Producción de suelo urbano

Planificación Urbana – Cátedra Garay

arq Demián Rotbart

miércoles 28-09-2016
Producción de suelo urbano
1_ Producción histórica de la ciudad
2_ Formación del valor del suelo
Fuente: Rodríguez Merkel, Gonzalo y Kozak, Daniel (2014). Expansión física y demográfica y cambios en la densidad de la
Aglomeración Gran Buenos Aires, 1750-2010 Revista Población de Buenos Aires. vol. 20 p. 7 - 36
Plano dibujado por Ozores en 1792 basado en el plano del primer relevamiento de Buenos Aires
encargado por el gobernador Governor Hernandarias en 1608
Parcelas rurales perpendiculares a los cursos de agua. 350 a 500 varas (290m a 415m) X 1 legua
(aprx 5km).
Fuente: Rodríguez Merkel, Gonzalo y Kozak, Daniel (2014). Expansión física y demográfica y cambios en la densidad de la
Aglomeración Gran Buenos Aires, 1750-2010 Revista Población de Buenos Aires. vol. 20 p. 7 - 36
Fuente: Rodríguez Merkel, Gonzalo y Kozak, Daniel (2014). Expansión física y demográfica y cambios en la densidad de la
Aglomeración Gran Buenos Aires, 1750-2010 Revista Población de Buenos Aires. vol. 20 p. 7 - 36
Fuente: Rodríguez Merkel, Gonzalo y Kozak, Daniel (2014). Expansión física y demográfica y cambios en la densidad de la
Aglomeración Gran Buenos Aires, 1750-2010 Revista Población de Buenos Aires. vol. 20 p. 7 - 36
Casa de medio patio o chorizo.
Fuente: Diez 1996. Radovanovic 2001
Fuente: Rodríguez Merkel, Gonzalo y Kozak, Daniel (2014). Expansión física y demográfica y cambios en la densidad de la
Aglomeración Gran Buenos Aires, 1750-2010 Revista Población de Buenos Aires. vol. 20 p. 7 - 36
Fuente: Rodríguez Merkel, Gonzalo y Kozak, Daniel (2014). Expansión física y demográfica y cambios en la densidad de la
Aglomeración Gran Buenos Aires, 1750-2010 Revista Población de Buenos Aires. vol. 20 p. 7 - 36
Fuente: Rodríguez Merkel, Gonzalo y Kozak, Daniel (2014). Expansión física y demográfica y cambios en la densidad de la
Aglomeración Gran Buenos Aires, 1750-2010 Revista Población de Buenos Aires. vol. 20 p. 7 - 36
Fuente: Rodríguez Merkel, Gonzalo y Kozak, Daniel (2014). Expansión física y demográfica y cambios en la densidad de la
Aglomeración Gran Buenos Aires, 1750-2010 Revista Población de Buenos Aires. vol. 20 p. 7 - 36
 Le Corbusier evolución de la manzana porteña

Fuente: La Arquitectura de Hoy. 1 (4). 1947

Barrio Cafferata - Comisión Nacional de Casas Baratas. 1918-1921 Fuete: La Teja
Barrio Cafferata - Comisión Nacional de Casas
Baratas. 1918-1921 Fuente: La Teja
Barrio Emilio Mitre 1917-1923
 Esquema típico de planta y vista de los barrios de
manznas tallarín.
Fuente: La Teja

Barrio Emilio Mitre 1917-1923

Barrio Rawson - Comisión Nacional de Casas Baratas. 1928-1930
Barrio Rawson – Fuente: La Teja
Barrio Rawson – Fuente: Revista de Arquitectura nº 160. Abril de 1934. SCA y CEA
Fuente: Rodríguez Merkel, Gonzalo y Kozak, Daniel (2014). Expansión física y demográfica y cambios en la densidad de la
Aglomeración Gran Buenos Aires, 1750-2010 Revista Población de Buenos Aires. vol. 20 p. 7 - 36
Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de la provincia de Buenos Aires

• Regula el uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo en la provincia de Buenos Aires.
• Define la responsabilidad primaria de las Municipalidades en la planificación del espacio físico
de cada Partido, encomendándoles la fijación de Planes de Ordenamiento y Zonificación.
• Define una serie de estándares mínimos que deben respetarse a la hora de realizar un
parcelamiento urbano:

Realizar infraestructura en nuevas urbanizaciones.

