Primer Entregable - Estudio de Mercado Del Cusco

“Año del Diálogo y la Reconciliación Nacional”
UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN ANTONIO ABAD DEL

CUSCO
FACULTAD DE ARQUITECTURA E INGENIERIA CIVIL
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL
PROYECTO INMOBILIARIO “LAS JOYAS- SAN

SEBASTIAN”
DOCENTE : Mgt. URPI BARRETO RIVERO

CURSO : PROYECTOS DE INVERSION
ALUMNOS :
 CHURATA QUISPE PAUL YONATAN
 HUILLCA MERMA JORGE LUIS
 PAIRA DAMIAN YOLENY
 MENDOZA PUMA JHON LARRY
CUSCO - PERÚ
2018
FACULTAD DE ARQUITECTURA E INGENIERIA CIVIL PROYECTOS DE INVERSION
INTRODUCCION
El trabajo presenta un estudio del Sector Inmobiliario en la ciudad de Cusco, teniendo

en cuenta una investigación previa del estudio de Mercado y Demanda realizado por el
INEI 2007, el Análisis de Oferta y al Cliente Objetivo. Luego de esta investigación, la
información recaudada nos servirá como base para la elección de una ubicación
adecuada para el desarrollo de un nuevo proyecto inmobiliario. Este se encontrara
ubicado del distrito de Urb. Las Joyas - San Sebastian. Con estos datos el objetivo del
trabajo será desarrollar y evaluar económica y financieramente una propuesta de
vivienda multifamiliar.
PROYECTO INMOBILIARIO “LAS JOYAS- SAN SEBASTIAN”

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I. ZONA DE ESTUDIO
El proyecto se desarrolla a lo largo de urbanización las joyas, debido a que cuenta con elementos
urbanos necesarios tales como zona atractiva social, económica entre otras, para plantear este
tipo de proyectos, y así desarrollar los objetivos del curso. Este proyecto no solo abarca esta
urbanización, ya que los colindantes también tienen estos mismos elementos urbanísticos.
LOCALIZACION: URBANIZACION LAS JOYAS CUSCO
Localizadas en los alrededores del casco monumental de la ciudad de cusco, representando

una zona tranquila, con una realidad económica, social medio ambiental y urbana estables.
ANALISIS DE SITIO
Descripción evaluación urbana
 Las características urbanas y de la edificación
LÍMITES Y PREIMETROS
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La zona tiene un límite por el norte con el Aeropuerto Internacional Alejandro Velasco Astete,
por el sur con Propiedades Fernandez y Sute 2, por el este con Corde Cusco, y por el oeste con
Covituc.
Dicha zona cuenta con 12 cuadras, una de ella un centro de recreaciones (parque), contiguo a
una plaza pequeña
AREAS VERDES
Complejo deportivo
Complejo deportivo, que consta de una cancha sintética, una losa deportiva, espacio para
desenvolvimiento del frontón, etc. Para el desarrollo, desenvolvimiento de los deportistas,
adultos mayores, niños, etc.
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EVALUACIÓN DE LA CALIDAD AMBIENTAL.

 La zona está dentro de las directrices, técnicas y procedimientos encaminados a
presentar la contribución del análisis económico a la evaluación de algunos aspectos
relevantes de la calidad ambiental de la ciudad.
 Se observaron que el flujo de transito por dicha zona no es tan elevada, siendo un
sistema local de transito
 También se observaron la no presencia de industrias contaminantes, como incomodos
alrededor de la zona.
Los aspectos espaciales que configuran la realidad económica, social medio ambiental y
urbana son decisivos en la formación de rentas urbanas. Ello puede constituir una medida
de evaluación de las características medio ambientales, pues expresa como valor
económico (rentas de externalidad), el atractivo que merece para una sociedad una zona
determinada de la ciudad.
SE MUESTRA:
Contiguo al complejo deportivo se observa áreas verdes con grandes espacios, cómodos,
amigables.
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Calles pavimentadas, agradables, tranquilas, seguras con bastantes áreas verdes en toda la
urbanización.
II. COTIZACION DE PRECIOS REALIZADAS EN LA ZONA Y ALREDEDORES

