Cotizacion de Mano de Obra para Trabajos de Albañilaria en Una Trituradora

PABLO VALLE MORA
Ingeniero Civil.
RFC: VAMP-770902-2FA
Céd. Prof. No.: 4467853.
Representante Técnico: RTEC 0019 22a Calle Poniente Número 7, Colonia San Sebastián,
Director Responsable de Obra: DRO 1025. Tapachula, Chiapas.
Dictaminador de riesgos en Protección Civil: DR-PC Tel: 01 (962) 625 7175. Cel. 962 123 0958
Maestría en Valuación de Bienes. Céd. Prof.: 10742587 E-mail: virgo_mora@hotmail.com
001-VIV-URB-MAYO2019
TRABAJO VALUATORIO DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN.
Calle: CALLE FERNANDO MONTES DE OCA

Número: M-3 L-7
Colonia o Fraccionamiento: FRAY MATIAS DE CORDOVA
Ciudad o Población y Municipio: TAPACHULA, CHIAPAS
Código Postal: 30790
Entidad Federativa: CHIAPAS
Fecha del avalúo: 28-may-19
CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: $710,000.00 VALOR COMERCIAL: $710,000.00
04-03 1
PABLO VALLE MORA
Ingeniero Civil.
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II.- DATOS GENERALES.
PERITO VALUADOR: ING. PABLO VALLE MORA

ESPECIALIDAD Inmuebles.
REGISTRO: 750920
INMUEBLE QUE SE VALÚA: CASA HABITACION
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Particular.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: PABLO EDUARDO SORIA VELASCO
USO DEL AVALÚO: VENTA DE INMUEBLE

PROPÓSITO DEL AVALÚO: CONOCER SU VALOR COMERCIAL
FINALIDAD DEL DICTAMEN: PARAMETRO PARA REALIZAR VENTA
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: CALLE FERNANDO MONTES DE OCA

Número: M-3 L-7
Colonia o Fraccionamiento: FRAY MATIAS DE CORDOVA
Ciudad o Población y Municipio: TAPACHULA, CHIAPAS
Código Postal: 30790
Entidad Federativa: CHIAPAS
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:
III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: HABITACIONAL
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: PAVIMENTO ASFALTICO
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 98%

DENSIDAD DE POBLACIÓN: ALTA
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: DURANTE LA INSPECCION NO SE OBSERVARON

APARENTES FOCOS CONTAMINANTES
USO DEL SUELO: HABITACIONAL
VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS CIRCULANDO POR LA 20a PONIENTE-ORIENTE DESVIANDO
MISMAS: LA 5a SUR, ENTRADA A UN COSTADO DEL HOSPITAL
ISSSTECH
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SERVICIOS PÚBLICOS: ENERGIA ELECTRICA, AGUA POTABLE, DRENAJE
SANITARIO ENTUBADO, TELEFONIA FIJA, TELEFONIA
CELULAR, TELEVISION POR CABLE Y SATELITAL,
INTERNET.
EQUIPAMIENTO URBANO: HOSPITAL, CENTROS COMERCIALES, ESCUELAS DE TODOS

LOS NIVELES PUBLICOS Y PRIVADAS, PAVIMENTACION,
SEGURIDAD PUBLICA CERCANA, PARQUES FAMILIARES Y
DEPORTIVOS, TRANSPORTE PUBLICO.
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IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: SURESTE DE LA CIUDAD
LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: PLANOS TOPOGRAFICOS
ORIENTACIÓN DISTANCIA (mts) COLINDANCIAS
NORTE 6.95 CON CALLE FERNANDO MONTES DE OCA

SUR 6.95 CON LOTE NUMERO 19
ORIENTE 16.80 CON LOTE NUMERO 8
PONIENTE 16.80 CON LOTE NUMERO 6
SUPERFICIE DEL TERRENO: 116.72 m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 89.85 m2
SUPERFICIE RENTABLE: 116.72 m2
INDIVISO: 100.00 %
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PLANO

NÚMERO DE FRENTES: 1 (UNO)
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: REGULARES
DENSIDAD HABITACIONAL: MEDIA-ALTA, HASTA 500 HAB/HA.
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 95.00%
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: NO
NORTE CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:
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MACROLOCALIZACION
TAPACHULA
A B D E
PLANO O CROQUIS DEL TERRENO 6.95
3.03 1.30 2.63
5
closet
patio de servicio
tanque
5.65 recamara 1
baños cocina
4
2.09
3
16.80
recamara 2 comedor
3.63
2
cisterna
5.43
sala
acceso
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V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
USO ACTUAL: HABITACIONAL
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: MODERNA MEDIANA
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: BUENA, MODERNA MEDIANA

