INFORME FINANZAS

ANÁLISIS FINANCIERO EMPRESAS SOCOVESA S.A.

Profesor : Eduardo Novoa

Ramírez
Magister : MBA Executive 2018
Grupo : N° 3
Integrantes: Carlos Asencio
Mirta Inostroza
Victor Novoa
Consuelo Vergara

Marzo, 2019
 INDICE

INTRODUCCION ........................................................................................................................................... 2
1.-EMPRESA SOCOVESA ............................................................................................................................ 3
1.1.-DESCRIPCION DE LA EMPRESA ............................................................................................................................ 3
1.4.4 ANÁLISIS DE RAZONES FINANCIERAS .............................................................................................................. 21
2.- PROYECCIÓN AÑO 2018 ...................................................................................................................... 24
2.2 ANÁLISIS DE RAZONES FINANCIERAS.................................................................................................................. 27
2.3 BALANCE GENERAL/CORTO ................................................................................................................................ 28
CONCLUSIONES ......................................................................................................................................... 30

INTRODUCCION

Para la toma de decisiones financieras, las mismas que deben ir alineadas con los objetivos de la
empresa, el Administrador Financiero frecuentemente debe recurrir al uso de herramientas analíticas, que
le permitan orientar las estrategias financieras con el logro de objetivos estratégicos de la empresa.

Con la finalidad de ser eficientes en la obtención de recursos externos, el Administrador Financiero

debe analizar tanto los aspectos cualitativos y cuantitativos, analizar finanzas operativas y finanzas
estructurales.

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 Para el desarrollo de este informe, aplicaremos un modelo sencillo de análisis y diagnóstico
financiero, es decir, entender la cuenta de resultados y el balance, conocer la financiación necesaria para las
operaciones corrientes de la empresa, en otras palabras, como financiar el activo circulante, se decidirá un
plan de acción, para resolver los problemas en caso de existir.

Y por último hacer la previsión de la cuenta de resultados y balance para ver cuál será la situación
financiera de la compañía en el futuro.

1.-EMPRESA SOCOVESA

1.1.-DESCRIPCION DE LA EMPRESA

Empresas Socovesa es una sociedad anónima abierta listada en la Bolsa de Comercio de Santiago y
Bolsa Electrónica de Chile, opera como una empresa inmobiliaria y de construcción en Chile.

Esta compañía desarrolla unidades de vivienda y obras de vivienda, edificios corporativos, centros
comerciales y oficinas. Nace en Temuco en el año 1965 con un pequeño proyecto de 16 viviendas. En
1982, en medio de la crisis económica de ese año, se trasladó a Santiago, donde comienza su expansión.

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 Socovesa S.A. (Empresas Socovesa) cuenta con una amplia experiencia en el sector inmobiliario,
con una fuerte presencia en la construcción y venta de primera vivienda a nivel nacional, junto con marcas
de alto reconocimiento como Socovesa, Almagro y Pilares. A lo largo de su trayectoria, Empresas
Socovesa ha realizado, mayoritariamente, proyectos propios, en los cuales mantiene el control operacional
y de inicio de las obras, permitiéndole ajustar su oferta de proyectos. Esto genera una mayor flexibilidad
para adaptarse ante cambios en la actividad de la industria.

Empresas Socovesa es desarrollador inmobiliario integrado con destacado posicionamiento y

economías de escala, participa en todas las etapas del negocio inmobiliario, incluyendo el análisis de
proyectos, la compra de terrenos, el diseño arquitectónico y urbano, construcción y servicios de post-venta.
Lo anterior, permite a la compañía tenga un mayor control sobre los costos y plazos de ejecución, así como
en la calidad final de las obras.

La actividad inmobiliaria se desarrolla a través de cinco unidades operativas: Socovesa (incluye

Socovesa Santiago y Sur), Almagro, Pilares y Socovesa Desarrollo Comerciales (SDC), las cuales
desarrollan proyectos desde La Serena a Punta Arenas, permitiéndole abarcar variados nichos de mercado.

