Ley de ‘desalojo notarial’ entra en vigencia desde mañana

Con la intervención de un notario el proceso puede reducirse a menos de 30 días

El Poder Ejecutivo oficializó hoy la ley que regula el procedimiento de desalojo

con intervención notarial, que había sido aprobada el último 10 de abril por el
Pleno del Congreso de la República, con la cual los propietarios de inmuebles
de alquiler tendrán esta opción para proceder como alternativa al proceso
contencioso de desalojo en el Poder Judicial.

Mediante Ley Nº 30933, publicada hoy en el Diario Oficial El Peruano, se

establece y regula el procedimiento especial de desalojo mediante la
intervención de notario y con ejecución judicial, con lo cual el proceso puede
reducirse a menos de 30 días.

La norma indica que podrán acogerse a lo dispuesto en la presente ley el

propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener
derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario que se ha
sometido expresamente al procedimiento establecido por la mencionada ley.

No están comprendidos en el ámbito de la presente ley la desocupación por

motivo de contratos de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros tipos de
contratos que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble.

Este proceso será posible si previamente, en el contrato de arrendamiento, se

incluya una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución
del bien por resolución del contrato por falta de pago.

Asimismo, el contrato de arrendamiento debe estar contenido en un Formulario

Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA).

Por otro lado, los pagos por los arrendamientos, necesariamente deberán ser
bancarizados en entidades financieras o cooperativas de ahorro y crédito que se
encuentren supervisadas por la SBS.

La nueva ley brindará seguridad e incentivos a los actuales y futuros propietarios

de inmuebles, para que puedan ponerlos a disposición de alquiler y de esta
manera, dinamizar el mercado inmobiliario para personas buscan alquilar una
vivienda ya que todavía no cuenten aún con los medios económicos para pagar
la cuota inicial de una vivienda propia.

Publican la Ley de Desalojo Notarial: ¿cuál es el procedimiento contra inquilinos

morosos?
Se publicó la Ley del procedimiento especial de desalojo mediante la
intervención de notario. Se precisa que será el juez de paz letrado (y no el
notario) quien disponga el lanzamiento de los inquilinos morosos. Conozca qué
más establece la norma aquí [Ley Nº 30933].
Los notarios, dentro de la provincia en la que se ubica el bien inmueble
arrendado, serán competentes para efectos de constatar las causales
de desalojo; mientras que el juez de paz letrado del distrito en el que
se ubica el predio será el competente para ordenar y ejecutar el
lanzamiento.

Asimismo, se señala que el desalojo procederá cuando se configura

alguna de las siguientes causales: a) vencimiento del plazo del contrato
de arrendamiento; o, b) incumplimiento del pago de la renta convenida
de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento.

Así lo establece la Ley que regula el procedimiento especial de desalojo

con intervención notarial, Ley N° 30933, publicada el miércoles 24 de
abril de 2019 en el diario oficial El Peruano.

La norma precisa que para solicitar el desalojo de un bien inmueble

bajo este procedimiento, se deberá cumplir con tres requisitos. El
primero de ellos es que el inmueble deberá encontrarse individualizado
de manera inequívoca; y en el contrato de arrendamiento deberá
consignarse las referencias precisas de su ubicación.

El segundo requisito es que que el contrato de arrendamiento esté

contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble
destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo 1177,
Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del
Arrendamiento para Vivienda; o en escritura pública. Y, en tercer
lugar, que las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento
hayan cumplido con la misma formalidad que el contrato primigenio
El procedimiento ante el notario

Se establece que el notario recibe la solicitud de desalojo y constata el

cumplimiento de los requisitos de procedibilidad, el contenido del
contrato de arrendamiento y los requisitos de la solicitud establecidos
en el artículo 6 de la norma. Luego, el notario notificará al arrendatario
en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual, de
ser el caso, para que, dentro del plazo de cinco (5) días hábiles de
recibida la comunicación, acredite no estar incurso en alguna de las
causales señaladas en el artículo 7.

El arrendatario solo podrá formular oposición sustentada en estas 3

causales: i) la renovación o prórroga del plazo del contrato de
arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato
primigenio; ii) la constancia de transferencia o depósito de los pagos
de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes;
y, iii) el incumplimiento de las formalidades establecidas por la norma.

