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SUMÁRIO

Laudo de Avaliação – Folha Resumo..........................................................................................................2


01- Imóvel 3
02- Objetivo 3
03- Interessado 3
04- Proprietário 3
05- Pressupostos e Ressalvas Importantes 3
06- Caracterização da Região 3
07- Caracterização do Imóvel 4
08- Considerações sobre o Mercado 5
09- Metodologia Empregada 5
10- Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados 5
11- Especificação da Avaliação 6
12- Atributos do Avaliando, Resultado da Avaliação e da Data de Referência 6
13- Observações Complementares Importantes 7
14- Profissional Responsável 7

Anexos.............................................................................................................................................................
I. Documentação fotográfica do avaliando 8
II. Documentação do imóvel avaliando. 9
III. Anotação de responsabilidade técnica..................................................................................................12
IV. Pesquisa de Mercado............................................................................................................................13
V. Tratamento de Dados ...........................................................................................................................30
Critérios- Modelo Estatístico................................................................................................................30
Resultados do SisDEA Home...............................................................................................................31

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LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO
Endereço do imóvel

RUA JOAQUIM CAMARGOS, N° 311, APTO 303 –


BLOCO 06, PLANO DIRETOR/CENTRO

Cidade UF

CONTAGEM MG

Objetivo da Avaliação

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL

Finalidade da Avaliação

DETERMINAÇÃO DO VALOR VENAL

Solicitante e/ou Interessado

ALISSON LUIZ DE SOUZA SILVA

Proprietário

ALISSON LUIZ DE SOUZA SILVA

Tipo de Imóvel Áreas do imóvel (m²)

APARTAMENTO RESIDENCIAL ÁREA TOTAL PRIVATIVA, INFORMADA E VERIFICADA – 48,05 M²

Metodologia Grau de Fundamentação e Precisão

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO II/III

Pressupostos e Ressalvas

VIDE ITEM 05
Valor de Avaliação do Imóvel

R$ 168.000,00

Perspectiva de Liquidez do Imóvel

BAIXO NO CONTEXTO URBANO DE CONTAGEM

Nome do Responsável Técnico CPF do RT Formação do RT CREA do RT

IGOR DOUGLAS OLIVEIRA DE FREITAS 014.819.386-22 ENGENHARIA CIVIL 217301-LP

_____________________________________
Igor Douglas Oliveira de Freitas

BELO HORIZONTE, 20 DE FEVEREIRO DE 2018.

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01. IMÓVEL

O imóvel está localizado na rua Joaquim Camargos, n° 311 Apto 303 Bloco 06, Bairro Plano
Diretor/Centro, no município de Contagem - Minas Gerais.

02. OBJETIVO

Determinação de valor de venda.

03. INTERESSADO(A)

Cliente: Alisson Luiz de Souza Silva

04. PROPRIETÁRIO(A)

Alisson Luiz de Souza Silva

05. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS IMPORTANTES

Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens,
registradas como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e baseia-se:

 Na documentação fornecida, constituída por certidão de registro do imóvel emitida pelo


Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de Contagem – Matrícula 100.587.
 Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em
31/01/2018.
 Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local (vendedores,
compradores, intermediários, etc.).

Nesta avaliação observou-se que toda a documentação relativa ao imóvel encontra-se correta e
devidamente regularizada, embora não se tenha efetuado investigações quanto à correção desses
documentos. O imóvel encontra-se concluído, livre de quaisquer ônus e está em condições de ser
comercializado neste momento. O proprietário ocupa o imóvel atualmente.
As observações “in loco” foram feitas com instrumentos de medição e as informações obtidas foram
tomadas como de boa fé.

06. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

A região, na qual está inserido o imóvel avaliando, possui as seguintes características:

 Relevo: semi-plano.

 Solo: seco.

 Condições ambientais: boas.

 Densidade em edificações: média/alta.

 Tipo de ocupação: Residencial, comercial e mista.

 Melhoramentos públicos - o local dispõe, dentre outros, de:

 Sistema viário, com ruas calçadas e asfaltadas,

 Rede de abastecimento de água potável,

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 Energia elétrica e iluminação pública,

 Rede de telefonia e Tv a Cabo,

 Esgotamento sanitário e de águas pluviais,

 Serviços postais e de coleta de lixo,

 Transporte público.

06.1 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

A Rua Joaquim Camargos, no Bairro Plano Diretor/Centro em Contagem/MG, para a qual o


imóvel tem sua testada, possui alto tráfego de veículos, por encontrar-se em região central, trecho de
confluência entre bairros e alta atividade comercial. A via desenvolve-se em traçado curvilíneo e é
dotada de pista de rolamento asfaltada e mão direcional única.

Imagem aérea da região.

07. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel residencial tipo apartamento possui sala de estar; cozinha; banheiro social; área de
serviço; 02 quartos e garagem demarcada e descoberta para 01 veículo.
Além disso, está situado em região com todos os equipamentos urbanos próximos e disponíveis:
supermercado, padarias, restaurantes, bares, escolas, igreja, academia e comércio varejo diversificado.
Sua área privativa é de 48,05m 2, apresenta estrutura em alvenaria/concreto armado com
revestimento em argamassa. O edifício possui fachada bem conservada. Foi observado o seguinte
acabamento no imóvel:
 -Esquadria em alumínio nos quartos e em alumínio nos demais ambientes;
 -Piso em porcelanato na sala, cozinha, banheiros e quartos;
 -Paredes bem conservadas com tinta látex acrílicas sobre massa corrida;

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 -Teto em laje sem rebaixamento, revestido em argamassa com pintura látex acrílica;
 -Banheiros, cozinha e área de serviço possuem paredes revestidas em cerâmica até o teto;
 - Bancada em granito na pia da cozinha e mármore no banheiro.

08. CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO

De acordo com pesquisa de mercado, o imóvel possui características semelhantes a esta análise,
pois é uma unidade do tipo apartamento residencial. Procurou-se direcionar os elementos da amostra em
condições aproximadas ao imóvel avaliando. A quantidade de ofertas de bens similares é média e a
absorção pelo mercado pode ser considerada normal. Considerando as condições do mercado e os
atributos particulares do imóvel avaliando, este é classificado como de liquidez média.

09. METODOLOGIA EMPREGADA

Método empregado: Comparativo direto de dados de mercado.


Para elaboração deste trabalho foi usado o “método comparativo de dados de mercado” com tratamento
técnico aos dados com a utilização da regressão linear/inferência estatística, conforme recomenda a
norma técnica da ABNT NBR 14.653, partes 1 e 2.
Para o cálculo inferência estatística foi utilizada o programa de regressão linear múltipla, redes neurais
artificiais e análise de envoltória de dados ”SisDea Home”.

10. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS

Período de pesquisa: De 01/02/2018 a 09/02/2018.

Tratamento dos dados:


Modelo estatístico –Venda:
Para obter o valor de mercado do imóvel por regressão linear e inferência estatística, foi desenvolvido um
modelo matemático/estatístico, contando com 50 elementos coletados na mesma região, atendendo os
preceitos da NBR 14.653-2:2011. Foi considerada uma variável dependente, Valor Unitário (R$/m 2) e 6
variáveis independentes, tais como Área Privativa, Dormitórios, Padrão de Acabamento, Vagas de
Garagem, Suíte e Índice Fiscal.

Número de dados de mercado utilizado.


Apartamentos: 51 dados efetivamente utilizados.
A descrição das variáveis utilizadas e o tratamento dos dados encontram-se no anexo V.

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11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia científica, por meio de regressão linear/inferência
estatística e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de fundamentação e precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
ITEM III II I
(3 pontos) (2 pontos) (1 ponto)
1 Caracterização do imóvel avaliando x
2 Quantidade mínima de dados de x
mercado, efetivamente utilizados
3 Identificação de dados de mercado x
4 Extrapolação x
5 Nível de significância α, somatória do x
valor das duas caldas, máximo para a
rejeição da hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
6 Nível de significância máximo admitido x
para a rejeição da hipótese nula do
modelo através do teste F de Snedecor
Total pontuação atingida 17 pontos
Grau de fundamentação do Laudo II

GRAU DE PRECISÃO
DESCRIÇÃO III II I

1 Amplitude do intervalo de confiança de x


80% em torno da estimativa de tendência
central
Grau de precisão do Laudo III

12. ATRIBUTOS DO AVALIANDO, RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DA DATA DE


REFERÊNCIA

ÁREA PRIVATIVA = 48,05


DORMITÓRIO = 2,00
SUITE = 0,00
VAGAS = 1,00
INDICE FISCAL = 700,60
PADRÃO ACABAMENTO = 2,00

Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

Valor Unitário
Mínimo (3,25%) = 3.383,54
Médio = 3.497,28
Máximo (3,25%) = 3.611,02

Valor Total
Mínimo = 162.578,92
Médio = 168.044,20
Máximo = 173.509,48

Valor de mercado: venda (alienação): R$ 168.000,00

6
Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado local, na presente
data, obedecendo aos tributos particulares dos imóveis, suas características físicas, sua localização e a
oferta de imóveis assemelhados no mercado imobiliário.

13. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES

No desenvolvimento do presente trabalho não foram observadas informações complementares


importantes.

14. PROFISSIONAL RESPONSÁVEL

Nada a mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado com 07 (sete) folhas impressas, sendo a
última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.