1.1.2.-FILIALES SOCOVESA

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1.1.3.-ORGANIGRAMA

1.2. EVALUACIÓN DE CONTEXTO Y MERCADO

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 Esta industria de desarrollo inmobiliario, se caracteriza por su estrecha relación con la actividad
económica, de tal manera que la evolución de variables macroeconómicas y las condiciones del mercado
financiero, inciden fuertemente en el desarrollo de este sector, el que se caracteriza por:

CARACTERÍSTICAS
FACTORES

Rentabilidad y flujos de -Flujos sujetos a condiciones económicas tales como: empleo, tasas de
caja interés y expectativas
-Decisiones de compra de vivienda pueden postergarse a escenarios adversos
-Tanto oferta como demanda son sensibles a condiciones de financiamiento.

Ambiente Competitivo -Mercado es competitivo con bajas barreras a la entrada

-Gestión de terreno es clave en el negocio

Marco Regulatorio -Planos reguladores y políticas de subsidios son claves en el desarrollo de la

industria

Estabilidad -Este sector se caracteriza por tener una menor estabilidad en comparación
con otras actividades de la economía.

1.2.1.-PRODUCTOS Y CLIENTES
CARTERA DE PRODUCTOS CLIENTES

 Departamentos Personas con necesidades de una casa o

 Casas departamento y/o oficina para trabajar.
 Oficinas

1.2.2.-PRINCIPALES PROVEEDORES
Francisco Petricio S.A, Fleischmann Chile S.A, Full Acero Ltda, Instalaciones Eléctricas S.A, Prodalam
S.A, Peri Chile Ltda, Consorcio Edyce Arrigoni SpA, Construmart S.A, Easy S.A, Cementos Bío Bío S.A,
Sodimac S.A, Grupo Térmico y Cía. Ltda, Distribuidora Matco S.A, Melón Hormigones S.A, Electrocom
S.A., Instalaciones Sanitarias Napa y Compañía Ltda, Comercial K Ltda, Beagle Windows S.A, Ingetrol
S.A, Alfonso Elias Jamis e Hijos S.A.

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1.2.3.-PRINCIPALES COMPETIDORES Y PARTICIPACIÓN DE MERCADO

1.2.4.-EL MACROENTORNO (PESTEL)

ECONÓMICO POLÍTICO/ CULTURAL/ TECNOLÓGICO DEMOGRÁFICO NATURAL
LEGAL SOCIAL
Economía actual Cambios Crecimiento de Gran avance Migración de Respeto al
del país posibles legales. la población… tecnológico, lejos grupos al interior de medioambiente
Variación de Modificación Diferencia de la obsolescencia las zonas, donde
precios. nuevo gobierno grupos desarrolla su
sociales… actividad

1.2.5.- FUERZAS DE PORTER

COMPRADORES Medio
-Poder de negociación de los clientes, en el sentido de elegir el modelo y el beneficio
de subsidio

NUEVOS Alta
PARTICIPANTES -Alto crecimiento de la industria
-Numerosos competidores

PROVEEDORES Medio
-Volumen de compra atractivo para los proveedores
-Alto número de proveedores

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INTENSIDAD DE Alta
LA RIVALIDAD -Amenazas de nuevos entrantes

SUSTITUTOS Medio
-Amenaza de productos sustitutos

1.3.-MODELO ESTRATÉGICO Y FODA

1.3.1.-MODELO ESTRATÉGICO
MISIÓN OBJETIVOS
VISIÓN VALORES PROPÓSITO ESTRATÉGICOS

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La compañía Convertirnos Trabajo en equipo: Empresas 1. Reducir los gastos y
ha querido en la fomentamos la participación de Socovesa ha el endeudamiento
siempre inmobiliaria todos para lograr un objetivo dejado de -Disminuir la rotación
contribuir a más común, compartiendo competir por laboral
mejorar la importante información y conocimientos. precio y ha -Venta de terrenos
calidad de de Chile, con Conducta ética: actuamos con comenzado a -Reducir inversión
vida de la proyectos a profesionalidad, integridad hacerlo por residencial
gente a través lo largo de moral, lealtad y respeto a las diferenciación 2.-Consolidarse en
de la todo el país, personas. y valor sectores del mercado
construcción que se Orientación al cliente: agregado. más rentables
y entrega de hicieran centramos nuestro esfuerzo en La Compañía -Dejar de lado deptos.
viviendas de cargo de las la satisfacción del cliente, está sociales
calidad, para distintas aportando soluciones decididamente -Concentrarse en
así hacer necesidades competitivas y de calidad. orientada hacia segmentos atractivos
realidad el inmobiliarias Innovación: promovemos el mercado y -Crear Socovesa
proyecto de la de los mejoras continuas e innovación sobre todo, desarrollos comerciales
casa propia a chilenos para alcanzar la máxima calidad mejor conectada 3.-Potenciar
cada familia desde criterios de rentabilidad. con sus clientes. participación en el
que sueñe con Transparencia: Actuando mercado a través de la
ella coherentemente con especialización de la
información abierta y oportuna cifra
-Renovar portafolio
-Ajustar estrategia de
negocio.

