicación de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales. CABIN Boletín Técnico # 4 mayo de 2004.
Hay otra forma de calificar los inmuebles por este concepto, a decir: Drenaje pluvial: Registros de visita con tapa, rejilla
cuando una o varias colonias completas se encuentran en la zona baja de escalerilla, tubería de concreto con
la ciudad o a nivel de alguna fuente natural o artificial de agua, con zanja, cama de arena y relleno.
antecedentes y probabilidad de inundación, por lo general los valores
serán inferiores con respecto a los inmuebles de las zonas altas. Esta Electrificación y alumbrado: Postes de concreto, red de
diferencia nos dará un rango de valor de castigo. distribución aérea alta tensión con
Sin embargo será necesario llevar a cabo el análisis de mercado transformadores, alimentación a
inmobiliario de la zona para justificar un rango real. viviendas.

Telefonía: Zanjas incluyendo el talud y relleno,

I.1.3.1.- Método de la huella: En ocasiones es necesario valuar banco de ductos de 2 vías de concreto,
propiedades en condominio, de las que solo se conoce el área de la registros para conexión domiciliaria.
propiedad privativa, y por ello se desconoce el área total del terreno, la
porción que le corresponde del mismo a la unidad privativa y el indiviso. Se Jardines y equipamiento: Tierra vegetal adoquín, bancas,
propone una solución a estos casos mediante el siguiente método, donde señalización y zona de anuncios.
el resultado será el área de terreno que corresponde a cada unidad. (15)
Condiciones generales: Proyecto ingeniería, laboratorios,
supervisión, licencias, conceptos de
ATC ( m2) = APU (m2) + % ACL ( m2) + % ACC (m 2) imprevistos.
N MODO DE USO:
Este método es aplicable si los comparables cuentan con el mismo
En donde: porcentaje y tipo de servicios urbanos entre sí.
ATC = Área de terreno por condómino. • Una vez observados los servicios municipales del inmueble
ACC = Área común cubierta de la planta baja. sujeto, se obtiene el porcentaje que le corresponde.
APU = Área privativa del condómino. • Los inmuebles comparables también tendrán un
N = Número de niveles. porcentaje de urbanización obtenido de la misma forma.
ACL = Áreas comunes libres. • Se obtiene el precio de la urbanización con base al tipo
observado con el que se describe en publicaciones de
precios unitarios.
I.1.3.2.- Porcentaje de participación de costos en la urbanización. • Se multiplica el precio por metro cuadrado anterior por el
Corresponde a la participación en porcentaje de partidas en una porcentaje de urbanización obtenido para cada uno de los
urbanización, aplicable cuando se homologan terrenos donde la presencia dos casos.
de servicios municipales varían entre el terreno sujeto y los terrenos • La diferencia de precios que resulte de los inmuebles
comparables. El Perito Valuador debe investigar de libros especializados comparables y del inmueble sujeto, se sumará o restará
en precios unitarios y fundamentará los porcentajes dependiendo del tipo según sea el caso, al valor por unitario por metro cuadrado
de urbanización observada. (5) de terreno ya homologado.

Partida / Concepto Participación (%) Signo. Referencias:

Terracerias 15 ( + )( - ) 2.- Tesorería del Distrito Federal, Subtesorería del Catastro y Padrón
Pavimentos y banquetas 17 ( + )( - ) Territorial; Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de
Agua potable 5 ( + )( - ) Valuación Inmobiliaria, así como sobre la Autorización de Personas para
Alcantarillado 8 ( + )( - ) Practicar Avalúos y del Registro de Peritos Valuadores, Gobierno de la
Drenaje pluvial 4 ( + )( - ) Ciudad de México, Mayo del 2003.
Electrificación y alumbrado 23 ( + )( - )
Telefonía 5 ( + )( - ) 5.- “BIMSA CMDG S. A. de C. V.”; Costos por metro cuadrado de
Jardines 7 ( + )( - ) construcción, México 2003.
Condiciones generales 16 ( + )( - )
6.- Profesionales inmobiliarios; Consulta a diversos corredores
DESGLOCE DE PARTIDAS: inmobiliarios sobre el comportamiento del mercado actual de bienes
inmuebles.
Terracerías: Desmonte, despalme y corte o terraplén.
8.- Instructivo de Valuación Catastral Para Predios Urbanos en el
Pavimentos y banquetas: Sub-base, base de tepetate u otro Estado de Aguascalientes (Dirección General de Catastro.) e Instituto
material, riegos, carpeta asfáltica, para la Valuación de Predios Urbanos en el Estado de México,
guarnición con banqueta de concreto, Secretaria de Finanzas.
concreto, señalización urbana.
10.- Padrón Nacional de Peritos de la CABIN; Consulta aleatoria a
Agua potable: Línea hidráulica, excavación de zanja, Peritos Valuadores por especialidad.
cama de arena y relleno, registros para
válvulas, con hidrante contra incendio y 11.- Apuntes de valuación inmobiliaria; Gonzalo E. Quiroga.
toma domiciliaria.
15.- Métodos, fórmulas y factores, propuestos por la Dirección General
Drenaje sanitario: Pozos de visita, registro para descarga de Avalúos de la CABIN, Delegación Regional Golfo Centro y
domiciliaria, tubería de concreto con Delegación Regional Pacífico Centro.
zanja, cama de arena y relleno.
Este boletín fue revisado y aprobado por el Comité Técnico de la
Dirección General de avalúos.

Publicación de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales. CABIN Boletín Técnico # 4 mayo de 2004.