UNIDAD 1- DERECHOS REALES: PARTE GENERAL

Los derechos reales en la clasificación de los derechos subjetivo

Para hablar de Derechos Subjetivos, es necesario diferenciarlos de los Derechos Objetivos. Cuestión que no
es simple ya que no hay acuerdo doctrinario:
 Hay quienes (Duguit y Kelsen) han negado fundamento a la distinción, sosteniendo que no existen
derechos subjetivos como entidades distintas o separadas del derecho objetivo.
 Musto, considera innegable la distinción entre dos sentidos o aspectos del derecho que, lejos de
oponerse, se integran y complementan.
 Del Vecchio, se refiere por ello "al derecho" en sentido subjetivo y en sentido objetivo.
 Coviello destaca que se está en presencia, no de dos conceptos distintos y contrapuestos, sino de
aspectos de una única idea, que se presuponen el uno con el otro y se completan recíprocamente.
Efectuada esta aclaración, hay que decir que los Derechos Reales se ubican dentro de la más amplia categoría
de los derechos subjetivos, es decir, los derechos mirados como facultades del hombre.
 Savigny, otorgaba un rol preponderante a la voluntad individual que actúa en el derecho objetivo. El
derecho objetivo está visto como una entidad en potencia, la voluntad individual lo actúa, lo pone en
acto. Esa voluntad puede dirigirse:
 Hacia la propia persona.
 Hacia la naturaleza no libre.
 Hacia otras personas.
Descarta los primeros, por considerar que no son verdaderos derechos y a los derechos sobre las otras personas
l0os clasifica a su vez según se refieran a:
1. Personas aisladas.
2. Como integrantes de la comunidad.
De lo expresado extrae 3 categorías:
 Derecho de familia.
 Derecho de cosas.
 Derecho de obligaciones.
 Freitas los clasifica en dos grandes ramas:
 Derechos reales.
 Derechos personales, estos a su vez los divide en:
1. Derechos personales en las relaciones civiles
2. Derechos personales en las relaciones de familia.

Derecho subjetivo: facultades reconocidas por el ordenamiento jurídico a las personas para poder exigir del
resto, el cumplimiento de una conducta con fines a satisfacer un interés de carácter lícito.
Derecho objetivo: referente al ordenamiento jurídico en general, creado por el Estado parta reglar la conducta
de los habitantes.

“Los derechos subjetivos son las facultades, prerrogativas y atribuciones que se les otorgan a las personas para
exigir un comportamiento ajeno tendiente a la satisfacción de necesidades personales. El derecho positivo no
otorga derechos subjetivos, sino que estos son anteriores a la ley, sólo los reconoce”.

Se plantea el problema en cuanto a la forma de clasificarlos y de los criterios para efectuarla, debido a la
discrepancia de los autores (así lo hacen en relación a la oponibilidad, al contenido, al objeto, al interés
protegido, al fin, etc.), de todas ellas tanto Musto como Mariani de Vidal, se quedan con la siguiente
clasificación, teniendo en cuenta su contenido y su oponibilidad:

1
 DERECHOS
SUBJETIVOS

CONTENIDO OPONIBILIDAD

PATRIMONIAL EXTRAPATRIMONIAL ABSOLUTOS RELATIVOS

De familia aplicados De la personalidad De la personalidad De familia aplicados

De familia (puros y
Creditorios De familia puros Creditorios
aplicados)

Reales Reales Reales

Intelectuales
Intelectuales Intelectuales
económicos

1) Por su contenido
Los derechos pueden ser clasificados en:
• Patrimoniales: Los que por su naturaleza son susceptibles ab intio de apreciación en dinero, siendo
indiferente que esa apreciación esté determinada en suma cierta o no.
• Extrapatrimoniales: Los que no son susceptibles de ser evaluados de esa forma, aunque su violación dé
lugar a un resarcimiento que, en definitiva se traduzca en una suma de dinero.

2) Por su oponibilidad
Los derechos se clasifican en:
• Absolutos: Se ejercen frente a todas las personas. Messineo: son aquellos que atribuyen al sujeto un
poder que puede ser hecho valer frente a todos los terceros (erga omnes) y una defensa, contra actos de
violación, de quienquiera que provengan.
• Relativos: Se ejercen frente a personas determinadas. Messineo: son los derechos que pueden hacerse
valer frente a una persona o varias personas determinada o determinable,

A los efectos de la ubicación de los derechos en el marco de estas dos clasificaciones se los puede dividir en 5
categorías:

2
1) Derechos a la personalidad: También llamados "personalísimos" o "inherentes a las personas", como la
vida, la integridad física, la libertad, el honor, la imagen, la intimidad. Como atributos de la personalidad se
mencionan el nombre, el domicilio, la capacidad y el patrimonio.
Son inalienables e imprescriptibles.
Son derechos que:
• "garantizan al sujeto el señorío sobre una parte esencial de la propia personalidad" (Gierke).
• "aquellos que conceden un poder a las personas para proteger la esencia de su personalidad y sus más
importantes cualidades" (De Castro).
2) Derechos de familia: Muchos autores los dividen en puros y aplicados. Los derechos no patrimoniales
emergentes del estado de familia, son inalienables, los patrimoniales son, en principio, alienables. La
enajenabilidad sólo comprende los derechos puramente patrimoniales o pecuniarios mas no aquellos que, a
pesar de serlo, están tan íntimamente unidos al estado de familia que no cabe separarlos de él.
3) Derechos reales: Son siempre de contenido patrimonial y oponibles erga omnes.
4) Derechos creditorios: Llamados tradicionalmente "personales" (por oposición a los derechos reales) Son de
carácter patrimonial y de oponibilidad relativa.
5) Derechos intelectuales: Reconocen 2 aspectos:
• Moral: Referido a la obra en sí, al derecho que cada autor o inventor tiene sobre su creación artística o
intelectual. Es inalienable e imprescriptible, perpetuo (el ejercicio de las facultades que le son inherentes
son vitalicias para el autor y limitadas en el tiempo para los herederos).
• Patrimonial: Relacionado con los beneficios económicos que pueden obtenerse ya sea con la
enajenación de la obra, su difusión o publicación.

DERECHOS OPONIBILIDAD CONTENIDO

De la Personalidad Absolutos Extrapatrimoniales
De Familia (Puros) Absolutos Extrapatrimoniales
De Familia (Aplicados) Relativos Pueden tener o no contenido patrimonial
Reales Absolutos Patrimoniales
Creditorios Relativos Patrimoniales
Intelectuales (aspecto moral) Absolutos Extrapatrimoniales
Intelectuales (aspecto económico Absolutos Patrimoniales

Diferencias entre los derechos reales y los derechos personales

DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES

La voluntad de la persona se dirige(o puede
dirigirse) en forma directa al objeto y de ese modo
actúa su derecho. No se puede decir que se ejerce
sin intermediario alguno o sin intervención de
ESENCIA
Para su ejercicio debe participar otro sujeto que
se encuentra constreñido a la prestación (objeto).
La posición del sujeto, del acreedor, es mediata,
hace falta la interposición de otro sujeto, el

otra persona, porque puede existir, pero la persona deudor, que sirve de intermediario entre el sujeto
actuará como un instrumento que posibilita o activo y las cosas.
facilita el ejercicio del derecho.
La inmediatez es un rasgo característico, el
titular del derecho está colocado frente a la cosa
sobre la cual tiene derecho en una posición que es
inmediata es decir, no hay en principio
intermediación.