ANÁLISIS FODA

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 FORTALEZAS DEBILIDADES

1.-Flexibilidad operacional y una optimización del costo 1.-Estacionalidad en las escrituraciones

financiero 2.-Requerimientos de capital y financiamiento
2.- Posee una amplia cobertura del mercado 3.-Riesgo de crédito
3.-La incorporación de Almagro S.A. 4.- Riesgo de post venta
4.-Posee una importante cantidad de proyectos y terrenos por
aprovechar
5.-Posee experiencia y conocimientos del rubro.
OPORTUNIDADES AMENAZAS
1.- Demanda creciente por departamentos 1.- Ciclo económico fluctuante
2.-Aumento en las exigencias reguladoras del sector 2.-Competencia
3.-Aumento de la inversión en infraestructuras 3.- Dependencia del financiamiento hipotecario
4.-Menor tamaño medio del hogar chileno 4.- Riesgo político y de regulación en materia de
desarrollo inmobiliario
5.- Disponibilidad de terrenos y cambio costo materiales
y mano de obra.
FORTALEZAS (F) DEBILIDADES (D)

1.-Flexibilidad operacional y una 1.-Estacionalidad en las escrituraciones

optimización del costo financiero 2.-Requerimientos de capital y financiamiento
2.- Posee una amplia cobertura del 3.-Riesgo de crédito
mercado 4.- Riesgo de post venta
3.-La incorporación de Almagro S.A.
4.-Posee una importante cantidad de
proyectos y terrenos por aprovechar
5.-Posee experiencia y conocimientos
del rubro.

OPORTUNIDADES (O) FO DO
1.- Demanda creciente por - Premiar precios para mejorar la -Se deja de lado edificios sociales y se cambia
departamentos rentabilidad de venta de casas (F4 por departamentos para la clase media (O1-
2.-Aumento en las exigencias – O4) O5- D3)
reguladoras del sector - Renovar portafolio de productos -Concentrarse en los segmentos de la
3.-Aumento de la inversión en (O3 –F2) demanda más atractivos (D2 – O3)
infraestructuras
4.-Menor tamaño medio del hogar
chileno.

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AMENAZAS (A)
1.- Ciclo económico fluctuante
2.-Competencia
3.- Dependencia del financiamiento
hipotecario
4.- Riesgo político y de regulación en
materia de desarrollo inmobiliario
5.- Disponibilidad de terrenos y
cambio costo materiales y mano de
obra.
FA DA
-Medidas para disminuir rotación de -
personal y poseer una plantilla
estable (A1-A5-F4)
-Creación de Socovesa desarrollos
comerciales (F4 – A5 – A1)
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 - Reducir inversión residencial, desechando
proyectos poco rentables (D3-A1-A3-A5)

1.4.-ESTRATEGIA FINANCIERA

Fortalecer la capacidad de entender al consumidor y proponer, a través de procesos colaborativos y

multidisciplinarios, productos que compatibilicen con su estilo de vida. Un mejor calce entre producto y
usuario genera una mayor disposición a pagar y en consecuencia, mejores márgenes para el negocio.

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 Por esta razón estratégica, la Compañía cuenta con un proceso de diseño de productos centrado en
el habitar de las personas, que busca agregar valor a sus productos a través de la creación de atributos que
sean diferentes al resto del mercado y relevantes para sus clientes.

Dicha estrategia se fundamenta en su propuesta de multimarca, multisegmento y multiproducto

que le permite enfrentar diversificadamente todos los segmentos rentables de la demanda residencial.

