CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA LIMA - Sistema de
Notificaciones Electronicas SINOE
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA
LIMA - Sistema de Notificaciones
Electronicas SINOE
SEDE ALZAMORA VALDEZ,
Secretario:CORTES ROSSI Hernan
FAU 20159981216 soft
Fecha: 14/11/2018 10:15:22,Razón:
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: LIMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL
SEDE ALZAMORA VALDEZ,
Juez:DIAZ ROJAS Marcial FAU 20159981216 soft
Fecha: 14/11/2018 10:14:53,Razón: RESOLUCIÓN JUDICIAL,D.Judicial:
LIMA / LIMA,FIRMA DIGITAL
27º JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE LIMA
EXPEDIENTE : 08217-2016-0-1801-JR-CI-27
MATERIA : NULIDAD DE ACTO JURIDICO
JUEZ : MARCIAL DIAZ ROJAS
ESPECIALISTA : HERNAN CORTES ROSSI
DEMANDANTE : SAN FERNANDO S.A.
DEMANDADO : MAURINO OMAR AVILA CHUMPITAZ
DANTE DANIEL GUERRA GONZALES
INKA SOURCE S.A.C.
CECILIA GABRIELA VAN OORDT FERNANDEZ
ENRIQUE FRANCISCO ESPINOZA BECERRA
JUAN JOSE GAL´LINO VARGAS MACHUCA
DORIS GIANNINA CHIA LEON
INVERSIONES RENTA LIMA S.A.
ESPINOZA ARQUITECTOS S.A.C.
COMUNIDAD CAMPESINA CALANGO
RESOLUCION NUMERO TREINTISIETE
Lima, doce de noviembre de dos mil dieciocho
VISTOS:
Petitorio.-
Por escrito de fojas cuatrocientos veinte a cuatrocientos setentisiete,
subsanado a fojas nevecientos sesenticinco a mil cincuentitrés, SAN
FERNADO S.A., interpone demanda de Nulidad de Acto Jurídico, contra
MAURINO OMAR AVILA CHUMPITAZ, DANTE DANIEL GUERRA
GONZALES, INKA SOURCE S.A.C., CECILIA GABRIELA VAN
OORDT FERNANDEZ, ENRIQUE FRANCISCO ESPINOZA BECERRA,
JUAN JOSE GAL´LINO VARGAS MACHUCA, DORIS GIANNINA CHIA
LEON, INVERSIONES RENTA LIMA S.A y ESPINOZA ARQUITECTOS
S.A.C., a efecto de que se declare la nulidad, por las causales de fin
ilícito y objeto jurídicamente imposible, de los contratos de compraventa
siguientes: 1) Escritura pública de compraventa, otorgada por Maurino
Omar Ávila Chumpitaz a favor de Dante Daniel Guerra Gonzales, de
fecha dieciséis de marzo de dos mil dos, inmatriculada con fecha
diecinueve de mayo de dos mil nueve en la Partida número 21108463 del
Registro de Predios de la Oficina Registral de Cañete; 2) Escritura
pública de compraventa otorgada por Daniel Guerra Gonzales a favor de
Inka Source S.A.C., de fecha catorce de setiembre de dos mil once,
inscrita en la Partida número 21108463 del Registro de Predios de la
Oficina Registral de Cañete, el doce de octubre de dos mil once; 3)
Escritura pública de compraventa otorgada por Inka Source S.A.C. a
favor de Cecilia Gabriela Van Oordt Fernández y Enrique Francisco
Espinoza Becerra, de fecha veintidós de julio de dos mil quince, sobre el
Sub Lote B y Sub Lote C, las que quedaron inscritas en las Partidas
números 21177039 y 21177040 del Registro de Predios de la Oficina
Registral de Cañete, el dieciocho de agosto de dos mil quince; 4)
Escritura pública de Constitución de Hipoteca otorgada por Inka Source
S.A.C. a favor de Juan José Gal´lino Vargas Machuca, de fecha
veinticinco de febrero de dos mil dieciséis, inscrita en la Partida número
21177038 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Cañete, el
dieciocho de mayo de dos mil dieciséis, sobre el Sub Lote B; y, 5)
Escritura pública de constitución de hipoteca otorgada por la sociedad
conyugal conformada por Cecilia Gabriela Van Oordt y Enrique Francisco
Espinoza Becerra a favor de Inversiones Renta Lima S.A., con
intervención de Espinosa Arquitectos S.A.C., de fecha quince de enero
de dos mil dieciséis, sobre el Sub Lote B, inscrita en la Partida número
21177039 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Cañete, el
veintidós de julio de dos mil dieciséis. Peticiona, además, como
pretensión accesoria, la cancelación de la Partida Matriz número
21108463, así como de las partidas números 21177038, 21177039 y
21177040, todas del Registro de la Propiedad Inmueble de Cañete.

Fundamentación fáctica.-

Refiere la demandante, por intermedio de su representante, que antes

que la Comunidad Campesina de Calango realizara la inscripción
registral de su propiedad, transfirió la posesión y luego la propiedad de la
zona denominada Millay a su favor, construyendo una granja que viene
operando por casi treinta años; sin embargo, no obstante que la posesión
de San Fernando S.A. fue un hecho público, se logró irregularmente la
inmatriculación del terreno el diecinueve de mayo de dos mil nueve en la
Partida número 21108463 del Registro de la Propiedad Inmueble de
Cañete, a favor de don Dante Daniel Guerra Gonzales, quien luego lo
transfiriera a Inka Source S.A.C., representada por Frank Alexander Tuss
Freire, acto registral que quedó inscrito en la citada partida el doce de
octubre de dos mil once.

