DECLARACIÓN DE FÁBRICA

CONCEPTO:
La declaratoria de fábrica es la inscripción de una construcción (edificación) en el registro
de predios correspondiente en donde deben inscribirse las características y condiciones
técnicas de la obra. Formular una declaratoria de fábrica es declarar ante la ley la existencia
de una construcción. Esto significa que todo lo que edifiquemos en nuestro terreno o casa, si
tiene un título inscrito en Registros Públicos, también debe inscribirse.
Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de una casa, previamente debe inscribir
la construcción (fábrica) y luego independizarla. A partir de ese momento podrá vender por
ejemplo su tercer piso, con o sin aires, dependiendo de cómo esté inscrito el predio. Eso le
va a permitir transferirlo más rápido y su propiedad se valorizará más por estar saneada.
Actualmente existen dos tipos de requisitos diferenciados para la Declaratoria de fábrica, lo
cual dependerá de la fecha en la cual hayas culminado o iniciado su construcción.

REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN APLICABLES PARA EDIFICACIONES

TERMINADAS HASTA EL 21 DE JULIO DE 1999:

1. Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito por el

presentante.
2. Formulario Registral – FOR (distribución gratuita por SUNARP) debidamente llenado
y suscrito por los propietarios y el Verificador Responsable.
3. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente expedido por la
municipalidad correspondiente.
4. Plano de Localización y Ubicación. Debe contener cuadro normativo y cuadro de áreas,
suscrito por el Verificador Responsable.
5. Plano de distribución, suscrito por el Verificador Responsable. En los casos de
remodelación, ampliación, modificación y reparación, deberá adjuntar dos planos: uno
correspondiente a la fábrica inscrita donde se visualice los elementos eliminados y otro
plano de la fábrica resultante.
6. Informe técnico de verificación, suscrito por el Verificador Responsable, inscrito en el
índice de verificadores a cargo de la SUNARP.
7. Todos los documentos solicitados deben de presentarse por triplicado y separado (un
original y dos copias).El original queda archivado en la Oficina Registral, una de las
copias es enviada de oficio a la Municipalidad Distrital correspondiente luego de la
inscripción, y la otra devuelta al usuario.

Las firmas de los documentos señalados en los numerales 2, 4, 5 y 6 serán certificadas por
Notario
 Pago de la tasa registral (derecho de calificación más inscripción):

Ø Por derecho de calificación (tasa fija): S/. 40.00 nuevos soles.

Ø Por derecho de inscripción (tasa variable): 3 multiplicado por el valor de la

construcción y luego dividido entre 1000.

.Importante: No requieren de Declaratoria de Fábrica las obras de refacción,

acondicionamiento o cercado.
Plazo de calificación: 7 días hábiles contados a partir del día siguiente, prorrogables según
la complejidad del título.
REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN APLICABLES PARA EDIFICACIONES
INICIADAS DESPUÉS EL 21 DE JULIO DE 1999:

1. Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito por el

presentante, copia del documento de identidad del presentante.
2. Formulario Único de Edificaciones – FUE a que se refiere la Ley 29090, o Escritura
pública donde se inserte él FUE.
3. Plano de localización, ubicación y distribución debidamente aprobado por la
Municipalidad Distrital o Provincial para el caso del Cercado.
4. Planos con firma de propietarios, arquitecto o ingeniero civil responsable, debidamente
aprobados y visados por la Municipalidad respectiva.
5. Declaración Jurada con firma certificada por Notario de los propietarios indicando la
fecha de terminación de la construcción, cuando esta se hubiera omitido (Art. 79 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).
6. Pago de derechos registrales.

Pago de la tasa registral (derecho de calificación más inscripción):

Ø Por derecho de calificación (tasa fija): S/. 40.00 nuevos soles.

Ø Por derecho de inscripción (tasa variable): 3 multiplicado por el valor de la
construcción y luego dividido entre 1000.

Nota: Plazo de calificación: 7 días hábiles contados a partir del día siguiente, prorrogables
según la complejidad del título.
Existen diferentes tipos de edificación:
EDIFICACIÓN NUEVA: Aquella que se ejecuta totalmente o por etapas, sobre un terreno
sin construir.
AMPLIACIÓN OBRA: Que se ejecuta a partir de una edificación pre existente,
incrementando el área techada.
REMODELACION: Obra que modifica total o parcialmente la tipología y/o el estilo
arquitectónico original de una edificación existente.
ACONDICIONAMIENTO: Trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades del
usuario, mediante elementos removibles, como tabiquería, falsos cielos rasos, ejecución de
acabados e instalaciones.
En este sentido, cuando construimos cualquiera de los tipos de edificaciones mencionados
sobre un terreno, tenemos que inscribirlo legalmente ante Registros Públicos, a esta
inscripción se le denomina DECLARATORIA DE FABRICA, que es el reconocimiento
legal de la existencia de cualquier tipo de obra, es decir, la edificación o construcción se
vincula a la realidad física, en tanto que la Declaratoria de Fábrica se vincula al mecanismo
jurídico para que los Registros Públicos admitan la existencia de dicha realidad.

