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TAREA Nº1 PROYECTO CENTRO

COMERCIAL EN LA CIUDAD DE
TALCA

GRUPO: Mauricio Alfredo Fierro Osses(líder) y Luis Diaz Gavilan


De acuerdo con la Cámara Chilena de Centros Comerciales (2017) las perspectivas de
inversión del comercio para el segundo semestre del año 2017 muestran que el sector tuvo una
baja en la inversión, registrando niveles de crecimiento bajos solo un 1.5 % al igual que la
materialización de proyectos que se encontraban en estudio. Sin embargo, los niveles de inversión
siguen bajos con respecto a diciembre de 2016 resultados que reafirman la desaceleración
económica vivida en el país, con fuertes caídas en la inversión, tanto por el escenario externo
como interno. Se espera que durante este año se recuperen estos niveles, pero dependen de los
resultados de la economía y la reactivación internacional. Cabe señalar que las nuevas leyes
tributarias y las reformas en curso afectaron y afectarán fuertemente en las decisiones futuras de
los inversionistas.

Según la Internacional Council of Shopping Centers (ICSC) en un reporte llamado “Shopping Center
Classifications: Challenges and Opportunities” de 1999, habla sobre los formatos de centros
comerciales que con los años han adquirido una serie de identidades. Éstos son de ventas al por
menor, con diseños integrados en los espacios urbanos, lo especial es el estacionamiento cerca del
local, incluye la estrategia de arrendamiento de locales, énfasis en los bienes y servicios básicos
para satisfacer las demandas de mercancías de las masas.

La ciudad de Talca cada día está sufriendo el aumento de su población, es por este motivo que la
Sociedad Rio Claro Ltda. una empresa de la ciudad que se dedica a la compra, venta y arriendo de
inmuebles propios o de terceros, se está enfocando en desarrollar un centro comercial en calle 1
oriente con 25 sur.

El presente proyecto consistirá en analizar, la factibilidad técnica como económicamente, en la


implementación de un centro comercial para arriendo de locales en calle 1 oriente con 25 sur de la
ciudad de Talca. El proyecto se desarrollará en un terreno con una superficie de 1860 mt2 donde
se realizarán 7 locales comerciales de aproximadamente entre 65 y 151 mt2 cada uno, donde
abarcaran una superficie de 863 mt2 y el área de estacionamiento será de 660 mt2, el proyecto
tendrá una duración de desarrollo de 10 años. La inversión inicial para el desarrollo del proyecto
es aproximadamente de $780.000.000 donde se busca obtener el máximo de rentabilidad para el
periodo –
Objetivos

Objetivo General

 Elaborar un estudio de prefactibilidad de la construcción de un centro comercial, mediante


análisis de mercado, técnico y financiero, para la implementación de un centro comercial
en calle 1 oriente con 25 sur de la ciudad de Talca.

Objetivos Específicos

 Apreciar la situación actual del mercado de renta de mobiliario comercial existente en


Talca, a través de estudios de mercados, para determinar cuál será la viabilidad del centro
comercial.
 Efectuar un estudio técnico, determinando el nivel tecnológico, localización, aspectos
legales y medio ambientales, tamaño relevante al proyecto de renta de inmobiliario, para
asignar los recursos de una manera eficiente durante el período de evaluación del
proyecto.
 Preparar el estudio económico y financiero, a través del cálculo de inversiones, costos e
ingresos, además de la construcción de los flujos de caja referentes al centro comercial,
permitiendo decidir y observar la viabilidad del proyecto inmobiliario.

Planteamiento del Problema

En la ciudad de Talca, es de gran trascendencia para la comunidad, el desarrollo de un proyecto


inmobiliario comercial especialmente ubicado fuera del centro de la ciudad, para efectos de
descongestionar la misma. En este sentido se estudiará el lugar estratégico donde se quiere
realizar la idea, puesto que, al ser un lugar con una gran circulación de vehículos hace que sea una
buena apuesta. Cabe señalar que el alto crecimiento de la comuna en el periodo (2002-2017) fue
del orden del 16 por ciento aproximado, por ende, un atractivo lugar para invertir (Biblioteca del
Congreso Nacional 2017).