Agrega, que el año dos mil trece, Inka Source S.A.C., independizó el
predio en tres sub lotes, denominados: Sub lote A; Sub lote B; y, Sub lote
C; y, que en su desesperación y para aparentar una adquisición legítima
transfirió el sub lote B y el sub lote C a los demandados Cecilia Gabriela
Von Oordt Fernández y Enrique Francisco Espinoza Becerra. Para tratar
de convalidar las compraventas se constituyeron dos hipotecas, por un
lado Inka Sourse S.A.C. ha constituyó una hipoteca a favor del señor
Juan José Gal´lino Vargas Machuca, de fecha veinticinco de febrero de
dos mil dieciséis, siendo éste último accionista de Inka Source S.A.C., en
garantía del costo de una asesoría brindada por éste a su propia
compañía; por otro lado, la señora Cecilia Gabriela Van Oordt Fernández
y Enrique Francisco Espinoza Becerra han constituido una hipoteca a
favor de Inversiones Renta Lima S.A., con intervención de Espinoza
Arquitectos S.A.C., de fecha quince de enero de dos mil dieciséis.

Señala, que el inmueble materia de litis, denominado Granja Millay Lote

B, con un área de 309.8059 Has. de la recurrente, San Fernando, se
encuentra dentro de los dominios de la Comunidad Campesina de
Calango, ubicada en el distrito de Calango, provincia de Cañete,
reconocida por la Dirección de Asuntos Indígenas del Ministerio de Salud
Pública, Trabajo y Previsión Social, inscribiéndose en la Partida número
90095838 del Registro de Personas Jurídicas de Cañete. Dicha
Comunidad solicitó a COFOPRI el inicio del procedimiento de deslinde y
titulación de su terreno comunal, lo que concluyó en noviembre de dos
mil nueve, determinando que el terreno comunal comprendía el Sector A,
de 17,228.5852 Has; y, el Sector B, de 30,312.7638 Has.; habiendo su
parte adquirido el predio denominado "Granja Millay Lote B", cumpliendo
con cada uno de los elementos de validez del acto jurídico, entre estos,
la observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad, dado, a que
para la transferencia en propiedad de terrenos de la Comunidad a
terceros se exigía el cumplimiento del requisito previsto en el artículo 10°
de la Ley número 26505, esto es, que el acto de disposición sea
aprobado por acuerdo de no menos del cincuenta por ciento (50%) de los
miembros asistentes de la Asamblea instalada con el quórum
correspondiente; requisito que no se ha cumplido respecto a las
sucesivas transferencias que realizaron los demandados, haciéndose
caso omiso a la normativa legal que protege los territorios comunales.

Precisa, que con la transferencia efectuada mediante escritura pública de

compraventa, entre el señor Maurino Omar Ávila Chumpitaz y el señor
Dante Daniel Guerra Gonzales, otorgado ante un notario cuestionado de
La Oroya, expedida con fecha dieciséis de marzo de dos mil dos, se
efectuó la inmatriculación de dicha área, a favor de éste último,
supuestamente, seis años después, el nueve de setiembre de dos mil
ocho, presentándose planos y memorias descriptivas visados por la
Municipalidad Distrital de Calango, indicando como fecha de visación el
ocho de mayo de dos mil dos, los cuales fueron observados por el
Registrador, debido a que el verificador Alberto Montes Valenzuela, no
estaba inscrito como verificador en mayo de dos mil dos, no obstante se
presentaron otros planos y memorias descriptivas, indicando como fecha
de visación, igualmente el ocho de mayo de dos mil dos, esta vez,
autorizados por el verificador Pedro Alfredo Calderón La Madrid, con lo
cual se subsanó la observación del Registrador, señalándose en estos
nuevos planos como propietario a Frank Michael Tuss López de
Romaña, quien es el padre de Frank Alexander Tuss Freire, gerente
general de Inka Source S.A.C., empresa que se convertiría en propietaria
del predio en el año dos mil once; inscribiéndose la propiedad el
diecinueve de mayo de dos mil nueve, lo que se hizo bajo lo dispuesto en
el artículo 2018 del Código Civil, procedimiento en el que no se verifica la
validez de los documentos presentados, sino, únicamente se exige que el
título tenga una antigüedad de cinco años, no tendiendo, por tanto, estos
títulos una solvencia jurídica que los pueda respaldar.

Manifiesta, que con fecha catorce de setiembre de dos mil once, se

suscribe una escritura pública de compraventa por esta área de terreno
entre el señor Dante Daniel Guerra Gonzales e Inka Source,
representada esta última por su gerente general Frank Alexander Tuss
Freire. Con fecha diez de enero de dos mil trece, a solicitud de Inka
Source, se inscribe la independización del predio en tres sub lotes, Sub
lote A, con 274 Has 6846 m2; Sub lote B, con 223 Has 8422.65 m2; y,
Sub C, con 9 Has 4597. 64 m2, superponiéndose éstos lotes con parte
del predio Granja Millay Late B. Con fecha veintidós de julio de dos mil
quince, se suscribe una escritura pública entre Inka Source y la sociedad
conyugal conformada por Cecilia Gabriela Van Oordt Fernández y
Enrique Francisco Espinosa Becerra, mediante la cual estos últimos
adquieren el Sub lote B y el Sub lote C., sin embargo, la adquisición
efectuada por éstos, se habría hecho de mala fe dado a que en la zona
en la quebrada eriaza hace mucho tiempo San Fernando S.A., conduce
la Granja Millay; mala fe que también alcanza a las hipotecas
cuestionadas, las que se constituyeron para convalidar las compraventas
realizadas.