EJEMPLO:

CASO PRACTICO: PARA LLENADO DEL FUE-DECLARATORIA DE FABRICA

INFORMACIÓN REQUERIDA PARA LLENAR EL FUE-DECLARATORIA DE FÁBRICA PARA INICIAR EL

TRÁMITE DE CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA DE FÁBRICA: EL ADMINISTRADO DEBE
CONTAR CON SU LICENCIA DE EDIFICACIÓN EXPEDIDA.

DE LA LICENCIA DE EDIFICACIÓN:
MODALIDAD DE APROBACIÓN: C
RESOLUCIÓN DE LICENCIA DE EDIFICACIÓN: RESOLUCIÓN DE SUB GERENCIA N° 012-2010-
SGOPGDU/MDSMP
TIPO DE LICENCIA: REGULARIZACIÓN
USO APROBADO: VIVIENDA MULTIFAMILIAR
ZONIFICACIÓN: RDM
ALTURA: 4 PISOS

DOCUMENTOS QUE ADJUNTAN:

- Declaración Jurada que la obra se ha ejecutado conforme a planos aprobados

- Copia Literal de Dominio expedida por el Registro de Predios
- Comprobante de pago por Derecho correspondiente
- Plano de Ubicación y planos ( ) de Replanteo
- Otros: Plano de Distribución, Hoja de Datos Estadísticos

DATOS DEL PROPIETARIO: (PUEDE SER PERSONA NATURAL O PERSONA JURIDICA)

PERSONA NATURAL: LOLO GALVEZ CHAVEZ: DNI: 07568078

DOMICILIO: AV. 12 DE OCTUBRE, Mz. A, Lote 11 – Asoc. Viv. Los Olivos de los Trabajadores del
Sector Educación Fundo Santa Rosa

ESTADO CIVIL: Casado

DATOS DEL CONYUGE: Nombre y Apellido: VALENTINA DIAZ CARRION; DNI: 07544396

MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA EDIFICACIÓN:

PRIMER PISO: garaje, escalera de acceso al 2do piso, hall, sala, baño, comedor, comedor
diario, cocina, patio de servicio, patio, dormitorio con closet, baño, dormitorio con closet,
dormitorio con closet y patio.

SEGUNDO PISO: hall, escalera de acceso al 3er piso, recibo, baño, sala, comedor, comedor
cocina, lavandería, dormitorio con closet, baño, dormitorio con closet, dormitorio con closet.
TERCER PISO: hall, escalera de acceso al 4to piso, recibo, baño, sala, comedor, comedor
cocina, lavandería, dormitorio con closet, baño, dormitorio con closet, dormitorio con closet.

CUARTO PSO: hall, escalera de acceso al 5to piso, recibo, baño, sala, comedor, cocina,
lavandería, dormitorio con closet, baño, dormitorio con closet, dormitorio con closet.

AZOTEA: TERRAZA

CUADRO DE AREAS

Residencial:
1° Piso=116.80 m 2; Alero Exterior=3.36 m2
2° Piso= 120.16 m2
3° Piso=119.44 m 2
4° Piso=119.44m 2

Área Total=479.20 m2
Área Libre= 15.20 m2;

ESPECIFICACIONES TECNICAS:

ESTRUCTURAS:
MUROS DE LADRILLO CON COLUMNAS Y VIGAS DE AMARRE (C) – S/.161.37
TECHOS: LOSAS ALIGERADAS DE CONCRETO ARMADO HORIZONTALES (C) – S/. 119.03

ACABADOS:
PISOS: PISO LOSETA NACIONAL (G) – S/. 27.49
PUERTAS Y VENTANAS: VENTANAS DE FIERRO, PUERTAS CONTRAPLACADAS DE MADERA Y
VIDRIO TRANSPARENTE (F): S/. 37.83
REVESTIMIENTOS: TARRAJEO FROTACHADO, PINTURA LAVABLE (F): S/. 44.49
BAÑOS: BAÑOS COMPLETOS NACIONALES CON MAYOLICA BLANCA (D): S/. 20.20

INSTALCIONES:
ELECTRICAS Y SANITARIAS: CORRIENTE ELECTRICA MONOFASICA Y TELEFONO AGUA FRIA Y
AGUA CALIENTE (E): S/.43.00

VALOR POR M2: S/. 453.41

VALOR DE OBRA: = AREA TOTAL * VALOR UNITARIO = (479.20 * 453.41) = S/. 217,274.07

FECHA EN LA QUE SE FIRMA EL F.U.E.: 21-01-2010

FIRMAN: EL PROPIETARIO Y EL RESPONSABLE DE OBRA