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Gekürzte und überarbeitete Fassung - Alle Angaben ohne Gewähr


Keine Haftung und Gewährleistung für die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit.

Bitte überprüfen Sie die Angaben bei Gericht vor der Versteigerung
im Original des Gerichtsgutachtens.

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Das Gutachten wird veröffentlicht im Auftrag und im Namen des Gläubigers/Amtsgerichts. Anfragen zu dem Objekt und
Zwangsversteigerungsverfahren richten Sie bitte direkt an den zuständigen Gläubiger oder das Amtsgericht.
Gu t a c h t e r a u s s c h u s s
für die Ermittlung von Grundstückswerten in Mannheim

68161 Mannheim Collinistraße 1 (Collini - Center) Tel. 293 - 7516


Gutachterausschuss@mannheim.de

Verkehrswertgutachten
Nr. 7036 . Ausfertigung

Vollstreckungsgericht Mannheim 3 K 45/17

Sondereigentum, Wohnung Nr. 22


L 13, 13 in 68161 Mannheim - Innenstadt

Verkehrswert (Marktwert)
zum Wertermittlungs-/Qualitätsstichtag 08.08.2017

Wohnung Nr. 22 20.000,- Euro


Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 2

Inhalt

1.0 Allgemeine Angaben ............................................................................................... 3


2.0 Grundstücksbeschreibung ....................................................................................... 5
3.0 Gebäudebeschreibung ............................................................................................ 8
4.0 Wertermittlung ....................................................................................................... 12
5.0 Bodenwertermittlung.............................................................................................. 14
6.0 Ertragswertverfahren ............................................................................................. 16
7.0 V E R K E H R S W E R T ..................................................................................... 19
8.0 Anlagen ................................................................................................................. 21
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 3

1.0 Allgemeine Angaben

Grundstück : L 13, 13

Stadtteil : 68161 Mannheim - Innenstadt

Flurstück - Nr. : 3839

Grundstücksgröße : 367 m²

Wohnungsgrundbuch : Mannheim Nr. 31.361

Sondereigentum : 20,97/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grund-


stück, verbunden mit dem Sondereigentum an der
im Aufteilungsplan mit Nr. 22 bezeichneten Woh-
nung. (3. Obergeschoss)

Auftraggeber : Amtsgericht Mannheim


- Vollstreckungsgericht -
Geschäfts - Nr.: 3 K 45/17

Gegenstand des GA : Ermittlung des Verkehrswertes für die Zwangsver-


steigerung

Ortsbesichtigung : Eine örtliche äußere Besichtigung des Gebäudes


hat am 08.08.2017 durch die Sachverständigen
Frau xxxxx und Herrn xxxxxxxx stattgefunden. Der
Eigentümer hat den mit Schreiben vom
27.07.2017 mitgeteilten Termin nicht wahrge-
nommen. Der Gläubiger hat die Teilnahme an ei-
ner Besichtigung am 31.07.2017 abgesagt.

Mietverhältnis : die Wohnung ist eigen genutzt

Wertermittlungsgrundlagen : Ortsbesichtigung und Aufnahme vom 08.08.2017,


Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 4

ohne Einzeluntersuchungen von Bauteilen


Auskünfte von Ämtern und Behörden
Aufteilungsplanunterlagen
Einsicht Baulastenbuch
Einsicht Bebauungsplan
Bauakteneinsicht
Grundbuchauszug vom 31.03.2017
schriftliche Auskunft des Fachbereiches Baurecht
und Umweltschutz aus dem Altlastenkataster

Immobilienwertermittlungsverordnung
(ImmoWertV)
Ertragswertrichtlinie (EW-RL)
Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
Baugesetzbuch (BauGB)
(in der jeweils gültigen Fassung)
Fachliteratur

