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KORRI BADRE
Introduction
Conclusion
Introduction
« C'est le devoir qui crée le droit et non le droit qui crée le devoir. »
Le contrat de vente est défini on droit marocain par l’article 478 du dahir des
obligations et contrats, ce dernier dispose que « la vente est un contrat par lequel
l’une des parties transmet la propriété d’une chose ou d’un droit à l’autre
contractant contre un prix que ce dernier s’oblige à lui payer ».
De surplus, ce sujet s’inscrit dans un contexte à vocation pluriels, marqué par la fuite
des devise, dont notamment les services de la douane et la DGSN ont confisqué plus
de 40 million d’euro en 2014 et 8 milliard de dirhams en 2018, marqué aussi par
l’immigration des étrangers du ou au Maroc pour des raisons généralement
économiques en s’installent dans les villes notamment les villes impériale , ces
étranger se voyaient victime du phénomène de la spoliation des biens des étrangers
au Maroc, le législateur pour remédier à ce phénomène en rajoutant l’attestation de
procuration aux documents devant être rédigés par un rédacteur officiel ou un avocat
compétent, l’amendement l’article 352 du Code pénal afin d’unifier les peines
relatives aux crimes de falsification entre tous les professionnels concernés par la
rédaction des contrats, à savoir, les notaires, les adouls et les avocats qui étaient
jusqu’ici épargnés de la peine à perpétuité pour falsification de documents.
Ce qui nous envoies vers une problématique bien déterminer à savoir : Comment
saisir dans sa globalité les dimensions théorique et pratique se rapportant à la
cession de bien immobilier par une personne non résidente au Maroc ?
- Quel corpus légal qui encadre la cession d’un bien immeuble par un non
résident ?
- Quels sont les différents intervenants marquants en la matière ?
- Quelle procédure à suivre pour réussir cette cession ?
- Quels sont les effets qu’engendre ? existe-t-il des difficultés entravant la
procédure ?
Donc, pour répondre à ces questions, on a choisi de traiter le sujet via des
approches à la fois analytiques et empirique, d’une part, nous allons adopter une
démarche par déduction afin de distinguer les caractéristiques phares du sujet.
D’autre part, en sus des remarques si pertinentes de notre professeur Maitre
Othmani, nous avons eu l’occasion de s’entretenir avec des cadres des banques,
un inspecteur régional de l’office de change et même faire une visite au sein d’un
cabinet notarial.
Afin de clarifier ces dimensions, nous allons appréhender dans un premier temps le
cadre juridique qui régit la cession d’un bien immeuble par un non-résident, tout en
mettant en exergue la diversité des textes ainsi la multitude des intervenants dans la
matière. Le résultat de cette confrontation mettre en évidence à travers les
démarches pratiques liées à cette cession pour en déduire la portée de la procédure.
Suivant cette logique, le plan se présente comme suit :
Première partie : Le régime juridique relatif à la cession d’un bien immeuble par
un non-résident.
Deuxième Partie : le cadre pratique relatif à la cession d’un bien immeuble par un
non-résident.
A- Le régime juridique relatif à la cession d’un bien
immeuble par un non-résident
Afin de bien aborder le régime juridique relatif à la cession d’un bien immeuble par
un non résident, il est plausible de mettre en lumière le corpus légal relatif à cette
transaction (1) par la présentation des divers textes réglementant cette matière,
ainsi de mettre en exergue la particularité marocaine (2) dont la multitude des
intervenants.
D.O.C
Les
circulaires
La loi 32-09
de l'Office
des changes
Le
corpus
Le décret du
18 Juillet légal La loi 39-08
2016
Code
La loi 14-07 général des
impôts
Dans le cadre de son activité, le notaire est appelé à dresser des actes relatifs à des
opérations de cession de biens immeubles sis au Maroc et appartenant à des
personnes étrangères, la réglementation applicable dans ce domaine est la circulaire
de l'Office des changes n° 1507 du 14 mars 1988 selon laquelle ne sont plus
soumises à autorisation de l'Office des changes :
En outre, qui dit biens immobiliers dit droit réels, ces derniers sont réglementés par
la loi 39-08 portant code des droits réels. Dans la même optique, l’article 4 de ce
code a fait couler beaucoup d’encre ce qui a poussé le législateur a le réformé et de
le mettre à jour avec la politique foncière menée par le gouvernement marocain (le
cas de l’authenticité de la procuration).