CLASE DE EDIFICIO: HABITACIONAL
NÚMERO DE NIVELES: 1 (UNO)
EDAD APROXIMADA: 20 AÑOS
VIDA ÚTIL REMANENTE: 40
VIDA TOTAL: 50
ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUENA
CALIDAD DEL PROYECTO: BUENA
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: LA SUPERFICIE TOTAL
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
a) OBRA NEGRA O GRUESA: TERMINADA
CIMIENTOS: PROBABLE CIMENTACION DE MAMPOSTERIA
ESTRUCTURA: ESTRUCTURA DE CONCRETO ARMADO
MUROS: PROBABLEMENTE CON TABIQUE ROJO RECOCIDO
ENTREPISOS: EDIFICIOS DE UN SOLO NIVEL
TECHOS: LOSA DE CONCRETO ARMADO
AZOTEAS: LOSA DE CONCRETO ARMADO
BARDAS: FONDO Y FRENTE
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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES: APLANADO CON CEMENTO-CAL-ARENA
APLANADOS EXTERIORES: APLANADO FINO CON CEMENTO-ARENA
PLAFONES: LOSA APLANADA
LAMBRINES: LOSETAS EN BAÑOS
PISOS: PISOS DE CERAMICA
ESCALERAS: NO APLICA
PINTURA: VINILICA DE BUENA CALIDAD
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO TIENE
c) CARPINTERÍA: CLOSET RECAMARA
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y TUBERIA DE PVC

SANITARIAS:
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: MUEBLES DE BAÑO NACIONAL DE BUENA CALIDAD
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: INSTALACIONES OCULTAS, INTERRUPTOR DE SEGURIDAD, REGISTROS CON

TAPA DE ALUMINIO
f) PUERTAS Y VENTANERÍA: PREFABRICADAS Y DE PERFILES TUBULARES Y LAMINA COMERCIAL
HERRERÍA: DE PERFILES COMERCIALES
g) VIDRIERÍA: CRISTAL CLARO DE 6 MM
h) CERRAJERÍA: DE BUENA CALIDAD
i) FACHADA: TRADICIONAL CON LINEAS RECTAS
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: NINGUNA
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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( X ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )
No. Colonia Calle No. Teléfono Informante
1 SUR ORIENTE
CARACTERÍSTICAS: CASA NUEVA CON PATIO
$810,000 120 M2
2 CENTRO
CARACTERÍSTICAS: CASA CON PATIO AMPLIO
$1,000,000 200 M2
3
CARACTERÍSTICAS: CASA EN VENTA TAPACHULA
$1,300,000 230 M2
4
CARACTERÍSTICAS:
No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²

EDO.
$ m² NEG. UBIC. SUP. CALID. CONS. OTRO FRe
1 810,000.00 120.00 6,750.00 1.00 0.95 0.95 0.95 0.95 0.85 0.80 5,400.00
2 1,000,000.00 200.00 5,000.00 1.00 1.00 1.00 0.97 1.00 1.00 0.97 4,850.00
3 1,300,000.00 230.00 5,652.17 1.00 0.95 1.10 0.97 0.80 1.00 0.85 4,804.35
4
5
Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 5,018.12

denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO. EN N.R. $/m² 5,018.00
SUPERFICIE CONSTRUCCIÓN: 89.85

SUBTOTAL: $ 450,867.30
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 450,867.30
Factores utilizados:
Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del
: mercado en operaciones de contado, ajusta al bien de la Oferta.
Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs el inmueble valuado.

Superficie : En función de la superficie de LA OFERTA con respecto al inmueble valuado.
Calidad: Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar,
relacionado con el tipo y calidad de construcción.
Edo. Cons: Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble
valuado.
Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste sea de aspecto político, En este caso se usa el factor de zona en el cual para el sujeto se usa 0.75 el
económico o social, se deberá comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte cual se refiere a residencial de primera
técnico)
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Céd. Prof. No.: 4467853.
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.

TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
MUY ALTA ( ) MEDIA ( X ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )

1 TEOFILO ACEBO INVESTIGACION PROPIA
CARACTERÍSTICAS: TERRENO DE 200 M2 CON SERVICIOS DE AGUA Y ENERGIA ELECTRICA
$300,000
2 COLINAS DEL REY INVESTIGACION PROPIA
CARACTERÍSTICAS: TERRENO DE 320 M2 CON SERVICIOS DE AGUA, POZO, CIMIENTO DE MAMPOSTERIA Y ENERGIA ELECTRICA
$380,000
3 LLANO LA LIMA INVESTIGACION PROPIA
CARACTERÍSTICAS: TERRENO DE 120 M2 CON SERVICIOS DE AGUA Y ENERGIA ELECTRICA
$200,000
4
CARACTERÍSTICAS:

$ m² NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 300,000.00 200.00 1,500.00 0.95 1.00 0.93 1.00 0.95 1.00 0.84 1,258.99
2 380,000.00 320.00 1,187.50 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 1.00 1.15 1,365.63
3 200,000.00 120.00 1,666.67 1.00 1.00 0.93 1.00 0.95 1.00 0.88 1,472.50
4
5
Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 1,365.70

denota que LA OFERTA es mejor que EL TERRENO VALUADO.
EN N.R. $/m² 1,366.00
Factores Utilizados: VALOR DEL TERRENO

Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del 116.72 M2 159,439.52
mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs el inmueble valuado.

Zona: Califica el entorno de la oferta vs el inmueble valuado.
Forma : Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado
Superficie En función de la superficie de LA OFERTA con respecto al predio valuado.

Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste sea de aspecto político, En este caso se usa el factor de frente Fr, el cual se usa
económico o social, se deberá comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte 1.0 para todos ya que el frente es igual al predominante
técnico). n la zona
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Ingeniero Civil.
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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.

INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
MUY ALTA ( ) MEDIA ( ) BAJA ( )
ALTA ( X ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )

1 ZONA CENTRO
CARACTERÍSTICAS: RENTA DE CASA HABITACION
$2,500 36 M2
2 TEOFILO ACEVO II
CARACTERÍSTICAS: RENTA DE CASA HABITACION

$4,500 52 M2
3 ZONA CENTRO 94
CARACTERÍSTICAS: RENTA DE DEPARTAMENTO

$3,500 42 M2
Edo Cons
$ m² NEG. UBIC. SUP. CALID. OTRO FRe
1 2,500.00 36.00 69.44 1.00 1.00 1.15 1.00 1.00 0.79 0.91 63.09
2 4,500.00 52.00 86.54 1.00 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.15 99.52
3 3,500.00 42.00 83.33 0.95 1.00 0.95 1.00 0.95 0.89 0.76 63.59
4
5
Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 75.40
denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO.
EN N.R. $/m² 75.00
FACTORES UTILIZADOS:
Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del
mercado, ajusta al bien de la Oferta. VALOR RENTABLE
Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs el inmueble valuado. 116.72 M2 8,754.00
Superficie : Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.
Calidad: Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en
relación al tipo y calidad de construcción.
Edo. Cons: Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.
Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste sea de aspecto político, En este caso se usa el factor de zona en el cual para el sujeto se usa 0.75 el cual
económico o social, se deberá comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte se refiere a residencial de primera
técnico)
04-03 10
PABLO VALLE MORA
Ingeniero Civil.
Céd. Prof. No.: 4467853.
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COSTOS

INDIRECTOS EN CONSTRUCCIONES NUEVAS:
p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
TOTAL
SUMA
p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
TOTAL
SUMA
p/c OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad Edad V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
BARDA POSTERIOR PZA 1.00 20 6,600 0.80 5,280.00 5,280.00
BARDA FRONTAL PORTON PZA 1.00 20 18,200 0.80 14,560.00 14,560.00
TANQUE PZA 1.00 10 3,500 0.85 2,975.00 2,975.00
CISTERNA PZA 1.00 20 13,500 0.80 10,800.00 10,800.00
TOTAL 41,800
SUMA: $ 33,615.00
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes
04-03 11
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Ingeniero Civil.
Céd. Prof. No.: 4467853.
SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $ 33,615.00
INDIVISO % 1
TOTAL: $ 33,615.00
COSTOS INDIRECTOS EN Unidad Cantidad V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR

CONSTRUCCIONES NUEVAS (unitario) Obsolecencias Otro FRe (unitario) PARCIAL
Proyecto Ejecutivo % 3% 1.00 1.0 1.0 - -
Costo Financiero
Utilidad Empresarial
Administración
Escrituración del terreno
TOTAL: $
SUBTOTAL (c): $ 33,615.00
04-03 12
PABLO VALLE MORA
Ingeniero Civil.
Céd. Prof. No.: 4467853.
IX.- ENFOQUE DE COSTOS.

a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 1,366.00 $/m²
ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE MOTIVO COEFICIENTE VALOR UNITARIO VALOR
RESULTANTE
m² $/m² PARCIAL: $
1 116.72 1,366.00 1.00 1,366.00 159,439.52
TOTAL: 116.72 SUMA (a): $ 159,439.52
INDIVISO 100.00%
SUBTOTAL $ 159,439.52
VALOR UNIT. MEDIO : 1,366.00 $/m²
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO: USO o DESTINO DE ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR
LAS CONSTRUCCIONES m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $
1 CASA HABITACION 89.85 5,018.00 0.90 4,516.20 405,780.57
TOTAL 89.85 5,018.00 SUBTOTAL (b): $ 405,780.57
VALOR UNIT. MEDIO : 4,516.20 $/m²
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS,

OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose) SUBTOTAL (c): $ 33,615.00
% DE PARTICIPACIÓN
5%
27%
Terr.
Const.
DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 598,835.09
Terr. 159,439.52 Inst.
68%
Const. 405,780.57
Inst. 33,615.00
04-03 13
PABLO VALLE MORA
Ingeniero Civil.
Céd. Prof. No.: 4467853.
X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
a).- CALCULO DE LA RENTA MENSUAL BRUTA.
SUPERFICIE
TIPO DESTINO: VALOR/m² RENTA MENS.
RENTABLE:
1 casa habitacion 116.72 75.00 8,754.00
Cuota de mantenimiento 1,000.00
TOTAL: 116.72
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 9,754.00

b).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACÍOS 4.00% CONS/ MANT 12.00% SEGUROS 1.00%
IMP. PREDIAL 16.00% ADMÓN 1.00% OTROS
TOTAL DEDUCCIONES : 34.00%

c).- CALCULO DE TASA:
CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1
SUMA CALIF. 1 3 2 1
CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143
TASAS PARCIALES 1.0000 3.4286 2.5714 1.4286
TASA RESULTANTE: 8.43%

c.2).- TASA OBTENIDA DE MERCADO: TASA NETA DE MERCADO: 8.50%
c.3).- TASA PONDERADA: TASA PONDERADA: 8.46%
d).- DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 9,754.00
TOTAL DEDUCCIONES: 34.00% 3,316.36
RENTA NETA MENSUAL: 6,437.64
RENTA NETA ANUAL: 77,251.68
TASA DE CAPITALIZACIÓN: 8.43%
VALOR DE CAPITALIZACIÓN (REDONDEADO): $ 917,000.00
04-03 14
PABLO VALLE MORA
Ingeniero Civil.
Céd. Prof. No.: 4467853.
XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.
DATOS PARA GRAFICA

MERC.
MERC. 451,000 -51% VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 450,867.30
FÍSICO
FÍSICO 599,000 -35% VALOR FÍSICO o V.N.R.: $ 598,835.09
INGRESOS
INGRESOS 917,000 100% VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 917,000.00
VALOR PONDERADO: $ 655,567.46
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.

PARA EFECTOS DEL PRESENTE AVALÚO SE CONSIDERA COMO VALOR COMERCIAL AL VALOR OBTENIDO AL
PROMEDIAR LOS RESULTADOS POR LOS TRES METODOS YA QUE DE ESTA FORMA SE ESTAN CONSIDERANDO LOS
DIFERENTES CRITERIOS EN CADA METODO LO CUAL REPRESENTA UN EQUILIBRIO IMPARCIAL A CRITERIO DEL
VALUADOR
DECLARACIONES: DECLARO QUE NO TENGO NINGUN INTERES DISTINTO AL QUE FUI CONTRATADO PARA EL PRESENTE AVALUO
XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.

