METODO DEL COSTO. TEORIA EN LA PRESENTACION.

ESTE METODO ES USADO PARA DETERMINAR EL VALOR DE LA CONSTRUCCION O

LAS BIENECHURIAS EXISTENTES EN UN TERRENO O PARCELA DETERMINADO.
LOS TERMINOS USADOS SON: VALOR DE REPOSICION Y DEPRECIACION.

LA FORMULA GENERAL ES LA SIGUIENTE:

VALOR DEL INMUEBLE = VALOR DE REPOSICION - DEPR

COMO HALLAMOS EL VALOR DE LA REPOSICION
A TRAVES DEL METODO DE CALCULOS DE COSTOS CON REFERENCIALES
DE COSNTRUCCION DE INSDUTRIAS ESPECIALIZADAS, COMO CINPRONET
MANUAL DEL COSTO DEL INGENIERO, EMPRESAS PRIVADAS O REVISTAS DE CONSTRUCCION,
ENTRE OTROS. PARA ESTE CASO TRABAJAREMOS CON LOS DATOS DE LOS COSTOS DE PRODUCCIO
DE CINPRONET.

TOMAMOS COMO REFERNECIA NUESTRO CUADRO DE CALCULOS DE CINPRONET

QUE SE ASEMEJE A LAS CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION QUE TENEMOS
PARA AVALUAR, EL BIEN INMUEBLE EN ESTUDIO.

COMO HALLAMOS EL VALOR DE LA DEPRECIACION

EXISTEN DIFERENTES FORMULAS ENTRE ELLAS TENEMOS:

1.) METODO DE LINEA RECTA

DEPRECIACION = VALOR INICIAL - VALOR RESIDUAL * 100

VIDA UTIL

EL VALOR RESIDUAL SE CALCULA ASI:

VALOR RESIDUAL = VALOR INICIAL

VIDA UTIL

2.) METODO DE KWENTZLE

2
DEPRECIACION = X O TAMBIEN
 N

3.) METODO DE ROSS

DEPRECIACION = 1 * X + ( X)2
2 n ( N)2

4,) METODO DE ROSS- HEIDECK, COMBINACION DE LOS DOS, USA FACTORES EXPRESADOS EN LA T

FD = ά + (1 - ά ) * C O TAMBIEN FD = FR + (1 - FR ) * C

CON ά CON Factor Ros

AHORA BIEN DEPENDE DE LA FORMULA QUE TRABAJEMOS, LOS DATOS SERAN LOS MISMOS.

SI TRABAJAMOS CON FACTOR DE DEPRECIACION DE ROSS (FR) LO CALCULAMOS ASI:

FR = 1 * E + ( E)2 DONDE:
2 V ( V)2 E = EDAD
V = VIDA UTIL

SI TRABAJAMOS CON FACTOR DE DEPRECIACION TECNICA (dt) LO CALCULAMOS ASI:

dt = 1 * E + ( E)2 DONDE:
2 V ( V)2 E = EDAD
V = VIDA UTIL

SIEMPRE SON LAS MISMAS FORMULAS LO QUE CAMBIA ES LA MANERA DE LLAMAR LOS TERMINOS DE
DEPRECIACION, COMO LO SON Fr o dt;
AHORA BIEN SI UNIMOS LAS FORMULAS, FACTOR DE ROSS Y FACTOR DE HEIDECK, OBTEMOS LA DEPRECIACION
ACUMULADA Y LA FORMULA NOS QUEDARIA DE LA SIGUIENTE MANERA:
METODO DE ROSS-HEIDECK

ESTE METODO HA SIDO DISEÑADO EXCLUSIVAMENTE PARA CALCULAR LA DEPRECIACION EN LA VALORACION D

CONSIDERANDO EL ESTADO DE CONSERVACION DE LAS MISMAS; PERMITIENDO CALCULAR UNA DEPRECIACION
REALIDAD. INCLUYE DOS ASPECTOS IMPORTANTES: LA DEPRECIACION POR EDAD Y LA DEPRECIACION POR ESTA

ESTE METODO CONSIDERA TRES PRINCIPIOS BASICOS:

1.) LA DEPRECIACION ES LA PERDIDA DE VALOR QUE NO PUEDE SER RECUPERADA CON GASTOS DE MANTENIMI
2.) LAS REPARACIONES QUE SE LES HACEN PUEDEN AUMENTAR LA DURABILIDAD DEL BIEN
3.) UN BIEN REGUALRMENTE CONSERVADO, SE DEPRECIA DE FORMA REGULAR, EN TANTO QUE UN BIEN MAL C
SE DEPRECIA MAS RAPIDAMENTE.

