EDIÇÃO Nº 1 - 2018

D E B A T E
IMOBILIÁRIO

MERCADO
IMOBILIÁRIO

Reurb: os desafios Debate Construtivo Notas

da regularização com Marcelo Terra
fundiária no País Em entrevista
Entenda mais sobre esse instru- pingue-pongue, jurista conta
mento juridíco de política urbana sua trajetória
Debate Imobiliário
IBRADIM
Confira as principais
notícias do mercado imobiliário
e jurídico

1
Debate Imobiliário

2
EDIT
EDITORIAL
O IBRADIM surge fruto de trabalho de seus dedicados fundadores An-
dré Abelha, Bernardo Chezzi, Marcelo Barbaresco, Melhim Chalhub, Ricardo
Campelo, Alexandre Gomide, além de mim. Vem para preencher uma lacuna
existente há décadas no País. O vácuo não diz respeito apenas ao direito
imobiliário, diretamente afetado pela ausência da concentração de vozes de
causídicos, magistrados, desembargadores e demais operadores jurídicos.
Abrange também a atividade, até então ausente, de fomentar o que há de
mais moderno, profundo e latente em nosso mercado imobiliário.
Como costumo comentar em reuniões e aulas, os operadores jurídicos
do mercado imobiliário compõem verdadeiro termômetro da economia na-
cional, acompanhando o que há de mais recente em termos de empreendi-
mentos em fase de aprovação ou execução. Da mesma forma, para aqueles
problemas que afligem o setor, esses operadores também concentram toda
a informação necessária para que novas lides ou equívocos deixem de ser
reiteradamente cometidos.
A comunhão de esforços e informações dos profissionais do ambiente
jurídico imobiliário, por todo o território nacional, enriquecerá sobremaneira
a nossa atividade. Costumes diversos e diferentes aplicações das normas,
mesmo as federais, amplamente debatidos, explorados e compartilhados de
modo a aprimorar a atuação no mundo jurídico, refletindo diretamente no
engrandecimento do setor imobiliário.
O IBRADIM tem essa pretensão, sem dúvida.
Os meios para tanto são diversos.
Congressos jurídicos, eventos esporádicos on-line, palestras e cursos.
Atuação ferrenha por meio de suas diretorias estaduais. Site ativo e constan-
temente atualizado com notícias, doutrina, legislação e jurisprudências do
setor. Fóruns virtuais, comissões temáticas com participantes de todo o País.
Revista acadêmica e, no presente caso, a revista Debate Imobiliário, sobre te-
mas atuais, artigos, entrevistas e matérias jornalísticas de direito imobiliário.
Nesta primeira edição, são trazidos dados quanto à retomada
do mercado imobiliário, matérias sobre o registro eletrônico, infor-
mações referentes à regularização fundiária urbana (Reurb), uma
entrevista reveladora com o advogado Marcelo Terra, artigos de
Sylvio Capanema, Jaques Bushatsky e Andréia Moraes de O. Mou-
rão, além de outros temas relevantes.
Esta é somente a primeira de muitas, inúmeras. Aproveitem.

Olivar Vitale
Presidente do IBRADIM

Debate Imobiliário

3
Debate Imobiliário

4
 índice
09- Os riscos da solidariedade
16- Blockchain traz desafios para o mercado imobiliário
18- O distrato e o equilíbrio nas relações de compra e
venda – isso, de fato, existe?
24- Os desafios da multipropriedade no Brasil
26- Shopping center: crítica ao PL 4.777, de 2012, e afins
32- Pneus para queimar ou para rodar?
35- Notas IBRADIM
37- Um upgrade necessário

06 Retomada da economia
aquece o mercado imobiliário

10 Debate Construtivo: entrevista

com o jurista Marcelo Terra

20 Reurb: os desafios da
regularização fundiária no País

30 Muito prazer,
IBRADIM

D E B A T E
A revista IMOBILIÁRIO é uma publicação periódica do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito
Imobiliário), uma entidade sem fins lucrativos que tem por objeto precípuo a pesquisa, o aperfeiçoamento,
o diálogo e a promoção permanente de debates de temas ligados ao setor imobiliário. Conselho Editorial: Olivar Vitale (presi-
dente), Bernardo Chezzi e André Abelha (vice-presidentes), Luciana Ismael (superintendente), Marcus Vinicius Motter Borges
(superintendente adjunto) Ulisses Penachio (diretor financeiro) - Participaram desta edição: Alexandre Clápis, André Abelha,
Andréia Moraes de Oliveira Brandão, Bernardo Chezzi, Bruno Feigelson, Carlos Del Mar, Celso Petrucci, Eduardo Zylberstajn, Enrico
Madia, Flávio Tartuce, Jaques Bushatsky, José Ricardo Pereira Lira, Júlio Viana, Luciana Ismael, Marcelo Terra, Olivar Vitale, Renato
Góes, Rodrigo de Araújo Mathias, Sérgio Jacomino, Sylvio Capanema e Ulisses Penachio.
Mecacom Comunicação Estratégica – www.mecacom.com.br - Diretora de redação: Denise Freitas Editora: Andréa Orlando
(Mtb.: 0061760SP) Projeto gráfico: Valter Freitas Redação: Juliana Veronese e Vivian Soares Revisão: Vera Zangari Tavares -
Imagens: arquivo pessoal, “Designed by Bedneyimages / Freepik” e Pixabay.com

Debate Imobiliário

5
CAPA

Retomada
da economia
aquece o
mercado
imobiliário
Debate Imobiliário

6
Após período de retração, especialistas
apontam cenário positivo para o setor.
Mas insegurança jurídica preocupa.

O
ano de 2018 vem
trazendo boas notí-
cias para o mercado
imobiliário. Com os
indicadores da eco-
nomia revelando
trajetória de melhora, os especialistas
da área preveem uma recuperação,
mesmo que lenta e gradual, para o se-
tor. Embora ainda enfrentem desafios
institucionais e jurídicos, os negócios
estão entrando em um novo e positi-
vo ciclo.
O ponto de inflexão aconteceu no
final do ano passado, afirma Celso
Petrucci, economista-chefe do Secovi-
-SP. No segundo semestre, o número
de lançamentos de unidades na ci-
dade de São Paulo dobrou, um forte
sinal de aumento da confiança dos
empresários. As vendas também rea-
giram em 2017 – foram 23.700 uni-
dades contra 16.200 no ano anterior,
um crescimento de 46% no merca-
do mais pujante do Brasil. “Isso veio
depois de três anos da pior crise que
enfrentamos nas últimas décadas, em
que todos os fatores que influenciam
o mercado imobiliário trabalharam
contra a nossa lógica de empreender,
lançar e vender”, diz Petrucci.
Hoje, os tempos são outros. “Anali-
sando todos os indicadores importan-
tes para o setor, é possível afirmar que
o pior já passou”, garante Eduardo
Zylberstajn, coordenador de pesqui-
sas da Fundação Instituto de Pesqui-
sas Econômicas (Fipe). Responsável
pelo indicador Fipezap, que analisa
preços de imóveis em todo o Brasil,
Zylberstajn avalia que três fatores cru-
ciais vêm apresentando melhora: cus-
to do crédito imobiliário, quantidade
de lançamentos e comportamento
dos preços.
Os valores dos imóveis, que vinham
apresentando queda desde 2014, não
evoluíram de forma proporcional ao
tamanho da crise. “Levando em conta
o que aconteceu com o desemprego e
as taxas de juros, os preços se manti-
veram rígidos. Houve um ajuste mais
importante na quantidade de negó-
cios do que nos valores”, constata o
coordenador de pesquisas, lembran-
do que os preços já pararam de cair
e mostram fôlego para acompanhar a
inflação.
O custo do crédito é um dos fatores
de maior otimismo para esse merca-
do: com as quedas das taxas de ju-
ros e o alongamento dos prazos, as
condições de empréstimos estão em
Celso Petrucci,
economista-chefe
do Secovi-SP.
um patamar muito melhor do que o
observado nos últimos anos. Nesse
cenário, a confiança do consumidor
também cresceu, influenciada pelos
tímidos dados de retomada da ativi-
dade laboral. “A taxa de desemprego,

Debate Imobiliário

7
CAPA
Eduardo Zylberstajn, Petrucci, do Secovi.
coordenador de
pesquisas da Fipe
que dobrou entre 2014 e 2017,
parou de subir e vem mostran-
do estabilidade, apesar de estar
em um patamar ainda alto.
Isso indica que a retomada do
mercado imobiliário pode ser
lenta”, explica Zylberstajn.
A demanda, que estava repri-
mida durante os anos de crise,
vem mostrando vigor, e não
apenas no segmento popular
do Minha Casa, Minha Vida.
“Mesmo em um ano de Copa
do Mundo e elei- zem impacto econômico por
ções presidenciais, não conseguir gerar seguran-
esperamos que as ça”, pondera. Ele ressalta que
vendas aumentem toda a cadeia imobiliária tende
em 10% em rela- a ser impactada negativamen-
ção a 2017”, prevê te por essa situação. “O que a
Justiça tem feito é não reco-
Ele justifica que os nhecer a validade dos contra-
dados regionais va- tos e definir regras que con-
riam entre si – en- sidera mais adequadas para a
quanto na Região situação. Falta reconhecer as
Sul o cenário de re- consequências mais amplas
tomada é mais oti- sobre o mercado, já que um
mista, na Norte os distrato com reembolso quase
indicadores de lan- integral coloca o empreendi-
çamentos e vendas mento em risco e afeta outros
registraram queda em 2017. consumidores de forma quase
Um ponto de preocupação imediata”, acrescenta. Há efei-
dos especialistas é a revogação tos também sobre o risco dos
de contratos irretratáveis na empreendimentos que acabam
Justiça comum, conhecidos sendo traduzidos em aumento
como distratos. Petrucci ad- de preço.
mite que o mercado foi muito Outro exemplo citado pelo
afetado por essa jurisprudência coordenador de pesquisas é a
a partir do segundo semestre polêmica sobre a suspensão do
de 2013. “Em agosto de 2016, direito de protocolo pelo Tri-
a cada quatro vendas realiza- bunal de Justiça de São Paulo,
das nos últimos anos, uma era que foi finalmente derrubada
revogada”, conta- no dia 16 de maio em decisão
biliza. Ele conta do Órgão Especial. A liminar
que uma das ações havia paralisado a aprovação
do Secovi tem sido de milhares de projetos por
discutir o tema conta da nova Lei de Zonea-
com governo fede- mento e gerou desconfiança
ral, Congresso Na- no setor. “O que falta no Brasil
cional e Superior são decisões mais previsíveis
Tribunal de Justiça da Justiça, para que o mercado
(STJ). seja mais eficiente”, salienta
Zylberstajn lem- Zylberstajn.
bra que um dos Petrucci acredita, porém,
efeitos perniciosos que alguns desses desafios es-
dos distratos para tão sendo superados pelo se-
a economia é que tor. Hoje, a taxa de revogação é
eles geram insta- de um em cada dez contratos,
bilidade e descon- alta, mas bem menor do que
fiança. “Um dos a observada há dois anos. “É
pilares do funcio- importante ressaltar que um
namento de qual- empreendimento é um com-
quer mercado é promisso de compra e venda,
a previsibilidade, mas com a recuperação da eco-
e esse é um dos nomia, já vemos uma melhora
exemplos que tra- clara do problema”, conclui.
Debate Imobiliário
8
 opinião

OS RISCOS
DA SOLIDARIEDADE
N os mais de 50 anos atuando como advogado no mercado imobiliário,
principalmente nos segmentos da locação e do condomínio, vivi episó-
dios curiosos.
Um deles ocorreu quando convidei para comparecer ao meu escritório
o fiador de um contrato de locação, cujo locatário abandonou o imóvel devendo
quatro meses de aluguel e encargos, para que pagasse o débito, na qualidade de
garante.
Entendeu ele que se teria primeiro que cobrar do locatário, que era o verdadeiro
devedor, para só depois, não se logrando êxito, exigir o pagamento do fiador.
Expliquei, então, que ele assumiu a obrigação como devedor solidário, o que me
permitia escolher, livremente, e independente de ordem, a quem cobrar a integra-
lidade da dívida.
Perguntei, a seguir, se ele
havia lido o contrato e suas
condições.
A melhor definição Profundamente abalado,
respondeu-me que sim, mas
para o contrato que imaginou que ser solidá-
de fiança é de rio com o locatário significa-
ser ele o primeiro va estar ao seu lado nos bons
e maus momentos, já que era
passo para seu amigo de longa data, a
o rompimento de merecer todo seu apoio.
uma velha amizade. Além do mais, disse-me
ele, a solidariedade devia ser
um dever cristão e de amiza-
de, que imaginou estar cum-
prindo, o que o deixava or-
gulhoso e em paz com sua consciência.
Diante de sua evidente sinceridade, o que pude fazer, para
minorar seu prejuízo, foi celebrar uma transação para parce- sylvio capanema
lar o débito em dez prestações, compatíveis com seu salário.
O único benefício que lhe restou foi a experiência de, certa- Sócio e fundador do escritório
mente, nunca mais aceitar ser fiador, e muito menos solidá- de advocacia Sylvio Capanema de
rio, seja de parente ou amigo. Souza Advogados Associados.
Situações como essa, que não foram raras, que me conven-
ceram que a melhor definição para o contrato de fiança é de
ser ele o primeiro passo para o rompimento de uma velha
amizade.