Así, el notario, con la respuesta del arrendatario, constatará si se

configura alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 7
de la norma, en cuyo caso extenderá un acta no
contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del
vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de
pago, con la declaración de la procedencia del desalojo, lo cual
protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. El acta
extendida por el notario constituye título ejecutivo especial para
proceder sin más trámite al lanzamiento del inmueble.

Asimismo, el notario remitirá la copia legalizada del expediente al juez

de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble
arrendado.

El procedimiento ante el juez: el lanzamiento del inquilino

moroso o deudor

Igualmente, la norma establece que, culminada la etapa notarial del

procedimiento, el interesado podrá formular solicitud de lanzamiento
dirigida al juez de paz letrado competente, con la autorización de
letrado y el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada
por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente
notarial.

Así, dentro del plazo de tres (3) días hábiles de recibidas la solicitud
del interesado y las copias legalizadas del expediente remitidas por el
notario, el juez de paz letrado competente verificará los requisitos de
la solicitud y emitirá la resolución judicial en la que dispone el
lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el
inmueble; así como, la orden de descerraje en caso de resistencia al
cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el
inmueble. Se establece que esta resolución judicial es impugnable
sin efecto suspensivo.

Además, se prevé que el juez de paz letrado cursará oficio a la

dependencia correspondiente de la Policía Nacional para que en el plazo
de dos (2) días hábiles, contados desde el día siguiente de la
notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad, preste asistencia
y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados
en su resolucion judicial.
Igualmente, culminado el trámite de lanzamiento, el interesado podrá
solicitar ante el mismo juez de paz letrado el pago de costas y costos
del proceso, asi como el de los servicios notariales derivados del
desalojo.

La presente ley tiene por objeto establecer y regular el procedimiento especial de desalojo
mediante la intervención de notario y con ejecución judicial.

Artículo 2. Ámbito de aplicación de la Ley

Podrán acogerse a lo dispuesto en la presente ley el propietario, el arrendador, el

administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien
inmueble, contra el arrendatario que se ha sometido expresamente al procedimiento
establecido por la presente ley.

No están comprendidos en el ámbito de la presente ley la desocupación por motivo de

contratos de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros tipos de contratos que
incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble.

Lea también: Ni notarial ni «express»: simple desalojo con lanzamiento anticipado

basado en título ejecutivo notarial

Artículo 3. Competencia

Son competentes para llevar a cabo el procedimiento especial establecido en la presente

ley:

1. Los notarios, dentro de la provincia en la que se ubica el bien inmueble arrendado, para
la constatación de las causales de desalojo.

2. El juez de paz letrado del distrito en el que se ubica el bien inmueble arrendado, para
ordenar y ejecutar el lanzamiento.

Artículo 4. Requisitos de procedibilidad

Para solicitar el desalojo de un bien inmueble al amparo de la presente ley, se debe

cumplir con los siguientes requisitos:
1. El inmueble materia de desalojo notarial debe encontrarse individualizado de manera
inequívoca; y en el contrato de arrendamiento debe consignarse las referencias precisas
de su ubicación.

2. El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de

Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto
Legislativo 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del
Arrendamiento para Vivienda; o en escritura pública. En este caso, el contrato de
arrendamiento puede estar destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines.

3. Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben cumplir con la

misma formalidad que el contrato primigenio.

Lea también: Ni notarial ni «express»: simple desalojo con lanzamiento anticipado

basado en título ejecutivo notarial

Artículo 5. Contenido del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento a que se refiere el artículo 4 debe:

1. Contener una cláusula de allanamiento a futuro, del arrendatario para la restitución del
bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento
por falta de pago de la renta.

2. Contener una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la presente ley

para que el notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la
resolución por falta de pago de la renta, y el juez de paz letrado ordene y ejecute el
desalojo.

La cláusula de sometimiento expreso a la presente ley contiene de manera expresa e

indubitable la decisión de las partes, que, ante la configuración de cualquiera de las
causales de desalojo previstas en la presente ley, se someten a la competencia del notario
para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz
letrado.
3. Consignar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del
sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la
Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones
(SBS), para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento.

