Catastro

ECON. RONALD O.
FERNÁNDEZ GAMARRA
Valuación de Propiedades Industriales, Predios Urbanos y Rústicos, Maquinarias y Equipos,
Bienes Muebles e Inmuebles, Intangibles, Acciones, y Pericias Económicas Financieras.
Perito Judicial REPEJ Nº 77-2018
DETERMINACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS A LA

EMPRESA INVERSIONES AGROPECUARIAS SAN JUAN E.I.R.L. POR EL
INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR PARTE DEL PROYECTO ESPECIAL
REGIONAL PASTO GRANDE – REGIÓN MOQUEGUA.
PERICIA DE DAÑOS Y PERJUICIOS
INVERSIONES AGROPECUARIAS SAN JUAN EIRL

SOLICITANTE :
Representada por Juan Ronmel Flores Castillo
PERITO : Econ. Ronald Otto Fernández Gamarra
Matricula Nº 634 CEA
Perito Judicial - REPEJ Nº 77-2018
DAÑOS Y PERJUICIOS : US$ 4’445,656.56
FECHA : Febrero del 2019
AREQUIPA – PERÚ
PERITO REPEJ Nº 77-2018 / Ex PERITO VALUADOR REPEV / Ex PERITO TASADOR DNC (EX CONATA)
Urb. Magisterial III Etapa F-10 Yanahuara – Arequipa /  95-888-9729
℮mail: rofg2005@gmail.com
ECON. RONALD O. FERNÁNDEZ GAMARRA
DETERMINACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS A

INVERSIONES AGROPECUARIAS SAN JUAN EIRL POR EL
INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR PARTE DEL PROYECTO
ESPECIAL REGIONAL PASTO GRANDE – REGIÓN MOQUEGUA.
INFORME TÉCNICO
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1 Solicitante del Informe

Inversiones Agropecuarias San Juan EIRL
1.2 Fecha del Informe
Febrero del 2019
1.3 Objeto del informe
El objeto de la presente valuación, es determinar los Daños y Perjuicios que se
están ocasionando a la Empresa Inversiones Agropecuarias San Juan EIRL
Representada por Don Juan Ronmel Flores Castillo, al incumplir el contrato de
Compra Venta Nº 1329 de fecha 30/12/2014, por el Proyecto Especial Regional
Pasto Grande – Región Moquegua; contrato que fue firmado ante la Notaría
Valencia perteneciente a la Región Moquegua.
1.4 Metodología
Para la presente valuación se ha conjugado el método de la valuación directa
[Revisión de la documentación existente] y el método de las regalías
[Determinación de los beneficios que se esperaba obtener (Renta) por el uso
del bien, en un tiempo determinado (Flujo de Caja)]; siendo la variable
impulsadora el Flujo de Fondos que generará una Rentabilidad Futura; lo cual
está en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú [RES.
MIN. Nº 172-2016-VIVIENDA – Nuevo Reglamento].
1.5 Normas
 Ley 15488 del Ejercicio Profesional del Economista
 Ley 24531 el Colegio de Economistas del Perú
 D.S. 041-87-EP: Estatutos del Colegio de Economistas del Perú.
1.6 Documentación Entregada
 Bases Subasta de los Lotes en Lomas de Ilo (Aprobada por el Consejo
Directivo del PERPG en su Sucesión del 17 octubre del 2014, Según Acta Nº
41-2014).
 Acta Nº 01-2014 del 16/Oct/2014, estructura de las Bases se la Subasta. (2).
 Acta Nº 02-2014 del 10/Nov/2014, modificación de ítem de Bases y
modificación de modelo de contrato. (2).
 Acta Nº 03-2014 del 18/Nov/2014, modificación de ítem de Bases y