Anlagen : Auskunft aus dem Altlastenkataster


Lageübersichtsplan
Grundrisse KG, 3. OG
Digitalfotos

1.1 Rechte und Belastungen :

Baulastenbuch : keine Baulast eingetragen

Wohnungsgrundbuch
Mannheim Nr. 31.361 : lt. Abschrift vom 31.03.2017

Abt. II : Nr. 1:
Auf dem Grundstück dürfen niemals gewerbliche
oder Fabrikanlagen irgendwelcher Art errichtet
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 5

werden; eingetragen im alten Grundbuch Band 57


Seite 196 Nr. 445 am 04. Dezember 1886.
Wegen Belassung von Hof- und Gartenräumen
und Verbots einzelner Gewerbebetriebe siehe da-
selbst.

Nr. 2 - 9: gelöscht

Nr. 10:
Die Zwangsversteigerung ist angeordnet.
Bezug: Ersuchen des Amtsgerichts Mannheim -
Vollstreckungsgericht 23.03.2017 (3 K 45/2017).
Eingetragen (MAN014/145/2017) am 31.03.2017.

Abt. III : Schuldverhältnisse, die evtl. in Abteilung III einge-


tragen sind, werden im Gutachten nicht berück-
sichtigt, da sie den Verkehrswert nicht beeinflus-
sen.

Andere als im Gutachten aufgeführte Rechte und


Belastungen sind vom Auftraggeber nicht genannt
und in der Wertermittlung nicht berücksichtigt.

2.0 Grundstücksbeschreibung
Die nachfolgenden Beschreibungen dienen der
allgemeinen Darstellung, sie gelten nicht als
vollständige Aufzählung aller Einzelheiten.

2.1 Lage und Erschließung : rechteckiges Zwischengrundstück an ausge-


bauter Straße mit Gehwegen im Innenstadtbe-
reich, in Bahnhofsnähe gelegen
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 6

öffentlicher Nahverkehr und Läden für den tägli-


chen Bedarf sind in unmittelbarer Nähe vorhanden

2.1.1 Straßenart : einspurige Straße, voll ausgebaut, zweiseitig sind


Gehwege vorhanden.

2.1.2 Erschließung : Das Grundstück ist voll erschlossen, lt. mündlicher


Auskunft der für die Erhebung der Erschließungs-
beiträge zuständigen Stelle bei der Stadt Mann-
heim fallen keine Erschließungsbeiträge mehr an.

2.1.3 Versorgungsleitungen : Wasser, Abwasser, Strom, Fernwärme, Breit-


bandkabel und Telefon sind in das Grundstück
verlegt.

2.1.4 Bebauungsplan (B-Plan) : Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Be-


bauungsplanes 11/42 „Fortentwicklung eines Teil-
bereichs der Innenstadt Mannheims durch Aus-
schluss unerwünschter Nutzungen“ Rechtskraft
am 08.06.2006 und des Bebauungsplanes 11/40
„Zur Festlegung des Gebietscharakters und zur
Regelung der Zulässigkeit von Vergnügungsstät-
ten in der Kernzone der Innenstadt Mannheims“,
Rechtskraft am 18.10.1991.

Die schriftlichen Festsetzungen der Bebauungs-


pläne sind hier nicht abschließend und nicht voll-
ständig aufgeführt. Die Kriterien dienen lediglich
der Bodenbewertung. Es wird empfohlen vor
Durchführung von Baumaßnahmen weitere Aus-
künfte beim zuständigen Fachbereich Bau-
recht und Denkmalschutz einzuholen.
Die Wertermittlung wird auf Grundlage der rea-
lisierten Bebauung durchgeführt.
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 7

2.1.5 Nähere Umgebung : überwiegend sechsgeschossige Wohngebäude

2.1.6 Höhenverlauf des Grund-


stücks : eben

2.1.7 Wohn-, Geschäftslage : Das Grundstück befindet sich in einer mittlerer


Wohnlage

2.1.8 Entfernungen : Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kin-


dergarten, öffentlicher Nahverkehr und sonstige
öffentliche Einrichtungen sind im Stadtteil vorhan-
den.
Gute überregionale Verkehrsanbindung
Hauptbahnhof ca. 200 m
Autobahnanschluss ca. 3.000 m
Straßenbahn ca. 200 m

2.1.9 Altlasten : Lt. Auskunft vom 13.07.2006 aus dem Altlastenka-


taster der Stadt Mannheim (FB Baurecht und
Umweltschutz) sind keine altlastverdächtigen Flä-
chen im Bereich des Grundstücks verzeichnet.