Fundamentación jurídica.-

Funda legalmente su demanda en los artículos 219 incisos 3, 4 y 8, 220,

2013, 2014 y 2018 del Código Civil; Ley número 24656 de las
Comunidades Campesinas; y, 89° de la Constitución P olítica del Estado.

Trámite.-

Admitida a trámite la demanda y corrido traslado de la misma por el plazo

de ley, a fojas mil ciento cincuentisiete a mil ciento setenticuatro, es
absuelta por los demandados Enrique Francisco Espinosa Becerra y su
cónyuge Cecila Gabriela Van Oordt Fernández, quienes contestan la
demanda, señalando, fundamentalmente, que los terrenos adquiridos por
éstos no forman parte del territorio comunal, ni ha sido probado por el
demandado que así sea, tanto más, si han adquirido el inmueble sub
materia amparados en la buena fe registral. Por su parte por escrito de
fojas mil doscientos veintiséis a mil doscientos treintiocho, la demandada
Inversiones Renta Lima S.A., contesta la demandada, manifestando, que
resulta falso que la hipoteca constituida a su favor se haya realizado con
la finalidad de convalidar las compraventas realizadas, pues, dicha
hipoteca se constituyó a su favor con la finalidad de garantizar la
operación y saldo del precio que mantiene Espinoza Arquitectos S.A.C.
con su empresa, por la venta de un inmueble en San Isidro, conforme
señala acreditar con los instrumentos que presenta.

Cabe manifestar, que por resolución número catorce, se declara la

rebeldía de los demandados Maurino Omar Dávila Chumpitaz, Dante
Daniel Guerra Gonzales, Juan José Gal´lino Vargas Machuca, Doris
Giannina Chia León, Espinoza Arquitectos S.A.C. e Inka Source S.A.C.;
procediéndose a sanear el proceso por existir una relación jurídico
procesal válida; entre tanto, por resolución número dieciséis, se fijan los
puntos controvertidos, y se admiten a trámite los medios probatorios
ofrecidos por las partes recurrentes; fijándose fecha para la audiencia de
pruebas, la que se llevó a cabo conforme a los términos del acta que
obra en autos de fojas mil trescientos setentisiete a mil trescientos
setentiocho.

Es de indicar, que por resolución número veintiocho, se declara la

sustracción parcial de la materia con relación a la demandada
Inversiones Renta Lima S.A.C; esto es, respecto a la nulidad del acto
jurídico contenido en la escritura pública de constitución de hipoteca
otorgada por la sociedad conyugal conformada por Cecilia Gabriela Van
Oordt y Enrique Francisco Espinoza Becerra, a favor de Inversiones
Renta Lima S.A., con intervención de Espinosa Arquitectos S.A.C., de
fecha quince de enero de dos mil dieciséis, sobre el Sub Lote B, inscrita
en la Partida número 21177039 del Registro de Predios de la Oficina
Registral de Cañete, el veintidós de julio de dos mil dieciséis;
consecuentemente, sobre tal pretensión la judicatura ya no podrá emitir
pronunciamiento.

Seguido el proceso conforme a su naturaleza, y, concluida la etapa de

los alegatos, la causa se encuentra expedita para ser sentenciada, por lo
que se procede a ello; y,

CONSIDERANDO:

PRIMERO.- Estando a la pretensión demandada y contradicción

formulada, considerando, además, la sustracción parcial de la materia
decretada, se ha establecido como puntos controvertidos los siguientes:
1) Determinar si corresponde declarar la nulidad del acto jurídico
contenido en la escritura pública de compraventa, otorgada por don
Maurino Omar Ávila Chumpitaz a favor de don Dante Daniel Guerra
Gonzales, con fecha dieciséis de marzo del dos mil dos, que se
encuentra inscrita en la Partida número 21108463 del Registro de
Predios de la Oficina Registral de Cañete; 2) Determinar si corresponde
declarar la nulidad del acto jurídico contenido en la escritura pública de
compraventa, otorgada por don Dante Daniel Guerra Gonzales a favor de
Inka Source S.A.C., con fecha catorce de setiembre del dos mil once,
que se encuentra inscrita en la Partida número 21108463 del Registro de
Predios de la Oficina Registral de Cañete; 3) Determinar si corresponde
declarar la nulidad del acto jurídico contenido en la escritura pública de
compraventa otorgada por Inka Source S.A.C. a favor de doña Cecilia
Gabriela Van Oordt Fernández y de don Enrique Francisco Espinoza
Becerra, con fecha veintidós de julio del dos mil quince, sobre los sub
lotes B y C, inscritas en las Partidas números 21177039 y 21177040 del
Registro de Predios de la Oficina Registral de Cañete; 4) Determinar si
corresponde declarar la nulidad del Acto Jurídico contenido en la
escritura pública de constitución de hipoteca, otorgada por Inka Source
S.A.C. a favor de Juan José Gal'lino Vargas Machuca, con fecha
veinticinco de febrero del dos mil dieciséis, sobre el sub lote A, inscrita en
la Partida número 21177038 del Registro de Predios de la Oficina
Registral de Cañete; y, 5) Determinar si como consecuencia de declarar
fundadas las pretensiones señaladas en los puntos precedentes,
corresponde declarar la cancelación de las inscripciones efectuadas en
las Partidas números 21108463, 21177038, 21177039 y 21177040 todas
del Registro de Predios de la Oficina Registral de Cañete.

