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14-9-2018
Concepto de obligación (de memoria): desde el punto de vista etimológico viene de obligatio,
Obligare, estar sujeto a algo. Nace de un carácter voluntario o contractual.
Derecho del acreedor dirigido a conseguir del deudor una prestación de dar, hacer o no hacer
alguna cosa, garantizado con todo el activo patrimonial tanto presente como futuro; Facultad
de exigir coactivamente al deudor para que cumpla su obligación. Débito: prestación de vida,
recogido en el art 1088. Responsabilidad art 1911
Débito: prestación de vida, recogido en el art 1088
Por el vinculo jurídico: el deudor queda ligado con el acreedor y obligado a satisfacerle una
determinada satisfacción. Es la correlación entre un crédito y una deuda en toda relación
obligatoria, crédito lo que el acreedor puede reclamar del deudor y la deuda.
Relación obligatoria sinalagmática: posición pasiva de deber jurídica, si son recíprocamente
acreedores y deudores. Lo característico de estas obligaciones esta en la reciprocidad de las
obligaciones deudor y acreedor son los mismos. El carácter sinalagmático esta intimimante
ligado a la naturaleza onerosa de la misma. No toda relación onerosa es sinalagamatica, pero
toda relación sinalagamtica es onerosa. El CC se refiere a las relaciones sinalagamtica
(bilaterales o recípricas) en diversos arts. 1100, 1124, 1120 este régimen juridcia se manifiesta
en sede de incumplimiento de la obligación y se caracteriza por lo siguiente:
Se caracteriza por el régimen de mora 1100 parrafo 1, desde que
Los efectos de incumplimiento, a resolver el vinculo o le faculta también para
hacer su cumplimiento. En cualquier caso se podrá pedir reclamo por daños y
prejuicios 1124. exceptio non adimpleti contractus (excepción de contrato no
cumplido), una parte puede debilitar la pretensión de cumplimieno de la otra
en cuanto esta debiendo haber cumplido si no la ha hecho ose ha allanado a
hacerlo.
Clases de obligaciones
obligación positiva: cuando tenga por objeto dar o hacer algo. El CC, se encuentran en
los arts 1097, 1094, 1095.
Obligación positiva de dar: aquella que consiste en entregar una cosa para transmitir
bien la propiedad o bien la posesión
Obligación positiva de hacer: llevar a cabo una actividad en favor del acreedor, los
efectos de esta obligación se desprenden del art 1098. Podemos distinguir si la prestación
es o no fungible , si la presentación solo pueda llevarla a cabo el deudor, o puede ser
sustituido por cualquier otra persona. Para el caso personalísima , podrá reclamar daños y
prejuicios art 1101. Se pueden con una prestación para hacer un servicio. Se convierte en
una obligación de resultado. Una obligación de resultado: una obligación que acab
Divisibles e indivislbes
Principales y accesorias
Por el sujeto:
28-9-2018
Obligaciones genéricas: Todas las cosas que pertenecen a un género. Aquella cuya
prestación, el objeto no esta totalmente individualizado y se determina por su pertenencia
a un genero o una especie de cosa. El deudor tendrá que cumplir la obligación entregando
cualquier otra cosa de cualquier género que se ha pactado. No tienen el mismo
tratamiento que se aplica a las específicas. El deudor siempre podrá cumplir entregando
una cosa del mismo genero. Art 1167 CC. Las partes no han acordado de la cosa de objeto
de obligación, habrá que estar a la calidad media. Hay un momento en que toda obligación
genérica se convierte en especifica, y ese momento será simultaneo al cumplimiento de la
obligación, cuando el deudor se pare la prestación de aquellas otras cosas que pertenecen
del mismo genero con el fin de ponerla al acreedor. Ese efecto tanto en la doctrina como la
jurisprudencia le llaman especificación o individualización
Obligaciones cumulativas: aquellas cuya prestación tiene varios objetos y todos son
exigibles para que la obligación se cumpla eficazmente.
