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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO


COMARCA DE SÃO PAULO
FORO CENTRAL CÍVEL
40ª VARA CÍVEL
PRAÇA JOÃO MENDES S/Nº, São Paulo-SP - CEP 01501-900
Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1090531-24.2014.8.26.0100 e código 1569028.
SENTENÇA

Processo Digital nº: 1090531-24.2014.8.26.0100


Classe – Assunto: Procedimento Ordinário - Compra e Venda
Requerente: JOSE LUIZ DO NASCIMENTO e outro
Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop e outro

CONCLUSÃO
Em 15 de setembro de 2015, faço estes autos conclusos à MMª Juíza Doutora Priscilla Buso
Faccinetto. Eu, Alexandre Leme Bovo (Assistente Judiciário) subscrevi.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por PRISCILLA BUSO FACCINETTO, liberado nos autos em 15/09/2015 às 13:43 .
Vistos.

JOSE LUIZ DO NASCIMENTO, VERA LUCIA MARIA DA SILVA NAS-


CIMENTO, qualificado(s) na inicial, ajuizou(aram) ação de Procedimento Ordinário em face de
Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop, OAS Empreendimentos
S/A objetivando a declaração de inexigibilidade da cobrança do reforço de caixa, a nulidade da
cláusula de acordo judicial, a inexigibilidade do novo valor apresentado pela OAS, a indenização
a título de lucros cessantes, a entrega do imóvel. Juntou documentos de fls. 57/169.
Emenda da petição inicial fls. 174.
Deferida a antecipação da tutela pleiteada às fls. 170/171.
Citada, a requerida (BANCOOP) apresentou contestação (fls. 183/211), susten-
tando a aplicação das Leis das Cooperativas e que o valor pactuado no termo de adesão assinado
pelo autor era preço estimado, autorizando a cobrança de resíduos, que houve transferência do
empreendimento à OAS. Alegou a ilegitimidade passiva, a existência de coisa julgada. No mérito,
sustenta a improcedência do pedido. Juntou documentos fls. 234/280.
A requerida OAS apresentou defesa às fls. 281/321, alegando a existência de a-
cordo homologado judicialmente transferindo o empreendimento em favor da OAS, a ratificação
do acordo pelos cooperados em assembleia em 28/01/2013, a existência de coisa julgada e o ato
jurídico perfeito, a ciência inequívoca acerca do acordo e a anuência respectiva em assembleia.
Ausência dos lucros cessantes. Juntou documentos fls. 362/425.
Réplica às fls. 430/484.
À especificação de provas, pugnou a Bancoop pelo depoimento pessoal dos auto-
res. A ré OAS, pugnou pela realização de perícia, enquanto o autor requereu o julgamento no es-
tado.
A audiência destinada à conciliação restou infrutífera (fls. 535).
É o relatório.
Fundamento e decido.
O feito em questão comporta julgamento antecipado, nos termos dos artigos 330,
I do Código de Processo Civil, haja vista que a questão controvertida nos autos é meramente de
direito, mostrando-se, por outro lado, suficiente a prova documental produzida, para dirimir as
questões de fato suscitadas, sendo despicienda a prova requerida.

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O E. Supremo Tribunal Federal já de há muito se posicionou no sentido de que a
necessidade de produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento
antecipado da lide implique em cerceamento de defesa.
Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré BANCOOP, pois a
parte autora pleiteia a outorga de escritura definitiva de imóvel adquirido antes da transferência
do empreendimento à corré OAS, ou seja, em setembro de 2005.
No mérito, os pedidos são parcialmente procedentes. A parte autora afirma que
aderiu ao contrato de adesão junto à Bancoop referente ao apartamento nº 138, bloco A, em a-
gosto de 2001, pelo valor total de R$ 60.176,97. Alega, ainda a parte autora que a requerida Ban-
coop, teria realizado o saque do Fundo de garantia no montante de R$ 18.996,61, a título de qui-