Debate Imobiliário

9
debate construtivo

Pingue-pongue - Olivar Vitale,

presidente do IBRADIM,
entrevista o renomado jurista
Marcelo Terra

Marcelo Terra é reconhecidamente um dos advogados mais

notáveis do País, atuando há décadas na área imobiliária.
No bate-papo com o presidente do IBRADIM, Olivar Vitale, ele
conta um pouco de sua experiência, vida e como visualiza o
futuro do direito imobiliário no Brasil. Leia a seguir.

Olivar: Marcelo, reza a lenda que
você começou a trabalhar com di-
reito imobiliário antes mesmo do
seu primeiro dia como aluno na
Faculdade de Direito do Largo São
Francisco (USP). Como foi isso?
MT: A lenda é verdadeira.
Nasci e morei em Santos até
os 18 anos. Quando publicado
o resultado do vestibular (então
CESCEA), meu tio Nívio (Nívio
Terra, renomado advogado de
direito imobiliário, hoje não
mais em atividade) foi a Santos,
em meados de janeiro de 1974,
para me convidar para o está-
gio, que se iniciaria em 4 de
março, primeiro dia letivo.
Condição para o estágio: ser
um excelente datilógrafo até lá.
Ganhei de presente pelo ingres-
so no Largo de São Francisco o
livro Direito Financeiro, de Alio-
mar Baleeiro. Inscrevi-me no
curso de datilografia (durante
um mês, duas ou três horas diá-
rias, mais o treino na máquina
Olivetti de minha mãe Eunice).
No domingo 3 de março, mu-
dei-me para São Paulo. Na ma-
nhã seguinte, fui da ACM (onde
morei os cinco anos do curso) na
rua Nestor Pestana, 147, conhe-
cer o local do escritório, na rua
Conselheiro Crispiniano, 29,
esquina da rua Sete de Abril.
Ao fim da tarde, atravessei o
Viaduto do Chá, em direção ao
Largo de São Francisco. Enfim,
iniciei o estágio e depois os es-
tudos acadêmicos.
Olivar: Durante anos o escritório
em que você trabalhou (fundado
pelo seu tio Nívio Terra) atuava
exclusivamente para uma empresa
só. Foi por sugestão sua que isso
mudou? Explique essa história,
contextualizando.
MT: Fundado em 1964 por
Nívio Terra, em 1974 eram
dois os sócios, Nívio e Flávio
Abrahão Nacle e duas advoga-
das, Sônia Maria Gróba e Célia
Maria Fontão Caixeta, meus pri-
meiros mentores.
Célia já estava de saída para
ingressar no jurídico interno
da Gomes de Almeida Fernan-
des, (GAF), então uma das maio-
res incorporadoras e construto-
ras do Brasil, com sede no Rio de
Janeiro, e com escritório em São
Paulo desde 1964.
Nesse ano, Raul Leite Luna
foi o encarregado de instalar o
escritório paulistano da GAF e
conheceu Nívio, nascendo aí
uma profunda amizade e um
forte relacionamento empre-
sarial.
Nívio fundou seu escritório
com o objetivo de assessoria
jurídica empresarial. Em 1974,
a GAF era uma grande cliente,
mas não a única, compondo
uma carteira de várias outras
empresas nos mais variados seg-
mentos da indústria, do comér-
cio e da prestação de serviços.
No começo dos anos 1980,
várias empresas se formaram
da experiência acumulada por
seus engenheiros, que inicia-
ram sua própria atividade em-
presarial e que naturalmente
procuraram Nívio para ser seu
assessor jurídico.
Ao tempo do estágio, minha
atuação era um misto de conten-
cioso e de contratual, com mais
intensidade no contencioso
imobiliário.
O grande incremento de
atuação no segmento da in-
dústria do empreendimento
imobiliário se deu a partir de
1982 e 1983, com a retoma-
da da indústria, após uma crise
extremamente profunda.