SEGUNDO.- Previamente a emitir pronunciamiento sobre el fondo de la

pretensión, se deberá dar cuenta de la oposición formulada por la
demandada Inversiones Renta Lima S.A., contra la exhibición que deberá
realizar Equifax Perú S.A., llamada también Infocorp, de la situación
financiera de Klaus Herbert Burger Bopst, Inversiones Mosilur S.A.C. e
Inversiones Renta Lima S.A.; manifestando, que el ofrecimiento del
medio de prueba es totalmente impertinente ya que no guarda relación
alguna con el hecho controvertido, máxime si la demandante no ha
señalado en su escrito de demanda el propósito o la finalidad de dicha
exhibición. Corrido traslado de la citada oposición, por escrito de fojas mil
ciento cuarentiocho a mil ciento cuarentinueve, San Fernando S.A. la
absuelve, manifestando como fundamento de la pertinencia de la prueba,
que la demandada Inversiones Renta Lima S.A., ha aceptado una
hipoteca sobre un inmueble, conociendo que allí existe, hace más de
treinta años, la Granja Millay; demás, de dudar del hecho de que existan
problemas económicos o financieros en dicha empresa para otorgar
hipoteca; precisando, asimismo, que el medio de prueba ofrecido es
totalmente pertinente para demostrar la motivación de la demandada
Inversiones Renta Lima S.A., para constituir hipoteca sobre el inmueble
materia de litis.

Al respecto, se debe tener en cuenta que mediante resolución número

veintiocho, se ha declarado la sustracción parcial de la materia con
relación a la demandada Inversiones Renta Lima S.A., en razón de
haberse producido el levantamiento de la mencionada hipoteca, lo que
tuvo lugar mediante escritura pública de fecha quince de noviembre de
dos mil dieciséis, la misma que fue inscrita en el asiento E00002 de la
Partida número 21177039 del Registro de la Propiedad Inmueble de la
Zona Registral número IX - Sede Lima, cuya copia literal obra en autos a
fojas mil doscientos sesentisiete a mil doscientos sesentinueve; en tal
sentido, no existiendo, ahora, pretensión que probar, la actuación de
dicho medio de prueba no tiene razón de ser, por lo que, la cuestión
probatoria deducida debe prosperar.

TERCERO.- En cuanto a lo que es materia de pretensión, la empresa

demandante, está sustentando jurídicamente su demanda en las
causales de nulidad previstas en el artículo 219, incisos 3 y 4, del Código
Civil, que establecen, “El acto jurídico es nulo: (…) 3. Cuando su
objeto es física o jurídicamente imposible. 4. Cuando su fin sea
ilícito. (…)”.

CUARTO.- La demandante interpone demandada de nulidad respecto de

diversos actos jurídicos contenidos en las escrituras públicas que se
mencionan, manifestando, como sustento de su interés para accionar,
ser titular del inmueble ubicado en la zona Millay Lote B, al haberlo
adquirido en compraventa mediante escritura pública de fecha catorce de
setiembre de dos mil diez, de su vendedora la Comunidad Campesina de
Calango, en la que ha construido una granja denominada Granja Millay,
que viene operando en el lugar por casi treinta años; señalando, además,
que el área adquirida por su parte consta de 309.8059 Hectáreas, que se
encuentra dentro de los dominios de la Comunidad Campesina de
Calango, es decir, se encuentra ubicada en el distrito de Calango,
provincia de Cañete, departamento de Lima, reconocida por la Dirección
de Asuntos Indígenas del Ministerio de Salud Pública, Trabajo y
Previsión Social, por Resolución Suprema del treinta de marzo de mil
novecientos cuarentitrés, inscribiéndose en la Partida número 90095838
del Registro de Personas Jurídicas de Cañete.

QUINTO.- Lo expuesto por la accionante en el considerando precedente

lo acredita con la escritura pública de compraventa antes aludida, que
corre en autos a fojas quinientos noventiuno a quinientos noventidós,
aclarada y ratificada por escritura pública de fecha dieciséis de agosto de
dos mil doce, que obra en autos a fojas quinientos noventinueve a
seiscientos; mediante las cuales, se advierte, que la Comunidad
Campesina de Calango transfiere en compraventa a favor de la empresa
San Fernando S.A., el inmueble constituido por el predio denominado
Granja Millay Lote B, con un área total de 309.8059 Hectáreas
(trescientos nueve hectáreas ochocientos cincuentinueve metros
cuadrados), según linderos y colindancias que allí se indican, conforme a
los planos y memoria descriptiva que constan en anexo uno que se
menciona, por el precio de US$ 77,451.48 (setentisiete mil cuatrocientos
cincuentiuno con 48/100 dólares americanos), cancelados; predio éste
que forma parte de un área mayor inscrita en la Partida número
21117166 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral
de Cañete.

