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O código é um número gerado automaticamente pelo sistema e o nome Defina o nome da Simulação. Uma boa dica para o nome da Simulação é
da simulação é definido pelo usuário no momento da criação da mesma. colocar o nome do futuro Empreendimento (Empreendimento Portal do Sol) e no
Datas inicial e final da simulação em questão, conforme definido pelo nome da Estrutura a localização do Terreno (Rua Brasil, 297). Outra dica é colocar
usuário no momento da criação da mesma. antes do nome da Estrutura a data de cadastro no formato (aaaa.mm.dd), pois desta
forma poderá facilmente organizar cronologicamente as Estruturas.
Para criar uma Simulação clique no botão . Para a criação e alteração Data inicial da simulação. Esta data será usada para definir a
de simulações existe um Assistente que auxilia no processo, onde podemos definir as separação do Fluxo Realizado (veremos mais adiante quais os requisitos para isto) do
informações da simulação, escolher o Empreendimento (Estrutura), cadastrar as Fluxo Previsto. Portanto, somente os valores com datas superiores à data inicial
taxas de despesas de vendas e de tributos e definir os direitos de acesso a este serão considerados no Fluxo Previsto.
Estudo de Viabilidade. A seguir vamos detalhar mais cada passo do assistente. Data Final da Simulação.
Na parte superior do “Grid” serão trazidos como default os valores que foram
informados nos Parâmetros do módulo Painel Gerencial. Caso seja necessário alterar
tais valores, poderá fazê-lo alterando-os diretamente no “Grid”.
Botão que permite ao usuário excluir uma simulação existente, caso seja
necessário. Para que a exclusão seja possível, é necessário que a simulação não
possua cenários ou despesas cadastradas em suas planilhas.
Botão que serve para editar a simulação, caso sejam necessárias alterações
na mesma. Ao entrar nesse botão, aparecerá uma Wizard de Alteração de
Simulações, semelhante à de Inclusão, através da qual podem ser feitas as
mudanças necessárias.
Nome do Empreendimento.
Data da compra do Terreno.
Data da compra do terreno.
Cadastro da prefeitura, que mostra o zoneamento urbano do
local do terreno. Ex. ZR04-N
Nessa planilha devem ser inseridas as informações referentes às despesas
incorridas pelo Terreno.
Informações sobre a parcela do valor do terreno que será paga em dinheiro.
Informações a respeito de gastos com registro de incorporação necessários à Custo de despesas com seguro de término de obra por
incorporação do imóvel. metro quadrado de construção.
Custo total com seguro de término de obra, ou seja, área de
Custo de registro de incorporação por metro quadrado de construção multiplicada pelo custo por metro quadrado desse tipo de despesa.
construção. Quantidade de parcelas em que serão pagas as despesas com seguro de
Custo total com registros de incorporação, ou seja, área de construção término de obra.
multiplicada pelo custo por metro quadrado desse tipo de despesa. Mês de pagamento da primeira parcela.
Quantidade de parcelas em que serão pagas as despesas com registro de
incorporação.
Mês de pagamento da primeira parcela. Informações a respeito de outras despesas necessárias à incorporação da
obra.
Informações a respeito de gastos com despesas legais e jurídicas necessárias Custo de outras despesas por metro quadrado de
à incorporação do imóvel. construção.
Custo total com outras despesas, ou seja, área de construção
Custo de despesas legais e jurídicas por metro quadrado de multiplicada pelo custo por metro quadrado desse tipo de despesa.
construção. Quantidade de parcelas em que serão pagas as outras despesas.
Custo total com despesas legais e jurídicas, ou seja, área de construção Mês de pagamento da primeira parcela.
multiplicada pelo custo por metro quadrado desse tipo de despesa.
Quantidade de parcelas em que serão pagas as despesas legais e Nesse campo o sistema mostrará o total
jurídicas. das despesas com incorporação lançadas até o momento.
Mês de pagamento da primeira parcela.
Caso seja necessário fazer alterações nos dados das unidades, devem-se usar
os campos da parte inferior da tela, pois dessa forma as novas informações passarão
a aparecer na parte superior, depois de atualizada a tela.