La cotización re realizo a través de personas que viven y conocen la zona y
Costo por m2
 Urb. Las joyas : $350-400

 Urb. Uvima : $150-200
 Av. Medrano : $200-250
 Urb. Las Joyas (via principal) : $300
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III. ESTUDIO DE MERCADO
A continuación presentamos información recopilada de una encuesta realizada por el INEI

(2007) en la ciudad del Cusco y la cual nos servirá de base para el estudio de demanda.
SITUACIÓN HABITACIONAL DE LA CIUDAD DE CUSCO

Se presentan las principales características de la vivienda de la ciudad de Cusco. Esta información
fue tomada de la base de datos de los Censos Nacionales XI de Población y VI de Vivienda 2007,
realizados por el INEI.
Parque habitacional
Los indicadores habitacionales de la ciudad y de la región Cusco poseen algunas diferencias. El número
promedio de habitaciones en la región y en la ciudad de Cusco es 3 y 4, respectivamente. Asimismo, el
número de hogares promedio por vivienda en la región es 1,07 y en la ciudad es 1,1. Con ello, el
total de hogares exclusivos en la ciudad es 92,5%; mientras que en la región es 93,9%.
La situación habitacional entre distritos de la ciudad de Cusco difiere en pocos puntos
porcentuales. De esta manera, el distrito de Wanchaq tiene el promedio más alto en tanto en
número de habitaciones (4) que el resto de distritos. Asimismo, el porcentaje de hogares exclusivos
en todos los distritos de la ciudad de Cusco superan el 90%, siendo San Sebastian y Wanchaq, los
distritos con más hogares allegados.
Cuadro 3.1 INDICADORES HABITACIONALES POR DISTRITO
Las características de la vivienda, como tipo de viviendas, materiales del piso, de las paredes, etc. son
indicadores relevantes, dado que dan a conocer la calidad de vida de los habitantes de la ciudad de
Cusco.
Así, en la ciudad de Cusco, los tipos de vivienda que predominan son las casas independientes y las
casas en vecindad con un 62,9% y 28,6%, respectivamente. Los departamentos en edificio
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alcanzan el 4,8%, cuya cifra evidencia la escasa difusión de la propiedad horizontal ; y las viviendas
en quinta representan el 2,8%.
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Es importante mencionar que las viviendas del tipo choza, las viviendas improvisadas, no
destinadas y otros en conjunto conforman el 0,89%, lo cual representa 826 viviendas precarias.
De forma desagregada, se observa que el distrito de Wanchaq tiene el mayor porcentaje de

viviendas de tipo departamento con 18,8%. Asimismo, en los distritos de San Jerónimo y San
Sebastián predominan las casas independientes con 83,5% y 84,8%, respectivamente, siendo éstas
las participaciones más altas en la ciudad. Mientras que en el distrito de Cusco, las viviendas en
casa de vecindad representan el 13,9%, participación importante luego de las viviendas en casa
independiente.
Respecto al régimen de propiedad de la vivienda, sólo el 49% de las viviendas son propias,
totalmente pagadas y más del 30% son alquiladas. Aquí, se observa un déficit habitacional por
ausencia de propiedad considerando que el 8,2% de las viviendas han sido cedidas por el centro
de trabajo o por alguna otra forma.
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DEMANDA POR VIVIENDAS NUEVAS