modificación de cronograma. (2).
 Acta Nº 05-2014 del 17/Nov/2014, Precio de Tierra y Costo por el servicio de
agua. (1).
 Acta Notarial del Proceso de Subasta Pública de las Lomas de Ilo, Moquegua
05 de diciembre del 2014.
 Plano Perimétrico del Lote A-1Q del Algarrobal – Ilo, de propiedad de la
Empresa Inversiones Agropecuarias San Juan EIRL.
 Escritura de Compra Venta y Constitución de Hipoteca Nº 1329; con el Inserto
de medio de pago de 2 Cheques de Gerencia del Banco Scotiabank de
fecha 16/12/2014, de US$ 320,946.70 Dólares Americanos que corresponde al
60% del monto acordado en las Bases de la Subasta Pública, y otro por US$
52,000.70 Dólares Americanos.
 Carta de fecha 23-Dic-2015, haciendo entrega del 40% restante del monto
acordado en las Bases de la Subasta Pública.
 Cheque de Gerencia No Negociable del Banco BCP, de fecha 22/12/2015,
por la suma de US$ 252,000.00 Dólares Americanos.
 Listado de Plan de Pagos Actualizado al 29/12/2015, Caja Municipal de
Ahorro y Crédito de Arequipa.
 Cronograma de Pagos GNB al 31/12/2015
 Contrato Privado de Suministro de fecha 28-Dic-2016 (5)
 Acta de Verificación Notarial de fecha 06/Set/2018
1.7 Informe de la Labor Realizada

Se efectuó la valuación sin contratiempos mayores.
1.8 Alcance y Limitaciones del Trabajo

La presente tiene el fin de determinar los Daños y Perjuicios que se están
ocasionando a la Empresa Inversiones Agropecuarias San Juan EIRL
Representada por Don Juan Ronmel Flores Castillo, al incumplir el contrato de
Compra Venta Nº 1329 (Entrega del Lote A-1Q con un Área de 98.6632 has de
valor ascendente a US$ 621,578.16 Dólares Americanos; y la Entrega en la toma
de la cabecera del Lote del Agua a razón de 10,000 m3/ha al año), por parte
del Proyecto Especial Regional Pasto Grande – PERPG - Región Moquegua.
II. TRABAJO DE GABINETE
2.1 ANTECEDENTES:
El Proyecto Especial Pasto Grande, fue creado por Decreto Supremo N°024-87-
MIPRE del 18 de Noviembre de 1987, en el ámbito del Departamento de
Moquegua, como Órgano Desconcentrado del Instituto Nacional de Desarrollo
- INADE, encargado de Estudios y Obras que permitan desarrollo integral del
Proyecto para cumplir sus metas, que es “El abastecimiento de agua para
consumo poblacional, agrícola e industrial de las provincias de Mariscal Nieto e
Ilo, ampliación de la frontera agrícola y generación de energía eléctrica”.
Posteriormente mediante Decreto Supremo N°033-2003-VIVIENDA, es trasferido
del Instituto Nacional de Desarrollo al Gobierno Regional de Moquegua,
disponiendo y normando la constitución y conformación de su Consejo Directivo
como máximo Órgano de Entidad. Mediante Ordenanza Regional N°004-2004-
CR-GRM y Ordenanza Regional N°024-2007-CR-GRM, se incorpora el Proyecto
Especial Regional Pasto Grande (PERPG) a la estructura orgánica del Gobierno
Regional como Unidad Ejecutora.
El Proyecto Especial de Pasto Grande consiste en la derivación de las aguas del
río Vizcachas afluente del Tambo y el agua de los ríos Chilota, Carumas y
Huaracane dando lugar al embalse Pasto Grande.
Y el fin del PERPG: es la ejecución integral del proyecto hidroenergético "Pasto
Grande", para incrementar la disponibilidad de agua y consecuentemente el
área agrícola del departamento de Moquegua, el mayor abastecimiento de
agua potable; propiciar la producción agropecuaria, desarrollo agroindustrial y
aprovechamiento de los recursos hidro energéticos en el área de influencia del
mismo.
2.2 Ubicación
Moquegua forma parte del desierto de Atacama por lo tanto carece del agua
necesaria para mantener el desarrollo de la agricultura, cuyo mayor auge se
registró en el tiempo de la colonia. Para resolver el problema de la demanda
del recurso hídrico por la población, se realizaron una serie de estudios que se
iniciaron en el año 1848 por el Ing. Caring, quien sostuvo que la única alternativa
es la derivación del río Vizcachas y la creación de un embalse en el lugar
denominado Pasto Grande.
La Cuenca Osmore Moquegua, se ubica en la Región Moquegua, costa sur
peruana, comprende las provincias de Mariscal Nieto e Ilo, tiene una longitud
de 139 km, una extensión de 348,000 ha. Se origina en los nevados
Chuquiananta y Arundane de la Cordillera occidental Oeste, entre los
16°46'58.66"S de latitud y los 70° 7'57.22"O de longitud.
UBICACIÓN DEL PROYECTO ESPECIAL DE PASTO GRANDE