En caso de que la cuenta de abono sea modificada, el arrendador pone en conocimiento

al arrendatario dicha situación mediante comunicación de fecha cierta. Mientras no se
efectúe dicha comunicación, los pagos realizados en la cuenta primigenia son
considerados válidos.

Artículo 6. Requisitos de la solicitud

6.1 La solicitud de desalojo se presenta por escrito, señalando el nombre del propietario
o el de aquel que tenga derecho a la restitución del bien inmueble, su domicilio,
documento de identidad y firma; así como, el nombre del arrendatario, su domicilio
contractual, de ser el caso, su número o copia del documento de identidad.

6.2 A la solicitud de desalojo se adjuntan los siguientes documentos:

1. El original o la copia legalizada del formulario FUA o de la escritura pública del

contrato de arrendamiento, el cual debe cumplir con los requisitos establecidos en los
artículos 4 y 5 de la presente ley.

2. El original o la copia legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario en el

inmueble materia de desalojo y a su domicilio contractual, de ser el caso; mediante ella
se requiere la restitución del bien inmueble por el vencimiento del plazo o por la
resolución del contrato por falta de pago, según corresponda.

6.3 La solicitud de desalojo solo puede ampararse en las causales establecidas en el

artículo 7 de la presente ley. Las partes pueden recurrir ante las autoridades competentes,
a efectos de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones derivadas del contrato de
arrendamiento.

Artículo 7. Causales
El desalojo al amparo de la presente ley procede cuando se configura alguna de las
siguientes causales:

1. Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; o,

2. Incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el

contrato de arrendamiento. Si no se ha establecido plazo alguno, se aplica lo dispuesto en
el inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil.

A efectos de constatar el incumplimiento del pago de la renta, el notario solo considera la

constancia de transferencia o depósito de los pagos realizados a través de la cuenta de
abono acordada por las partes, conforme lo establece el inciso 3 del artículo 5 de la
presente ley, hasta antes de la recepción de la carta notarial a la que se refiere el inciso 2
del artículo 6.2 de la presente ley.

Artículo 8. Procedimiento ante notario para la constatación de las causales de

desalojo

8.1 El notario recibe la solicitud de desalojo, constata el cumplimiento de los requisitos

de procedibilidad, el contenido del contrato de arrendamiento y los requisitos de la
solicitud establecidos por la presente ley.

8.2 El notario notifica al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio

contractual, de ser el caso, para que, dentro del plazo de cinco (5) días hábiles de recibida
la comunicación, acredite no estar incurso en alguna de las causales señaladas en el
artículo 7.

8.3 El arrendatario sólo puede formular oposición sustentada en:

a) La renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas
formalidades que el contrato primigenio;

b) La constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la

cuenta de abono acordada por las partes;

c) El incumplimiento de las formalidades establecidas por la presente ley.

8.4 El notario, con la respuesta del arrendatario presentada dentro del plazo señalado en
el numeral 8.2 del presente artículo, constata si se configura alguna de las causales de
desalojo previstas en el artículo 7 de la presente ley, en cuyo caso realiza las siguientes
acciones:

1. Extiende un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del

vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la
declaración de la procedencia del desalojo, lo cual protocoliza en el Registro Notarial de
Asuntos No Contenciosos. El acta extendida por el notario constituye título ejecutivo
especial para proceder sin más trámite al lanzamiento del inmueble conforme al artículo
9.

2. Remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual
se ubica el bien inmueble arrendado, a efectos de que proceda conforme a lo establecido
en el artículo 9.

8.5 El trámite de desalojo notarial finaliza si:

1. No se configura alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 7, en dicho

caso el notario finaliza el trámite comunicando de este hecho al solicitante.

2. Las partes acuerdan su finalización, en cualquier momento del procedimiento. En este

caso, el notario levanta el acta no contenciosa correspondiente concluyendo el trámite.

Artículo 9. Trámite judicial de lanzamiento

9.1 Culminada la etapa notarial del procedimiento especial a que se refiere la presente
ley, el interesado formula solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado
competente, con la autorización de letrado y el pago de la tasa judicial respectiva, para
que sea trasladada por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente
notarial.

