ENFOQUE SISTEMATICO

BARCELONA DE INDIAS – CIUDAD METROPOLITANA

ENFOQUE DE LA PLAZA COMERCIAL LAS RAMBLAS

RICARDO DE JESUS RODRIGUEZ VALLE

Ing.: LEON TRUJILLO VELEZ

UNIVERSIDAD DE CARTAGENA
FACULTAD DE CIENCIAS E INGENIERIAS
PROGRAMA DE INGENIERIA CIVIL
ELECTIVA EVALUACION DE PROYECTOS
CARTAGENA
2008
ENFOQUE SISTEMATICO DEL PROYECTO “BARCELONA DE INDIAS –
CIUDAD METROPOLITANA - PLAZA COMERCIAL LAS RAMBLAS”

1. Determinación del contexto

1.1. Contexto Físico

BARCELONA DE INDIAS esta localizado en Cartagena de Indias, que

plantea su futuro hacia la zona norte, visualizando la nueva Cartagena. El
lote para el desarrollo de la totalidad del proyecto urbanístico presente un
área de 241 hectáreas para un proceso de construcción por etapas. Para
diciembre de 2009 habremos entregado más de 170 casas.

En el desarrollo urbanístico esta previsto la construcción de la PLAZA

COMERCIAL LAS RAMBLAS, en el lado sur del lote. Ubicado en la
esquina de la vía de acceso a Manzanillo del Mar con el anillo vial el cual
conecta a la ciudad de Barranquilla.

Se plantea un desarrollo de la plaza comercial abierto con vías vehiculares

con anillo circular para mas de 200 parqueaderos y zonas de circulación
peatonal descubiertas. Las características de la edificación se plantean
como un conjunto de 6 edificios conectados por vías peatonales y plazas las
cuales toman como referencia el concepto urbanístico del centro amurallado
de Cartagena.
LAS RAMBLAS consta de locales comerciales independientes con áreas
para todo tipo de almacenes, cuentan con espacio de exhibición, baño,
vitrina. El espacio interior esta diseñado con una altura de 5 mts libres. El
planteamiento arquitectónico se basa en un estilo moderno contemporáneo
con características minimalistas.

1.2. Contexto Socioeconómico

La ubicación del proyecto es totalmente estratégica ya que se encuentra

cerca del aeropuerto de Cartagena de Indias, cerca de la Universidad Jorge
Tadeo Lozano, y de importante colegios como el Británico, Cartagena de
Indias, Altaír y Jorge Washington. Además se encuentra cerca de vías
principales, permitiendo un fácil acceso al transporte público, contando con
la posible cercanía al centro histórico y turístico de la ciudad.

El proyecto en realidad puede acomodarse al entorno urbanístico y

comercial debido a la cercanía con sitios importantes de la ciudad, pero aun
así es importante establecer cual será el impacto que tendrá esta plaza
comercial en la zona urbanística del proyecto BARCELONA DE INDIAS, ya
que si no se analizan los factores de integración con otros proyectos
establecidos a construirse en la zona la PLAZA COMERCIAL LAS
RAMBLAS terminara convirtiéndose en un almacén (minimarket) o “tienda
de barrio”.
1.3. Contexto Administrativo

La construcción de la PLAZA COMERCIAL LAS RAMBLAS en un área de

8 hectáreas las cuales comprenden dos porciones de tierra una en la plaza
comercial y otra zona inundada por agua la cual conforma parte del lago de
la urbanización.

La obra de la plaza comercial esta proyectada a vincularse no solo con el

entorno del proyecto BARCELONA DE INDIAS – CIUDAD
METROPOLITANA, sino con las vías principales de la zona, en especial
con las que comunican hacia Manzanillo del Mar y las ciudades de
Cartagena de Indias y Barranquilla, esto al diseño circular de la misma
plaza comercial, por tanto administrativamente podría garantizarse un gran
impacto en el proyecto como tal sino también en la zona con los demás
proyectos que no dispongan de una plaza comercial.

2. Demanda

PLAZA COMERCIAL LAS RAMBLAS ofrece al público locales comerciales

independientes con áreas para todo tipo de almacenes, cuentan con
espacio de exhibición, baño, vitrina. El espacio interior esta diseñado con
una altura de 5 mts libres. El planteamiento arquitectónico se basa en un
estilo moderno contemporáneo con características minimalistas.

