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Kreativwirtschaft

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Nährboden des Standortes
Jörg Becker

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www.beckinfo.de

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Immobilienwirtschaft findet, so wichtig wirtschaftliche und rechtliche Rah-


menbedingungen auch immer sein mögen, nicht auf Regierungsebene, son-
dern ganz konkret bei uns allen vor Ort, also auf der Ebene des Standortes
statt. Es muss also in erster Linie darauf geschaut werden, wie sich die Im-
mobilienwirtschaft in das sie umgebende Netz der Standortfaktoren einfügt.
Dieses noch im Rohbau befindliche Gedankengebäude sollte fortgeführt
werden, indem die Instrumente für eine Standortbilanz an anderer Stelle
auch genutzt werden, um sie gegebenenfalls von der lokalen Standort-
Gesamtsteuerung ganz gezielt auf die Detail-Steuerung von Einzelbereichen
wie die Immobilienwirtschaft eines bestimmten Standortes zu übertragen.

Ein Potenzial-Check macht deutlich, wie der Standort in seinem Inneren mit
allen seinen mehr oder weniger versteckten Wirkungsbeziehungen funktio-
niert, gemeinsame Zielsetzungen können damit besser aufeinander abge-
stimmt werden. Das gewählte Verfahren könnte ein hohes Maß an methodi-
scher Unsicherheit beseitigen und erfüllt bereits durch die Konzipierung und
Systematisierung einen hohen Bedarf an Standard setzenden Initiativen. Die
Standortfaktoren können zusätzlich noch mit Indikatoren belegt werden, d.h.
mit Kennzahlen beschrieben werden, um ihre Aussagekraft noch zu erhö-
hen. Anhand der Indikatoren können auch Externe nachvollziehen, nach
welchen Kriterien die jeweiligen Standortfaktoren bewertet wurden. Mit
Hilfe der Indikatoren bliebe die Bewertungsgrundlage über Jahre hinweg
transparent und könnte mit aktuellen Auswertungen verglichen werden.
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„Kultursiedler“-Faktoren

Kultursiedler sind Auslöser für Standortentwicklungsprozesse. Sie wirken als Multiplikato-


ren und arbeiten vergleichbar mit einem Pflanzbewuchs auf nährstoffarmen Böden. In die-
sem Bild sind sie der Humus, den „nährstoffarme Standorte“ brauchen. Auf dem dadurch
„veredelten“ Standort werden auch andere Pflanzen, sprich Wirtschaftszweige, überlebens-
fähiger.

„Kolonisierer“-Faktoren:

•auf der Suche nach preiswerten Räumlichkeiten ziehen Kulturschaffende in


vernachlässigte Viertel

• Kultur- und Kreativszene "kolonisiert" vernachlässigte Liegenschaften mit


Ateliers und informellen Ausstellungsräumlichkeiten

•Es folgen Galeristen, Grafiker, Filmemacher, Architekten, Designer,


Gründer in Kunsthandwerk und Dienstleistungen

•es bildet sich eine ergänzende Infrastruktur wie Kneipen, Bistros, Clubs

• es siedeln sich auch Restaurants der gehobenen Kategorie an

•Developer auf der Suche nach lukrativen Investitionsmöglichkeiten


entdecken den Standort

•der öffentliche Kulturbetrieb zieht in das Quartier ein

• das Image des Viertels steigt

•die Struktur der Wohnbevölkerung wandelt sich, der Aufwertungsprozess


erreicht seinen Höhepunkt

„Raumpionier“-Faktoren

Kulturschaffende sind oft robuster als andere Wirtschaftsgruppen und neh-


men auch Räumlichkeiten mit geringer baulicher, energetischer oder aus-
stattungstechnischer Qualität in Kauf, wenn dafür andere Vorteile (günstige
Mieten, stützungsfreie Ausstellungsräume, Laderampen) erreichbar sind.
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Wer aber könnten nun diese Kultursiedler und Raumpioniere sein. Prädesti-
niert hierfür sind Akteure der kleinen Kulturwirtschaft. Dabei geht es um
einen Sammelbegriff für unterschiedlichste Richtungen eines in viewlen
Facetten schillernden Wirtschaftszweiges. Es sind vorwiegend Künstler,
Freiberufler und Kleinstunternehmen aus den Bereichen Werbung und De-
sign, Architektur und Innenarchitektur, Raumgestaltung, Shop- und Aus-
stellungsdesign, Kunsthandwerk (Restauratoren, Instrumentenbauer, Buch-
binder, Goldschmiede u.a.), Kunst (Galerien, Maler, Bildhauer, Video- und
Objektkünstler), Musik (Komponisten, Interpreten, Tonstudios, kleine Mu-
siklabels, Musikvertrieb, Veranstaltungsplanung), Kultur- und Eventmana-
gement (Sponsoring, Projektkonzeption), Kulturtourismus, Kulturpädago-
gen.