3
 Es siempre complejo (en el sentido de múltiple o
abarcativo, no como sinónimo de complejo o
difícil), porque la posibilidad de dirigir la
voluntad sobre una cosa se materializa en un
NATURALEZA
La voluntad negativa supone el NO ejercicio del
derecho.
Se presenta siempre como dinámico.
Se agota con su ejercicio.

conjunto o cúmulo de facultades. Cuando el acreedor cobra el crédito y obtiene el

El titular del derecho tiene la posibilidad de
dirigir su voluntad en forma positiva o negativa,
sin que ello implique el no ejercicio del derecho.
Se presenta como una relación estática, que
permanece en el tiempo, aun ante la inactividad
del titular.
El ejercicio del derecho real no lo afecta, por lo
contrario lo reafirma.
Como la voluntad de la persona, al dirigirse a la
cosa no encuentra otra voluntad individual que
pueda poner límites a su ejercicio, podría darse el
caso de un titular que dispusiere de la cosa de un
RÉGIMEN LEGAL
pago del deudor, se extingue el derecho personal.
Aunque existen otras formas de extinción de las
obligaciones, el pago es la forma natural de
cumplimiento.
Se reconoce, sin embargo, que hay ciertos
derechos de contenido obligacional que tienden a
la permanencia, como la locación o el comodato.
Prevalece el principio de la autonomía de la
voluntad.
Los únicos límites son el orden público, la
moral, las buenas costumbres y la buena fe.

modo que contraríe los fines sociales o

económicos del derecho, inmovilizando la riqueza
o creando sistemas que traben temporaria o
perpetuamente la circulación de los bienes. Ello
mas la importancia que representa en el aspecto
económico, político y social ha llevado al
legislador a establecer un régimen legal en el que
se advierte la prevalencia de normas de orden
público.
El número de los derechos reales está
determinado por la ley.
Absolutos en cuanto a su oponibilidad, se Relativos
OPONIB
ILIDAD

ejercen frente a todos (erga omnes).

Para ser oponibles es requisito indispensable la
publicidad.
En el derecho comparado encontramos dos La voluntad de las partes es libre para regular
tendencias: sus relaciones las que, salvo las limitaciones
1. Las que limitan los tipos de derechos (orden público, moral, etc.) son establecidas por
reales, haciendo una enumeración aquéllas de acuerdo a su conveniencia.
taxativa de ellos. El número de las relaciones personales en
ENUMERACIÓN

2. las que, a pesar de enumerar y regular cuanto a tipificación son ilimitados.

la mayor parte de ellos, no impiden la
creación, por los particulares, de otros
derechos reales, no contemplados por
la ley.
El primer sistema "numerus clausus", es el
adoptado por V.S, de modo que no se pueden
constituir otros derechos reales que los
establecidos en la ley.
Art.1884 C.C.C (2502 C.V.S)
Art. 1887 C.C.C (Art. 2503 C.V.S

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EFICACIA El legislador ha extremado la protección de los Efectos relativos .
derechos reales amparándolos con acciones del
mismo carácter, con efectos persecutorios erga
omnes. Este principio reconoce excepciones (art.
2412) adquirentes de buena fe.
La publicidad es presupuesto de la oponibilidad, Son, también en principio, ajenos a la publicidad
PUBLIC
IDAD

aunque no lo sea en principio para la constitución del

derecho real. Ello depende de si el modo de publicidad
tiene carácter constitutivo o declarativo.
Se caracteriza por encontrarse "adherido" a la cosa, NO gozan del ius persequendi
PERSEQUE

de tal modo que su titular puede hacerlo valer a pesar

de que ésta haya pasado a poder de un tercero.
NDI
IUS

"Inherencia", implica el poder de perseguir la cosa en

manos de quien se encuentre.
No es ilimitado.
Un derecho real que ha tenido la debida publicidad y No rige este principio, y el primero en el tiempo no
es oponible erga omnes goza del ius preferendi, o sea tiene preferencia en el derecho.
PREFERENDI

que tiene preferencia respecto de cualquier otro No se debe confundir este principio con los
derecho que, sobre la misma cosa, se constituya con privilegios, que permiten, a determinados acreedores,
IUS

posterioridad. (Primero en el tiempo, primero en el cobrar sus créditos con prelación a otros y están
derecho). establecidos sobre la base de la naturaleza de los
créditos y no en función de la prioridad (en el tiempo)
con que fueron constituidos
Es la cosa, cuando excepcionalmente la ley permite Es la prestación, conducta del deudor consistente en
derechos reales sobre créditos (prenda, usufructo) dar, hacer o no hacer.
OBJETO

requiere que la deuda conste en un instrumento que es Puede ser indeterminada o futura
entregado al titular del derecho real (adquiere
corporeidad, se cosifica).
Debe ser determinada y existente
Si bien en principio, toda persona puede ser titular de Admiten la pluralidad o concurrencia tanto en el
derechos reales, existen ciertos derechos de los cuales sujeto activo como en el pasivo.
SUJETO

sólo pueden ser titulares las personas de existencia

visible,ej: usufructo de los padres sobre los bienes de
sus hijos sometidos a la patria potestad.
Admiten la pluralidad en el sujeto titular o no.
Enajenación, título y modo Contrato, cuasicontrato, delito, cuasidelito
CAUSA

Además del título (vocablo entendido como causa El hecho o el acto jurídico, que es su causa fuente,
CONSTITUCIÓN

fuente) se requiere el modo, que puede ser: basta, en principio, para dejarlo establecido.

• Constitutivo: tradición, inscripción de

automotores.

• Declarativo: registro inmobiliario.

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PERMANENCIA Y Se ejercen con permanencia en el tiempo. Al extinguirse con su ejercicio, tienen carácter
Existen algunos eminentemente temporarios de instantaneidad.
(usufructo, uso, habitación y los de garantía por Hay excepciones, que son, por su naturaleza,
DURACIÓN

su accesoriedad al crédito) que por lo general no durables.

son transmisibles.
Otros son o pueden ser perpetuos (dominio,
propiedad horizontal, servidumbre). Perpetuo no
quiere decir intransmisible, por el contrario, la
regla en estos derechos es la transmisibilidad.
Se ejercen en general, mediante la posesión Son extraños a la posesión.
FORMA

EJERCI

que implica a la vez su contenido y forma de

CIO
DE

exteriorización

 Si bien pueden extinguirse por la renuncia  La simple renuncia del titular extingue los
del titular, en la mayoría de los casos, D.P. la renuncia beneficia siempre al
debe tener la modalidad del abandono que deudor.
EXTINCIÓN

requiere el modo que se materializa en el  Los D.P no se extinguen por la muerte del
desprendimiento de la posesión. titular.
 Hay D.R que se extinguen con la muerte  Subsisten aunque se pierda la cosa.
del titular, como el usufructo, el uso y la
habitación y las servidumbres personales.
 Con la pérdida de la cosa
Como recae sobre una cosa, la situación de ella Prevalece para la determinación legal: el lugar
APLICABL

juega un papel preponderante en la determinación. de celebración del contrato, el del cumplimiento

LEY

de la obligación, o el domicilio de las partes, sin

E

perjuicio de que en virtud del principio de la

autonomía de la voluntad se establezcan otras.
Los D.R sobre inmuebles o muebles de Se tiene en cuenta el lugar de celebración del
SUPERPOSICIÓN DE

situación permanente se rigen por la ley de contrato, y aquel donde éste deba ser ejecutado o
JURISDICCIÓN

situación de la cosa, mientras que los muebles cumplida la obligación.

CASOS DE

que el propietario lleva consigo o de uso Los contratos hechos en países extranjeros, para
personal, estén o no en su domicilio, se rigen por transferir derechos reales sobre inmuebles,
la ley del domicilio del dueño. situados en Argentina, deben constar en
instrumentos públicos y presentarse legalizados y
si se transfieren el dominio deben protocolizarse
por orden del juez.
El principio es que, tratándose de acciones Se tiene en cuenta, en primer término, el lugar
COMPETENCIA

reales, es competente el juez de la circunscripción del cumplimiento, el domicilio del demandado o

donde la cosa esté situada, especialmente si se el lugar de celebración del contrato.
trata de inmuebles. En las acciones derivadas de delitos o
El domicilio del demandado puede tener cuasidelitos se tiene en cuenta el lugar del hecho o
importancia cuando los inmuebles sean varios y, el domicilio del demandado.
también, cuando verse sobre cosas muebles.
Adquisitiva: unido el tiempo a la posesión Liberatoria: extingue la acción de los D.P.
PRESCR
IPCIÓN

posibilita la adquisición de los D.R

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Vinculaciones entre los derechos personales y los derechos reales
 Los derechos personales pueden ser fuente de los derechos reales. Ej. El dominio puede adquirirse a
través de una compraventa, el usufructo puede adquirirse por contrato, etc.
 Los derechos reales de garantía son accesorios y sirven para garantizar el pago de derechos creditorios.
 Existen disposiciones regulatorias del estatuto de los derechos reales que crean obligaciones a las que
establecen las normas que rigen los derechos personales.