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tação em 03 de maio de 2005.
Nenhuma das Rés impugna tais alegações. Assim, considerando que a autora pa-
gou o preço à ré BANCOOP antes da cessão do empreendimento à OAS, tem direito à escritura
definitiva, conforme decisões reiteradas do TJSP. Nesse sentido:
"COOPERATIVA DOS BANCÁRIOS - Bancoop - Conjunto Altos do Butantã - A-
quisição de unidade pela autora integralmente paga, nos limites do contrato celebrado. Recusa
na outorga da escritura definitiva, ao fundamento de que os aderentes se reuniram em assembleia
e aprovaram o trespasse do empreendimento para a Construtora OAS, que revende as unidades a
preço de mercado; inclusive para os que já haviam recebido as unidades respectivas, como a
autora. Ilegalidade à luz do CDC. Provimento para outorga de escritura definitiva. Dano moral
inexistente. Dissabor decorrente do risco do negócio". (Apelação nº 0121931-78.2011.8.26.0100,
Rel. Des. Enio Zuliani, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 04/04/2013).
Assim, considerando quitação por ocasião do pagamento integral do débito e
sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a ré BANCOOP age como for-
necedora ao angariar consumidores para suas unidades habitacionais, tem a parte autora o direito
ao imóvel adquirido e quitado, não sendo obrigada a sujeitar-se às imposições financeiras da co-
operativa e a novas condições impostas pela corré OAS, que sucedeu os direitos e obrigações da
Bancoop.
E, em que pese a realização de assembleia pela BANCOOP em que houve apro-
vação da transferência dos direitos e obrigações para OAS, há que se observar que esta assem-
bleia realizou-se em 28 de janeiro de 2013, ou seja, após a quitação da unidade pela parte autora.
Logo, a assembleia e o posterior acordo entre a Bancoop e a OAS não poderiam,
evidentemente, alcançar o ato jurídico perfeito e a situação jurídica já consolidada da parte re-
querente, sendo inquestionável a inexigibilidade da cobrança a título de reforço de caixa ou qual-
quer outra, em vista do pagamento integral, não podendo ser a parte autora apenada em razão da
demora na realização e entrega do empreendimento.
Doravante, devem as requeridas outorgar à parte autora a escritura definitiva do
apartamento descrito na petição inicial.
Sobre as cobranças a título de resido e reforço de caixa, já se pronunciou o E.
Tribunal de Justiça:
"Apelação cível Ação de cobrança Regime de incorporação imobiliária e cons-
trução travestido de regime cooperativo Aplicação do CDC e CC Princípios de probidade con-
tratual - Cláusula de apuração final Inespecífica previsão de rateio final - Regime de aquisição
pelo preço de custo Gastos deveriam ter sido apresentadas ao longo da construção Ausência de

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demonstração específica da origem das despesas, apresentadas em assembleia geral da coope-
rativa, não se tratando apenas dos cooperados do Residencial Casa Verde - Confirmação da
sentença por seus próprios fundamentos, segundo o art. 252 do RI - Recurso desprovido (Voto
3691)" (Relator(a): Silvério da Silva; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 01/10/2014; Data de registro: 22/10/2014)
Devidos também são os lucros cessantes, trata-se de empreendimento datado de
2001, e que, ao que conste dos autos, não foi entregue. O atraso na entrega, ainda que alegue a
requerida que a responsabilidade pelo atraso se deu em virtude da inadimplência de terceiros, não
pode prejudicar a parte autora que quitou a sua contraprestação respectiva e, ficou sem o seu i-
móvel em virtude da má administração da ré (Bancoop) que teve, inclusive que ceder o empre-

