Adquisición, transmisión,

extinción y oponibilidad de
los derechos reales
Carlos Alberto Fossaceca
 Modos de adquisición
„ Originarios y derivados.
„ Derivada (inter vivos o mortis causa)
 Adquisición derivada
„ Titulo suficiente y modo suficiente (a veces, se
hace referencia a causa mediata o a causa
inmediata).
„ Origen: derecho romano. Su teorización data de
la Edad Media.
„ El Código Civil y Comercial argentino no admite
el sistema consensualista frances (cláusula
dessaisine-saisine ) ni el abstracto alemán. El
nuestro, por el contrario, es causalista.
„ Hay casos de inscripciones constitutivas:
automotores y equinos de pura sangre (ley
20.738).
 Continuación
„ La tradición no se aplica a ciertos
derechos reales: hipoteca y servidumbre
negativa.
 Recordemos algo de Obligaciones
„ ARTICULO 756.- Concurrencia de varios acreedores. Bienes inmuebles. Si
varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el
deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho: a)
el que tiene emplazamiento registral y tradición; b) el que ha recibido la
tradición; c) el que tiene emplazamiento registral precedente; d) en los
demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.
ARTICULO 757.- Concurrencia de varios acreedores. Bienes muebles. Si
varios acreedores reclaman la misma cosa mueble prometida por el deudor,
son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho: a) el que
tiene emplazamiento registral precedente, si se trata de bienes muebles
registrables; b) el que ha recibido la tradición, si fuese no registrable; c) en
los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.
ARTICULO 758.- Acreedor frustrado. El acreedor de buena fe que resulta
frustrado en su derecho, conserva su acción contra el deudor para reclamar
los daños y perjuicios sufridos.
 Título suficiente
„ Se entiende por título suficiente el
acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el
derecho real, emanado de otorgantes
capaces y legitimados al efecto.
 Modo suficiente
„ Es la manera por la cual se adquiere el
derecho real. Llevar a la practica el título
suficiente.
„ 1.- Tradición posesoria. Sucedáneos:
traditio brevi manu y constituto posesorio.
„ 2.- Inscripción constitutiva.
„ 3.- Primer uso.
 Oponibilidad
„ Se requiere publicidad suficiente para
terceros interesados de buena fe.
„ Los terceros desinteresados tienen el
deber general de respetar los derechos
reales.
„ Importancia del estudio de titulos.
„ Está la publicidad posesoria y la publicidad
registral.
 Adquisición legal
„ Condominios con indivisión forzosa perdurable de
accesorios indispensables al uso común de varios
inmuebles.
„ Condominio de muros, cercos y fosos cuando el
cerramiento es forzoso.
„ Condominio que se origina en la accesión de
cosas muebles inseparables.
„ La habitación del cónyuge y del conviviente
supérstite.
„ Los derechos de los adquirentes y subadquirentes
de buena fe.
„ Propiedad indígena en cuanto a las tierras que
ocupan tradicionalmente.
Adquisición legal sobre muebles
por subadquirente.
„ La posesión de buena fe.
„ Subadquirente. C
„ Cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas.
„ Recae sobre todos los derechos principales.
„ Respecto de las cosas muebles registrables no
existe buena fe sin inscripción a favor de quien la
invoca. Aplicable a regimenes registrales constitutivos.
„ Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción
a favor de quien la invoca, si el respectivo
régimen especial prevé la existencia de elementos
identificatorios de la cosa registrable y éstos no
son coincidentes.
 Prohibición de constitución
judicial.
„ Aplicaciones particulares: usufructo en el
art. 2133 y en servidumbres en el art.
2169
 Prescripción adquisitiva
„ Concepto: es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho
real sobre ella, mediante la posesión
durante el tiempo fijado por la ley (artículo
1897).
„ Elementos: actos posesorios y tiempo exigido
por la ley.
„ Fundamento: interés en el tráfico, tutela al que
ha cuidado la cosa, función social de la
posesión, etc.
„ Modo de adquisición originario.
 Continuación
„ Clases: larga y corta.
 Prescripción adquisitiva breve.
„ Se llama, también, ordinaria.
„ La prescripción adquisitiva de derechos reales con
justo título y buena fe se produce sobre
inmuebles por la posesión durante diez años.
„ Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es
de dos años. Es indistinto que sea a titulo gratuito o
oneroso. Debe ser aplicado, también, al caso de una
cosa mueble no robada o perdida, que ha sido adquirido
por un subadquirente de buena fe a título gratuito.
„ Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión
útil se computa a partir de la registración del
justo título.
„ Se exige siempre justo título y buena fe.
 Justo título
„ El justo título para la prescripción
adquisitiva es el que tiene por finalidad
transmitir un derecho real principal que se
ejerce por la posesión, revestido de las
formas exigidas para su validez, cuando su
otorgante no es capaz o no está legitimado
al efecto.
„ Es un acto jurídico que contiene un defecto
sustancial.
 Buena fe
„ La buena fe requerida en la relación
posesoria consiste en no haber conocido ni
podido conocer la falta de derecho a ella.
„ Cuando se trata de cosas registrables, la
buena fe requiere el examen previo de la
documentación y constancias registrales,
así como el cumplimiento de los actos de
verificación pertinente establecidos en el
respectivo régimen especial.
 Comienzo
„ Se presume, salvo prueba en contrario, que la
posesión se inicia en la fecha del justo título, o de
su registración si ésta es constitutiva.
„ Nota: correlacionar esta parte del artículo 1903 con el
artículo 1898.