Debate Imobiliário

10
 Olivar: Você nunca foi estagiário
ou advogado em qualquer outro es-
critório senão o do seu primeiro es-
tágio ou o seu próprio. Como você
deixou de ser advogado contrata-
do do seu primeiro escritório e se
tornou sócio? Você nunca cogitou
ser o sócio de direito imobiliário de
um escritório grande, full service,
com atuação em todo o País? Por
quê?
MT: Realmente, em 44 anos
de trabalho tive um único em-
prego, o atual. Em dezembro
de 1978, ao fim do curso de ba-
charelado, Nívio me convidou
para permanecer no escritório
como sócio e, a partir de ja-
neiro de 1979, me tornei sócio
com a participação de 1% do
resultado líquido do mês, sem
qualquer remuneração garanti-
da, à semelhança do que se pra-
ticava, em outros percentuais,
com Nívio, Flávio, Sônia e Es-
tela Malagossi, que ingressara
já como advogada em abril ou
maio de 1974.
Considerando a intensidade
do estágio, eu praticamente já
advogava desde o começo do
quarto ano do curso (1977),
quando “ganhei” meu primei-
ro estagiário, Lúcio Maia.
Nunca cogitei sair do escri-
tório e de lá migrar para outro
de grande porte, ou full service,
como nominado na pergunta.
Na ocasião, o grande escritório
era, como é ainda hoje, o Pi-
nheiro Neto.
Nunca procurei e jamais fui
contatado.
A bem da verdade, o hoje
chamado “direito empresa-
rial imobiliário” era praticado
por escritórios boutiques (Nel-
son Koyranski, Biasi Ruggiero,
Walter Ceneviva, Luiz Arthur
Caselli Guimarães, dentre ou-
tros).
Sempre fui feliz em todas mi-
nhas fases profissionais. Se não
fosse advogado, como me tor-
nei, sonharia pela carreira da
magistratura e da academia.
Olivar: O mercado imobiliário
brasileiro foi, durante anos, inci-
piente. A partir do ano 2000 até
o começo da última crise, isso
mudou substancialmente. A que
fatores você imputa essa mudança?
Como isso mudou a atuação do ad-
vogado especializado no mercado
imobiliário?
MT: Na verdade, são ciclos de
crescimento. De 1969 a 1975,
uma grande fase.
De 1982 a 1985, uma reto-
mada. Em 1986 (de 28 de feve-
reiro, data do Plano Cruzado 1,
a 30 de novembro, data do Pla-
no Cruzado 2), uma grande ex-
plosão. Nesse período, tenho
na memória que assessoramos
Advogado é advogado
24 horas por dia,
incluindo sábados,
domingos e feriados
várias empresas na aquisição de
41 terrenos para futuras incor-
porações. Uma máquina de fa-
zer minutas e fechar contratos,
sem auxílio da informática,
mas com as insubstituíveis fer-
ramentas da tesoura, da cola,
do durex e da xerox.
Outra retomada com o Plano
Real no primeiro semestre de
1994.
E, finalmente, os primeiros
oito anos da década de 2000,
com a abertura de capital de vá-
rias empresas.
Qual a grande mudança? Em
meu sentir, a forma de relaciona-
Debate Imobiliário
11
mento entre advogado e clien-
te. Antes, uma grande cum-
plicidade. Hoje, uma relação
mais fria, mais distante, via de
regra, principalmente nas mé-
dias e grandes empresas. An-
tes, empresas de “dono”. Hoje,
grandes corporações. Antes, um
grande amor do empresário pelo
negócio por ele fundado. Hoje,
uma grande profissionalização
e um grande amor pela gestão e
não pelo negócio em si. Antes,
tomada de decisão de risco pelo
próprio dono. Hoje, por um
executivo.
Obviamente, em todas as dife-
rentes épocas, havia empresário
de um e de outro tipo.
Olivar: Outra lenda a seu res-
peito diz que você jamais para de
pensar em mercado imobiliário. Se
não está advogando, está lendo a
respeito ou viajando com pessoas
do mercado para eventos de em-
preendedorismo imobiliário. Isso
procede? Não tem hobbies?
MT: É verdade. Mais uma den-
tre tantas lições legadas por tio
Nívio: advogado é advogado 24
horas por dia, incluindo sába-
dos, domingos e feriados. O có-
digo é livro de cabeceira. Maçan-
te e cansativo? Não para quem
gosta e ama o que faz. Trabalhar
com o direito não cansa. Tenho,
sim, dois grandes hobbies: famí-
lia e trabalho. Caminhamos, Léa
(esposa de Marcelo) e eu, mui-
to pela cidade, pela praia, ven-
do os detalhes da cidade em
que moramos e que visitamos.
Hoje, há um terceiro e querido
hobby: curtir os três netinhos,
Vítor (4 anos) e Helena (2 anos),
filhos de Guilherme (filho mais
velho de Marcelo) e Priscila, e
Júlia (1 ano), filha de Eduardo
(filho mais novo de Marcelo) e
Vanessa.
De 2007 para cá, iniciamos
uma nova fase de viagens de la-
debate construtivo
zer, que é a Missão Empresarial
Fiabci (Federação Internacional
Imobiliária), aproveitando o
congresso mundial (em maio)
com algumas esticadas e visitas
técnicas a vários empreendi-
mentos, aprendendo um pouco
da cultura e dos hábitos locais.
Quase a totalidade dos parti-
cipantes é vinculada, de alguma
forma, ao mercado imobiliário.
Mas o que verdadeiramente
cultivamos nessas viagens é a
amizade. Aliás, o Secovi-SP e a
Fiabci, capítulo brasileiro, são
fontes inesgotáveis de amiza-
de.
Olivar: Como é a sua relação
com clientes estrangeiros, novos
operadores do mercado imobiliá-
rio nacional, cada vez mais pre-
sentes no País?
MT: Muito interessante esse
aprendizado com os clientes
estrangeiros vindos com outros
hábitos e culturas e modo de
fazer negócios. O estrangeiro,
habitualmente, faz a pergunta
“e se?”, uma resposta gerando
novas indagações. O enorme
desafio de transmitir ao não na-
cional nossas peculiaridades e
nossas dificuldades é um gran-
de e complexo obstáculo a ser
vencido diariamente.
Olivar: Temas relevantes e delica-
dos. Primeiro: o Ministério Público
e sua atuação no País, com foco
no mercado imobiliário. Qual a
sua opinião a respeito?
MT: Digo sempre que a fun-
ção institucional do Ministério
Público é fundamental para to-
dos nós. Mas como em todas as
outras áreas, há desvios e exage-
Não estudar significa parar no tempo,
representa não exercer a profissão do advogado com
o vigor e a qualidade que dele se espera e se exige.
ros. Talvez ainda vivamos, sem
uma percepção muito clara, um
momento de transição pendu-
lar. O Ministério Público mui-
to se engrandeceria se abrisse
suas portas para a sociedade,
no sentido de uma interlocu-
ção necessária e indispensável,
até mesmo para bem compreen-
der os fatos em sua inteireza e
completude. Para bem conhecer
as dificuldades do dia a dia, das
consequências práticas das teses
nascidas em gabinete.
Embora não reconheça pu-
blicamente, o promotor é tão
parcial quanto um advogado,
pois defende a tese de seu clien-
te, individual ou coletivo, difu-
so ou homogêneo. Há, porém,
uma grande diferença. Tem o
poder de causar estragos e de
gerar um temor reverencial ne-
fasto.
A sociedade brasileira ainda
precisa encontrar um sistema de
pesos e contrapesos adequado.
O diálogo institucional é o ca-
minho para isso.
Olivar: Segundo: Registro de Imó-
veis. Para muitos, reserva de merca-
do. Para outros, ente regulador,
centralizador e fundamental ao
mercado imobiliário. Você está de
que lado?
MT: Defendo com veemência
o sistema atual. Trabalhando,
como disse antes, há 44 anos
na advocacia imobiliária, fre-
quento os Registros desde en-
tão e sou testemunha viva da
profunda transformação ocor-
rida nesse período, seja na qua-
lidade da prestação de serviços,
ou nas instalações prediais.
Debate Imobiliário
12
Não acredito na estatização,
que somente agravará os defei-
tos atuais e eliminará as quali-
dades presentes.
Olivar: Terceiro: o mercado imo-
biliário está cada vez mais espe-
cializado e complexo. Com ele, o
mundo jurídico e tudo que o cerca.
Na sua opinião, o Poder Judiciário
está preparado tecnicamente para
apreciar e julgar os tão complexos
casos em que é instado a decidir?
A esse respeito, seria a arbitragem
uma solução, haja vista o conteú-
do técnico envolvido (para assun-
tos sem relação de consumo)?
MT: Penso que sim. O Judi-
ciário está aparelhado tecnica-
mente a julgar questões com-
plexas, tanto quanto antes. Vejo
a arbitragem como alternativa
importante, mas, pessoalmen-
te, com muitas ressalvas. Gosta-
ria de que a decisão arbitral fosse
passível de uma revisão por um
segundo painel arbitral, talvez
influenciado por uma frase do
professor Gofredo, no salão
nobre de nossas Arcadas e den-
tro de um outro contexto: jus-
tiça de instância única somen-
te a divina.
Mais ainda: ser árbitro não
pode ser uma profissão. Deve
o árbitro manter sua ativida-
de primitiva como primordial,
trazendo para dentro da arbi-
tragem suas contribuições e suas
experiências de vida, não fican-
do somente na redoma do ga-
binete arbitral.
Olivar: Como advogado sócio
de um escritório de sucesso, coor-
denando e liderando advogados e
estagiários, o que você tem a dizer
sobre a sua experiência ao longo
dos anos para advogados mais jo-
vens que o veem como referência?
MT: A advocacia está em cons-
tante mutação. Mas na essên-
cia a situação é a mesma, inde-
pendentemente da tecnologia
à disposição. Isto é, amor à
profissão, ser advogado 24/7,
respeitar o cliente, colocar o
interesse do cliente à frente de
seus interesses profissionais. O
resto é fácil.
Olivar: Você completou 40 anos
como advogado. No decorrer desse
tempo, quais mudanças presenciou
na profissão? O que você faz para
se manter sempre atento às mu-
danças e às evoluções do mercado
jurídico, inclusive em relação à
tecnologia?
MT: Na realidade, em 2018
completarei 40 anos da conclu-
são do bacharelado em 1978.
Mas, com o tempo do estágio,
intenso como já referido, lá se
vão mais de 44 anos de exercício
diário da profissão. O impacto
da tecnologia é profundo, mas
sempre assim se deu. Imagi-
nem um advogado antes do ad-
vento da máquina de escrever.
Um advogado, como eu, que
começou a trabalhar em má-
quina Remington manual, que
migrou para uma elétrica, para
um computador dos mais sim-
ples até os dias de hoje, que viu
o advento do fax, etc. Não sou
dos mais tecnológicos, mas sem-
pre aberto a incentivar o uso das
novas ferramentas por todos do
escritório, ainda que com um
íntimo medo das novidades.
O principal desafio não é o
tecnológico. E sim as mudan-
ças legislativas e a velocidade das
comunicações. Tenho sempre pre-
sente o mandamento número
1 do jurista uruguaio Eduardo
Couture: estudar.
Não estudar significa pa-
rar no tempo, representa não
exercer a profissão do advogado
com o vigor e a qualidade que
dele se espera e se exige.
Olivar: Você é membro hono-
rário do IBRADIM. O que espera
do Instituto? Qual a importância
de ter um instituto dedicado ao
estudo, ao debate e ao aprofun-
damento de questões do mercado
imobiliário, na sua visão?
MT: Para quem começou a
trabalhar nos primeiros mo-
mentos do direito empresarial
imobiliário, ter a felicidade de
acompanhar o nascimento do
IBRADIM é ver a concretização
de um sonho acalentado em si-
lêncio. Poderá o IBRADIM sina-
lizar uma nova etapa de geração
de conhecimentos, de ideias,
de ideais e de amizade.
Olivar: Por muitos anos, havia
poucos advogados especializados
em direito imobiliário. Hoje exis-
tem diversos, e boa parte deles foi
você quem formou. Tem orgulho
disso?
MT: Sim, sem dúvida. Tenho
imenso orgulho de continuar
uma obra iniciada por Nívio
Terra, que, com sua imensa von-
tade de transmitir conhecimen-
to, sempre se interessou em
ensinar e formar profissionais
na área da advocacia. Fui seu
estagiário e discípulo (e sou até
hoje). Creio, também, que meu
Debate Imobiliário
13
exemplo de dedicação ao estu-
do e amor à advocacia serviram
de inspiração a vários colegas
que compartilharam ou ainda
compartilham momentos des-
sa dedicação à advocacia e ao
direito empresarial imobiliá-
rio.
Olivar: Voltando ao tema “for-
mar advogados do mercado”, há
12 anos o Secovi-SP tem um cur-
so de especialização em direito
imobiliário empresarial idealiza-
do por você. Conte a história do
curso e se entende que o seu obje-
tivo foi atingido.
MT: Na realidade, a ideia do
curso é mais antiga, data de
1988, quando Arthur Parkinson
formatou, no âmbito do Secovi-SP,
o curso de Negócios Imobiliários
e me convidou para coordenar o
módulo jurídico da grade cur-
ricular ao lado de outras cinco
matérias.
O aluno-alvo não era o advo-
gado, embora muitos estudan-
tes tivessem o bacharelado em
direito.
Ao longo desses anos, muitos
colegas me pediam dicas de cur-
sos de direito empresarial imo-
biliário.
Assim, surgiu o curso de especia-
lização dentro da UniSecovi, com
sua grade curricular, seu horá-
rio de aulas e o mix de alunos.
A motivação central desse curso:
formar inteligência jurídica da
ótica do negócio imobiliário.
O objetivo inicial foi atingi-
do, sim. Mas estou constante-
mente insatisfeito e em busca de
aprimoramento. Penso que mui-
to poderia se aperfeiçoar.
debate construtivo
“O direito imobiliário é uma expressão ampla demais”
Olivar: Após 21 anos, você cin-
diu a sociedade de advogados que
mantinha e recentemente abriu
as portas em outro local com boa
parte dos sócios que já tinha. O
que espera dessa nova fase?
MT: Após 20 anos de um
profícuo trabalho conjunto,
todos nós chegamos à conclu-
são de que seria necessária uma
separação de atividades, o que
se fez dentro da maior paz e do
respeito mútuo que nos une,
buscando de forma incessante
a preservação da ética e consi-
deração aos clientes, razão de
ser do escritório.
A divisão da equipe se fez de
forma natural, sem traumas,
sem concorrência desleal. Certa-
mente, um case para as faculda-
des de administração.
O que espero dessa nova
fase? Que seja tão feliz quanto
todas as demais. Aliás, passados
cinco meses, essa convicção já se
faz presente.
Olivar: Conhecendo o mercado
imobiliário como conhece, por
que não enveredou ao empreende-
dorismo, incorporando ou loteando
tal qual os seus clientes?
MT: Primeiramente, como
advogado 24/7, não sobra tem-
po para outra atividade nego-
cial. Depois, não tenho tino
empresarial. Em terceiro lugar,
jamais almejei ser concorrente
de meus clientes, pois sou de-
positário de informações con-
fidenciais.
Olivar: Em quais áreas, além
do direito imobiliário, você gosta-
ria de atuar?
MT: Acredito que o direito
não seja dividido em departa-
mentos estanques. O advogado
precisa ter uma visão interdisci-
plinar, sem perder de vista sua
especialidade. Uma cidade como
São Paulo não somente permite
um alto grau de especialização,
mas a exige dos profissionais
de todas as áreas, inclusive do
direito. O direito imobiliário é
uma expressão ampla demais,
abrangendo o direito civil puro,
o direito processual civil, o
imobiliário registral, o nota-
rial, o ambiental, o urbanístico
e tantos outros.
Olivar: Há quem diga que você
amoleceu bastante e positivamente
com a chegada de seus netos. Isso
é verdade? O que mudou na sua
vida? E na profissão?
MT: Sim, é verdade. Sempre
tive o hábito de trabalhar um
pouco aos sábados e às vezes
aos domingos. Antes do nasci-
mento de Guilherme, estando
Debate Imobiliário
14
em São Paulo, ia até a Conselhei-
ro Crispiniano. Com a chegada
de Guilherme e Eduardo, mu-
dei o hábito para levar trabalho
para casa, o que faço até hoje,
com enorme auxílio da tecno-
logia. Há muitos anos, minha
biblioteca, da qual muito me
orgulho, fica em casa, pois o
tempo para leitura e estudo ou
é à noite ou durante os fins de
semana e feriados.
Hoje, quando estou trabalhan-
do em casa, meus netos Vítor
e Helena pedem para assistir
a desenhos em meu compu-
tador. Nada mais gostoso, um
neto em cada perna. Logo, logo,
arrumarei espaço para Júlia.
A emoção de ter netos é real-
mente distinta. Quando se é
pai, a juventude da ocasião nos
faz crer sermos imortais. O mo-
mento perdido de hoje poderá
ser recuperado no futuro. Quan-
do se é avô, a sensação é total-
mente diversa. Devemos apro-
veitar cada momento com essas
criaturas meigas, inocentes,
com seu sorriso, porque talvez
não haja tanto futuro assim.
Carinhosamente chamo meus
netinhos de “perda de tempo 1,
2 e 3”. Na realidade, um amor
que se traduz em cada gesto,
em cada palavra, em cada mo-
mento, em cada sorriso.
Debate Imobiliário

15
tecnologia

Blockchain traz desafios

para o mercado imobiliário
Uma das tecnologias mais inovadoras dos últimos anos, a
blockchain revolucionou a área financeira e promete causar
impacto também em outros setores da economia.

O
sistema porpor exemplo, pode não mais
trás do bitcoin,
ser verificada pelos bancos en-
a criptomoeda volvidos, mas por toda uma
que causa um rede que valida e confirma os
misto de fas- dados da operação. O sistema
cinação e des- traz mais segurança porque a
confiança no mercado, vem própria cadeia garante a vera-
inspirando novos empreendi- cidade da informação, que não
mentos no segmento imobiliá- fica “refém” de apenas um ser-
rio no Brasil e no mundo. vidor ou instituição.
A blockchain, mecanismo Para Bruno Feigelson, presi-
novo e complexo para quem dente da Associação Brasilei-
não domina o tema, explica ra de Lawtechs e Legaltechs
parte do receio com a tecno- (AB2L), no mercado imobiliá-
logia. Os especialistas, porém,
garantem que ele é seguro – ao
rio, o maior impacto da tecno-
logia incidiria especialmente
invés de ter uma instituição sobre os cartórios, que centra-
ou entidade que concentra os lizam informações relativas a
dados de um determinado sis- contratos e transações. “Países
tema, as informações são des- como a Suíça e a Estônia já es-
centralizadas em uma cadeia tão usando a blockchain no
de participantes. Isso significamercado imobiliário. Há uma
que uma transação financeira, tendência global de descentra-
lização e formação
de redes”, afirma
Feigelson. Ele já vê
o surgimento de
cartórios expedindo
atos cartoriais em
redes próprias de
Bruno Feigelson, blockchain e acre-
dita que a tecnolo-
presidente
gia tende a evoluir
da (AB2L) nesse mercado. “Do
ponto de vista tec-
nológico, é mais
seguro e transparen-
te”, acrescenta.
Sérgio Jacomino, presidente
do Instituto de Registro Imo-
biliário do Brasil (Irib), é mais
cético quanto à extensão dos
efeitos da tecnologia nesse
mercado. “Não vislumbro um
impacto ‘disruptivo’ no mer-
cado imobiliário com o adven-
Países como a Suíça
e a Estônia já
estão usando a
blockchain no
mercado imobiliário.
Bruno Feigelson, presidente
to da blockchain. Salvo uma
isolada iniciativa de oferta de
imóveis com pagamento em
criptomoeda, nada se realizou
concretamente que pudesse
abalar o mercado jurídico rela-
cionado com a compra e ven-
da de imóveis”, diz. Ele lembra
que os cartórios no Brasil já
são sistemas descentralizados e
que essa é uma das vantagens
do atual formato, principal-
mente em relação à segurança
dos dados. “Seria quase uma
blockchain analógica. Os car-

