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Copyright© 2004 por IURE editores, S.A. de c.v y

Eridani Gallegos Alcántara, respecto a la primera edición de la obra

BIENES Y DERECHOS REALES

Ninguna parte de esta obra podrá reproducirse, almacenarse o transmitirse en sistemas

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CP 54400 Nicolas orne '
ro Edo
·
Se imprimieron 2000 ejempl_~r~s
x. J
más sobrantes para repos1c10 .
 : i
1

XVi CONTENIDO

16.2 Concepto y características 278

16.3 Derecho moral del autor 278
16.4 · Derecho patrimonial de los autores 2 79
16.5 Sujeto y objeto del derecho de autor 280
/,
16.6 Duración de la protección del derecho de autor 281
16.7 Obras del dominio público 282
16.8 Disposición del derecho de autor 282
1
t 16.9 Contrato de edición 283
16. 10 Registro de las obras en el Registro Público del
Derecho de Autor 284

Capítulo 1 7 Registro Público de la Propiedad 287

17. 1 Concepto 287

1 7 .2 Principios de orden registra) 289
17.3 Clases de inscripciones o asientos 293
17.4 Materialización de las inscripciones en el folio real 299
17 .5 Concepto y objeto del procedimiento registra! 300
17 .6 Procedimiento registra! 301
17 . 7 Inmatriculación de bienes inmuebles 304

Bibliografía 307
índice de materias 309
 CAPITULO 17
Registro Público
de la Propiedad

17.1 Concepto
EIRegistroPúblicodelaPropiedadesunainscirucióndependiencedelPo-
?erEjecut ivo, que tiene por objeto proporcionar puhl icid ad y seguridad
JUnd1caa los ac1osjundicosregulados porel dcrecho civll,elcualsedefine
como·unainstiruciónadmin is!rativa,e ncargadadepresrarunservlcio
público,elcualconsis¡eendarpublicidadoficialsob reeles!adojurid icode
lap ropicdady posesióndeloshienesi nmuehles.asícomode algunos
ac[osjurídico,sob re bie nesmutbles: ll miracionesygravámenes aque
am bosestánsujcros.y sobre laconstltuciúnymodificacióndelasperso-
nasrnoral es:asociacionesysociedadesciviles".'
El Regi stro Público de la Prop ie{] ad ctd Distrito Federal depended,:,!
Gobie rno del Distrito Federal. espcciílC<lmentedc laConsejeriaJuridicay
de Servicios Legales, según lo dispone el drt 35, fracc XIX , de la lqOrgám

, a.mudó"'""' Ferntnda 6<1 Castillo, D<m:lw r,y,·, i,al, r, «t. f.d l<od•l ">rrW., Mé,
oo,2000,pá¡¡ó l
288 REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

ca de la Administración Pública del Distrito Federal (LOAPDF) Y en las entida-

des federativas del Ejecutivo local, mediante los ?rg_anos correspo~dien-
tes, y el personal que lo integra lo constituyen principalmente el director
general del Registro Público de la Propiedad, los registradores y el área
jurídica.
El director del Registro tiene carácter de servidor público con las funcio-
nes que establece el art 60 del Reglamento del Registro Público de la Propie-
dad del Distrito Federal (RRPPDF)' a saber:

Corresponde al Departamento, por conducto del director general:

..
'•
J. Ser depositario de la fe pública registral, para cuyo pleno ejercicio se arnd-
liará de los registradores y demás servidores públicos de la institución;
II. Coordinar y controlar las actividades registrales y promover políticas,
acciones y métodos que contribuyan a la mejor aplicación y empleo de
los elementos técnicos y humanos del sistema, para el eficaz funciona-
miento del Registro Público;
III. Participar en las actividades tendientes a la inscripción de predios no
incórporados al sistema registral e instrumentar los procedimientos
que para ese fin señalen las leyes;
IV. Girar instrucciones tendientes a unificar criterios, que tendrán carác-
ter obligatorio para los servidores públicos de la institución;
V. Resolver los recursos de inconformidad que se presenten en los térmi-
nos de este reglamento;
VI. Permitir la consulta de los asientos registrales, así como de los docu-
mentos relacionados que obren en los archivos del Registro Públicp;t
VII. Expedir las certificaciones y constancias que le sean solicitadas, en los
términos del código y de este reglamento;
VIII. Encomendar en los abogados del áre'a jurídica la representación de la
institución, para que la ejerzan en aquellos casos · controvertidos en
que la misma sea parte;
IX. Encargar en los servidores públicos que considere, la autorización de
los .documentos que no le sean expresamente reservados, sin perjuicio
de su intervención directa cuando lp estime conveniente; _
X. Pr~porcionar a la unidad administ~ativa competente del Departamento
la información que deberá publicarse en la gaceta, en los términos del
presente reglamento, y
XI. Las demás que le señalen el presente reglamento y demás ordena-
mientos aplicables.