9.2 Dentro del plazo de tres (3) días hábiles de recibidas la solicitud del interesado y las
copias legalizadas del expediente remitidas por el notario, el juez de paz letrado
competente verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución judicial en la que
dispone el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble;
así como, la orden de descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato
judicial o de encontrarse cerrado el inmueble. La resolución judicial es impugnable sin
efecto suspensivo.

9.3 El juez de paz letrado cursa oficio a la dependencia correspondiente de la Policía

Nacional del Perú (PNP), para que en el plazo de dos (2) días hábiles contados desde el
día siguiente de la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad, preste asistencia
y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución
judicial.

9.4 Culminado el trámite de lanzamiento, el interesado podrá solicitar ante el mismo juez
de paz letrado el pago de costas y costos del proceso, así como el de los servicios
notariales derivados del desalojo, conforme a lo dispuesto en los artículos 417 y 419 del
Código Procesal Civil en lo que no se oponga a la presente ley.

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES

PRIMERA. Aplicación supletoria del Código Civil, del Código Procesal Civil y de la
Ley 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos

En todo lo no regulado en la presente ley se aplican supletoriamente las disposiciones del

Código Civil, del Código Procesal Civil, y de la Ley 26662, Ley de Competencia Notarial
en Asuntos No Contenciosos, según corresponda.

SEGUNDA. Libre elección del notario

El solicitante tiene el derecho a tramitar el procedimiento de desalojo con intervención

notarial, ante el notario de su libre elección de cualquier distrito dentro de la provincia en
la que se encuentra el inmueble materia de desalojo, conforme a la competencia
establecida en el numeral 1 del artículo 3 de la presente ley.

TERCERA. Modificación del artículo 58 del Decreto Legislativo 1049, Decreto

Legislativo del Notariado

Modifícanse los literales k) y l) del artículo 58 del Decreto Legislativo 1049, Decreto
Legislativo del Notariado, con el siguiente texto:
“Artículo 58.- Inexigencia de la minuta

No será exigible la minuta en los actos siguientes:[…]

k) Arrendamiento de inmuebles sujetos a la Ley que regula el procedimiento especial de

desalojo con intervención notarial.

l) Otros que la ley señale”.

Mediante el Decreto Legislativo N° 30933, publicado con fecha 24 de

abril de 2019 en el diario oficial “El Peruano”, se aprobó la “Ley que
regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial”
(la “Ley”), que tiene por objeto establecer y regular el procedimiento
especial de desalojo mediante la intervención de notario y con
ejecución judicial (el “Desalojo Notarial”[1])

No me quiero pronunciar en esta oportunidad sobre el futuro de la Ley,

es decir, si funcionará o no. Lo que pretendo es simplemente dar
cuenta de algunos aspectos que, por la mala redacción de la propia
Ley, constituyen problemas de cara a su aplicación práctica.

Primer error: ¿Desalojo Especial solo contra arrendatarios o

contra poseedores inmediatos en general?

El artículo 2 de la Ley señala que podrán recurrir al Desalojo Notarial

“el propietario, arrendador, el administrador y todo aquel que
considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble”

Con esta redacción diera la impresión que el Desalojo Notarial podría

solicitarlo el propietario contra su arrendatario, usufructuario y, en
general, contra cualquier persona a favor de quien haya otorgado un
derecho de uso, habitación, superficie (e incluso contra el comodatario)
y que se niegue a la restitución del bien.

Sin embargo, inmediatamente el mismo artículo 2 indica que el

Desalojo Notarial procede “contra el arrendatario que se ha sometido
expresamente al procedimiento establecido en la Ley”, y omite hacer
referencia a otros poseedores inmediatos (usufructuario, comodatario,
superficiario o los titulares de un derecho de uso o habitación).