Dos aspectos fundamentales de toda política estatal es identificar y caracterizar el mercado
objetivo que se pretende beneficiar. Todo ello, para alcanzar el éxito de la estrategia de
desarrollo de acuerdo a las preferencias, necesidades y deseos de la población objetivo y de esta
manera, elaborar programas y servicios dirigidos a este potencial beneficiario.
A continuación se estima la demanda por viviendas nuevas de la ciudad de Cusco teniendo como
base la recopilación de información realizado por el Instituto Cuánto a fines de 2006 para el Fondo
MIVIVIENDA S.A.
El universo de hogares sobre el cual se desarrolla este capítulo consta de 79 003 familias. Este
número de hogares corresponde a los Niveles Socioeconómicos (NSE) B, C y D de la ciudad de
Cusco. Dicha ciudad alberga 93 384 hogares, según el censo realizado por el INEI (2007), de los
cuales, 84,6% de familias se encuentran dentro del ámbito de análisis del capítulo.
Aspectos metodológicos
En el caso de Cusco, el primer cuestionario se aplicó a un total de 1 296 hogares, con la finalidad de
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determinar la proporción de hogares propietarios (HP) y no propietarios (HNP) . Los hogares a
los cuales se les aplicó el primer cuestionario pertenecen a los estratos B, C y D, sin incluir el
estrato A.
La selección de los segmentos socioeconómicos obedece al objetivo primordial del Fondo
MIVIVIENDA S.A., que busca satisfacer las necesidades de vivienda de las familias con menores
recursos económicos. Es por ello que dadas las condiciones económicas de los hogares que viven
en provincias y difieren en gran medida de la de los grupos familiares de la capital, no se toma en
cuenta el estrato A. Es importante mencionar que la exclusión del NSE E se debe a su condición
de extrema pobreza que imposibilita el acceso al mercado hipotecario.
Una vez identificados los hogares no propietarios de vivienda, el siguiente paso consistió en la
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aplicación del cuestionario de hogares no propietarios (HNP) . El tamaño de la muestra en la ciudad
de Cusco fue de 400 jefes de familia, distribuidos de la siguiente forma: 100 jefes de familia en
el NSE B y 150 para los NSE C y D, respectivamente.
A continuación se presenta el siguiente cuadro, que indican la distribución, en términos
porcentuales, de los hogares no propietarios y propietarios en cada uno de los estratos de
estudio: B, C y D.
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 Determinación de la cantidad potencial de viviendas por NSE

La cantidad potencial de viviendas nuevas demandadas por NSE se ha estimado a partir
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del concepto de déficit habitacional cuantitativo en el ámbito urbano. Así, se
considera que todos los hogares no propietarios son demandantes potenciales de una
vivienda nueva.
 Determinación de la cantidad efectiva de viviendas por NSE

Para estimar la cantidad efectiva de viviendas demandadas, se filtró la demanda potencial por estrato,
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empleando dos variables: la intención de compra por parte del jefe de familia entrevistado , y
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la oportunidad o plazo en que el hogar proyecta llevar a cabo esa decisión .
El filtro se realizó generando una tabla de frecuencias con los hogares encuestados que
cumplían ambas condiciones: tenían la intención de comprar una vivienda e iban a hacerlo
en un plazo igual o menor a veinticuatro (24) meses. Así, estas tablas de frecuencias determinaron
la proporción de hogares demandantes efectivos de cada estrato, respecto del total
de la muestra. Luego, se proyectaron estos resultados muestrales a la población total de
la ciudad.
 Aproximación a la curva de demanda efectiva, por NSE

La metodología para construir cada una de las curvas de demanda efectiva incluyó los
siguientes procesos:
- Se convirtieron a dólares todos los precios y montos de inversión declarados

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por los hogares entrevistados . Con ellos se construyó una tabla de frecuencias
ordenada de manera decreciente.
- Se utilizaron los resultados de la encuesta a HNP para estimar las unidades
de vivienda efectivamente demandadas para cada valor de la variable precio. En
el caso de los NSE, se utilizó un filtro adicional a fin de seleccionar sólo a la
muestra del estrato en cuestión.
- Se generó una variable adicional acumulando las unidades demandadas
para cada nivel de precio.
-
La demanda por viviendas nuevas se estableció como producto del mapeo de todas las
observaciones de precios para la adquisición de vivienda (en el eje vertical) y el número
acumulado de viviendas nuevas demandadas por los hogares consultados en cada estrato (en el
eje horizontal). No se efectuaron ni ajustes ni regresiones para determinar estas curvas,
solamente se proyectaron los resultados muestrales a la población investigada.
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Demanda por vivienda nueva