Previsão das despesas devidas de acordo com a receita
gerada, demonstradas em um fluxo de caixa, mês a mês. Os valores são calculados
Para cada simulação criada é possível criar um ou mais Cenários, onde poderá automaticamente, utilizando o percentual definido na simulação.
ser alterado a Composição do Preço de Venda, a Velocidade das Vendas, o Custo da Previsão das despesas tributárias com base no Fluxo de
Obra, etc. Portanto, pode-se concluir que na Simulação são cadastradas as Recebíveis. Os valores são calculados automaticamente, utilizando os percentuais
informações que são fixas para um Estudo de Viabilidade em questão (tipo do definidos na simulação.
empreendimento, quadro de áreas, custos do terreno, etc) e nos Cenários podemos Planilha para cálculo de empréstimos tomados para
variar informações a fim de obter resultados diferentes, comparando-os para definir financiar a obra.
qual a melhor estratégia para viabilizar o Empreendimento. Por exemplo: para Valores diversos de outras origens, que não se enquadram em
aumentar o Índice Lucratividade do Empreendimento, pode-se aumentar o Preço/m² nenhuma das planilhas já citadas.
de Venda e/ou diminuir o Custo/m² de Construção. Valores diversos de outras aplicações, que não se enquadram
em nenhuma das planilhas já citadas.
Planilha para cálculo da previsão de Aportes e Distribuições de
Capital baseado no Fluxo de Caixa e na participação de cada Investidor do
Empreendimento.
Outros valores de despesas com o empreendimento, que não se
enquadram nas planilhas citadas anteriormente. Nesta tela é possível classificar as
despesas extras pela Classe Gerencial e inserir várias séries de pagamentos gerando
um Fluxo de Desembolsos.
Caso a Simulação esteja com a opção “Executar esta Simulação por Bloco”, Lembrete: Só poderão ser utilizados como modelo os cenários de uma mesma
nesta tela deverá ser escolhido o Bloco para o qual este cenário será criado. Caso simulação.
Código do empreendimento;
Nome do empreendimento;
Data de cadastro do empreendimento;
Data prevista de lançamento do empreendimento.
Nessa tela são apresentadas informações sobre o empreendimento escolhido Botão que permite ao usuário alterações no cenário, caso sejam necessárias
anteriormente, e, é dada ao usuário a opção de criar uma para o novo alterações no mesmo.
cenário, além de escolher o tipo, que pode ser: , , ou
, de acordo com as perspectivas de resultado estimado para o cenário.
Planilha para cadastrar os preços das unidades, formando o VGV (Valor Geral
As caixas de checagens (“check Box”) abaixo dão ao usuário algumas opções de Vendas), bem como seus status, que podem ser: Disponível, Permutada,
a respeito do fluxo de resultado do cenário em questão. Comprometida ou eventualmente Vendida.
Sempre que forem feitas alterações na pasta Geral, será necessário atualizar
as informações do Fluxo de Vendas, para que tais alterações sejam refletidas na
velocidade das vendas.
Botão que permite ao usuário excluir um plano de vendas existente, caso seja
necessário.
Tipo da parcela, que pode ser: Sinal, Intermediária, Mensal ou Conclusão. Botão que abre um assistente que permite ao usuário criar uma tabela a partir
Quantidade de parcelas da série. de outra já existente, ou ainda a partir de uma tabela do módulo de Gestão
Intervalo de meses entre as parcelas da série. Comercial. Caso a opção escolhida seja a partir de uma tabela já existente, o sistema
Mês previsto para o vencimento da primeira parcela, referente ao mês de mostrará todas as tabelas de vendas criadas na filial em que o usuário estiver
lançamento do empreendimento. “logado”, dando a ele a opção de escolher qual deve ser copiada. A tabela escolhida
Mês do calendário que corresponde ao mês do primeiro poderá então sofrer alterações, caso necessário. Caso o usuário opte por criar uma
vencimento, indicado no campo anterior. tabela a partir das tabelas do módulo Comercial, o sistema mostrará as tabelas de
Valor unitário das parcelas.
preços existentes nesse módulo para a filial em questão, identificando o
Empreendimento e o Bloco, e dará a opção de alterar os dados necessários.
Botão que habilita uma planilha para cálculo da área total equivalente
conforme os tipos de pavimentos para composição da área total equivalente. Para
maiores informações consulte anexo Manual do Assistente para Cálculo da área Total
Equivalente.