Obligaciones facultativas: son aquellas en las que se debe una sola prestación pero se
le permite al deudor que pueda llevar a cabo el cumplimiento de la oblgiacion entregandi
una cosa o un objeto distinto que previamente se ha establecido y el cual, la prestación no
puede exigir el acreedor. El deudor es el que siempre peude elegir, y el acreedor solo esta
facultado para exigir la prestación que se ha pactado. La perdida o perecimiento de la
prestación, el acreedor en este caso no puede reclamar la otra prestación que
facultativamente hubiere sido entregada, diferencia con la obnligacion alternativa.
Obligaciones divisibles: aquella cuya prestación puede ser cumplida por partes sin que
se altere en lo mas mínimo la esencia y tampoco disminuya el valor. No supone que el
deudor pueda cumplir su deuda por partes el deudor, solo se puede por partes cuando el
acreedor lo autorice.
Obligacion accesoria es aquella que dpende de la principal y por lo tanto ,su existenciany su
efciacaia se subordina siempre a una obligación principal es la fianza.
Obligacion bilateral.
teresamartin@uv.es
Condicionales: aquella cuyo cumplimiento y cuya eficacia depende de una condición, es la que
hace que sea eficaz o pueda exigirse su cumplimiento. Que depende de la realización o no
realización de un acontecimiento futuro e incierto, 1013 o de un suceso pasado que los
antepasados ignoren, ejemplo: yo me comprometo a entregar a B una moto si el día de su
cumpleaños hay una tormenta. Características: 1 tiene un carácter futuro e incierto 2 que la
eficacia de la obligación está subordinada al cumplimiento o no acontecimiento que constituye
la condición. El art 1113 suceso pasado. Existen distintas clases de condiciones: 1 condiciones
suspensivas: aquellas condiciones de las que se hace depender la exigibilidad de la obligación,
desde el momento en que la condición se cumple, la obligación es exigibles 2 condiciones
resolutorias: ( la esencia de la obligación condicional el vinculo obligatorio nace y vincula a las
partes, las dos partes no pueden exigir el cumplimiento de la obligación nada mas el
acontecimiento futuro llega a producirse. ) son aquellas de las cuales se hace depender la
extinción de la obligación, la condición se cumple la obligación queda sin efecto. El CC admite
esta clasificación 1114 CC. Cuando la condición es suspensiva, mientras la condición esta
pendiente. 1 Si no nace no podrá exigirse por el acreedor, pero antes de que cumpla la
condición podrá ejercitar las acciones procedentes para la conservación de su derecho 1121.
Sujeto pasivo (deudor), 2 segundo efecto de la obligación condicional, si el deudor ha pagado
antes de cumplirse la obligación, podrá repetir lo que haya pagado podrá pedir el deudor al
acreedor que le reembolse lo que le haya entregado porque lo ha hecho antes de tiempo
IMPORTANTE, 3 una vez que se cumple la condición pues que la obligación nace como si fuera
pura art 1120 CC efectos obligación condicional de dar.
Cuando se trata de una condición resolutoria mientras la condición está pendiente que la
obligación será obligatoria con efectos de obligación pura, cuando la condición se cumple la
obligación queda extinguida, si la condición resolutoria no se cumple, a obligación que ya ha
nacido quedara extinguida en su existencia y quedara libre de riesgo de la posibilidad del
cumplimiento de la obligación.
El CC 1119 sanciona la mala fe del deudor cuando dice se tendrá cumplida la condición….
Condiciones potestativas
Causales
Mixtas
Positivas
Negativas
Imposibles
posibles
A término o plazo: el cumplimiento no podrá ser exigido hasta que llegue un omento
determinado hasta que no llegue cierto dia. A diferencia de la condición
5-10-2018
11-10-2018
Cláusula del índice del coste de la vida que se publica por el instituto nacional
de estadística.
25-10-2018
El pago o cumplimiento
Los sujetos del pago
Art 1162 CC
Art 1259 CC
Art 1257 CC
El pago puede hacerse a un acreedor aparente (art 1164 CC),
Acreedor verdadero, podrá reclamar al acreedor aparente lo que haya cobrado.
El pago se puede realizar:
Mediante deudas dinerarias por cuenta corriente, carece de regulación específica, ha
sido la jurisprudencia la que la ha dado valor. Será válido cuando las partes lo hayan
pactado. Si no hay acuerdo tácito, se entiende que el pago lo hace un banco, pago a
tercero. Art 1163 CC.