Debate Imobiliário

16

tórios de Registro de Imóveis,
por não concentrarem os da-
dos acerca das titularidades
dos brasileiros numa central
nacional, protegeram muito
bem, até aqui, os cidadãos da
bisbilhotice digital quando o
assunto é o inventário patri-
monial e de direitos imobiliá-
rios”, completa.
Longe de ser uma ameaça, as
iniciativas de registro das redes
blockchain podem ser compa-
tibilizadas com o registro de
imóveis. “A blockchain é uma
ferramenta tecnológica inova-
dora e útil que pode agregar
confiabilidade a determinadas
coleções de dados digitais. Mas
ela não é o Registro de Imóveis,
apenas traz mais confiança e
previsibilidade num ambiente
crescentemente complexo e
inseguro”, adverte Jacomino.
As iniciativas concretas de
blockchain no Brasil, todavia,
ainda são tímidas. Júlio Viana,
CEO da Infoprop e organiza-
dor de eventos sobre block-
chain para o mercado jurídico,
ressalta que a discussão sobre
o tema está em caráter em-
brionário. “Quando se pensa
em possibilidades para o mer-
cado imobiliário, percebemos
que os projetos ainda são ex-
perimentais. O único setor em
que a blockchain realmente
prosperou foi no mercado fi-
nanceiro e em criptomoedas”,
pondera.
“A blockchain é hoje o que
a internet era em 1995”,
lembra Viana.
Há algumas barreiras insti- e providenciando informações
tucionais e legislativas que po- fáceis e baratas sobre a situa-
dem atrasar a evolução dessa ção jurídica dos bens. “Seria
tecnologia no mercado, toda- necessário colocar em prática
via os especialistas creem que o o Sistema de Registro de Imó-
futuro certamente será afetado veis Eletrônicos, reformando o
pelos sistemas de blockchain. modelo que representa mode-
Isso porque, muito além de ser los arcaicos de registro de imó-
uma nova tecnologia, trata-se veis”, justifica.
de uma maneira diferente de A blockchain pode não ser
pensar os sistemas e as relações uma solução definitiva para os
entre pessoas e instituições. problemas do mercado, entre-
“A blockchain é hoje o que a tanto, o interesse sobre o as-
internet era em 1995”, lembra sunto e as iniciativas no setor
Viana. mostram que os negócios têm
Os desafios, nesse momen- se movimentado para usar a
to, estão mais relacionados a tecnologia a seu favor. “Não há
temas regulatórios, institucio- como negar que se trata de um
nais e legais. Bruno Feigelson, tema importante e que é es-
da AB2L, considera que o con- sencial compreendê-lo para se
trole cartorário e imobiliário proteger como negócio. Apesar
será transferido eventualmen- de experimental, o movimento
te para as redes, que, em teoria, existe e cresce cada vez mais.
Quem se mantiver relutante,
podem tornar-se 100% livres
de cartório. “Mas isso exige vai ficar para trás”, alerta Júlio
um marco regulatório. Acredi- Viana.
to que antes haverá uma fase
em que os cartórios serão mais
eficientes e baratos
criando redes pró-
prias e integradas”,
conclui.
Jacomino, do Irib,
afirma que alguns
dos desafios hoje são Sérgio Jacomino,
o de abreviar e racio- presidente do
nalizar o percurso
legal e burocráti-
(Irib)
co na aquisição de
imóveis, universali-
zando o acesso aos
registros de imóveis
Debate Imobiliário
17
 opinião
andréia moraes
de oliveira brandão
Assessora Jurídica da Associação
das Empresas do Mercado
Imobiliário do Distrito Federal
(Ademi-DF) e sócia-fundadora do
escritório Mourão e Moraes
Advogados Associados.
O DISTRATO E O EQUILÍBRIO
NAS RELAÇÕES DE
COMPRA E VENDA –
ISSO, DE FATO, EXISTE?
O mercado imobiliário vem
enfrentando ao longo dos
últimos cinco anos grave turbulência
e significativos prejuízos em face das
relações obrigacionais inerentes à in-
corporação imobiliária (lançamento
e venda de unidades imobiliárias em
construção para entrega futura).
Tais percalços são comumente vei-
culados nos meios de informação
e notícia de todo o País, e um dos
maiores exemplos do desequilíbrio
entre a obrigação de construir e o
respectivo pagamento do preço da-
quilo que o adquirente livremente
contratou é a quantidade de pedi-
dos de desfazimento dos negócios de
promessa de compra e venda, bem
como as denominadas ações de res-
cisão contratual apresentadas pelos
adquirentes dessas unidades.
Ocorre que tão necessário quanto
buscar a salvaguarda das pretensões
daquele que adquire um bem e, pos-
teriormente, quebra a negociação
livremente assumida com o incor-
porador, tem-se o inarredável direito
da coletividade de adquirentes com
o respectivo empreendimento imo-
biliário e, por óbvio, a proteção ao
cumprimento e à conclusão do cro-
nograma de obras e entrega do bem.
Até porque a proteção às relações
Debate Imobiliário
18
consumeristas visa a tutelar a todos
os participantes daquela relação que
só poderá se aperfeiçoar, de forma le-
gítima, com o cumprimento de todas
as obrigações existentes por todos
aqueles abarcados pela contratação.
Fato evidente dessas indicadas
prerrogativas negociais advém da
lei de incorporação imobiliária, que
assevera ao incorporador receber o
integral preço por aquilo que contra-
tou bem como indica mecanismos à
manutenção da coletividade de ad-
quirentes, tudo para que o fim maior
pretendido, por toda e qualquer in-
corporação imobiliária, reste alcan-
çado, qual seja: entregar as unidades
imobiliárias dentro das condições e
forma expressamente ajustadas entre
as partes. Nesse mesmo diapasão,
o Código Civil estabelece, de forma
inequívoca, que somente a parte lesa-
da pelo inadimplemento pode pedir
a resolução do contrato, se não pre-
ferir exigir o cumprimento, cabendo,
em favor daquele que sofreu com o
desfazimento ou a inobservância da
avença, a necessária indenização por
perdas e danos.
No entanto, a grande maioria dos
tribunais, adotando uma interpreta-
ção prejudicial àqueles adquirentes
adimplentes com suas obrigações de
pagamento e ao empreendimento,
que necessita de tais recursos à sua
consecução, simplesmente e sem
qualquer comprovação efetiva de cul-
pa ou descumprimento pelo incor-
porador, decreta o exaurimento da
contratação como se o único intuito
da celebração daquele negócio fosse
dar ao adquirente a possibilidade de
auferir ganho ou vantagem ilegítima
e indevida, em flagrante detrimento
do incorporador, que fica à mercê da
boa vontade ao cumprimento das
disposições expressamente contrata-
das. Em não poucas vezes (para não
se dizer na quase totalidade dos ca-
sos!), o incorporador fica submetido
à inacreditável supressão dos seus di-
reitos à efetiva reparação das perdas e
dos danos oriunda da quebra contra-
tual, para acorrentar-se na obrigação
de restituição de, em regra, 90% dos
O equilíbrio nas relações de
compra e venda, principalmente,
quando do desfazimento negocial
deve, de fato e de direito, existir
para ambas as partes.
valores pagos, independentemente
se tal devolução se verificar para um,
20, ou, então, para a quase integrali-
dade de adquirentes ante um mesmo
empreendimento imobiliário. Refle-
xo direto disso, tem-se que, nos dois
primeiros meses do ano de 2017, o
distrato de imóveis residenciais de
médio e alto padrão chegou ao per-
centual de 53% das contratações ha-
vidas no referido período.
Assim, não se pode olvidar que a
admissibilidade à prática de, simples-
mente, rescindir por rescindir, em
direta lesão e negativa de vigência
aos mecanismos de proteção legal-
mente dispostos à atividade da in-
corporação imobiliária, fez com que
o mercado imobiliário de todo Brasil
mergulhasse na mais grave crise des-
se segmento que é res-
ponsável por significa-
tiva parcela de geração
de emprego e renda,
tanto de forma direta
quanto indireta.
E foi exatamente em
razão da desacelera-
ção e das perdas reais
do poder das incorporadoras desen-
volverem de forma regular e com
equilíbrio a equação econômico-fi-
nanceira que resta delineada a cada
empreendimento imobiliário que o
governo federal e o Legislativo bus-
cam alternativas à minimização dos
impactos descritos. Alguns projetos
de lei estão na Câmara e no Senado
Federal, onde, em razão das aperta-
das linhas, é de se destacar projeto de
lei, em tramitação no Senado, que, se
o adquirente de unidade imobiliária
pretender a desconstituição do negó-
cio, seja por ausência de condições
de pagamento ou, então, por conve-
niência unilateral, poderá responder
pela incidência de multa no percen-
tual de 25% sobre os valores efetiva-
mente pagos ao incorporador, caben-
do, ainda, a retenção do percentual
de 5% como indenização pelas des-
pesas de comissão de corretagem pa-
gas. O projeto prevê a possibilidade,
dentro daquilo que o Código Civil já
autoriza, de, em estando contratado,
admitir-se indenização suplementar,
dentre outras questões trazidas com
o objetivo, único e exclusivo, de se
promover a necessária segurança ju-
rídica às contratações e obrigatório
equilíbrio entre direito e obrigações
das partes abarcadas pela relação ne-
gocial, não podendo se admitir que
um contrato tão complexo e com
tantas variáveis como o de incor-
poração imobiliária seja aniquilado
e subjugado a “contrato de investi-
mento”. O equilíbrio nas relações
de compra e venda, principalmente,
quando do desfazimento negocial
deve, de fato e de direito, existir para
ambas as partes.
Debate Imobiliário
19
política pública

Reurb: os desafios
da regularização
fundiária no País
Nova lei promove mudanças para facilitar
o processo, mas obstáculos ainda são grandes.

E
stima-se que mais de 50% dedicar seus primeiros dois capítulos ao
das 60 milhões de moradias Programa Minha Casa Minha Vida e ao re-
urbanas no Brasil tenham gistro eletrônico de imóveis para, apenas
algum tipo de irregulari- no terceiro, dispor sobre a regulamentação
dade registral ou fundiária. fundiária. “Precisávamos de uma legisla-
São cerca de 90 milhões de ção que desvinculasse a questão da regu-
pessoas morando em áreas públicas ou pri- lamentação da política habitacional para a
vadas construídas irregularmente. A reso- população mais humilde e, nesse sentido,
lução do problema é complexa, mas a Lei a nova medida traz um ganho ao debate”,
Federal 13.465, promulgada em julho de afirma Góes, que foi presidente do Comitê
2017, promete simplificar o processo. Estadual de Regularização Fundiária do Es-
A medida promove mudanças impor- tado de São Paulo até 2016 e participou do
tantes na regularização desses imóveis e Grupo de Trabalho do Ministério das Cida-
abrange aspectos jurídicos, ambientais, ur- des responsável pela elaboração do projeto
banísticos e sociais. Tal como a Lei 11.977, convertido na Lei 13.465.
de 2009, ela estipula dois tipos de imóveis
que poderão ser regularizados: aqueles de
interesse social, para famílias de baixa ren-
da (Reurb-S), e os de interesse específico
(Reurb-E), para quem não se enquadra na
categoria anterior. Se por um lado a nova
lei trouxe avanços, na prática ela enfrenta
grandes desafios.
O principal deles, segundo Renato Góes,
advogado e consultor em regularização
fundiária, está na conscientização de ges-
tores públicos. “É preciso que se entenda
que não estamos falando de política ha-
bitacional, mas política pública de desen-
volvimento socioeconômico de um país”,
alerta.
A “confusão”, diz ele, acontece espe-
cialmente pelo fato de a Lei 11.977/2009

Debate Imobiliário

20
 O processo de convencimento passa tam-
bém pelos moradores de áreas irregulares. É
o que ressalta Enrico Madia, criador do Pro-
grama Minha Casa Legal, uma startup que
tem o objetivo de conectar pessoas interes-
sadas na elaboração do projeto de regula-
rização a profissionais como advogados,
arquitetos e engenheiros, dentre outros.
“Precisamos mostrar para essas pessoas que
faz sentido buscar a regularização fundi-
ária, já que ela traz inúmeros benefícios,
como a garantia real do imóvel”, explica.
Renato Góes,
Direito de Laje advogado e consultor
Madia aponta como um dos maiores em regularização
ganhos da nova lei o chamado Direito de fundiária
Laje, que permite a regularização desse tipo
de construção tão comum nas grandes ci-
dades brasileiras. Ao contrário da Medida
Provisória 759, de 2016, que tratava o di-
reito real de laje como uma “possibilidade naturalmente levando-se em conta a re-
de coexistência”, a nova lei o garante como alidade de cada um”, salienta Góes. “Sou
uma verdadeira propriedade, permitindo a favor de que essas pessoas paguem pelo
que seus donos negociem a superfície de projeto e que a prefeitura execute eventu-
sua construção. Outra importante mudan- ais obras de readequação urbanística. Mas
ça em relação à MP de 2016 é a exclusão nada impede que haja uma negociação
da obrigatoriedade de acesso independente com o poder público, como eventual isen-
para as diferentes moradias – o que leva em ção de IPTU para moradores que tenham
conta a realidade desses locais, onde o aces- investido nessas obras”, completa Madia.
so normalmente é compartilhado. Outro ponto que suscita críticas é a au-
Tanto Madia quanto Góes, no entanto, sência de um prazo legal que obrigue pre-
ressaltam que a legislação tem alguns pon-
tos falhos. O principal deles refere-se ao
fato de a classificação
como Reurb-S isentar
o morador de gastos
com a elaboração do
projeto de urbaniza-
ção e eventuais melho-
rias de infraestruturas,
deixando o encargo
integralmente para os
municípios. “Como
você implementa uma
política pública para
metade do Brasil e dá Enrico Madia,
a conta para o muni- criador do Programa
cípio pagar? Viver em
Minha Casa Legal
sociedade tem um cus-
to, e isso precisa ser
rateado entre todos,

Debate Imobiliário

21
política pública

feitos a executar a regularização dos casos poucos) haverá a necessidade de judi-

de Reurb-S após a aprovação do pedido
de regularização. “Os casos enquadrados
como Reurb-E são ativos, ou seja, o mora-
dor pode implementar a regularização. Já
os casos considerados sociais dependem
integralmente da boa vontade do poder
público”, critica Madia.
Góes aponta outra falha que pode atrasar
os processos de regularização: o fato de a
lei prever várias hipóteses para se buscar a
conciliação entre o poder público munici-
pal e o eventual impugnante do processo
de Reurb, mas não trazer uma solução caso
esse entendimento não ocorra. Na prática,
isso significa que nesses casos (que não são
cialização desses processos, postergando
uma solução.  
A discussão é extensa e aborda temas
tão profundos quanto dignidade, cida-
dania e prevenção de formação de novas
áreas irregulares. Mas, ainda que alvo de
críticas e com desafios complexos pela
frente, a nova lei dá um passo importan-
te rumo à regularização rural e urbana no
Brasil. Afinal, por mais árdua que seja sua
implantação, não fazê-la traz prejuízos
muito maiores para o País. “Todo mun-
do pergunta quanto custa fazer regulari-
zação fundiária. Mas a pergunta certa é:
quanto custa não fazer?”, finaliza Góes.