Fundamento e importancia de los derechos reales

El derecho sobre las cosas (Hedemann) sirve a la dominación de los bienes terrenales, sin la cual la vida del
hombre es imposible. En los tiempos primitivos lo hace en función de meras relaciones de hecho, todavía sin
una ordenación jurídica de las cosas, pero desde hace mucho tiempo se ve un cierto señorío de los bienes
terrenales que se siente y se trata como un derecho. Desde entonces se produjo una evolución y el derecho de
las cosas se ha refinado más, pero la sustancia sigue siendo la misma: la necesidad del hombre de apropiarse
y servirse de las cosas creadas por la naturaleza o por su propio ingenio.
Las cosas y su apropiación, son elementos vitales para la vida del hombre, para su bienestar, para su cultura y
moral. Pero ocurre que la apropiación y goce de una cosa por el hombre, supone la exclusión de la apropiación
y goce de esa misma cosa por otros. En torno al derecho de las cosas gira la organización social y política de los
pueblo es, su estilo de vida, su filosofía.
La importancia trasciende el marco del interés individual y se proyecta a la comunidad toda. El derecho real
por excelencia es el de propiedad, cuya adecuada reglamentación condiciona la paz social. La propiedad
inmobiliaria tiene una trascendencia excepcional al punto que su distribución constituye uno de los factores más
conflictivos en los tiempos modernos, porque es la base de la riqueza.
De lo expresado se ve que el derecho real tiene una importancia tanto económica, como política y social.

Principios comunes

Se ha tomado del Proyecto la definición de derecho real, aunque a fin de completar el concepto y ponderando
alguna crítica se agregó que el poder jurídico se ejerce en forma autónoma.
En lo tocante al objeto no se requiere que la cosa esté en el comercio , pues son asimismo objeto del derecho
real, las cosas que están fuera del comercio por su inenajenabilidad relativa y aquellas cuya enajenación
estuviese prohibida por una clausula de no enajenar.
Asimismo se acepta que el objeto puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley, pensando en
casos de derechos sobre derechos, como la hipoteca del derecho de superficie en su modalidad de derecho sobre
cosa ajena, o en caso de derechos complejos como el tiempo compartido.
Respecto de la estructura, en tanto no todas las normas que regulan los derechos reales son de orden público,
sino solamente aquellas que lo hacen sustancialmente, se plantea que tienen ese carácter las que se refieren a sus
elementos y contenido y en cuanto a su adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y
extinción. Se señala como inválida la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación
de su estructura.
En cuanto a la enumeración de los derechos reales, se adicionan la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie.

Método

1. Método del Código de Vélez Sarsfield

Vélez Sarsfield se apartó del esboco de Freitas, que desarrollaba una parte general, el cual tenía tres
secciones (de las personas, de las cosas y de los hechos). Al apartarse y no prever una parte general que

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 reunirá los elementos que son comunes a los derechos subjetivos (sujeto, objeto y causa), se hizo pasible a
las criticas de las doctrinas de ese momento.
Sin embargo, su obra puede clasificarse de avanzada en la medida en que si bien no estructuró la parte
general, trató los elementos del derecho de tal modo que es fácil reunirlos a los efectos de la enseñanza y,
fundamentalmente, porque analizó en una sola sección lo referente a los hechos y actos jurídicos.
Los derechos reales en le C.V.S se estaban ubicados en el Libro III, el cual no estaba dividido como los
demás en secciones, sino directamente en títulos (16).
Entre sus críticas pueden mencionarse:
 Dedica muy pocos artículos (4:2502 a 2502) para sentar la teoría general de los Derechos Reales,
por lo que hiso necesario que la doctrina la buscara en el articulado.
 Ubicación de las acciones reales: se debieron haber ubicado al principio o al final del Libro III, ya
que constituyen los medios de protección de todos los derechos reales.
 Abundante casuística.
 Al tomar diversidad de fuentes y no fijar una postura, hace que haya artículos “oscuros” en base a la
diferenciación de autores que tomo de base, por lo que quedaron disposiciones aparentemente
contradictorias.
 No tiene un concepto de derecho real, sino que es definido a través de dos notas.

2. Método del Código Civil y Comercial

 Da respuestas a las críticas.
 Se saca la casuística.
 Contiene una parte general de Derechos Reales.
 Metodológicamente es más prolijo y más claro.
 Se acepta en la mayoría de los casos doctrina y jurisprudencia mayoritaria.
 Se usan definiciones mixtas y conceptos claros.
 Fuentes más importantes: anteproyecto de 1998, el C.V.S.
 No contiene notas apartándose de la metodología seguida por Vélez Sarsfield.
 Constitucionalización del Derecho privado.
 Cambio de paradigma.
 Subsidiariedad respecto a las normas locales, “las pone por encima”.

Se unifican los códigos Civil y Comercial.

Contiene un Título Preliminar y luego una Parte General para todo el Código, así como partes generales para
las diversas instituciones que regula.
Se decidió no incluir notas. Se ha tratado de incluir sólo aquellas definiciones que tienen efecto normativo y no
meramente didáctico.
La Comisión ha puesto una especial dedicación para que la redacción de las normas sea lo más clara posible, a
fin de facilitar su entendimiento por parte de los profesionales y de las personas que no lo son. Por esta razón se
han evitado, en la medida de lo posible, las remisiones, el uso de vocablos alejados del uso ordinario, las frases
demasiado extensas que importan dificultades de lectura. Se ha tratado de conservar, en lo posible, las palabras
ya conocidas y utilizadas por la doctrina y la jurisprudencia. Sin embargo, hay numerosos cambios sociales,
científicos, culturales, económicos, que demandan el uso de palabras ajenas al lenguaje jurídico.

En el C.C.C los derechos reales se encuentran en el Libro IV el cual contiene 13 Títulos:

1. Disposiciones generales.
2. Posesión y tenencia.
3. Dominio.
4. Condominio.
5. Propiedad horizontal.
8
 6. Conjuntos inmobiliarios.
7. Superficie.
8. Usufructo.
9. Uso.
10. Habitación.
11. Servidumbre.
12. Derechos reales de garantía.
13. Acciones posesorias y acciones reales.

Concepto de Derecho real

El Código de Vélez Sarsfield, no daba un concepto de Derecho real. Tradicionalmente se ha concebido el

Derecho Real como aquel que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de modo que el
sujeto pueda obtener provecho del objeto, sin intervención de otra persona. El concepto había que elaborarlo
partiendo de dos notas del Código de Vélez Sarsfield.

1. Nota al Art. 497 C.V.S

Marcade “Cuando me habéis vendido vuestra casa, estas obligado a no molestarme en el goce del inmueble;
pero esto no es una obligación de no hacer, pues no os priváis de ningún derecho. Esta necesidad nada tiene que
os sea personal: ella es común a todos; es para vos, como para los otros, la consecuencia y correlación de mi
derecho real existe erga omnes. Esta necesidad general y común a todos que corresponde a un derecho real,
forma un deber que cada uno está, sin duda, en el caso de respetar, como una obligación personal, mas no
constituye una obligación”.
Con esto trata de demostrar que la “obligación de respetar el derecho real que incumbe a todos los miembros
de la sociedad con los cuales su titular está en contacto, no es una obligación propiamente dicha, sino que es el
simple deber de abstención, correlato del carácter de oponible erga omnes, propio de los derechos reales.
Ortolán “Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho
real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O en términos más sencillos,
un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestación
cualquiera, a dar, suministrar, o hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de
sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor”.
Hay en esta definición un esboco de lo que después otros autores denominarán:
 Aspecto EXTERNO: relación con los demás miembros de la sociedad.
 Aspecto INTERNO: relación del titular del derecho, con la cosa objeto del mismo

2. Nota al Título IV del Libro III

Demolombe “Derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de tal
manera que no se encuentran en ella sino dos elementos:
 La persona (sujeto activo del derecho).
 La cosa (objeto).”
Se llama derecho personal aquel que sólo crea una relación entre la persona a la cual el derecho pertenece, y
otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa
relación se encuentran tres elementos:
 La persona (acreedor).
 La persona (deudor).
 Objeto (cosa o hecho).”