Entonces, ¿en qué quedamos? ¿Desalojo Notarial solo contra

arrendatarios o contra cualquier poseedor inmediato?
Lamentablemente, la Ley habría optado por la primera opción, en tanto
a lo largo de todo su desarrollo hace referencia exclusiva al
arrendatario y al contrato de arrendamiento.
Siendo así, la primera parte del artículo 2 es errónea, en tanto genera
la impresión que el Desalojo Notarial podría solicitarlo cualquier
poseedor mediato, cuando la realidad no es esa. La norma (para ser
coherente consigo misma) debió limitarse a establecer que el Desalo
Notarial lo solicita el arrendador contra el arrendatario.

Sin perjuicio de ello, considero que esto es un error manifiesto. ¿Por

qué razón han quedado excluidos del Desalojo Notarial otro tipo de
contratos de mediación posesoria[2] que presentan una estructura
muy similar a los arrendamientos y para los cuales aplican las mismas
causales de finalización, como lo es el vencimiento del plazo o la
resolución por el no pago de la renta?

El legislador ha tenido una mirada estrecha y ha restringido

injustificadamente una herramienta que podría resultar útil para todos
los poseedores mediatos (arrendadores, usufructuantes, comodantes
y, en general, propietarios que otorgan derechos reales menores, como
superficie, uso, habitación, etc.). Y esta restricción es más incoherente
aun si se tiene en cuenta que muchas veces, en la práctica, las
personas suscriben –por ejemplo– contratos de usufructo en vez de
arrendamientos solo para superar el plazo máximo legal que el Código
Civil (CC) ha establecido para estos últimos (10 años). ¿A razón de qué
un arrendatario cuyo contrato ha vencido de manera fehaciente podría
valerse del Desalojo Notarial y no así un usufructuario que se encuentre
exactamente en la misma situación?

Segundo error: ¿Procede el Desalojo Notarial por vencimiento

del plazo del arrendamiento o por fenecimiento del mismo
(posesión precaria) luego de haberse solicitado notarialmente
la devolución del bien?

El inciso a) el artículo 7 de la Ley señala como una de las causales del

Desalojo Notarial el “vencimiento del plazo del contrato de
arrendamiento”.

Aplicando esta norma, entonces, si un contrato de arrendamiento tiene

plazo de vigencia hasta el 25 de junio, el arrendador podría solicitar el
Desalojo Notarial al día siguiente del vencimiento. ¿Realmente esto es
así? Nuevamente la Ley contiene una redacción que lleva a confusión
al justiciable.

En efecto, el inciso 2 del artículo 6 de la Ley señala que la solicitud de

Desalojo Notarial que formula el arrendador debe contener “copia
legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario en el inmueble
materia de desalojo, mediante la cual se requiere la restitución del
inmueble por el vencimiento del plazo”.
¿Qué efecto produce el envío de esta carta? Tal como lo establece el
artículo 1704 del CC y lo ha confirmado el Cuarto Pleno Casatorio
(numeral 5.2 de la parte resolutiva), con dicha carta el arrendatario
queda convertido en precario. Esto quiere decir que la causal de
Desalojo Notarial no será el vencimiento del plazo del arrendamiento
(que presupone que el contrato se mantiene vigente aunque sometido
a un plazo indeterminado) sino más bien el fenecimiento (resolución)
del contrato como consecuencia del envío de la referida carta.

La mala redacción de la Ley podría llevar a las personas a creer que

basta con el vencimiento del plazo del arrendamiento para poder
solicitar el Desalojo Notarial, cuando lo cierto es que primero deberán
requerir notarialmente al inquilino la devolución del bien (y así
convertirlos en precario) para luego de ello (recién) formular dicha
solicitud.

Tercer error: ¿Procede el Desalojo Notarial por incumplimiento

del pago de la renta o por resolución del arrendamiento por
incumplimiento del pago de la renta?

La segunda causal de desalojo que regula el artículo 7 (inciso b) de la

Ley es el “Incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo
a lo establecido en el contrato de arrendamiento”.

Con esta redacción diera la impresión que si el arrendatario no ha

cumplido con el pago de la renta, el arrendador podrá,
inmediatamente, presentar su solicitud de Desalojo Notarial.

Sin embargo, tanta “maravilla” no es más que una ilusión. El mismo

artículo 7 señala que “si no se ha establecido plazo alguno [para el
pago de la renta], se aplica lo dispuesto en el inciso 1 del artículo
1697 CC”.