A evolução da Reurb
Promulgada em 11 de julho de 2017, a Lei Federal 13.465 dispõe sobre o
processo de regularização fundiária rural e urbana (Reurb), estabelecendo
diretrizes tanto para o poder público quanto para os particulares. O assun-
to não é exatamente novo: a Constituição de 1988 já previa, nos artigos 182
e 183, a função social da propriedade e o plano diretor municipal. Em 2001,
o Estatuto da Cidade volta a tratar da regularização fundiária como instru-
mento jurídico de política urbana. No mesmo ano, a criação do Conselho
Nacional de Desenvolvimento Urbano (CNDU) representou mais um passo
importante ao garantir ao ocupante o direito à concessão de uso especial
para fins de moradia. A valorização da posse de imóveis pela população
carente voltou a ser reforçada na Lei 11.481, de 2007, assim como na Lei
11.977, de 2009, que, além de instituir o Programa Minha, Casa Minha Vida,
tratava da regularização fundiária por meio do Programa Nacional de Habi-
tação Urbana (PNHU).

Debate Imobiliário

22
Debate Imobiliário

23
 opinião
rodrigo de
araújo mathias
Advogado com 12 (doze) anos de
experiência, atuou como advogado
Sênior do departamento jurídico da
multinacional mexicana, do ramo
hoteleiro e de time sharing, Royal
Holiday Brasil Negócios Turísticos.
Atualmente é responsável pelo
departamento jurídico da RCI Brasil,
empresa multinacional americana,
especializada em intercâmbio de
hospedagem, exercendo a função de
supervisor jurídico.
os desafios da
multipropriedade
no brasil
Uma opção para o mercado imobiliário
e a indústria do turismo.
O instituto da multiproprieda-
de, importante para fomen-
tar a indústria do turismo,
sempre trouxe certa inquietude. Pri-
meiro, por não ser muito utilizado
no Brasil, mesmo sendo um país que
possui uma das maiores vocações tu-
rísticas do mundo; e, segundo, por
ser um instituto que permite com-
partilhar espaços de tempo entre
proprietários distintos.
Ultimamente, o mercado imobi-
liário nacional tem-se agitado mui-
to com relação à multipropriedade
como possibilidade de uma segunda
residência para períodos de férias.
Essa demanda, que nasce devido ao
aumento do turismo e à insuficien-
te oferta de empreendimentos nesse
segmento, surge como uma medida
ótima para o mercado imobiliário e
bastante atrativa para o consumidor.
Outro fator importante que deve
ser considerado é o social. Quem tem
a oportunidade de comprar uma pro-
priedade de descanso em localidades
turísticas acaba por não aproveitá-la
continuamente, deixando-a a maior
parte do tempo fechada, o que atra-
palha o desenvolvimento da região e
não gera empregos. Com o instituto
da multipropriedade, esse problema
é sanado quase que por completo,
pois, por meio de mecanismos de
Debate Imobiliário
24
utilização do imóvel por turno, o
empreendimento acaba tendo ocu-
pação constante, girando, assim, a
economia local.
Na prática, os consumidores que
compram uma multipropriedade ad-
quirem uma fração de um imóvel,
com direito de utilização por perío-
dos, tornando-se proprietários. Os
sócios, como assim são definidos,
dividem as despesas e os custos do
imóvel, conforme sua utilização,
e podem ainda estipular uma taxa
mensal para cobrir os custos fixos.
Diferentemente do sistema de time
sharing, em que os adquirentes são
proprietários de unidades de tem-
po em empreendimentos hoteleiros
e possuem direito de uso por uma
quantidade de tempo prefixado, o
adquirente da multipropriedade, no
Brasil, é detentor da propriedade,
ou seja, possui todos os direitos
inerentes a ela, podendo inclusive
dispor do bem a qualquer tempo.
Um dos grandes desafios enfrenta-
dos para difundir o instituto da mul-
tipropriedade no Brasil, entretanto, é
a falta de regulamentação específica.
O time sharing teve a sua regulamen-
tação em 1997 com a edição da Ins-
trução Normativa 378, pela qual o
Ministério do Turismo implementou
o sistema do tempo compartilhado
em meios de hospedagem de turis-
mo, que, posteriormente, foi regula-
mentado pela Lei 11.771/2008.
Assim, desde então, o time sharing
ganhou muita força e vem conquis-
tando o mercado hoteleiro no Bra-
sil. Por sua vez, a multipropriedade
imobiliária com viés turístico ainda
é pouco explorada, principalmente
pela falta de regulamentação especí-
fica, pois não existe legislação sobre
ela ou aproveitamento por turnos no
Brasil, ao contrário do que ocorre em
outros países com forte vocação tu-
rística.
Levando-se em conta que a figura
do direito real para se obter o apro-
veitamento de imóveis por turnos ou
Na prática, os consumidores
que compram uma
multipropriedade adquirem
uma fração de um imóvel,
com direito de utilização
por períodos, tornando-se
proprietários
frações de tempo não existe no di-
reito brasileiro, cujo rol dos direitos
reais é taxativo, restam poucos ins-
trumentos ou ferramentas para ser
utilizados na adoção desse sistema.
Todavia, a velocidade da evolução
dos negócios jurídicos é superior ao
próprio direito, e, não existindo nor-
ma que proíba a adoção da multipro-
priedade no Brasil, os empreendedo-
res são forçados a usar, por analogia,
a Lei de Incorporação Imobiliária
4591/64 para implementar os proje-
tos de multipropriedade.
Em São Paulo, a Corregedoria Ge-
ral da Justiça entendeu recentemen-
te, na edição das Normas de Serviço
(item 229.1, Cap. XX), a possibili-
dade da utilização do condomínio
ordinário dividido em fração ideal
de tempo: “Na hipótese de multipro-
priedade (time sharing) serão abertas
as matrículas de cada uma das uni-
dades autônomas e nelas lançados os
nomes dos seus respectivos titulares
de domínio, com a discriminação da
respectiva parte ideal em função do
tempo”.
Assim, pensando na regularização
e pacificação do mercado, juristas,
comercializadoras, empreendedores,
empresas intercambiadoras, associa-
ções civis e entidades sin-
dicais se uniram e apresen-
taram projeto de lei (PL)
para regulamentar a mul-
tipropriedade imobiliária
e também móvel no Brasil.
Trata-se do PL 54/2017,
que, atualmente, se encon-
tra na Comissão de Consti-
tuição e Justiça do Senado
Federal, para apreciação fi-
nal antes ser enviado para
votação no Plenário.
A aprovação desse PL, de funda-
mental importância, trará segurança
jurídica para todas as partes envol-
vidas e desenvolverá ainda mais a
indústria do turismo no Brasil. Fora
isso, é importante que se diga, o ins-
tituto da multipropriedade por apro-
veitamento por turno consiste em
um contrato que merece e necessita
da publicidade registrada, visto que
os direitos envolvidos são sérios e
merecem total transparência e con-
trole do Registro de Imóveis. Uma
vez que esses contratos acessem o
Registro de Imóveis, receberão publi-
cidade explícita e geral, o que faci-
litará a consulta e eventual permuta
por períodos.
A legislação brasileira vem evoluin-
do em relação a esse tema, e a atu-
ação de diversas empresas no ramo
é crescente no mercado brasileiro.
Isso torna inevitável o surgimento
e a aprovação de leis que regulem e
tornem ainda mais consolidada a in-
dústria turística no Brasil.
Debate Imobiliário
25
 opinião

shopping center
centrar a atenção na liberdade con-
ferida a lojistas e empreendedores,
no âmbito contratual, para a estipu-
lação de regras que podem ser dividi-

crítica ao pl 4.777
das em duas categorias: econômica e
operacional.
Entre as normas de natureza eco-
nômica destacam-se a forma de fixa-

de 2012, e afins. ção do aluguel e o critério de rateio

de despesas entre os lojistas do em-
preendimento.
Com relação ao aluguel, a liberda-
de de contratar faculta a conjugação
do aluguel percentual, que corres-
ponde a uma fração do faturamento

josé ricardo
pereira lira
Sócio de Lobo & Lira Advogados e
diretor estadual - RJ do Instituto
Brasileiro de Direito Imobiliário
(Ibradim).
O
artigo 54 da Lei de Loca-
ções 8.254, de 1991, esta-
belece que, “nas relações
entre lojistas e empreen-
dedores de shopping
center, prevalecerão as condições li-
vremente pactuadas nos contratos de
locação respectivos e as disposições
procedimentais estabelecidas nesta
lei”.
Observa-se daí que o regime jurídi-
co da cessão remunerada de espaço
em shopping center obedece a duas
diretrizes fundamentais: (a) há liber-
dade de contratar relativamente a
regras de direito material; e (b) são
aplicáveis as normas procedimentais
estabelecidas na lei de locações.
Quanto às disposições procedi-
mentais, a lei assegura aos lojistas a
renovação compulsória das locações,
estabelece que a retomada de lojas só
se dá por despejo e franqueia às par-
tes o acesso à ação revisional.
Trata-se de opção legislativa, com
todos os prós e contras. O projeto de
Código Comercial cogita rever esse
modelo, com previsão de um con-
trato de shopping center sem sujei-
ção das partes ao regime processual
das locações e com preservação da
liberdade contratual na matéria, dis-
cussão ainda em curso no Congresso
Nacional.
No momento, porém, cabe con-
da loja, com a garantia de uma renda
mínima pelo lojista, designada alu-
guel mínimo.
No tocante ao rateio de despesas,
a liberdade contratual propiciou a
criação de um método peculiar aos
shoppings, aptos a lidarem com a
constante modificação do número
de lojas que contribuem para o cus-
teio do empreendimento.
O sistema prevê contribuições di-
ferenciadas, aplicáveis a “lojas-ân-
coras”, quiosques e outras operações
especiais, coexistindo com contri-
buições baseadas no Coeficiente de
Rateio de Despesas (CRD), atribuídas
a “lojas-satélites”.
Ainda no campo das estipulações
de natureza econômica, a liberdade
de contratar permite pactos comuns
à estruturação dos shoppings, tais
como:
(a) de res sperata, que para alguns
constitui uma espécie de “joia” paga
pelo direito de ingressar no “time”
de lojas de determinado empreendi-
mento;
(b) de taxa de transferência, que
prefixa o valor da cessão da locação,
quando autorizada, após verificação
da compatibilidade do cessionário
com o conjunto de lojas do em-
preendimento; ou ainda
(c) de multas inibitórias da rescisão
antecipada da locação pelo lojista,
sob a premissa de que o abandono

