2019­4­24 ConJur ­ Opinião: Consequências da não transferência imediata de imóvel

OPINIÃO

As consequências da não transferência imediata

de um imóvel
24 de abril de 2019, 6h44

Por Allan Milagres e Gustavo César

Não é difícil encontrarmos pessoas que compraram ou venderam imóveis e não se

preocuparam, propositadamente ou não, em finalizar o procedimento de
transferência da propriedade do bem, iniciando-se no Cartório de Notas e se
finalizando no Cartório de Registro de Imóveis, sendo este onde o imóvel estiver
localizado.

Todos nós conhecemos o brocardo “só é dono quem registra”, o qual foi comprovado
pelo Código Civil (art. 1.245, §1º), porém, muitos contratantes ignoram-no por vários
motivos; os dois principais são: 1) evitar despesas com os cartórios e o com o
imposto sobre a transmissão (ITBI) e; 2) dissimular ou ocultar patrimônio.

Realmente, a transferência da propriedade dos imóveis, na hipótese da compra e

venda, só acontece com o registro do título translativo no Cartório de Registro de
Imóveis, sendo que, enquanto não registrá-lo, o vendedor (alienante) continua a ser
havido como dono do imóvel.

Ou seja, enquanto não houver a “intervenção” do Cartório de Registro Imobiliário, o

vendedor continuará responsável pelas dívidas (propter rem) do imóvel; o IPTU e o
Condomínio são as que mais se destacam e atormentam os contratantes
imobiliários, pois são “despesas” do imóvel e, portanto, o proprietário é o principal
pagador. Logo, aquele vendedor displicente será responsabilizado,
independentemente se tem a posse (ou não) do imóvel.

O IPTU, imposto de competência dos Municípios, deve ser pago solidariamente pelo
proprietário do imóvel, pelo titular do seu domínio útil, ou pelo seu possuidor a
qualquer título, de acordo com o art. 34 do Código Tributário Nacional, tendo como
fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza
ou por acessão física.

Logo, é certo que o Município, em regra, buscará a matrícula imobiliária do imóvel,

identificará o proprietário e optará por cobrá-lo primeiro. O condomínio, por sua
vez, seja horizontal ou vertical, na pessoa do síndico, não vai fazer de forma

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diferente; buscará a matrícula imobiliária, identificará o proprietário/condômino e

providenciará a cobrança, nos termos do art. 1.315 do Código Civil.

A simples alegação de que vendeu o imóvel, mas não foi realizada a transferência
não é o suficiente para retirar a obrigação do proprietário-vendedor, nos dois casos.
Tanto o Município quanto o Condomínio querem uma coisa: “arrecadar”.

No caso de comprador não desejar a transferência de imediato o seu nome

permanecerá sempre com uma insegurança patrimonial e poderá ter dores de
cabeça se o vendedor, 1) mal intencionado, vender o imóvel para outra pessoa, 2)
perder o imóvel para pagamento de dívida judicial (penhora e consequente
expropriação de bens) ou 3) falecer.

Na venda mal intencionada, os compradores discutirão e demonstrarão quem

adquiriu o imóvel primeiro, o que poderá levar a uma longa disputa judicial;
percebam que ambos não são proprietários e discutirão expectativas e direito de
posse.

No caso de o imóvel ser objeto de penhora judicial e posterior pagamento de dívida

(expropriação de bens), o comprador deverá intervir no processo na condição de
“terceiro prejudicado” (art. 674 do Código de Processo Civil), e, dependendo do caso,
poderá perder o imóvel e depois buscar a reparação de danos contra aquele que o
vendeu.

E, por fim, se o vendedor falecer, impossível a realização da escritura pública de

compra e venda de imóvel e posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis,
pois ausente o vendedor para assinar. Neste caso, aguardar-se-á o inventário do
falecido e a boa vontade dos herdeiros ou uma autorização judicial, que poderá
demorar e impactar diretamente numa eventual venda do imóvel.

Dessa forma, indaga-se: qual é o motivo para a não transferência imediata de um

imóvel? Certamente, respostas diversas e antagônicas surgirão. Decisões judiciais
isoladas também. Mas, ressalto a importância de se discutir de forma corriqueira e
reflexiva as transações imobiliárias. Desejo a todos uma ótima e segura transação
imobiliária! Busque sempre uma assessoria para auxiliá-los.

Allan Milagres é professor de Processo Civil no Centro Universitário UNA, mestre em

Direito pela PUC Minas e Autor do livro Audiência Pública e Processo Democrático,
ed. Lumen Juris.

Gustavo César é especialista em Direito Público pelo Instituto de Educação

Continuada da PUC-MG; com Extensão em Direito Tributário Internacional pelo
Centro de Direito Internacional; e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da
OAB Subseção Contagem/MG.

Revista Consultor Jurídico, 24 de abril de 2019, 6h44

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