Teorías y críticas

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 Aparte de la TEORÍA CLÁSICA, que encuentra una neta y sustancial diferencia entre los derechos reales y los
personales, se hallan otras teorías que niegan la existencia de tales diferencias o bien parten de otros criterios
para la distinción.
Musto plantea el siguiente cuadro:
Demolombe
Clásica
Aubry y Rau

personalista u
obligacionista
Teorias
Monista
unitaria realista
Institucionalista

No clásicas Existencia de un
sujeto pasivo
determinado

otras taorias
modernas

TEORÍA CLÁSICA
Llamada también Dualista, porque encuentra una diferencia sustancial entre los derechos reales y personales.
Su principal expositor es Demolombe “Derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una relación
directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos:
 La persona (sujeto activo del derecho).
 La cosa (objeto).”
Se llama derecho personal aquel que sólo crea una relación entre la persona a la cual el derecho pertenece, y
otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa
relación se encuentran tres elementos:
 La persona (acreedor).
 La persona (deudor).
 Objeto (cosa o hecho).”
CRÍTICAS:
 Para efectuar la distinción, no utiliza un mismo criterio clasificatoria, pues mientras para caracterizar al
derecho real, pone en punto de mira el aspecto económico, respecto al derecho personal, lo coloca en
el aspecto jurídico.
 Al hablar de derecho real hace mención de un sujeto activo, cuando no menciona como elemento sujeto
pasivo alguno.

También es considerada clásica la definición dada por Aubry y Rau: “Hay derecho real cuando una cosa se
encuentra sometida, total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relación inmediata oponible
a toda otra persona”.

La doctrina clásica distingue al derecho real por su carácter absoluto (oponible erga omnes), mientras que el
derecho personal sólo puede hacerse valer contra el deudor y sólo puede ser infringido por éste.
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TEORÍAS NO CLÁSICAS

1. Monista
Tienden a unificar en una sola categoría los derechos personales y los derechos reales, ya sea considerando que
todos los derechos patrimoniales pueden ser refundidos en la primera de ellas (personalista u obligacionista), ya
sea que la fusión se opere sobre la base de la segunda categoría (realista).
 Personalista u Obligacionista (quieren reducir todos los derechos a obligaciones)
Kant critica la distinción entre derechos reales y personales que se fundamenta en la relación directa con la
cosa objeto, existente en los primeros, y no en los segundos, al decir que todo derecho es necesariamente una
relación entre personas y que a todo derecho corresponde necesariamente un deber.
A partir de dicha idea se constituyeron las teorías que atacaron a la teoría clásica en cuanto a la
conceptualización del derecho real como relación directa e inmediata con la cosa, pues que una relación jurídica
siempre se establece entre personas y no entre persona y cosa.
El derecho real debe ser concebido como una obligación en la cual el sujeto pasivo es ilimitado en su número y
comprende a todas las personas que puedan ponerse en contacto con el sujeto activo. El lazo obligatorio, se hace
visible cuando el derecho real es violado.
Niegan la distinción entre derechos reales y personales, ambos tienen la misma naturaleza: son obligaciones.

CRÍTICAS:
 Señala como característico de los derechos reales un aspecto que es común a todos los derechos, que es
el deber a cargo de toda la sociedad de respetar los derechos ajenos.
 En el concepto de “derecho” esta ínsita la relación entre personas y, por lo tanto, ello es dado por
supuesto en la doctrina clásica que de ningún modo sostiene (como parecen afirmarlo sus críticos) que
es sobre la cosa que recaen las obligaciones.
 La obligación es un vínculo que conecta a 2 sujetos y por el cual uno de ellos debe a otra una prestación.
Ello no ocurre en los derechos reales. Art. 497 C.V.S: “a todo derecho personal corresponde una
obligación personal. No hay obligación que corresponda a derechos reales”.

 Unitaria realista (quieren reducir todos los derechos a derechos reales)

Quienes sostienen esta posición parten de una interpretación de la concepción de Salleiles, quien pretende
objetivar la obligación dando prevalencia al elemento prestación sobre el elemento personal, da lugar a que se
conciban los derechos creditorios como una relación entre patrimonios, lo que quedaría evidenciado en el
principio “el patrimonio es la prenda común de los acreedores”.
Estas expresiones fueron recogidas por otros autores, dadas a conocer por Rigaud “el derecho personal no es
un derecho respecto de la persona, sino que constituye un ius ad rem, cuya única diferencia con el derecho real
es que no recae primitivamente sobre una cosa determinada sino que afecta a todo el patrimonio”.
“El derecho de obligación es un derecho real, indeterminado en cuanto al objeto marterial sobre el que recae,
que son todos los bienes del deudor, integrados de su patrimonio, que es la prenda de los acreedores” Gaeín.

CRÍTICAS:
 Confunde el objeto de la obligación (que es la prestación), con los efectos que, sobre el patrimonio,
apareja el incumplimiento.
 “el patrimonio es prenda común de los acreedores”. La palabra “prenda” se usa en sentido técnico y no
puede tener por objeto un patrimonio o parte alícuota de él.
 Enfocan a la obligación en el momento del incumplimiento, que es cuando recae sobre los bienes del
deudor, es decir que la contemplan en su “anormalidad”, pues lo común es que la obligaciones se
cumplan.

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2. Institucionalista
Hauriou, en su obra, aplica a los derechos reales su teoría de la institución, posición que también es tomada
por Rigaud.
Según esta postura, institución es un grupo social organizado. Entre las 2 manifestaciones extremas de la
actividad jurídica:
 La del estado (en virtud de la ley).
 La del individuo (exteriorizada en el contrato).
Hay una tercera manifestación: es una idea de obra o de empresa que se realiza y dura jurídicamente en un
medio social.
Los derechos son clasificados por su mayor o menor contenido constitucional, lo que determina a su vez la
naturaleza de las normas que los protegen o garantizan:
 Para los de mayor contenido institucional se aplica el derecho disciplinario.
 Para los de menor contenido institucional bastan las normas de carácter estatuario.
En esta escala, los derechos reales estarían ubicados en una categoría intermedia entre los derechos inherentes
a la personalidad y los de familia (contenido institucional) por una parte y los creditorios (de menor contenido
institucional), por la otra.

CRÍTICAS:
 No desconoce la distinción entre derechos reales y personales, sino que los examina desde otro punto de
vista. No responde a la pregunta sobre los derechos reales, los ubica pero no los define.

3. Existencia de un sujeto pasivo determinado

Esta teoría encuentra en sujeto pasivo determinado, identificándolo, especialmente en los derechos que tienen
por objeto una cosa ajena, con el propietario de la misma. Ej: el propietario del fundo sirviente sería el sujeto
pasivo de la servidumbre, cuyo titular es el propietario del fundo dominante.
Para Atard, los sujetos pasivos serían aquellas personas que tienen mayor proximidad física con el objeto
sobre el cual se asienta el derecho real.
Legón, en el dominio, el sujeto pasivo es el que transmitió la propiedad de la cosa, ya que se encuentra
obligado por evicción.

CRÍTICAS:
 La posición en que el poseedor se halla con el titular, es la misma posición de cualquier otra persona a
quien se prohíbe el ejercicio de los derechos reales.
 La evicción es una consecuencia de la responsabilidad del transmitente, nace del contrato y no del
derecho real.
 La circunstancia de proximidad con la cosa es irrelevante, el sujeto recién aparece determinado en el
momento en que la persona que tiene proximidad física se convierte en agresor del derecho.