Enfin, il est plausible de présenter les autres lois qui font part de cette procédure,
comme le cas, bien évidemment, du code général des impôts, du décret daté le 18
juillet 2016 et sans oublie aussi la pluralité des circulaires de l’office de change qui
essaye de garder la procédure a jour avec les mutations perpétuelles de la vie
économique.
2- La multitude des intervenants : la particularité marocaine
La particularité des comptes convertibles à terme est que les sommes qui y sont
versées peuvent être cédées à des personnes étrangères résidentes ou non
résidentes ou à des ressortissants marocains non-résidents, dans ce cas l'utilisation
des disponibilités peut être effectuée en vue notamment de la souscription par des
personnes morales étrangères aux augmentations de capital de leurs filiales
installées au Maroc, à hauteur de 50 % de leur participation sous réserve de financer
le surplus en devises.
Dans la pratique, certaines banques ont mis en place des services spécialisés pour
leur clientèle souhaitant acquérir ou céder des comptes convertibles à terme en
collaboration avec leurs représentants à l'étranger ; il existe actuellement un
marché de comptes convertibles à terme, des investisseurs souhaitant s'installer au
Maroc peuvent faire l'acquisition des avoirs détenus par des non-résidents sur des
comptes convertibles à terme avec une décote par rapport au cours des changes qui
peut varier de 10 à 20 % selon la situation du marché. Si le compte convertible à
terme n'est pas utilisé dans le cadre d'investissement ou de cession du compte, le
transfert des disponibilités peut être effectué de la manière suivante : le premier
transfert soit 20 % devra intervenir un an à compter de la date d'inscription des
fonds en compte, les 80 % restants doivent être transférés à compter de la date
anniversaire du premier transfert en 4 annuités de 20 % chacune.
Dans le cadre de son activité, le notaire au Maroc règle les dossiers de successions
des étrangers. Suite au règlement de la succession, deux distinctions doivent être
faites concernant les fonds revenant à des étrangers non-résidents :
Personne
non
résidente
ANCFCC Banque
Notaire
Office de
Douane
change
DGI
Le notaire marocain est le chef d’orchestre qui harmonise les formalités et les
procédures afférentes à la cession d’un bien immeuble en général, et
particulièrement lors d’une cession faisant la présence d’une personne non
résidente.
La particularité des comptes convertibles à terme est que les sommes qui y sont
versées peuvent être cédées à des personnes étrangères résidentes ou non
résidentes ou à des ressortissants marocains non-résidents, dans ce cas l'utilisation
des disponibilités peut être effectuée en vue notamment de la souscription par des
personnes morales étrangères aux augmentations de capital de leurs filiales
installées au Maroc, à hauteur de 50 % de leur participation sous réserve de financer
le surplus en devises.
Dans la pratique, certaines banques ont mis en place des services spécialisés pour
leur clientèle souhaitant acquérir ou céder des comptes convertibles à terme en
collaboration avec leurs représentants à l'étranger ; il existe actuellement un
marché de comptes convertibles à terme, des investisseurs souhaitant s'installer au
Maroc peuvent faire l'acquisition des avoirs détenus par des non-résidents sur des
comptes convertibles à terme avec une décote par rapport au cours des changes qui
peut varier de 10 à 20 % selon la situation du marché. Si le compte convertible à
terme n'est pas utilisé dans le cadre d'investissement ou de cession du compte, le
transfert des disponibilités peut être effectué de la manière suivante : le premier
transfert soit 20 % devra intervenir un an à compter de la date d'inscription des
fonds en compte, les 80 % restants doivent être transférés à compter de la date
anniversaire du premier transfert en 4 annuités de 20 % chacune.
Dans le cadre de son activité, le notaire au Maroc règle les dossiers de successions
des étrangers. Suite au règlement de la succession, deux distinctions doivent être
faites concernant les fonds revenant à des étrangers non-résidents :
- Lorsque la succession porte sur des biens et valeurs non financés par cession de
devises, il y a une distinction à faire selon que le défunt a bénéficié de ses droits au
retour définitif :
- Si le défunt a déjà bénéficié de ses droits à transfert au titre du départ définitif, les
fonds doivent être versés sur des comptes convertibles à terme au nom des héritiers
et qui sont utilisés ou transférés conformément aux dispositions de la circulaire n°
1573 du 24 janvier 1993 dont les modalités sont visées au paragraphe (II).