La proyección de la demanda por viviendas nuevas en la ciudad de Cusco busca establecer los
montos de inversión que los hogares podrían acceder a una vivienda. Esto es, conocer los precios
de vivienda que están dispuestos a pagar para acceder a este bien.
Para ello, el primer paso consiste en determinar el volumen o cantidad de la demanda potencial
de la ciudad, comprendida por todos los hogares que no poseen una vivienda (HNP).
Así, la cantidad potencial demandada de viviendas nuevas a nivel agregado en la ciudad de Cusco
asciende a 30 243 hogares y se distribuye de la siguiente manera, según grupos objetivos:
Como se observa en el gráfico, la demanda potencial se concentra en los niveles socioeconómicos C y D, que
constituyen el 31,3% y el 58,5% del total de los HNP, respectivamente. Finalmente, sigue el
porcentaje obtenido en el estrato B que alcanza el 10,2%.
No obstante, en términos del estudio, el tema central es la estimación de la demanda efectiva,
definida, en este caso, como la población que tiene la intención real de comprar una vivienda y
que piensa hacerlo en un periodo no mayor de dos años. Según los resultados obtenidos, la cantidad
de viviendas efectivamente demandadas asciende a 18 063 unidades, siendo el estrato D el NSE que
alberga la mayor cantidad de demandantes efectivos (54,8%).
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El siguiente gráfico muestra la curva de demanda efectiva agregada para todos los NSE de la
ciudad. En ella se visualiza el número de viviendas que la población desea adquirir en cada
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intervalo de precios declarado en la encuesta de HNP . Asimismo, la construcción de dicha
curva ha considerado la totalidad de hogares: allegados y no allegados.
Se observa que la curva de demanda, a nivel agregado, se va haciendo más inelástica cuanto
mayor es el valor de vivienda, esto es, a precios superiores a 20 mil dólares para el caso de la
ciudad de Cusco. Sin embargo, ante precios de vivienda inferiores a los 10 mil dólares
aproximadamente, los demandantes efectivos son más sensibles a cambios en el valor de
vivienda. La curva se vuelve casi horizontal o muy sensible ante cambios en los precios y muestra
la preferencia de la mayoría de los demandantes efectivos por precios más bajos.
Demanda efectiva desagregada por NSE
A continuación, se procede a desagregar la demanda efectiva total por niveles socioeconómicos para
establecer la cantidad real de viviendas demandadas por cada uno de estos estratos en la ciudad
en estudio.
Como se mencionó, la demanda efectiva de vivienda nueva se concentra en los NSE C y D, con
mayor concentración en el NSE D. No obstante, la disposición a pagar de los hogares de este
estrato por una vivienda nueva es inferior que el resto hogares pertenecientes a otro estrato. Es
por ello, que las curvas de los NSE C y D son más horizontales que la curva del estrato B. Esto
muestra la elasticidad o sensibilidad de la curva ante cambios en los precios de la vivienda en la
demanda efectiva de los hogares pertenecientes al estrado D. Por el contrario, la curva de
demanda del nivel socioeconómico B es más inclinada o vertical lo cual muestra la inelasticidad
(curva inelástica) o poca sensibilidad ante cambios en los precios.
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a. Demanda efectiva del nivel socioeconómico B
Los demandantes efectivos pertenecientes al estrato B optarían por viviendas con precios
inferiores a los 30 mil dólares, de los cuales la gran mayoría (51,5%) demandarían viviendas entre
los 30 mil y 10 mil dólares, seguido por aquellos hogares demandantes que estarían dispuesto a
invertir entre 5 mil y 10 mil dólares y menos de 5 mil dólares (8,8% y 17,6%, respectivamente)
en su vivienda nueva.
Analizando la curva de demanda efectiva del estrato B, se observa que la curva se vuelve mas
elástica para precios de viviendas por debajo de los 30 mil dólares, es decir, la demanda de
viviendas es más sensible a cambios en los valores de las mismas.
pág. 13
b. Demanda efectiva del nivel socioeconómico C
El siguiente cuadro presenta la demanda de viviendas por rango de precios para el NSE C. Aquí,
la totalidad de la demanda se concentra en valores de vivienda por debajo de los
20 mil dólares (68,8%). El 21,9% de los demandantes invertirían menos de 5 mil dólares en la
adquisición de su vivienda, seguido por aquellas familias que tienen preferencias por viviendas
cuyos precios oscilan entre los 5 mil y 10 mil dólares (20,8%) y aquellas que se encuentran con
precios que fluctúan entre los 10 mil y los 20 mil dólares (26%). También existe un grupo
importante que invertirían en viviendas sobre los 20 mil dólares, los cuales constituyen el 31,3%.
La curva de demanda de este estrato es mucho más elástica, lo que significa que la demanda es más
sensible en dicho NSE ante cambios en los precios de las viviendas. En este caso, la elasticidad
de la demanda se acentúa mucho más entre los rangos de precios donde se concentra la demanda
efectiva, es decir, en aquellas viviendas cuyos precios se encuentran por debajo de los 20 mil
dólares.
pág. 14
c. Demanda efectiva del nivel socioeconómico D
La demanda efectiva del NSE D se encuentra focalizada en su totalidad en viviendas por debajo
de los 20 mil dólares, específicamente, al igual que el resto de estratos, en viviendas cuyo rango
de precios se encuentra por debajo de los 5 mil dólares (42,9%). Es necesario mencionar que, no
hay demanda para viviendas cuyos precios se encuentren por encima de los 20 mil dólares.
Con respecto a la curva de demanda, ésta muestra tramos elásticos en rangos de precios donde
la demanda efectiva es mayoritaria, es decir, por debajo de los 5 mil dólares la demanda de viviendas
es más sensible ante pequeños cambios en los precios de vivienda, mientras que por encima de
este valor la curva la demanda es más inclinada (inelástica).
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PERFIL DE LOS DEMANDANTES EFECTIVOS DE VIVIENDA NUEVA