4. Otras teorías modernas (ecléctica o integralista)

Se ha buscado armonizar las teorías anteriores (clásica y monista-personalista), destacando las falencias de
ellas al contemplar el derecho real, cada una, en una sola de sus aspectos:
 Teoría clásica: tiene en cuenta exclusivamente el aspecto interno.
 Teoría personalista: puso acento en el aspecto externo.
Esta doctrina destaca, al definir los derechos reales tanto el aspecto interno como el externo.
Gatti parte de la distinción entre poderes y facultades con fundamentos de orden ético, político, económico y
luego clasifica los poderes jurídicos del derecho civil en poderes jurídicos familiares y poderes jurídicos reales.
López de Zavalía sostiene que existe una diferencia estructural entre los derechos reales y personales que
derivan consecuencias de interés.

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CRÍTICA:
 Es preferible reservar los “poderes” y “facultades” para determinar los aspectos positivos de cada
relación jurídica de derecho subjetivo y el de “deberes” y “cargas” para el aspecto pasivo.

Concepto de derecho real en el Código Civil y Comercial. Análisis del art. 1882

El C.C.C a diferencia del C.V.S tiene un concepto de derecho real, el cual fue tomado de la definición que
hacía Allende que fue recogida en el proyecto de 1998. “Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial,
cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
(objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de
realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción
real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi”.

ARTÍCULO 1882. Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en este Código.

 “poder jurídico”: no es una relación jurídica (que implica la existencia de dos sujetos), es un poder, que
implica el señorío de la cosa. Es el poder que ejerce el sujeto sobre el objeto. Se trata de un poder
jurídico porque se puede ejercer solo. Los derechos subjetivos pueden ejercerse:
 Como poder jurídico: no requieren intermediario.
 Como facultades jurídicas: requieren la intermediación de otras personas.
 “de estructura legal”: son de creación legal, tanto la creación como todo lo que acontece con los
derechos reales, proviene de la ley, más allá que existe la voluntad del sujeto. Se sigue manteniendo el
numerus clausus y el orden público.
 “que se ejerce directamente sobre el objeto”: el poder se ejerce sobre un objeto que no tiene voluntad.
No hay relación de voluntades.
 “en forma autónoma”: porque se ejerce con toda amplitud por el sujeto.
 “persecución y preferencia”: facultades que caracterizan a los derechos reales. El titular puede
perseguir la cosa de cualquiera que la tenga y el derecho real es preferido por sobre el derecho personal.

Significado de la reforma
 Ofrece una definición de derecho real que supera a la doctrina clásica en tanto se detiene tanto en el
aspecto interno como en el externo.
Estructura

El art. 2502 del C.V.S planteaba: “Los derechos reales sólo pueden ser creados por ley. Todo contrato o
disposiciones de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este código se
reconocen, valdrá solo como constitución de derechos personales, si como tal pudiesen valer”.
El C.C.C veda esa posibilidad que planteaba el art. 2502 del C.V.S, de que el juez pudiera hacerlos valer como
derechos personales si como tal pudiesen valer expresando taxativamente la nulidad de la configuración de un
derecho real no previsto por ley.

ARTÍCULO 1884. Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula
la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

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 Dado que la regulación de los derechos de propiedad responde a intereses superiores a la comunidad, es que la
ley se reserva la reglamentación de los elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción. El legislador antepuso el orden público a la autonomía de la voluntad.
Se trata de garantizar que el intercambio de bienes y cosas entre las personas se desarrolle en un marco de
seguridad jurídica para satisfacción de la comunidad y sus integrantes. Para que esto se cumpla se necesitan
reglas claras, que no puedan ser modificadas por los particulares.
La nulidad a que hace referencia el artículo es absoluta y puede ser declarada por el juez, aun de oficio.

Significado de la reforma
 Se suprime la criticada alusión del código anterior de que a creación de un derecho real no previsto en la
ley valdría como derecho personal, si como tal pudiese valer.

ARTÍCULO 1896. Prohibición de constitución legal. El juez no puede constituir un derecho real o imponer
su constitución, excepto disposición legal en contrario.

Significado de la reforma
 Establece, en forma general, y para todos los derechos reales, la prohibición de ser constituidos por
voluntad del juez.

Diferencias entre creación legal y fuente legal

La creación del derecho real siempre es obra de la ley, mientras que la fuente de constitución puede ser otra.
Una cosa es el origen del derecho real, siempre legal, y otra distinta su causa fuente, que puede ser la ley, el
contrato, un testamento, etc. las causas jurídicas de constitución varían según el derecho real de que se trate.
Así, por ejemplo, el condominio puede tener fuente legal, en cambio la hipoteca, únicamente puede ser
convencional.
La tipicidad de los derechos reales no debe ser confundida con la del negocio que lo crea. Puede ser fuente del
derecho real un contrato innominado. Lo que no se puede es transmitir un derecho real no admitido, ni cambiar
el contenido de los permitidos, éste es el límite.
Una cosa es que los derechos reales tengan una estructura típica, y otra cosa es deducir como consecuencia
necesaria la tipicidad de los negocios traslativos, se trata de conceptos bien distintos, como distinta es la fuente
(negocio) y el efecto (derecho real).

Objeto: nuevos ejes sobre los objetos posibles

ARTÍCULO 1883. Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley.

Como resulta del art. 1882 CCyC, la relación o vínculo que el derecho real comporta encuentra en un extremo
al objeto. Lo dice el precepto y vale recalcarlo: el objeto puede ser una materialidad o un “bien taxativamente
señalado por la ley”.
Una materialidad es una cosa. Según lo autoriza el precepto, la potestad que traduce el derecho real —usar,
gozar y/o disponer— puede ejercerse sobre la totalidad o una parte de la cosa.
En todos los casos el objeto, corpóreo o no, debe ser especial y específicamente individualizado.
Las designaciones del espacio transformado en unidad privativa en la propiedad horizontal o el cumplimiento
del principio de especialidad objetiva en materia de gravámenes reales son prueba de ello.
Puede ocurrir que tengamos sobre la cosa un derecho que se extiende a la totalidad de ella, como acontece en
el dominio. También se extiende sobre la totalidad de la cosa, pero por una parte indivisa, en el caso del

14
condominio. También, por partes alícuotas o indivisas, la ley admite el usufructo, o extender a una parte
material o indivisa el uso o la habitación.
La posibilidad que introduce el CCyC es que el objeto del derecho real sea un bien. He aquí una innovación
fundamental que admite la nueva regulación. Sobre estos últimos, el art. 16 CCyC prescribe que los derechos
individuales sobre el patrimonio de una persona pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Se
trata del caso, antes vedado, en que el derecho de propiedad recaiga sobre derechos. Sucede ello en los casos de
constitución de hipoteca sobre el derecho de superficie cuando existe propiedad superficiaria, por ejemplo.
Ya no se reclama, como lo hacía la anterior regulación, que las cosas que son objeto de derechos reales estén
en el comercio, pues pueden encontrarse derechos de propiedad sobre cosas relativamente inenajenables.
No debe dejar de considerarse que las disposiciones referentes a las cosas, a su vez, son aplicables a la energía
y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre, tal como lo ordena el art. 16 CCyC.

Significado de la reforma
 Permite que, además de las cosas, también los bienes puedan ser objeto de los derechos reales.
 Pueden ser objeto las cosas fuera del comercio.

Requisitos:
 Debe ser una cosa.
 Debe estar determinado.
 Individualizada.
 Inmediatez
 En principio no puede haber derechos reales sobre cosas que impliquen particiones, recae sobre la
totalidad, salvo algunas excepciones como ser el caso de la superficie.