En lo que se refiere al área jurídica, ésta se encarga de proporcionar

orientación jurídica a l?s ~su~rios del servicio en materia registra! y fiscal y
proporcionar asistencia tecmca al ~ersonal de la institución, con las facul-
tades enunciadas en el art 80 del citado reglamento:
 17.2 Principios de orden registra! -289
Son atribuciones del área jurídica:

I. Intervenir en representación del Registro Público en todos los juicios en

que la institución sea parte y en aquellos en que aparezca como a·u tori-
dad responsable, en los términos de la Ley de Amparo, Reglamentaria
de los Artículos 103 y 107 de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos;
II. Instrumentar y sustanciar los procedimientos para la incorporación al
Registro Público de los predios no inmatriculados, dando cuenta de ello
al propio director general, para su aprobación y eféctos jurídicos corres-
pondientes;
III. Conocer de los asuntos que le turnen las áreas del Registro Público, en
los casos de suspensión o denegación del servicio;
IV. Confirmar, modificar o revocar las determinaciones suspensivas o
denegatorias de los registradores, y
V. Proporcionar asistencia técnica al personal de la institución y orienta-
ción jurídica a los usuarios del servicio en el orden registra] y fiscal.

Por último , se encuentran los registradores, que son los servidores pú-
blicos que bajo su responsabilidad ejercen la función calificadora en auxi-
lio del director general del Registro , con las siguientes facultades y
obligaciones:
Son atribuciones de los registradores:
I. Realizar un estudio integral de los documentos que les sean turnados
para determinar la procedencia de su registro, según resulte de su for-
ma y contenido y de su legalidad en función de los asientos registrales
preexistentes y de los ordenamientos aplicables;
II. Determinar en cantidad líquida, con estricto apego a las disposiciones
aplicables, el monto de los derechos a cubrir;
m. Dar cuenta a su inmediato superior de los fundamentos y resultados de
la calificación;
N . Ordenar, bajo su estricta vigilancia y supervisión, que se practiquen los
asientos en el folio correspondiente, autorizando cada asiento con su
firma, y
V. Cumplir con las demás disposiciones legales aplicables, así como con
las instrucciones que les transmita el director general.

17.2 Principios de orden registral

Los principios registrales tienen como objetivo explicar el co~ten1do_ Y.fu~-
ción del Registro Público de la Propiedad, constituyendo las !meas directri-
ces del sistema registra!, y son los siguientes:
 290 REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

1. Publicidad. La publicidad tiene como finalidad dar a conocer los actos

jurídicos objeto de inscripción, evitando de esta forma que ~I contratante
de buena fe adquiera sin conocimiento cargas que pudiera tener la
propiedad. 2 Por tanto, efectuada una inscripción, toda persona tiene dere-
cho a enterarse de su contenido, así como a obtener las certificaciones
o constancias escritas que estime pertinentes, es decir, mediante la inscrip-
ción se pone en conocimiento de todos la existencia del derecho real con
sus alcances y trascendencia.
Con base en este principio, se tiene la posibilidad de consultar perso-
nalmente los libros y folios, así como obtener las constancias y certificacio-
nes de los asientos y anotaciones que obran en el Registro Público. En este
sentido, el art 3001 del ccoF dispone:
El Registro será público. Los encargados del n1is1110 tienen la obligación de
permitir a las personas que lo soliciten que se enteren de los asientos que
obren en los folios del Registro Público y de los documeIJtos relacionados
con las inscripciones que estén archivados. Ta1nb.ién tienen la obligación de
expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en
los folios del Registro Público, así como certificaciones de existir o no asien-
tos relativos a los bienes que se señalen.

2. Inscripción. El principio de inscripción, se traduce en la materialización del

acto por medio de su anotación en el folio real o libro correspondiente, para que
de este modo el acto inscrito surta efectos frente a terceros. Al respecto, el art
3007 del ccoF señala que los documentos que tengan el carácter de registrables
y que no se registren no producirán efectos en perjuicio de tercero.
Actualmente, en el Distrito Federal ya no se sigue el sistema de libros
sino el de folios, por lo que en el folio real deben asentarse las característi-
cas de la finca y la mención de su titular, así como las inscripciones, cance-
laciones, anotaciones preventivas, avisos notariales y asientos de
presentación relativos a ella.
3 . Legitimación . De acuerdo con este principio, la actividad registral
otorga ~~~teza y seguridad jurídica sobre la titularidad de los bienes y su
transm1s1on; de esta manera, el Registro da una presunción de validez a los
a~tos ~nscritos, aun cua~do no coi_ncidan con la realidad, lo cual permite la
ef1cac1a de las transacciones reahzadas con el titular del registro.3 Al res-
pecto, el art 3009 del Código Civil invocado decreta lo siguiente:

2 Guillermo Colín Sánchez, Procedimiento registra! de fa propiedad ta ed Ed·c · 1 p ·a

• ·
Mex1co, so .
19?2 • pa·g • . 1 ona orru .
3 Bernardo Pérez Fernández del Castillo, ob cit. pág 8 t .
 17.2 Principios de orden registra! 291
El Registro protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez
inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, ex-
cepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo registro.
Lo dispuesto en este artículo .no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a
actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la ley.

4. Rogación . Este principio determina que la solicitud de inscripción o

cancelación de los derechos reales es potestativa, por lo cual es necesario
que dicha petición sea hecha por la parte legitimada; sin embargo, esto
no significa que siempre procederá la inscripción, pues si del examen del
documento que efectúe el registrador no se cumplen los requisitos de ley,
no se podrá realizar la inscripción.
El principio de rogación se regula en el art 3018 en los términos si~
guientes:
La inscripción o anotación de los títulos en el Registro Público pueden pedir-
se por quien tenga interés legítimo en el derecho que se va a inscribir o
anotar, o por el notario que haya autorizado la escritura de que se trate.

