SZC – Mảng cho thuê đất KCN dồi dào

Nếu không xem được ảnh, xin nhấn vào đây

Kính gửi Anh Quang,

Em xin gửi đế n Anh Quang bản tin khuyế n nghi ̣ MUA đố i với mã cổ phiế u CII, mục tiêu lợ i nhuận 27.6
trong 1 tháng giao dịch
Nội dung Email gồ m 5 phầ n chính:
1. Giới thiê ̣u về doanh nghiê ̣p
2. Câ ̣p nhâ ̣t kế t quả kinh doanh 2018
3. Triể n vọng đầ u tư
́ h kỹ thuâ ̣t
4. Phân tic
5. Ý kiế n môi giới
===============================================================================
=======================================================================
1. GIỚI THIỆU VỀ DOANH NGHIỆP

 Với hơn 25 năm kinh nghiệm, thương hiệu Sonadezi gắn liền với lĩnh vực kinh doanh, phát triển
các Khu công nghiệp. Là một trong những Doanh nghiệp xây dựng khu công nghiệp được xếp
hàng đầu của Việt Nam trong giới đầu tư trong và ngoài nước. Sự thành công của Sonadezi đã
đúc kết được trong quá trình xây dựng khu công nghiệp từ việc giao đất đúng thời hạn và cơ sở
dịch vụ hạ tầng công nghiệp đầy đủ, cam kết hỗ trợ, chăm sóc khách hàng trong suốt thời gian
đầu tư nhằm giúp các nhà đầu tư hoàn toàn yên tâm vào sản xuất kinh doanh. Đồng thời, góp
phần đẩy mạnh xây dựng thương hiệu và uy tín của Công ty trong ngành.

2. CẬP NHẬT KẾT QUẢ KINH DOANH 2018

+ Tăng trưởng doanh thu 2018 tăng 32.12% chủ yếu từ doanh thu cho thuê đất vá phí quản lý, và thu
phí đường bộ. Biên lợi nhuận gộp và ròng của công ty đều ở mức rất tốt, cụ thể lần lượt qua các năm từ
2016 đến 2018 là : Tỷ lệ lãi gộp (%) = 51.66 ;47.49; 48.76, Tỷ lệ lãi ròng (%) 43.55; 33.10; 33.54. Lợi
nhuận quý 4 cuối năm 2018 tuy giảm mạnh chỉ thu về 8,2 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, giảm 86% so với
quý 4/2017, nhưng nhờ kết quả kinh doanh tích cực trong 3 quý đầu năm mà lũy kế cả năm 2018, SZC
vẫn đạt doanh thu 290 tỷ đồng, vượt 3,5% kế hoạch năm và lãi trước thuế 113,4 tỷ đồng, vượt 30,6%.

+Chỉ số hiệu quả quản lý ROA và ROE đều tăng nhưng còn tương đối thấp từ 2016 đến 2018 (2018,
ROE đạt 8.56%, ROA đạt 4.07%)

+Tại thời điểm 31/12/2018, SZC có 1.515,4 tỷ đồng nợ phải trả, chiếm 56,7% tổng nguồn vốn, trong đó
có 922,6 tỷ đồng nợ vay chịu lãi, chủ yếu là khoản vay dài hạn, sau đó là doanh thu chưa thực hiện với
269,4 tỷ đồng.

+Trong 3 năm trở lại đây, vay nợ của SZC liên tục tăng mạnh cả về tỷ trọng và giá trị. Cụ thể, nếu như
năm 2016, giá trị vay nợ là 603,4 tỷ đồng, chiếm 33,1% tổng nguồn vốn, thì đến cuối năm 2017, con số
này đã tăng lên 742,1 tỷ đồng, chiếm 33,8% và tiếp tục tăng lên hơn 922 tỷ đồng đến cuối năm 2018,
chiếm 34,5%.

+Các khoản vay nợ của SZC chủ yếu được sử đụng để chi trả cho các chi phí bồi thường giải phóng
mặt bằng, hỗ trợ tái định cư cho dự án Khu công nghiệp - đô thị - sân golf Châu Đức (dự án Châu Đức).
Tính đến cuối năm 2018, chi phí đầu tư, tư vấn, xây dựng và đến bù giải phóng mặt bằng tại dự án này
đã lên đến 1.732,7 tỷ đồng, tăng 21,3% so với đầu năm. Đây cũng là khoản mục có giá trị lớn nhất trong
cơ cấu tài sản của SZC, chiếm 64,8% tổng tài sản.