El presente capítulo caracteriza a los demandantes efectivos por vivienda nueva de la ciudad de
Cusco. En este apartado se detalla las principales características demográficas y
socioeconómicas, así como las características de la vivienda actual de los demandantes efectivos
y la vivienda que desearían adquirir, tanto en forma agregada como desagregada por NSE. El
objetivo de este capítulo es brindar información relevante para las políticas de vivienda que se
vienen implementando, así como para los agentes involucrados en el mercado (financiero y
construcción).
El capítulo consta de ocho secciones; en la primera, se realiza un resumen de las características

demográficas, en la segunda se detalla las condiciones educacionales y laborales del jefe de hogar
y el cónyuge. Seguidamente, se detalla los gastos e ingresos del hogar, las características del ahorro de las
familias, la posesión del terreno, el conocimiento del concepto de crédito hipotecario, y
finalmente, se realiza una descripción de la vivienda actual y deseada.
Gastos del hogar

Con respecto al gasto total en el hogar, este, sin incluir el gasto en alquiler, bordea los S/. 1 336, mientras
que el gasto total, incluyendo el monto de alquiler es de S/. 1 546, además es importante mencionar que
el rubro en donde se observa que los hogares de Cusco gastan más, es en alimentos y bebidas,
otros bienes y servicios, alquiler, transportes y comunicaciones, como se observa en el cuadro
siguiente.
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El siguiente gráfico sustenta el cuadro anterior, el gasto en alimentos y bebidas representa el