5. De prioridad y rango . Debido a que no es posible la coexistencia de

varios derechos reales de la misrna categoría en forma simultánea, se re~
quiere un criterio que deterrnine entre varios derechos cuál debe prevale-
cer con exclusión de los demás y, en caso de que sean conciliables, cuáles
tendrán un rango preferente y cuáles un rango inferior.
Este criterio se constituye por el principio prior tempore, prior iure, esto
es, primero en tiempo, primero en derecho, que aplicado a la materia
registra! significa: "el primero en inscribir será el que obtenga la protección
registra!" ,4 o sea, el primero que acuda ante el Registro, no quien muestre
el título de fecha más antigua, será quien consiga la protección registral.
En este sentido, la fecha de presentación determina la preferencia y rango
del documento que ingresa al Registro, como lo establecen los siguientes
preceptos del ccoF:
Art 3013. La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca u otros
derechos se determinará por la prioridad de su inscripción en el Registro
Público, cualquiera que sea la fecha de su constitución.
El derecho real adquirido con anterioridad a la techa de una anotación
preventiva será preferente, aun cuando su inscripción sea posterior, siem-
pre que se dé el aviso que previene el art 3016.

4
José Luis Lacruz Berdejo, Derecho inmobiliario registra[, Editorial Bosch, Barcelona, 1977,
págs 150- 151.
292 REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

Si la anotación preventiva se hiciere con poste~oridad ~ la presentación

del aviso preventivo, el derecho real motiv? de este sera preferente, aun
cuando tal aviso se hubiese dado extemporaneamente.
Art 3015. La prelación entre los diversos documentos ingresados _al Re-
gistro Público se determinará-por la prioridad en cu~to ~ la_~echa Y nume~o
ordinal que les corresponda al presentarlos para ~u mscnpcion, salvo lo dis-
puesto en el artículo siguiente.

6. ·Especialidad. Consiste en la precisión, determina,ción o in_dividuali-

zación del bien objeto de los derechos de sus titulares, así como el alcance
y contenido de los derechos inscritos. Este principio se encuentra conteni-
do en el art 3061 , que dispone lo siguiente:
Los asientos de inscripción deberán expresar las circunstancias siguientes:

I. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscrip-

ción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse; su medida
superficial, nombre y número si constare en el título; así como las refe-
rencias al registro anterior y las catastrales que p r evenga el reglamento;
II. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho de que se trate;
III. El valor de los bienes o derechos a que se refieren las tracciones ante-
rior es, cuando conforme a la ley deban expresarse en el título;
W . Tratándose de hipotecas, la obligación garantizada; la época en que
podrá exigirse su cumplimiento; el importe de ella o la cantidad máxi-
ma asegurada cuando se trate de obligaciones de monto indetermina-
do; y los réditos, si se causaren, y la fecha desde que deba correr;
V. Los nombres de las personas físicas o morales a cuyo favor se haga la
inscripción y de aquellas de quienes procedan inmediatamente los bie-
nes. Cuando el título exprese nacionalidad, lugar de origen, edad, esta-
do civil, ocupación y domicilio de los interesados, se hará mención de
esos datos en la inscripción;
VI. La naturaleza del hecho o negocio jurídico, y
VII. La fecha del título, número si lo tuviere, y el funcionario que lo haya
autorizado.

7. _De tracto sucesivo y conti~uo . _M~diante este principio se logra que

no se interrumpa la cadena de inscripciones, de tal forma que el Registro
cuente c~n los ~ntec~d~~tes completos del inmueble, mueble O persona
moral obJet? de in,5cnpc1on. En el c~s? de inmuebles, es importante men-
cionar que estos solo pueden transmitirse o gravarse cuando se encuentren
inscritos previamente, salvo si se trata de un caso de inmatriculación con-
sistente en la primera insc_ripción que se efectúa de un inmueble 'en el
Registro Público de 1~ Propiedad, pues sólo a partir de ese momento ten-
drá antecedentes reg1strales.
 17.3 Clases de inscripciones o asientos 293

17.3 Clases de inscripciones o asientos

En sentido amplio, la inscripción equivale al asiento registra[, esto es, es la
constatación formal y solemne hecha en el folio real o en los libros del
Registro de los hechos, actos y contratos inscribibles. Las inscripciones se
clasifican en los tipos siguientes:

• Inscripciones en sentid<? estricto.

• Anotaciones . preventivas.
• Cancelaciones.
• Notas de presentación (art 39 del RRPPDF).

1. Inscripciones en sentido estricto. La inscripción propiamente dicha es

el acto por medio del cual el registrador materializa en el folio correspon-
diente el acto jurídico utilizando la forma escrita. De esta manera, la ins-
cripción ampara los derechos reales y el dominio legalmente adquiridos,
que produce efectos contra terceros. Una vez realizada la primera inscrip-
ción, ésta será la base sobre la cual gravitará una serie de anotaciones e
inscripciones debidamente encadenadas, las cuales permitirán conocer la
situación real del inmueble o derecho inscrito .
En el sistema jurídico mexicano , la inscripción es estrictamente decla-
rativa , debido a que los derechos reales, principalmente la propiedad, se
transmiten por el solo efecto del contrato,· sin-necesidad de efectuar la
entrega o inscripción para su perfeccionamiento.
Los titulas y actos inscribibles, de acuerdo con el art 3042 del ccoF, son
los siguientes:

En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribirán:

I. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmi-
ta, modifique, limite, grave o extinga el dominio, la posesión originaria y
los demás derechos reales sobre inmuebles;
II. La constitución del patrimonio familiar;
III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un periodo
mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más
de tres años; y
IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.