GRÁFICO Nº 01
Fuente: Esquema de Obras del Proyecto Especial Regional Pasto Grande (PERPG).
PROYECTO ESPECIAL DE PASTO GRANDE

GRÁFICO Nº 02
Fuente: Esquema de Obras del Proyecto Especial Regional Pasto Grande (PERPG).
FINES DEL PROYECTO ESPECIAL DE PASTO GRANDE

GRÁFICO Nº 03
Fuente: Cristhian Paul Barrenechea Condori - Proyecto Especial Pasto Grande

https://www.monografias.com/trabajos59/proyecto-pasto-grande/proyecto-pasto-grande.shtml
LOTIZACIÓN DEL PROYECTO ESPECIAL DE PASTO GRANDE

GRÁFICO Nº 04
Fuente: Exposición del Ing. José Luis Núñez Herrera Gerente del Proyecto Especial Regional Pasto Grande
Fuente: Exposición del Ing. José Luis Núñez Herrera Gerente del Proyecto Especial Regional Pasto Grande
2.3 DETERMINACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS

Conceptualmente la compensación por daños y perjuicios, resarce
directamente a la víctima por importantes pérdidas sufridas y la ganancia cierta
que ha dejado de obtener.
En el presente caso el PERPG, no ha cumplido al pie de la letra con el contrato,
al incumplir la entrega del Lote A-1Q con un Área de 98.6632 e inscrito en la
Ficha Nº 11017081, y además ha incumplido entregar en la toma de la cabecera
del Lote, el Agua a razón de 10,000 m3/ha al año; como se desprende del Acto
de Verificación Notarial de fecha 06/Set/2018, realizado por la Dra. Yolanda L.
Insua Arroyo de la Notaria Provincial de Ilo; por lo tanto estaría clasificada como
una demanda por daños y perjuicios contractual.
2.3.1 DETERMINACIÓN DEL DAÑO EMERGENTE

Conceptualmente se podría decir que es el empobrecimiento o detrimento o
disminución del valor del patrimonio en sus valores actuales. (Es el perjuicio
efectivamente sufrido).
Al incumplir el contrato de Compra Venta Nº 1329 el Proyecto Especial Regional
Pasto Grande – PERPG - Región Moquegua, no entregando el Lote A-1Q con un
Área de 98.6632 has de valor ascendente a US$ 621,578.16 Dólares Americanos;
y no entregando el Agua a razón de 10,000 m3/ha al año, ha causado los
siguientes daños emergentes:
a) Según la información expuesta en la Escritura de Compra Venta y Constitución
de Hipoteca Nº 1329 de fecha 16/12/2014, se Insertó como medio de pago 2
Cheques de Gerencia del Banco Scotiabank de fecha 16/12/2014, de US$
320,946.70 Dólares Americanos y otro por US$ 52,000.70 Dólares Americanos, que
totalizan la suma de US$ 372,946.70 Dólares Americanos, que corresponde al
60% del monto acordado en las Bases de la Subasta Pública. Luego el
23/12/2015 se entregó la suma de US$ 252,000.00 Dólares Americanos, que
corresponde al 40% del monto acordado en las Bases de la Subasta Pública;
completando así la suma de US$ 621,578.16 Dólares Americanos.
ESCRITURA DE COMPRA VENTA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA Nº 1329

GRÁFICO Nº 05
Fuente: Contrato de Compra Venta y Constitución de Hipoteca Nº 1329, de la Notaría Valencia
CHEQUE DE GERENCIA NO NEGOCIABLE DEL BANCO BCP

GRÁFICO Nº 06
Fuente: BCP
b) Posteriormente y con el fin de recuperar capital y fortalecerse la inversión, se

concretó con la Institución Financiera GNB el 22/12/2015 un préstamo más
intereses por la suma de US$ 204,491.53 Dólares Americanos; y otro con la Caja
Municipal de Ahorro y Crédito de Arequipa el 29/12/2015 por la suma de US$
1’675,261.90 Dólares Americanos; totalizando los préstamos en el monto de US$
1’879,753.44 Dólares Americanos.
PRESTAMOS OBTENIDOS DE INSTITUCIONES FINANCIERAS