+Vay nợ lớn, song chi phí lãi vay trên báo cáo hoạt động kinh doanh của SZC có giá trị khá nhỏ, nguyên
nhân là do lãi vay được vốn hóa vào chi phí xây dựng dở dang (lãi vay ghi nhận trên báo cáo chủ yếu
đến từ trả lãi cho khoản vay đầu tư dự án BOT). Tuy nhiên, sau khi dự án hoàn thành, các tài sản xây
dựng dở dang sẽ được chuyển sang tài sản cố định, nên chi phí lãi vay của SZC sẽ tăng mạnh do
không còn được vốn hóa.

3. TRIỂN VỌNG ĐẦU TƯ

- Dư địa tăng trưởng mảng cho thuê đất KCN còn nhiều : Hiện nay, dự án Châu Đức đang là dự án
trọng tâm, đem lại nguồn doanh thu chính cho SZC. Dự án có tổng diện tích gần 2.247 ha, gồm
1.556,14 ha diện tích khu công nghiệp và 690,55 ha diện tích xây dựng khu đô thị, nằm tại huyện Châu
Đức và Tân Thành, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Bản cáo bạch của SZC cho biết, đến cuối tháng 9/2018,
Công ty đã được phê duyệt phương án bồi thường cho 1.570 ha với số tiền 1.372 tỷ đồng. Trong đó, đã
chi trả 1.294 tỷ đồng cho diện tích tương ứng 1.517,4 ha, nhận bàn giao 1.254,62 ha và được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho 1.074 ha.
SZC cũng đã ký hợp đồng và thỏa thuận thuê 331,93 ha đấ khu công nghiệp. Riêng trong 9 tháng đầu
năm 2018, 14 hợp đồng cho thuê đã được ký kết mới trên diện tích 86 ha. Với diện tích khu công nghiệp
đã cho thuê hiện mới chiếm khoảng 30% tổng diện tích đất có thể cho thuê cộng với cơ hội từ các hiệp
định thương mại tự do như Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP),
Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA)… chính thức có hiệu lực, cùng với cuộc chiến
thương mại Mỹ - Trung được kỳ vọng sẽ tăng dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và xu hướng
chuyển dịch các nhà máy sản xuất vào Việt Nam, làm tăng nhu cầu thuê đất và giá thuê. Điều này củng
cố thêm dư địa tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận mảng này của SZC vẫn còn rất lớn khi triển vọng
ngành khu công nghiệp nói chung được đánh giá sáng sủa trong những năm tới.

Song song với đó là vị trí địa lý thuận lợi khi các khu công nghiệp của SZC nằm tại tỉnh Bà Rịa - Vũng
Tàu, gần cảng biển, hệ thống hạ tầng giao thông, đường cao tốc từng bước được hoàn thiện, đặc biệt là
Sân bay Long Thành sắp được triển khai xây dựng, sẽ tạo cú huých thu hút các doanh nghiệp sản xuất
về khu vực này.

- Mảng thu phí đường bộ cung cấp nguồn tiền vào ổn định dù không cao : Về thu phí đường bộ,
hiện 4 trạm thu phí BOT của SZC trên đường 768 - tuyến đường đi qua địa phận TP. Biên Hòa và huyện
Vĩnh Cửu (Đồng Nai) đã đi vào hoạt động. Song phí BOT vốn là nguồn thu ổn định, khó tạo đột biến, dù
có tỷ suất lợi nhuận cao trên 50%/năm. Trong năm 2017, doanh thu từ BOT của SZC đạt 58,2 tỷ đồng
và năm 2018 là 60,9 tỷ đồng.

- Rủi ro từ áp lực tài trợ vay vốn : việc lãi suất đang trong xu hướng tăng được đánh giá sẽ là rủi ro
không nhỏ đối với SZC khi dự án Châu Đức mới đền bù, giải phóng mặt bằng được phân nửa diện tích,
đồng nghĩa áp lực tăng tài trợ bằng nợ vay sẽ chưa dừng lại, cho dù rủi ro thanh toán phần nào được
kiểm soát nhờ dòng tiền hoạt động kinh doanh khá dồi dào (447,7 tỷ đồng trong 2018 và năm 2017 là
104,8 tỷ đồng)..

4. PHÂN TÍCH KỸ THUẬT

 - Đồ thị ngày của SZC cho thấy giá đang ở dưới đường EMA 10 ngày nhưng thanh khoản tương đối

không cao, chỉ báo Stoch và RSI đang hướng xuống, MACD xoắn vào nhau dù đang trên 0, cho thấy cổ
phiếu đang trong kì điều chỉnh.