Este es un proyecto ambicioso que propone satisfacer las necesidades de

los pequeños, medianos y grandes comerciantes que deseen vincularse a
las actividades comerciales que pueda llegar a brindar tanto la zona como el
proyecto BARCELONA DE INDIAS o los que futuramente se realicen en el
sector.

Además en el centro comercial LAS RAMBLAS, se plantea un desarrollo

comercial abierto con vías vehiculares con anillo circular para más de 200
parqueaderos y zonas de circulación peatonal descubiertas.

Las características de la edificación se plantean como un conjunto de 6

edificios conectados por vías peatonales y plazas las cuales toman como
referencia el concepto urbanístico del centro amurallado de Cartagena.

3. Metas u Objetivos del proyecto

El objetivo de este proyecto es brindarles a las personas o comerciantes

que comprarían o arrendarían un local ahí un espacio en el cual puedan
obtener todas las comodidades y puedan cubrir todas sus necesidades sin
tener que trasladarse a otros lugares a atender asuntos comerciales.

Por su diseño BARCELONA DE INDIAS y en especial LA PLAZA

COMERCIAL LAS RAMBLAS promete convertirse en un proyecto
ambicioso y en brindar más que una solución de comercio, una solución de
esparcimiento, libertad y desarrollo que todo comerciante desearía
compartir.
Además de esto los inversionistas buscan en este negocio una forma de
brindar a la ciudad Cartagena de Indias un estilo más contemporáneo y
cosmopolita, sin echar al olvido las características históricas y turísticas que
presenta la ciudad.

4. Enumerar las diferentes alternativas del proyecto:

Las factibilidades del proyecto las podríamos enumerar así:

4.1. Factibilidad Técnica

Para el proyecto se realizaron todos los estudios pertinentes de suelo en los

cuales se determinaron las condiciones de subsuelo y se dieron alternativas
para las cimentaciones, aplicando las tecnologías existentes para tal caso.

Para las estructuras se utilizaron los programas estructurales que ya se

conocen para ver la modelación de la estructura y el comportamiento que
esta tendría durante la construcción y al final de esta, además se emplearon
los programas correspondientes para la planeación o programación de
obras y la ejecución o elaboración de presupuestos.

La construcción de proyecto se encuentra a cargo de la Constructora

Barajas S.A.
4.2. Factibilidad económica

Actualmente el proyecto se localiza en una zona de crecimiento estrato 5 y

6 en la pirámide de estratificación pero con la incursión del proyecto se
prevé que los lotes alrededor de la construcción se valoricen aun más, lo
que ocasiona que los lotes o construcciones aledañas al proyecto se
valoricen más.

El proyecto es factible económicamente para los dueños de este ya que

tendrán una utilidad muy considerable pero a la vez perjudicara a los
habitantes del sector debido a que se incrementara su estrato social lo que
conlleva a la elevación de las tarifas en los recibos catastrales y los de los
servicios públicos. Sin olvidar que los habitantes y comerciantes que se
establecerán en el mismo son propiamente dichos habitantes de los estratos
mas altos de la ciudad.
4.3. Factibilidad Financiera

Lotes comerciales con espacio de exhibición, vitrina, baño y espacio interior

con una altura de 5 mts libres con áreas de 50 a 1050 mts2.

Características Generales del Proyecto LAS RAMBLAS

Plaza comercial de 8000 m2 de moderno estilo minimalista.
Locales comerciales de 50 a 1050 m2.
Zona de comidas con encantador estilo europeo.
Fuentes y espejos de agua que crean un ambiente fresco y moderno.
Zonas peatonales cubiertas.
Más de 200 parqueaderos.

El proyecto cuenta con el respaldo de las entidades financieras

Bancolombia y Conavi, Davivienda, Colmena y Concasa cuando existía.