D calculada = [ FR+ (1- FR ) *C]

D ACUMULADA = (Vrepos - Vresidual) * D calculada

VALOR ACTUAL = Vrepos - D acumulada

EJEMPLO
CALCULAMOS EL VALOR DE CONSTRUCCION DE:

DESCRIP AREA VIDA UTIL EDAD VALOR

CIÓN (M2) (años) (años) valor de C RESID.
CASA 180.35 50 3 0.00032 10%
216,788.75

C VALOR DE LA TABLA V residual = 10% de V reposi

EDO.
DESCRI AREA VIDA UTIL EDAD CONS. VALOR
PCIÓN (M2) (años) (años) (%/100) RESID.
Galpon 676.02 60 16 0.0252 10%
 NSTRUCCION O
ERMINADO.

REPOSICION - DEPRECIACION

VISTAS DE CONSTRUCCION,
DE LOS COSTOS DE PRODUCCION

DE CINPRONET
QUE TENEMOS

LA DEPRECIACION ES UNA LINEA RECTA

2
DEPRECIACION = EDAD
 VIDA UTIL

O TAMBIEN 1 * E + ( E)2
2 V.U ( V.U)2

FACTORES EXPRESADOS EN LA TABLA

FR + (1 - FR ) * C O TAMBIEN FD = dt + ( 1 - dt ) * C

CON depreciacion tecnica

LOS MISMOS.

MAR LOS TERMINOS DE

CK, OBTEMOS LA DEPRECIACION

 ECIACION EN LA VALORACION DE LAS CONSTRUCCIONES
O CALCULAR UNA DEPRECIACION MAS ACORDE CON LA
D Y LA DEPRECIACION POR ESTADO. USAMOS LA TABLA

DA CON GASTOS DE MANTENIMIENTO

D DEL BIEN
EN TANTO QUE UN BIEN MAL CONSERVADO

DEPREC. DEPREC. ACUM. COSTO REPOS.

FR Calculada (Bs.) (Bs.)
0.02625 0.0265616 51,824.31 2,167,887.52
TOTAL 2,167,887.52

FR DE LA FORMULA

COSTO REPOS.
FR DEPREC. DEPREC. ACUM. (Bs.) (Bs.)
0.16888889 0.18983289 1,138,432.63 6,663,361.38

Total (Bs.) 6,663,361.38

Total (Bs.) 6,663,361.38
LA DEPRECIACION NO ES LINEA RECTA ES UNA PARABOLA.
SI LA QUIERO EXPRESAR EN % SOLO MULTIPLICO POR 100

LA DEPRECIACION NO ES NI LINEA RECTA NI PARABOLA

SINO UN PUNTO INTERMEDIO ENTRE AMBAS.
DONDE:
E = EDAD
V.U = VIDA UTIL
 VALOR ACTUAL
(Bs.)
2,116,063.21
2,116,101.21

VALOR ACTUAL (Bs.)

5,524,928.76

5,524,928.76
5,524,928.76
 TABLA

TABLA DE ROSS HEIDECKE

NO
ESTADO CARACTERÍSTICAS C% C% /100
1 Nuevo o muy bueno 0% 0
1.5 0.032% 0.0000032
2 Regular, Conservación normal 2.520% 0.000252
2.5 8.090% 0.000809
3 Necesitando reparaciones sencillas 18.10% 0.00181
3.5 33.20% 0.00332
4 Reparaciones importantes 52.60% 0.00526
4.5 75.20% 0.00752
5 Demolición 100.00% 0.01
C% C% /100
0 0
0.032 0.00032
2.52 0.0252
8.09 0.0809
18.1 0.181
33.2 0.332
52.6 0.526
75.2 0.752
100 1
 87.- GALPÓN INDUSTRIAL ESTRUCTURA METALICA LIVIANA

AQUÍ COLOCAN EL BIEN EN ESTUDIO(GALPON, CASA, LOCAL,ECT)

% DE OBRA % OBRA Bs. F. /m2 Bs.F. /m2
CARACTERISTICAS DESCRIPCION CINPRONET PRESENTE CINPRONET CORREG.
INMUEBLE (E/100*F)
Trabajos Preliminar 1.13 127.24 0.00
Infraestructura 16.88 1,907.59 0.00
Superestructura 42.89 4,845.32 0.00
Instalaciones Sanita 1.33 150.61 0.00
Instalaciones Eléctr 3.42 386.01 0.00
Instalaciones Mecán 0.21 23.76 0.00