Requisitos objetivos del pago.
Identidad:
Integridad
Indivisibilidad
Pago por anticipado: el acreedor no podrá exigir el pago antes de que llegue el
momento que se ha pactado.
Compraventas especiales.
Pactos en principio de autonomía de la voluntad, esas clausula o pactos las
establecen las partes para establecer garantías
Pacto comisorio:
Pacto retroventa 1507 pacto de retro
Pacto de reserva de dominio
Pacto de additio in diem: se señala un plazo si el vendedor encuentra quien
ofrezca mejores condiciones, pacto al mejor comprador.
La doble venta: 1473 cc, cuando una misma cosa se vende por el propietario a
dos personas distintas a la vez. Doble venta de bienes muebles e inmuebles.
El bien mueble será propietario el primero que tome posesión de buena fe, y si
es bien inmueble, será propietario el primero que haya inscrito en el registro de
la propiedad, si no se ha inscrito en el registro, el primero que tome posesión
será propietario, y si no hay ni inscripción será propietario en el que presenta el
titulo (el contrato de fecha mas antiguo).
Contrato de permuta 1538 CC contrato oneroso, traslativo de dominio
(obligacional), de escasa práctica actualmente
Permuta de solar por obra:
Transmite el solar para construir a cambio. Lo que más se da en la actualidad. El
ts, Es un contrato atípico de do ut des (doy para que me des)
La donación:1 profesor Castán, concepto: la donación es un acto por el que
una persona con animo de liberalidad se empobrece en una fracción de su
patrimonio en provecho de otra persona que se enriquece con ella. 2 es un
contrato en cuya virtud una parte atribuye bienes a otra sin contraprestación
por parte de esta y la consecuencia es el enriquecimiento del patrimonio de
donatario a costa del correlativo empobrecimiento del donante.
La donación es un contrato con causa gratuita, es un contrato unilateral, pero
necesita aceptación de las dos partes.
Elementos personales: sujetos, donante y donatario, capacidad para celebrar
contrato de donación según el art 624 CC, todos los que puedan de contratar y
disponer de sus bienes. Capacidad del donatario solo necesita capacidad
jurídica, porque pueden aceptar donaciones según el art 625, todos los que no
estén especialmente incapacitados por la ley para ello. Solo se necesita actitud
para ser sujeto de derechos y obligaciones art 627 (concebido y no nacido)
representantes legales (padres que ostentan la patria potestad.
Elementos reales, cosa o derechos, tanto reales como de crédito. Y según el art
634, la donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante ,
El art 635 prohíbe la donación de los bienes futuros, bienes individualizados,
por su naturaleza, donación inoficosa ART 636
Elementos formales
La donación es un contrato formal o solemne, tiene exigencia de forma entre
bienes muebles e inmuebles art 632 saber , bienes inmuebles art 633
aceptación en vida
Obligaciones de donación, donante relaciones inter vivos y mortis causa
Revocación de la donación
Clases de donación
donaciones inter vivos y mortis causa
Donación pura o normal
Donación modal ( se impone una carga al donatario y si no cumple causa de
revocación ) y remuneratoria
Donación con cláusula reversional o de reversión 641 CC aquella en el que el
donatario no recibe la propiedad libre si se cumple determinadas condiciones
los bienes que se han donado o serán adquiridos por un tercero que se tiene
que especificar.
Donación con reserva de la facultad de disponer. 639cc.
Elementos
La revocación de la donación
Es irrevocable pero hay algunas excepciones en los art 644 a 648:
Causas de revocación
1- Supervivencia o superveniencia de hijos: significa que este vivo el hijo que
se consideraba muerto, supervenencia, que nazca un hijo después de haber
fallecido el donante. Es decir, hijos póstumos. Art 644 CC. Es indiferente
hijos matrimoniales no matrimoniales o adoptivos. Pueden ejercitar la
acción los hijos del donante o el mismo donante si se trata de supervivencia
de hijos. Art 645 dura 5 años
2- Por incumplimiento del modo o carga. Art 647. La acción la puede ejercitar
sus herederos. Dura 4 años. El plazo empieza a contar desde que se debía
haber cumplido la carga.