Valor base para correção, ou seja, valor do custo raso, conforme
Com o intuito de manter um histórico das correções realizadas no custo da indicado na pasta Geral.
obra, existe a pasta “Correções” onde podemos cadastrar correções de determinados
Custo por metro quadrado da área equivalente, de acordo com a pasta
períodos.
Geral.
Para inserir uma correção clique no botão . Defina o período em que Valor de correção calculado pelo sistema, aplicando-se o índice escolhido
será aplicada a correção e o índice. Se já houver uma correção cadastrada, virá como sobre o valor do custo raso.
padrão para Data Inicial da nova correção a Data Final da última correção cadastrada Valor atualizado do custo orçado atual.
e, no campo Índice, virá o último índice utilizado. O Custo Cheio Orçado e Custo/m²
atual serão usados como padrão Valor Base e o valor do Custo/ m² respectivamente.
Global do Construção Civil. conforme informado na pasta Geral. Neste valor não são consideradas nem a Taxa
Status do índice escolhido para correção no período em questão. Pode ser Adicional nem a Taxa do BDI.
que o índice tenha ou não todas as cotações nesse período. Caso faltem cotações, Valor referente ao previsto de custo orçado, conforme
será necessário cadastra-las no módulo Global do Construção Civil, menu Cadastros/ calculado na pasta Geral considerando a Taxa Adicional e o BDI.
Índices Financeiros.
Atualizar o fluxo de caixa de acordo com as alterações feitas nos Os percentuais para cada tipo de tributo serão apresentados nos seguintes
percentuais de despesas, ou no planejamento de vendas, ou ainda na velocidade de campos, de acordo com o que foi cadastrado na simulação: , , ,
tais despesas. Como já mencionado anteriormente o sistema faz este cálculo , , , , e . Caso deseje, o usuário pode
automaticamente não necessitando que o usuário utilize esta opção. alterar esses percentuais na simulação a partir de um Assistente através do botão
Atualiza os valores originários do processo de Contas a Pagar. Editar da simulação
Limpar os valores do fluxo, ou seja, apagar os mesmos. Forma de recolhimento dos tributos, de acordo com o que foi
Limpar os valores originários do processo de Contas a definido dentro da simulação.
Pagar.
Taxa cobrada pelo banco a ser aplicada sobre o valor do empréstimo, a título
Atualizar, de forma linear, o fluxo dos empréstimos, ou seja,
de abertura de crédito.
atribuir percentuais iguais a todos os meses de forma a totalizar 100%.
Mês para pagamento da Taxa de Abertura de Crédito - TAC
Atualizar o período em meses do fluxo, de acordo com alterações efetuadas
na planilha de Financiamento da Produção.
Recalcular os valores do fluxo, de acordo com alterações
efetuadas na planilha de Financiamento da produção utilizando os percentuais
existentes. Nome do empreendimento em questão.
Recalcular os percentuais do fluxo através dos valores de Período em que as origens devem ser lançadas. Escolhendo
distribuições. uma data inicial e final, o sistema abrirá o fluxo nos meses indicados no período,
Opção de importar uma curva de obra desde que o prazo assim que o usuário escolher a classe que receberá os valores. Para lançar valores
em meses seja igual ao período de distribuição. Esta opção é bastante utilizada nos em diversas classes, deve-se abrir o período de forma a compreender todos os meses
casos em que o financiamento é liberado de acordo com a evolução da obra. que receberão valores, e clicar sobre cada uma das classes para digitar os valores.
Botão que apaga todas as informações do fluxo, utilizado quando o usuário
deseja informar os valores manualmente. Soma dos valores atribuídos à classe escolhida.
Opção de visualizar ou não os centavos nos valores da planilha. Soma dos valores de todas as classes.
Botão utilizado para atualizar os meses do fluxo, quando
alterado o período financeiro. Importante: não é possível lançar valores em meses
anteriores à data inicial da Simulação.