Cuerpo humano
Antes de la sanción del C.C.C se discutía sobre si el cuerpo humano podía ser objeto de derechos reales. Se
decía que:
 Como un todo, no encuadraba dentro del concepto de cosa que daba el art. 2311 C.V.S, ya que, si bien
puede ser considerado un objeto material, no es susceptible de apreciación pecuniaria. Tampoco es un
bien, por igual razón, se encuentra fuerza del comercio jurídico.
 Partes del cuerpo humano que se separan definitivamente del mismo, que son susceptibles de
reproducción y que no afectan, por lo tanto, en forma permanente la integridad física, se pueden
considerar como cosas y son susceptibles de actos jurídicos (a título gratuito u oneroso), resultando por
supuesto aquí la aplicación del art. 953 C.V.S.
La ley que regula los trasplantes de órganos cuando hace referencia a la ablación de órganos y material
anatómico para su implantación entre seres humanos y cadáveres humanos a seres humanos,
admitiéndolos en la hipótesis de que todos los otros medios y recursos disponibles no artificiales se
hayan agotado o no sean suficientes como alternativa terapéutica para la recuperación de la salud del
paciente. Excluye de su ámbito a los materiales anatómicos y tejidos naturalmente renovables y
separables del cuerpo humano, salvo que el tratamiento fuera de médula ósea. Por ej. La leche de la
madre, la sangre los cabellos.
 Partes artificiales agregadas al cuerpo humano como ser dentadura, marcapasos, miembros
ortopédicos, tornillos placas de estructura ósea, etc, aún los provenientes de otros cuerpos, pueden ser
clasificados como cosas, pero la posibilidad de negocios jurídicos sobre ellas se encuentra supeditado al
requisito de que su separación no lesione al organismo.

Cadáver
Un despojo mortal no es cosa en el sentido legal de esta palabra, porque carece de valor pecuniario.

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 Para Cifuentes, el cadáver no encuadraría en el concepto de cosa, sino que se trataría de un bien material, que,
en principio, esta fuera del comercio, pero que, como los demás bienes personalísimos, puede ser objeto de
relaciones jurídicas determinadas y existe inclusive la posibilidad de disponer de él dentro de ciertos límites.
Rivera, sostiene que las atribuciones que se tiene sobre el propio cadáver no se reducen exclusivamente a la
determinación de la forma de inhumación o las exequias, sino que comprenden la disposición de los despojos
mortales con finalidades terapéuticas, científicas y pedagógicas. En sentido semejante, para la salvación de la
vida, curación de enfermedades o para investigaciones científicas, considera que partes del cadáver y el cadáver
mismo pueden ser considerados cosas, objeto de los derechos reales.
López de Zavalía, estima que, por no repugnar a la conciencia social (pauta que considera certera a los efectos
de determinar si el cadáver es o no cosa), las momias y los esqueletos empleados para la enseñanza y sus partes
pueden ser considerados cosas, porque han caído en una suerte de anonimato de titularidad.

ARTÍCULO 17. Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no
tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y sólo pueden ser
disponibles por su titular siempre que se respete alguno de esos valores y según lo dispongan las leyes
especiales.

Conjunto de cosas
Nota art. 2312 C.V.S: “una pluralidad de bienes exteriores tal que pueda ser considerada como una unidad,
como un todo, se llama “una universalidad” en este código. Si es por la intención del propietario, es universitas
facti, si por el derecho, universitas iuris. El patrimonio de una persona presenta una universalidad de la segunda
especie”.
Una universalidad de hecho sería, por ejemplo, una piara (conjunto de animales), una biblioteca, etc.
Los derechos reales se tienen sobre cosas determinadas y no sobre universalidades, y siempre el derecho y el
negocio jurídico real recaerán sobre las cosas individualmente consideradas, no sobre las universalidades.
Ej. Si en una biblioteca existen libros que no eran de propiedad del testador, el legatario no se hace por su
parte propietario de ellos, a pesar de que integrarían una universalidad.
En la nota al art. 2764 C.V.S dice: “las universalidades de cosas como un rebaño, una biblioteca, son siempre
consideradas como cosas particulares y no como universalidades. Para que haya lugar a la reivindicación es
preciso que el objeto sea una cosa corporal… no se puede reivindicar sino res singula que se encuentra en la
herencia o en el patrimonio de una persona. Las cantidades que hemos llamado cantidades de cosas, no podrían
ser el objeto de una reivindicación, porque no se puede tener sobre una cantidad sino un derecho de crédito y no
un derecho de propiedad”.
Sin embargo, los arts. 2827, 2869, 2898, 2900 y 2901 del C.V.S legislan sobre usufructo de una universalidad
de bienes o una parte alícuota de ella, refiriéndose aquí a la universitas iuris que originaría un cuasiusufructo; el
usufructo de universalidades de hecho no seria distinto del usufructo sobre cosas singulares.
También existen ciertas cosas que aisladamente carecen de valor e individualidad, pero que unidas a otros
entes iguales, de los que no pueden diferenciarse, forman una cosa única desde el punto de vista jurídico, que es
la que constituye el objeto del derecho real. Por ejemplo, los granos de una bolsa de trigo, los naipes de un
juego de barajas, etc.

Cosas y Bienes

ARTÍCULO 16. Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer
sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones
referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio
del hombre.

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 La norma establece que los derechos individuales pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico,
concepto amplio que comprende tanto a las cosas como a los bienes que no son cosas.
A los bienes materiales susceptibles de recibir un valor económico, se los denomina técnicamente cosas. Las
cosas tienen en este Código una regulación específica, contenida en una diversidad de artículos, entre los que se
encuentran, por ejemplo, los relativos a las obligaciones de dar (Libro Tercero, Título I, Capítulo 3); los
contratos referidos a su transmisión (como compraventa, permuta, donación, etc.); y la regulación misma de los
derechos reales.
Siguiendo el criterio legislativo previo, las disposiciones referentes a las cosas se aplican a la energía y a las
fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre, categoría que comprende a las distintas
formas de producción de energía (hidroeléctrica, eólica, nuclear, solar, térmica, etc.)

Clasificación de las cosas

1. Clasificación de las cosas consideradas en sí mismas

por su
naturaleza
muebles
por su carácter
representativo
cosas
consideradas
por su
en sí mismas
naturaleza
física
inmuebles por accesión
moral
por su carácter
representativo

ARTÍCULO 225. Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas
incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre.

ARTÍCULO 226. Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran
inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman un
todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario.
No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad
del propietario.

ARTÍCULO 227. Cosas muebles. Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una
fuerza externa.

ARTÍCULO 228. Cosas divisibles. Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin
ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la
cosa misma. Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y
aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde a
las autoridades locales.

ARTÍCULO 229. Cosas principales. Son cosas principales las que pueden existir por sí mismas.

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 ARTÍCULO 230. Cosas accesorias. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son
determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de la
cosa principal, excepto disposición legal en contrario.
Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la
principal, es principal la de mayor valor.
Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria.

ARTÍCULO 231. Cosas consumibles. Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el primer
uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace, aunque sean
susceptibles de consumirse o deteriorarse después de algún tiempo.

ARTÍCULO 232. Cosas fungibles. Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale
a otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad.

ARTÍCULO 234. Bienes fuera del comercio. Están fuera del comercio los bienes cuya transmisión está
expresamente prohibida:
a. por la ley;
b. por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales prohibiciones.

2. Clasificación de las cosas con relación a las personas

de dominio público
bienes del estado
de dominio privado
cosas con relación a las bienes de la iglesia católica
personas y otros cultos

bienes de particulares

ARTÍCULO 235. Bienes pertenecientes al dominio público. Son bienes pertenecientes al dominio público,
excepto lo dispuesto por leyes especiales:
a. el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación especial, sin
perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona económica exclusiva y la plataforma
continental. Se entiende por mar territorial el agua, el lecho y el subsuelo;
b. las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas; se entiende por
playas marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante las más altas y más bajas
mareas normales, y su continuación hasta la distancia que corresponda de conformidad con la legislación
especial de orden nacional o local aplicable en cada caso;
c. los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas navegables,
los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de
interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del
propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a las
disposiciones locales. Se entiende por río el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado por la

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línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias. Por lago o laguna se entiende el agua,
sus playas y su lecho, respectivamente, delimitado de la misma manera que los ríos;
d. las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica exclusiva, la plataforma
continental o en toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas navegables, excepto las que
pertenecen a particulares;
e. el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación Argentina, de
conformidad con los tratados internacionales y la legislación especial;
f. las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o
comodidad común;
g. los documentos oficiales del Estado;
h. las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos.