Ahora bien, el acto de inscripción debe sujetarse a las formalidades

que establece el art 3061 del ccoF, a saber:
294 REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

Los asientos de inscripción deberán expresar las circunstancias siguientes:

I. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la ins-

cripción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse; su medi-
da superficial, nombre y número si constare en el título; así como las
referencias al registro anterior y las catastrales que prevenga el re-
glamento;
II. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho de que se trate;
m. El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones ante-
riores, cuando conforme a la ley deban expresarse en el título;
IV. Tratándose de hipotecas, la obligación garantizada; la época en que
podrá exigirse su cumplimiento; el importe de ella o la cantidad máxi.-
ma asegurada cuando se trate de obligaciones de monto indetermina-
do; y los réditos, si se causaren, y la fecha desde que deba correr;
V. Los nombres de las personas físicas o morales a cuyo favor se haga la
inscripción y de aquellas de quienes procedan inmediatamente los bie-
nes. Cuando el título exprese nacionalidad, lugar de origen, edad, esta-
do civil, ocupación y domicilio de los interesados, se hará mención de
esos datos en la inscripción;
VI. La naturaleza del hecho o negocio jurídico, y
VII. La fecha del título, número si lo tuviere, y e.l funcionario que lo haya
autorizado.

2. Anotaciones preventivas. La anotación es el acto procedimental por

medio del cual se inscribe al margen del asiento o inscripción principal en
forma preventiva o provisional una situación jurídica que afecta o grava el
bien o el derecho que ampara dicha inscripción. De esto se advierte que la
anotación es un asiento transitorio, mientras que la inscripción es un asien-
to definitivo; por tanto, la inscripción tendrá una duración indefinida, que
puede ser perpetua; en cambio, la anotación preventiva es, por su propia
naturaleza, temporal y no puede perpetuarse.
En términos generales, cabe decir que la anotación preventiva contie-
ne derechos en formación o en litigio que, debido a su falta de concreción
sobre un inmueble, afectan la cosa sin entidad real suficiente para inscri-
birse; en consecuencia, tienen por objeto esencialmente reservar de modo
eventual un rango al derecho en formación y prevenir a los terceros de la
afección del inmueble a determinadas responsabilidades.s
De conformidad con el art 3043 del CCDF, son anotaciones preventivas
las siguientes:
Se anotarán previamente en el Registro Público:

s Ibídem. pág 262.

 17.3 Clases de inscripciones o asientos 295
1. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles O a la cons-
titución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho
real sobre aquéllos;
II. El mandamiento Y el acta de embargo que se haya hecho efectivo en
bienes inmuebles del deudor;
m. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos
preparatorios o para dar forma legal al acto o contrato concertado cuan-
'
do tenga por objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos;
W. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohíban la
enajenación de bienes inmuebles o derechos reales;
V. Los títulos presentados al Registro Público y cuya inscripción haya
sido denegada o suspendida por el registrador;
VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el
art 2852;
VII. El decreto de expropiación y de ocupación temporal y declaración de
limitación de dominio de bienes inmuebles;
VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la sus-
pensión provisional o definitiva, en relación con bienes inscritos en el
Registro Público, y
IX. Cualquier otro título que sea anotable, de acuerdo con este código u
otras leyes.

Ahora bien, las anotaciones preventivas deberán contener las mismas

circunstancias que señala el art 3061 del ccoF para los asientos de inscrip-
ción, así como la finca o derecho asentado, la persona a quien favorezca la
anotación y su fecha , como lo decreta el art 3062:
Las anotaciones preventivas contendrán las circunstancias que expresa el
artículo anterior en cuanto resulten de los documentos presentados y, por lo
menos, la finca o derecho anotado, la persona a quien favorezca la anotación
y la fecha de ésta.
Las anotaciones preventivas que deban su origen a embargo o secues-
tro expresarán la causa que haya dado lugar a aquéllos y el importe de la
obligación que los hubiere originado, y aquéllas que provengan de una de-
claración de expropiación, limitación de dominio u ocupación de bienes
inmuebles mencionarán la fecha del decreto respectivo, la de su publicación
en la Gaceta Oficial del Distrito Federal y el fin de utilidad pública que sirva
de causa a la declaración.