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endimento para ser concluído por terceiro. É de rigor, portanto, a indenização pelas perdas e da-
nos causados ao autor.
Neste sentido:
"COOPERATIVA. Termo de adesão para aquisição de unidade habitacional. I-
nadimplência da cooperativa. Atraso na entrega da obra. Resolução. Devolução integral e ime-
diata das parcelas. Dedução de valores afastada. Cobrança de saldo residual. Inadmissibilidade.
Necessidade de aprovação prévia em assembleia. O prazo estimado para conclusão das obras na
qual se inseria o imóvel compromissado à autora, era de quatro anos. Sucede que, decorridos
mais de quatro anos da data prevista, sequer havia começado as obras, razão pela qual a au-
tora ajuizou a presente ação. Resolvido o contrato por culpa exclusiva da compromissária
vendedora, a compromissária compradora tem direito à devolução integral e imediata
das parcelas pagas. Uma vez resolvido o contrato por culpa exclusiva da parte contrata-
da, devem as partes voltar ao estado anterior e responder a culpada pelas perdas e danos
sofridos pela autora, nos termos do art. 389 do Código Civil, afastada qualquer previsão
de retenção estabelecida no ajuste. A ré efetuou a cobrança de saldo residual, não pre-
visto em contrato e que demanda prévia aprovação da cobrança dos adicionais em as-
sembleia. A aprovação das contas da cooperativa não é suficiente para substituir a deli-
beração envolvendo a exigência de saldo residual. A conduta da ré em cobrar saldo resi-
dual, fixado unilateralmente, a qualquer tempo e sem prévia aprovação pelos cooperados
fere o princípio da boa-fé objetiva, visto que cria uma situação de insegurança para os
cooperados, que são surpreendidos com nova cobrança, sem nunca obter a quitação da
unidade adquirida. Sentença mantida. Recurso não provido.". (Relator(a): Carlos Alberto
Garbi; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 15/10/2013; Data de registro: 17/10/2013).
Quanto ao prejuízo material neste caso dispensa provas, pois independentemente
do destino que fosse dado ao apartamento, é certo que a parte autora com ele contava em seus
planos e teve que rever as finanças por conta do atraso na entrega. Como indenização material de
lucros cessantes entendo condizente com o ato praticado no mercado a fixação de aluguel no valor
equivalente a 0,8% do valor atual do imóvel, que deverá ser avaliado em perícia em liquidação de
sentença, até a data da efetiva entrega do bem.

Não há que se falar em anulação dos termos do acordo pactuado pelas partes re-
queridas e homologado em juízo, contudo, considerando o ato jurídico perfeito consistente na
quitação do contrato mediante o pagamento integral do valor acordado pela parte autora, antes da
cessão do empreendimento, são inexigíveis as cobranças posteriores a título de retenção de caixa
ou valores residuais, e não se aplicam aos autores os seus termos.

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Ante o exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para: a)
declarar inexigíveis as cobranças referentes ao contrato pactuado originalmente pela autora e re-
querida Bancoop; b) Condenar as rés COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS
DE SÃO PAULO - BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S/A a outorgar a escritura defi-
nitiva do apartamento nº 138, bloco A, do Condomínio Residencial Casa Verde, situado à Rua
Reims, nº 120, servindo a presente sentença, após seu trânsito em julgado como título hábil à
transferência, junto ao Registro de Imóveis respectivo, e, por fim, c) condenar as rés
(solidariamente) a indenizarem os autores pelos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega
da obra, em 0,8% do valor atual do imóvel, que deverá ser avaliado em perícia em liquidação de
sentença, até a data da efetiva entrega do bem, no período referente aos últimos cinco (05) anos a
contar da propositura da ação, e até a data da entrega definitiva das chaves.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por PRISCILLA BUSO FACCINETTO, liberado nos autos em 15/09/2015 às 13:43 .
Sucumbentes, as corrés arcarão, solidariamente, com custas e despesas processu-
ais, e com honorários advocatícios da autora, que fixo em 15% sobre o valor da condenação em
dinheiro, atualizado, que será apurado em apurado em liquidação de sentença.
P.R.I.C.
São Paulo, 15 de setembro de 2015.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,


CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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