Empresas Socovesa es una sociedad holding que reúne al grupo inmobiliario de mayor tamaño en
Chile. Mantiene una fuerte presencia en la construcción y ventas de primera vivienda, contando con marcas
de alto reconocimiento. A diciembre de 2017, los ingresos consolidados de Empresas Socovesa alcanzaron
$393.455 millones, exhibiendo un crecimiento anual del 14,5%.

A fines de 2017, la deuda financiera de la entidad disminuyó un 4,4% respecto de igual periodo de
2016, alcanzando $398.152 millones, producto de la caída en viviendas terminadas y terrenos. Socovesa
S.A. (Empresas Socovesa) cuenta con una amplia experiencia en el sector inmobiliario, con una fuerte
presencia en la construcción y venta de primera vivienda a nivel nacional, junto con marcas de alto
reconocimiento como Socovesa, Almagro y Pilares. A lo largo de su trayectoria, Empresas Socovesa ha
realizado, mayoritariamente, proyectos propios, en los cuales mantiene el control operacional y de inicio de
las obras, permitiéndole ajustar su oferta de proyectos. Esto genera una mayor flexibilidad para adaptarse
ante cambios en la actividad de la industria.

A fines de 2017, Empresas Socovesa adquirió la totalidad de la participación en Consorcio

Constructor CS Ltda, permitiendo finalizar la relación comercial que mantenía la entidad con sus socios.

La empresa mantiene proyectos de vivienda en diversas regiones de Chile (destacando

principalmente en las zonas centro y sur), con una amplia cobertura y una oferta diversa en tipos de
productos y precios. Empresas Socovesa, a través de sus filiales operativas, representa el principal grupo
inmobiliario del país, con posiciones de liderazgo en ventas dentro de los principales mercados geográficos
donde opera. Adicionalmente, su amplio volumen de operaciones le permite obtener economías de escala y

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mayores eficiencias. La fuerte posición de mercado de la empresa y su alta diversificación en términos de
clientes, productos y ubicaciones, permite acotar en cierta medida los riesgos asociados al negocio. A su
vez, el amplio volumen de sus operaciones y estructura permiten cubrir diversos segmentos del mercado en
términos de precio y, de esta manera, contar con una cartera de proyectos diversificados, que otorgan
mejores condiciones para enfrentar situaciones de menor demanda.

1.4.1.-ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO: Aplicación Modelo ANSOFF

1.4.2.-ANÁLISIS VERTICAL

Análisis Vertical de Estado de Situación Financiera:

Como podemos observar en la tabla, la mayor parte de los activos corrientes se ven reflejado en
propiedades de la empresa los cuales se ven representados por un 33% (inventarios corrientes) durante el

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periodo 2014-2017. El otro gran porcentaje de los activos corrientes se los llevan los deudores comerciales
y otras cuentas por cobrar, esto se representa por un 14.5 % (promedio) durante el mismo periodo de 4
años. Esto hace un 47.5 % en promedio de los activos totales.

Ahora si hablamos de activos no corrientes, el mayor porcentaje se los lleva inventarios no

corrientes, los cuales son aquellas propiedades que no tendrán liquidez dentro de un periodo mínimo de un
año, este porcentaje es en promedio de un 12% (2014-2017). Dentro de los activos no corrientes también
podemos destacar las llamadas propiedades de inversión, que son todos aquellos terrenos que tiene la
empresa para seguir invirtiendo y que no entregaran rentabilidad en el corto plazo, esto hace un 18.25% en
promedio de los activos no corrientes. Sumando un 30% de los activos no corrientes, más lo resuelto en los
activos corrientes obtenemos como resultado un total del 77.75% en promedio de los activos totales en el
periodo 2014-2017.

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 En relación a los pasivos, la mayor parte está conformada por “otros pasivos financieros corrientes”
y “cuentas comerciales y otras cuentas por pagar”, comprendiendo entre ambas más de un 95% de los
pasivos de la empresa.