ARTÍCULO 236. Bienes del dominio privado del Estado. Pertenecen al Estado nacional, provincial o
municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
a. los inmuebles que carecen de dueño;
b. las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar, según lo
normado por el Código de Minería;
c. los lagos no navegables que carecen de dueño;
d. las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;
e. los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.

ARTÍCULO 238. Bienes de los particulares. Los bienes que no son del Estado nacional, provincial, de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires o municipal, son bienes de los particulares sin distinción de las personas
que tengan derecho sobre ellos, salvo aquellas establecidas por leyes especiales.

3. Frutos y productos

ARTÍCULO 233. Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin
que se altere o disminuya su sustancia.
 Frutos naturales son las producciones espontáneas de la naturaleza.
 Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre ola cultura de la tierra.
 Frutos civiles son las rentas que la cosa produce.
Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos civiles.
Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su
sustancia.
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados.

Persecución y preferencia

ARTÍCULO 1886. Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la
cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o
personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

La persecución y la preferencia caracterizan a los derechos reales, ello se vinculaba con la estructura de esta
clase de derechos patrimoniales. Es que, mientras la estructura de los derechos personales involucra entre sus
elementos a un acreedor y un deudor que debe satisfacer la prestación, los derechos de propiedad contienen
solamente como esquema interno al sujeto titular y a la cosa o bien que es el objeto. De manera que, en ejercicio
19
de un derecho de propiedad, los integrantes de la comunidad tienen el deber de respetarlo, y no pueden
interferirlo.
En estricto sentido, el derecho de persecución, tal como lo expresa el precepto, otorga a su titular la facultad
de perseguir la cosa en poder de quién se encuentre. Ello se verifica en los casos en que el sujeto es despojado
de la cosa o bien, permitiéndose en consecuencia hacer valer la titularidad del derecho en manos de quien se
encuentre, con el objeto de obtener su restitución.
A su vez, en los casos en que se trata de un derecho real de garantía que no otorga la posesión de la cosa a su
titular —el caso de la hipoteca—, basta alegar la condición de titular del crédito —lo que supone la de su
accesorio derecho real—, para que deba admitirse la ejecución seguida con independencia de la nueva
titularidad del bien.
Si se observa con atención, el derecho de propiedad trata de un derecho propio o interno de la cosa (ius in re).
Las facultades que el derecho aporta a su titular son las de usar, gozar y/o disponer. Así, en el ejercicio que el
derecho de propiedad concede al sujeto —y que no puede encontrar a otro que no sea el propio titular
ostentando alguna o todas las prerrogativas referidas—, se comprende la facultad de persecución, esto es, la de
impedir que otro ejerza un derecho en contravención con el que tiene el derecho real a su favor.
Por su parte, la preferencia —que no debe ser confundida con el privilegio, una cualidad del crédito—, tiene
un alcance parecido a la anterior, desde que lo que traduce es hacer valer, en caso de conflicto, el derecho real
por sobre otros de la misma especie o personales constituidos posteriormente. Responde a un principio temporal
que dice: primero en el tiempo, mejor en el derecho (prior in tempore potior in iure).

Significado de la reforma
 Consagra expresamente estos atributos típicos de los derechos reales.

Caracteres
 Absolutos.
 Perpetuos.
 De contenido patrimonial.
 Poseen acciones posesorias.
 Poseen un sistema de numero clausus.

Enumeración

ARTÍCULO 1887. Enumeración. Son derechos reales en este Código:

a. el dominio;
b. el condominio;
c. la propiedad horizontal;
d. los conjuntos inmobiliarios;
e. el tiempo compartido;
f. el cementerio privado;
g. la superficie;
h. el usufructo;
i. el uso;
j. la habitación;
k. la servidumbre;
l. la hipoteca;
m. la anticresis;
n. la prenda.

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 Enumera taxativamente los derechos reales permitidos. En esta materia rige el orden público y hay un número
cerrado de derechos reales permitidos.
Cabe advertir que los derechos reales pueden ser creados por otras leyes, además del Código. Así sucede con
la hipoteca naval, la prenda con registro, entre otros. Debe tratarse de leyes nacionales, ya que a las provincias
le está vedado crear derechos reales. Tampoco se podría crear un derecho real por decreto u ordenanza.
Cada vez que el legislador lo considere conveniente u oportuno, conforme a las necesidades que demande la
vida jurídica de cada momento, puede ampliar la lista.

Significado de la reforma
 Se incorporan nuevos derechos reales: conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado,
superficie.
 Termina la discusión con relación a situaciones dudosas que para algunos podrían constituir derechos
reales: la posesión, la locación, los derechos intelectuales, los privilegios, el derecho de retención, entre
otros. Si no los menciona es porque no los reputa como tales.

Clasificación de los derechos reales: distintas clasificaciones. Categorías

1. Sobre cosa propia y ajena

dominio

Sobre cosa propia condominio

propiedad horizontal

usufructo
Derechos Reales
uso
de goce
habitación

servidumbre
Sobre cosa ajena
hipoteca

prenda
de garantía
anticresis

censos
ARTÍCULO 1888. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales
sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los
restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes
reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un
gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.

Significado de la reforma
 Se define claramente el concepto de carga o gravamen real. La idea de carga real es la existencia de un
derecho real adherido a la cosa, que debe ser mantenido.

21
2. Principales ya accesorios

ARTÍCULO 1889. Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto
los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorias la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Significado de la reforma
 Los únicos derechos reales accesorios son los de garantía, dependen para su existencia de un derecho
personal al que acceden.
 Se limita a instaurar una de las clasificaciones posibles.

3. Con relación a su duración

dominio
condominio
perpetuos
propiedad horizontal
servidumbres
derechos reales usufructo
vitalicios
uso-habitación

temporarios hipoteca

prenda
no vitalicios
anticresis

censos

4. En relación al objeto
dominio
condominio
muebles e inmuebles
usufructo
uso
solo muebles prenda
derechos reales
hipoteca
anticresis
servidumbre
solo inmuebles
propiedad horizontal
habitación
censos

5. En relación con su transmisibilidad

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 dominio

transmisibles condominio

propiedad horizontal
derechos reales
usufructo

instransmisibles uso

habitación

6. En relación a su registrabilidad

ARTÍCULO 1890. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen
sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los
efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos
sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.

Significado de la reforma
 Incorpora una clasificación que no figuraba en el C.V.S, ya que éste no había previsto la publicidad
registral, con excepción de la hipoteca.

7. Por su ejercicio

ARTÍCULO 1891. Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en
este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se
ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.

Significado de la reforma
 En forma novedosa se refiere a las servidumbres positivas. Parece sugerir que al haber actos posesorios,
sería factible su adquisición por usucapión.

Principios generales reguladores:

I) Función de la voluntad en su constitución; el numerus clausus;

El art. 2502 del C.V.S planteaba: “Los derechos reales sólo pueden ser creados por ley. Todo contrato o
disposiciones de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este código se
reconocen, valdrá solo como constitución de derechos personales, si como tal pudiesen valer”.
El C.C.C veda esa posibilidad que planteaba el art. 2502 del C.V.S, de que el juez pudiera hacerlos valer como
derechos personales si como tal pudiesen valer expresando taxativamente la nulidad de la configuración de un
derecho real no previsto por ley.
La voluntad de los sujetos tiene particular relevancia como “fuente” de los derechos reales, siempre dentro de
los tipos creados por la ley. Hay que distinguir:
 Lo que crea la ley: que es la figura del derecho real.
 De la fuente de la constitución: normalmente es la voluntad de las partes a través de un contrato,
disposición de última voluntad, voluntad unilateral, decisión judicial y la ley.