3. Cancelaciones. La cancelación es el acto por medio del cual se anula

Y se deja sin efecto parcial o totalmente una anotación o una inscripción,
6
por haberse extinguido o transmitido un derecho en todo o en parte. Por

6
Guillermo Colín Sánchez, ob cit, pág 79.
296 REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

tanto , la cancelación es un asiento negativo que tiene los mismos efectos

declarativos y frente a terceros que la inscripción, de tal forma que lo can-
celado, aun cuando subsista en la realidad el derecho relativo, vale como
si no existiera, pues, cancelado un asiento, se presume extinguido el dere-
cho a que él se refiere.
Las inscripciones y las anotaciones pueden ser objeto de cancelación y
deben contener los asientos de cancelación, según lo dispuesto por el art
3063 del ccor como sigue:
Los asientos de cancelación de una inscripción o ·anotación preventiva expre-
sarán:

I. La clase de documento en virtud del cual se practique la cancelación, su

fecha y número si lo tuviere y el funcionario que lo autorice;
II. La causa por la que se hace la cancelación;
III. El nombre y apellidos de la persona a cuya instancia o con cuyo consen-
timiento se verifique la cancelación;
IV. La expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de
que se trate, y
V. Cuando se trate de cancelación parcial, la parte que se segregue o
que haya desaparecido del inmueble, o la que reduzca el derecho y la que
subsista.

Las cancelaciones podrán ser totales o parciales, según anulen en todo

o en parte los efectos de una inscripción o anotación.
La cancelación total deberá ordenarse, según el art 3033 del código
citado, en los casos siguientes:
Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total:

I. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción;

II. Cuando se extinga, también por completo, el derecho inscrito o anotado;
III. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la
inscripción o anotación;
IV. Cuando se declare la nulidad del asiento·,
v. Cuando sea vendido judicialmente el inmueble que reporte el gravamen
en el caso previsto en el art 2325, y
VI. Cuando, tratándose de cédula hipotecaria o de embargo, hayan trans-
currido dos años desde la fecha del asiento sin que el interesado haya
promovido en el juicio correspondiente.

La cancelación parcial deberá decretarse en los casos que señala el

art 3034:
 17.3 Clases de inscripciones o asientos 297
Podrá pedirse Y deberá de~retarse, en su caso, la cancelación parcial:

J. Cua~do se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación pre-

ventiva, y
II. Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.

Sin embargo, es importante precisar que las inscripciones se extinguen

por dos formas : cancelación, o registro de la transmisión del dominio o
derecho real inscrito a favor de otra persona. Al respecto, el art 3028 dis-
pone:
Las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero sino por su cancela-
ción o por el registro de la transmisión del dominio o derecho real inscrito a
favor de otra persona.

En cambio, las anotaciones preventivas se extinguen por: cancelación,

caducidad, y conversión en inscripción. En este sentido, el art 3029 señala:
Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o
por su conversión en inscripción. ·

El efecto de la cancelación consiste en que, una vez cancelado un asien-

to, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere, como lo
dispone el art 3036.
Las cancelaciones pueden efectuarse, según lo establece el art 3030,
de las formas siguientes:

• Por consentimiento de los interesados a cuyo favor estén hechas.

• Por orden judicial.
• A petición de parte.
• De oficio por el registrador.

A. Por consentimiento de los interesados. En principio, las inscripciones

Y anotaciones pueden cancelarse por consentimiento de las personas a
cuyo favor estén hechas, generalmente cuando se trata de las inscripcio-
nes siguientes:7

• De asociaciones civiles y de sociedades civiles o mercantiles.

• De fideicomisos.
• De contratos de promesa.
7
Ibídem , págs 83-84 .

(
298 REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

• De convenios entre particulares.

• De emisión de obligaciones.
• De emisión de certificados de participación.

B. Por orden judicial. Se cancelarán aquellas inscripciones y anotacio-

nes que se hayan practicado en cumplimiento de un auto o de una senten-
cia judicial y, en general, en todos los casos en que, por mandato expreso
de la ley, se requiera la intervención del juez para decretar la nulidad de la
inscripción o anotación y ordenar su cancelación correspondiente.
C. A petición de parte. Se cancelarán las inscripciones o anotaciones
siguientes:

a) Las relativas a derechos temporales o vitalicios, cuando el interesado

acredite el cumplimiento del plazo o el fallecimiento del titular, o cual-
quier otra forma de extinción que pueda comprobarse sin necesidad
de resolución judicial, según lo dispone el art 82 del RRPPDF.
b) Las referentes a cédulas hipotecarias cuando se cancele la hipoteca
que las originó, conforme al art 83 de dicho regla.mento .
e) Las anotaciones preventivas cuando haya operado la :aducidad.
d) Las inscripciones de fianzas convencionales a petición del acreedor
o del fiador, cuando su obligación se extinga por cualquiera de las
causas que señala la ley.
e) La inscripción de crédito de habilitación o avío o refaccionarios, a
petición del acreedor.
f) Las· inscripciones de mandatos en los casos de revocación hecha
constar de manera fehaciente.

D. De oficio. Se deben cancelar de oficio por el registrador:

a) Los avisos preventivos a que se refiere el art 3016 del ccoF cuando
sea inscrito el testimonio de la escritura en que se declare, reconoz-
ca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga la propie-
dad o la posesión de bienes inmuebles, o cualquier derecho real
sobre ellos, o que sin serlo resulte inscribible.
b) Las anotaciones preventivas cuando se conviertan en inscripción
definitiva.
e) Las inscripciones referentes a compraventa con reserva de domi-
nio, cuando se inscriba el testimonio en que conste el cumplirnien-
 17.4 Materialización de las inscripcion .
299
es en el follo real
to de la condición suspensiva y la adquisición del le . .
sobre el bien de que se trate. P no dominio
d) Las inscripciones de títulos de propiedad O cualqu 1· d
. er otro erecho
real sobre inmuebles a favor del que enaJ·ena , cuand o se inscriba
• . el
título a favor del que adquiere.