26,2% y el gasto en otros bienes y servicios representa el 27,4%, constituyendo estos los rubros
más importantes en los gastos de los hogares de la ciudad de Cusco. Así, los gastos en alquiler; y
transporte y comunicaciones (13,6% y 11,4%, respectivamente), constituyen el tercer y cuarto lugar
en importancia de la ciudad.
La capacidad de pago de cada hogar es un aspecto muy importante en la adquisición de una

vivienda, pues muestra a qué programa habitacional la familia estaría en la capacidad de acceder.
Y al mismo tiempo se podrían conocer las condiciones de poder asumir las obligaciones de un
crédito hipotecario.
Propiedad del Terreno

El 91,9% de los demandantes efectivos de la ciudad de Cusco afirma no ser propietario de
algún terreno, existiendo solo un 8,1% de hogares que sí poseen uno.
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Las familias cusqueñas poseedoras de los terrenos (8,1%) se encuentran ubicadas principalmente en los
distritos de San Sebastián (25,0%) y San Jerónimo (25,0%). Seguidos por los distritos de Cusco
(15.0%) y Santiago (15,0%).
En este sentido, el 51,6% de las familias habitan en una vivienda del tipo casa de vecindad, seguido
por la vivienda independiente (36,7%); luego se encuentra la vivienda en quinta (8,5%) y
finalmente, el departamento en edificio, cuya categoría de vivienda es poco utilizada por los
hogares cusqueños (3,2%).
pág. 18
Por otro lado, el 48,8% de hogares que tiene la intención de adquirir una vivienda prefiere
comprar una vivienda nueva antes que construirla (51,2%).
La preferencia de los demandantes efectivo en la ciudad de Cusco por adquirir una vivienda de tipo
horizontal (casa) en lugar que un departamento es evidente (71,8%). En el NSE D la preferencia
por el tipo de vivienda casa es mayor (83,3%) con respecto a los demás estratos. En el NSE B se
observa que la proporción de familias que desean adquirir un departamento es mayor (36,8%)
que en el NSE C y D.
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Para poder direccionar la oferta inmobiliaria es sumamente importante conocer que distritos son
aquellos en donde los demandantes efectivos les gustarían o preferirían vivir. La mayoría de hogares
del NSE B y C desean vivir en la misma ciudad, preferentemente en el distrito de Cusco (32,4% y
28,1%, respectivamente), seguido por el distrito de Wanchaq. En el estrato B y C, sólo el 2,9% y
2,1% de familias quisiera vivir fuera de la ciudad de Cusco. Por otro lado, en el NSE D, el 38,1%
desearían tener ubicada su nueva vivienda en el distrito de San Sebastián y el 35,7% en el distrito
de Cusco.
Por último, al comparar la vivienda actual de los demandantes efectivos con su vivienda ideal, se
observa en los NSE con mayores recursos económicos (NSE B y C) una preferencia por una vivienda
nueva con una mayor extensión comparada a su vivienda actual, así como también un mayor número
de ambientes y baños.
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De este estudio se obtiene que:
 En el NSE D se tiene un mayor requerimiento de viviendas nuevas, en comparacion

con el B y C.
 En LA CIUDAD DEL Cusco el 48.8% de la población de muestra tiene intención de
adquirir una propiedad.
 Los distrito de preferencia para la adquisición de una propiedad en el NSE D es el
distrito de San Sebastián (distrito al que pertenece Urb. Las Joyas), aunQue en menor
proporción los NSE B y C.
 Entre las preferencias de nuestro público obejtivo se tiene que en NSE B requiere como
tipo de vivienda departamentos, y en el NSE C y D requiere casas.
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IV. ESTUDIO DE LA OFERTA