Bei der Wertermittlung bleiben etwaige Aus-


wirkungen durch Altlasten sowie andere er-
schwerende Bodenverhältnisse ohne Berück-
sichtigung.

2.1.10 Bodenbeschaffenheit : Die Bodenbeschaffenheit wurde im Rahmen des


Verkehrswertgutachtens nicht untersucht. Solche
Untersuchungen können nur durch entsprechende
Fachgutachter durchgeführt werden. Es wird im
Gutachten von einem tragfähigen Baugrund aus-
gegangen.
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 8

2.1.11 Bodenordnungsverfahren : Das Grundstück ist derzeit in kein Bodenord-


nungsverfahren einbezogen.

2.1.12 Sanierungsverfahren : Das Grundstück liegt nicht innerhalb eines Sanie-


rungsgebietes.

2.1.13 Störende Betriebe


in der Nachbarschaft : keine vorhanden

2.1.14 Immissionen : Definition: Unter dem Sammelbegriff "Immissio-


nen" werden alle auf ein Grundstück einwirkende
Störungen, wie z.B. durch Lärm, Rauch, Staub, Ge-
rüche, Erschütterungen und dergleichen verstan-
den.

Bei der Besichtigung des Anwesens konnten keine


besonderen Immissionen festgestellt werden.

2.1.15 Energieausweis : laut Aussage der Hausverwaltung liegt ein ver-


brauchsorientierter Energieausweis vor.

2.1.16 Denkmalschutz : Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz.

2.1.17 Grundstücksabmessungen : Grundstücksbreite ca. 14,30 m


Grundstückstiefe ca. 25,80 m

2.2 Bebauung

2.2.1 Wohngebäude : 6 geschossig, unterkellert (Souterraingeschoss),


Flachdach
Baujahr ca. 1962

2.2.2 Garagen : Garagenanlage mit 5 PKW - Stellplätzen,


1 - geschossig, nicht unterkellert, Flachdach
Baujahr ca.1962
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 9

3.0 Gebäudebeschreibung

3.1 Nutzung (allgemein) : allgemein nach Aufteilungsunterlagen

3.1.1 Wohngebäude : L 13, 13


Mehrfamilienhaus

Kellergeschoss : Souterraingeschoss mit


2 Zimmer, Küche, Duschbad, Flur
Fahrradraum, Anschlussraum mit Übergabestation
Fernwärme und Warmwasservorratsspeicher

Erdgeschoss : 6 Einzimmerappartements mit Duschbad, Kochni-


sche, z. T. mit Balkon, Durchfahrt zum Innenhof
und zu den Garagen

1. - 5. Obergeschoss : jeweils 7 Einzimmerappartements mit Duschbad,


Kochnische, z. T. mit Balkon

3.1.1 Garagen : Reihengaragenanlage mit 5 PKW - Stellplätzen

3.1.2 Sondereigentum : Wohnung Nr. 22


im 3. Obergeschoss, straßenseitig gelegen
1 Zimmerappartement, Kochnische, Duschbad
Wohnfläche ca. 17,00 m²
(lt. vorliegenden Planunterlagen)
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 10

3.2 Rohbau und Ausbau : Nach amtlichen Unterlagen, Baubeschreibung,


örtlichen Feststellungen und z.T. angenommenen
Baumerkmalen nach der zum Baujahr üblichen
Bauausführung.