3- Revocación por ingratitud art 648, cuando el donatario cometa algún delito
contra la persona el honor o los bienes del donante, o si le niega
indebidamente alimentos. La acción de esta revocación dura 1 año.
Legitimado solo el donante.
4- La jurisprudencia añade al supuesto de ingratitud otro motivo EL
MALTRATO DE OBRA O PSICOLGICO DEL DONATARIO AL DONANTE. Dentro
de la ingratitud.
Para la validez es necesaria la forma escrita, y en tantos ejemplares como partes
intervienen. Pueden contener pactos y estipulaciones voluntarias, el contenido del
contrato viene estipulado por la ley, pero pueden añadirse cosas. La ley establece la
cláusula de reserva de dominio (no tiene naturaleza obligatoria sino potestativa, sin
embargo, si es obligatoria la prohibición de enajenación de la cosa mientras no se
pague la totalidad del precio). La ley general de registros y notariado fija as reglas. La
ley establece la validez del pacto con el que se condiciona la validez del contrato por
un crédito de financiación. Será nula la estipulación en que el comprador se le obligue
a que si obtiene crédito para financiar, pague al contado. La Ley concede al comprador
una facultad de poder desistir del contrato, dentro de los 7 días hábiles desde la
entrega de la cosa. Se excluye de esta facultad la venta de vehículos de motor, no se
puede devolver un coche o una moto a los 7 días. La ley otorga al comprador otra
facultad la de pagar anticipadamente el objeto de la venta, si esto sucede en ningún
caso se le podrán cobrar intereses, se le cobran los intereses hasta ese día, intereses
no devengados. La Ley reconoce al vendedor la acción de cumplimiento del contrato y
la resolución del contrato, el vendedor puede optar entre ambas, si el comprador se
demora en 2 plazos. La demora en el cumplimento se interpreta como sinónimo de
falta de pago, no hay mora, es incumplimiento.
Compraventa a plazos de bienes muebles- uno de los puntales de nuestro sistema
económico tiene una regulación específica del 17 de Julio de 1965 derogada, sustituida
por otra ley de 1998, del 13 de Julio, actualmente en vigor. Esta ley regula esta venta:
Es un contrato mediante el cual una de las partes entrega a la otra una cosa mueble
corporal de forma total o parcial, a un tiempo superior de 3 meses, con intereses o sin
intereses (venta al contado). El objeto ha de ser una cosa mueble, no consumible e
identificable (nº de serie o fabricación de una forma inequívoca en una o en varias
partes o ha de tener alguna característica que haga que no pueda confundirse con otra
cosa. Además de la particularidad, hay que señalar las características y la naturaleza
especial de la compraventa general, porque la perfección se produce con la entrega de
la cosa al comprador. La ley de entrega a plazos, no obliga al desembolso mínimo para
la perfección o para celebrar el contrato, se excluyen de esta ley; las compraventas a
plazos de vienes muebles destinados a la reventa (compra con finalidad de revender),
también las ventas ocasionales sin ánimo de lucro, ventas garantizadas con hipoteca
mobiliaria o prenda sin desplazamiento, y leasing (arrendamiento).
Arrendamiento en general arts 1542 y ss.
El cc dedica el titulo vii del libro iv a regular el contrato de arrendamiento. Desde el art
1542, se limitan a decir que los arrendamientos pueden ser de obras, cosas o servicios.
Definir cada uno de estos arrendamientos.
El art 1543 dice …. Arrendamos de cosas.
El art 1445, Nos da el concepto de compraventa
Características del contrato de cosas:
La duración temporal
El precio cierto, el precio no tiene porque se ser dinero
Son dos notas características de este contrato, es un contrato consensual,
bilateral, sinalagmático, y es un contrato no formal.
Subarriendo:
El CC autoriza al arrendatario a subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada,
salvo cuando en el contrato se haya prohibido expresamente, art. 1550 leer.
El goce o uso por el subarrendatario tendrá que ser el mismo que se ha impuesto al
subarrendatario.
El art 1551 obliga y responsabiliza al subarrendatario frente al arrendador y al
arrendatario o subarrendador.
Empieza la ley con la cesión del contrato y subarrendó en el art. 8. Admite la cesión del
contrato como el subarriendo parcial, es necesario el consentimiento hecho por escrito
del arrendador, si no se hace por escrito se podrá resolver el contrato.