Sociedad Rio Claro Ltda. es una empresa que se dedica a la compra, venta y alquiler de inmuebles
propios. El problema radica en realizar el desarrollo de un proyecto de renta de inmobiliario
comercial (arriendo de locales), mediante un estudio de factibilidad técnica y financiera, para la
implementación de un centro comercial en calle 1 oriente con 25 sur de la ciudad de Talca. La
razón por la que se debe evaluar este proyecto de inversión es para determinar la rentabilidad del
mismo y los niveles de riesgo e incertidumbre asociados, y poder, de esta manera, seleccionar la
mejor alternativa para llevar a cabo.

Los centros comerciales se caracterizan por ser la base del comercio de urgencia o de ciertos
servicios que posibilitan su consumo más específico, por lo que su ubicación debe ser accesible o
cerca del domicilio, es por ello que hace referencia a un sector auto movilizado, y al negocio de
barrio. En estos proyectos siempre están presentes sucursales bancarias, supermercados y
farmacias.

¿Revolucionará al sector de distribución minorista? Es una de las consecuencias que podrían


surgir, ya que la concentración de los actos de compra sería en estos locales, contribuyendo a
configurar una nueva cultura de consumo en ese sitio. Entonces los beneficiarios serían las
personas y vehículos que transitan día a día por ese sector, además de la entidad relacionada a la
construcción del proyecto. En modo de que a través de este estudio de factibilidad técnica-
financiera nos arrojará las ventajas y desventajas a destinar los recursos a esta iniciativa.

El plan es conveniente en el sentido en que se adapta a las características de la vida diaria, ósea
resuelve problemas prácticos, en él se encuentran productos y/o servicios en poco tiempo y de
manera segura. Potencia el desarrollo urbano y arquitectónico de las ciudades. Se dispone en
lugares cercanos o de pasada al hogar.

¿Cuál será la viabilidad del proyecto?, para determinar su viabilidad económica es necesario
determinar si es rentable el plan o no, se buscará disminuir la pérdida monetaria por parte de la
sociedad empresarial. ¿Qué se busca entregar con la implementación de este centro comercial?
Como ya se mencionó en líneas anteriores, este proyecto persigue otorgar un espacio físico donde
empresas externas entreguen sus bienes y servicios a la comunidad.

Para garantizar que el proyecto responda con los objetivos se debe contar con un buen análisis de
mercado, donde se recolectarán y analizarán datos sobre demanda, oferta, competencia y
comportamiento de la población en el área donde se quiere ejecutar, por ende, estudiar la
factibilidad técnico-financiero del desarrollo del proyecto de renta de inmobiliario comercial es
vital.
Estudio técnico

El estudio técnico pretende resolver las preguntas referentes a dónde, cuánto, cuándo, cómo y
con qué producir lo que se desea, ya revisados los antecedentes generales de centros comerciales,
se puede concluir que es atractivo bajo un primer filtro el desarrollo del proyecto de renta de
inmobiliario en la comuna de Talca. Se procedió al estudio técnico del proyecto, el cual comprende
el estudio de usos de suelo y normas específicas, la localización para el desarrollo del proyecto, o
bien la factibilidad técnica.

• Verificación de construcción

En primera instancia se solicita el Certificado de Informes Previos en la Dirección de Obras


Municipales, donde se rellena con los datos necesarios para su ejecución. se establece que el
terreno se emplaza en una zona residencial y el uso de suelos está permitido para lo siguiente:

Residencial-Vivienda- Hospedaje-Equipamiento:

 Científico.
 Comercio.
 Culto y cultura.
 Deporte.
 Educación.
 Salud, excepto cementerios y crematorios.
 Seguridad, excepto cárceles y centros de detención.
 Servicios.
 Social.