CUADRO Nº 01
Monto Monto
Institución TEA TC al
Nº Crédito Cuotas Cap+Int en Cap+Int en Cuota Desembolso
Financiera % IGV
Dólares Soles
GNB 111000103978 4 204,491.53 691,794.85 13.00 172,948.71 22/12/2015 3.383
Caja
Municipal de
0001094230000
Ahorro y 36 1’675,261.90 5’699,241.00 11.12 158,320.15 29/12/2015 3.402
1973492
Crédito de
Arequipa
TOTAL PRESTAMOS OBTENIDOS 1’879,035.44 6’391,035.85
Fuente: Cronograma de Pagos emitidos por el Banco GNB y por la Caja Municipal de Ahorro y Crédito de Arequipa
c) Hay que tener en cuenta que el contrato de suministros tiene penalidades por
su incumplimiento, el cual hasta el 25/02/2019 es de US$ 44,750.00 Dólares
Americanos, como se muestra a continuación:
PENALIDAD DEL CONTRATO DE SUMINISTROS

CUADRO Nº 02
Días
Retraso X Día Penalidad
Transcurridos
30/08/2018
25/02/2019
179 US$ 250.00 US$ 44,750.00
Fuente: Elaboración Propia con los datos proporcionados.
d) El Daño Emergente totaliza en US$ 2’267,676.01 Dólares Americanos.

DAÑO EMERGENTE
CUADRO Nº 03
Concepto Total US$
Escritura de Compra Venta 621,578.16
Préstamo Financiero 1’879,753.44
Penalidad por Contrato de Suministro 44,750.00
Daño Emergente 2’546,081.60
2.3.2 DETERMINACIÓN DEL LUCRO CESANTE

Conceptualmente es la frustración de una ganancia o utilidad que haya dejado
de percibir, o pérdida de ingresos económicos futuros, cuantificable a partir de
indicadores mensurables y objetivos.
Entonces en el presente caso sería el incumplimiento del Contrato de Suministro
celebrado el 28/Dic/2016, debido a la no entrega del Lote A-1Q, además de la
no entrega del Agua a razón de 10,000 m3/ha al año, ocasionado la
inoperatividad del proyecto de producción vitivinícola; el monto de perdido es
de US$ 1’899,574.96 Dólares Americanos.
CONTRATO DE SUMINISTRO
CUADRO Nº 04
Sub Total Total
F. Entrega Toneladas Kg/S/ TC
Soles US$
30/08/2018 670 2.50 1,675,000 3.298 507,883.57
30/08/2019 1,340 3.50 4,690,000 3.370 1’391,691.39
6,365,000 1’899,574.96
Finalmente el Lucro Cesante Total asciende a: US$ 1’899,574.96 Dólares

Americanos, como a continuación se muestra:
LUCRO CESANTE TOTAL
CUADRO Nº 05
Concepto US$
Contrato de Suministro 1’899,574.96
Lucro Cesante Total 1’899,574.96
2.3.3 CONCLUSIÓN
Como consecuencia del incumplimiento del contrato de Compra Venta Nº 1329
(NO entrega del Lote A-1Q con un Área de 98.6632 has y la NO entrega en la
toma de la cabecera del Lote del Agua a razón de 10,000 m3/ha al año), por
parte del Proyecto Especial Regional Pasto Grande – PERPG - Región
Moquegua, y teniendo en cuenta el anterior análisis pericial, se puede concluir
que los daños y perjuicios del presente caso, ascienden a US$ 4’244,897.22
Dólares Americanos, como se muestra en el siguiente cuadro:
DETRMINACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS

CUADRO Nº 06
CONCEPTO US$
DAÑO EMERGENTE 2’546,081.60
LUCRO CESANTE 1’899,574.96
TOTAL DAÑOS Y PERJUICIOS 4’445,656.56
2.4 ANÁLISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinación de los Daños y Perjuicios, así como
los sustentos aplicados, nos muestran una clara consistencia para su
determinación.
III. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO
3.1 El presente informe se ha efectuado con total independencia de criterio,