Debate Imobiliário

26
do mix de lojas é prejudicial ao complexo de de 12 (doze) aluguéis mensais, vedada qualquer
empresas que operam no centro comercial. modalidade de cobrança progressiva ou de per-
Passando ao plano operacional, também aqui centual sobre o faturamento do locatário”.
há regras extremamente essenciais à modela- Note-se que o projeto simplesmente proíbe o
gem dos shoppings. São elas, por exemplo, as aluguel percentual, que vem a ser justo aquele
que obrigam o conjunto de lojas a respeitar um que confere ao shopping center a condição de
mesmo horário de funcionamento, ou as que modalidade diferenciada de negócio varejista.
instituem a adesão obrigatória de lojistas a cam- Como se sabe, o que distingue a locação de
panhas promocionais coletivas em datas festi- loja de rua da locação de loja em shopping cen-
vas, como Dia das Mães, ter é, precisamente, o
Natal, dentre outras. interesse do locador em
Enfim, a liberdade de relação à performance
contratar está na raiz da Proibir o aluguel do locatário.
concepção jurídica dos percentual na locação Na locação de loja de
shoppings, inclusive para rua, é indiferente ao lo-
viabilizar novas estruturas em shopping center cador o ramo de comér-
negociais que se sucedem,
com frequência, como
é o mesmo que cio do locatário, ou o
horário em que exerce
ilustram: extinguir essa modalidade sua atividade comer-
cial. Basta que aluguéis
(a) a atual busca por sis-
temas contratuais que har-
de negócio. e encargos estejam em
monizem os shoppings ao dia para que se tenha o
comércio on-line (ainda adimplemento contra-
em construção); ou tual.
(b) as demandas geradas em momentos de cri- Na locação em shopping center, a premissa se
se, como se deu com a profusão de allowances inverte. É decisivo para o locador que o locatário
nas locações desses empreendimentos (isto é: exerça a atividade estabelecida no contrato e que
cláusulas pelas quais empreendedores conferem observe o horário de funcionamento das lojas.
benesses financeiras a lojistas, para que estes in- Afinal, a renda do locador é determinada pelo
gressem nos malls). resultado das vendas dos lojistas, que precisam
Partindo de aparente incompreensão do mo- ser organizados em condições ótimas de atendi-
delo de negócio, vez por outra surge no Congres- mento ao consumidor.
so Nacional iniciativa legislativa para restringir a Em outras palavras, proibir o aluguel percen-
liberdade de contratar entre lojistas e empreen- tual na locação em shopping center, como suge-
dedores. re o Projeto de Lei 4.777/2012, é o mesmo que
Exemplo desse tipo extinguir essa moda-
de ação parlamentar é lidade de negócio, re-
o Projeto de Lei 4.777, tirando do empreen-
de 2012, em trâmite dedor todo interesse
na Câmara dos De- na adequação do con-
putados, que prevê a junto de lojas aos de-
inclusão de um § 2º sejos do consumidor,
no artigo 17 da lei de o que destrói a lógica
locações, com a se- do empreendimento.
guinte redação: “Na É fato que, no trâ-
locação de espaço mite legislativo, foi
comercial imobiliário aprovado um substi-
em centros comerciais tutivo ao projeto de
(“shopping centers”), lei, expurgando do
somente será permi- texto a vedação ao
tida a cobrança anual aluguel percentual.

Debate Imobiliário

27
opinião
Na maioria das lojas,
como é notório, o mês de dezembro
apresenta movimento enorme
se comparado com os demais
meses do ano.
Ainda assim, porém, o fundamento
adotado no substitutivo demonstra
que a liberdade de contratar, nessa
relação entre empresários, continua
incompreendida por alguns.
A justificação do substitutivo, com
efeito, defende que a alteração legis-
lativa seria de “substancial impor-
tância, vez que veda prática abusiva
de cobrança de 13 ou mais aluguéis/
ano”.
Dita premissa parte de equívoco
conceitual manifesto. Afinal, o que
caracteriza o negócio shopping cen-
ter é a participação do empreende-
dor nas vendas do lojista, observado
um valor mínimo, ou piso.
O piso corresponde à produtivi-
dade mínima prometida pelo lojista
com a exploração comercial da loja,
que não deve ser inferior àquela que
propiciará ao empreendedor a remu-
neração esperada pelo investimento
feito no shopping.
Essa produtividade mínima é es-
tabelecida por consenso das partes,
quando contratam a locação. O em-
preendedor concorda em firmar o
contrato na expectativa de que a pro-
dutividade mínima será atingida e o
locatário assina o contrato ciente de
que está assegurando a produtivida-
de mínima. A praxe do setor, como
já mencionado, designa o piso men-
sal de aluguel mínimo (termo que,
aliás, não parece ideal, em face da
natureza da obrigação, consistente
em piso remuneratório).
Debate Imobiliário
28
Como o volume de vendas do co-
mércio varejista é sujeito a variações
sazonais durante o ano, a produtivi-
dade mínima é concebida em termos
anuais, embora refletida nos contra-
tos em termos mensais.
Assim, o faturamento do lojista
não se distribui em quantias iguais
nos 12 meses do ano; por isso os pi-
sos dos aluguéis mensais não preci-
sam corresponder a 1/12 da produti-
vidade mínima projetada para o ano.
Na maioria das lojas, como é no-
tório, o mês de dezembro apresenta
movimento enorme se comparado
com os demais meses do ano. Então,
os contratos costumam prever piso
dobrado em dezembro, o que equi-
vale a dividir a produtividade anual
por 13 e atribuir 1/13 em cada mês,
exceto dezembro, quando o piso cor-
responderá aos restantes 2/13.
Dependendo do ramo do lojista, o
maior volume de vendas pode ocor-
rer não somente no mês de dezem-
bro, mas também em outros meses
ou estações do ano e os contratos po-
dem refletir esse fenômeno, fazendo
incidir maior parcela da produtivida-
de mínima convencionada nos me-
ses mais movimentados, aliviando
a carga sobre os meses menos aqui-
nhoados.
Assim, por exemplo, uma loja de
chocolates pode ter seu piso remune-
ratório dobrado no mês da Páscoa, e
não no do Natal. Já uma loja de ma-
terial escolar pode ter o dobro do piso
fixado no mês antecedente
ao do início das aulas. Há
também operações que não
se sujeitam a sazonalidades,
como ocorre com caixas 24
horas, caso em que o piso
remuneratório fica mesmo
dividido pelos 12 meses do
ano.
Evidentemente, em todos os ca-
sos, só uma prestação vence mensal-
mente em contraprestação pelo uso
de loja locada em shopping center:
o aluguel mensal é um só, determi-
nado mediante a aplicação de uma
percentagem sobre o faturamento
do locatário, observado o piso con-
tratualmente previsto para o mês em
questão.
Oportuno registrar que o sistema
de aluguel em shopping center, in-
clusive no tocante à cláusula do alu-
guel dobrado em dezembro, teve sua
legalidade e legitimidade reafirma-
da pelo Superior Tribunal de Justiça
(STJ), há não muito tempo, em acór-
dão unânime relatado pelo ministro
Paulo de Tarso Sanseverino (REsp
1.409.849-PR).
O acórdão é datado de 26/4/2016
e repeliu alegação de abusividade na
estipulação. No julgado, foi explici-
tada e reiterada a legitimidade desse
tipo de estipulação, que é fruto de
acordo de vontades entre empresá-
rios.
Aliás, cabe salientar que a relação
entre empreendedor e lojista não é
daquelas em que há uma parte hi-
possuficiente. Ao contrário, trata-se
de relação entre experientes empre-
sários, ambos peritos no exercício da
livre iniciativa.
Os locatários, como regra, são em-
presas de porte, como lojas de depar-
tamentos, bancos, concessionárias
de telecomunicações, redes exibido-
ras de filmes, gigantes do fast food ou
mesmo poderosas grifes estrangeiras.
Mesmo as lojas de menor porte são,
em grande maioria, operadas em re-
gime de franquia, que constituem
organizações sofisticadas e aparelha-
das por consultores experientes, ha-
vendo ainda no setor os fundos de
investimentos titulares de inúmeras
marcas de “lojas-satélites”.
Com essas considerações, pode-
-se concluir com a segura afirmação
de que a liberdade de contratar, no
universo dos shopping centers, apre-
senta-se como o regime ideal para
atender a interesses, não só de em-
preendedores e lojistas, mas, tam-
bém, dos consumidores, que são os
principais beneficiários da pluralida-
de de formas de exercício da ativida-
de comercial.
Debate Imobiliário
29
ibradim
Muito prazer,
IBRADIM
Criado para fomentar o intercâmbio de conhecimento
e o debate em torno de temas do setor, o Instituto
Brasileiro de Direito Imobiliário é oficialmente lançado
com mais de 250 associados.
O
Brasil passa por um
momento emblemáti-
co no campo do direi-
to imobiliário. Proces-
sos de regularização
fundiária, implemen-
tação do registro eletrônico de
imóveis e a chegada de novas
tecnologias, como a block-
chain, estão na pauta do setor.
Para fomentar o debate em tor-
no desses temas e concentrar
a discussão em uma entidade
que congregue diferentes seto-
res, nasce o Instituto Brasileiro
de Direito Imobiliário.
Da ideia inicial ao lançamen-
to oficial, em abril deste ano,
foram cerca de 12 meses. E
o IBRADIM chega com força:
mais de 250 associados (pesso-
as físicas) e outros 60 escritó-
rios, número que deve crescer
continuamente. Profissionais
de diferentes áreas de atuação
– advogados, magistrados, no-
tários e procuradores, dentre
outros – garantem a pluralida-
de de pontos de vista.
Essa, aliás, é uma das pre-
missas do IBRADIM: promover
o intercâmbio de conhecimen-
to e de diferentes visões de
forma imparcial. “A multidisci-
plinaridade vem não apenas da
composição do instituto, mas
também do que ela estimula,
como a realização de eventos
em parceria com outras enti-
dades”, explica André Abelha,
advogado especialista em direi-
to imobiliário e um dos funda-
dores do IBRADIM.
Por isso, o Instituto foca
também o campo acadêmico.
Fóruns virtuais, observatórios e
cursos serão algumas das fer-
ramentas de democratização
do conhecimento e de incenti-
vo ao debate. “Um dos desta-
ques é o ciclo de palestras no
formato webinar, em que os
associados poderão conversar
mensalmente sobre questões
palpitantes com ícones do direi-
to brasileiro“, conta Bernardo
Chezzi, sócio do Chezzi Advo-
gados e também fundador do
IBRADIM.
“Os cursos presenciais de
Debate Imobiliário
30
maior carga horária serão al-
ternados com os on-line ou
telepresenciais, no modo EAD,
para propiciar um alcance de
resultados mais abrangente.
Também já estamos trabalhan-
do para apresentar, em 2019,
cursos de duração ampliada
em nichos em que se identifica
carência no setor”, completa
Chezzi.
De fato, a troca de ideias
e experiências é vista como
grande ponto positivo pelos
associados. “Estamos o tempo
todo em busca de aprimora-
mento, por isso iniciativas que
Já estamos trabalhando
para apresentar, em
2019, cursos de duração
ampliada em nichos
em que se identifica
carência no setor.
Bernardo Chezzi, fundador do IBRADIM
estimulem o debate são muito
bem-vindas”, destaca Lucia-
na Ismael, superintendente do
IBRADIM e sócia no Gustavo
Padilha Advogados. A opinião
é compartilhada por Ulisses Pe-
nachio, sócio no PMMF Advo-
gados e também associado do
IBRADIM. “Um país das dimen-
sões do Brasil tem realidades
muito distintas de Norte a Sul,
com linguagens e práticas dife-
rentes. É claro que o Instituto
não tem a pretensão de unifi-
car todas, mas quanto mais co-
nhecimento for compartilhado,
mais perto ficaremos de uma
linha central”.
Comissões e Congresso
de Direito Imobiliário
Parte desse debate acontece-
rá por meio das comissões – 18
até o momento, com perspecti-
vas de expansão. Temas como
direito urbanístico e moradia
popular já estão na pauta. “Es-
peramos alcançar relevância so-
cial oferecendo, por exemplo,
auxílio às prefeituras no desen-
volvimento de políticas de re-
gularização fundiária”, afirma
Abelha. “Queremos ajudar a
aumentar a segurança jurídica,
bem como a homogeneida-
de de entendimentos sobre as
inúmeras questões do direito
imobiliário”, acrescenta. No dia
a dia, essas comissões seguirão
um regulamento que estabele-
ce planos anuais e a entrega de
relatórios semestrais.
Outra iniciativa importante
que deve consolidar o lança-
mento do IBRADIM é o 1º Con-
gresso de Direito Imobiliário,
realizado no dia 7 de junho,
em São Paulo. Temas polêmi-
cos – como o momento em
que nasce o condomínio edi-
lício – e atuais – como as no-
vas modalidades de locação e
compartilhamento de espaço
– serão debatidos por juristas
e especialistas da área imobi-
liária no evento. Nomes como
Marcelo Terra, Melhim Namen
Chalhub, Olivar Vitale, Sylvio
Capanema e o desembargador
Francisco Loureiro estão dentre
os conferencistas. Além disso,
uma mesa-redonda com duas
horas de duração será aberta à
participação do público – tanto
presencial quanto o que estiver
acompanhando o congresso
pela internet.
O uso da tecnologia para
transmissões virtuais, aliás,
é outra marca registrada do
IBRADIM. E não por acaso. “Já
nascemos com uma sede virtual
e não está nos planos ter uma
física. Vamos privilegiar educa-
ção a distância para viabilizar a
participação de associados de
todo o País”, diz Abelha. Não
queremos um instituto em um
lugar determinado, mas no
Brasil todo”, conclui.