Valores diversos de outras origens, que não se enquadram em nenhuma das Opção para o usuário importar valores de outros arquivos, por exemplo,
planilhas já citadas. Este processo é indicado, por exemplo, para casos em que seja planilhas de Excel.
necessário lançar valores reduzindo uma determinada Classe Gerencial de receita, ou Opção para apagar os valores Previstos ou originários do processo de
ainda, lançar receitas que não sejam nem de origem operacional (receitas de Contas a Receber.
vendas), nem de origem societária (aportes de capital) e nem de financiamentos.
Opção para o usuário importar valores de outros arquivos, por exemplo, Informar qual deverá ser o saldo mínimo em caixa que
planilhas de Excel. deverá ser considerado para que seja efetuado o aporte. Sempre que o saldo de
Opção para apagar os valores Previstos ou originários do processo de caixa for menor ou igual a este valor, será aportado o valor do arredondamento até
Esse parâmetro permitirá que seja gerado um fluxo de aporte para cada tipo
de fluxo de caixa, ou seja, poderá ser gerado um fluxo considerando os valores de
vendas e outro não considerando os valores de vendas, permitindo uma visão
diferenciada de previsões de aporte e distribuição. O cálculo do aporte para os fluxos
com e sem vendas será feito automaticamente para os dois fluxos simultaneamente, Para visualizar os valores de aporte e distribuição dos ,
não sendo necessário alterar o parâmetro e mandar recalcular. Após o cálculo feito através da pasta com esse nome, é necessário verificar os seguintes itens:
basta alterar o parâmetro para filtrar o tipo de fluxo que deseja visualizar. Os 1) Cadastro dos co-investidores;
parâmetros serão comuns para todos os fluxos (Gerencial, Não Gerencial com e sem
2) Parâmetro para cálculo da taxa de administração para os co-investidores;
vendas de estoque), não sendo possível calcular os fluxos com parâmetros
O primeiro item refere-se ao cadastro de investidores da Estrutura
diferentes.
(Cadastro/Estrutura/Bloco/Pasta Investidores), onde deverão ser cadastrados os co-
investidores com seus percentuais de participação no aporte e distribuição.
O valor base para cálculo do aporte dos co-investidores será o valor de aporte
calculado para a empresa, que é demonstrado na pasta de Investidores. O valor
aportado para a empresa será distribuído entre os co-investidores de acordo com os
percentuais. Por exemplo: se o valor calculado de aporte for de 200.000, sendo que
foram calculados para a empresa 100.000, esses 100.000 serão divididos entre a
empresa e seus co-investidores, ou seja, se a empresa possuir um co-investidor com
o percentual de 20%, o valor a ser aportado será de 20.000 para o co-investidor e de
80.000 para a empresa, totalizando os 100.000 de aporte calculado para o investidor
empresa.
Os valores referentes à , de acordo com parâmetro Através deste botão é possível exportar os fluxos para arquivos do tipo
no cadastro de estrutura, podem ser visualizados na pasta com esse nome, conforme HTML, Excel, Texto ou XML.
figura abaixo:
caso haja alteração na simulação ou no cenário, é necessário
recalcular o resultado e o aporte, para atualizar os dados.
A soma das áreas equivalentes de todos os tipos de áreas é que será utilizado no
planejamento de obras.
Para excluir uma área, clique no botão e confirme a exclusão.
Para cadastrar um novo tipo de área, clique no botão
Conceito da função MTIR(Valores; Taxa_Financiamento; Taxa_Aplicação)
. Neste caso, o fluxo de caixa da figura acima pode ser representado pelos
Figura 2: Planilha de cálculo para área total / equivalente m2. respectivos valores equivalentes de dispêndios, atualizados para a data 0 mediante a
aplicação da taxa de financiamento, e de recebimentos, capitalizados para a data 5
Ao clicar no botão aparecerá a seguinte tela (Figura 3): mediante a aplicação da taxa de aplicação, resultando na configuração representada
abaixo.
(1+10%)^5 * VPL(10%;C2:C16)=
0 1 2 3 4 5
-100 + VPL(12%;B2) =
Este fluxo equivale a um investimento com taxa interna de retorno (i) que pode ser
calculada por:
ou:
i= 5
371,28 - 1 = 0,1442 = 14,42% a.a.
189,29
O mesmo resultado pode ser obtido pela função MTIR (no Excel):
MTIR(D1:D6;12%;10%) = 14,42%
Figura 3 – Cadastro de tipos de área.