Die Baubeschreibung bezieht sich auf den zum


Wertermittlungsstichtag maßgeblichen Zustand.
Es erfolgt lediglich eine Beschreibung der wertre-
levanten Merkmale, keine vollständige Aufzäh-
lung der Ausstattung und der Ausführung.
Untersuchungen auf pflanzliche und tierische
Schädlinge sowie über gesundheitsschädliche
Baumaterialien wurden nicht durchgeführt.

Funktionsprüfungen der technischen Einrichtun-


gen (Heizung, Wasserversorgung, Elektroinstalla-
tion, etc.) wurden nicht vorgenommen.

3.2.1 Wohngebäude allgemein : dem Baualter entsprechende massive, konventi-


onelle Bauweise

Kellerwände : Beton und Mauerwerk, verputzt

Kellerboden : Betonboden, z. T. mit Kunststeinbelag

Kellerdecken : Stahlbeton

Geschossdecken : Stahlbeton, Untersichten verputzt, Raufasertape-


ten, gestrichen

Geschosswände : Mauerwerk und Betonwände, verputzt, Raufaser-


tapeten, gestrichen, z. T. Fliesenbeläge

Dach : Flachdach mit Flachdachabdichtung


Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 11

Treppen/Treppenhaus : Massivtreppenläufe und Podeste mit Kunststein-


belag, Stahlstabgeländer, Treppenhausflure mit
PVC- bzw. Fliesenbelag

Installationen : Wasser, Abwasser, Strom, Fernwärme, Breit-


bandkabel und Telefon

Heizung : Zentralheizung mittels Fernwärme, Stahlradiato-


ren, Plattenheizkörper

Warmwasserversorgung : zentral über Fernwärme, Warmwasservorratsspei-


cher Bj. 2001

Elektroinstallation : dem Baujahr entsprechende Ausstattung, einfa-


che, ausreichende Installation,
Klingel-, Sprech- und Türöffneranlage

Fenster : teils Holzverbundfenster, teils Kunststofffenster


mit Isolierverglasung, Treppenhaus mit Betonwa-
ben, einfachverglast

Türen : Hauseingangstür:
Stahl - Aluminiumelement mit Glasfüllungen und
integrierter Klingelanlage
Wohnungstüren: Holztüren, naturfurniert, Stahl-
umfassungszargen
Hoftor: 2 - flgl. Stahl - Aluminiumkonstruktion mit
Drahtglasfüllungen

Fußböden : Estrich mit verschiedenen Oberbelägen

Balkone : Betonboden, Stahlrohrgeländer, Brüstung mit Fa-


serzementplatten beplankt
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 12

Fassaden : Wärmedämmung verputzt mit Anstrich (2009)

Sonstige Ausstattung : Personenaufzug 300 kg bzw. 4 Personen

Allgemeine Bemerkung : Es wird unterstellt, dass das Gebäude auf der


Grundlage der zum Zeitpunkt der Errichtung gel-
tenden Vorschriften, Richtlinien und Verordnungen
errichtet worden ist.

Bauzustand : Befriedigender Bauzustand des Gebäudes von


außen, gepflegter Innenhofbereich

3.2.2 Sondereigentum : Nr. 22 im 3. Obergeschoss, straßenseitig gelegen

Eine Beschreibung der Ausstattung und des


Zustandes kann nicht erfolgen, da eine Innen-
besichtigung nicht ermöglicht wurde. Die
Wohnungseingangstür befindet sich in einem
mangelhaften Zustand.

3.3 Außenanlagen:
Der Hof ist betoniert, Einfriedung durch Mauern

4.0 Wertermittlung

4.1 Allgemein:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB vom


08.12.1986, BGBl. I S. 2253, in der jeweiligen gültigen Fassung) ermittelt. Dieser
Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf
den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtli-
chen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 13

und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Die bei der Wertermittlung anzuwendenden Grundsätze sind in der Immobilienwert-
ermittlungsverordnung (ImmoWertV, in Kraft getreten am 01.07.2010) vorge-
schrieben und erläutert. Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15)
einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfah-
ren (§§ 17 - 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 - 23) oder mehrere dieser Verfahren
heranzuziehen.