„ Principio general: se presume que la posesión comienza
en la fecha del justo título, pero el tiempo útil para
prescribir, en los supuestos de cosas registrables,
comienza con la registración del título.
„ Inscripción constitutiva: se presume que la posesión
comienza en la fecha de registración, y también, el
tiempo útil para prescribir comienza en esa fecha por
tratarse de cosa registrable (Cossari, N.; Alterini, I.).
„ Son presunciones iuris tantum.
 Sentencia
„ Tiene efecto retroactivo al tiempo en
que comienza la posesión, sin
perjuicio de los derechos de terceros
interesados de buena fe.
„ Sentencia declarativa.
„ Mantiene incólume los actos jurídicos
celebrados por el prescribiente.
 Prescripción adquisitiva larga.
„ También, llamada extraordinaria.
„ Principio general: 20 años.
„ Caso especial de 10 años: 1.-) Posesión de una
cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida.
2) Falta de inscripción. 3.-) Antecesor el titular
registral o de su cesionario sucesivo. 4.-)
Elementos identificatorios que se prevén en el
respectivo régimen especial sean coincidentes.
 Calidad de la posesión
„ Ostensible y continua (art.1900).
„ Non confundir con los actos de mera tolerancia.
„ No se hace mención a las cualidades específica
a las cualidades ininterrumpida, pacífica, pública
e inequívoca.
„ Ostensible: comprende tanto al dueño como por
cualquier tercero interesado. Es una noción más
amplía que publica (J.Alterini).
„ Continua: actos posesorios reiterativos de
manera regular. Que no haya lagunas.
Comprende la cualidad de ininterrumpida.
 Causales de interrupción
„ Reconocimiento de derecho (art.2545).
„ Petición judicial (art.2546 y 2547).
Usualmente, es la acción reivindicatoria.
„ Solicitud de arbitraje (art.2548).
 Causales de suspensión
„ Interpelación fehaciente (artículo 2541).
„ Pedido de mediación (artículo 2542).
„ ARTICULO 2543.- Casos especiales. El curso de la prescripción se suspende:
a) entre cónyuges, durante el matrimonio;
b) entre convivientes, durante la unión convivencial;
c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores,
curadores o apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la
medida de apoyo;
d) entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de
fiscalización, mientras continúan en el ejercicio del cargo;
e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los
reclamos que tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo
hereditario.
SECCION 3ª
Unión de posesiones (art.1901)
„ El heredero continúa la posesión de su
causante. Su buena o mala fe será de este
último.
„ El sucesor particular puede unir su
posesión a la de sus antecesores, siempre
que derive inmediatamente de las otras. Es
decir, un vinculo jurídico.
„ En la prescripción breve las posesiones
unidas deben ser de buena fe y estar
ligadas por un vínculo jurídico.
 Normas aplicables
„ Se aplican las normas del Título I del
Libro Sexto de este Código (artículo
1904).
„ Siempre que sean pertinentes. Allí están
las normas de la prescripción liberatoria.
 Proceso
„ Contencioso. Antaño: información sumaria. Ley 14.519.
„ Acción o defensa.
„ La demanda se entabla contra el titular registral. Si se
desconoce, publicación de edictos.
„ Se debe acompañar a la demanda un plano de mensura.
„ Hay que proceder a inscribir una anotación de litis.
„ Prueba: No puede basarse exclusivamente en la
testimonial. Pero es la mas importante. El pago de
impuesto es demostrativo del animus, no del corpus.
 Sentencia
„ Carácter declarativo.
„ El derecho real se adquiere ipso iure.
„ Conclusión de lege data de Las Jornadas Nacionales de Derecho
Civil (Tucumán 2011): "La adquisición por usucapión larga no
requiere la sentencia ni su registración para su oponibilidad a
terceros. El titular registral que perdió el dominio del inmueble por
efecto de la usucapión carece de facultad dispositiva. El tercero
adquirente del titular registral no propietario carece de título
suficiente, aunque estuviese inscripto; de posesión, por ausencia de
vacuidad (art. 2383 Código Civil) y de buena fe, en razón de que
sabía o debía saber que requería de la tradición efectiva del
inmueble para adquirir el derecho que se ejerce por la posesión“.
„ Debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de
prescripción, se produce la adquisición del derecho real
respectivo .
 Continuación
„ La sentencia es irretroactiva: ¿Debe el
prescribiente devolver los frutos? Consecuencia
del rechazo de la acción de reivindicación.
„ Derechos constituidos por el usucapiente
durante su posesión: se aplica la convalidación.
„ Derechos constituidos por el anterior dueño:
imposibilidad respecto de los derechos reales
ejercidos por la posesión dado el requisito de
vacuidad. ¿Qué pasa con la hipoteca?
„ Registración: se discute si es para sólo para el
tracto o para que proyecte su oponibilidad a
terceros.
 Transmisibilidad
„ Todos los derechos reales son
transmisibles, excepto disposición
legal en contrario (art.1906).
„ Derechos reales transmisibles por acto
inter vivos pero no por mortis causa:
usfructo.
„ Casos de derechos reales que no se
pueden transferir: derecho real de
habitación.
 Extinción (art.1907)
„ A.-) destrucción total de la cosa si la
ley no autoriza su reconstrucción.
„ B.-) Abandono: es de interpretación
restricta.
„ C.-) Consolidación en los derechos
reales sobre cosa ajena.-
„ D.-) Otro no mencionado por la
norma: la expropiación.