Primera empresa inmobiliaria
CLASEM EOM
Empresa del grupo dedicada a ofrecer soluciones de vivienda de interés social a nivel nacional.
Inmobiliaria: Se especializa en ofrecer soluciones de vivienda dentro de los programas de vivienda
subsidiados por el estado peruano. Construcción: Se especializa en ofrecer servicios de
construcción de vivienda repetitiva para clientes promotores inmobiliarios a nivel nacional.
Construcción: Condominio Villa Huancaro
Ítems ofrecidos:
 Áreas verdes
 Juegos para niños
 Salón de usos múltiples
 Ingreso con recepción
 Estacionamientos techados
UBICACIÓN:
Condominio Villa Huancaro
Av. José Luis de Orbegozo Lote B1, Cusco

08000
REFER3ENCIA: A espaldas del colegio

Didaskalio San Jose Obrero
Áreas comunes
 Áreas verdes
 Cocheras de visitas
 Juegos para niños
 Lavandería de uso común
Precios ofrecidos
 Departamento Tipo A
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 Departamento Tipo C
 Departamento tipo D
Venta de departamento en Cusco. El Condominio Residencial Fresnos está situado en la zona de

Extensión Urbana de Huancaro, donde encontrará naturaleza y tranquilidad para su familia, pero
muy cerca de las avenidas principales del centro de la ciudad, a solo 8 minutos del centro de
Cusco, libre de tráfico. El condominio cuenta con una arquitectura clásica, tiene una distribución
adecuada que brinda comodidad a las personas. * * Departamento en 5to piso: flat de 70m², 2
dormitorios, 1 baño, pisos de madera y cerámica. Precio: $ 59,000 dólares. El Condominio cuenta
con cisterna de presión constante, instalación para TV por cable y teléfono, buena iluminación,
guardianía 24 horas, intercomunicadores y portero electrónico.
pág. 23
Ambientes
 Cocina
 Comedor
 Lavandería
 Patio
 Sala
 Terraza
 Closet
Venta de un departamento en una ubicación de referencia (no empresa):
Descripción del departamento
Minidepartamento en Residencial Huancaro
Ubicación:
El edificio está ubicado en la calle Malecon Huancaro, zona residencial y tranquila, a dos cuadras
de parque.
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Segunda empresa inmobiliaria
VIVEVERDE
Ubicación
Urbanización progreso parte baja parque Quillabamba G-4
 Departamento tipo I
pág. 25
 Departamento de referencia
Departamento · 58m2 · 2 Dormitorios · 1 Estacionamiento

Precio
Ubicación
Características generales
 Vista a la Ciudad
 Portero Eléctrico
 En condominio
 Centros Comerciales Cercanos
 Número de departamentos: 21
pág. 26
 Cerca de colegios
 Intercomunicador
 Ascensor(es): 1
 Piso en el que se encuentra: 2
 Parques Cercanos
 Número de pisos: 8
OTRAS EMPRESAS EMPRESAS INMOBILIARIO
Las empresas estas centralizadas en zonas residenciales con accesos ya

definidos como:
 Urb. Magisterio
 Urb. La florida wanchaq
 Urb. Santa Monica
 Urb. Huancaro
Estas zonas de la ciudad ya cuentan los servicios básicos y accesos a vías
principales con la probabilidad de satisfacer las principales necesidades de las
personas como la salud, educación, centros comerciales etc.
Al ofrecer una calidad de vida buena en zonas exclusivas es factible ofrecer
calidad en los de departamentos y elevar los precios para una demanda más
pudiente.
ARKINZA CONSTRUCTORES SCRL
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WAMOL SRL
IFC GRUPO EMPRESARIAL

INGENIUS constructores
FREAK constructores y consultores
pág. 28
V. ANALISIS DE OFETA Y DEMANDA DE VIVIENDAS EN LA CIUDAD DEL