El problema con esto es que el referido inciso 1 del artículo 1697 CC

no hace referencia al “incumplimiento del pago de la renta”, sino más
bien a la “resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento
del pago de la renta”, que es cosa bien distinta.

Entonces, el error con el inciso b) del artículo 7 de la Ley es que

comienza hablando del Desalojo Notarial por la causal de
“incumplimiento de pago de la renta” y nos termina remitiendo a una
norma que lo que regula es la “resolución del arrendamiento por
incumplimiento del pago de la renta”.

¿En qué quedamos? ¿Basta con que el arrendador constate que hay un
retraso en el pago del arriendo para poder plantear su solicitud de
Desalojo Notarial o, necesariamente, deberá resolver primero el
arrendamiento para recién allí formular dicha solicitud?
La respuesta nos la da el inciso 2 del artículo 6 de la Ley, según el cual
la solicitud de Desalojo Notarial que formula el arrendador debe
contener “copia legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario
en el inmueble materia de desalojo, mediante la cual se requiere la
restitución del inmueble por la resolución del contrato por falta de
pago”.

En conclusión, pese al error cometido por el legislador, deberá

entenderse que la causal que habilita el Desalojo Notarial no es el
simple “incumplimiento del pago de la renta”, sino la resolución del
contrato de arrendamiento como consecuencia de dicho
incumplimiento.

Conclusión:

La Ley no ha sido redactada de la mejor forma. Las detalladas en este

breve artículo son solo algunas de las incoherencias que ha cometido
el legislador. Sin perjuicio de ello, considere que el Desalojo Notarial
podría ser de mucha utilidad en determinados casos. Sobre ello me
pronunciaré en mi siguiente publicación.

Ley de desalojo notarial 'express' podrá ser aplicada a partir de hoy

La norma, aprobada en el Congreso hace dos semanas, fue publicada hoy en El

Peruano y permitirá desalojar inquilinos morosos en 15 días.

El Ejecutivo oficializó hoy la ley que regula el procedimiento de desalojo notarial

‘express’, que había sido aprobada el 10 de abril por el Pleno del Congreso. La Ley
30933, publicada en el diario El Peruano, establece y regula el procedimiento para
realizar el desalojo mediante de la intervención de un notario. Esto le quita la
carga procesal al Poder Judicial, razón por la cual —coinciden los especialistas
consultados— los procesos anteriores se hacían excesivamente lentos.
ARTÍCULO RELACIONADODesalojo express: buscando el punto medio entre proteger
inquilinos y arrendadores
El objetivo de la ley es que el tiempo de desalojo se reduzca de hasta cuatro años
a alrededor de 15 días. La ley no comprende contratos de alquiler/venta,
arrendamiento financiero u otro tipo de contratos que incluyan pagos con el
objetivo de adquirir la propiedad del inmueble. Asimismo, se precisa que el
contrato de alquiler debe seguir el formato del Formulario Único de
Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), los pagos deben ser
bancarizados y el inmueble debe estar inscrito en Registros Públicos.
Para que el desalojo notarial sea aplicable, además, el contrato deberá tener
cláusulas de allanamiento al futuro desalojo notarial, en caso de morosidad, y de
no continuidad del contrato luego de que se vence el plazo del mismo (hoy, esta
continuidad está sobreentendida), explicó Rossana Natteri, socia del estudio
Olaechea, especialista en derecho inmobiliario. A partir de mañana, los contratos
podrán incluir estas cláusulas. Fuentes consultadas por esta revista para artículos
previos indicaron que el desalojo notarial será clave para dinamizar el mercado
de alquiler de vivienda.
Finalmente el Congreso consiguió aprobar una ley orientada a acelerar el proceso
de desalojo de inquilinos que ocupan inmuebles sin pagar rentas o con contratos
vencidos. Fue publicada el 24 de abril de 2019, bajo el nombre de “Ley que regula
el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial”, Ley N° 30933; y se
espera que permita desalojar a los malos inquilinos en menos de un mes.
No sería justo comenzar a criticarla sin antes reconocer que se trata de un
esfuerzo válido para promover la inversión inmobiliaria y fomentar el desarrollo
de proyectos de construcción, que facilitarán a sus propietarios generar ingresos,
mitigando sus riesgos por eventuales incumplimientos de pago. Se trata también
de un intento por reivindicar los derechos de propiedad por sobre los derechos de
posesión de los que gozan muchos arrendatarios que se aprovechan ilícitamente
de sus arrendadores, y viven a expensas de ellos, ocasionándoles serios daños y
perjuicios económicos mientras permanecen en sus propiedades sin cumplir con
sus obligaciones contractuales.