SE CONCLUYE CON EL PROMEDIO DE LOS TRES METODOS PARA MANTENER UN EQUILIBRIO Y CONSIDERAR
TODOS LOS FACTORES IMPLICADOS
VALOR COMERCIAL: $710,000.00 SETECIENTOS DIEZ MIL PESOS 00/100 M.N.
VALUADOR:
ING. PABLO VALLE MORA

CED. PROF. ING. CIVIL 4467853
CED. PROF. MAESTRIA VALUACION 10742587
04-03 15
PABLO VALLE MORA
Ingeniero Civil.
Céd. Prof. No.: 4467853.
ANEXO 1.- COMPARATIVAS
04-03 Anexo 2
PABLO VALLE MORA
Ingeniero Civil.
Céd. Prof. No.: 4467853.
ANEXO 2.- REPORTE FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE VALUADO.
04-03 Anexo 2
PABLO VALLE MORA
Ingeniero Civil.
Céd. Prof. No.: 4467853.
04-03 Anexo 2
PABLO VALLE MORA
Ingeniero Civil.
Céd. Prof. No.: 4467853.
04-03 Anexo 2
PABLO VALLE MORA
Ingeniero Civil.
Céd. Prof. No.: 4467853.
ANEXO - PLANOS ARQUITECTONICOS.
A B D E
6.95
3.03 1.30 2.63
5
closet
patio de servicio
tanque
5.65 recamara 1
baños cocina
4
2.09
3
16.80
recamara 2 comedor
3.63
2
cisterna
5.43
sala
acceso
04-03 Anexo 3

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PABLO VALLE MORA

TRABAJO VALUATORIO DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN.

Calle: CALLE FERNANDO MONTES DE OCA

Fecha del avalúo: 28-may-19

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: $710,000.00 VALOR COMERCIAL: $710,000.00

II.- DATOS GENERALES.

PERITO VALUADOR: ING. PABLO VALLE MORA

INMUEBLE QUE SE VALÚA: CASA HABITACION

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Particular.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: PABLO EDUARDO SORIA VELASCO

USO DEL AVALÚO: VENTA DE INMUEBLE

FINALIDAD DEL DICTAMEN: PARAMETRO PARA REALIZAR VENTA

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: CALLE FERNANDO MONTES DE OCA

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 98%

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: DURANTE LA INSPECCION NO SE OBSERVARON

EQUIPAMIENTO URBANO: HOSPITAL, CENTROS COMERCIALES, ESCUELAS DE TODOS

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: PLANOS TOPOGRAFICOS

ORIENTACIÓN DISTANCIA (mts) COLINDANCIAS

NORTE 6.95 CON CALLE FERNANDO MONTES DE OCA

SUPERFICIE DEL TERRENO: 116.72 m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 89.85 m2

SUPERFICIE RENTABLE: 116.72 m2

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PLANO

NORTE CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

3.03 1.30 2.63

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

USO ACTUAL: HABITACIONAL

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: MODERNA MEDIANA

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: BUENA, MODERNA MEDIANA

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.

a) OBRA NEGRA O GRUESA: TERMINADA

CIMIENTOS: PROBABLE CIMENTACION DE MAMPOSTERIA

ESTRUCTURA: ESTRUCTURA DE CONCRETO ARMADO

MUROS: PROBABLEMENTE CON TABIQUE ROJO RECOCIDO

ENTREPISOS: EDIFICIOS DE UN SOLO NIVEL

TECHOS: LOSA DE CONCRETO ARMADO

AZOTEAS: LOSA DE CONCRETO ARMADO

BARDAS: FONDO Y FRENTE

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS INTERIORES: APLANADO CON CEMENTO-CAL-ARENA

APLANADOS EXTERIORES: APLANADO FINO CON CEMENTO-ARENA

PLAFONES: LOSA APLANADA

LAMBRINES: LOSETAS EN BAÑOS

PISOS: PISOS DE CERAMICA

PINTURA: VINILICA DE BUENA CALIDAD

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO TIENE

c) CARPINTERÍA: CLOSET RECAMARA

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y TUBERIA DE PVC

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: MUEBLES DE BAÑO NACIONAL DE BUENA CALIDAD

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: INSTALACIONES OCULTAS, INTERRUPTOR DE SEGURIDAD, REGISTROS CON

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: PREFABRICADAS Y DE PERFILES TUBULARES Y LAMINA COMERCIAL

HERRERÍA: DE PERFILES COMERCIALES

g) VIDRIERÍA: CRISTAL CLARO DE 6 MM

h) CERRAJERÍA: DE BUENA CALIDAD

i) FACHADA: TRADICIONAL CON LINEAS RECTAS

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: NINGUNA

No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²

Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 5,018.12

SUPERFICIE CONSTRUCCIÓN: 89.85

Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs el inmueble valuado.

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.