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 ARTÍCULO 1884. Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula
la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

Dado que la regulación de los derechos de propiedad responde a intereses superiores a la comunidad, es que la
ley se reserva la reglamentación de los elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción. El legislador antepuso el orden público a la autonomía de la voluntad.
Se trata de garantizar que el intercambio de bienes y cosas entre las personas se desarrolle en un marco de
seguridad jurídica para satisfacción de la comunidad y sus integrantes. Para que esto se cumpla se necesitan
reglas claras, que no puedan ser modificadas por los particulares.
La nulidad a que hace referencia el artículo es absoluta y puede ser declarada por el juez, aun de oficio.

Significado de la reforma
 Se suprime la criticada alusión del código anterior de que a creación de un derecho real no previsto en la
ley valdría como derecho personal, si como tal pudiese valer.

II) Adquisición, transmisión extinción y oponibilidad; título y modo;

Para que se produzca una mutación en el ámbito de los derechos reales, es necesaria la concurrencia de:
 TÍTULO empleada en el sentido de origen o fundamento de derecho y se vincula con su causa fuente. Es
el acto jurídico muñido de las condiciones de fondo y de forma que en cada caso resulte exigible, al cual
el ordenamiento jurídico le atribuye relevancia para provocarlo (contrato, disposición mortis causa,
voluntad unilateral). Por sí solo es insuficiente para determinar y producir la mutación real.

 MODO es la manera de realizar la transmisión o constitución del derecho en función del título que le
sirve de causa.
Es necesaria la INSCRIPCIÓN a los fines de su OPONIBILIDAD. En la transmisión de los derechos reales
por vía hereditaria no se requiere del modo para la adquisición ya que, por una ficción legal el heredero
continúa la persona del difunto.

ARTÍCULO 1892. Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho
real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa
el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la
tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo
requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces
y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

Significado de la reforma
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  Sienta reglas generales de adquisición de los derechos reales, lo que no contenía el código derogado, lo
que evita que al tratar cada uno de los derechos reales se repitan normas que fijen los modos de
adquisición.

ARTÍCULO 1893. Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para
la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los
actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

Significado de la reforma
 Consagra la tesis mayoritaria aceptada por la doctrina en el sentido de que la publicidad, especialmente
la registral, es necesaria para que el derecho real se torne oponible a terceros interesados de buena fe.
Para los que no satisfagan estos requisitos, el derecho real igualmente le es oponible, aun cuando no se
haya cumplido la publicidad suficiente.

III) La convalidación;

Principio general de derecho: “nadie puede transmitir a otro un mejor ni más extenso derecho del que posee”.
Este principio, en materia de derechos reales en el C.V.S quedaba reflejado en el art. 2603: “los únicos derechos
que pueden transmitirse son los que son propios del que lo hace..”, La excepción a este principio estaba dada
por el art. 2504 C.V.S: “si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o
constituir, lo adquiriese después, entiéndase que trasmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo
hubiera tenido al tiempo de la transmisión o constitución”.
Con respecto a la hipoteca no hay lugar a la convalidación, ya que exige como condición de fondo, que el
inmueble sea de propiedad del constituyente, sin que sea susceptible de validarse por la adquisición hecha con
posterioridad.

ARTÍCULO 1885. Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

Significado de la reforma
 Se mantiene e sistema anterior y corrige la excepción prevista para la hipoteca, ahora es el mismo
criterio para todos los derechos reales.

CONVALIDACIÓN
Se constituye un derecho real sin tener el derecho que
se pretende transmitir o el derecho más amplio que
permite constituirlo. Ej: persona que constituye un
usufructo sin ser propietario, si luego adquiere el
derecho legítimamente, el derecho constituido se
convalida automáticamente.
CONVALIDACIÓN
El constituyente no es el titular del derecho
CONVERSIÓN
Se constituye un derecho real no enumerado en el
código, el cual se convierte en derecho personal si
como tal pudiese valer
CONFIRMACIÓN
Se da validez a un acto propio, que al ser realizado
adolecía de un vicio que determinaba su nulidad o
anulabilidad. Ej: acto otorgado por un incapaz, lo
puede confirmar cuando cese la incapacidad.
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 CONVALIDACIÓN RATIFICACIÓN
Parte de la hipótesis de un acto otorgado a nombre Se obra en interés ajeno. Se autoriza un acto realizado
propio a nombre de una persona por un tercero sin que medie
mandato.

IV) Publicidad registral inmobiliaria

Nuestro sistema no fue registrable, Vélez lo determinó sólo para las hipotecas. La reforma operada en 1968,
por la ley 17.711, estableció la necesidad de la inscripción de la transferencia de derechos reales sobre
INMUEBLES a los fines de su oponibilidad (art. 2505), lo que fue complementado por la ley 17.801, que
establece un régimen a que quedan sujetos los Registros de Propiedad Inmueble, existentes en las provincias y
en la Capital Federal.
En lo que respecta a la inscripción de derechos sobre inmuebles puede ser un modo originario o derivado,
revistiendo el primer carácter la inscripción de la sentencia que declara la prescripción.
El art. 2502 asigna la inscripción de inmuebles una función perfeccionadora de la adquisición o transmisión de
los derechos reales.
Tiene carácter DECLARATIVO. Las cosas muebles registrables tienen carácter CONSTITUTIVO.

Concepto
Revistiendo los derechos reales el carácter de absolutos (oponibles erga omnes) es menester que ellos sean
conocidos, y ese conocimiento se cumple a través de su publicidad.
Así. Dice Vélez en la nota al art. 577, 2da parte, citando a Freitas: “por la naturaleza de las cosas…se
comprende desde el primer momento que el derecho real debe manifestar, por otros caracteres, por otros signos
que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan públicos como sea posible.
No se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce”.
La publicidad es la exteriorización o difusión de una situación que interesa al derecho, de modo que su
conocimiento sea asequible a todos los integrantes de una comunidad, o al conjunto de ellos que tengan o
puedan tener un interés determinado en dicho conocimiento.
La publicidad registral es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real y que persigue
como finalidad primordial la protección del crédito y la seguridad del tráfico jurídico.
En materia de derechos reales resulta esencial para determinar la oponibilidad y la eficacia respecto de
terceros.

Caracteres
1. Exteriorización o difusión de una situación jurídica.
2. Asequibilidad o cognoscibilidad de la información.
3. Eficacia y oponibilidad de la situación jurídica objeto de la publicidad.
4. Finalidad de tutelar los derechos y la seguridad del tráfico.

Fundamento
El ordenamiento jurídico organiza una gran variedad de registros. Todos tienden a acumular información,
organizándola para que pueda ser consultada mediante requerimiento de informes, certificaciones y testimonios
que acrediten las situaciones jurídicas registrables.
En el tema específico de la registración de cosas y derechos reales, el fundamento radica en dos principios
fundamentales:
1. Protección a la seguridad estática: se procura evitar que se produzca un detrimento en la situación
patrimonial de una persona sin la concurrencia de su voluntad. Es la seguridad que debe tener el titular
de un derecho de que este no se podrá extinguir o menoscabar si él no renuncia, transmite o restringe
mediante un acto jurídico con esos fines.

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 2. Protección a la seguridad dinámica o del tráfico: procura evitar que una persona que ha resultado
favorecida por una modificación de una situación jurídica pueda perjudicarse, al quedar sin efecto dicha
modificación, cuando hay fallas que afecten la cadena de transmisiones destinada a convertirla en titular
de derecho o de esa modificación patrimonial.

Naturaleza
La publicidad es una exteriorización de la voluntad dirigida a la generalidad, con independencia de su
recepción por terceros, destinada a dar a conocer una situación jurídica.

Objeto
El objeto de la publicidad es:
1. El bien o cosa sobre las que recaen los derechos.
2. El derecho real en sí.
3. El negocio jurídico que se celebra sobre determinada causa y que sirve de título (causa fuente).
4. El documento en que se plasma ese negocio indispensable para su validez o exigido para su
acreditación.

Sistemas
1. Alemán: toda registración es CONSTITUTIVA.
2. Francés: con la real voluntad de las partes se adquiere el dominio.
3. Argentino: mixto (constitutivo-declarativo).

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