CUSCO
Para hacer un estudio de oferta y demanda se correlacionarán ciertos datos se tiene un estudio
de mercado del año 2007 sin embargo el último censo realizado en el Perú se dio en el año 2017
adecuaremos los datos recopilados para la población actual en la ciudad del Cusco
Para el año 2007:
Consideraremos esta distribución del año 2007 para el 2017
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Area Porcentaje Poblacion

departamento Cusco 100 1205527
resto de region Cusco 68.6 826992
provincia Cusco 31.4 378535
Se muestran gráficos que, aunque son del 2007 nos dará una idea de cómo están distribuidos el
tipo de hogar donde residen las familias en nuestra ciudad como también cuantas de ellas tienen
cas propia
pág. 30
Demanda de viviendas en la ciudad de Cusco
A continuación, se estima la demanda por viviendas nuevas de la ciudad de Cusco teniendo

como base la recopilación de información realizado por el Instituto Cuánto a fines de 2006 para
el Fondo MIVIVIENDA S.A. para diez ciudades del Perú. Dicho estudio fue realizado con el
objetivo principal de contribuir a la toma de decisiones de los agentes que participan en el
mercado inmobiliario.
Se realizará una especie de interpolación con los datos actuales para poder sacar valores
próximos a los actuales
El universo de hogares sobre el cual se desarrolla este capítulo consta de 79 003 familias. Este
número de hogares corresponde a los Niveles Socioeconómicos (NSE) B, C y D de la ciudad de
Cusco. Dicha ciudad alberga 93 384 hogares, según el último censo realizado por el INEI, de los
cuales, 84,6% de familias se encuentran dentro del ámbito de análisis del capítulo.
pág. 31
Curva de demanda efectiva por viviendas nuevas
Curva ajustada para el año 2017 en base a la nueva cantidad de ingresos y a la nueva
población
Se presenta un muestreo de datos para esta nueva curva
viviendas dolares
1.02913088 86400
1543.69632 34560
3087.39264 27000
6174.78528 19440
9262.17792 12960
12349.5706 8640
15436.9632 4320
curva de demanda año 2017

100000
90000
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000
pág. 32
Análisis de la oferta
Para poder hacer el análisis de la oferta en nuestra zona de estudio se tuvo en cuenta los
siguientes aspectos desde las cotizaciones de los terrenos, de m2 de construcción y otros
factores que se detallan:
m2 de terreno área las joyas: $ 300-350 dólares/m2
m2 de construcción por piso (asumiendo niveles típicos): $285-300 dólares/m2
áreas típicas de departamentos (65,70,80,90,100,110,120 en m2)
costo en $ de terreno costo en $ de m2 total costos de

area (m2)
300 m2 350 m2 construccion construccion
65 19500 22750 19500 19500 39000 42250
70 21000 24500 21000 21000 42000 45500
80 24000 28000 24000 24000 48000 52000
90 27000 31500 27000 27000 54000 58500
100 30000 35000 30000 30000 60000 65000
110 33000 38500 33000 33000 66000 71500
120 36000 42000 36000 36000 72000 78000
Ordenando costos de menor a mayor
area m(2) precio
60 36000
60 39000
65 42000
70 42250
70 45500
80 48000
80 52000
90 54000
90 58500
100 60000
100 65000
110 66000
110 71500
120 72000
120 78000
En base a los datos recolectados y la preferencia que la preferencia que tienen las empresas por
ofrecer departamentos es muy dispersa no se pudo realizar un gráfico adecuado de oferta sin
embargo se muestra la preferencia en porcentaje en el siguiente gráfico.
pág. 33
oferta de inmuebles
area (m2) % ofrecido
60-70 15
70-80 20
80-90 10
90-100 15
100-110 20
110-120 20
total 100
VI. BIBLIOGRAFIA
www.mivivienda.com.pe/.../EstudiodeMercadodelaViviendaSocialenCusco.pdf
pág. 34

Primer Entregable - Estudio de Mercado Del Cusco

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 Determinación de la cantidad efectiva de viviendas por NSE

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b. Demanda efectiva del nivel socioeconómico C

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Curva de demanda efectiva por viviendas nuevas

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curva de demanda año 2017

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m2 de construcción por piso (asumiendo niveles típicos): $285-300 dólares/m2

áreas típicas de departamentos (65,70,80,90,100,110,120 en m2)

costo en $ de terreno costo en $ de m2 total costos de