ET
Cubierta de Techo 7.17 810.21 0.00
Paredes ON 5.87 663.48 0.00
PR
C IN

Revestimientos y A 3.46 390.89 0.00

Revestimientos y A 2.35 265.68 0.00
IA
OG

Pavimento 1.08 122.12 0.00

OL

Carpinteria 0.28 31.11 0.00

T IP

Herreria 5.73 647.10 0.00

M
ID E

Cerrajeria 0.17 19.24 0.00

Pintura 2.66 300.77 0.00
Vidrios 0.5 55.93 0.00
Artefactos Sanitario 0.42 47.45 0.00
Otros Equipos 4.32 488.44 0.00
Obras Exteriores 0.13 0.00 14.69 0.00
Total ....................................................
100.00 0.00 11,297.64 0.00
Area * Bs.f/m2 corregido
Valor de Reposición = 0.00 Bs.F

Cálculo del Valor de la Construcción

Costos Indirectos ESTOS % SE LE SACAN AL VALOR DE REPOSICION
5 % Proyecto ………………………………………………… 0.00
2 % Inspección …………………………………………… 0.00
1 % Supervisión …………………………………………… 0.00
7% Gastos Administrativos ………………………
Total Costos Indirectos ........................................ 0.00

Gastos Financieros
Tasa de Interes anual 14,5%
Tasa de Interes anual 0,04
Números de meses 6
Factor f = ((1+i)^(n-1))/i 6,59
Costos financieros = (C/n)*f - C …………… 0.00
Comisión flat 3 % ……………………………………… 0.00
Ganancia del Promotor 30 % ……………………
 Iva 12% …………………………………………………………
Total Gastos Financieros ....................................... 0.00

A.) Valor Total de la Construcción ............................... 0.00

ESTE VALOR FINAL QUE DICE TOTAL DE LA CONSTRUCCION (A.) ES EL

QUE SE VA A MULTIPLICAR POR LOS METROS CUADRADOS DE LA
CONSTRUCCION O EL AREA DEL INMUEBLE EN ESTUDIO AL CUAL LE
ESTAN HACIENDO EL AVALUO. Y ESTE SERA SU VALOR QUE METERAN EN
LA SIGUIENTE FORMULA.

VALOR DEL INMUEBLE = VALOR DE REPOSICION - DEPRECIACION

LA DEPRECIACION YA SABEN COMO CALCULARLA EN LA HOJA UNO DEL EXCEL QUE DICE
FORMULAS SE ENCUENTRA LA TEORIA Y COMO CALCULARLO.. Y AL FINAL OBTIENEN
EL VALOR DEL TERRENO.
 87.- GALPÓN INDUSTRIAL ESTRUCTURA METALICA LIVIANA

% DE OBRA % OBRA Bs. F. /m2 Bs.F. /m2

CARACTERISTICAS
DESCRIPCION CINPRONET PRESENTE CINPRONET CORREG.

Trabajos Prel 1.13 127.24 0.00

Infraestructu 16.88 1,907.59 0.00
Superestruct 42.89 4,845.32 0.00
Instalaciones 1.33 150.61 0.00
Instalaciones 3.42 386.01 0.00
Instalaciones 0.21 23.76 0.00

ET
Cubierta de T 7.17 810.21 0.00
Paredes ON 5.87 663.48 0.00
PR
C IN

Revestimient 3.46 390.89 0.00

Revestimient 2.35 265.68 0.00
IA
OG

Pavimento 1.08 122.12 0.00

OL

Carpinteria 0.28 31.11 0.00

T IP

Herreria 5.73 647.10 0.00

M
ID E

Cerrajeria 0.17 19.24 0.00

Pintura 2.66 300.77 0.00
Vidrios 0.5 55.93 0.00
Artefactos Sa 0.42 47.45 0.00
Otros Equipo 4.32 488.44 0.00
Obras Exterio 0.13 14.69 0.00
Total ....................................................
100.00 11,297.64 0.00
Area * Bs.f/m2 corregido
Valor de Reposición = 0.00 Bs.F

Cálculo del Valor de la Construcción

Costos Indirectos
5 % Proyecto ……………………………………… 0.00
2 % Inspección ………………………………… 0.00
1 % Supervisión ………………………………… 0.00
7% Gastos Administrativos …………
Total Costos Indirectos ................................ 0.00

Gastos Financieros
Tasa de Interes anual 14,5%
Tasa de Interes anual 0,04
Números de meses 6
Factor f = ((1+i)^(n-1))/i 6,59
Costos financieros = (C/n)*f - C 0.00
Comisión flat 3 % …………………………… 0.00
Ganancia del Promotor 30 % …………
 Iva 12% ………………………………………………
Total Gastos Financieros .............................. 0.00

Valor Total de la Construcción ....................... 0.00

ON - DEPRECIACION

UNO DEL EXCEL QUE DICE

Y AL FINAL OBTIENEN