Plazo o duración del contrato (importante) art .9
Párrafo 1 (importante EXAMEN) dice.. plazo de garantía de 3 años.
Prorroga forzosa
También en el art 9.1 el plazo empieza a contarse desde la fecha del contrato o desde
la puesta en disposición de la vivienda. El art 9 es una norma imperativa de obligado
cumplimento, no puede haber pacto en contrario.
La tácita reconducción
Distinto de la prórroga del contrato opera por la voluntad tácita de las partes, porque
no se oponga, plazo de garantía del arrendador. El período máximo es de un año.
Art. 10 párrafo 1. Art.10 párrafo 3 LAU
Facultad de desetimiento es del inquilino art 11, desistir significa desvincularse del
contrato de la forma prevista en la LAU, el art. 11 dice
Enajenación de vivienda arrendada: el arrendamiento es un derecho personal,
tradicionalmente se ha venido dando a los arrendamientos un trato como si fuese un
derecho real, y se les hacía oponibles frente a terceros. La LAU vigente dice, el art. 14
dice:.. Qué sucede cuando se enajena la vivienda arrendada?
Cuando se vende, lo que sucede es que el arrendamiento continúe por el tiempo que
se ha pactado si hay acuerdo entre comprador y vendedor, siempre y cuando hayan
transcurrido tres años.
Situaciones de crisis matrimonial del arrendatario, la LAU dice nulidad o separación por
el art reformado por la Ley del 2013 art. 15 reformado. En caso de que el arrendatario
consiga el divorcio, nulidad matrimonial, separación judicial, si la sentencia de nulidad
le asigna la vivienda al cónyuge del arrendatario este continuará el titular del
arrendamiento durante el tiempo que reste hasta finalizar el contrato.
El segundo párrafo del art. 15 dice: al cónyuge al que desea designar la vivienda le
delibera comunicar al arrendatario y darle una copia de la sentencia donde se indique
la asignación de dicha vivienda
Duración es la que las partes pactan libremente. Inferior a 3 años se prorroga, según el
RD del 1 de marzo. Si fuese inferior a 5 años o a 7 años si el arrendador es una persona
jurídica, física 5 años, cuando llega el día del vencimiento el contrato se prorroga hasta
los plazos anuales, 5 o 7, según.
Cuando se exceptúan de esta ley, los arrendamientos de viviendo cuya superficie sea
superior a 300m2 o en los que la renta sea 5,5 veces el salario mínimo interprofesional,
queda fuera de la ley, esto es la duración.
La diferencia con la ley anterior, cuando transcurre la prorroga había que visar con un
periodo de tiempo de 30 días. El art. 10 dice con 4 meses de antelación el arrendador,
y 2 meses el arrendatario.
El art.15 señala quienes se subrogan en el arrendamiento en casos de separación
nulidad o divorcio, vienen enumerados en la ley.
Subrogación mortis causa viene recogido en el art 16 de la LAU. Ha sido modificado en
su párrafo 4.
El art 16 prevé que en caso de fallecimiento del arrendatario podrá subrogarse en su
contrate el cónyuge o persona con la que mantenga análoga relación de afectividad al
matrimonio. Si están escritos pareja de hecho no hay problema, el problema es si
muere sin estar inscrito, con independencia de su orientación sexual, ha de haber
convivido con el arrendatario los dos años anteriores al fallecimiento, salvo que haya
descendencia común, entonces 1.basta con la simple descendencia. 2. Se subrogan
también los descendientes del arrendatario que estén sujetos a la patria potestad o a
la tutela, y con el mismo requisito anterior, que hayan convivido con el arrendatario
los dos años anteriores al fallecimiento. 3 Lugar , los ascendientes del arrendatario,
con el requisito de convivencia de 2 años. 4. Los hermanos que hayan convivido con el
2 años antes del fallecimiento, 5, personas distintas anteriormente y que tengan una
minusvalía del 65%, esa minusvalía ha de estar documentada. Si cuando fallece el
arrendatario no hay ninguna, el contrato se extinguía. LA subrogación como
consecuencia del simple fallecimiento, es necesario que se lo notifique al arrendador
reciba, ha de recibirla pero no es necesario que los acepte.