Besondere Lagequalitäten von Liegenschaften werden zuerst von jungen


Kreativen entdeckt. Bislang vernachlässigte Liegenschaften erfahren auf-
grund von Kreativaktivitäten mehr Aufmerksamkeit.

Kleinstunternehmen der Kulturschaffende suchen bevorzugt Standorte, an


denen sie in einem ihnen gemäßen Umfeld agieren können. Die Standorte
von Kreativen und Kulturschaffenden sind nicht beliebig. Um von Impulsen
und möglichen Zwischennutzungen dieser Gruppe profitieren zu können,
sollten Standorte sich darum bemühen, diese bevorzugten Räume zu identi-
fizieren:

- Räume in einem Übergangsstadium zwischen aufgegebener Nut-


zung und neuer Planung (z.B. ehemalige Industrieareale, Baulü-
cken, aufgegebene Bahn- und Flughafenflächen, ungenutzte oder
brach liegende Gewerbeliegenschaften)
- Räume, an denen Investoren wegen mangelnder Nachfrage oder
fehlenden Verwertungsmöglichkeiten nicht interessiert sind
- Möglichkeitsräume (ungeplant neue Aktivitäten entfalten können)
- Freiräume (Alternativ-, Jugend-, Popkultur)
- Erprobungsflächen (Nutzung von Freizeit und Sport sowie für sozi-
ale Initiativen)
- Großflächen (Transformationsflächen mit heterogenem Baubestand)
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Akteure der Kulturwirtschaft agieren als „Raumpioniere“ oder „Kultursied-


ler“. Beispielsweise werden leerstehende Ladenlokale oder Brachflächen
mit kreativen Aktivitäten zu neuem Leben erweckt. Leerstand = Ressource:
Folgen von Abwanderungen, Bevölkerungsrückgang und damit geringer
Nutzungsintensität (z.B. Ladenleer-stand in Erdgeschosszonen mit einer
Negativimage-Abwärtsspirale, Zeichen der Verwahrlosung, steigenden Kos-
ten der technischen und sozialen Infrastruktur) werden gemildert und aufge-
fangen.

Eine Nutzung leer stehender Gebäude auch unterhalb des Mietzinsniveaus


(z.B. Überlassung an Kulturschaffende gegen Übernahme der Betriebskos-
ten) kann diese vor Verfall bewahren und Sicherheitsprobleme mindern. Für
schwer zu vermarktende Immobilien kann Zeit gewonnen werden bis hierfür
Nutzungsalternativen entwickelt werden können. Über die Ausgestaltung
ihrer Planungshoheit entscheidet die Kommune mit über eine mögliche
Standortwahl von Kulturschaffenden.
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Typisches Ablaufmus-
ter
Niedrige Mietpreise, Attraktiv für „Pioniere“
Brachflächen, Leer- (Studenten, Künstler,
stände Subkultur)
Deren Anwesenheit
und Aktivität bewir-
ken einen ersten Auf-
wertungsschritt
Studenten steigen in Erste Verdrängungs- Manche kulturwirtschaft-
das Berufsleben ein prozesse werden in liche Akteure etablieren
und verdienen deut- Gang gesetzt sich und generieren
lich mehr als die Kaufkraft
Ursprungsbewohner
Erste Häuser und Investoren sehen Es entstehen ertragsstär-
Wohnungen werden Chancen für Wertstei- kere Nutzungen wie
restauriert gerungen beispielsweise Clubs,
Agenturen
Mieten steigen
Alteingesessene Auch neu Eingewanderte,
Bewohner und Ge- Studenten, Künstler u.a.
werbetreibende können sich die höheren
werden verdrängt, Mietpreise nicht mehr
da sie die Mieterhö- leisten und siedeln in
hungen nicht tragen andere Stadtteile um
können
Ursprüngliche Bevöl- Investoren beginnen, Intensität und Umfang
kerungsstruktur und die Häuser auf hohem des
Charakter des Vier- baulichen Niveau zu Gentrifizierungsprozesses
tels wandeln sich sanieren variieren in Abhängigkeit
vom Standort
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Vor dem Hintergrund einer Bilanzierung der Standortfaktoren werden Opti-


onen für die Potenzialausschöpfung der Immobilienwirtschaft eines Standor-
tes beschrieben u.a. bei Becker, Jörg: Immobilienwirtschaft im Standort-
Möglichkeitsraum – Wirkungsbeziehungen im Kräftefeld der Standortfakto-
ren, Standortbilanz als 360-Grad Rundum-Radar, 2010, ISBN 9783839123065