Por ende, está permitida la edificación de un centro comercial en el sector. Como disposiciones
obligatorias por parte del municipio es considerar estacionamientos de acuerdo a la ordenanza
local y para efectos del artículo 3.1.4 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción
correspondientes a la solicitud al Director de Obras Municipales la aprobación de anteproyectos
de loteo, se deberá incorporar medidas de prevención de riesgos provenientes de áreas
colindantes y/o del mismo terreno.
• Revisión de Leyes

Los aspectos legales que revisar serán la Ley General de Urbanismo y Construcción, Ordenanza
General de Urbanismo y Construcción el Plan Regulador Comunal y la Ley 19.300 correspondiente
a las Bases Generales del Medio Ambiente. Los cuales son revisados en conjunto en el certificado
de informaciones previas donde se hace el resumen de cada una de ellas, de lo que se concluye lo
siguiente, para el estudio de usos de suelo y normas específicas, se recopilo información del Plano
Regulador Comunal de la comuna de Talca sobre coeficiente de contructibilidad, coeficiente de
ocupación del suelo, altura máxima, cantidad de estacionamientos, áreas verdes, etc., del terreno
que mantiene la empresa para la construcción de este inmueble.

Los factores del plano regulador que interesan para este tipo de proyectos son la altura máxima, el
coeficiente de contructibilidad y el coeficiente de ocupación del suelo, las cuales están
correlacionadas entre sí. Dadas las características generales del proyecto de renta de inmobiliario
que se pretende construir, se obtuvo estos datos a través del certificado de informaciones previas
donde el coeficiente de ocupación de suelo es 0,6 y el coeficiente de constructibilidad es de 1,5 y
la altura máxima de edificación es de 15 metros, por ende 4 pisos. En paralelo al momento de
realizar el proyecto es necesario considerar la ley N° 19.300 de Bases Generales del Medio
Ambiente (LBGMA) en los que se dispone que proyectos o actividades podrán ejecutarse o
modificarse previa evaluación de su impacto ambiental. En el Artículo 3 del Reglamento, apartado
g.2 establece que debe someterse obligatoriamente al Sistema, todo proyecto de desarrollo
urbano o turístico, en zonas no comprendidas en alguno de los planes que alude la letra h del
Artículo 10 de la Ley, entendiéndose por proyectos de desarrollo urbano, proyectos de
equipamiento tales como centros comerciales; recintos para aparcamiento de vehículos:
restaurantes, etc. El Artículo 10, señala que deberá el proyecto someterse al sistema de evaluación
de impacto ambiental.
 Determinación del tamaño del proyecto

a) Localización de construcción

Dentro de la determinación de la localización de construcción, se cuenta donde físicamente se


implementará el centro comercial, ver si cuenta con terreno y cumple con los estándares
establecidos para construcción. Es por esto, que este proyecto se emplazará en 25 sur con 1
oriente de la ciudad de Talca, ya que la empresa mantiene este terreno y quiere invertir en él.

Como la localización del centro comercial se ubica en calle 1 oriente con 25 sur, puesto que la
empresa mantiene este terreno para inversión, este se sitúa en la zona Centro Oriente, que
corresponde a 6,1 por ciento de la población total de la ciudad, los posibles consumidores quedan
dados por 14.992 personas, según datos entregados en la Actualización del Plan de Transporte en

Es importante tener en consideración que el número de personas por hogar que integra la zona
Centro Oriente son de 3,2 y la distribución de hogares por categoría de ingreso es la siguiente:

Tabla 1. Distribución de hogares por categoría de ingreso por zona.

ZONA NIVEL DE INGRESOS HOGARES


BAJO MEDIO ALTO
CENTRO ORIENTE 754 3014 892 4660

El mercado potencial de un centro comercial está dirigido a todas las personas sin exclusividad y
que tienen deseos de hacer compras, distracción, alimentación, paseo de shopping entre otros. Ya
definido el segmento de mercado, se procedió a construir la población actual de la ciudad de Talca
(información 2014), en base a datos obtenidos con la Secretaría de Planificación de Transporte y el
Instituto Nacional de Estadísticas. Donde la densidad poblacional al año 2016 en la ciudad de Talca
es de 245.338 habitantes y de la zona Centro Oriente de 14.992 individuos.

b) Determinación de la capacidad del Centro Comercial

Esta es una determinación clave para el diseño de la construcción; existen algunos factores que
limitan su tamaño. Para definir la capacidad ideal del centro comercial, se tomará en cuenta el
área del terreno que son 1860,53 m2, con ello se determina la capacidad de construcción,
tomando en cuenta en primera instancia el coeficiente de ocupación de suelo. Si mantiene una
superficie de 1.860 metros cuadrados y la reglamentación nos indica que tenemos un coeficiente
de ocupación de suelo de 0,6; entonces se podrá desplantar el proyecto en 1.116 metros
cuadrados para ocupar en el terreno como máximo y el resto se debe dejar libre para áreas verdes
u algún otro tipo de actividad al aire libre. Por otro lado, el coeficiente de constructibilidad nos
muestra el número de plantas que se pueden construir, en este caso son dictaminadas a través del
certificado de informaciones previas, altura máxima 15 metros por ende 4 pisos como máximo.

c) Definición del Producto

Hecha toda la investigación y estudios del proyecto, se procede a la definición del producto a
ofrecer, los interesados en el proyecto han determinado construir 863 metros cuadrados, de los
cuales 743 m2 corresponden a locales y 120 m2 a circulación, siendo la construcción de una
planta. El producto que se va a ofrecer serán locales comerciales de superficies entre 65 y 151
m2respectivamente, ubicado en calle 1 oriente con 25 sur, La superficie sobre la cota cero fue
determinada por la empresa Constructora Luis Navarro, la cual ayudo también a definir los costos
de construcción que se verán más adelante.

El detalle de la superficie sobre la cota cero, útiles y comunes se muestran en la tabla 2:

Tabla 2. Estructura y dimensionamiento del proyecto

CLIENTE SUPERFICIE M2 COMUN M2 UTIL M2


LOCAL Nº1 127,9 128
LOCAL Nº2 65 65
LOCAL Nº3 71,5 72
LOCAL Nº4 105 105
LOCAL Nº5 151,5 152
LOCAL Nº6 110,9 111
LOCAL Nº7 110,9 111
CIRCULACION 1º PISO 120 120
TOTAL 743 120 863
La distribución será definida en base a la distribución de la oferta de la comuna. Como se definió la
distribución del tamaño de locales se muestran a continuación:

Tabla N° 3. Distribución tamaño locales

TAMAÑO M2 CANTIDAD DE OFICINAS %


65 1 14,28
71,5 1 14,28
105 1 14,28
110,9 2 28,57
127,9 1 14,28
151,5 1 14,28
TOTAL 7 100

La superficie estándar de estacionamientos es de 260 m2, circulaciones exteriores de 660 m2 y


jardines 150 metros cuadrados.
Ingeniería del proyecto

Proveedores

Para la materialización del proyecto inmobiliario en la ciudad de Talca, es necesario realizar


cotizaciones a diferentes empresas proveedoras de servicios y materiales para la construcción y
puesta en marcha del producto.

Se ha escogido trabajar con la Constructora Luis Navarro ya que ofrece un servicio integral, desde
los movimientos de tierra (extracción y retiro de material), venta y transporte de hormigones y
servicios en obras de edificación. Además, que la Sociedad Rio Claro Ltd. ya ha trabajado con esta
empresa y mantienen lazos de confianza.