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En cuanto al patrimonio, las cuentas que presentan mayor presencia corresponden a “Capital emitido” y
“Ganancias (pérdidas) acumuladas, donde la participación corresponde a más de un 80%.-

Análisis Vertical de Estado de Resultado:

En el estado de resultado, es posible observar las cuentas con mayor presencia corresponde a “Costo de
Venta” con un promedio en los años 2016 y 2017 es de 71% aproximadamente, otra cuenta con mayor
presencia corresponde a “Gastos de Administración”, cuenta la cual corresponde a un 12% de los “ingresos
de actividades ordinarias”

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1.4.3.-ANÁLISIS HORIZONTAL

Análisis Horizontal en el Balance General:

Según lo mostrado por la tabla de Balance General, podemos observar una diminución en el total de activos
corrientes, esto debido a que hubo estancamiento a nivel país, por ende las personas dejaron de adquirir
propiedades, esto resulto en que Socovesa dejara de producir propiedades para la venta. Es ahí en donde
observamos un aumento progresivo en los activos no corrientes, esto debido a que Socovesa comenzó
adquirir propiedades, pero no para su construcción, sino para tenerlas como patrimonio y futura inversión.
En cuanto a los inventarios en general corrientes y no corrientes, dado la inestabilidad del mercado, las
obras en ejecución se mantuvieron en aumento sin cerrar casas para entrega, debido a la baja venta, pero
por otra parte en departamentos y edificios el aumento de las escrituraciones, significo una compensación
que da como resultado, un 13,1% de disminución de inventarios.

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Tomando en cuenta los pasivos, tenemos un promedio de disminución de un 4% por año esto debido a la
disminución de viviendas terminadas, esto se ve expresado en que aún existen proyectos en construcción y
no es necesario adquirir nuevo financiamiento.

Análisis Horizontal en el Estado de Resultado:

En el año 2017 hubo un aumento en las ventas de propiedades debido a la escrituración del edificio Santa
María, esto no se ve muy reflejado en los activos ya que el aumento de un 15% de ingresos, y la
disminución de activos corrientes equivalente a 2900 miles de UF no se refleja en el efectivo equivalente
porque está aún en cuentas por cobrar y deudores comerciales, dicho aumento es 15% principalmente
expresado en la recaudación de oficinas. Al escriturar el edificio Santa María y un leve aumento de venta
de departamentos en un 1%, se ve contra puesto por una disminución que hubo de un 39% de ventas de
terreno y un 9% en escrituración de casas. La pérdida fue absorbida por el aumento de las escrituraciones.
Esto hizo que se lograra un equilibrio en el estado de resultados el 2017. Además de eso se puede observar
que hubo una disminución de ventas el 2016, el cual produjo una caída en las ganancias percibidas en este
año.

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20
1.4.4 ANÁLISIS DE RAZONES FINANCIERAS

Según los antecedentes revisados de Empresas Socovesa, podemos obtener:

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Según los antecedentes de Empresas Socovesa, es posible determinar que el Margen de Utilidad promedio
de los dos años es de un 28.25%, el cual significa que del total de los Ingresos de Explotación, un 28.25%
corresponde a Margen de Explotación. En cuanto al Margen Neto, nos muestran los rendimientos de la
Utilidad en relación a los Ingresos de Explotación, Empresas Socovesa presenta un promedio de utilidad de
10% sobre los ingresos de explotación, en el cual, el año 2016 presenta una fuerte alza de un 9% (margen
año 2015) a 12% (margen año 2016)

Por otro lado, en relación a los rendimientos, podemos mencionar que el Rendimiento sobe los Activos,
eficiencia en el uso de los activos de una empresa, en Empresas Socovesa por cada unidad invertida en sus
activos, genera una utilidad de 7% en promedio, presentando un alza en los últimos dos años a un 8%. En
cuanto al Rendimiento sobre el Patrimonio, la utilidad que es generada por los aportes de los dueños de
la empresa, en el caso de Empresas Socovesa, es posible determinar que por cada unidad que los
inversionistas mantienen en la empresa, este genera una utilidad promedio de 13%, presentando un mayor
rendimiento en el año 2016, con un 14%.