aplicando las normas vigentes.
3.2 El informe tiene vigencia de 90 días, si no varía las condiciones del mercado,
económicas y otras, así como de no surgir imponderables.
Arequipa, 20 de Febrero del 2019
______________________________________
Econ. Ronald Otto Fernández Gamarra
CEA 634 - Perito REPEJ 77-2018
ANEXOS
a. DNI y Carnet que acredita ser Perito Judicial del Poder Judicial de Arequipa
(REPEJ) del periodo 2018 – 2019.
b. Bases Subasta de los Lotes en Lomas de Ilo (Aprobada por el Consejo
Directivo del PERPG en su Sucesión del 17 octubre del 2014, Según Acta Nº 41-
2014).
c. Acta Nº 01-2014 del 16/Oct/2014, estructura de las Bases se la Subasta. (2).
d. Acta Nº 02-2014 del 10/Nov/2014, modificación de ítem de Bases y
modificación de modelo de contrato. (2).
e. Acta Nº 03-2014 del 18/Nov/2014, modificación de ítem de Bases y
modificación de cronograma. (2).
f. Acta Nº 05-2014 del 17/Nov/2014, Precio de Tierra y Costo por el servicio de
agua. (1).
g. Acta Notarial del Proceso de Subasta Pública de las Lomas de Ilo, Moquegua
05 de diciembre del 2014.
h. Plano Perimétrico del Lote A-1Q del Algarrobal – Ilo, de propiedad de la
Empresa Inversiones Agropecuarias San Juan EIRL.
i. Escritura de Compra Venta y Constitución de Hipoteca Nº 1329; con el Inserto
de medio de pago de 2 Cheques de Gerencia del Banco Scotiabank de
fecha 16/12/2014, de US$ 320,946.70 Dólares Americanos que corresponde al
60% del monto acordado en las Bases de la Subasta Pública, y otro por US$
52,000.70 Dólares Americanos.
j. Carta de fecha 23-Dic-2015, haciendo entrega del 40% restante del monto
acordado en las Bases de la Subasta Pública.
k. Cheque de Gerencia No Negociable del Banco BCP, de fecha 22/12/2015,
por la suma de US$ 252,000.00 Dólares Americanos.
l. Listado de Plan de Pagos Actualizado al 29/12/2015, Caja Municipal de
Ahorro y Crédito de Arequipa.
m. Cronograma de Pagos GNB al 31/12/2015
n. Contrato Privado de Suministro de fecha 28-Dic-2016 (5)
o. Acta de Verificación Notarial de fecha 06/Set/2018

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ECON. RONALD O.

DETERMINACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS A LA

PERICIA DE DAÑOS Y PERJUICIOS

INVERSIONES AGROPECUARIAS SAN JUAN EIRL

FECHA : Febrero del 2019

DETERMINACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS A

1.1 Solicitante del Informe

 Acta Nº 03-2014 del 18/Nov/2014, modificación de ítem de Bases y

1.7 Informe de la Labor Realizada

1.8 Alcance y Limitaciones del Trabajo

II. TRABAJO DE GABINETE

UBICACIÓN DEL PROYECTO ESPECIAL DE PASTO GRANDE

PROYECTO ESPECIAL DE PASTO GRANDE

FINES DEL PROYECTO ESPECIAL DE PASTO GRANDE

Fuente: Cristhian Paul Barrenechea Condori - Proyecto Especial Pasto Grande

LOTIZACIÓN DEL PROYECTO ESPECIAL DE PASTO GRANDE

2.3 DETERMINACIÓN DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS

2.3.1 DETERMINACIÓN DEL DAÑO EMERGENTE

ESCRITURA DE COMPRA VENTA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA Nº 1329

Fuente: Contrato de Compra Venta y Constitución de Hipoteca Nº 1329, de la Notaría Valencia

CHEQUE DE GERENCIA NO NEGOCIABLE DEL BANCO BCP

b) Posteriormente y con el fin de recuperar capital y fortalecerse la inversión, se

PRESTAMOS OBTENIDOS DE INSTITUCIONES FINANCIERAS

GNB 111000103978 4 204,491.53 691,794.85 13.00 172,948.71 22/12/2015 3.383

TOTAL PRESTAMOS OBTENIDOS 1’879,035.44 6’391,035.85

PENALIDAD DEL CONTRATO DE SUMINISTROS

d) El Daño Emergente totaliza en US$ 2’267,676.01 Dólares Americanos.

2.3.2 DETERMINACIÓN DEL LUCRO CESANTE

Finalmente el Lucro Cesante Total asciende a: US$ 1’899,574.96 Dólares

DETRMINACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS

2.4 ANÁLISIS DE CONSISTENCIA

III. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO

3.1 El presente informe se ha efectuado con total independencia de criterio,

Arequipa, 20 de Febrero del 2019

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