Belo Horizonte, 26 de Fevereiro de 2018.

_________________________________________
IGOR DOUGLAS OLIVEIRA DE FREITAS
CPF: 014.819.386-22
RT: 217301-LP

Anexos
I. Documentação fotográfica do avaliando.
II. Documentação do imóvel avaliando.
III. Registro de responsabilidade técnica.
IV. Pesquisa de mercado.
V. Tratamento de dados.

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ANEXO I - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DO AVALIANDO

Imagem 01- Fachada Condomínio

Imagem 02 – Logradouro

8
Imagem 03 – Banheiro Imagem 04 – Quarto
Casal

Imagem 05 – Quarto Solteiro

9
Imagem 06 - Cozinha Imagem 07 – Área de Serviço

Imagem 08 – Sala

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ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

11
ANEXO III- REGISTRO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

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ANEXO IV - PESQUISA DE MERCADO
FOTOS DOS IMÓVEIS QUE COMPÕE A PESQUISA REALIZADA
ANEXO V – TRATAMENTO DE DADOS
Procurou-se direcionar a pesquisa de dados amostrais para imóveis com características o mais
convergentes possível com o imóvel avaliando no que diz respeito às variáveis influenciadoras para a definição
do mercado.
De posse dos dados levantados no mercado, obtivemos diversos modelos trabalhando as alternativas
possíveis, quer seja desconsiderados dados e/ou varáveis que se mostrarem incoerentes quando inseridos no
contexto. Tendo em vista os dados levantados no mercado, os atributos que se mostraram mais significativos
foram os seguintes:

Apartamento

1) Área Privativa: variável quantitativa, contínua e medida em m². Amplitude: 39,55 a 90.
2) Dormitório: variável quantitativa, discreta, que indica a quantidade de dormitórios do imóvel.
Amplitude: 2 a 3;
3) Suíte: variável dicotômica, discreta, que expressa a presença ou ausência de suíte. 0 ausência e 1
presença.
4) Vagas de Garagem: variável quantitativa, discreta, que expressa o número de vaga de garagem
disponíveis do imóvel. Amplitude: 0 a 2.
5) Índice Fiscal: variável proxy, contínua, que expressa o valor em reais do metro quadrado de terreno
por bairros, vilas, logradouros e áreas. Amplitude: 122,91 a 1.413,47
6) Padrão de Acabamento: variável qualitativa, discreta, que indica a qualidade do acabamento do
imóvel, sendo: 1-baixo, 2-médio, 3- bom.
Padrão Baixo: Imóveis com janelas em esquadrias em chapa de aço (ou inferior), com
revestimento em cerâmica nas áreas molhadas em meia parede, piso com revestimento em
cerâmica baixa qualidade ou ardósia (ou inferior) das áreas secas.

Padrão Médio: Imóvel com janelas em esquadrias de alumínio ou vidro temperado;


Revestimento do piso e das paredes até o teto das áreas molhadas em cerâmica ou porcelanato
segunda linha; Bancadas em cinza andorinha ou Corumbá.

Padrão Bom: Imóvel com janelas em esquadrias de alumínio, vidro temperado (ou superior);
revestimento das áreas molhadas em porcelanato de primeira linha, granito (ou superior);
revestimento áreas secas em porcelanato de primeira linha, piso laminado ou granito (ou
superior); Bancadas em granito verde Ubatuba (ou superior); Teto com rebaixamento e
iluminação embutida.

7) Valor Unitário: variável dependente, que corresponde ao valor de oferta do imóvel, expresso em
R$/m² (reais por metro quadrado) da área privativa.

O modelo inferencial que mostrou a melhor aderência quanto aos pontos da amostra tem a seguinte
equação:

VALOR UNITARIO = +4011,536339 -17,38244368 * ÁREA PRIVATIVA +295,4748487 *


DORMITÓRIO +193,6162974 * SUITE +331,3343032 * VAGAS +0,1616708858 * INDICE
FISCAL -1429,165596 / PADRÃO ACABAMENTO

Este modelo apresentou correspondência com as expectativas teóricas do mercado e suas tendências,
respondendo coerentemente com as variações de valorização e desvalorização que seriam esperadas.
De acordo com relatório de saída do programa SisDea Home, foram obtidos parâmetros que permitiu o
enquadramento do trabalho no GRAU II DE FUNDAMENTAÇÃO E GRAU III DE PRECISÃO.
 O modelo apresenta boa correlação (acima de 80%),
 Não há indícios de auto correlação dos resíduos e sua distribuição é NORMAL;
 O número de dados utilizados atende n≥6(k+1) sendo k o número de variáveis envolvidas;
 É boa a distribuição dos valores calculados versus valores observados ao longo da reta média.