En cuanto a los índices de liquidez, el resultado obtenido de Empresas Socovesa, nos indica que por cada
$1 que la empresa debe en el corto plazo, tiene en promedio los últimos años, un respaldo de $0.85 para sus
obligaciones en el corto plazo, lo cual nos puede indicar que la empresa presenta posibles problemas de
liquidez a corto plazo, ya que los activos corrientes no son suficientes para cubrir los pasivos corrientes. En
cuanto a la Prueba Ácida, Empresas Socovesa tiene $0.3 de activos corrientes por cada $1 de pasivo
corriente, si bien este ratio ha presentado un aumento en los últimos años, este aumento no es suficiente
para poder responder de manera óptima a las obligaciones menores de 1 año. Por otro lado, en relación al
Capital de Trabajo, nos indica que si Empresas Socovesa tuviese que pagar la totalidad de deudas de
corto plazo, utilizando los activos de corto plazo esto no sería suficiente para cancelar la totalidad de la
deuda, ya que presenta resultados negativos, es decir que los pasivos a corto plazo son mayores a los
activos corrientes.

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La interpretación de la fórmula dela Rotación de Inventarios indica que cuanto más elevado sea el valor
de este índice, los inventarios más se renuevan. En el caso de Empresas Socovesa, la rotación de inventario
en los últimos años es en promedio de un 0.97 veces, es decir, la inversión en inventarios se ha
transformado 0.97 veces en efectivo o en cuentas por cobrar, o dicho de otra manera los inventarios rotan
0.97 veces en un año, este antecedente se explica ya que el producto de Empresas Socovesa está compuesto
por Viviendas, la compra de éstas no se hace de manera tan seguida en la vida de un consumidor, como lo
serían los abarrotes por ejemplo, el cual tendría una rotación mucho más alta.

El Periodo Promedio de Cobro es de 102.8 días, es decir que los clientes se han demorado en promedio
102.8 días en pagar sus obligaciones con la empresa, si bien este cálculo no cuadra bien con el tiempo en el
cual los clientes solicitan un crédito hipotecario a la Banca, método de financiamiento de mayor presencia
en la compra de casas, para la empresa el dinero es recuperado, una vez que la casa son escrituradas e
inscritas en el Conservador de Bienes Raíces. En relación al tiempo en el cual Empresas Socovesa paga las
obligaciones con sus proveedores, el promedio de días de pago es de 143.8 días, es decir que Empresas
Socovesa tarda en promedio 143.8 días en pagar sus obligaciones con los proveedores, si bien es un
periodo de días alto, este es mayor al periodo promedio de cobro, por lo que el dinero llega antes a la
empresa.

Empresas Socovesa presenta una rotación de activos de 0.43 veces en el año, este ratio nos indica que tan
productivos son los activos de generar ventas, es decir, Empresas Socovesa está colocando entre sus
clientes 0.43 veces el valor de la inversión efectuada. Los inventarios van al mercado cada 388 días, en
promedio, presentando su mayor permanencia en el año 2016, con 483,51 días, estos antecedentes
concuerdan con la poca rotación de inventario, en nuestro caso un promedio de 0.97 veces en el año. Esto
se justifica debido a que gran parte de los inventarios de Empresas Socovesa corresponden a terrenos los
cuales serán destinados para desarrollar proyectos inmobiliarios, los cuales tienen un periodo bastante largo
en inventarios de la empresa.

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2.- PROYECCIÓN AÑO 2018

2.1.-ANÁLISIS VERTICAL

Análisis Vertical de Estado de Situación Financiera:

De acuerdo a las proyecciones obtenidas para el año 2018, según los supuestos planteados, es
posible observar un importante aumento en relación a las “propiedades de Inversión”, aumentando de un
19.7% en el año 2017 a un 21.3% para el año 2018, es posible observar la misma tendencia presentada en
los informes de años 2016 y 2017, en el cual las cuentas que presentan mayor presencia corresponde a
“Inventarios Corrientes”, “Propiedades de Inversión”, “Deudores Comerciales” e “Inventarios Corrientes”

24
 En relación a los pasivos, la mayor parte está conformada por “otros pasivos financieros corrientes”
y “cuentas comerciales y otras cuentas por pagar”, comprendiendo entre ambas más de un 95% de los
pasivos de la empresa.