Beim Vergleichswertverfahren erfolgt die Wertermittlung durch Vergleich mit einer


ausreichenden Anzahl geeigneter Objekte, für die tatsächlich gezahlte Kaufpreise
bekannt sind. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass die wertbestimmenden Ei-
genschaften der Vergleichsobjekte soweit wie möglich mit denen des Bewertungsob-
jektes übereinstimmen oder vorhandene Unterschiede berücksichtigt werden kön-
nen.

Im Ertragswertverfahren wird der Wert der Gebäude und sonstigen baulichen Anla-
gen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Ertrags ermittelt. Der Ertrags-
wert ist deshalb im Wesentlichen von wirtschaftlichen Aspekten und Renditeüberle-
gungen geprägt.

Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Bauwert getrennt ermittelt. Der


Bauwert ist der Normalherstellungswert der Gebäude und Außenanlagen unter Be-
rücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung sowie sonstiger
wertbeeinflussender Umstände.
Die nach einem dieser Verfahren ermittelten Werte stellen nicht den Verkehrswert
dar, da dessen Definition weitreichender und umfassender ist. Diese Werte sind des-
halb kritisch zu würdigen, sie sind die Basis, von der unter Berücksichtigung der La-
ge auf dem Grundstücksmarkt der Verkehrswert abgeleitet werden kann.

4.2 Wahl des Wertermittlungsverfahrens

Nach den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten in Be-


zug auf das hier zu bewertende Objekt wird der Verkehrswert mit Hilfe des allgemei-
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 14

nen Ertragswertverfahrens (§ 17 ImmoWertV) ermittelt, da eine Erzielung von


marktüblichen Erträgen im Vordergrund steht.
Das Vergleichswertverfahren ist mangels einer ausreichenden Anzahl von zeitnahen
Vergleichsobjekten nicht möglich.

5.0 Bodenwertermittlung

Der Bodenwert ist im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. An Stelle von Ver-


gleichskaufpreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung
herangezogen werden.
Nach §§ 15 und 16 ImmoWertV bieten sich zwei Verfahren an:

 der unmittelbare Preisvergleich durch Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken


und
 der mittelbare Preisvergleich durch geeignete Bodenrichtwerte.
Beim unmittelbaren Preisvergleich ist der Bodenwert aus Preisen von vergleichbaren
Grundstücken abzuleiten. Der mittelbare Preisvergleich erfolgt durch Heranziehung
von geeigneten Bodenrichtwerten im Sinne des § 196 Abs. 1 BauGB.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit
von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse
vorliegen.
Weichen die Wert beeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der
Grundstücke, für die Bodenrichtwerte abgeleitet worden sind, von dem zu bewerten-
den Grundstück ab, so wird dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigne-
ter Weise berücksichtigt.

Das Ergebnis der Anwendung der §§ 15 und 16 ImmoWertV ist der Vergleichswert.
Die nach dem Vergleichswertverfahren ermittelten Werte stellen nicht den Verkehrs-
wert dar, da dessen Definition weitreichender und umfassender ist. Diese Werte sind
deshalb kritisch zu würdigen. Sie sind die Basis, von der unter Berücksichtigung der
Lage auf dem Grundstücksmarkt der Wert abgeleitet werden kann (§ 8 Abs. 1 Im-
moWertV).
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 15

5.1 Bodenrichtwert:

Das Bewertungsobjekt liegt in der Bodenrichtwertzone, für die folgender Bodenricht-


wert zum Stichtag 31.12.2016 sowie folgende Grundstücksmerkmale des Boden-
richtwertgrundstücks vom Gutachterausschuss der Stadt Mannheim ermittelt wurden:

Bodenrichtwertzonennummer: 1628
Bodenrichtwert: 1100,00 €/m²
Entwicklungszustand: Baureifes Land
Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: erschließungsbeitrags-, kosten-
erstattungsbeitrags- und abga-
benfrei nach BauGB oder KAG
Art der Nutzung: allgemeines Wohngebiet (WA)
Ergänzung zur Art der Nutzung: Kerngebiet

5.2 Bodenwertermittlung:

Das Heranziehen des unmittelbaren Preisvergleiches ist nicht möglich, da keine zeit-
nahen, vergleichbaren Verkaufsfälle verzeichnet wurden. Es wird der Bodenricht-
werte als Grundlage zur Bewertung angehalten. Das Bewertungsgrundstück ent-
spricht in etwa den wesentlichen Lage- und Nutzungsverhältnissen der Bodenricht-
wertzonen.
Bodenwert (erschließungsbeitrags-, kostenerstattungsbeitrags- und abgabenfrei nach
BauGB oder KAG):
Wohnung:
20,97/1.000 MEA x 367 m² = rd. 7,70 m²

7,70 m² x 1.100,00 EUR/m² = 8.470,00 EUR


Bodenwertanteil gerundet rd. 8.500,00 EUR
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 16

6.0 Ertragswertverfahren

6.1 Erläuterungen:

Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Ertrag der bau-
lichen Anlagen. Bei der Ermittlung des Ertragswerts ist von dem marktüblich erzielba-
ren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag
abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Bewirtschaftungskosten (gemäß Ertragswertrichtlinie (EW-RL)) sind die bei ge-


wöhnlicher Bewirtschaftung entstehenden Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhal-
tungskosten sowie das Mietausfallwagnis.

Verwaltungskosten = 339,00 EUR


Instandhaltungskosten 11,00 EUR/m² x 17,00 m² = 187,00 EUR
Mietausfallwagnis 2 % aus Rohertrag = 39,17 EUR
Gesamt (28,9 %) : 565,17 EUR

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Reinertrag der Liegen-
schaften auf die angenommene Restnutzungsdauer im Durchschnitt marktüblich ver-
zinst wird.

Die durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer GND bei ordnungsge-


mäßer Instandhaltung für Mehrfamilienhäuser und Mischgrundstücken liegt zwischen
60 - 80 Jahren. Entsprechend der baulichen Ausführung und des Zustandes wird die
GND mit 80 Jahren angesetzt.

Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die
baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirt-
schaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist dem-
nach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des
Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig.
Für das Gebäude, Baujahr ca. 1962 mit Modernisierungsmaßnahmen wird eine
Restnutzungsdauer von ca. 30 Jahren (anlehnend an Sachwertrichtlinie 2012, Anla-
ge 4) angenommen.
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 17

6.2 Miete:

Gemäß Mietspiegel 2016 der Stadt Mannheim Tabelle 1 (Basis - Nettomieten) lie-
gen die Mieten für Wohnungen mit 17,00 m² Wohnfläche bei 9,92 €/m²

Zu- und Abschläge:

Tabelle 2 (Beschaffenheit der Wohnung


Baujahr
1919 Bis 1968 -6%

Tabelle 3 (Wohnkriterien)
Zuschlag: +3 %

Tabelle 4 (Wohnkriterien)
Keine Zu- oder Abschläge

Für die hier zu bewertende Wohnung wird in Anlehnung an den Mietspiegel und un-
ter Berücksichtigung, dass sich die Wohnung in einem Mehrfamilienwohnhaus befin-
det sowie der Lage des Objektes eine marktübliche erzielbare Grundmiete von ca.
9,60 EUR/m² als angemessen erachtet (für Mietänderungen nicht verwertbar).

6.3 Liegenschaftszinssätze:

Gemäß Grundstücksmarktbericht 2014 - 2016 liegt der Liegenschaftszinssatz für


Studentenappartements bis 45 m² Wohnfläche und einer Restnutzungsdauer von 51
- 70 Jahren für das Jahr 2016 bei 5,7 % (die Spanne lag zwischen 3,4 und 7,7 %) bei
49 ausgewerteten Verkaufsfällen.