4. Notas de prese_ntación. Son aquellos asientos que se insertan en la

tercera parte del follo real para consignar determinadas circunstancias
advertencias y referencias. En el sistema jurídico mexicano, las notas d~
presentación deben contener la fecha y número de ingreso de las anota-
ciones preventivas notariales, efectuarse dentro de las 24 horas de la pre-
sentación de los documentos y estar firmadas por el registrador, según Jo
dispone el art 40 del RRPPDF en los términos siguientes:
Las notas de presentación se practicarán en la tercera parte del folio y con-
tendrán: la fecha y número de ingreso de los avisos notariales a que se refie-
re el art 3016 del código civil y de los diversos documentos relacionados con
un mismo bien, derecho o persona moral. Las notas a que se refiere este
artículo deberán constar en los folios dentro de un plazo no mayor de veinti-
cuatro horas a partir de aquella en que los documentos hayan sido presenta-
dos, y deberán estar rubricadas por el registrador que las practique.

17.4 Materialización de las inscripciones en el folio real

De acuerdo con el art 21 del RRPPDF, el folio real numerado y autorizado es
el documento que contiene los datos de identificación del bien inm_ue~l~ o,
en su caso, del bien mueble o persona moral, así como los actos JUrtdzcos
que en ellos incidan, los titulares y el derecho inscrito. .
Las hoias que integran el folio tendrán los apartados necesar~os para
J .,
anotar el número de entrada, fecha, clave de operac10n, asien
·
°.
t y firma del
registrador y al utilizar cada folio se le dará un número progresivo _Para su
. • ' en los archivos, el cual sera- e 1 numero
ordenac1on - registra! del bien que
corresponda .
. · . d b contener los datos que
El foho se inicia con una caratula que e e
señala el art 23 del RRPPDF , a saber:
. d or líneas horizontales Y
La carátula del folio contará con espacios separa os P
casillas apropiadas para contener:
1 R istro Público de la Pro-
l. El rubro: "Departamento del Distrito Federa , eg
piedad"·I
300 REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

JI. La autorización en los siguientes términos: "Se autoriza el presente folio

real para los asientos relativos a la finca cuyos datos registrales y de
identificación se describen a continuación";. fecha de la autorización.,
sello y firma del servidor público que autonza;
III. Número registral o de la matrícula, que será progresivo e invariable, y
número de cuenta catastral si lo hubiere;
IV. Antecedente registral;
V. Tratándose de bienes inmuebles:

a) Descripción del mismo;

b) Ubicación;
c) Denominación, si la tiene;
d) Superficie, y
e) Rumbos, medidas y colindancias.

VI. En el caso de bienes muebles se contendrá su descripción, Y

VII. Tratándose de personas morales, deberán establecerse los datos esen-
ciales de las mismas.

Después de la carátula, el folio se divide en tres partes:

a) Inscripciones. Se dividirá en dos columnas : la de la izquierda, del

ancho necesario para contener los datos de los asientos de presen-
tación, y la de la derecha, de mayor proporción, servirá para las
inscripciones que conforme al ccoF deban practicarse, las cuales
serán firmadas por el registrador (art 24 del reglamento referido) .
b) Gravámenes y limitaciones. Se dividirá en la misma forma que la
anterior y servirá para las inscripciones de garantías reales, así como
las relativas a las limitaciones de propiedad, las que estarán autori-
zadas con la firma del registrador (art 25) .
c) Anotaciones preventivas. Presentan el mismo formato de las ante-
riores y se destinarán a anotaciones preventivas, las cuales serán
igualmente autorizadas por el registrador (art 26).

17.5 _
C oncepto Y objeto del procedimiento registral
El procedimiento registra! es el conjunto de actos, formas y formalidades
de observancia necesaria para que los actos jurfdicos que han adquirido
índole notarial alcancen publicidad y obtengan seguridadjur fdica.8 Este pro-

a Ibíde m . pág 46.

 \

17.6 Procedimiento registra! 301

. . nto tiene su fuente sobre todo en el ccoF y en el RR
d1rrue ct· . . PPDF. Ahora
ce I obieto del proce 1m1ento reg1stral consiste en el actoJ·ur 'd •
bien e 'J • R . 1 zco que
,d uirido forma notaria1, pues e 1 eg1stro no recibe derechos p
ha a q ct·r· . uros,
sino los actos qu~ los crean , m o 1d1cabn o exft1~guen, es decir, en el Registro
. cri·ben los tztulos , los cua1es e en
se ins . re enrse a los
_ derechos reales , O a
aquellos derechos personales excepc1onalmente senalados por la ley.9

17.6 Procedimiento registral

El procedimiento registra! consta de las etapas siguientes:
1. Presentación del documento . Es el acto por medio del cual se hace
entrega en la oficialía de partes de la solicitud por escrito, del título y de los
demás anexos de que se tra te, con el fin de que en su oportunidad sea
registrado.
Conforme al are 3018 del ccoF, puede solicitar la inscripción de los
títulos en el Registro Público quien tenga interés legítimo en asegurar el
derecho que va a inscribirse o por el notario que haya autorizado la escri-
tura de que se trate.
El procedimiento registral, de acuerdo con el are 32 del RRPPDF, se ini-
:ia con la presentación ante el Registro de la solicitud por escrito acampa-
nada de los documentos correspondientes, de la forma siguiente:
El servicio registra] se inicia ante el Registro Público con la presentación de
la solicitud por escrito y documentos anexos, conforme al formato que esta-
blezca la Dirección General, debiendo enumerarla y sellarla para los efectos
del art 18 de este reglamento.