Es necesario que el arrendador reciba una comunicación formal, por cualquier medio
admisible en derecho. El art 16 párrafo 3 LAU, si transcurren tres meses de la muerte
del arrendatario, y no recibe esa comunicación formal. Indiciando el parentesco que
tenia con el fallecido, no habrá subrogación. La jurisprudencia el requisito de
comunicación a formal al arrendador, últimamente lo ha flexibilizado
El art 16.parrafo 4 se ha modificado por el decreto del 1 de marzo de 2019., si se trata
de una arrendamiento cuya duración es de 5 años o 7 si es persona jurídica, las partes
podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del
arrendatario. Cuando este fallecimiento sea después de haber transcurrido los 5 o 7
años. También se puede pactar, que acaecido antes de transcurrido 5 o 7 años, se
puede pactar que dicha subrogación se hará en 5 o 7 años. La renta se rige por el art.
17 por la ley de arrendamientos urbanos, y dice …. La renta será la que las partes
estipule libremente, por los tanto por el principio de autonomía privada. Si no se pacta
nada en contrario, la paga será mensual, y el lugar y procedimiento que las partes
pacten (que se ingrese en cuenta bancaria, cheque…). El art 17.5 introduce una
novedad con respecto a la regulación anterior, que las partes pueden pactar que
durante un tiempo determinado, la renta podrá reemplazarse total o parcialmente por
las obras que el arrendatario realice en la terraza. Cuando se extinga el contrato el
arrendatario no puede exigir al arrendador en las obras realizadas. Durante la vigencia
del contrato, solo podrá ser realizada por el arrendador normalmente, revisión de la
renta solo puede ser realizada después de un 1 año de arrendamiento, solo en defecto
de pacto expreso, la renta subirá el IPC, y durante los cinco. Art 18.1 nueva ley. El plazo
no podrá subir del IPC.
Las obras conservación de la vivienda.
El arrendador está obligado sin elevar la renta por ello, a llevar acabo las reparaciones
necesarias para que la vivienda recurra las condiciones. Art. 21 LAU.
El arrendatario deberá comunicar esas reparaciones el plazo lo más breve posible. Le
debe facilitar el estado de la vivienda por técnicos, El arrendatario, previa
comunicación el arrendador, puede llevar a cabo las obras urgentes para evitar un
daño mayor, y después exigirle el importe al arrendador.
Art. 23 obras del arrendatario
El arrendatario no podrá llevar a cabo obras sin el consentimiento del arrendador,
consentimiento que ha de ser por escrito, esas obras han de ser obras que cambien la
configuración de la vivienda. La jurisprudencia tiende a flexibilizar dicho requisito.
Obras en la vivienda arrendada, ese consentimiento el arrendador lo tiene que dar por
escrito., no podrás llevar a cabo obras que modifiquen la estabilidad o funcionalidad
de la misma. En caso de llevar a acabo obras del arrendatariosi el cosnneitmiento del
aarendador, este puede ressovler el contrato, art 27 LAU.
Los derechos de adquisición preferente son el tanteo y el retracto. En el art 25 LAU. En
caso de que la vivienda arrendada s evenda el arrendatario tendrá un derecho de
adqusiicon preferente sobre esa vivienda en las mismas en que se va a llevar a cabo la
venta. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada
en un plazo de 30 días. El tanteo es que si se vende la ficna arrendada, y no se le dice
nada al arrendtaario este según el art 25 este según un plazo de 30 dias, puede decir
que le interesa comprar la vivienda.
El derecho de tanteo no tendrá lugar según el decreto de marzo de 2019, cuando la
vivienda arrendada se venda conjuntamente con todas las restantes viviendas (que se
venda todo el edfificio,) si se vende todo el edificio no tendrá derecho de tanteo.
El derecho de retracto: ejercitado por el arrendador o arrendatario contra el
comprador de la vivienda, cuando no se le hubiese la notoficacion adecuada o se haya
omitido cualquiera de los requisitos exigidos, art 25 parrafo 3 leer. Caduca igual que el
de tanteo, a los 30 dias, en ambos días naturales desde la siguiente notificación.