Für diese Wohnung mit ca. 17,00 m² Wohnfläche und mit der Lage im Stadtgebiet
(Universitätsnähe, Bahnhofsnähe) wird in Anlehnung an den Grundstücksmarktbe-
richt 2014 - 2016 ein Liegenschaftszinssatz von 5,5 % als angemessen erachtet.
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 18

6.4 Berechnung Wohnung:


Wohnfläche 17,00 m²
Grundmiete 9,60 EUR/m²

Liegenschaftzinssatz 5,5 %
Bewirtschaftungskosten
565,25 EUR

abgabenfreier Bodenwert 8.500,00 EUR


Restnutzungdauer 30 Jahre

Sondereigentum (SE) Nr. 22


monatliche Grundmiete 17,00 m² x 9,60 EUR/m² = 163,20 EUR
-----------------------
163,20 EUR

Rohertrag jährlich: 163,20 EUR x 12 = 1.958,40 EUR

Bewirtschaftungskosten
pauschal: 28,9 % - 565,17 EUR
-----------------------
jährlicher Reinertrag: 1.393,23 EUR
Reinertragsanteil des Bodens 5,5 %
aus 8.500,00 EUR - 467,50 EUR
-----------------------
Ertrag der baulichen Anlage: 925,73 EUR

Ertragswert
der baulichen Anlage
Restnutzungsdauer ca. 30 Jahre
Barwertfaktor bei 5,5 %
= 14,53
925,73 EUR x 14,53 = 13.450,86 EUR
Bodenwert (anteilig) + 8.500,00 EUR
-----------------------
vorläufiger Ertragswert des SE 21.950,86 EUR

besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale
Reparaturen (auch am Gemein-
schaftseigentum) - 2.000,00 EUR
-----------------------
19.950,86 EUR

ERTRAGSWERT
Sondereigentum Nr. 22 rd. 20.000,00 EUR

(nachrichtlich: 20.000,00 EUR : 17,00 m² rd. 1.176,00 EUR/m²)


Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 19

ERTRAGSWERT

Sondereigentum Wohnung Nr. 22 rd. 20.000,00 EUR

Eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung aus den Jahren 2014 - 2016 der Stadt
Mannheim ergab 7 Verkaufsfälle in diesem Objekt, dabei lag der durchschnittliche
Preis pro Quadratmeter Wohnfläche für wiederverkaufte Eigentumswohnungen bei
ca. 1.250,- EUR/m² Wohnfläche.

7.0 VERKEHRSWERT

Der Verkehrswert des Miteigentumsanteils von 20,97/1000 (Wohnung Nr. 22) an


dem Grundstück Flurstück Nr. 3839

L 13, 13

verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 22 im 3. Obergeschoss,


wird auf Grundlage der vorstehenden Ermittlungen, unter Berücksichtigung der Lage
auf dem Grundstücksmarkt und in Anlehnung an den Ertragswert und zum Stichtag
08.08.2017 geschätzt auf:

20.000,00 EUR

in Worten: Zwanzigtausend Euro

Sachbearbeiter:
Dipl. - Ing. (FH) xxxxx
Dipl. - Ing. (FH) xxxxx
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 20

Neben der stellvertretenden Vorsitzenden des Gutachterausschusses wirkten


als Gutachter mit:
Frau xxxxx, Dipl. - Ing. (FH)
Herr xxxxx, Dipl. - Ing. (FH)

Mannheim, den 25.08.2017 Der stellvertretende Vorsitzende

Herr xxxxx, Dipl.- Ing.


Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 21

8.0 Anlagen
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 23
Gutachterausschuss Mannheim Nr. 7036, L13, 13, Whg. Nr. 22 Blatt 24

3. Obergeschoss