Cesión para áreas verdes.
Cesión para equipamiento público.
Cesión de calles.
Ancho mínimo de calles según categoría.
Dimensiones máximas y mínimas de manzana.
Dimensiones mínimas de lotes.
Valores de FOT y FOS máximos.
Usos y morfología de los edificios a proyectar en los lotes.
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Aglomeración Gran Buenos Aires, 1750-2010 Revista Población de Buenos Aires. vol. 20 p. 7 - 36
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Aglomeración Gran Buenos Aires, 1750-2010 Revista Población de Buenos Aires. vol. 20 p. 7 - 36
Fuente: Rodríguez Merkel, Gonzalo y Kozak, Daniel (2014). Expansión física y demográfica y cambios en la densidad de la
Aglomeración Gran Buenos Aires, 1750-2010 Revista Población de Buenos Aires. vol. 20 p. 7 - 36
UC Nordelta, Tigre (masterplan)
UC Nordelta, Tigre (sector)
UC El Rocío, Canning, Esteban Echeverría
2006
Asentamiento 9 de Enero, Esteban Echeverría
Plan Federal, Esteban Echeverría. 2005
Plan Federal, Esteban Echeverría. 2010
Programa Federal de Construcción de Viviendas

Objetivos:

Fase 1 (2004 – 2006)

120.000 viviendas nuevas en todo el país
3.900 mill $
360.000 puestos de trabajo

Fase 2 (2006-2009)
300.000 viviendas nuevas en todo el país (1.200.000 hab)
17.400 mill $
900.000 puestos de trabajo

Programa ProCreAr 400 mil créditos para construcción de vivienda

Estado produce suelo urbano + vivienda

condiciones ≠ que los privados: no busca realizar una tasa de ganancia

condiciones = que los privados: compra tierra en el mercado, compitiendo con

desarrolladores privados
Ley 14.449 Acceso justo al hábitat provincia de Buenos Aires
Se estructura en 3 bloques y contiene 6 Capítulos

Capítulos 1 Bloque ideológico / Define el nuevo

Bloque 1 – Principios marco jurídico
y2

Bloque 2 – Directrices Bloque estratégico / Define prioridades y

políticas modalidades de acción
Capítulo 3

Bloque 3 – Bloque operativo / Define herramientas

Instrumentos de Capítulos 4, para fortalecer gestión pública
actuación 5y6
El Mercado – El Estado – La Necesidad
Fuente: Rodríguez Merkel, Gonzalo y Kozak, Daniel (2014). Expansión física y demográfica y cambios en la densidad de la
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Proceso productivo bajo el modo de producción capitalista

MP + HT + FT + TG = V V

Materias Herramientas de Fuerza de Tasa de Valor Valor en el

primas trabajo trabajo ganancia mercado

El propietario compra
 MP + HT + FT + TG =

V V

• Aplicable al proceso productivo del edificio

• Independiente de la localización
 MP + HT + FT + TG =

V V

• Aplicable al proceso productivo del edificio

• Independiente de la localización

Desarrollador de inmuebles

• Construcción
 MP + HT + FT + TG =

V V

• Aplicable al proceso productivo del edificio

• Independiente de la localización

Desarrollador de inmuebles

• Construcción
• Terreno
Desarrollador de tierra (loteador)

• Terreno
• Construcción
CUÁNTO se construye?
CUÁNTO cuesta construir / urbanizar?

MP + HT + FT + TG =

V V
El precio del suelo está determinado por el producto inmobiliario que en el se puede
desarrollar y por lo tanto por la demanda

Máximo
Costo de materiales precio que
está
dispuesta a
Costo de mano de obra pagar la
demanda
por un
Costo de equipos
determinado
producto
Gastos generales / Honorarios inmobiliario

Gastos promoción / comercialización

Impuestos / tasas / licencias
Ganancias
Residual
Precio del terreno que está
dispuesta a pagar la demanda
Fuente: Reese, Eduardo
El precio del suelo está determinado por el producto inmobiliario que en el se puede
desarrollar y por lo tanto por la demanda

Máximo
Costo de materiales precio que
está
dispuesta a
Costo de mano de obra pagar la
demanda
por un
Costo de equipos
determinado
producto
Gastos generales / Honorarios inmobiliario

Gastos promoción / comercialización

Impuestos / tasas / licencias
Ganancias
Residual
Precio del terreno que está
dispuesta a pagar la demanda
Fuente: Reese, Eduardo
CUÁNTO vale el suelo?
Precio promedio de los terrenos por comuna, CABA, U$S/m2. dic 2001 – mar 2010.

Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA.

2010
Valor promedio de los terrenos por barrio en el distrito residencial R2a II,
CABA, U$S/m2. mar 2010.

Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA.