- Si le défunt n'a pas utilisé ses droits à transfert au titre du départ définitif, les
héritiers peuvent bénéficier ensemble de ce droit à hauteur de 25.000 DH par année
de séjour au Maroc du défunt. Dans ce cas les transferts doivent être autorisés par
l'Office des changes.
- Une attestation délivrée par les autorités compétentes précisant la durée du séjour
du défunt au Maroc.
- Un acte de décès.
Les sommes dépassant 25.000 dirhams par année de séjour du défunt au Maroc
doivent être versées sur des comptes convertibles à termes.
Un éventuel risque de double imposition, dans le cas où le Maroc n’a pas conclu une
convention de double imposition avec le pays d’origine.
Quand est-il du droit de la garantie accordée à l’acquéreur alors que le vendeur est
parti en définitif du Maroc comment engagé sa responsabilité.
Conclusion
Multitudes Corpus
d’intervena légal
-nt
procédure
????
D’une façon sommaire et compte tenu de ce qui précède, la cession d’un bien par un non
résident présente un exemple concret du marteau et l’enclume, d’une part le souci de la
sécurisation des transactions juridiques et foncières et de protéger les intérêts des
individus et le respect de la réglementation de change impliquant la préservation des
avoirs en devises qui ne couvraient que 5 mois d’importation de biens et services en 2018,
et d’autre part les défis de la mondialisation et de la libéralisation d’où la promotion
économique en général et du foncier en particulier encouragée par l’attractivité des
investisseurs étrangers via des texte dont la conception date du début du siècle avec une
influence abusive de l’administration.
Bibliographie :
Lois et texte:
- Dahir (9 ramadan 1331) formant Code des obligations et des contrats (B.O 12
septembre1913).
- 32-09 relative à l'organisation de la profession de notaire, promulguée par le Dahir
n° 1-11-179 du 25 hija 1432. (B.O. n° 6062 du 5 juillet 2012).
- CODE GENERAL DES IMPOTS 2019 Institué par l’article 5 de la loi de finances n° 43-
06 pour l’année budgétaire 2007, promulguée par le Dahir n° 1-06-232 du 10 Hija
1427 (31 décembre 2006), tel que modifié et complété.
- Instruction Générales des Opérations de Changes 2019
- Arrêté du ministre de l'économie, des finances, de la privatisation et du tourisme n°
104-02 du 9 kaada 1422 (23 janvier 2002) relatif à l'émission de bons du Trésor à 5
ans concernant les comptes convertibles à terme.
- Dahir du 5 kaada 1368 (30 août 1949) relatif à la répression des infractions à la
réglementation des changes, tel qu’il à été modifié et complété par le dahir du 25
moharrem 1371 (27octobre 1951).
Ouvrage
- Abdellah OUALAD ; la réglementation des changes annotés ; 1er édition 2007 ;
Edition : Najah al jadida.
- Saad LAHRICHI ; Lexiqxue de jurisprudence notariale ; 2008 ; Edition : La porte.
Jurisprudence :
- Arrêt de la cour de cassation du 16/01/2018, n° de décision 6/35
- Arrêt de la cour de cassation du 18/12/2012, n° de décision 5653
- Arrêt de la Cour de cassation du 13 /03/ 2012, n° de décision 1351
Webographie :
- https://www.oc.gov.ma/fr/etrangers-re%3Fsidents-au-maroc/formes-
dinvestissements-ier
- http://www.notaire-marrakech.com/Le-notaire-et-la-reglementation-des-
changes.htm
- https://www.tax.gov.ma/wps/portal/DGI/Documentation-fiscale/Conventions-
internationales
- https://www.leconomiste.com/article/965463-reglementation-de-change-
liberalisation-petites-doses
- https://www.facebook.com/Frederic.ELBAR.Conseil.Consulaire/posts/la-
r%C3%A9glementation-marocaine-des-changesvous-%C3%AAtes-nombreux-
%C3%A0-vous-poser-des-quest/1127289817342693/
- https://www.lavieeco.com/news/actualite-maroc/moins-de-tracasseries-pour-les-
etrangers-non-residents-en-cas-de-cession-dun-bien-immobilier.html
- http://www.laayouneinvest.ma/crilaayoune.asp?codelangue=23&info=49&rub=44
&mere=&fonc=1
- https://www.maghress.com/fr/challenge/2899
Table de matière