Debate Imobiliário

31
 opinião
Jaques Bushatsky
Membro da comissão de Direito
Urbanístico, da Comissão Especial de
Honorários Advocatícios e da Comis-
são de Controle Social dos Gastos
Públicos, da OAB-SP. No SECOVI – SP
(Sindicato da Habitação) é diretor
da área de locação, coordenador
do PQE – programa de qualificação
essencial, pro reitor da Universidade
Corporativa e membro do Conselho
Jurídico da Presidência.
Pneus para queimar
ou para rodar?
N o agitado abril de 2018,
repetiram-se os discursos
incentivando a invasão e a apro-
priação de imóveis, tema que é im-
portantíssimo para cada brasileiro e
especialmente caro aos estudiosos da
Constituição, do direito civil e, óbvia
e particularmente, da legislação imo-
biliária.
Não interessa, ao menos neste rá-
pido comentário, o debate sobre as
motivações eleitoreiras, a demago-
gia, os efetivos objetivos desses arau-
tos; a estultice é sinalizada quando o
tema já vem conjugado com a ordem
de queimar pneus.
Esses discursos ainda seguem ideá-
rios totalitários que morreram – ou
deveriam ter morrido – no século
passado, exatamente por terem como
denominadores comuns as mentiras,
a tirania, os crimes inumanos, não
funcionarem em benefício do povo
de qualquer prisma. Somente mere-
ceriam depósito em museus: que se-
jam recordados para que os malfeitos
não se repitam.
Especificamente quanto à habi-
tação nas cidades, a incitação às
invasões – grita clássica desses po-
tentados – não resultou em algo
positivo. Ora, qual o meio melhor
– factível, pacífico, coerente com os
anseios sociais – de incrementar o
acesso à moradia? Penso que encon-
tramos, no Brasil, a resposta eficaz e
inteligente.
Pesquisemos: essas ideias violentas
já tinham sido expostas (não, esses
discursos não são novos!) podendo
Debate Imobiliário
32
ser lembrado o pensar de Engels que,
em 1873, achava que o combate à
falta de moradias “só poderá ser feito
mediante a expropriação dos atuais
possuidores, ou então mediante a
acomodação, nessas casas, de traba-
lhadores sem teto ou trabalhadores
aglomerados nas moradias atuais”1.
Nada diferente das invasões dispa-
radas por “Movimentos”2 no centro
de São Paulo, repelidas por meio de
ações de reintegração então movi-
das pelos proprietários e que mais
recentemente motivaram ações pos-
sessórias contra os invasores rema-
nescentes, intentadas pelos próprios
Movimentos3!
Aliás, o autor alemão dizia que:
“Está claro como a luz do sol que o Es-
tado atual não pode nem quer reme-
diar o flagelo da falta de moradias. O
Estado nada mais é que a totalidade
do poder organizado das classes pos-
suidoras, dos proprietários de terras
e dos capitalistas em confronto com
as classes espoliadas, os agricultores e
os trabalhadores. O que não querem
os capitalistas individuais (e são só
eles que estão em questão aqui, dado
que, nesse assunto, o proprietário de
terras também aparece, em primeira
1 ENGELS, Friedrich. Sobre a questão da moradia (“Zur
wohnungsfrage”). trad. Nép. 3LS, ob. it.elio Schneider, 1ª
ed., São Paulo: Boitempo, p.56, 2015.
2 Um depoimento: foram várias as invasões em São
Paulo seguidas do aluguel, pelos “Movimentos”, das uni-
dades que eram entregues precariamente e em condições
insalubres (os prédios estavam às vésperas de serem re-
formados). Os aluguéis não foram baratos (afinal, eram
imóveis bem localizados) e poucos inquilinos sabiam que
os contratos verbais seriam rompidos abruptamente, no
dia da reintegração de posse judicialmente ordenada...
3 A desocupação do Cambridge. O Estado de S. Paulo,
São Paulo, 29 mar. 2018, p. A3.
linha, em sua qualidade de
capitalista) tampouco quer o
seu Estado”4.
A prática brasileira mos-
trou quão torta era essa vi-
são: Estado, capitalistas, mo-
radores, sociedade, tiveram
sim, interesse em solucionar economias, as características todos veio a nova lei aten-
a questão. Melhor que isso,
por aqui se seguiu caminho
frutuoso, conseguindo-se
nortear as atividades imobi-
liárias com bom arcabouço
legal.
É fácil provar essa afirmação
lembrando a nossa tradição
legislativa, visível na sequên-
cia de constituições e no Có-
digo Civil de 1916, prevendo
a aquisição da propriedade
por ato entre vivos primor-
dialmente, mas também por
usucapião, privilegiada a posse
que, além de longa, fosse tran-
quila, possível naquele código
– como no atual – a soma do
período do possuidor atual ao
do antecessor: é a consolidação
da propriedade imóvel de ma-
neira pacífica.
O Código Civil de 2002 não
descurou do apego à paz re-
alizada pela legalidade, mas
evoluiu, exigindo o exercício
do direito de propriedade con-
soante as finalidades sociais e
econômicas, com respeito ao
meio ambiente e ao patrimô-
nio histórico e artístico, sem
permitir abusos e sempre aten-
tando às necessidades e aos an-
seios sociais. Foi acrescido – re-
alce neste voo sobre as opções
nacionais – pela Lei 11.481/07,
no que diz com a concessão de
uso especial para moradia e do
direito real de uso.
Este o sucesso conduzido no
País: a liberdade e o incenti-
vo, conjugados com a certeza
4 ENGELS, op. cit., p.100.
Ao longo da história
mudaram as necessidades lacuna sempre lamentada e
das pessoas, os métodos
construtivos, os hábitos, as falta, todos reclamavam. E a
dos negócios.
de que cada ato ou contrato
se espraia socialmente, por
isso merecendo os adequados
cuidados. Nessa lógica, o hoje
ministro Edson Fachin expôs,
tratando do Código Civil de
2002: “Sabe-se que quem con-
trata não apenas contrata com
quem contrata, e que quem
pactua não avença tão-so-
mente o que contrata; há uma
transformação subjetiva e ob-
jetiva relevante nos negócios
jurídicos. O novo Código traz
a função social do contrato e
os princípios de probidade e
boa-fé”5.
Ao longo da história muda-
ram as necessidades das pesso-
as, os métodos construtivos,
os hábitos, as economias, as
características dos negócios, e
“com o agravamento do pro-
blema habitacional, a superpo-
sição de unidades residenciais,
profissionais e comerciais e a
proliferação crescente de edi-
fícios em regime condomi-
nial nas capitais e no interior,
todos estavam conscientes
da necessidade de um provi-
mento urgente...”, constatou
Caio Mario da Silva Pereira6,
concluindo, acerca da Lei
5 FACHIN, Luiz Edson. Teoria crítica do Direi-
to Civil à luz do novo Código Civil Brasileiro.
2ª ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, p. da locação) e a situação teve
331, 2003.
6 SILVA PEREIRA, Caio Mario. Condomínio e
incorporações. 10ª ed., Rio de Janeiro: Forense,
p. 9 – prefácio à segunda edição, 1999.
Debate Imobiliário
33
4.591/64: “A nova lei regu-
ladora do Condomínio e In-
corporações veio preencher
imprimir sistema e ordem
à matéria. Todos sentiam a
der”.
Foi, realmente, perfeita
ilustração do êxito que al-
cança lei que atenda ade-
quadamente ao querer das
pessoas, sem foguetório. Pro-
va-se: essa legislação já com-
pletou 50 anos e resiste incó-
lume e em funcionamento,
como a sociedade deseja.
Não somente nessa esfera
do progresso das relações imo-
biliárias tivemos a adequada
atenção legal. Tínhamos um
problema: “Após um saudá-
vel período de equilíbrio, em
que predominou o sistema de
livre mercado, preconizado
pelo Código Civil, seguiu-se
uma fase de forte dirigismo,
em que o Estado, através da
Lei nº 1.300/50, praticamente
paralisou o setor, graças às res-
trições que impôs aos locado-
res. Bastou, entretanto, que o
choque do petróleo, na década
de 1970, voltasse a alimentar a
inflação, e adiar os nossos so-
nhos de ingresso no Primeiro
Mundo, para que o Estado vol-
tasse a intervir no mercado, já
agora com a Lei nº 6.649/79,
que procurava compensar a
fraqueza econômica do locatá-
rio, tornando-o juridicamente
forte”, escreveu Sylvio Capa-
nema de Souza7.
O desequilíbrio consequen-
te foi danoso (recordam-se os
imóveis trancados, os dramas
7 SOUZA, Sylvio Capanema. A lei do inquili-
nato comentada. 8ª ed., Rio de Janeiro: Forense,
p. 3, 2012.
opinião
solução uma década depois,
quando, superando a interven-
ção cujos efeitos claudicavam,
a Lei 8.245/91 corporificou
alentado desenvolvimento ju-
risprudencial e a boa doutri-
na, a resultar no diploma que
melhor funcionou ou, mais
exatamente, que melhor per-
mitiu a operação das locações
(alcançado, por conseguinte, o
seu objetivo social), a ponto de
nessas décadas ter exigido, tão
somente, acréscimos pontuais,
modernizadores.
Note-se que essa lei que orga-
nizou e incentivou as locações
se contrapôs diametralmente
ao que era imaginado século
e meio atrás naquela borbu-
lhante Europa, desta vez por
Mulberger: “Sendo assim, a
abolição da moradia de aluguel
é uma das aspirações mais fe-
cundas e grandiosas que brota
do seio da ideia revolucionária
e deve se tornar uma exigência
de primeira grandeza por parte
da democracia social”8.
Mais recentemente, se vê
nesse passeio sobre as solu-
ções alcançadas pela nossa le-
gislação imobiliária, tivemos
a Lei 13.465/17, trazendo im-
.
8 MULBERGER, apud ENGELS, op. cit. p. 3
portantíssimos instrumentos
de regularização fundiária e
instituindo o direito de laje, o
condomínio urbano simples, o
condomínio de lotes, o lotea-
mento de acesso controlado,
novamente entregando à so-
ciedade o que ela buscava.
A linha de pensamento e de
desenvolvimento expressos na
boa legislação nacional trou-
xe resultados palpáveis, como
mostram os números ainda
anteriores aos últimos e fortes
programas de desenvolvimen-
to habitacional. É o que se
conclui do Censo Demográfico
do Instituto Brasileiro de Geo-
grafia e Estatística (IBGE)9.
De fato, o censo constatou
que em 2010 existiam 57,3
milhões de domicílios parti-
culares, contra 44,7 milhões
em 2000. Ou seja, a quantida-
de de domicílios cresceu 28%,
crescimento de enorme rele-
vância quando visto que cor-
respondeu a mais que o dobro
do crescimento da população:
12,3% na década. Isso signifi-
ca que mais gente pôde morar
adequadamente.
Decorrência – também – da
boa legislação mencionada,
naquela década a quantidade
9 www.ibge.gov.br/estatísticas.
Debate Imobiliário
34
de apartamentos subiu 43%;
as moradias classificadas como
“de favor” caíram de 10% para
8% – mais pessoas deixaram de
depender de terceiros; os domi-
cílios alugados somaram 10,5
milhões – retratando o cum-
primento ao preceito constitu-
cional do direito à moradia.
Na verdade, seguimos hoje
– ainda bem, e a estatítica
documentou o êxito – nosso
próprio e efetivo querer – em
vez de copiar os alheios, sendo
curioso anotar que, em 1869,
mesma época dos estrangei-
ros antes mencionados, José
de Alencar disse: “Um código
Civil não é obra da ciência e
do talento unicamente; é, so-
bretudo, a obra dos costumes,
das tradições, em uma palavra,
a civilização, brilhante ou mo-
desta, de um povo”10.
É natural concluir que o
pensar e o agir mais caute-
losos e orientados em mol-
des realmente mais favorá-
veis à sociedade trouxeram
muito mais benefícios que os
discursos estridentes: usar os
pneus para rodar, e não para
fazer fumaça, se mostrou mui-
to bom.
10 ALENCAR, 1869 apud BEVILÁQUA, Clóvis. Código
Civil dos Estados Unidos do Brasil comentado. Edição
histórica, Rio de Janeiro:Ed. Rio, 1976.
 por andré abelha

Prorrogação CAR devolução deverá integral em Usucapião

O governo federal, por meio
do Decreto 9.395, de 30 de
maio de 2018, prorrogou até 31
de dezembro de 2018 o prazo
para a inscrição no Cadastro
Ambiental Rural (CAR), confor-
me previsto no § 3º do art. 29
da Lei 12.651/12.
Urgência em PL
caso de culpa do incorporador;
(iv) o direito à resilição unilate- extrajudicial
ral a qualquer tempo, inclusive
se o adquirente já estiver mo-
rando no imóvel, caso em que
a incorporadora poderá reter
eventuais prejuízos existentes
durante o período da posse; e
(v) que se o imóvel for financia-
do por instituições financeiras,
o comprador poderá requerer Arthur Del Guércio Neto,
a devolução proporcional da Antonio Herance Filho, Ralpho
quantia paga ao incorporador e Waldo de Barros Monteiro Fi-
à instituição financeira. O texto lho e o desembargador Ricardo
ainda está em discussão, e já Henry Dip estarão no curso de
existem algumas proposições usucapião extrajudicial, a ocor-
apensadas (PL-2616/2015, PL- rer dia 18 de agosto, em São
3098/2015, PL-8667/2017, PL- Paulo.

sobre “distratos” 10114/2018 e PL-10278/2018).