llamL~ solicitud por escrito con que se inicia el procedimiento registral,

19y~; 1e e~trada Y trámite, debe contener los datos que señalan los ares
el Cltado reglamento y tiene un doble objetivo:
a) Servir com O •
ala prela · · instrumento
d
para dar los efectos probatorios en orden
'
b) S . cion e los documentos presentados.
erv1r como d.
fases d 1 me 10 de control de los documentos en las distintas
e procedimiento (art 18).
La solicitud deb .
- : - - - _ era contener los datos siguientes:
e¡ José luis la
cruz Berdejo. ob cit . pág 9 9 .

--
302 REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

a) Nombre del solicitante.

b) Ubicación del inmueble, identificación del mueble o razón social de
la persona moral.
c) Naturaleza del acto .
d) Observaciones (art 19) .

Una vez ingresada la solicitud , se agregarán nuevos datos (art 20),

a saber:

a) Número de entrada del documento.

b) Fecha y hora de presentación.
c) Área a la que se turne el documento.
d) Nombre del registrador y fecha de la calificación del documento.
e) Fecha de cancelación de un asiento, cuando proceda.
f) Observaciones.

Ingresada la solicitud, se tendrá que comenzar a utilizar un folio al cual

se dará el número progresivo correspondiente, que servirá de guía para
los efectos de su ordenación en archivos y será el número registra! del
bien mueble, inmueble o persona moral que corresponda. Asimismo, en
la parte del folio relativa a los asientos de presentación se deberá anotar
tanto el número de entrada como la fecha y la firma del registrador, datos
que se tomarán de la solicitud de entrada.
2. Distribución de los documentos. La distribución se define como el
acto por el cual, en atención al contenido de cada instrumento, se turnan
éstos a la sección correspondiente para su calificación registral.
3 . Calificación registra!. El registrador tiene la obligación de calificar
bajo su responsabilidad los documentos presentados para su inscripción.
Para ello, dicho funcionario deberá examinar los actos a inscribir y, con
base en ese examen, emitirá un dictamen en cuanto a la procedencia o
improcedencia de la inscripción; una vez realizada ésta, el derecho inscrito
quedará legitimado, salvo prueba en contrario .
En la calificación, el registrador deberá ajustarse a los principios si-
guientes:

a) Confrontar el documento con sus antecedentes registrales.

b) Comprobar que los actos que se pretende inscribir se ajustan a las
disposiciones legales sobre la materia y que se trata de títulos inscri-
bibles conforme a la ley.
 17 .6 Procedimiento registra! 303
c) Determinar por escrito acerca de la procedencia o improcedencia
de la inscripción.

Por tanto, en la calificación, el registrador debe señalar todos los vi-

cios, errores, inexactitudes, omisiones o carencia de formalidades que pre-
sente el documento por inscribir, así como examinar que se trata de un
acto inscribible y que satisface las formas extrínsecas o intrínsecas; si se
trata de actos de las entidades federativas o del extranjero, además debe-
rá cerciorarse de que son inscribibles. En el caso de los documentos redac-
tados en idioma extranjero , el registrador habrá de revisar que estén
debidamente legalizados, que se encuentren traducidos por perito oficial y
protocolizados ante notario (art 3006, ccoF) .
La calificación registra! también incluye el ámbito fiscal , por lo cual el
registrador deberá examinar que se ha cumplido con el pago de derechos
de inscripción , así como con el pago de los impuestos federales y locales
relativos al objeto de la inscripción .
4. Inscripción, negación o suspensión de la inscripción . Efectuada la cali-
ficación registra!, se pueden presentar dos situaciones: que se inscriba el
documento o que se suspenda o niegue la inscripción ; esto último sucederá
en los casos que señala el art 3021 del ccoF, a saber:

Los Registradores calificarán bajo su responsabilidad los documentos que

se presenten para la práctica de alguna inscripción o anotación; la que sus-
penderán o denegarán en los casos siguientes:
I. Cuando el título presentado no sea de los que deben inscribirse 0
anotarse;
II. Cuando el documento no revista las formas extrínsecas que establezca
la ley;
III. Cuando los funcionarios ante quienes se haya otorgado o rectificado el
documento no hayan hecho constar la capacidad de los otorgantes o
cuando sea notoria la incapacidad de éstos;
IV. Cuando el contenido del documento sea contrario a las leyes prohibiti-
vas o de interés público; .
V. Cuando haya incompatibilidad entre el texto del documento Y los asien-
tos del registro; ,
VI. Cuando no se 1·ndividualicen los bienes del deudor sobre los _que se
·· la canti·da d m~
constituya un derecho real, o cuando no se flJe , 11Ila que.
garantice un gravamen en el caso de obligaciones de monto rnd etenm-
nado salvo los casos previstos en la última parte del art 30 11 , ~anddo se
' · · , arant1za a Y
den las bases para determinar el monto de la obligacwn g '
VII. Cuando falte algún otro requisito que deba llenar el documento de acuer-
do con el código u otras leyes aplicables.