Das gesamte Anlagevermögen der deutschen Volkswirtschaft besteht zum


größten Teil aus dem in Immobilien investierten Vermögen. Eine Feststel-
lung, die analog auch auf Standorte übertragbar ist. Die Immobilienwirt-
schaft ist breit gefächert (Architekten, Ingenieure, Mieter, Vermieter, Ver-
mittler, Verwalter, Bauaufseher, Stadtplaner u.a.) und kleinteilig struktu-
riert. In dieser Branche spielen informelle Gegebenheiten eine größere Rolle
als in anderen Branchen, d.h. im Vordergrund stehen persönliche Beziehun-
gen.

Die Immobilien sind die den Standort umgebende und damit auch begren-
zende Hülle. Sie bilden das Fundament und die Räume auf denen und in
denen alles Geschehen des Standortes stattfindet, sie sind der Möglichkeits-
raum des Standortes. Die meisten Aktivitäten der Akteure spielen sich in
lokalen Verästelungen ab. Zwischen den beiden zentralen Zielen „Erhöhung
der Zentralität“ einerseits sowie „weitgehender Erhalt und behutsame Wei-
terentwicklung des bestehenden Einzelhandels“ können erhebliche Zielkon-
flikte auftreten. Mit Hilfe einer Transparenz schaffenden Standortbilanz
können Entscheidungen zu deren Lösungen vorbereitet werden.

Zentrifugalen Standortprozessen auf der einen Seite steht auf der anderen
Seite die neue Attraktivität und Renaissance der Innenstadtlagen gegen-
über. Standortentwicklungen lassen sich nicht punktgenau vorhersagen.
Deshalb sind fundierte Analysen und Methodenkompetenz erfolgsentschei-
dend. Für einen besseren Überblick können Handlungsansätze wie Stand-
ortbilanzen von Nutzen sein.

- Standorthülle der Möglichkeiten


- Architekturmarkt
- Büroimmobilien
- Einzelhandels-, Gewerbeimmobilien
- Nischenmarkt der Selfstorage-Immobilien
- Wohnimmobilien
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- Baulandmarkt und Baupreise


- Zusammenhänge im System der Standortbilanz
- Meilensteine auf dem Weg zur Standortbilanz
- Im Stützgerüst der Standortfaktoren
- Immobilienwirtschaft aus Sicht einer Standortbilanz
- Umsetzung der Qualitätsprofile in 4-Feld-Portfolios
- Immobilien im Spannungsfeld des Standortes
- Materielles und Intellektuelles Standortkapital
- Auslöser für Standortentwicklungsprozesse
- Option der Zwischennutzung
- Rückkoppler der Stadtentwicklung
- Spiegel der Gesellschaft, Demografie und Wirtschaft
- Warum Demografie so wichtig ist
- Neue Wohn- und Lebensformen
- Altersgerechte Wohnmöglichkeiten
- Welchen Einfluss die Konjunktur hat
- Mobilitätswirkungen auf Immobilienmärkte
- Im Cockpit der Immobilienwirtschaft-Indikatoren
Transparenzkrise trotz Indexschwemme
- Immobilien-Uhr
- Regionale Standort-Marktattraktivität
- Immobilienindex

Bei Verschiebung von Trends geht es für die Immobilienwirtschaft um de-


ren Auswirkungen auf die direkte Umgebung, d.h. eine intensive Betrach-
tung der Wechselwirkungen im komplexen Standortgefüge. Chancen und
Risiken lassen sich für einen Standort besser mit Hilfe einer Gesamtschau
herausfinden und bewerten. Dabei müssen auf Grundlage einer mehrschich-
tigen Sichtweise alle Einflussfaktoren möglichst lückenlos einbezogen wer-
den. Die Standortbilanz bietet eine umfassende, für jedermann verständliche
Kommunikationsplattform, über die sich alle wichtige Akteure wie Stadt-
verwaltung, Projektentwickler, Betreiber, Investoren, Einzelhändler, Dienst-
leister oder Bürgervertreter vernetzen können und die notwendigen Dialoge
moderiert und nachvollziehbar transparent gemacht werden können.