Para este tipo de proyecto el plan de operaciones comienza con la adquisición del terreno que, en
este caso, la empresa ya cuenta con uno propio. Se procede al inicio de obras que tiene una
duración de diez meses en la cual se incluyen las actividades de faenas preliminares, las que
corresponden a las etapas en que se prepara el terreno e instala la infraestructura necesaria para
comenzar con la construcción del inmueble.

La primera etapa de las faenas preliminares es el cierre provisorio, que corresponde al


cercamiento provisorio del perímetro del terreno. La segunda etapa es la limpieza del terreno cuya
principal actividad es el aplanamiento del terreno, donde se van a retirar cerca de 30 centímetros
de tierra en todo el terreno, de manera de que quede pareja toda la superficie. Luego de que se ha
demolido la tierra del terreno, esta debe ser extraída o retirada del terreno por camiones, lo que
corresponde a la extracción de escombros que pertenece a la etapa tres. La cuarta y quinta etapa
tienen que ver con la instalación provisoria de lo que se necesita en el lugar de trabajo como
oficinas, comedores, baños, bodegas, agua, luz y alcantarillado.

Una vez que las faenas preliminares han sido concluidas con éxito, la siguiente fase en la
construcción del edificio. El período de construcción para este tipo de edificio es de diez meses y
cuatro para construcción de proyecto y permisos. La fase de construcción comienza con la obra
gruesa que son todos los trabajos propios de la obra de construcción, y que son parte del
esqueleto o estructura portante de la obra. Son aquellos trabajos mayoristas de la obra, la parte
que sostiene la obra. La primera etapa es el trazado y nivelación que corresponden al primer paso
necesario para llevar a cabo la construcción y consiste en marcar sobre el terreno las medidas que
se han determinado, para luego fijar los niveles de los pisos. La segunda etapa es la excavación y
extracción de tierra para las fundaciones. La etapa tres corresponde justamente a las fundaciones
que son los cimientos del edificio. La cuarta etapa consiste en la producción y colocación de las
estructuras de hormigón, donde se incluye el moldaje, los estucos, la estructura de techumbre
(conjunto de elementos que conforman la parte superior de una edificación, que la cubre y cierra)
y la cubierta (son estructuras de cierre superior, que sirven como cerramientos exteriores, cuya
función fundamental es ofrecer protección al edificio contra los agentes climáticos).

Finalizada la obra de construcción, la siguiente fase corresponde a la de las terminaciones, que


son todas aquellas partidas, trabajos y materiales destinados a complementar o dar un acabado a
la obra gruesa.

La primera etapa de esta fase consiste en la instalación y/o colocación de los termo paneles en la
fachada de todo el edificio. Los termo paneles son componentes prefabricados compuestos por
dos o más vidrios separados entre sí por una cámara de aire seco y quieto, herméticamente
cerrado al paso de la humedad y al vapor de agua, lo que lo transforma en aislante térmico y
acústico.

La segunda etapa corresponde a los pavimentos y se refiere al piso que se le va a colocar a las
superficies interiores del centro comercial.

La tercera etapa es la instalación de los cielos falsos, que el techo secundario construido a cierta
distancia del forjado o cubierta para tapar las canalizaciones que discurren a la vista.

La cuarta etapa es la instalación de tabiques, que son las paredes delgadas que sirven para
separar los locales comerciales. Las etapas cinco, seis, siete y ocho corresponden a las
instalaciones de las puertas, marcos de puertas, de las quincallerías (bisagras y chapas) y por
último la pintura de los tabiques. La cuarta fase corresponde a la instalación de artefactos y
griferías como inodoro y lavatorios.

La quinta fase tiene que ver con la instalación de alcantarillados, agua, electricidad, corrientes
débiles, calefacción y aire acondicionado, red seca, red húmeda, sistema de detección de
incendios e implementos y ductos de basura. La sexta y última fase corresponde a las obras
exteriores, estas son los jardines y a las veredas.
Balance de Obra construcción del centro comercial

La construcción de un centro comercial abarca desde el movimiento de tierra, hasta la iluminación


de ella. Este proceso será llevado a cabo por la empresa mencionada. En continuidad se detalla los
costos paso a paso de su construcción.

