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COMO Y PORQUE RECIBIR LAS AREAS Y BIENES COMUNES

Orlando Sandoval López


Asesor y consultor en propiedad horizontal
Gestión Inmobiliaria Beraka PH Ltda Teléfono 310 4759560

Cuando hablamos de Propiedad Horizontal (PH) pensamos en edificios y leyes. La verdad es que estas
representaciones constituyen apenas una faceta de los múltiples rostros que conforman una de las más
importantes experiencias contemporáneas de “habitar la ciudad”. Desde las últimas décadas del siglo
pasado, las ciudades colombianas comenzaron a crecer no solo hacia arriba sino hacia dentro,
densificando los territorios, dando un vuelco a la manera de vivir y relacionarse, diferente a la vida del
barrio. (Cartilla DAACD, de la Alcaldía de Bogotá)

La Propiedad Horizontal (PH), es la nueva forma de integrar a la sociedad mediante un mecanismo de


participación que vincule a los grandes conglomerados de la población, de manera incipiente en los
procesos de organización social, de construcción de lo público y lo privado, y entendido en las
dimensiones física, social, económica, política, cultural y simbólica de nuestra sociedad.

La ley 675 de 2001 en su artículo 1°, establece la existencia de la propiedad horizontal en Colombia,
como: “Forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes con el fin de garantizar
la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la
propiedad”. Reglamentando todos los aspectos que involucren su creación, dirección y funcionamiento.

El Recibo Jurídico- Técnico de áreas y bienes comunes en Propiedad Horizontal es la actividad consciente,
y responsable, mediante la cual la persona natural o jurídica, ya sea directamente o mediante mandato
especial a un apoderado, recibe de parte del constructor o propietario inicial las áreas y bienes comunes
esenciales y de goce general, que la ley presume se efectúan simultáneamente con la entrega de las
unidades privadas; conociendo las características jurídicas y especificaciones técnicas propias del
proyecto, que le fueron aprobadas por las distintas autoridades urbanísticas y concomitantes, según el
caso, junto con sus reformas.

Existe la necesidad previa por parte de quien recibe o compra en propiedad horizontal, obtener
información acerca de las características jurídicas y especificaciones técnicas del proyecto; las cuales
fueron aprobadas al propietario inicial y/o constructor. Después de asimilar el conocimiento, se procede
al recibo y/o cotejo de lo que se recibe o ya recibió, frente a lo aprobado, para ir estableciendo la
concordancia.

Para poder cumplir con este proceso es de suma importancia contar con un trabajo en equipo; la norma
permite el tipo y destino de proyecto a construir, indica las características y especificaciones de
materiales, indica los debidos procedimientos constructivos e instalación de elementos, indica los
procedimientos en la obtención de la prueba y su valoración, las etapas, oportunidades y procedimientos
de reclamación, como efectivizar los derechos mediante acciones o procesos conciliatorios, arbitrales ,
administrativos, justicia ordinaria. Luego el equipo de trabajo debe estar conformado por una parte
jurídica o legal; y una parte técnica.
Existen según esta ley, tres las clases de entregas y/o recibo:
I. Recibo de bienes comunes
II. Recibo de bienes esenciales
III. Recibo de administración

No existe actualmente un protocolo legal para la entrega de los bienes comunes. La usanza es un «check
list » o chequeo con base a un formato que pre – elaborado por el propietario inicial y/o constructor, las
entregas y recibos se hacen a ojo. Para el propietario inicial y/o constructor las entregas son un instante;
mientras que para los adquirentes de unidades privadas son un proceso.

El contar con protocolo le permiten a constructor y persona encargada de recibo, ciertas ventajas de
entrega y/o recibo de bienes comunes, a saber:
1. para el constructor
 le permite acreditar su calidad
 le permite demostrar la concordancia entre lo que entrega y lo que le aprobaron como
proyecto.
 le permite entrega con tranquilidad
 se blinda contra reclamaciones infundadas.
2. para los adquirentes
 conocen lo que adquirieron
 tienen la certeza jurídica
 conocen las especificaciones técnicas para realizar los debidos mantenimientos y conservar
la valorización
 tiene bases probatorias fundamentadas para reclamar
 aspira a pretensiones aterrizadas
 facilita la negociación de diferencias.

Toda esta integración de la información es fundamental pues sirve de sustento para reclamar evidencia
documental, descripción del hallazgo, análisis de las causas, enunciado de la norma legal y/o técnica,
sugerencia de procedimientos correctivos y materiales a emplear cuando sea posible. Las incomodidades
de tasación de perjuicios y/o hallazgo de la falencia de construcción, forman parte de las clases de
responsabilidad civil contractual y civil extracontractual, para el propietario inicial y/o constructor, sub
contratistas, interventor, proveedores, promotor de ventas del proyecto, terceros ajenos a la actividad
constructora del proyecto. Situaciones como las anteriores hace que se incurre en culpa, que pueden ser
catalogadas como:
 por acción
 por omisión
 por negligencia
 por exceso de confianza