La suspensión del arrendamiento por falta de habitabilidad de la vivienda art 26., se
refiere a que los obras hagan la vivienda inhabtable, se tiene que suspender el
contrato de arrendamiento y que sucede? Si el arrendatario esta 3 meses sin poder
habitar, el arrendador no podrá exigirle la renta de esos 3 meses. La ley dice que se
paralizan los efectos del contrato.
La resolución del contrato, las causa vivnen recogidas en el art. 27 apartados 2 y 3, que
señalan una serie de causas por las que el contrato se acaba, incumplimiento de
obligaciones de ambos.
Del arrendatario párrafo 2 art 27.
a) La falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades que le
correspondan al arrendatario
b) La falta de pago de la fianza
c) El subarriendo o la cesion no consentidos por el arrendador. Cuando se lleven a
acabo actividades nocivas insalubres
d) Cuando se causen daños dolosamente a la finca, o se lleven a cabo obras no
consentidas por el arrendador.
e) Cuando el arrendatario no utiliza la vivienda como función principal para vivir.
f) Cuando la vivienda este deshabitada por mas de 6 meses, al no se que haya una
causa razonable para ello.
Resolución del contrato por parte incumplimiento de obligaciones del arrendador, art
27 parrafo 3, cuando el arrendaodr
a) Cuando no lleve las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable,
obras de conservación de la vivienda
b) Cuando erturbe de hecho o de derecho al arrendataro en la utilización de su
vivienda.
Extinción del contrato de arrendamiento art 28
1) Por la perdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador, que
se caiga o se destruye. Extinción material o extinción jurídica (por ejemplo: que
sobre la finca haya una expropiación forzosa, La declaración firme de ruina;
autoridad competente un arquitecto municipal donde se encuentre la
vivienda).
Fianza viene regulada en el art 36. Ha de ser un mes debe ser el equivalente a una
mensualidad de renta, arrendamiento de vivienda.
Arrendamiento para uso distinto de vivienda que también viene regulado en la LAU.
Vienen regulados en los arts 29 a 35. LAU. De carácter dispositivo (que las partes no
tienen porque actarlos, pueden pactar algo distino a lo que digan estos preceptos.
Las partes pueden pactar lo que les venga bien. Las partes pueden pactar la renta que
quieran. Las normas del arrendmaiento de vivienda 21, 22, 23. Los derechos de
adquisición preferente, no tiene ningún régimen especial según el art 31, s epuede
aplicar el art 25, que se aplica al adeviivienda, Con respecto la cesion o el subarriendo
en el art 32, si que se establece algo especifico para el arrendmaiento de uso disitinto
de vivienda: El arrendatario podrá ceder o ….. si se subrrianda o se cede el contrato, el
arrendador tendrá derecho a elevar la renta.
El art. 33 arrendamiento mortis causa. Para uso distinto de vivienda, esta previsto la
arrendmaiento mortis causa afavor de los herederos del arrendatario , siempre que en
el local s e jerza una actividad emprrsaerial y los herederos la continúen. El art. 34 se
refiere a la extinción del arrendamiento por el transcurso del tiempo que se ha
pactado. Si en los últimos 5 años, en ese local se ha ejercido una actividad de venta
comercial de venta al público, el arrendtario tendrá derecho a una indemnización por
parte del arrendador siempre y cuando el arrendatario le haya comunicado al
arrendador con cuatro meses de antelación. Su Voluntad de renovar, por la renta que
haya en ese momento. El arrendatario tendrá derecho a renovaicion. La indemnizacon
se calcula según esteblaece el art 34 de la LAU. Si el arrendatario transcurrido 6 meses
de la terminación del contrato y el arrendatario ejerce en el mismo lugar la misma
actividad que venia ejerciendo en el local anterior, el arrendador le deberá pagar los
gastos del traslado, la perdida de clientela al haberse tenido que trasladar. Y Se calcula
con respecto a la clientela que ha tenido el arrendatario en los 6 primeros de la
actividad. Si el arrendatario no inicia ninguna actividad, y el arrendador o un tercero en
la finca arrendada desarrollan la misma actividad del rranedtario o una parecida, la
mensualidad será de una meuslaidad por años de duración del contrato.