Shopping Center Elevado valor do

imóvel não desca-
racteriza bem de
família

O Plenário da Câmara dos

Deputados aprovou o regime
de urgência para o Projeto de
Lei 1.220/15, do deputado Cel-
so Russomanno (PRB-SP), que
regulamenta o desfazimento do
contrato de aquisição de imóvel
na planta. O PL, em seu texto
atual, prevê: (i) a retenção, por
parte da incorporadora, de até
10% do valor pago, mais par-
celas vencidas; (ii) 30 dias para
devolução, com correção e ju-
ros, do saldo restante; (iii) que
A imposição, pelo Município,
de cobrança fracionada e pro-
porcional ao uso, em estaciona-
mentos de shopping centers, é
inconstitucional. Foi o que deci-
diu o Órgão Especial do Tribu-
nal de Justiça de São Paulo, por
unanimidade, ao julgar a Adin
2213451-84.2017.8.26.0000,
ajuizada pela Associação Bra-
sileira de Shopping Centers –
(Abrasce).
TST desconstituiu penhora
sobre imóvel em Curitiba (PR),
com mais de 5 mil m², avaliado
em R$ 15 milhões, por entender
que a proteção legal não pode
ser afastada em razão do valor
do bem (Processo: RR-1772900-
86.2005.5.09.0028).

Debate Imobiliário

35
notas ibradim
Novos enunciados
Na VIII Jornada de Direito Ci-
vil foram aprovados seis novos
enunciados sobre Direito das
Coisas: ENUNCIADO 623: ainda
que sejam muitos os condômi-
nos, não há direito de preferên-
cia na venda da fração de um
bem entre dois coproprietários,
pois a regra prevista no art. 504,
parágrafo único, do Código Civil,
visa somente a resolver even-
tual concorrência entre condô-
minos na alienação da fração
a estranhos ao condomínio.
ENUNCIADO 624: a anulação do
registro, prevista no art. 1.247
do Código Civil, não autoriza a
exclusão dos dados invalidados
do teor da matrícula. ENUNCIA-
DO 625: a incorporação imo-
biliária que tenha por objeto
o condomínio de lotes poderá
ser submetida ao regime do
patrimônio de afetação, na for-
ma da lei especial (art. 1.358).
ENUNCIADO 626: não afronta
o art. 1.428 do Código Civil, em
relações paritárias, o pacto mar-
ciano, cláusula contratual que
autoriza que o credor se torne
proprietário da coisa objeto da
garantia mediante aferição de
seu justo valor e restituição do
supérfluo (valor do bem em ga-
rantia que excede o da dívida).
ENUNCIADO 627: o direito real
de laje é passível de usucapião
(art. 1.510). ENUNCIADO 628:
os patrimônios de afetação não
se submetem aos efeitos de re-
cuperação judicial da socieda-
de instituidora e prosseguirão
sua atividade com autonomia
e incomunicáveis em relação center, Michel Cutait Neto indi-
ao seu patrimônio geral, aos ca o documentário “Secrets of
demais patrimônios de afeta- Selfridges”, no Netflix, que conta
ção por ela constituídos e ao a história do fundador da loja
plano de recuperação até que britânica Selfridges & Co, Harry
extintos, nos termos da legisla- Gordon Selfridge, em funciona-
ção respectiva, quando seu re- mento até hoje.
sultado patrimonial, positivo ou
negativo, será incorporado ao
patrimônio geral da sociedade Cursos e eventos
instituidora (art. 1.711).
STJ: regularização
registral de imóvel é
requisito para parti-
lha causa mortis
O Superior Tribunal de Justi-
ça (STJ) decidiu que, em certos
21 e 22 de junho
casos, o juiz pode condicionar - Comparative Urban Law
o prosseguimento da partilha
Conference, realizado pela For-
à prévia regularização registral dham University em parceria
do imóvel que compõe o acer-
com o Instituto Mackenzie, em
vo hereditário. De acordo com São Paulo, SP.
a relatora do processo, ministra
Nancy Andrighi, “A imposição 14 a 16 de agosto
judicial para que sejam regu-
Exposhopping 2018 e Prê-
larizados os bens imóveis que
mio Abrasce 2018, 15º Congres-
pertenciam ao falecido, para
so Internacional de Shopping
que apenas a partir deste ato
Centers,  realizados simultane-
seja dado adequado desfecho
amente pela Abrasce, em São
à ação de inventário, é, como
Paulo, SP.
diz a doutrina, uma ‘condicio-
 
nante razoável’, especialmente
22 e 23 de outubro
por razões de ordem prática – a
- COMPLAN 2018: Cidades
partilha de bens imóveis em si-
– Inovação – Sustentabilidade,
tuação irregular, com acessões
realizado pela ADITBrasil, em
não averbadas, dificultaria so-
Fortaleza, CE.
bremaneira, senão inviabilizaria,
a avaliação, a precificação, a di-
visão ou, até mesmo, a eventu- Neom City
al alienação dos referidos bens
imóveis”. Fonte: site STJ. Arábia Saudita planeja cons-
truir cidade de US$ 500 bilhões,
Documentário com 33 vezes o tamanho de
Nova York, 100% abasteci-
Netflix da com energia renovável. De
acordo com o projeto, a primei-
Para quem quiser saber ra parte deverá ser erguida até
mais sobre varejo e shopping 2025.
Debate Imobiliário
36

Um upgrade
necessário
Por que o registro eletrônico é tão
importante para o País – e o que falta
para que ele seja definitivamente
implementado?
Q
uem já precisou
registrar ou trans-
ferir um imóvel
no Brasil certa-
mente passou pela
via-crúcis de portais de serviços
on-line e balcões de cartórios
em busca de um documento.
Informações descentralizadas,
burocracia e muita perda de
tempo fazem com que vende-
dores e compradores de bens
imóveis no País experimen-
tem uma espécie de viagem no
tempo – nesse caso, de volta ao
século 19.
Na tentativa de racionalizar
esse processo e abreviar o per-
curso percorrido por todos os
envolvidos, uma lei de 2009
fixou um prazo de cinco anos
para a implantação do registro
eletrônico em todos os Estados
e no Distrito Federal. Em 2015,
o Provimento 47 estipulou um
novo prazo para junho de 2016
e estabeleceu diretrizes gerais.
Dentre elas, instituía-se o Sis-
tema de Registro Eletrônico de
Imóveis (SREI), uma ferramen-
ta para facilitar “o intercâmbio
de informações e documentos
entre os registros de imóveis,
o Poder Judiciário, a adminis-
tração pública e o público em
geral”. Também deveriam se
Debate Imobiliário
37
registro eletrônico
viabilizar a recepção e o envio
de títulos e a expedição de cer-
tidões em formato eletrônico.
Passados dois anos do prazo
estabelecido, o registro eletrô-
nico tornou-se realidade?
Quem responde é o presi-
dente do Instituto de Registro
Imobiliário do Brasil (Irib), Sér-
gio Jacomino. “Infelizmente
não. O Provimento 47/2015
ficou muito aquém do que po-
deria ter sido, tendo em vista,
principalmente, o farto ma-
terial técnico produzido pelo
próprio Conselho Nacional
de Justiça (CNJ), que dava um
rumo certo para o desenvolvi-
mento do SREI. Hoje não há
um único registro de imóveis
eletrônico feito com base na
Recomendação CNJ 14/2014,
apesar das boas intenções”, ar-
gumenta.
A recomendação à qual Jaco-
mino se refere disponibilizava,
já em 2014 (ano inicialmente
previsto para a implantação
do registro eletrônico), parâ-
metros a serem seguidos pelos
cartórios. Mesmo após quatro
anos, no entanto, pouco se
avançou. “O processo de re-
gistro ainda é feito como na
década de 1970, apesar das
mudanças profundas que a so-
ciedade sofreu no período”, diz
ele, que também é registrador
de imóveis em São Paulo (SP).
Descentralização dos
dados
E o que falta para o processo
se modernizar? Em primeiro
lugar, vencer o que Jacomino
chama de um fenômeno de
atomização das unidades de re-
gistro de imóveis do País. “Ain-
da que o Provimento 47/2015
tenha dado um passo impor-
tante, caímos na tentação de
manter estadualizada a gestão
registro eletrônico
Alexandre Clápis,
sócio do Stocche
Forbes Padis
Filizolla Clápis
dos portais de acesso de regis-
tro de imóveis, impedindo a
criação de uma Central Nacio-
nal de Registro de Imóveis”,
explica. “Uma central nacio-
nal, como existe para os no-
tários ou para o Registro Civil,
por exemplo, é fundamental”,
acrescenta.
Quem está do outro lado do
balcão também sente os efeitos
da descentralização dos dados.
Que o diga o advogado Alexan-
dre Clápis, sócio do Stocche
Forbes Padis Filizolla Clápis e
associado do IBRADIM. No dia
a dia do escritório, a falta de
um local único de consulta de
informações comumente acar-
reta perda de tempo e aumento
de custos. “As informações são
centralizadas nos Estados, mas
descentralizadas em nível na-
cional. Por isso, quando o caso
envolve buscas em tribunais
de fora de São Paulo, é uma
luta. Muitas vezes precisamos
contratar pessoas nesses locais
para obter as informações ne-
cessárias”, conta.
Os ganhos dessa integração
e da concretização do registro
eletrônico no País facilitariam
não apenas a vida de advoga-
dos e registradores, mas de ci-
dadãos e empresas em busca de
um financiamento, por exem-
plo. Dados da Asso-
ciação Brasileira das
Entidades de Crédito
Imobiliário e Pou-
pança (Abecip) apon-
tam que o tempo mé-
dio para liberação do
financiamento nos
bancos é de 40 dias,
dos quais 30 são atri-
buídos ao prazo para
registro do título. A
morosidade gera cus-
tos adicionais tanto
para compradores
quanto para vendedores.
“E não se trata apenas de ob-
tenção de financiamento da
casa própria, mas de diversos
projetos em que um imóvel é
dado como garantia”, lembra
Clápis. “Imagine em escala
nacional o quanto isso pode
atrapalhar o financiamento de
infraestruturas de energia, tele-
fonia, rodovias, etc. O custo da
O custo da burocracia
no Brasil impacta
demais nosso
desenvolvimento.
Alexandre Clápis, sócio do Stocche Forbes
Padis Filizolla Clápis.
burocracia no Brasil impacta
demais nosso desenvolvimen-
to”, completa.
Outro benefício, ressalta o
presidente do Colégio Registral
do Rio Grande do Sul e registra-
dor da Primeira Zona de Porto
Alegre, João Pedro Lamana, re-
fere-se ao alcance das informa-
ções e à eficácia de processos
judiciais. Segundo ele, muito
disso já se consegue hoje com
Debate Imobiliário
38
as Centrais de Registros de
Imóveis. “Elas permitem que
a sociedade passe a conhecer
a titularidade de um imóvel
onde quer que ele esteja (den-
tro de determinado Estado), o
que é muito interessante, por
exemplo, para a efetividade de
um processo judicial. Se antes
um credor não teria condições
de percorrer cartório por cartó-
rio para procurar bens de um
devedor, agora basta consultar
a Central”, esclarece.
Obstáculos
Para que se atinja um siste-
ma totalmente eletrônico, al-
guns desafios precisam ser en-
frentados. Os principais deles,
afirma Jacomino, “são vencer
a ignorância, o preconceito e
o reacionarismo”. Ele destaca
que o desnível entre os cartó-
rios Brasil afora e as assimetrias
nos processos de informati-
zação são outros obstáculos a
serem superados. “Se por um
lado temos cartórios que são
verdadeiras ilhas de excelên-
cia, bem aparelhados e econo-
micamente sustentáveis, por
outro temos unidades que mal
suportam os custos básicos
para se manterem em funcio-
namento”, aponta.
Apesar dos conflitos naturais
suscitados por toda mudan-
ça de paradigmas, Jacomino
se mostra otimista. “Acredito
que a tecnologia pode criar
um meio ambiente favorável
à redução de custos e que im-
pulsione a articulação dos car-
tórios”, considera. Esse “círcu-
lo registral” interconectando
cada unidade de registro de
imóveis, conclui ele, permitirá
a universalização do acesso, o
barateamento de custos e a tão
sonhada modernização do sis-
tema.
Debate Imobiliário

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