OBRAS DE CONSTRUCCION 13569


PERMISOS Y OBRA GRUESA
DERECHOS MUNICIPALES 863 0,15 129,45
OBRA GRUESA 863 7,9 6817,7
TERMINACIONES
LOCAL Nº1 128 3,02 386,56
LOCAL Nº2 65 3,02 196,3
LOCAL Nº3 72 3,02 217,44
LOCAL Nº4 105 3,02 317,1
LOCAL Nº5 152 3,02 459,04
LOCAL Nº6 111 3,02 335,22
LOCAL Nº7 111 3,02 335,22
CIRCULACION 1º PISO 120 2,8 336
INSTALACIONES
ELECTRICIDAD 863 1,09 940,67
SISTEMAS 863 1,37 1182,3

AGUA POTABLES ALCANTARILLADO 743 0,7 520,1


EXTERIORES
CICULACIONES EXTERIORES 660 1,5 990
ESTC. SUPERFICIE 260 1,3 338
JARDINES 150 0,45 67,5

ADMINISTRACION DE PROYECTO 1264

GASTOS DE ADMINSTRACION(MESES) 12 52 624

INSPECCION DE OBRA (MESES) 8 80 640


En continuidad se especifican las partidas correspondientes a los costos de obras de construcción
donde se menciona los permisos y obra gruesa, terminaciones, instalaciones y exteriores. En
primera instancia se presentan las partidas de la obra gruesa.

Tabla N° 5.: Costos obra gruesa.

UNIDAD CANTIDAD PRECIO UNITARIO UF TOTAL, UF


TRAZADOS Y NIVELES GL 1 297 297
EXCAVACION m3 3883,5 0,2 776,7
EXTRACCION DE EXCAVACIONES m3 4660,2 0,25 1165,05
FUNDACIONES GL 1 756 756
FIERRO kg 15000 0,0645 967,5
MOLDAJE m2 472 0,69 325,68
HORMIGON m3 259008 3 777,024
ESTUCOS OBRA GRUESA m2 4,32 1 4,32
ESTRUCTURA DE TECHUMBRE m2 863 0,9 776,7
CUBIERTA m2 863 1,2 1035,6
TOTAL 6881574

Finalizada la obra de construcción, los siguientes costos corresponden a los de terminaciones,


donde se instalan los termos paneles en tres cuartos de la fachada del centro comercial, además
de la instalación de artefactos como griferías, inodoros y lavatorios.

UNIDAD CANTIDAD PRECIO UNITARIO UF TOTAL, UF


TERMO PANEL EN FACHADAS m2 127,8 7,9 1009,62
CIELOS FALSOS m2 863 1,74 1501,62
INODOROS GL 7 5 35
LAVATORIOS GL 7 5 35
GRAFITERIAS GL 7 1 7
TOTAL 2588,24

A continuación, se presentan los costos de las diferentes instalaciones, como lo es agua y


alcantarillado, electricidad, corrientes débiles, red seca, red húmeda y sistema de detección de
incendios e implementos.
Costos de sistemas

PRECIO UNITARIO
UNIDAD CANTIDAD UF TOTAL, UF
CORRIENTES DEBILES GL 1 794 794
RED SECA GL 1 156 156
RED HUMEDA GL 1 156 156
SISTEMA DE DETECCION DE
INCENDIOS GL 1 78,4 78,4
TOTAL 1184,4

Calculados los costos y los gastos generales de construcción, a estos se les debe incluir las
utilidades de la empresa constructora. Para este caso se calculó que las utilidades de la empresa
constructora son el diez por ciento de los costos totales de construcción. Por último, al resultado
neto después de las utilidades, se debe considerar el pago de IVA, que corresponde a un 19 por
ciento del total neto, llegando finalmente al resultado del total general de costos de construcción
es de 18.215 UF. En la siguiente tabla se muestra el detalle de estos resultados:

GASTOS DIRECTOS 15825


IVA CONSTRUCCION 1582
IMPREVISTOS (SOBRE COSTOS EXCLUIDOS TERRENO) 5% 678
IVA IMPREVISTOS CONSTRUCCION 129
TOTAL, COSTOS 18215

GASTOS DIRECTOS 25345


IVA CONSTRUCCION 2534
IMPREVISTOS (SOBRE COSTOS EXCLUIDOS TERRENO) 5% 678
IVA IMPREVISTOS CONSTRUCCION 129
TOTAL, COSTOS 28687

Con los costos totales de construcción y la superficie total construida, puede calcularse el costo
por metro construido, variable que será parte del análisis de sensibilidad junto con el precio y la
velocidad de arriendo. El costo por metro cuadrado construido es: 28.687/863=33,24 uf/m2. Y
esto puede ir variando entre 31-34 UF/m2 según informaciones obtenidas por las diferentes
empresas constructoras consultadas.
 Depreciaciones

La depreciación de los activos se aplicó mediante el método de depreciación lineal y considerando


las vidas útiles y depreciaciones planteadas por el Servicio de Impuestos Internos de Chile (SII). El
cual establece que la vida útil de las edificaciones de hormigón es de ochenta años. Las
depreciaciones de los primero diez años, se presenta en la tabla

Datos de la vida útil de los activos.

VALOR VIDA UTIL


ORDEN ACTIVOS (UF) (AÑOS)
CONSTRUCCION (CONTRUCCION EN ESTRUCTURAS DE
ACEROS, CUBIERTA Y ENTREPISOS DE PERFILES DE ACERO
A O LOSAS HORMIGON ARMADO) 28,68 80
B INODORO (MUEBLES Y ENSERES) 5 10
C LAVATORIOS (MUEBLES Y ENSERES) 5 10
D GRAFITERIA (MUEBLES Y ENSERES) 1 10
E ELECTRICIDAD (INSTALACIONES EN GENERAL) 940,7 10
F CORRIENTES DEBILES (INSTALACIONES GENERALES) 794 10
G RED SECA (INSTALACIONESEN GENERAL) 156 10
H RED HUMEDA (INSTALACIONES EN GENERAL) 156
SISTEMA DE DETECCION DE INCENDIOS E IMPLEMENTOS
(EQUIPOS DE VIGILANCIAS U DETECCION Y CONTROL DE
I INCENDIOS 78,4 7

Estudio administrativo y organizacional

Debido a que la empresa ya es una sociedad constituida y tiene ya su forma organizacional, no


hace necesario establecer esta apartado, pero sí para el proyecto en sí. El estudio organizacional
tuvo como objetivo determinar el tipo de estructura adecuada para la organización dependiendo
de sus características, se estableció la administración del centro comercial, con una estructura
departamental de tipo funcional, lo que favorece la identificación y asignación de
responsabilidades respecto a las funciones de la organización.

El organigrama que se utilizará para este proyecto será de tipo clásico, representa casi una
estructura plana. Donde el cabecilla está determinado por el representante de la Sociedad Rio
Claro Ltda. Quien tendrá a su cargo a una persona encargada en el área de marketing y rentas,
además de un contador, una persona encargada de la seguridad y el aseo.

Descripción de cargos

Área de Marketing y rentas: persona que posee la confianza del representante de la sociedad, para
coordinar el área de marketing y rentas, se encarga de colocar a público el arriendo de los locales y
gestionar su ocupación (trámites legales).
Tabla N° 11. Perfil del área de marketing y rentas.

Contador: encargado de llevar las cuentas de la organización, así como entregar los estados de
resultados y sus proyecciones.

Tabla N° 12.: Perfil del contador del proyecto.


Seguridad: encargado de la seguridad del recinto en todo momento, velar por los vehículos que se
encuentren en centro comercial no sufran daños y mantener el orden del lugar.

Tabla N° 13. Perfil de seguridad del proyecto.

Aseo: persona responsable de mantener el aseo y ornato del centro comercial.

Tabla N° 14. Perfil de persona de limpieza del proyecto


 Balance de Personal

El costo de recursos humanos está compuesto por la primera línea que incluye al encargado de
área de marketing y rentas del centro comercial, el cual tendrá un sueldo de 450.000 pesos, luego
dos personas encargadas de la seguridad del recinto y una persona encargada del aseo y ornato
del centro comercial con un sueldo ambos de 250.000 pesos. De forma externa a la organización
se contará con un contador cada cierto tiempo para realizar las labores contables del proyecto, el
pago de sus servicios será de 120.000 considerándolo una vez al mes. Los costos de recursos
humanos estarán además asociados los costos de la Ley 16.744 correspondiente a accidentes del
trabajo y seguro de cesantía.

Tabla Costo recursos humanos

LEY 16744
SEGURO
SUELDO ACCIDENTES DEL TOTAL, TOTAL,
EMPLEADOS CANTIDAD CESANTIA
IMPONIBLE TRABAJO MENSUAL ANUAL
(3%)
(0,95+1,7%)

AREA DE
MARKETING Y
RENTAS $ 450.000 1 $ 11.925 $ 13.500 $ 475.425 $ 5.705.100

CONRTADOR $ 120.000 1 $ 3.180 $ 3.600 $ 126.780 $ 1.521.360


ASEO $ 250.000 1 $ 6.625 $ 7.500 $ 264.125 $ 3.169.500
SEGURIDAD $ 500.000 2 $ 13.250 $ 15.000 $ 528.250 $ 6.339.000
TOTAL $1.320.000 5 $ 34.980 $ 39.600 $1.394.580 $16.734.960
Balance de Insumos

En esta cuenta se registran todos aquellos gastos que son necesarios para el funcionamiento del
proyecto. Para determinar el valor de este gasto, es necesario determinar el porcentaje de metros
cuadrados arrendados pues de ellos depende la disminución de estos costos, ya que por contrato
de arriendo son estos mismos lo que pagan el concepto de gasto común, se tomaron las siguientes

 variables:

Electricidad

El cálculo para el total anual de gasto por iluminación del centro comercial se detalla a
continuación:

CONSUMO(KWH) COSTO(KWH/$) COSTO MENSUAL COSTO ANUAL


$
ELECTRICIDAD 1800 160842 $ 289.516 3.474.187

Este costo está sujeto a los precios disponibles en NUEVOSUR para el mes de enero del 2018. La
proyección de los siguientes años está sujeto a la variación anual precio electricidad como se
indicó anteriormente en 2,69 por ciento

Agua

El costo de agua fue considerado por la utilización de los baños en el centro comercial, este valor
fue evaluado por la utilización de un baño normal y multiplicado por el número de ellos en el
recinto, dando un total anual de 1.198.825 pesos. Su proyección está basada en la variación anual
precio agua potable de 1,86 por ciento.

Aseo

En los gastos de aseo han sido considerados los factores que son detallados en la tabla N°4.45 y su
proyección está determinado por la variación anual del índice de precios al consumo en un 4,205
por ciento.

Tabla Costo de aseo.

CONCEPTO CANTIDAD PRECIO COSTO MENSUAL COSTO ANUAL


CLORO 2 5900 $ 11.800 $ 141.600
ESCOBA 2 15900 $ 31.800 $ 381.600
RECOGEDORES 1 14900 $ 14.900 $ 178.800
LIMPIA VIDRIOS MANDO 1 24100 $ 24.100 $ 289.200
LIMPIA VIDRIOS 1 29900 $ 29.900 $ 358.800
TOTAL $ 112.500 $ 1.350.000