CONCLUSÃO: O modelo se mostra com os indicativos adequados à norma, podendo-se inferir que o mesmo se
mostra apropriado para a presente avaliação. A seguir é apresentado o relatório.
Relatório Estatístico - Regressão Linear
Modelo:

Apartamento Contagem Plano Diretor Centro

Data de referência:

Terça feira, 20 de fevereiro de 2018

Informações Complementares:

Variáveis e dados do modelo Quant.


Total de variáveis: 7
Variáveis utilizadas no modelo: 7
Total de dados: 51
Dados utilizados no modelo: 51

Estatísticas:

Estatísticas do modelo Valor


Coeficiente de correlação: 0,8188060 / 0,8188060
Coeficiente de determinação: 0,6704432
Fisher - Snedecor: 14,92
Significância do modelo (%): 0,01

Normalidade dos resíduos:

Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo


Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 68%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 86%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%

Outliers do modelo de regressão:

Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
1) Análise da variância:

Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado F


Quadrados Liberdade Médio
Explicada 8748964,920 6 1458160,820 14,919
Não Explicada 4300558,707 44 97739,971
Total 13049523,627 50

Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

VALOR UNITARIO = +4011,536339 -17,38244368 * ÁREA PRIVATIVA +295,4748487 * DORMITÓRIO


+193,6162974 * SUITE +331,3343032 * VAGAS +0,1616708858 * INDICE FISCAL -1429,165596 /
PADRÃO ACABAMENTO
Testes de Hipóteses:

Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)


ÁREA PRIVATIVA x -2,46 1,79
DORMITÓRIO x 1,60 11,78
SUITE x 1,33 18,92
VAGAS x 1,99 5,33
INDICE FISCAL x 1,35 18,26
PADRÃO ACABAMENTO 1/x -6,03 0,01
VALOR UNITARIO y 8,57 0,01

Correlações Parciais:

Correlações parciais para ÁREA PRIVATIVA Isoladas Influência


DORMITÓRIO 0,70 0,65
SUITE 0,68 0,36
VAGAS 0,28 0,51
INDICE FISCAL -0,10 0,09
PADRÃO ACABAMENTO -0,68 0,47
VALOR UNITARIO 0,42 0,35

Correlações parciais para DORMITÓRIO Isoladas Influência


SUITE 0,52 0,02
VAGAS -0,08 0,43
INDICE FISCAL -0,01 0,06
PADRÃO ACABAMENTO -0,45 0,21
VALOR UNITARIO 0,35 0,23

Correlações parciais para SUITE Isoladas Influência


VAGAS 0,01 0,28
INDICE FISCAL -0,12 0,21
PADRÃO ACABAMENTO -0,66 0,16
VALOR UNITARIO 0,51 0,20
Correlações parciais para VAGAS Isoladas Influência
INDICE FISCAL -0,01 0,04
PADRÃO ACABAMENTO -0,19 0,14
VALOR UNITARIO 0,22 0,29

Correlações parciais para INDICE FISCAL Isoladas Influência


PADRÃO ACABAMENTO -0,10 0,07
VALOR UNITARIO 0,22 0,20

Correlações parciais para PADRÃO Isoladas Influência


ACABAMENTO
VALOR UNITARIO -0,77 0,67

Dados para a projeção de valores:

ÁREA PRIVATIVA = 48,05


DORMITÓRIO = 2,00
SUITE = 0,00
VAGAS = 1,00
INDICE FISCAL = 700,60
PADRÃO ACABAMENTO = 2,00

ENDEREÇO = RUA JOAQUIM CAMARGOS, 311 APT 303 Bloco 06


BAIRRO = PLANO DIRETOR CONTAGEM
CIDADE = CONTAGEM
INFORMANTE = Alisson Luiz Souza Silva
TELEFONE = (31) 99194-9555

Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

Valor Unitário
Minimo (3,25%) = 3.383,54
Médio = 3.497,28
Máximo (3,25%) = 3.611,02

Valor Total
Mínimo = 162.578,92
Médio = 168.044,20
Máximo = 173.509,48

Intervalo Predição
Mínimo = 147.880,88
Máximo = 188.207,51
Minimo (12,00%) = 3.077,65
Máximo (12,00%) = 3.916,91

Campo de Arbítrio
RL Mínimo = 2.972,69
RL Máximo = 4.021,87
Gráfico de Aderência - Regressão Linear

Histograma dos Resíduos com o ajuste a Curva Normal Padrão

Gráfico de resíduos - Regressão Linear


Gráfico da distância de Cook

Resultados dos Resíduos do modelo da Regressão Linear


Dados dos Pontos Max/Min - RL
Gráfico dos Pontos Máx/Min – RL
Resultados das variáveis do modelo
Correlações entre as variáveis do modelo