SEXTO.- Se peticiona en primer lugar, la nulidad del acto jurídico

contenido en la escritura pública de compraventa de fecha dieciséis de
marzo de dos mil dos, que corre en autos a fojas setecientos setentiuno a
setecientos setentitrés, mediante la cual don Maurino Omar Ávila
Chumpitaz da en venta real y enajenación perpetua a favor de don Dante
Daniel Guerra Gonzales, el terreno de un área de 507 hectáreas
9.887.023 m2., ubicado en la Zona Pampa de Santa Rosa, distrito de
Calango, provincia de Cañete, departamento de Lima, por el precio de S/.
60,000.00 (sesenta mil con 00/100 nuevos soles), que el vendedor
declara haber recibido de parte del comprador a su entera y completa
satisfacción a la firma de la minuta, sin más constancia que las firmas
puestas al final del instrumento contractual. Dicha transferencia aparece
haber sido inmatriculada a nombre de Dante Daniel Guerra Gonzales
(comprador) en la Partida de Independización número 21108463 del
Registro de la Propiedad Inmueble de la Zona Registral número IX -
Sede Lima, Oficina Registral de Cañete, según título 2008-00009296, tal
como es de verse de la copia literal de dicho asiento, que obra en autos a
fojas setecientos noventisiete.

SEPTIMO.- Al respecto, es de tener en cuenta que el testimonio de

escritura pública de compraventa de fecha dieciséis de marzo de dos mil
dos, en mención, constituye el primer título de dominio, cuyo
procedimiento de inmatriculación concluyó con la inscripción del bien a
favor de Dante Daniel Guerra Gonzales, lo que tiene sustento en el
artículo 2018 del Código Civil, que establece, "Para la primera
inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período
ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.".
En ese sentido el Tribunal Registral en la Resolución número 443-2009-
SUNARP-TR-L de fecha tres de abril de dos mil nueve, que corre en
autos a fojas setecientos setentiséis a setecientos ochentitrés, que
confirma la observación a la inscripción realizada por la registradora
sobre dicho acto jurídico, señala, en su tercer párrafo del rubro Análisis,
lo siguiente: "Para calificar una inmatriculación debe aceptarse lo manifestado
por los contratantes respecto de la titulación del predio, ya que no es posible
confrontar si lo declarado concuerda o es compatible con los asientos
registrales, por cuanto no existe partida registral abierta. Por lo tanto, el alcance
de la calificación respecto de la titularidad se encuentra restringida. En ese
sentido, podemos concluir que por regla general, en el sistema registral
peruano, la inmatriculación será siempre a través de una primera inscripción de
dominio, constituyendo una excepción al principio de Tracto Sucesivo regulado
en el artículo 2015 del Código Civil.". Resulta pertinente tener en cuenta,
además, lo expuesto en el cuarto párrafo de la citada resolución del
Tribunal Registral, en el que se señala: "Remitiéndonos al Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, encontramos que en el artículo 16 se
define a la inmatriculación como el acto por el cual se incorpora un predio al
Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición
distinta. Se agrega que para que se inmatricule un predio, el Registrador debe
requerir el informe técnico del área de Catastro donde se determine si el predio
se superpone o no con otro inscrito; sin embargo, si Catastro no puede concluir
si existe o no superposición, esto no impedirá la inmatriculación del predio.". .

OCTAVO.- De lo expuesto precedentemente, podemos advertir, que el

control que asume el registro respecto de los títulos objeto de inscripción
se encuentra limitado cuando de inmatriculación o primera de dominio se
trata, dado que no se puede hacer un cabal estudio de títulos conforme a
los antecedentes existentes en los registros, precisamente por la
carencia de éstos; no obstante, el registrador se encuentra obligado, en
todos los casos, hacer calificación debida de los títulos que se presentan
al registro para su inscripción, tal como así lo exige el artículo 2011 del
Código Civil, en cuyo primer párrafo, establece, "Los registradores
califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo
que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos. (…)".

NOVENO.- La demandante señala en su demanda y escrito de

subsanación, que en el caso que nos ocupa existe una superposición de
títulos de propiedad en Partidas diferentes del Registro de la Propiedad
Inmueble de Cañete, pues, por un lado, se tiene al verdadero propietario
originario, la Comunidad Campesina de Calango, quien es propietaria por
títulos ancestrales, cuyos linderos limitan con los terrenos de las
Comunicades Campesinas de Chilca, de Mala, de Coayllo, de Viscas, de
Omas, de Uquira, realizando la inmatriculación de su predio el once de
marzo de dos mil diez, habiendo quedado registrados los terrenos de la
Comunidad en dos sectores: Sector A, con una extensión de 17,22.5852
Has., en la Partida número 21117146 del Registro de la Propiedad
Inmueble de Cañete; y, Sector B, con una extensión de 30,312.7638
Has., en la Partida número 21117166 del Registro de la Propiedad
Inmueble de Cañete; sin embargo, por otro, no obstante, ser un hecho
público que la posesión del terreno sub litis ha estado a cargo de San
Fernando S.A., se logró "irregularmente", la inmatriculación de dicho
terreno el diecinueve de mayo de dos mil nueve, en la Partida número
21108463 del Registro de la Propiedad Inmueble de Cañete, a favor de
Dante Daniel Guerra Gonzales.

DECIMO.- Debe tenerse presente que por versión propia de la

demandante, la Comunidad Campesina de Calango, logró la
inmatriculación de terrenos de su propiedad el once de marzo de dos mil
diez (ver fojas 100 a 107), esto es, con posterioridad a la inmatriculación
del acto jurídico de compraventa contenida en la escritura pública de
fecha dieciséis de marzo de dos mil dos; en ese sentido, no se podría
hablar de superposición de partidas, pues, en el momento en que el
demandado Dante Daniel Guerra Gonzales solicitó y se produjo la
inmatriculación del bien, en el registro no aparecía inscrita la Comunidad
Campesina de Calango como propietaria del área objeto de compraventa
en la escritura pública en mención; en tal caso, la inmatriculación que
habría efectuado dicha Comunidad Campesina sobre los terrenos
señalados en el considerando precedente, no podría contener el área
adquirida por Dante Daniel Guerra Gonzales.