Valor promedio en la RMBA, U$S/m2. ago 2016.
Valor promedio en la RMBA, U$S/m2. ago 2016.
Valor promedio en la RMBA, U$S/m2. ago 2016.
Valor promedio en la CABA, U$S/m2. ago 2016.
Mapa de vulnerabilidad social en la CABA
POR QUÉ el valor del suelo no es homogéneo?
POR QUÉ el valor del suelo no es homogéneo?
Barrios de la CABA según precio de venta departamentos y superficie permisada en 2008
PU/Garay

77
Componentes generales del precio del suelo A + B + D + C

“Esfuerzo” del Valorización apropiada por el

propietario anterior propietario anterior

Acciones del conjunto de la sociedad

Ao Bo Co Do
Cambios en la normativa urbana
Inversiones públicas

A B C D
Incrementos ajenos a las acciones del propietario
“Esfuerzo” del
propietario

Fuente: Baez, Luis, en base a Furtado, Fernanda (2004): “Las políticas de gestión del suelo y recuperación de plusvalías en Latinoamérica”, en curso
Políticas de suelo. Teoría e Instrumentos para la Gestión de Políticas; UNGS – LILP; Buenos Aires.
Renta del suelo

La renta diferencial
La renta diferencial es la diferencia entre el producto obtenido por iguales
cantidades de capital y trabajo en tierras de calidad diferente

David Ricardo supone que la tierra que se cultiva primero es la de mayor fertilidad. La
renta surge cuando ante el incremento de la demanda se comienza a cultivar mayor
cantidad de tierras, de menor fertilidad. El valor del producto, será igual al costo de
producción en las tierras menos fértiles.

La renta está determinada por la diferencia entre el rendimiento de la tierra de menor

fertilidad y la tierra considerada.
Renta del suelo

Fuente: Jaramillo, Samuel: Hacia una teoría del a renta del suelo urbano 2009.
Estructura urbana
Relación entre distacia al centro y valor del suelo

$ Oficinas

Residencias
Industrias

Agricultura

Km
límite urbano

RENTA urbana
Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 1

Zona Zona de Area rural

comercial vivienda
Precio del suelo

Límite del área urbana

Renta
absoluta
urbana
Competencia entre los usos del suelo.
Los diferentes usos del suelo pueden pagar diferentes precios. Distancia al centro
Fuente: Reese, Eduardo en base a Jaramillo, Samuel: Hacia una teoría del a renta del suelo urbano 2009.
Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 2

Zona Zona de Area rural

comercial vivienda
Precio del suelo

Límite del área urbana

+
+
Renta
absoluta
+
urbana
Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo
producen cambios en los precios. Distancia al centro
Fuente: Reese, Eduardo en base a Jaramillo, Samuel: Hacia una teoría del a renta del suelo urbano 2009.
Precio promedio del suelo según distancia al área central

Precio del suelo en el corredor Norte según distancia al área central

Fuente: Duarte, Juan Ignacio; “El mercado de suelo en la ciudad de Buenos Aires. Análisis crítico de su funcionamiento y su relación con la estructura urbana y las
políticas públicas del Gobierno de la Ciudad”; Memoria de Licenciatura en Urbanismo; Instituto del Conurbano - Universidad Nacional de General Sarmiento; 2006
Renta del suelo

Fuente: Jaramillo, Samuel: Hacia una teoría del a renta del suelo urbano 2009.
Renta del suelo

Fuente: Jaramillo, Samuel: Hacia una teoría del a renta del suelo urbano 2009.


Fuente: Sustainable Prosperity Canada



Fuente: Sustainable Prosperity Canada



Fuente: Secretaría de Asuntos Municipales

 Transferencias de Valor
Propietario
Conversión
Suelo Rural Entrega incondicional del derecho a construir a través de
en Urbano indicadores (Uso de Suelo, FOT) potencia el valor del lote

Aumento incondicional de indicadores (Uso de Suelo,

Densificación
Urbana FOT) potencia el valor del lote

Cesiones Insuficientes cesiones (para espacio verde,

de Suelo equipamiento) permiten producir más lotes

Si el propietario no paga el costo de la inversión que

Infraestructura valoriza su lote (aprox. 3 mil millones US$ anuales)
y Accesos

Fuente: Secretaría de Asuntos Municipales



Incidencia de las redes de infraestructura en la valorización del suelo y

comparación con el costo final de ejecución de las obras

Valorización del suelo Costo final de

Red de infraestructura promedio construcción
(en U$S por m2) (en U$S por m2)
Red de cloacas 13,87 4,69
Red de gas natural 4,56 1,60
Red de agua potable 10,25 1,31
Pavimento 8,88 7,82

Fuente: “La incidencia de la dotación de redes de infraestructura en el precio del suelo. El caso de los municipios de expansión del Area Metropolitana de
Buenos Aires”. Ronconi / Casazza / Reese – LAC LILP. Area de trabajo: Municipios de Berazategui y Florencio Varela. Precios a Junio de 2013.
 Impacto de los cambios normativos sobre los precios del suelo

Precio Precio Regalo en US$

Concepto anterior US$ / posterior US Variación %
Terreno de 5.000 m2
m2 $ /m2

Suelo rural a urbano 2 10 400% 40.000

Densificación 100 180 80% 400.000

Zonificación R->C 200 400 100% 1.000.000

Fuente: Martim O. Smolka