25
Análisis Vertical de Estado de Resultado:

En cuanto al Estado de Resultado, al igual que lo presentado en los años 2016 y 2017, las cuentas con
mayor presencia corresponden a “Costo de Ventas” y “Gastos de Administración”, el aumento en deuda, se
presenta en el aumento de los “Costos Financieros”, el cual aumento de un 2.69% a un 8.76% para el año
2018.-

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2.2 ANÁLISIS DE RAZONES FINANCIERAS

Según las proyecciones planteadas, es posible obtener los siguientes antecedentes:

27
2.3 BALANCE GENERAL/CORTO

28
29
 CONCLUSIONES

Socovesa S.A. (Empresas Socovesa) cuenta con una amplia experiencia en el sector inmobiliario, con una
fuerte presencia en la construcción y venta de primera vivienda a nivel nacional, junto con marcas de alto
reconocimiento como Socovesa, Almagro y Pilares. A lo largo de su trayectoria, Empresas Socovesa ha
realizado, mayoritariamente, proyectos propios, en los cuales mantiene el control operacional y de inicio de
las obras, permitiéndole ajustar su oferta de proyectos. Esto genera una mayor flexibilidad para adaptarse
ante cambios en la actividad de la industria.

Empresas Empresas Socovesa es desarrollador inmobiliario integrado con destacado posicionamiento y

economías de escala, participa en todas las etapas del negocio inmobiliario, incluyendo el análisis de
proyectos, la compra de terrenos, el diseño arquitectónico y urbano, construcción y servicios de post-venta.
Lo anterior, permite a la compañía tenga un mayor control sobre los costos y plazos de ejecución, así como
en la calidad final de las obras.

Es importante mencionar que el banco lo que generalmente va a financiar es el costo directo de

construcción, siendo el primero ítem generalmente no financiado por los banco el terreno, he aquí la
importancia que Socovesa financie con recursos propios la compra de los terrenos, para resultar ajustada en
sus flujos al tener que pagar los terrenos al banco, cuando aun ni siquiera los proyectos se encuentran en
ejecución.
El gasto mobiliario, tiene que ver con los costos relacionados con los estudios técnico, de arquitectura,
planos, estudio de suelos, incluso post venta.

En base al costo financiero

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Para solucionar el problema del fondo de maniobra negativo, que en realidad requiere de inmediato
aumente el patrimonio, por la vía de emisión de acciones, crédito de largo plazo o emitir un bono a largo
plazo. Un fondo de maniobra negativo, no resiste análisis, lo que se debe hacer con ese fondo es cubrirlo.
En el caso de las empresas pyme, si realizamos una compra de una máquina con tarjeta de crédito es decir
corto plazo, rápidamente se verá aproblemada para cubrir compromisos.
Que el fondo de maniobra sea negativo, significa que los activos fijos, no están siendo financiados por
recursos propios y tampoco por deuda de largo plazo.
En el caso de la inmobiliaria las deudas son por ejemplo en pagare a corto plazo, y el negocio funciona
gracias al gran banco de terreno financiado por recursos propios lo que le permite hipotecar terrenos frente
al banco como garantías para financiar los proyectos. A la hora de la venta de los bienes, sean liquidando
las deudas adquiridas por la inmobiliaria quien ve como el momento de la tasación y la escrituración,
como considerablemente aumenta el valor de las propiedad y del terreno en si.
Por lo tanto conocido que la fuente de financiamiento de los terrenos es con recursos propios, es
recomendable que el stock de deuda sea liquidado a largo plazo, por que el banco tiene que dar plazo para
el proyecto se desarrollo, por lo tanto en la estructura de financiamiento sana debe partir porque todos los
terrenos de Socovesa no tengan deuda, considerando como única deuda el costo de construcción en el
terreno. Porque si compro un terreno con deuda y considerando que el proyecto no se construye de
inmediato, rápidamente voy a quedar sin capacidad de cubrir la deuda.
La deuda a largo plazo por lo tanto esta financiado terrenos para proyectos futuros, mencionar en este
punto que mientras se desarrolla la obra y se produce el avance de obra los costos siguen siendo altos en
base a la inversión, pero una vez que es tasado y escriturado el valor de la propiedad aumenta notablemente
al ser valor de venta, lo que significa que con esas ventas se empiezan a cubrir las deudas originadas, esto
gracias a que los terrenos se financian con recursos propios.
En consecuencia se sugiere como política financiar toda la compra de terrenos con recursos propios,
además cambiar deuda de corto plazo a deuda de corto plazo, para evitar mantener un fondo de maniobra
negativo.

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