DECIMO PRIMERO.- Señala, asimismo, la demandante, que San

Fernando S.A., ha venido ocupando el terreno denominado Granja Millay
Lote B, desde mil novecientos ochentiocho (1,988), en la que tiene una
granja con diversas instalaciones, por tanto, con un mínimo de diligencia,
los diversos vendedores que participaron en la cadena de transferencias
pudieron haber corroborado que el predio estaba en posesión de San
Fernando S.A..

Conforme se aprecia en el contrato de usufructo de fecha diecinueve de

mayo de mil novecientos ochentiocho, que en fotocopia legalizada obra
en autos a fojas quinientos veinte a quinientos veintiuno, Productores de
Aves S.A. (ahora San Fernando S.A.), habría recibido en usufructo de la
Comunidad Campesina de Calango, tan sólo cinco (05) hectáreas de
terrenos eriazos, ubicados en la Zona Millay, distrito de Calango, para ser
ocupado en la granja a que se hace alusión. Sin embargo, el hecho de la
posesión que habría ejercido la demandante sobre dicha área, no
limitaba a que esa área, conjuntamente con otra mayor, sean transferidas
en compraventa por su propietario, a favor de Dante Daniel Guerra
Gonzales, conforme así tuvo lugar mediante la escritura pública de
compraventa de fecha dieciséis de marzo de dos mil dos. Ahora bien, el
mínimo de diligencia que exige la demandante en la adquisición del bien,
únicamente podría haber determinado conocer que San Fernando S.A.
se encontraba poseyendo una pequeña parte del predio, en condición de
usufructuario (mas no como propietario de las 309.8059 Has. que señala
haber adquirido en compraventa el catorce de setiembre de dos mil diez),
lo que no impedía a dicho demandado adquirir el bien de quien sería su
propietario.

DECIMO SEGUNDO.- Refiere el demandante, además, que la escritura

pública de compraventa presuntamente celebrada en el dos mil dos,
entre el señor Maurino Omar Ávila y el señor Dante Daniel Guerra
Gonzales, se otorgó ante Notario de La Oroya, señor Octavio Galvarino
Delgado Guzmán; notario éste conocido por estar involucrado en la
presunta comisión de delitos contra la fe pública, incluyendo falsificación
de documentos y falsedad ideológica, habiéndose encontrado incluso en
prisión preventiva.
En cuanto a este punto, si bien la demandante presenta instrumentos
consistentes en certificaciones notariales y publicaciones periodísticas,
que corren en autos a fojas ochocientos ochentiuno a ochocientos
noventiuno, que dan cuenta de supuestos ilícitos penales que habría
cometido el notario público antes aludido, tal hecho o situaciones
anotadas, por si solas, no nos permite concluir que la escritura pública de
compraventa de fecha dieciséis de marzo de dos mil dos, que nos ocupa,
sea un instrumento fraguado o fraudulento, o que los hechos contenidos
en dicho instrumento contractual no se hayan producido, toda vez, que
los ilícitos penales que se señalan, no están referidos al acto jurídico de
compraventa que nos ocupa, máxime, si la accionante no presenta
denuncia penal instaurada contra el citado notario y los participantes en
el acto jurídico cuya nulidad se pretende, por el delito supuestamente
cometido en la transferencia en compraventa del inmueble en mención.

DECIMO TERCERO.- Se menciona, además, en la demanda, que

durante el procedimiento de inmatriculación a favor del demandado
Dante Daniel Guerra Gonzales, se presentaron planos y memorias
descriptivas visadas por la Municipalidad Distrital de Calango
consignando como fecha de visación el ocho de mayo de dos mil dos,
por el Ingeniero Verificador Alberto Montes Valenzuela; empero, los
Registros Públicos observaron a este último por no encontrarse inscrito
como verificador, ante lo cual se presentaron planos y memorias
descriptivas visadas en esa misma fecha por otro verificador, Pedro
Alfredo Calderón La Madrid; es decir, según se señala, la Municipalidad
habría emitido dos planos y memorias descriptivas, el mismo día,
firmados por dos verificadores diferentes, como si hubieran podido prever
que los Registros iba a observar la firma de uno de ellos.

Conforme se aprecia de los planos perimétricos y de ubicación, que

corren en autos a fojas setecientos noventa a setecientos noventiuno,
ambos aparecen visados por el funcionario de la Municipalidad Distrital
de Calango Cañete, ingeniero Juan Arturo Salhuana Mendoza, con
fechas ocho de mayo de dos mil dos; del mismo modo, los dos planos
aparecen autorizados por el Ingeniero Civil Alberto Montes Valenzuela,
quien no se aprecia ser ingeniero verificado, pues, no consta tener
número de registro como tal, como si lo tiene el ingeniero Pedro Alfredo
Calderón La Madrid, quien registra el número CIRORLC1107VR.; y, si
bien es cierto, ambos planos aparecen visados el mismo día, ello no
constituye un hecho irregular, tanto más, si los Registros Públicos ha
considerado el segundo plano presentado como válido para la
inmatriculación, en todo caso, la demandante no acredita que tales
planos hayan sido visados y autorizados por el ingeniero verificador en
fecha posterior al ocho de mayo de dos mil dos, pues, no presenta
informe de la Municipalidad Distrital de Calango, en ese sentido.
DECIMO CUARTO.- Se cuestiona también el hecho de que uno de los
planos perimétricos y de ubicación (el que no es autorizado por el
Ingeniero Verificador Alfredo Calderón La Madrid), conste el nombre
como propietario de Frank Michael Tuss López de Romaña, quien, según
se señala, es padre del señor Tuss, éste último gerente de Inka Source
S.A.C., empresa que adquiere el predio nueve años después, no
entendiéndose, según se menciona, como el señor Tuss, a través de su
padre, habría participado en la emisión de un plano con relación a una
propiedad que iba adquirir nueve años después, siendo la explicación
razonable, conforme se indica, que el plano no fue preparado en el año
dos mil dos, sino, que todo fue parte de un procedimiento irregular para
inmatricular el predio y afectar un territorio que pertenecía a la
Comunidad de Calango.

