Lima, tres de julio  

Del dos mil siete.‐ 

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA; vista la 
causa número cuatro mil ciento cincuenticuatro – dos mil seis, en Audiencia Pública de la 
fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia; MATERIA DEL 
RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por Rolando Pablo Ulloa Baldeón y 
Raimunda Lucrecia Jiménez de Ulloa mediante escrito de fojas doscientos cuarentiséis, contra 
la sentencia de vista de fojas ciento veintiuno emitida por la Primera Sala Civil de la Corte 
Superior de Justicia del Santa, su fecha veintidós de agosto del dos mil seis, que confirmó la 
sentencia apelada de fojas noventiocho que declaró fundada la demanda interpuesta por Jorge 
Luís López Benites (representado por Billy Marvin Valderrama Miranda), y ordena que los 
demandados cumplan con desocupar el inmueble sub litis dentro del décimo día de notificado, 
con lo demás que contiene; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Que, el recurso de casación fue 
declarado procedente por resolución del veintidós de enero del dos mil siete, por la causal 
prevista en el inciso primero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, en 
virtud de lo cual los recurrentes denuncian la interpretación errónea del artículo novecientos 
once del Código Civil, puesto que no puede existir ocupación precaria cuando la parte 
demandada ostenta un título vigente, y en el caso de autos los recurrentes acreditan detentar 
la posesión en virtud de un título denominado contrato de promesa de venta de inmueble, 
documento que no ha sido tachado en su oportunidad, siendo que lo que configura la posesión 
precaria es que la parte demandada carezca de título o el mismo haya fenecido, pero no que 
no tenga justo título, más aún si de las copias de los recibos de luz y agua se puede verificar 
que los recurrentes han venido haciéndose cargo del inmueble. La Sala Civil asume que los 
demandados habrían aceptado que los anteriores propietarios podían transferir, inter vivos o 
mortis causa, el bien a un tercero y que, de ser así, se debería devolver todo lo pagado, sin 
embargo, para que ello se configure, debió notificárseles previamente tal situación, lo que no 
se dio en ningún momento; de igual forma, debió ponerse en conocimiento de los nuevos 
compradores que sobre el inmueble sub litis existía un contrato de promesa de venta que 
caducaba en el mes de noviembre del dos mil siete, sin embargo la venta se realizó en 
diciembre del dos mil tres, debiendo tenerse presente lo  establecido en la Casación mil ciento 
cuarenta y siete – dos mil uno (La Libertad); y, CONSIDERANDO: Primero.‐ Que, por escrito de 
fojas dos, Jorge Luís López Benites interpuso demanda de desalojo por ocupación precaria para 
efectos de que Rolando Pablo Ulloa Baldeón y Raimunda Lucrecia Jiménez de Ulloa cumplan 
con desocupar y restituirle la posesión del inmueble de su propiedad, sito en la Manzana C 
dos, Lote veintitrés, Programa de Vivienda Sector tres A, Zona tres, Urb. Buenos Aires, distrito 
de Nuevo Chimbote, Provincia del Santa, departamento de Ancash, el cual adquirió de sus 
anteriores propietarios Diana Flor De la Cruz Carbajal y Carlos Enrique Haro Llerena, mediante 
escritura publica de compra venta del doce de diciembre del dos mil tres, y que se encuentra 
debidamente inscrito en el Registro Predial Urbano de la Oficina Registral de Ancash – Sede 
Huaraz, con el Código de Predio P cero nueve cero seis dos tres cinco nueve. Al absolver el 
traslado de la demanda, los emplazados refirieron no ser precarios, en razón de haber suscrito 
con la anterior propietaria Diana Flor De la Cruz Carbajal, contrato de promesa de venta de 
inmueble de fecha diecisiete de mayo del dos mil dos, pactándose el precio de venta en la 
suma de ocho mil quinientos dólares americanos, de los cuales pagó como inicial mil 
novecientos dólares americanos, acordándose que el saldo se pagaría en cuotas mensuales de 
cien dólares americanos cada una hasta la cancelación del precio, lo que ha venido realizando 
conforme a los recibos que adjunta a su escrito de contestación; Segundo.‐ Que, las instancias 
de mérito han declarado infundada la demanda interpuesta, pues estiman que no obstante 
que los emplazados detentarían un título que legitimaría su posesión, de la lectura de la 