4.4. Factibilidad Ambiental

El proyecto cuenta con licencia ambiental por que se encuentra localizado

en una zona de crecimiento en la ciudad y además garantiza zonas verdes y
ambientes naturales (Fuentes y espejos de agua que crean un ambiente
fresco y moderno) que proporcionaran comodidad a los habitantes o
comerciantes de la nueva ciudad metropolitana.
4.5. Factibilidad Administrativa

El proyecto tiene todas sus licencias y los permisos que se requieren, tales
como los permisos de curaduría urbana, licencias de funcionamiento, entre
otros.

5. Identificar la consecuencia de cada alternativa

El problema que refleja el proyecto en la zona en la cual esta ubicado no es

sólo con respecto a la adquisición de los locales comerciantes por parte de
pequeños comerciantes de los estratos bajos al momento de iniciar el
funcionamiento de la misma, sino que además se verán afectados los
posibles comerciantes que puedan ya existir en el sector y su vinculación
con algunos otros proyectos que se realicen cerca del sector y tengan
visualizado la realización de algún centro o plaza comercial.

Otro factor a considerar del sector es la valorización que sufrirán sus

predios (si lo vemos desde este punto de vista, no es malo que se les
valoricen más los terrenos), aunque hay que tomar en cuenta que en la
zona viven algunas personas que no gozan de salarios integrales que les
permitan mantener los pagos de los servicios públicos tan elevados, lo que
ocurrirá apenas empiecen a funcionar no solo la obra BARCELONA DE
INDIAS y la PLAZA COMERCIAL LAS RAMBLAS, sino también todas las
demás obras que se proyecten para el sector; las personas se verán en la
obligación de vender los posibles predios que estas posean, debido a que
la zona se convertiría del todo en una área comercial y de alto poder
adquisitivo (lo que no ocurre en la actualidad), pero se debe tener en cuenta
que el proyecto BARCELONA DE INDIAS y PLAZA COMERCIAL LAS
RAMBLAS y los demás que se tengan planeados se encuentran en las
cercanías de la Universidad Jorge Tadeo Lozano, el Hotel Las América
Beach Resort y colegios tan prestigiosos como el Británico, Cartagena de
Indias, Altaír y Jorge Washington.

6. Toma de Decisiones

En realidad no se puede decidir nada con respecto al problema por que ya

los dueños del proyecto decidieron construir, sin importar las consecuencias
que esto pueda traerles a los demás moradores del sector, como bien se
sabe en la construcción de un proyecto siempre hay alguien que se ve
afectado y en este caso son los pequeños habitantes de la zona del Anillo
Vial, después del reten militar y al lado de la carretera de Manzanillo del mar
y los beneficiados que son los nuevos dueños de alto poder adquisitivo que
tendrán prioridad de comprar o arrendar alguno de los locales comerciales
que ofrezca la PLAZA COMERCIAL LAS RAMBLAS quienes tendrán la
experiencia de comercializar en un lugar con características similares a la
de los grandes clubes y condominios.

Además no se tiene conocimiento si los dueños y constructores del proyecto

elaboraron un análisis de los problemas que se generarían en la zona con la
construcción del proyecto, tales como el congestionamiento de las vías
actuales debido a la gran movilización de personas que atraerá la obra o si
sólo se dedicaron a pensar en las utilidades del proyecto.

7. Sistema de Control

El sistema de control que se podría implantar seria con respecto a la

cantidad de personas y vehículos que se movilizaran en la zona (debido al
trafico que atraerá el proyecto por el impulso que abra al comercio en la
plaza comercial), construyendo vías de accesos alternas a las que se
encuentran construidas en la actualidad, ha sabiendas que esto ocasionaría
otros problemas tales como el alza en los costos del proyecto, la búsquedas
de esos espacios que puedan ser utilizados para la construcción de nuevas
vías; con respecto al alza en los cargos básicos de los servicios públicos no
se puede hacer nada , ya que el proyecto fue aprobado por los entes
encargados de generar las licencias de construcción, por ende no hay
manera de echar el proyecto para atrás, además ya se ha iniciado la
construcción de la primera etapa del proyecto y lo que resta para terminar la
construcción completa del proyecto esta proyectada para Junio de 2009 ya
se ha avanzado mucho como para detenerla.
UBICACIÓN DEL PROYECTO
PLANO DEL PROYECTO
Donde figura la flecha es la ubicación estratégica de la PLAZA COMERCIAL LAS RAMBLAS.

PLANO DE ETAPA 1