Sobre este aspecto, la Judicatura considera que la indicación en el plano

de una persona distinta al adquiriente en compraventa del predio que nos
ocupa, no es determinante para concluir que el citado plano no fue
preparado en el año dos mil dos, pues, para conocer ello era necesario
otros medios de prueba, como sería un informe pericial, u otros
documentos que informe sobre tal hecho, o que nos permitan inferir que
eso realmente ocurrió; lo que se hace difícil pensar así si tenemos en
cuenta que en la evaluación de dichos instrumentos ha participado los
Registros Públicos que han dado conformidad a esos instrumentos para
disponer la inscripción de la primera de dominio del mencionado bien.

DECIMO QUINTO.- Refiere la demandante, de otro lado, la participación

del verificador Alfredo Calderón La Madrid y del padre del señor Tuss,
gerente de Inka Source S.A.C., en hechos delictivos referidos a
falsificación de documentos y tramites fraudulentos por adquirir otra
propiedad, elaborando una escritura pública imperfecta con una
antigüedad que no tenía; sin embargo, lo expuesto, conforme lo señala la
propia demandante, está referido a hecho distinto al que nos ocupa,
cuando lo correcto era dar trámite a una denuncia por el ilícito penal que
se señala se ha cometido para lograr la inmatriculación del predio a favor
de Dante Daniel Guerra Gonzales, a efecto de determinar la existencia
de los instrumentos fraudulentos que se menciona, pues, en autos no se
ofrece medio de prueba idóneo para acreditar tal hecho.

DECIMO SEXTO.- De otro lado, la demandante refiere que nuestro

ordenamiento legal limita los actos de disposición de las tierras de las
comunidades campesinas, estableciendo una serie de requisitos
indispensables para que se pueda producir un acto de transferencia de
las mismas; por lo que, la Comunidad Campesina de Calango como
propietaria de los terrenos comunales, para disponer de éstos, o de
cualquier fracción de los mismos, debía contar con autorización aprobada
por Asamblea General, con la participación de por lo menos el cincuenta
por ciento (50%) de los comuneros habilitados que asistieran a la
reunión, tal como así lo establece la Ley número 24656; sin embargo,
ello no ha ocurrido en las sucesivas transferencia realizadas, objeto de
nulidad, en las cuales se hizo caso omiso a la normativa legal que
protege a los territorios comunales; en tal sentido, concluye, que la venta
de un terreno que pertenece a la Comunidad Campesina, sin seguir los
requisitos establecidos en las normas, es un acto que tiene un objeto
jurídicamente imposible.

DECIMO SEPTIMO.- El artículo 10°, literal a y b, de la Ley número

24656, de la inversión privada en el desarrollo de las actividades
económicas en las tierras del territorio nacional y de las comunidades
campesinas y nativas, vigente en aquel momento, establece, "(…) a) Para
la adquisición en propiedad por parte de posesionarios comuneros sobre la tierra
que poseen por más de un año, el acuerdo de Asamblea General de la Comunidad
requerirá el voto a favor de no menos del cincuenta por ciento de los comuneros
posesionarios con más de un año. Para los efectos de la adquisición por el actual
posesionario, la entrega de las parcelas se acredita con el documento extendido
por la Comunidad a su favor. b) Para la adquisición en propiedad por parte de
miembros de la comunidad no posesionarios o de terceros así como para gravar,
arrendar o ejercer cualquier otro acto de disposición sobre las tierras comunales
de la Costa se requerirá el voto a favor de no menos del cincuenta por ciento de
los miembros asistentes a la Asamblea instalada con el quórum correspondiente.
(…)".

Verificando el contenido de la escritura pública de fecha dieciséis de

marzo de dos mil dos, que nos ocupa, se menciona como antecedente
en la cláusula primera, que el vendedor, es decir, Mauricio Omar Ávila
Chumpitaz, adquirió el predio materia del contrato de compraventa de su
anterior propietario señor José Bernardo Bermejo Herrera, quien a su vez
lo adquirió mediante compraventa de su anterior propietaria la señora
María Angélica Chumpitaz Huapaya. Esto es, son terceros que bien
pudieron haber adquirido en su inicio por acuerdo de la Comunidad
Campesina de Calango; pues, la demandante no ha acreditado que dicha
Comunidad Campesina no haya transferido el bien al primigenio
comprador, lo que pudo acreditar con una certificación de dicha
Comunidad Campesina, lo que no obra en autos.