cláusula sétima del indicado documento los promitentes compradores (hoy demandados) 
facultaron a su promitente vendedora (Diana Flor De la Cruz Carbajal) a vender el inmueble a 
tercera persona, en cuyo caso la única obligación que se generaba era la devolución de las 
cuotas pagadas hasta esa fecha por los promitentes compradores, supuesto que se ha 
presentado en autos al haberse transferido el inmueble sub litis a favor del demandante, por 
lo que el justo título que amparaba la posesión de los demandados, que era un contrato de 
opción y no uno de promesa de venta, ha quedado sin efecto automáticamente; Tercero.‐ 
Que, los contratos preparatorios son aquellos mediante los cuales se prepara la celebración de 
un contrato definitivo y en el cual las partes se obligan a hacer todo cuanto esté de su parte 
para que se concrete la celebración. El contrato preparatorio es distinto al contrato definitivo, 
pues en el primero las partes sólo se comprometen a celebrar en el futuro un contrato típico o 
atípico bajo determinadas estipulaciones establecidas con toda claridad, mientras que el 
contrato definitivo es aquel en el que ya se encuentran las estipulaciones del contrato que se 
obligaron a celebrar; Cuarto.‐ Que, nuestra legislación civil distingue como contratos 
preparatorios al compromiso de contratar y al contrato de opción. Por el compromiso de 
contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato específico cuyos elementos 
esenciales proceden a identificar de antemano; por el contrato de opción las partes celebran 
un contrato cuyos efectos se sujetan a la aceptación de sus estipulaciones por parte del 
destinatario de la oferta (esto es, las partes no se obligan a celebrar un nuevo contrato, sino 
que basta que la oferta sea aceptada por el destinatario de la misma para que el contrato 
definitivo quede celebrado); Quinto.‐ Que, en el caso de autos, el denominado contrato de 
promesa de venta de inmueble no es un contrato preparatorio, pues las partes han celebrado ‐
en efecto‐ un contrato de compra venta, identificando el bien vendido y estipulando el precio 
del mismo, habiéndose entregando al comprador la posesión del inmueble, quien en 
contraprestación pagó una inicial de mil novecientos dólares americanos y ha venido abonado 
el saldo en cuotas mensuales; no es pues un compromiso de contratar, pues las partes no se 
obligaron a celebrar en el futuro un contrato de compra venta, ni es una contrato de opción, 
porque al destinatario de la oferta (ya sea el vendedor o el comprador) no se le otorgó el 
derecho exclusivo de decidir si aceptaba comprar o vender el inmueble, sino que 
efectivamente lo hizo;  Sexto.‐ Que, habiéndose determinado que nos encontramos ante un 
contrato definitivo de compra venta, en el que las partes han pactado en su cláusula sétima la 
posibilidad de que el vendedor pueda transferir la propiedad a terceros, cabe preguntarse si la 
materialización de esa venta pudo constituir en precario al primer comprador, a tenor de lo 
normado en el artículo novecientos once del Código Civil. La citada cláusula sétima del 
denominado contrato de promesa de venta de inmueble obrante a fojas veinticuatro y vuelta, 
conforme lo citan las instancias de mérito, estipula lo siguiente: “Si con posterioridad a la firma 
de este contrato la promitente vendedora dejara de ser la propietaria del inmueble por 
transferencia de propiedad inter vivos o mortis causa, ella o sus herederos quedan obligados a 
devolver todo lo pagado por los promitentes compradores”; Sétimo.‐ Que, es evidente que en 
virtud a dicho acuerdo las partes tenían en claro que la vendedora Diana Flor De la Cruz 
Carbajal se reservaba p ara sí la propiedad del inmueble sub materia, siendo que los 
compradores expresaron su conformidad y anuencia de que aquella pudiera transferirla a 
terceros o incluso a sus sucesores si sobreviniera su muerte, en cuyo caso sólo se generaba la 
obligación de ella o sus herederos ‐según corresponda‐ de devolver todo lo pagado por los 
compradores, efecto que evidencia la voluntad común de dar por terminado el contrato de 
presentarse cualquiera de los dos supuestos, con la subsecuente devolución de las 
prestaciones, sin más requisitos que la sola transferencia a terceros o muerte de la vendedora; 
Octavo.‐ Que, en autos se advierte que la vendedora, haciendo uso del derecho de propiedad 