Pero a pesar de los efectos positivos de esta norma, que reconocemos y

saludamos; existen algunos aspectos que no podemos dejar de criticar, que
establecen una serie de restricciones y barreras burocráticas que limitan la
libertad contractual y encarecen el arrendamiento de inmuebles; que deben ser
vistas como potenciales oportunidades de mejora. En particular, debemos
referirnos a la exigencia de incurrir en sobre costos innecesarios para la
celebración de los contratos de arrendamiento, a quienes quieran gozar de los
beneficios que otorga la referida ley; por cuanto obliga a las partes a ceñirse a un
modelo de contrato aprobado por el gobierno; o, en todo caso, a celebrarlo mediante
una escritura pública y asumir los gastos que ello implica.
En efecto, los requisitos para acceder los beneficios de la Ley 30933, visten a las
partes con una camisa de fuerza que las obliga a utilizar modelos contractuales
impuestos por el gobierno, o a canjear su libertad contractual a cambio del pago
de honorarios notariales para otorgar escrituras públicas sin necesidad alguna.
¿Qué sentido puede tener obligar a las partes a firmar un contrato conforme a un
modelo preestablecido por el Estado; y al mismo tiempo darles libertad para
apartarse de ese modelo siempre que lo hagan mediante una escritura pública?
¿Por qué exigir la firma de una escritura pública, que demanda un alto costo por
concepto de honorarios notariales, cuando podría bastar la firma de un
documento simple, como es el caso del formulario aprobado por el Estado?
Habrá que esperar a ver cómo funciona esta nueva ley en la práctica y ver si
resulta atractiva o no. Pero quien quiera ver tendrá que pagar primero por su
escritura pública, o adecuarse al formato de contrato que el gobierno ha
impuesto. Innecesaria disyuntiva en la que nos ha puesto el Congreso, que podría
haberse evitado fácilmente con una ley menos restrictiva y más asequible a la
población; en otras palabras, una ley menos burocrática y más libre.

El Poder Ejecutivo oficializó hoy la ley que regula el procedimiento de desalojo con
intervención notarial, que había sido aprobada el último 10 de abril por el Pleno del
Congreso de la República, con la cual los propietarios de inmuebles de alquiler tendrán
esta opción para proceder como alternativa al proceso contencioso de desalojo en el Poder
Judicial.

Mediante Ley Nº 30933, publicada hoy en el Diario Oficial El Peruano, se establece y

regula el procedimiento especial de desalojo mediante la intervención de notario y con
ejecución judicial, con lo cual el proceso puede reducirse a menos de 30 días.

La norma indica que podrán acogerse a lo dispuesto en la presente ley el propietario, el

arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de
un bien inmueble, contra el arrendatario que se ha sometido expresamente al
procedimiento establecido por la mencionada ley.

No están comprendidos en el ámbito de la presente ley la desocupación por motivo de

contratos de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros tipos de contratos que
incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble.
Este proceso será posible si previamente, en el contrato de arrendamiento, se incluya una
cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por
resolución del contrato por falta de pago.

Asimismo, el contrato de arrendamiento debe estar contenido en un Formulario Único de

Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA).

Por otro lado, los pagos por los arrendamientos, necesariamente deberán ser bancarizados
en entidades financieras o cooperativas de ahorro y crédito que se encuentren
supervisadas por la SBS.

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La nueva ley brindará seguridad e incentivos a los actuales y futuros propietarios de

inmuebles, para que puedan ponerlos a disposición de alquiler y de esta manera,
dinamizar el mercado inmobiliario para personas buscan alquilar una vivienda ya que
todavía no cuenten aún con los medios económicos para pagar la cuota inicial de una
vivienda propia.