DECIMO OCTAVO.- A mayor abundamiento, es de tener en cuenta lo

establecido en la cláusula primera, segundo párrafo, de la escritura
pública de compraventa de fecha catorce de setiembre de dos mil diez,
celebrada por la Comunidad Campesina de Calango con San Fernando
S.A., que obra en autos a fojas quinientos noventa a quinientos
noventitrés, en la que se deja constancia de lo siguiente: "(…) LA
COMUNIDAD ESTÁ TRAMITANDO LA NULIDAD DEL ACTO JURÍDICO DEL
INMUEBLE URBANO UBICADO EN LA ZONA DE SANTA ROSA, DISTRITO
DE CALANGO, PROVINCIA DE CAÑETE, DEPARTAMENTO DE LIMA,
INSCRITO EN LA PARTIDA N° 21108463 DEL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE DE CAÑETE [REFERENTE A LA
INMATRICULACIÓN QUE NOS OCUPA], DONDE ACTUALMENTE LA
EMPRESA SAN FERNANDO S.A., MANTIENE SU GRANJA MILLAY (LOTE
B)"; además, en la referida escritura pública de compraventa se
condiciona el pago de la tercera cuota a la expedición de de la sentencia
del proceso de nulidad de acto jurídico. Entre tanto, en la escritura
pública de aclaración y ratificación de compraventa y cancelación de
saldo de precio de fecha dieciséis de agosto de dos mil doce, celebrada
por dichas personas jurídicas, que corre en autos a fojas quinientos
noventiocho a seiscientos uno, se aclara que el pago de la cuarta cuota
se haría a la expedición de la sentencia en el proceso de nulidad de acto
jurídico al que se obligó la vendedora a interponer contra la
inmatriculación efectuada por Dante Daniel Guerra Gonzales;
estableciéndose, además, en esta última escritura, que las partes de
mutuo acuerdo han decidido cancelar el íntegro del precio de venta, no
obstante que la vendedora, a esa fecha, no ha cumplido con las
obligaciones contenidas en el contrato.

DECIMO NOVENO.- Lo expuesto en el considerando precedente, denota

una pasibidad en la Comunidad Campesina de Calango, por el hecho de
no haber dado inicio o instaurado ningún proceso judicial de nulidad de
acto jurídico sobre el acto jurídico contenido en la escritura pública de
compraventa de fecha dieciséis de marzo de dos mil dos, mediante la
cual el demandado Dante Daniel Guerra Gonzales adquiere el bien sub
materia de su vendedor y codemandado Maurino Omar Ávila Chumpitaz,
lo que conllevó, a su turno, a la inmatriculación del inmueble a favor del
primero de los nombrados; lo que bien podría conducir a pensar que
dicha Comunidad Campesina podría haber transferido el predio que nos
ocupa a alguna persona, que luego lo transfirió a otro que a la postre
condujo a la inmatriculación del inmueble objeto de demanda.

VIGÉSIMO.- La demandante, está demandando, además, la nulidad de

los actos jurídicos contenidos en la escritura pública de compraventa,
otorgada por don Dante Daniel Guerra Gonzales a favor de Inka Source
S.A.C., con fecha catorce de setiembre del dos mil once; en la escritura
pública de compraventa otorgada por Inka Source S.A.C. a favor de doña
Cecilia Gabriela Van Oordt Fernández y de don Enrique Francisco
Espinoza Becerra, con fecha veintidós de julio del dos mil quince, sobre
los sub lotes B y C; y, en la escritura pública de constitución de hipoteca,
otorgada por Inka Source S.A.C. a favor de Juan José Gal'lino Vargas
Machuca, con fecha veinticinco de febrero del dos mil dieciséis, sobre el
sub lote A; las que se sustentan, fundamentalmente, en que tratándose el
predio sub litis de terrenos de la Comunidad Campesina de Calango, los
contratantes debieron conocer que para que la transferencia en
compraventa se produzca válidamente, debió existir autorización previa
de dicha Comunidad Campesina por acuerdo de no menos del cincuenta
por ciento (50%) de los miembros asistentes a la Asamblea General
instalada con el quórum correspondiente.

No obstante, como ya se ha señalado líneas arriba, la accionante no ha

acreditado que dicha Comunidad Campesina no haya transferido el bien
con acuerdo previo al primigenio comprador, que luego dio origen a la
cadena de transferencias para llegar a la inmatriculación; dado a que a
dicha demandada la asiste la carga de la prueba para acreditar todo ello,
debido a la presunción legal prevista en el artículo 2013 del Código Civil,
que establece, "El contenido del asiento registral se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias
registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral
mediante resolución o laudo firme. (…)". Razones todas éstas que nos
permiten concluir que la pretensión que se demanda corresponde ser
desestimada, al igual que la pretensión accesoria que se peticiona, por
seguir ésta la suerte de la principal; sin costas ni costos del proceso,
dadas las razones de la demandante, atendibles para litigar.

DESICIÓN:

Por las consideraciones expuestas, de conformidad con las normas

legales antes glosadas y al amparo del artículo 478º inciso 12. del
Código Procesal Civil, el señor Juez del Vigésimo Séptimo Juzgado
Especializado en lo Civil de Lima, con criterio de conciencia que la ley
faculta, administrando Justicia a nombre de la Nación; FALLA,
Declarando: Fundada la Oposición formulada por la demandada
Inversiones Renta Lima S.A., contra el medio de prueba que se indica; e,
INUNDADA, la demanda de fojas cuatrocientos veinte a cuatrocientos
setentisiete, subsanada a fojas nevecientos sesenticinco a mil
cincuentitrés; sin costas ni costos del proceso.-