- Qua những triển vọng đầu tư về cơ bản cùng những tổng quan về kĩ thuật, em khuyến nghị giải ngân
mua trong vùng 17.6 nếu phiên tiếp theo là tăng kèm thanh khoản, giá mục tiêu 20-21 trong 1 tháng giao
dịch. Cắt lỗ khi thủng vùng 15.9 hoặc gãy EMA 10 ngày.

5. Ý KIẾN MÔI GIỚI

Giá hiện tại Vùng mua Vùng chốt lời Vùng cắt lỗ
REE Thủng vùng giá 15.9
15.2 17.6 20-21
(kèm khối lượng)

"Nguyên tắc 1: Không bao giờ để mất tiền.

Nguyên tắc 2: Không bao giờ quên nguyên tắc 1" - Warren Buffet

Chúc Anh Quang sức khoẻ và đầu tư thành công!

“Đầu cơ hay đầu tư đều tốt, nhưng chúng không nên lẫn lộn với nhau. Việc nguy hiểm nhất của
đầu cơ là đầu cơ theo kiểu đầu tư.

Để tránh tình trạng lỗ nặng hoặc kẹt hàng lâu, nhà đầu tư cần quán triệt tư duy về hai trường
phái này. Đầu tư cần xem xét kỹ về doanh nghiệp, mua và nắm giữ không có margin”
– Benjamin Graham

CẬP NHẬT KHUYẾN NGHỊ CÁC CÔNG TY CHỨNG KHOÁN HÀNG ĐẦU

SƠ LƯỢC VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ CỔ PHIẾU TĂNG TRƯỞNG

ĐĂNG KÝ MỞ TÀI KHOẢN ONLINE

CHỨNG KHOÁN PHÁI SINH

Với vai trò của Công ty chứng khoán hàng đầu, SSI tiên phong phát triển thị trường Chứng khoán Phái
sinh từ những ngày đầu tiên bằng việc cung cấp đầy đủ các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn đầu
tư và thanh toán bù trừ. Bên cạnh đó, SSI còn xây dựng hệ thống giao dịch công nghệ tiên tiến đảm bảo
cung ứng dịch vụ giao dịch phái sinh đa dạng tiện ích, mở rộng kết nối và chạy ổn định trên nhiều trình
duyệt khác nhau như Windows, MacOS, Linux. Với tiềm lực tài chính vững mạnh, đội ngũ nhân sự được
đào tạo bài bản cũng như nhiều năm kinh nghiệm phát triển thị trường, SSI tin tưởng sẽ là đối tác,
người đồng hành cùng sự phát triển và gia tăng tài sản cho Khách hàng.

Website SSI/ Dịch vụ chứng khoán/ Chứng khoán Phái Sinh/ Kiến thức chứng khoán Phái Sinh.
Hoặc nhà đầu tư NHẤN VÀO ĐÂY để xem trực tiếp.

SSI PRESTIGE - XU HƯỚNG MỚI CHO NHÀ ĐẦU TƯ HIỆN ĐẠI

Dịch vụ Quản lý Danh mục Đầu tư Toàn bộ của SSIAM cho khách hàng cá nhân có giá trị tài sản
lớn. Tài sản của Nhà đầu tư được quản lý bởi đội ngũ các chuyên gia dày dạn kinh nghiệm về thị
trường nội địa, giúp giải phóng khỏi khối lượng công việc đồ sộ nếu Nhà đầu tư phải tự quản lý vốn đầu
tư của mình. Tiếp cận các cơ hội đầu tư tốt nhất vào thị trường cổ phiếu và thị trường công cụ lãi suất
cố định của Việt Nam.

 Thiết kế danh mục đầu tư riêng cho khách hàng:

 Báo cáo định kỳ hàng tháng
 Có thể đưa ra ý kiến và quan điểm đầu tư; thảo luận với giám đốc điều hành danh mục về kết
quả đầu tư.

Biểu đồ lợi nhuận của SSI PRESTIGE so với VNINDEX

Best Regards,

Lê Thế Tùng (Mr.)

Broker,
SSI - Phạm Ngọc Thạch
SSI – Securities Services – Retail Brokerage

49 Pham Ngoc Thach Street, District 3, Ho Chi Minh City, Vietnam

M: 0906 778 178 | T: 028 38245079 Ext 242 F: 028 38245077 | E:

mydt@ssi.com.vn | W: www.ssi.com.vn
This email and any attachment is intended for use only by specified addressees and may contain
legally privileged and/or confidential information. If you are not an intended recipient, please
delete the original and any copy of this message, notify the writer by email or telephone at (84-8)
3824 2897 and accept our apologies for any inconvenience.
* Please consider the environment before you print this email.