\
304 REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

Sin embargo , contra las resoluciones del Registro Público que_suspen-

dan o denieguen el servicio registra! , confirmadas a su vez por el ar~ajurí-
dica del Registro , procede el recurso de inconformidad, el cual se sustanciará
ante el director general del Registro de dos maneras: verbal de inmediato o
por escrito en un plazo no mayor de cinco días hábiles, contados a partir de
la publicación de la entrada del recurso y de la anotación preventiva co-
rrespondiente (arts 114 a 11 7, RRPPDF). El director general resolverá el re-
curso , en el cual emitirá una resolución , que puede ser:

a) Favorable . La resolución favorable al recurrente se notificará al re-

gistrador que calificó el documento , a fin de que efectúe la inscrip-
ción que denegó o suspendió .
b) Desfavorable . En este caso , el documento se pondrá a disposición
del solicitante, previa la cancelación de la nota de presentación por
el área jurídica, dejando a salvo su derecho para solicitar su inscrip-
ción al juez competente, quien ordenará que se registre el título
rechazado .

17.7 lnmatriculación de bienes inmuebles

El art 3046 del ccoF define la inmatriculación como la inscripción de la
propiedad o posesión de un inmueble en el Registro Público de la Propiedad,
que carece de antecedentes registrales , para lo cual se requiere que dicho
Registro emita un certificado que acredite que el bien de referencia no está
inscrito .
El interesado en la inmatriculación de la propiedad o posesión de un
inmueble podrá optar por obtenerla mediante resolución judicial o por
medio de resolución administrativa, de la forma siguiente:
1. Inmatriculación por resolución judicial. Se obtiene mediante informa-
ción d~ dom_i~io_o ~~ posesión ,_ conforme al procedimiento que sigue: la
inmatnculac1on JU?1c1~l se tramita mediante juicio de jurisdicción volunta-
ria , en el_cual se _citara a las per_son~s que puedan considerarse perjudica-
das med1a~_te edicto que s~ publ_1c_ara por una sola vez en el Diario Oficial de
la Feder~czon , en el Boletmju~1~1~l , en la Gaceta Oficial del Departamento
del Distrito Federal y en ~n ~e_ nod1co de los de mayor circulación; además,
deberá fijarse un anun~10 v1s1ble_en la parte externa del inmueble de que
se trate en el cual _s~ informara de la existencia del procedimiento de
in matriculación jud1c1al respecto a ese inmueble.
 17.7 lnmatriculación de bienes inmuebles 305
Realizadas las publicaciones mencionadas, se correrá traslado de la
. . d para que el afectado o afectados contesten dentro del término de
soltcitudías hábiies
· y, pro d uc1·d a o no la contestac1on, · · e l Juez,
· al vencer el 1

1
nueve
. . l d b · · d 'l · ·
término de tras a o , a nra una 1 ac1on probatoria por 15 días, la 1:
ulnrnoodrá ampliar h asta por 30 mas. · El so 1·1c1tante
· d eberá probar su pose- 11
'
cua 1
. . pen concepto d e d ueno
- por los med.10s lega les y por la información
. de
sion testigos, de preferencia colindantes del inmueble o que tengan bienes
tres
raíces en el lugar d e u b.teac1on
. . d e l pre d 10.
. p 1~a
· lmente, el Juez
· emitirá la
sentencia que en su caso proceda, la cual sera apelable en ambos efectos
(art 122, CPCDF) .
2. Jnmatriculación por resolución administrativa. Se obtiene:

a) Mediante la inscripción del decreto por el que se incorpora un in-

mueble al dominio público del Distrito Federal.
b) Mediante la inscripción del decreto por el que se desincorpore del
dominio público un inmueble, o el título expedido con base en ese
decreto .
e) Por medio de la inscripción de un título fehaciente y suficiente para
adquirir la propiedad de un inmueble, en los términos del art 3051
del CCDF .
d) Con la inscripción de la propiedad de un inmueble adquirido por
prescripción positiva, en los términos del art 3052.
e) Por medio de la inscripción de la posesión de buena fe de un in-
mueble, que reúna los requisitos de aptitud para prescribir, en los
términos del art 3053 .

La inmatriculación administrativa se realizará por resolución del direc-

tor del Registro Público de la Propiedad, la cual será ordenada si se satisfa-
cen los requisitos que establece el art 3051 , a saber:

a) ~ue se acredite la propiedad del inmueble mediante un título feha-

ciente y suficiente para adquirirla . .
b) Q:1e acredite que su título tiene una antigüedad mayor .de cinco /
anos anteriores a la fecha de su solicitud, o que exhiba el ntulo O los ¡
rt1. u1os de sus causantes con la antigüedad citada,
. - ¡ que debe-
tltu _os 1 '
ran ser fehacientes y suficientes para adquirir la propiedad.d _
e) Ou .. . d . ee el pre 10 o e1
"-- e manifieste bajo protesta de decir verda si pos
d) nombre del poseedor en su caso . tral y predial
~u~ acompañe las constancias relativas al e ado ~;ª:ste impuesto.
st
el inmueble, debiendo estar al corriente en el pago
1

1 1,

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