que se había reservado para sí, transfirió el bien sub materia a un tercero, el demandante 
Jorge Luís López Benites, mediante escritura publica de Compra Venta del doce de diciembre 
del dos mil tres, por lo que, a partir de ese momento, el contrato de compra venta con pacto 
de reserva de propiedad quedó sin efecto, dando lugar a que los compradores puedan exigir a 
la vendedora que cumpla con su obligación de devolver el dinero pagado; Noveno.‐ Que, existe 
interpretación errónea de una norma de derecho material cuando concurren los siguientes 
supuestos: a) el Juez establece determinados hechos, a través de una valoración conjunta y 
razonada de las pruebas aportadas al proceso; b) que éstos, así establecidos, guardan relación 
de identidad con los supuestos fácticos de una norma jurídica determinada; c) que elegida esta 
norma como pertinente (sólo ella o en concurrencia con otras) para resolver el caso concreto, 
la interpreta (y aplica); d) que en la actividad hermenéutica, el Juzgador, utilizando los 
métodos de interpretación, yerra al establecer el alcance y sentido de aquella norma, es decir, 
incurre en error al establecer la verdadera voluntad objetiva de la norma, con lo cual resuelve 
el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y, 
particularmente, vulnerando el valor superior del ordenamiento jurídico, como es el de la 
justicia; Décimo.‐ Que, el artículo novecientos once del Código Civil, establece que la posesión 
precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. La norma 
acotada exige que se prueben dos condiciones copulativas: que la parte demandante sea la 
titular del bien cuya desocupación pretende, y que la parte emplazada ocupe el mismo sin 
título o cuando el que tenía ha fenecido; Décimo Primero.‐ Que, la posesión que los 
emplazados ejercían sobre el bien sub litis subsistió mientras el denominado contrato de 
promesa de venta produjo sus efectos, pero una vez vendido el inmueble, el título que 
detentaban los ocupantes feneció; en consecuencia, el sólo hecho de que aquellos hubieran 
venido pagado los servicios asignados al bien no los convierte en poseedores con título si es 
que su posesión no se legitima mediante algún acto jurídico vigente que lo autorice, por lo que 
asiste el derecho al nuevo comprador y actual demandante de promover el desalojo por la 
causal de ocupación precaria prevista en el artículo novecientos once del Código Civil, contra 
los que se encuentren ocupando el bien de su propiedad, por lo que la actividad hermenéutica 
de las instancias de mérito se encuentra ajustada a ley y la norma denunciada ha sido 
correctamente interpretada; Décimo Segundo.‐ Que, finalmente el hecho de que la 
transferencia de la propiedad a favor del demandante no hubiera sido comunicada 
previamente a los demandados no importa la subsistencia del denominado contrato de 
promesa de venta de inmueble, desde que en éste no se pactó aquella condición para que el 
nueva transferencia surtiera sus efectos; Décimo Tercero.‐ Que, en consecuencia, al no 
verificarse la causal material denunciada, el recurso de casación resulta infundado, debiendo 
procederse conforme a lo dispuesto en los artículos trescientos noventisiete, trescientos 
noventiocho y trescientos noventinueve del Código Procesa l Civil; por cuyas razones, 
Declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Rolando Pablo Ulloa Baldeón y 
Raimunda Lucrecia Jiménez de Ulloa mediante escrito de fojas doscientos cuarentiséis; NO 
CASARON la sentencia de vista de fojas ciento veintiuno, su fecha veintidós de agosto del dos 
mil seis; CONDENARON a la parte recurrente al pago de las costas y costos originados por la 
tramitación del presente recurso, así como al pago de una multa ascendente a dos Unidades 
de Referencia Procesal; DISPUSIERON se publique la presente resolución en el Diario Oficial El 
Peruano; en los seguidos por Jorge Luís López Benites contra Rolando Pablo Ulloa Baldeón y 
Raimunda Lucrecia Jiménez de Ulloa sobre desalojo por ocupación precaria; Vocal Ponente 
Señor Ticona Postigo;  y los devolvieron.‐ 

S.S. 

TICONA POSTIGO 

SOLIS ESPINOZA 

PALOMINO GARCIA  

CASTAÑEDA SERRANO                               

MIRANDA MOLINA 

rsb. 

  

  

  

  

Corte Suprema de Justicia de la República 

Sala Civil Transitoria 

CAS 4154‐06 

SANTA 
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA