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Wirtschaftliche und rechtliche

Besonderheiten des Immobilienrechts

und rechtliche Besonderheiten des Immobilienrechts Einordnung in das Schuld- und Sachenrecht Grundbuch

Einordnung in das Schuld- und Sachenrecht Grundbuch Liegenschaftskataster

Grundstückskaufvertrag

Nachbarrecht

Christian Seip

Grundbuch – Christian Seip Boden in der Volkswirtschaft 2  Boden ist kein freies, sondern
Grundbuch – Christian Seip
Boden in der Volkswirtschaft
2
Boden ist kein freies, sondern ein wirtschaftliches Gut
Zum Produktionsfaktor wird Boden vor allem durch
sein Standortpotenzial
Vorratshaltung von Boden mit Standortqualität ist
volks- und betriebswirtschaftlich notwendig
Boden besitzt eine natürliche Ertragskraft
Bodennutzung erzeugt externe Effekte
Gesamtwirtschaftliche
Gemeinwohl
Interessen
Bodennutzungsinteressen des
Eigentümers
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Grundbuch Christian Seip

Bodennutzung

Bodeneinteilung durch das Statistische Bundesamt:

) ca. 13,5 %

),

),

Gebäude und Freiflächen (Gewerbe, Wohnen, Erholungsflächen (Sportflächen, Kleingärten,

Betriebsflächen (Abbauflächen, Halden, Lagerplätze,

Landwirtschaftliche Flächen (Ackerland, Weinbau,

),Wasserflächen

) ca. 30,00 %

Waldflächen (Forstwirtschaft,

(Seen, Flüsse,)ca. 53,00 %

Begriff des Grundstücks:

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(Seen, Flüsse,)ca. 53,00 % Begriff des Grundstücks : ?????????? Grundbuchrecht www.christian-seip.eu ©

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Begriff des Grundstücks

- Christian Seip

Im allgemeinen gesellschaftlichen Verständnis, wird ein Grundstück unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten definiert. Es handelt sich um einen nach außen erkennbar abgrenzbaren Teil der Erdoberfläche, der auf eine bestimmte Art und Weise genutzt wird.

Im Sinne des BGB und der Grundbuchordnung (GBO) ist es ein durch amtliche Vermessung bestimmter und durch

die Art seiner Buchung im Grundbuch individualisierter Teil

der Erdoberfläche. Dabei kann ein Grundstück sowohl

auf einem gesonderten Grundbuchblatt, als auch lediglich unter einer bestimmten Nummer eines gemeinschaftlichen Grundbuchblattes geführt werden.

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Rechte an Grundstücken

- Christian Seip

5 Rechte an Grundstücken - Christian Seip Grundbuchrecht www.christian-seip.eu ©

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Begriffe - Christian Seip § 90 BGB Sachen - sind nur körperliche Gegenstände 6 §
Begriffe -
Christian Seip
§ 90 BGB Sachen - sind nur körperliche Gegenstände
6
§ 94 BGB „wesentliche Bestandteile“ eines Grundstücks:
Häuser sowie die mit dem Gebäude fest verbundenen
Sachen wie Türen, Fenster, Duschen, Parkettfußboden
§
95 Abs. 1 BGB: nur vorübergehender Zweck „Zu den
Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen
nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem
Grund und Boden verbunden sind.
96 BGB Unwesentliche Bestandteile: Dingliche Rechte
wie Wege- oder Leitungsrechte
§
§ 97 Abs. 1 S. 1 BGB: „ Zubehör sind bewegliche Sachen,
die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem
wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen
bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung
entsprechenden räumlichen Verhältnisse stehen.“
WICHTIG: gilt im Zweifel als mitverkauft, wenn nichts
anderes vereinbart!
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Wesentliche Bestandteile - Beispiele

Es wurde zum Beispiel bereits geurteilt, dass eine Fertiggarage alleine aufgrund ihres Gewichts ein wesentlicher Bestandteil

eines Grundstücks ist.

Auf der anderen Seite soll eine auf einem Grundstück verlegte private Abwasserleitung nur ein nichtwesentlicher Bestandteil sein.

Ein Blockhaus soll wesentlicher Bestandteil, ein Bootshaus

hingegen nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem

Grundstück verbunden sein.

Auch Bestände einer Baumschule sollen (entgegen dem insoweit eindeutigen Gesetzeswortlaut in § 94 Abs. 1 Hs. 2 BGB) nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden sein.

Bei der Aussaat beziehungsweise dem Einpflanzen einer

Pflanze ist folgendes zu beachten: kauft ein Mieter ein

Bäumchen und pflanzt es in den Garten seines Vermieters, ist er in dem Moment nicht länger Eigentümer des Bäumchens, in dem dieses Wurzeln geschlagen und fest mit der Erde verbunden ist. Wenn dieser Fall eingetreten ist, ist der Eigentümer des Grundstücks automatisch auch Eigentümer

des Bäumchens.

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Höhe des Grundstücks Christian Seip

Nach § 905 BGB reicht das Recht des Grundstückseigentümers über seinem Grundstück theoretisch bis in den Weltall. Das

Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche“.

Um Missverständnissen vorzubauen hat der Gesetzgeber in § 905 BGB für den Grundstückseigentümer aber eine Bremse eingebaut. Der Eigentümer kann nämlich nach § 905 Abs. 2 BGB

Einwirkungen auf sein Grundstück nicht verbieten, die in solcher Höhe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat. Es macht also keinen Sinn, der Lufthansa unter Hinweis auf § 905 BGB ein Schreiben zu schicken und dort die

Bitte vorzutragen, man möge zukünftig das Überfliegen des

eigenen Grundstücks unterlassen. Hiergegen würden auch Bestimmungen des Luftverkehrsgesetzes sprechen.

Praxisrelevanter sind da schon Ansprüche auf Unterlassen des Überschwenkens des eigenen Grundstücks mit einem Baukran

oder der Anspruch auf Unterlassen von Fernmeldeleitungen, die

in den Luftraum des eigenen Grundstücks hineinragen.

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Tiefe des Grundstücks Christian Seip

Das Eigentum an Grund und Boden erstreckt sich

grundsätzlich unbegrenzt in die Tiefe.

Rechtliche Schranken hinsichtlich seiner Nutzung ergeben sich aus gesetzlichen Bestimmungen.

In Bezug auf „Bodenschätze“ ist dies insbesondere das Mineralrohstoffgesetz. Als „Bodenschätze“ werden daher im Folgenden nur mineralische Rohstoffe im Sinne des Mineralrohstoffgesetzes. Als „mineralischer Rohstoff“ definiert das MinroG „jedes Mineral, Mineralgemenge und Gestein, jede Kohle und jeden Kohlenwasserstoff, unabhängig davon, ob sie in festem, gelöstem oder gasförmigem Zustand vorkommen.“

Das MinroG unterscheidet zwischen

„bergfreien“,

„bundeseigenen“

und „grundeigenen“

mineralischen

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Rohstoffen.

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Tiefe des Grundstücks / Bodenschätze Christian Seip

Bundesland (als Pachtgeber) :

meisten Metalle (also z.B. Eisen- oder Wolframerz) sowie Kohle, Talk oder Gips. Diese „echten“ berg freien mineralischen Rohstoffe sind dem Grundeigentum entzogen und dürfen von jedem, der gesetzlich bestimmte Voraussetzungen erfüllt, aufgesucht und gewonnen werden.

Kalkstein und Quarzsand, Diabas und Tone = Eigentum des

Grundstückseigentümers

Eigentum des Bundes/ Bundeseigene:

mineralische Rohstoffe , dies sind Steinsalz, uran- und

thoriumhaltige mineralische Rohstoffe sowie Erdöl und Erdgas.

Grundeigentümer:

alle im MinroG nicht namentlich angeführten mineralischen Rohstoffe zählen zur Kategorie der „grundeigenen mineralischen Rohstoffe“, es die sogenannten

Massenrohstoffe, insbesondere

Sand, Schotter und Kies.

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Schätze Christian Seip

Der Schatz („thesaurus“)

oder auch Schatzfund ist nach der Legaldefinition des § 984 BGB eine bewegliche Sache, die so lange verborgen war, dass sich ihr

Eigentümer nicht mehr ermitteln lässt.

Allgemein kommen zwei potenzielle Eigentümer eines

Schatzfundes in Frage, nämlich der Grundstückseigentümer, auf dem der Schatz gefunden wurde oder der Finder. Kaiser Hadrian fand einen Kompromiss, der jedem der beiden die

Hälfte zuspricht.

Den römischen Kompromiss greift bei Schatzfunden § 984 BGB auf, denn Finder und Grundstückseigentümer erwerben den Schatz je zur Hälfte. Verheimlicht der Finder die gefundene Sache, begeht er Unterschlagung gegenüber dem Grundstückseigentümer. Das zivilrechtliche Eigentumsrecht wird in allen Bundesländern durch das öffentlich-rechtliche Denkmalschutzrecht überlagert.

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Bodendenkmäler Christian Seip Ein Bodendenkmal - Definition

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ist ein archäologisches Denkmal, ist ein im Boden verborgenes Zeugnis der Kulturgeschichte (Denkmal). Dazu zählen Überreste

früherer Befestigungsanlagen, Siedlungen, Kult- und

Bestattungsplätze, Produktionsstätten, Wirtschaftsbetriebe, Verkehrswege und Grenzziehungen.

Bodendenkmäler werden in Deutschland durch die Denkmalschutzgesetze der Bundesländer definiert

Das Denkmalrecht kennt unterschiedliche Vorschriften für Boden- und Baudenkmäler, da Baudenkmäler in der Regel sichtbar sind und in ihren Belangen leichter berücksichtigt werden können als Bodendenkmäler, die oft unbekannt sind und erst im Laufe einer Baumaßnahme ans Tageslicht treten.

In den meisten Bundesländern gibt es für Bodenfunde ein Schatzregal“, das inhaltlich sehr unterschiedlich ausgestaltet ist.

Es räumt dem Staat das Eigentum an (ausgewählten)

Bodenfunden ein.

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Unterfahrrecht Christian Seip

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Das Recht zur Unterfahrung eines Grundstücks, also im Straßen- und Eisenbahnbau (U-Bahnbau) durch Tunnel, und die daraus entstehende Belastung, wird als Unterfahrrecht bezeichnet.

Durch das Unterfahrrecht wird das private Grundstückseigentum

eingeschränkt.

Grundsätzlich erstreckt sich nach § 905 BGB das Eigentum auch auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Das bedeutet grundsätzlich, dass der Grundstückseigentümer jedem anderen

die Nutzung seines Grundstücks unterhalb der Erde verbieten

kann. Die Gerichte haben allerdings bei größeren Tiefen dem Eigentümer keine Berechtigung zugebilligt, anderen die Nutzung zu verbieten. Insofern hat der Grundstückseigentümer die Unterfahrung zu dulden.

Im Bereich der „Unterfahrung“ – sprich: Wege unter der Erde erlaubt grundsätzlich ein bestandskräftig gewordener Planfeststellungsbeschluss sogar die Enteignung der Grundstücke, die nicht im Eigentum des Vorhabenträgers sind. Zur Vorbeugung dieser Enteignung haben die Gerichte eine Entschädigung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes vorgesehen.

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Ich bin kein Bestandteil oder Zubehör

14 Ich bin kein Bestandteil oder Zubehör Grundbuchrecht www.christian-seip.eu ©

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Unterscheidung Eigentum Besitz -

Christian Seip

Mit Eigentum bezeichnet man die rechtliche Herrschaft über eine Sache.

Mit Besitz bezeichnet man die tatsächliche Herrschaft über eine Sache.

Besitz und Eigentum liegen zwar häufig in der Hand ein und derselben Person,

gelegentlich ist es anders, wenn etwa der Eigentümer die Sache vermietet hat. Er ist dann nur noch Eigentümer. Besitzer ist der Mieter, denn dieser hat die tatsächliche Herrschaft über die Sache.

Dabei unterscheidet man:

Der Eigentümer hat die Sache er ist unmittelbarer Besitzer

Der Eigentümer hat die Sache verliehen, vermietet, verpachtet (freiwillige

Besitzübertragung) er ist Eigentümer und mittelbarer Besitzer

Der Mieter usw. hat die Sache im Besitz er ist unmittelbarer Besitzer

Der Eigentümer hat die Sache verloren, oder sie wurde ihm gestohlen, oder

ist ihm auf andere Art und Weise abhanden gekommen (unfreiwillige

Aufgabe des Besitzes); er ist nur noch Eigentümer nicht aber mehr Besitzer

Der Dieb ist bösgläubiger Besitzer, er wird nicht Eigentümer

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Rechtliche und vermessungstechnische Koordination der Flächen

Grunderwerb und Eigentumsschutz ist eine zentrale Voraussetzung für die Immobilienbewirtschaftung

Grundstücksvermögen sind - gemessen am Gesamtvermögen von Privatpersonen und Unternehmen - oft sehr hoch

Ein faktischer Schutz des Besitzes (Einschluss, Selbstverteidigung, Entzug vom

Zugriff) ist kaum praktikabel

Eigentümer und Abgrenzung des Besitzes sind in der Landschaft für den Betrachter nicht offensichtlich

= > Notwendigkeit öffentlich-rechtlicher Schutzmechanismen

Rechtssicherheit hinsichtlich Abgrenzung, Eigentum, Übertragung, Verwendung,

Fremdeinwirkungen

Wechselwirkungen Staat-Eigentümer, Eigentümer-Nachbarn, sonstige Betroffene

Zwei grundlegende Systeme

1. Vermessungstechnische Aufteilung des gesamten Bundesgebietes in Flurstücke

= Liegenschaftskataster

2. Individuelle Zuordnung von Flurstücken, Eigentumsverhältnissen und sonstigen Rechten = Grundbücher

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Grundbuch Christian Seip

Liegenschaftskataster I

Amtliches Verzeichnis der Grundstücke

Untergliederung des Gemeindegebiets

Gemarkung:

- Topographische Einheit zur Zusammenfassung von Flurstücken

- i.d.R. Gemeindegebiet, bei Großstädten ggf. mehrere Gemarkungen

- (z.B. Grundbuch von Bochum, Gemarkung Wattenscheid)

Flur:

- Topographische Einheit zur Zusammenfassung von Flurstücken

- Untergliederung einer Gemarkung

Flurstück (Parzelle):

- tatsächliche Einheit (kleinste Einheit im Kataster)

- Flurstücksnummer, Flurstücksgrenze

- ggf. Beschreibung topographischer Merkmale (Gebäude, Gewässer, )

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Grundbuch Christian Seip

Liegenschaftskataster II

Flurstücke können identifiziert werden durch:

Vergleich von Liegenschaftskarte und Grenzmarken

Neueinmessen anhand der vermerkten Daten

Liegenschaftsbücher und Karten zunehmend elektronisch geführt

Auszüge gegen Gebühr für jeden erhältlich( Angabe der Flurstücksnummer)

Katasterämter i.d.R. bei den Kommunen angesiedelt

Änderungen: Teilung („Zerlegung“) oder Verschmelzung von Flurstücken

Eigene Nummern in Bruchform, z.B. Teilung FN 15 in 15/1 und 15/2

Bei größeren Maßnahmen ggf. auch Neunummerierung

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Beispiel FlurkarteChristian Seip

19 Beispiel Flurkarte – Christian Seip Flurstücksnummer Straße Flurstücksgrenze Hausnummer Gebäude Koordinaten

Flurstücksnummer19 Beispiel Flurkarte – Christian Seip Straße Flurstücksgrenze Hausnummer Gebäude Koordinaten Grundbuchrecht

Straße

Flurstücksgrenze

Hausnummer

Gebäude

Koordinaten

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Seip Flurstücksnummer Straße Flurstücksgrenze Hausnummer Gebäude Koordinaten Grundbuchrecht www.christian-seip.eu ©

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Beispiel Flurkarte Christian Seip

20 Beispiel Flurkarte – Christian Seip Grundbuchrecht www.christian-seip.eu ©

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Grundbuch Christian Seip

Grundbuchrecht

Begriff des Grundstücks:

Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne:

oder mehrere Flurstücke, die einen räumlichen

und/oder wirtschaftlichen Zusammenhang bilden

Ein gemeinsames Grundbuchblatt mit im Bestandsverzeichnis gebuchten Flurstücken (ein Grundstück = ein Grundbuchblatt)

Ein

Auf einem Grundstück befindliche oder entstehende Gebäude sind Bestandteil des Grundstücks:

verbaute Materialien gehen in das Grundstück ein, der Bauunternehmer verliert sein Eigentum (im Einzelfall ggf. strittig: Wesentlicher Bestandteil versus Scheinbestandteile zum vorübergehenden Gebrauch, z.B. Mietereinbauten)

Gebäude können nicht separat übertragen werden

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Publizitätsprinzip

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Als weitere Folge der absoluten Wirkung des Sachenrechts ergibt sich die Notwendigkeit der Erkennbarkeit der aktuell bestehenden sachenrechtlichen Rechtsbeziehungen. Als Anknüpfungspunkt wählt das Sachenrecht das sogenannte Publizitätsprinzip. Gemeint ist hiermit die Anknüpfung an offenkundige, für jedermann erkennbare Lebenssachverhalte zur Bestimmung sachenrechtlicher Zuordnungen. Träger der Publizität ist im Mobiliarsachenrecht der Besitz, im Immobiliarsachenrecht die Eintragung im Grundbuch.

Dem Publizitätsprinzip kommen dabei im Wesentlichen drei

Funktionen zu. Dies sind die Übertragungswirkung (z.B. §§ 873, 925 , 929 BGB), die Gutglaubenswirkung (z.B. §§ 892,893 und §§ 932 ff BGB) und die Vermutungswirkung (z.B. §§ 891, 1006 BGB)7.

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Grundbuch Christian Seip

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Grundbuchrecht

Grundbuch:

Öffentliches Register über die im Grundbuchbezirk gelegenen Grundstücke

Aufbau:

Titelblatt

Bestandsverzeichnis

Abteilung I: Eigentumsverhältnisse

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Abteilung III: Grundpfandrechte

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Angaben
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Grundbuchrecht

Einteilung:

Titelblatt / Aufschrift

Amtsgericht Grundbuchbezirk Nummer des Blattes Ggf. Schließungsvermerk Ggf. Umschreibungsvermerk

Blattes Ggf. Schließungsvermerk Ggf. Umschreibungsvermerk Sondervermerke: "Erbbaugrundbuch"

Sondervermerke:

"Erbbaugrundbuch"

"Wohnungsgrundbuch“

"Teileigentumsgrundbuch“

„Wohnungserbbaugrundbuch

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Grundbuchrecht

Einteilung:

Bestandsverzeichnis

- Katasterangaben zu den enthaltenen Flurstücken inkl. Angaben zur Nutzung / zu Gebäuden - Ggf. mit dem Grundstück verbundene (begünstigende) Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte

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Einteilung:

Abteilung I

Eintragung des Eigentümers

26 Einteilung: Abteilung I Eintragung des Eigentümers Alleineigentum Miteigentum Gesamthand Rechtsgrund des Erwerbs

Alleineigentum

Miteigentum

Gesamthand

Rechtsgrund des Erwerbs

Auflassung Erbfolge Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren

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Grundbuch Christian Seip

Einteilung:

Abteilung II

Lasten und Beschränkungen des Grundstücks

Lasten

Grunddienstbarkeiten, z.B. Wegerecht

Beschränkt persönliche Dienstbarkeit, z.B. Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht

Reallasten (wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück)

Nießbrauch

Vorkaufsrechte

Auflassungsvormerkung

Erbbaurecht

Beschränkungen

Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk

Insolvenzvermerk

Sanierungs- und Umlegungsvermerk

Abgrenzung zu „Baulasten“

keine Eintragung, ggf. Baulastenverzeichnis

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Dingliche Rechte (Belastungen) Christian Seip

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Grunddienstbarkeit

BGB § 1018: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit

„Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder

dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht

vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt.“

Beispiele:

Wegerecht (zum Erreichen eines dahinter gelegenen Grundstücks)

Leitungsrechte (zum Verlegen einer Elektroleitung)

Duldung an sich übermäßiger Immissionen (Gewerbenutzung auf begünstigtem Grundstück)

relevant insbesondere für Nachbarschaftsfragen Vertrag allein nicht ausreichend, da nicht gegen neuen Erwerber einsetzbar i.d.R. Entschädigungsbeträge vereinbart (nach Art und Intensität des Rechts)

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Grunddienstbarkeit Christian Seip Beispiel Wegerecht

29 Grunddienstbarkeit – Christian Seip Beispiel Wegerecht Grundbuchrecht www.christian-seip.eu ©

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Dingliche Rechte (Belastungen)

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Beschränkte persönliche Dienstbarkeit, § 1090 BGB

Sie ist nach ihrem Inhalt darauf gerichtet, dem Berechtigten einzelne Nutzungen und Vorteile an Grundstücken zu gewähren. Hier treffen nicht zwei Grundstückseigentümer aufeinander, hier kann vielmehr eine natürliche oder juristische Person Berechtigter sein, auch ist kein

wirtschaftlicher Vorteil wie bei der Grunddienstbarkeit

erforderlich, es genügt jedes rechtlich schutzwürdige auch nur ideelle Interesse.

Eine gängige Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das dingliche Wohnungsrecht.

Beispielformulierung:

Hiermit richte ich, Max Mustermann, geboren am 22.09.1949, wohnhaft in …, Frau Anita Musterfrau, geboren am 04.05.1951, wohnhaft in …, ein lebenslanges Wohnrecht für das Objekt mit der Grundbuchbezeichnung …, ein. Es erfolgt eine Eintragung im Grundbuch. Damit besteht ein lebenslanges dingliches Wohnungsrecht im Sinne des § 1093.

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Beschränkt persönliche Dienstbarkeit Christian Seip Beispiel Leitungsrecht zugunsten einer juristischen Person

– Christian Seip Beispiel Leitungsrecht zugunsten einer juristischen Person Grundbuchrecht www.christian-seip.eu ©

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Dingliche Rechte (Belastungen)

Christian Seip

Nießbrauch, BGB § 1030, gewährt grundsätzlich alle Nutzungen des belasteten Gegenstandes, sofern nicht einzelne Nutzungen ausgeschlossen sind. Das Nießbrauchsrecht ist nicht übertragbar,

nicht vererbbar, es erlischt mit dem Tod des Berechtigten.

Das Nießbrauchrecht bietet sich an für denjenigen, der die Nutzungen und Lasten des Grundstücks nicht mehr tragen

möchte aber Eigentümer bleiben will (z.B. Verhältnis der Eltern gegenüber den zu berechtigenden Kindern). Im Unterschied zur beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, wo nur einzelne

Nutzungen übertragen werden, kann beim Nießbrauch die

gesamte Nutzung des Gegenstandes übertragen werden.

Es geht bei der Bestellung eines Nießbrauchs also darum, dass eine Person A rechtlich Eigentümer einer Sache ist, eine Person B jedoch das Recht eingeräumt wird, die Sache zu nutzen und Vorteile aus ihr zu ziehen.

Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ist beispielsweise die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie an die Kinder und die gleichzeitige Bestellung eines Nießbrauchrechts zugunsten des länger lebenden Ehegatten weit verbreitet. Ebenso kann man in seinem Testament oder Erbvertrag verfügen, dass die Kinder (u.a. die Immobilie) erben sollen, gleichzeitig aber ein Vermächtnis zugunsten des Ehepartners aussetzen, das die Einräumung eines Nießbrauchrechtes beinhaltet.

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Dingliche Rechte (Belastungen) -

Christian Seip

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EXKURS: MINDERJÄHRIGENGESCHÄFTE

Umstritten ist, ob die Bestellung eines Nießbrauchs zugunsten eines

Minderjährigen gemäß § 107 BGB der Zustimmung der gesetzlichen Vertreter

bedarf bzw. eine Pflegerstellung nach §§ 1626, 1629 Abs.2 S.1, 1795 Abs.2, 181,

BGB erfordert:

Der BGH hat dies für Fälle bejaht, in denen der Minderjährige zusätzliche vertragliche Pflichten übernommen hat; soweit der Nießbrauch nur die gesetzlichen Folgepflichten auslöst, wurde die Frage bisher offen gelassen .

Teile des Schrifttums fordern dagegen eine Einwilligung gemäß § 107 BGB, da

das gesetzliche Schuldverhältnis und die hieraus resultierenden Pflichten (§§

II, 1037, 1041, 1045, 1047 BGB) nicht nur lediglich rechtlich vorteilhaft für

den Minderjährigen seien. Rechtlich vorteilhaft sei lediglich die Ausübung des Nießbrauchs durch den Minderjährigen nach § 1059 S.2 BGB. Die Einschaltung

eines Pflegers sei daher notwendig.

Fraglich ist ferner, ob auch die Übertragung nießbrauchsbelasteten Eigentums

an den Minderjährigen einen lediglich rechtlichen Vorteil i.S.d. § 107 BGB darstellt. Teilweise werden beide Rechtsgeschäfte als lediglich rechtlich vorteilhaft angesehen. Durch die Schenkung gebe der Minderjährige nichts von seinem Vermögen auf und belaste dieses auch nicht. Die aus dem Nießbrauch resultierenden Folgepflichten entstünden dabei kraft Gesetzes und bildeten keinen rechtlichen Nachteil aus der Willenserklärung.

Der BGH lehnt die Unterscheidung, ob der rechtliche Nachteil kraft Gesetzes

oder aufgrund Rechtsgeschäfts entsteht, ab. Er bevorzugt eine am Schutzzweck des § 107 BGB orientierte Betrachtungsweise: Rechtlich nachteilig

ist danach ein Geschäft dann, wenn der Minderjährige nicht nur mit der

erworbenen Sache, sondern mit seinem gesamten Vermögen hafte

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Grundbuch Christian Seip

Die Reallast §§ 1105 ff gewährt dem Berechtigten, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu verlangen,

es kann eine Geldschuld aber auch eine Dienstleistung sein. In der Regel besteht der Anspruch auf Bestellung der Reallast in einem Vertragsverhältnis, die Reallast sichert eine

schuldrechtliche Forderung ab.

Der Vertragspartner muss nicht mit dem Eigentümer, der aus der Reallast haftet, identisch sein. Dementsprechend können die Reallast und die gesicherte Forderung durchaus einen verschiedenen Inhalt haben. Die Reallast ist dingliches

Verwertungsrecht.

Beispiele: Leibrente, regelmäßige Sachleistungen; das landwirtschaftliche Altenteilsrecht, das häufig im

Zusammenhang mit einer Hofübergabe eingeräumt wird und so eine dingliche Absicherung erfährt, »Industriereallast« (z. B. bei

Wärmebezug aus einem bestimmten Heizwerk).

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Auflassungsvormerkung -

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Die Vormerkung gemäß §§ 883 ff. BGB sichert einen schuldrechtlichen Anspruch auf eine Verfügung im Grundstücksrecht dagegen ab, dass der Schuldner selbst die

Erfüllung zum Vorteil von einem Dritten verhindert oder dass im Wege der Zwangsvollstreckung auf dasjenige dingliche Recht des

Schuldners zugegriffen wird, über das er zur Erfüllung des

Anspruchs verfügen müsste.

Beispiel: E verkauft sein Grundstück an K1. Bevor die Auflassung erklärt und K1 im Grundbuch eingetragen wird, verkauft E das Grundstück an K2. Diesmal wird die Auflassung sofort erklärt und K2 im Grundbuch eingetragen. K2 ist dadurch Eigentümer geworden. E hat zwar durch die Übereignung an K2 seine Pflichten aus dem Kaufvertrag mit K1 verletzt und sich deshalb schadensersatzpflichtig gemacht. Das ändert aber nichts an der wirksamen Übereignung des Grundstücks auf K2.

Die Vormerkung dient in diesen Fällen als vorläufiges

Sicherungsmittel, um den obligatorischen Anspruch des Kaufes

abzusichern.

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Erbbaurecht - Christian Seip

Das Erbbaurecht, das in der ErbbauVO vom 15.1.1919 geregelt ist, ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben, vgl. 1 Abs. 1 ErbbauVO.

Da das Erbbaurecht ein grundstücksgleiches Recht ist, wird es grundsätzlich wie Grundeigentum behandelt. Das bedeutet:

Es kann veräußert und vererbt werden

Es erhält ein eigenes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch

Es kann wie ein Grundstück belastet werden.

Es wird wie das Grundeigentum geschützt.

Aus der Sicht des Grundstückeigentümers ist es ein auf seinem Grundstück lastendes beschränkt dingliches Recht, das in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen ist.

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Erbbaurecht - Christian Seip

Die Dauer des Erbbaurechts ist frei gestaltbar. In der Regel wird es befristet auf 66 oder 99 Jahre.

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Der Beginn des Erbbaurechts erfolgt mit Eintragung im Grundbuch, schuldrechtlich allerdings können die Wirkungen der Bestellung (Übergang der Nutzung und Verkehrssicherungspflichten) schon vorweggenommen werden.

Der genaue vertragsmäßige Inhalt des Erbbaurechts sollte mittels genauer Regelungen im Erbbaurechtsvertrag getroffen werden, so z:B:

Errichtung, Instandhaltung und Verwendung (Nutzungsart) des Bauwerks

Versicherung und Wiederaufbau im Fall der Zerstörung des Bauwerks

Die Tragung öffentlicher oder privater Lasten und Abgaben

Regelungen über den Heimfall.

Das ist die Verpflichtung des Berechtigten beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen das Gebäude zurück zu übertragen, nicht zu verwechseln mit der Beendigung des Erbbaurechts infolge Zeitablaufs.

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Erbbaurecht -

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Heimfallgründe sind im Gesetz nicht geregelt.

ist ratsam, dass die Gründe die zu einem Heimfallanspruch führen im

Erbbaurechtsvertrag festgelegt werden. Insbesondere können solche Gründe beispielsweise sein:

Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des

Berechtigten

Anordnung der Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung des

Erbbaurechts

Tod des Erbbauberechtigten oder des Grundstückeigentümers

Zahlungsverzug des Erbbauberechtigten mit einem im Vertrag

festgelegten Teil

Verstoß gegen die Pflicht zur Errichtung eines dem Bebauungsplans

entsprechenden Wohnhauses.

Verstoß gegen Pflicht zur Erhaltung des Gebäudes in gutem Zustand.

Der Heimfallanspruch sowie der Anspruch auf eine Vertragsstrafe verjährt in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der

Grundstückseigentümer von dem Vorhandensein der Voraussetzungen Kenntnis erlangt, ohne Rücksicht auf diese Kenntnis in zwei Jahren vom

Eintreten der Voraussetzungen an.

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Erbbaurecht -

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Rechtsfolge der Ausübung des Heimfallanspruchs/Zeitablaufs ist eine angemessene Vergütung des Gebäudes vom Grundstückseigentümer an den ehemaligen Erbbauberechtigten. Der Anspruch entsteht mit Übertragung (Einigung und Eintragung im Grundbuch) und richtet sich in der Höhe nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Rückübertragung; es können andere Vereinbarungen getroffen werden.

Belastungen des Erbbaurechts bleiben bei Beendigung durch Heimfall bestehen, insbesondere Grundpfandrechte und

Reallasten, ebenso aber auch Dauerwohn- und

Dauernutzungsrechte; alle anderen erlöschen automatisch mit Eintragung der Übertragung des Erbbaurechts auf den Eigentümer.

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Erbbaurecht - Christian Seip

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Erbbauzins

Grundsätzlich ist der Erbbauzins frei vereinbar. Auf den Erbbauzins finden die Vorschriften über die Reallasten des BGB entsprechende Anwendung.

Auch beim Erbbauzins handelt es sich um eine wiederkehrende

Leistung, die in aller Regel in Geld erbracht wird. Das bedeutet,

dass nicht nur das Erbbaurecht sondern auch der jeweilige Erbbauberechtigte persönlich haftet, wenn nichts anderes vereinbart ist.

Anpassungsklauseln sollten auf jeden Fall den Anpassungsgrund und den Anpassungsmaßstab regeln. Anknüpfungspunkt für einen Anpassungsgrund ist im Allgemeinen ein bestimmter Zeitpunkt oder ein Änderungszeitpunkt eines näher bezeichneten Index (z.B. Lebenshaltungskosten, Grundstückspreise). Es empfiehlt sich, die Zeiträume festzuschreiben, um nicht ständig einem Abänderungsbegehren ausgesetzt zu sein.

Der Anpassungsmaßstab kann sich an der Preis- oder Einkommensentwicklung orientieren. Möglich ist es, alle üblichen Wertsicherungsklauseln zu vereinbaren.

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Aufgabe Erbbaurecht Christian Seip

Sie haben von einem Investor den Auftrag, für ein Wohnhaus, ein Grundstück zu beschaffen. Sie haben ein Grundstück der Kirchengemeinde akquiriert. Dieses Grundstück kann aber nur im Erbbaurecht zur Verfügung gestellt werden. Sie sollen den Erbbaurechtsvertrag vorbereiten. Beschreiben Sie acht Inhalte aus Sicht des Investors, die dort speziell geregelt werden sollen.

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Grundbuch Christian Seip

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Einteilung:

Abteilung III

Grundpfandrechte

Höhe der Schulden, Geldgeber, Zinsbedingungen

Hypotheken

Sichert ein ganz bestimmtes Darlehen

Tilgung verringert Darlehen und gleichzeitig auch die Hypothek

Darlehen zurückgezahlt, Hypothek verbraucht

Grundschulden

„Abstraktes Sicherungsmittel": besteht auch nach

vollständiger Darlehenstilgung in voller Höhe weiter

Vorteil: kann jederzeit als Sicherheit für eine neues Darlehen eingesetzt werden (keine Kosten für Neubestellung)

Rentenschulden: Schuldner zahlt regelmäßig eine Geldrente

aus dem Grundstück

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Rangordnung von Grundstücksrechten - Christian Seip

Ist ein Grundstück mit mehreren beschränkt dinglichen

Rechten belastet, so stellt sich für den Fall, dass der durch die Verwertung des Grundstücks zu erwartende Erlös nicht ausreicht, um alle Gläubiger zu befriedigen, die Frage, in

welchem Verhältnis die verschiedenen Rechte stehen.

Man könnte den durch die Verwertung erzielten Betrag

gleichmäßig unter allen Grundstücksgläubigern verteilen. Die Höhe des jeweils von den Gläubigern zu erzielenden Betrags wäre dann eine anteilsmäßige Quote des

gesamten Verwertungserlöses. Das Zivilrecht verfährt

nach diesem System zumindest prinzipiell - im Rahmen der Insolvenzordnung.

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Rangordnung von Grundstücksrechten Christian Seip

Für das Verhältnis der Gläubiger von beschränkt dinglichen Rechten an Grundstücken hat sich der Gesetzgeber

hingegen für die andere Lösung entschieden:

Die Gläubiger werden ihrer jeweiligen Rangstelle entsprechend, nacheinander und jeweils zur vollen Höhe aus dem Verwertungserlös bedient, bis der aus der Verwertung

erzielte Ertrag vollends aufgebraucht ist. Dies führt zu einer

deutlich besseren Möglichkeit der Risikobeurteilung für den

Gläubiger eines beschränkt dinglichen Grundstücksrechts und damit zu einem höheren Maß an Vertrauen in diese Rechte.

Damit einhergehend ergibt sich aber für den nachrangigen

Gläubiger ein deutlich erhöhtes Ausfallrisiko, so dass die

Einordnung des jeweiligen Rechts an der richtige Rangstelle von erheblicher praktischer Relevanz ist. Dies zeigt sich besonders bei der Kreditvergabe. Hier wird das höhere Ausfallrisiko meist durch einen höheren Zinssatz ausgeglichen

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Rangordnung von Grundbuchsachen -

Christian Seip

Wie bereits oben kurz erläutert, bestimmt sich die Rangordnung der beschränkt dinglichen Rechte im gesetzlichen Regelfall nach dem sogenannten Prioritätsprinzip. Dies bedeutet, dass das früher beantragte Recht prinzipiell die bessere Rangstellung einnimmt.

Dabei hat sich der Gesetzgeber für das sogenannte Prinzip der beweglichen Rangordnung entschieden. Dies

bedeutet, dass der Rang eingetragener Rechte nicht auf

ewig konserviert bleibt. Ein nachrangiges Recht rückt

vielmehr im Rang auf, sobald das vorrangige Recht entfällt.

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46

Rangordnung von Grundbüchern -

Christian Seip

Rangbestimmung bei Kollisionen in derselben Abteilung

Sind die Rechte in derselben Abteilung eingetragen, kollidieren

also beispielsweise zwei Grundpfandrechte (Hypothek, Grund-

und Rentenschuld), bestimmt sich die Rangfolge gemäß § 879 Abs.1 S.1 BGB nach „der Reihenfolge der Eintragung“.

Rangbestimmung bei Kollisionen in verschiedenen Abteilungen

Sind die infrage stehenden Rechtspositionen in verschiedenen Abteilungen verzeichnet, so hat nach dem Wortlaut des § 879 Abs.1 S.2 BGB das Recht den Vorrang, welches „unter Angabe eines früheren Tages eingetragen“ worden ist. Entscheidend ist folglich die Datumsfolge der entsprechenden Eintragungen. Dies bezeichnet man auch als Tempusprinzip.

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Rangordnung von Grundbüchern -

Christian Seip

Die rechtsgeschäftliche Rangbestimmung

In der Praxis können sich die jeweiligen Beteiligten zur Änderung

der ursprünglichen Rangeintragung durch eine sogenannte Rangvereinbarung behelfen. Diese setzt gemäß § 879 Abs.3 BGB neben einer Einigung über die erstrebte Rangordnung zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und den Inhabern der beschränkt dinglichen Rechte die Eintragung im Grundbuch voraus.

Bei Vorliegen der Voraussetzungen soll das Grundbuchamt einen entsprechenden Rangvermerk vornehmen, aus dem hervorgeht, welche Rangordnung die Rechte haben sollen.

Überdies kann der Eigentümer sich bei der Eintragung eines Rechts den Rang für ein zeitlich später zu begründendes Recht vorbehalten. Der sogenannte Rangvorbehalt ist in § 881 BGB normiert. Der Eigentümer behält damit die Möglichkeit, ein dem Umfang des Vorbehalts entsprechendes Recht mit dem vorbehaltenen Rang zu schaffen .

Beispiel: E nimmt einen Kredit auf, der durch eine Hypothek gesichert werden soll. Er will sich jedoch für einen weiteren Kredit die Rangstelle der ersten Hypothek freihalten.

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Reihenfolge der Zwangsversteigerung 48 0 Kosten der Zwangsvollstreckung, z. B. Gerichtsgebühren, Verkehrswertgutachten
Reihenfolge der Zwangsversteigerung
48
0
Kosten der Zwangsvollstreckung, z. B. Gerichtsgebühren, Verkehrswertgutachten
1
die Ausgaben des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers zur Erhaltung und
nötigen Verbesserung des Grundstücks berücksichtigt;
1a
Feststellungskosten zur Insolvenzmasse berücksichtigt. Voraussetzung ist, dass das
Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet und ein
Insolvenzverwalter bestellt ist;
2
die fälligen Ansprüche der anderen Wohnungseigentümer auf Zahlung der Beiträge zu
den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die
nach den §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet sind,
berücksichtigt;
3
die öffentlichen Grundstückslasten berücksichtigt, für die eine dingliche Haftung
besteht. Zu derartigen öffentlichen Grundstückslasten gehören insbesondere
Ausgleichsbeträge für die Boden- bzw. Altlastensanierung sowie der
Erschließungskostenbeitrag;
4
die Hypotheken- und Grundschuldgläubiger sowie derjenigen, zugunsten derer eine
Zwangshypothek eingetragen ist, berücksichtigt. Auch Ansprüche aus sonstigen
dinglichen Rechten sind zu berücksichtigen wie beispielsweise aus Dienstbarkeiten
oder
Reallasten oder einem Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsrecht. Voraussetzung für eine
Berücksichtigung ist stets, dass das Recht dem betreibenden Gläubiger gegenüber
wirksam ist, was nur dann der Fall ist, wenn das infrage stehende Recht vor dem Zeitpunkt
der Beschlagnahme entstanden ist. Andernfalls fällt es in die Rangklasse 6;
5
die Ansprüche der die Zwangsversteigerung betreibenden persönlichen Gläubiger
berücksichtigt. Hierunter fallen insbesondere diejenigen Gläubiger, die wegen einer
titulierten persönlichen Forderung das Verfahren betreiben bzw. einem solchen
beigetreten sind.
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49 2. 1.
49
2.
1.

Aufgabe Reihenfolge Zwangsversteigerung

Am 17.12.17 findet am Amtsgericht Koblenz eine Zwangsversteigerung statt.

Der vom Sachverständigen festgelegte Verkehrswert für diese Eigentumswohnung beträgt 250.000 €.

Der Bieter Meier erhält den Zuschlag für 240.000 €.

Es waren folgende Forderungen angemeldet:

Verfahrenskosten 5.000 €

Grundschuld (2. Rang) 70.000 €

Forderung des Handwerkers 19.000 €

Hausgeldrückstände 10.000 €

Kosten des Sachverständigen 2.000 €

Grundschuld 185.000 €

Grundsteuer 2.000 €

Stellen Sie fest, wie die Verteilung des Zuschlagserlöses zugunsten der einzelnen Gläubiger erfolgt.

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50

Die Verfügung im Grundstücksrecht -

Christian Seip

Wie bereits gezeigt, bedarf nahezu jede rechtsgeschäftliche Änderung von Rechtsbeziehungen zu einem Grundstück der Umsetzung im Grundbuch durch entsprechende Eintragung. Es bedarf folglich prinzipiell immer neben der Einigung auch der Eintragung (§ 873, 875 ff. und 880 BGB).

Dieses als Grundbuchsystem bezeichnete Prinzip gilt hingegen ausschließlich im rechtsgeschäftlichen Verkehr. Sobald ein gesetzlicher Erwerb eines Grundstücksrechts stattfindet, geschieht dies außerhalb des Grundbuchs, was eine erhebliche

Einschränkung für die erstrebte höchstmögliche Authentizität

des Grundbuchs bedeutet.

Beispiele: Erbfolge gemäß § 1922 BGB, Zuschlag in der Zwangsversteigerung § 90 ZVG

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51

Die Verfügung im Grundstücksrecht -

Christian Seip

Eine Verfügung im Grundstücksrecht ist demnach grundsätzlich

wirksam, wenn eine entsprechende Einigung, die Eintragung, das

Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung und die Berechtigung des Verfügenden vorliegen. Darüber hinaus verlangt das Grundstücksrecht neben Einigung, Eintragung, Einigsein und Berechtigung bei der Hypothek und den sogenannten Grundpfandbriefrechten die Erfüllung weiterer Voraussetzungen. Nur wenn auch diese gegeben sind, gelangen die jeweiligen

Rechte wirksam zur Entstehung.

Konkret bedeutet dies, dass die Entstehung der Hypothek aufgrund ihrer strengen Akzessorietät auch die Entstehung der gesicherten Forderung zwingend voraussetzt (§§ 1113, 1163, 1177 BGB). Fehlt es hieran, kommt es lediglich zur Bildung einer sogenannten Eigentümergrundschuld im entsprechenden Rang.

Bei den Briefgrundpfandrechten muss in der Regel zum

Grundtatbestand zusätzlich noch die Übergabe des Briefes hinzukommen (§ 1117 BGB). Bei einer etwaigen späteren Übertragung ersetzt die Übergabe des Briefes dann die Eintragung im Grundbuch als Publizitätselement.

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52
1.
2.
3.

Voraussetzungen für die Grundstücksübereignung

Christian Seip

Prüfungsschema für die Übertragung von Grundeigentum

Einigung, §§ 873, 925 BGB

Eintragung in das Grundbuch, § 873 BGB, §§ 13 ff. GBO

Einigsein der Parteien im Zeitpunkt der Eintragung, § 873 BGB 4. Berechtigung des Verfügenden oder gutgläubiger Erwerb

Einigung bedeutet im Rahmen einer Grundstücksübereignung den dinglichen Vertrag zwischen den Parteien, in dem beide ihre Bereitschaft bezüglich des Übergangs des Eigentums kundtun.

Man bezeichnet dies, wie sich aus § 925 Abs.1 BGB ergibt, als

Auflassung.

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Voraussetzungen für die Grundstücksübereignung - Christian Seip

Eintragung in das Grundbuch

Zur Auflassung muss gem. § 873 Abs. 1 BGB die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch hinzukommen. Ihr kommt konstitutive Wirkung zu. Der Eigentumserwerb tritt also ein, sobald die Eintragung erfolgt ist, so dass die Verfügung erst mit der Eintragung

abgeschlossen ist.

Einigsein der Parteien im Zeitpunkt der Eintragung

Für die wirksame Übereignung eines Grundstücks müssen Einigung und Eintragung als Voraussetzungen des Eigentumsüberganges gleichzeitig vorliegen. Obwohl die sachenrechtliche Einigung rechtsgeschäftlichen Charakter hat, ist sie grundsätzlich nicht bindend, sondern frei und formlos widerruflich. Im Immobilienrecht kann aber eine Bindungswirkung erzeugt werden, wenn diese notariell beurkundet oder dem Grundbuchbeamten eingereicht wird. Nach Eintritt der Bindungswirkung ist ein Widerruf nicht mehr möglich .

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Grundbuchrecht Christian Seip

Grundbuchrecht Grundakte

liefert Hinweise / Detailinformationen zu den eingetragenen Rechtsvorgängen

Aufbewahrung der Dokumente für Nachweis / Überprüfung

z.B. notarieller Kaufvertrag, Regelungen zum Wegerecht

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Grundbuchrecht Christian Seip

Grundbuchrecht Rahmenbedingungen

Ausnahmen: Grundstücke der Gebietskörperschaften

Zuständigkeit: Amtsgericht, Abteilung Grundbuchamt

Besondere Grundbucharten:

Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch Erbbaugrundbuch

Einsichtnahme in das Grundbuch:

Nur bei berechtigtem Interesse

Grundbuchinhalt nimmt am Öffentlichen Glauben teil

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Berechtigtes Interesse

Unter Grundbucheinsicht wird die Erlaubnis verstanden, in ein bestimmtes Grundbuch und die Grundakten einsehen zu dürfen.

Die Grundbucheinsicht ist jedem gestattet, der dem Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse darlegen kann (§ 12 und § 12c GBO). Die Eingrenzung des Einsichtnahmerechts dient letztlich dem Persönlichkeitsschutz der Eingetragenen.

Berechtigtes Interesse ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der ein

durch die Sachlage gerechtfertigtes und verständiges Interesse für

die Gestattung der Grundbucheinsicht erfordert. Zur Überzeugung des Grundbuchamtes müssen sachliche Gründe vorgetragen werden, die die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausschließen. Berechtigtes Interesse in diesem Sinne haben zunächst uneingeschränkt der Grundstückseigentümer und sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechteinhaber. Das gilt auch für Behörden, Gerichte und Notare wegen der Pflicht zur Amtshilfe (Art. 35 GG) und Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

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Berechtigtes Interesse

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57

Auch ein tatsächliches Interesse, insbesondere wirtschaftliches Interesse, kann im Einzelfall genügen. Zu diesem Personenkreis gehören unter anderem die

Kreditgeber des Eigentümers, wenn ein Kredit grundbuchlich

abgesichert werden soll;

Gläubiger einer gegen den Grundstückseigentümer durchsetzbaren Forderung, welcher aufgrund eines Vollstreckungstitels die Zwangsversteigerung in das Grundstück oder Erbbaurecht betreiben möchte;

Grundstücksangrenzer, die Auskunft über den benachbarten Eigentümer erlangen wollen.

Mieter, zur Ermittlung, ob der Vermieter auch der tatsächliche Eigentümer ist.

Dieses berechtigte Interesse ist dem Grundbuchamt darzulegen. Die Darlegung erübrigt sich, wenn der Eigentümer oder der

Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen Rechts der

Einsichtnahme zustimmt oder den Interessierten schriftlich bevollmächtigt. Wird eine Einsichtnahme bei bejahtem berechtigten Interesse erlaubt, so ist eine Abwägung mit gegenteiligen Interessen der im Grundbuch Eingetragenen nicht vorgesehen.

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Grundbuchrecht: Was ist der „öffentliche Glaube“? 58 Öffentlicher Glaube ist der rechtliche Schutz für
Grundbuchrecht: Was ist der „öffentliche Glaube“?
58
Öffentlicher Glaube ist der rechtliche Schutz für denjenigen,
der in gutem Glauben auf die inhaltliche Richtigkeit des
Grundbuchs oder eines Erbscheins vertraut.
§
891 BGB Gesetzliche Vermutung
(1) Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm
das Recht zustehe. (2) Ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird
vermutet, dass das Recht nicht bestehe.
§
892 BGB Öffentlicher Glaube des Grundbuchs
(1) Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht
an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des
Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die
Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der
Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht
zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem
Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich
oder dem Erwerber bekannt ist.
(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis
des Erwerbers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die
nach § 873 erforderliche Einigung erst später zustande kommt, die Zeit der
Einigung maßgebend.
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Baulasten

In bestimmter Form abgegebene Erklärung des

Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde

Öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem das Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen:

Pflichten dürfen sich nicht schon aus öffentlichem Baurecht ergeben

Bauliche Anlagen, die ansonsten nicht genehmigt werden dürften, werden genehmigungsfähig

Sicherung der Erschließung, insbesondere Zufahrt; Sicherung von Nutzungsbindungen; Sicherung von Kinderspielplätzen oder Stellplätzen

Nähe nur Grunddienstbarkeit (Zivil-/Privatrecht), aber begründete Rechtsverhältnisse hier öffentlich-rechtlicher Natur!

Keine Durchsetzung durch Begünstigten, sondern durch Behörde!

i.d.R. keine Eintragung im Grundbuch => Eintragung im

Baulastenverzeichnis

Abweichungen abhängig vom Bundesland

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60

Grundstückskaufvertrag - Christian Seip

Form des Grundstückskaufvertrages

Der Grundstückskaufvertrag ist ein Rechtsgeschäft zwischen Verkäufer und Käufer, es ist ein schuldrechtliches

Verpflichtungsgeschäft mit dem sich der Verkäufer verpflichtet,

das Eigentum am Grundstück zu übergeben und der Käufer sich

als Gegenleistung verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen und das Grundstück abzunehmen. Vom Ackerkauf mit Barzahlung bis zum Kauf eines fertig bebauten Grundstücks

oder noch auf einem Grundstück zu errichtenden Gebäudes

regeln sich alle Verträge im Grundsatz nach §§ 433 ff BGB. Der

Grundstückskauf-vertrag bedarf der notariellen Beurkundung gem. § 311 b BGB. Ein privatschriftlicher oder mündlicher

Grundstückskaufvertrag ist nichtig. Geheilt wird der Mangel an

notarieller Beurkundung nur durch Eintragung des Käufers ins

Grundbuch, § 311b Abs. 2 BGB

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9.

Grundstückskaufvertrag Christian Seip

Inhalte des Immobilienkaufvertrages

Vertragsparteien

Kaufgegenstand

Kaufpreis/Fälligkeit des Kaufpreises Übergang von Besitz, Lasten, Nutzen Regelungen über Sach- und Rechtsmängel Anliegerbeiträge/ Erschließungskosten Rücktrittsrechte

Vollzugsauftrag/Hinweise des Notars/Abwicklungsvollmachten

Unterschriften der Verfahrensbeteiligten und des Notars

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62

Grundstückskaufvertrag - Christian Seip

Kaufgegenstand

Kaufgegenstand ist ein bestimmtes Grundstück im wirtschaftlichen Sinne, etwa das mit einem Ein- oder Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück. Grundstück im Rechtssinn

dagegen ist das Grundstück, dass im Grundbuch eingetragen ist.

Als Kaufgegenstand ist das Grundstück nach der Eintragung im

Grundbuch zu bezeichnen. Sofern das Grundstück noch nicht vermessen ist, muss es zweifelsfrei beschrieben werden. Eine Skizze kann als Anlage zur Urkunde genommen werden. Die

grundbuchrechtliche Bezeichnung kann nach Vermessung

nachgeholt werden. Für den Kaufvertrag reicht somit Bestimmbarkeit des Kaufgegenstandes. Kraft Gesetzes mitverkauft sind die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks §§ 94 Abs. 1 und § 94 Abs. 2 BGB = wesentlicher Bestandteil; und im Zweifel auch Grundstückszubehör §§ 311 c BGB und § 97 Abs.

1 BGB Zubehör;

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63

Grundstückkaufvertrag -

Christian Seip

Kaufpreis

Im Grundstückskaufvertrag sind der Kaufpreis, die

Kaufpreisfälligkeit und die bei Verzug zu zahlenden Zinsen

genau festzulegen. In der Regel wird ein Festpreis vereinbart. Oft aber auch ein Quadratmeterpreis, wenn das Grundstück noch nicht vermessen und die Größe nicht genau feststeht.

Ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag, der unrichtige Angaben über die Höhe des Kaufpreises und die Art und Weise der Kaufpreiszahlung enthält, ist in vollem Umfang nichtig.

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Grundstückskaufvertrag -

Christian Seip

Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises

Der Zahlungstermin wird üblicherweise nach Vorlage bestimmter

Fälligkeitsvoraussetzungen kalendermäßig vom Notar bestimmt. Dieser Zeitpunkt sollte so gewählt sein, dass der Käufer in der Gewissheit, lastenfreies Eigentum zu erwerben, zahlen kann. Da der Eigentumserwerb beim Grundstückskauf von der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch abhängt, ist eine echte Zug-

um-Zug-Abwicklung nicht durchführbar. Im Sicherungsinteresse des

Verkäufers erfolgt die Kaufpreiszahlung vor der Beantragung der Eigentumsumschreibung.

Folgende Voraussetzungen müssen im Regelfall erfüllt sein:

Eintragung einer Eigentumsvormerkung

Rechtswirksamkeit des Vertrages

Nachweis des Nichtbestehens oder der Nichtausübung

gesetzlicher und sonstiger Vorkaufsrechte,

Lastenfreistellung des Grundstücks von allen eingetragenen

Belastungen, soweit sie vom Käufer nicht übernommen werden

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65

Grundstückskaufvertrag - Christian Seip

Schutzfunktionen der notariellen Beurkundung

Warnfunktion: Notar klärt Verkäufer und Käufer zu Ihrem Schutz über die Risiken auf und warnt vor Gefahren

Beweisfunktion: Notarieller Vertrag ist öffentliche Urkunde und erbringt vollen Beweis für die beurkundeten Erklärungen/Tatsachen

vollen Beweis für die beurkundeten Erklärungen/Tatsachen  Richtigkeitsgewähr : Notar gewährleistet durch

Richtigkeitsgewähr: Notar gewährleistet durch sachkundige Beratung, dass der Wille der Parteien vollständig und rechtswirksam niedergelegt wird.

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Grundeigentum Christian Seip

Übergang von Besitz und Eigentum

Besitz ist die tatsächliche Herrschaft über die Sache

Besitzübergang unmittelbar nach Kaufpreiszahlung

Eigentum ist die rechtliche Herrschaft über eine Sache

Eigentumsübergang nach Auflassung und Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch

Der Eigentümer darf dann mit seinem Grundstück im

Rahmen von § 903 ff. BGB nach Belieben verfahren.

Dieses setzt sich zusammen aus dem Grundstück selber, also dem katastermäßig vermessenen und im Grundbuch unter einer bestimmten Nummer geführten Teil der

Erdoberfläche, seinen wesentlichen Bestandteilen und

den für es bestehenden subjektiv dinglichen Rechten.

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Grundeigentum Christian Seip

Direktabwicklung ohne Notaranderkonto

Die Aufnahme nachsehender Regelungen in den Kaufvertrag ist erforderlich, um den Verkäufer abzusichern:

Sicherungsabrede: Die Bank kann Rechte aus der Grundschuld nur geltend machen, wenn sie das Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung ausgezahlt wird.

Zahlungsanweisung: Bank zahlt Darlehen auf Konto des

Verkäufers oder seinen Gläubigern aus, der Käufer tritt

seinen Anspruch auf Auszahlung des Darlehens an Verkäufer ab.

Zahlungspflichten: Verkäufer übernimmt keinerlei Zahlungsverpflichtung mit der Grundschuld; Käufer trägt die

Kosten der Grundschuldbestellung.

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Grundeigentum Christian Seip

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Sach- und Rechtsmängel

Im Kaufvertrag werden die Rechte des Käufers bei Mängeln am Kaufobjekt geregelt.

Sachmängel: Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Ist- Beschaffenheit von der vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht

Rechtsmängel: Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter aufgrund eines privaten oder öffentlichen Rechts das Eigentum, den Besitz oder den Gebrauch des Grundbesitzes

oder des Rechts beeinträchtigen kann.

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Immobilienkaufvertrag Christian Seip

Sach- und Rechtsmängel:

Ist der Grundbesitz mit einem Mangel behaftet, stehen dem

Käufer Gewährleistungsrechte gegenüber dem Käufer zu, und

zwar:

Nacherfüllung

Rücktritt

Minderung

Schadenersatz.

Gewährleistungsrechte des Käufers gegen Verkäufer sind ausgeschlossen bei Kenntnis des Mangels, und Haftungsauschluss.

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70

Immobilienkaufvertrag Christian Seip

Mangelausschluss Beispiel für Regelung im Kaufvertrag

„Die Rechte und Ansprüche des Käufers wegen eines Mangels am Kaufgegenstand sind ausgeschlossen. Dem Käufer ist das Kaufobjekt bekannt. Er kauft es im

gegenwärtigen, gebrauchten und altersbedingten Zustand.

Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass er beim Vorhandensein oder Auftreten von Sachmängeln gegen den Verkäufer keinerlei Ansprüche geltend machen kann und Renovierungsarbeiten und Instandsetzungsmaßnahmen auf eigene Kosten vorzunehmen hat.“

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Immobilienkaufvertrag Christian Seip

Zeitliche Abwicklung des Kaufvertrages

Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch

Zusendung Kopie des Kaufvertrages an Gutachterausschuss

Zusendung Kopie des Kaufvertrages an Immobilienamt

Zusendung Kopie des Kaufvertrages an Finanzamt

Einholung eventueller Löschungsunterlagen zu Lasten des Verkäufers

Beurkundung der Grundschuldbestellung

Fälligstellung des Kaufpreises

Zahlung des Kaufpreises

Eigentumsumschreibung und Löschung der

Auflassungsvormerkung

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Nachbarrecht Christian Seip

Was ist im Nachbarrecht geregelt?

Der Gesetzgeber hat sich in den §§ 903 ff. BGB bemüht, allgemein gültige Regeln für einen

ausgewogenen Ausgleich zwischen Nachbarn zu schaffen.

Es soll ein möglichst friedliches Zusammenleben zwischen Nachbarn gewährleisten.

Denn die unbegrenzte Nutzung eines Grundstücks auf der einen Seite

kann selbst die begrenzte Nutzung eines anderen (insbesondere benachbarten) Grundstücks erheblich einschränken oder sogar verunmöglichen.

benachbarten) Grundstücks erheblich einschränken oder sogar verunmöglichen . Grundbuchrecht www.christian-seip.eu ©
benachbarten) Grundstücks erheblich einschränken oder sogar verunmöglichen . Grundbuchrecht www.christian-seip.eu ©

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Konkurrierende Paragraphen § 1004, 903, 906 BGB Christian Seip Ausgangspunkt im Nachbarrecht ist in der
Konkurrierende Paragraphen § 1004, 903, 906 BGB
Christian Seip
Ausgangspunkt im Nachbarrecht ist in der Regel der allgemeine
Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB:
-
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(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder
Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer
von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen.
Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der
Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur
Duldung verpflichtet ist.
§
903: Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz
oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben
verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.
906: Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von
Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch,
Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück
ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die
Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur
unwesentlich beeinträchtigt.
§
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Weitere §§ des privaten Nachbarrechts: §§ 903 bis 924 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)

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74

Notstand, § 904 BGB

Begrenzung des Eigentums, § 905 BGB

Gefahr drohende Anlagen, § 907 BGB

drohender Gebäudeeinsturz, § 908 BGB

Vertiefung, § 909 BGB

Überhang (von Wurzeln und Zweigen), § 910 BGB

Überfall (von Früchten), § 911 BGB

Überbau, §§ 912916 BGB

Notwegerecht, §§ 917 und 918 BGB

Grenzabmarkung, § 919 BGB

Grenzverwirrung, § 920 BGB

Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen, §§ 921 und 922

Unverjährbarkeit nachbarrechtlicher Ansprüche, § 924 BGB

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Regelungen der Nachbargesetze der Bundesländer

Folgende Bereich sind geregelt:

- Abwasser

- Bodenerhöhungen

- Einfriedungen

- Fenster- und Lichtrecht

- Grenzabstand für Bäume

- Grenzabstand für Gebäude

- Leitungsrecht

- Nachbarwand

- Wild abfließendes Wasser

- diverses

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Öffentlich rechtlicher Nachbarschutz - Christian Seip

Das öffentliche Nachbarrecht ist durch ein

Drei-Personen-Verhältnis gekennzeichnet.

Neben den Nachbar A und Nachbar B ist eine Verwaltungsbehörde beteiligt.

Öffentliches Nachbarrecht und das private Nachbarrecht stehen grundsätzlich gleichberechtigt nebeneinander.

Öffentlich- Rechtliche Grundlagen in baurechtlichen und immissionsschutzrechtlichen Fragen sind BauGB, BauNVO und BImSchG.

Das Bundes-Immissionsschutzgesetz ist die Kurzbezeichnung für das

„Deutsche Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche

Vorgänge“. Es regelt ein wichtiges Teilgebiet des Umweltrechts, das Immissionsschutzrecht, und ist das bedeutendste praxisrelevante

Regelwerk dieses Rechtsgebietes, solange es kein einheitliches

deutsches Umweltgesetzbuch gibt. Es regelt den Schutz von Menschen, Tieren, Pflanzen, Böden, Wasser, Atmosphäre und Kulturgütern vor Immissionen und Emissionen.

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Bundesimmissionsschutzgesetz Christian Seip

Im Hinblick auf die Möglichkeit des Nachbarn, seine Rechte vor den

zuständigen Verwaltungsgerichten durchsetzen zu können, muss dort festgestellt werden, ob die die nachbarrechtlichen Belange regelnde Vorschrift dem Nachbarn gegenüber nachbarschützend ist.

Dies ist dann anzunehmen, wenn die Nachbarinteressen berührende Vorschrift dazu bestimmt ist, die individuellen Interessen des Nachbarn zu schützen, sich also nicht nur mehr oder weniger zufällig aus der Norm eine Begünstigung des Nachbarn ergibt.

Beispiel: Der Bauherr baut ohne die erforderliche Baugenehmigung

innerhalb der Abstandsflächen. Der Nachbar kann zwar ein behördliches Einschreiten nicht deswegen verlangen, weil die erforderliche Genehmigung nicht eingeholt wurde, da die

Vorschriften über das formelle Baurecht nicht nachbarschützend

sind; der Nachbar kann aber ein Einschreiten wegen Verstoßes

gegen die Vorschriften über die Abstandsflächen verlangen, da diese vor allem der Abwehr von Brandgefahren dienen sowie den Zutritt von Licht, Luft und Sonne gewährleisten sollen und somit unmittelbar dem Schutz des Nachbarn bezwecken.

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Immissionen Christian Seip

Immissionen sind auf Menschen, Tiere und Pflanzen, den Boden,

das Wasser, die Atmosphäre sowie Kultur- oder sonstige Sachgüter einwirkende Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Umwelteinwirkungen.

Davon begrifflich zu unterscheiden sind die Emissionen: So werden die von einer bestimmten Quelle ausgehenden

Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme,

Strahlen o.Ä. genannt.

Entscheidend ist die Immission, d.h. die an der Einwirkungsstelle auftretenden Beeinträchtigungen.

Beispiel:

Aus einer Feuerungsanlage werden durch den Schornstein Abgase

(Emissionen) abgegeben. Die die Umgebung bzw. die benachbarten Grundstücke erreichenden und hier eine Luftverunreinigung verursachenden Abgase sind Immissionen.

Weitere Beispiele für Immissionen:

Feinstaub, Lärmeinwirkungen durch ein Sägewerk, durch

Schienen-, Kraftfahrzeuge etc.

Lichteinfall durch eine Flutlichtanlage

Mikrowellen-, Laserstrahlen, Ultraschall

Funkenflug eines Feuers, Zufuhr von Krankheitserregern

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Beeinträchtigungen durch Lärm -

Christian Seip

Dem Ruhebedürfnis vieler Menschen steht der Wunsch anderer entgegen, sich in der Freizeit aktiv zu betätigen. Von den unterschiedlichen Sportarten und veranstaltungen über private Grillfeste bis hin zum Musizieren, gibt es diverse mit Geräuschentwicklung verbundene Tätigkeiten.

Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch durch den

Gestörten auf Beseitigung der Lärmquelle ist eine wesentliche

Belastung. Handelt es sich bei dem Lärmgeplagten um den Grundstückseigentümer, ergibt sich ein Anspruch aus § 1004 BGB, ist es als Mieter nur Besitzer, kann er seinen Anspruch aus § 862 BGB stützen.

Lärm ist wie folgt definiert: Lärm sind all die Geräusche, durch

die ein Nachbar oder Dritter gestört oder erheblich beeinträchtigt wird.

Die Frage, ob eine Lärmbelästigung wesentlich ist, wird so

beantwortet, dass sich die Belästigungen schädlich auf die

Gesundheit von Personen oder Tieren auswirken. Die Grenz-

und Richtwerte dafür sind in Gesetzen definiert, so z.B. In der TA-Lärm in der Einheit Dezibel (A).

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Beeinträchtigungen durch Lärm -

Christian Seip

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Sportliche Aktivitäten:

Sportanlagen-Lärmschutzverordnung

Für Turnhallen, Schwimmbäder, Fußballstadien, Sportplätze etc.

Wesentliche Beeinträchtigung:

Nichteinhaltung der allgemeinen Spielzeiten, z.B. für Fußballplätze werktags bis 20.00 Uhr, sonntags bis 18.00 Uhr

Bei Lärm von Tennisplätzen wegen der Lästigkeit des

Impulscharakters der Schläge

Bei Lärm eines Schulsportplatzes außerhalb des Schulbetriebes

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81 Musik
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Musik

Beeinträchtigung durch Lärm -

Christian Seip

Grundsätzlich ist Musizieren die Ausübung des grundrechtlich

geschützten allgemeinen Persönlichkeitsrechts. Eine vollständige

Einschränkung ist daher unzulässig.

Zu beachten sind jedoch die allgemeinen Ruhezeiten. So darf

während der Mittagszeit, in der Regel von 13.00 Uhr bis 15.00 Uhr, und während der Nachtruhezeit von 22.00 Uhr bis 8.00 Uhr, nicht

musiziert werden.

Eine wesentliche Beeinträchtigung durch Musiklärm kann sich aus der TA-Lärm oder VDI-Richtlinie 2058 ergeben.

Zusätzlich ist die Lästigkeit der Lärmstörungen entscheidend. Der ständige Neubeginn eines Übungsstückes oder das bloße

Klimpern bei Fehlen einer Melodie sind nervtötend. Gleiches gilt

für die besonders hohe oder tiefe Frequenz eines Musikinstrumentes, z.B Geige oder Tuba.

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82 a) b) c) d) e)
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a)
b)
c)
d)
e)

Immissionsrichtwerte für Immissionsorte außerhalb von

Gebäuden

Die Immissionsrichtwerte für den Beurteilungspegel betragen für Immissionsorte außerhalb von Gebäuden

70 dB(A)

tags 65 dB(A)

nachts 50 dB(A)

in Industriegebieten

in Gewerbegebieten

in Kerngebieten, Dorfgebieten und Mischgebieten tags 60 dB(A)

nachts 45 dB(A)

in allgemeinen Wohngebieten

tags 55 dB(A)

nachts 40 dB(A)

in reinen Wohngebieten

tags 50 dB(A)

nachts 35 dB(A)

f) in Kurgebieten, für Krankenhäuser tags 45 dB(A) nachts 35 dB(A)

Einzelne kurzzeitige Geräuschspitzen dürfen die Immissionsrichtwerte am Tage um nicht mehr als 30 dB(A) und in der Nacht um nicht mehr als 20 dB(A) überschreiten.

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83

Beeinträchtigung durch Lärm -

Christian Seip

Veranstaltungen und private Feste

Grundsätzlich sind Gartenfeste als ortüblich anzusehen, die Ortsüblichkeit endet jedoch bei Eintritt der allgemeinen Nachtruhezeiten. Am Wochenende bis 23.00 Uhr und

Wochentags an anderen Abenden bis 22.00 Uhr kann ohne

besondere Rücksichtnahme auf Nachbarn gefeiert werden. Es besteht kein Recht, wie teilweise behauptet, diese Zeiten einmal im Monat überziehen zu dürfen. Vielmehr geht in jedem Fall das Nachtruhebedürfnis der Anwohner vor.

Die beim Grillen entstehende Rauchentwicklung kann eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen, aber erst dann, wenn der Rauch in erheblicher Konzentration in die Wohnung des Nachbarn eindringt.

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Belästigung durch Lärm -

Christian Seip

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Alltagslärm vom Nachbargrundstück

Sehr lästig kann es werden, wenn der Nachbar einen Motorrasenmäher benutzt. Hier gilt die Geräte- und Maschinen Lärmschutzverordnung:

Motorsägen, Rasentrimmer, Rasenmäher und andere laute, in der Geräte und Maschinenlärmschutzverordnung genannte Geräte

dürfen in Wohngebieten an Sonn- und Feiertagen ganztägig nicht

betrieben werden.

An Werktagen müssen Sie in Wohngebieten u. a.Ihren Rasenmäher, die Heckenschere und den Laubbläser in der Zeit zwischen 20 und 7 Uhr ebenfalls im Gartenhaus lassen.

Besonders laute Geräte wie zum Beispiel Laubbläser dürfen in

Wohngebieten an Werktagen nur in der Zeit von 9 bis 13 und von

15 bis 17 Uhr betrieben werden.

Lärmbeeinträchtigungen ergeben sich häufig durch die Nutzung der nachbarlichen Garage. Garagenlärm ist im allgemeinen nicht zu beanstanden.

Streitpunkt zwischen Parteien eines Hauses ist auch das Baden und

Duschen zur Nachtruhezeit. Es ist festzustellen, dass das Baden auch nach 22.00 Uhr erlaubt ist, sofern es sich dabei um normale Wohngeräusche handelt.

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Beeinträchtigung durch Lärm -

Christian Seip

Das laute Aufdrehen von Musikanlagen oder Fernsehgeräten

kann eine wesentliche Beeinträchtigung sein, wenn regelmäßig

zu laut und vor allen Dingen Nachtruhezeit Musik gehört wird.

Ähnliche Probleme ergeben sich bei Kunden- und

Lieferantenlärm. Hier kann der Betriebsinhaber dazu angehalten werden, dass seine Lieferanten und Kunden umliegende

Einfahren nicht zuparken oder etwa bei laufendem Motor

ausladen.

Der Lärm, der von einer Gaststätte ausgeht, kann für die Nachbarn nicht nur lästig sein, sondern Ihnen auch den wohlverdienten Schlaf rauben. Als störend wird für gewöhnlich der Immenlärm, das An- und Abfahren der Gäste und das Verweilen der Gäste im Umgebungsbereich der Wirtschaft empfunden. Die wesentliche Beeinträchtigung richtet sich nach der TA-Lärm und der Lästigkeit.

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Beeinträchtigung durch Lärm -

Christian Seip

Zu leiden haben Nachbarn auch bei Hobbyhandwerkern. Dieser Mitbewohner hat nicht nur die Mittagsruhe einzuhalten, sondern auch seine Tätigkeiten bis 19.00 Uhr zu beenden und an Sonn- und Feiertagen zu unterlassen.

Auch die elektrischen Rolläden des Nachbarn sind häufig

lästig. Sofern diese mit einem Lichtsensor ausgestattet sind, kann es zu einem ständigen Auf und Ab der Rolläden im Laufe des Tages kommen. Als wesentliche

Beeinträchtigung dürfte gelten, wenn eine große

Häufigkeit und zu späten Uhrzeiten eine Lästigkeit

entsteht.

Nachbarn geraten immer wieder aneinander, weil Kinder des einen allzu laut in der Wohnung herumtoben.

Kinderlärm stellt aber grundsätzlich keine wesentliche

Beeinträchtigung dar.

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Beeinträchtigungen durch Lärm -

Christian Seip

Lärm durch öffentliche Einrichtungen und von anderen Gebäuden

Auch gegenüber öffentlichen Einrichtungen und den von ihnen herrührenden Lärmbeeinträchtigungen stehen Rechtschutzmöglichkeiten zur Verfügung.

Häufig fühlen sich Anwohner durch das ständige Läuten von Kirchenglocken gestört. Eine dagegen gerichtete Klage ist vor den Verwaltungsgerichten geltend zu machen. Die Beurteilung einer wesentlichen Beeinträchtigung richtet sich hierbei nach der Größe der Gemeinde. Auch können lokale Besonderheiten zur Duldung des Glockengeläuts führen.

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Beeinträchtigungen durch Lärm -

Christian Seip

In der Diskussion sind auch Lärmbeeinträchtigungen, durch die Bundeswehr und ihre Einrichtungen. Dabei

können sich Störungen nicht nur aufgrund von Manövern,

sondern auch durch den Betrieb von Militärflughäfen und die durchgeführten Tiefflüge ergeben. Dem Erfolg einer dort getätigten Klage wird im Regelfall entgegenstehen, dass die Bundeswehr zur Erfüllung eines Verfassungsauftrages tätig ist.

Schließlich wenden sich häufig auch gegen den Betrieb einer Autowaschanlage an Sonn- und Feiertagen. Außerhalb von Wohngebieten kann auch dann ein solcher Betrieb erfolgen.

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89

Beeinträchtigungen sonstiger Art - Nachbarn

Nackte Abkühlung erlaubt

Das Nacktsein im eigenen Garten bleibt weiterhin erlaubt. Eine Klage vor

dem Dortmunder Landgericht wurde zurückgezogen. Das Gericht hatte dem Kläger signalisiert, dass wenig Aussicht auf Erfolg bestehe. Der Dortmunder wollte seinem Nachbarn untersagen lassen, sich nach dem Saunagang nackt im Garten abzukühlen.

Es ist ein Doppelhaus in einer kleinen Siedlung im Dortmunder Stadtteil

Barop. Im linken Teil lebt der Sauna-Fan. In seinen Garten hat er ein kleines Blockhaus gestellt. Davor steht eine kleine Bank. Etwa zweimal in der Woche sauniert er in dem Blockhaus, manchmal auch gemeinsam mit Freunden. Zum Abkühlen nutzt er den heimischen Garten. Mit breiten Beinen habe er

da oft auf der Bank gesessen, berichten die Nachbarn. Oder sich im Winter

im Schnee gewälzt.

Von diesem Anblick fühlen sich die Nachbarn gestört. Ein Sichtschutz wäre doch das Mindeste. Und in der Tat: Aus der Wohnung und vom eigenen Garten aus haben sie freie Aussicht auf das nackte Sauna-Vergnügen nebenan. Und das möchten sie gerade auch ihrer 6-jährigen Enkelin nicht zumuten.

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Beeinträchtigungen durch Tiere - Christian Seip

Katzen

Bei der Haltung von Katzen auf dem Nachbargrundstück

kommt es weniger zu Beeinträchtigungen durch Lärm, als

dadurch, dass die Katzen durch die umliegenden Gärten streunen und dort Vögeln nachstellen. Bei der Frage, ob das Betreten des Grundstücks durch fremde Katzen abgewehrt

werden kann, ist zu berücksichtigen, dass dieses Betreten im Sinne von § 906 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht als

unwesentlich geduldet werden muss. Als wesentliche

Beeinträchtigung gilt die Haltung von mehr als zwei Katzen. Gleiches gilt für den Fall, dass der Nachbar zwar nicht selbst Katzenhalter ist, aber durch Füttern fremde Katzen auf sein Grundstück lockt. Lästig ist ebenfalls, wenn der Geruch der Exkremente massiv herüberweht. Dieser ist jedoch zu dulden, wenn sich die nachbarliche Katzenhaltung im ortsüblichen Rahmen bewegt.

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Beeinträchtigungen durch Tiere -

Christian Seip

Hunde

Bei Hunden stellt im allgemeinen ihr Gebell den Stein des

Anstoßes im Nachbarschaftsverhältnis dar. Das Hundegebell

fällt als Geräusch unter die Regelung des § 906 BGB. Auch hier stellt sich die Frage, ob es sich nur um eine unwesentliche oder wesentliche Beeinträchtigung handelt. Beim Hundegebell kommt dabei insbesondere der Aspekt der Geräuscherwartung zum Tragen. Muss man als gestörter Nachbar jeden Tag mit erneutem Gebell rechnen, ist die dadurch entstehende Anspannung als wesentliche Beeinträchtigung zu sehen.

Auch die Dauer des Bellens spielt eine Rolle; nach h.RM. Ist

eine Dauer von insgesamt 30 Minuten täglich und länger als

10 Minuten ununterbrochen als wesentlich anzusehen.

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92

Belästigungen durch Tiere -

Christian Seip

Pferde

Durch die Haltung von Pferden kann sich der Nachbar

von herüberwehendem Pferdegeruch und von den in

großer Zahl angezogenen Fliegen belästigt fühlen. Sowohl der Geruch als auch die Fliegen zählen zu den unter § 906 Abs. 1 BGB fallenden Einwirkungen, die, soweit sie unwesentlich sind, geduldet werden müssen.

Eine wesentliche Beeinträchtigung hängt ab von der Anzahl der gehaltenen Pferde, der Nähe des gestörten Nachbarn zum Pferdestall und lautem Hufgeklapper auf asphaltierten oder gepflasterten Flächen. Weiterhin spielt die Ortsüblichkeit, d.h. der Charakter der umliegenden Gegend, eine Rolle.

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Beeinträchtigung durch Tiere -

Christian Seip

Vögel

Hält der Nachbar auf seinem Grundstück Vögel, entstehen Beeinträchtigungen nicht nur durch das Zwitschern und

Kreischen der Tiere, sondern insbesondere dadurch, dass

diese auf das Nachbargrundstück hinüberlaufen. Im

Ergebnis kann der gestörte Nachbar jedes Tier von seinem Grundstück verjagen, auch wenn er dadurch nur unwesentlich beeinträchtigt wird.

Bei frei laufenden Hühnern ist zu berücksichtigen, ob die

Hühnerhaltung in der betreffenden Gegend als ortüblich

anzusehen ist. Ist die Zahl der umherlaufenden Hühner jedoch besonders groß, und kommt es auf dem Grundstück auch zu Schäden durch die Tiere, kann ein Abwehranspruch nach § 1004 BGB bestehen,

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Beeinträchtigungen durch Tiere - Christian Seip

Frösche

Auch das Quaken von Fröschen hat wiederholt Gerichte

beschäftigt. Ab einer größeren Zahl von Tieren kann der von

ihnen ausgehende Lärm als wesentliche Beeinträchtigung gesehen werden. Sofern Naturschutzvorschriften nicht entgegenstehen, kann dann eine Entfernung verlangt werden.

nicht entgegenstehen, kann dann eine Entfernung verlangt werden. Grundbuchrecht www.christian-seip.eu ©

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Nachbarschaftsrecht Streit mit dem Nachbarn

Wenn Schafe Glocken tragen

Ein krähender Hahn am Morgen ist noch das geringste Übel, wenn nebenan ein Nachbar wohnt, der zur Frühstückszeit mit Kettensägen hantiert und dessen frei laufende Viecher Tag und Nacht randalieren. Der Leidgeprüfte will doch nur in Ruhe leben und zieht vor Gericht.

Er verlangt, dass die durch den Nachbarn gehaltenen Schafe,

Hühner und Truthähne sowie sein Hund in den gesetzlichen Ruhezeiten endlich schweigen. Kein Blöken, kein Bellen, kein Kikeriki mit einer Geräuschentwicklung von über 50 Dezibel am Tag und 30 Dezibel bei Nacht sollen den Nachbarn mehr stören. Neben dem Lärm nervt auch der Geruch. Der Nachbar verlangt, den Stall gegen Schall und Gestank zu

isolieren. Und er will einen Zaun, der ihn endlich vor pickenden

Hühnern schützt.

Vor Gericht sehen sich die menschlichen Streithammel wieder. Sämtliche Tiere kommen nachts in einen lärmgedämpften Stall. Der Hund darf nur noch zu bestimmten Zeiten aufs Grundstück. Außerdem ist es untersagt, morgens Kettensägen,

Kreissägen, Laubsauger, Freischneider und Laubsammler zu

benutzen. Über ein Detail freut sich das Lärmopfer am meisten: Auch die Schafe müssen ihre Glocken ablegen.

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Beeinträchtigungen durch Pflanzen -

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Laubfall

Sobald der Laubfall im Herbst einsetzt und von den Bäumen des Nachbarn auf das eigene Grundstück

geweht wird, muss man säckeweise Laubbeseitigung

vornehmen. Dazu kann es noch passieren, dass Regenrinnen und Abflussrohre durch das Laub verstopfen.

dass Regenrinnen und Abflussrohre durch das Laub verstopfen. Der Gestörte ist hier zu Duldung verpflichtet .

Der Gestörte ist hier zu Duldung

verpflichtet. Unter den Begriff der

Einwirkung fallen neben Laub auch

Nadeln, Blütenstaub, Zapfen und Früchte.

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Beeinträchtigungen durch Pflanzen - Christian Seip

Verwilderter Garten

Erheblicher Ärger zwischen Nachbarn entsteht häufig

dadurch, dass einer von ihnen seinen Garten zunehmend

verwildern lässt.

Im Regelfall besteht auch hier eine Duldungspflicht.

zunehmend verwildern lässt. Im Regelfall besteht auch hier eine Duldungspflicht. Grundbuchrecht www.christian-seip.eu ©

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98

Nachbarschaftsrecht Streit mit dem Nachbarn

Die Natur der Wiese

Es ist ein beinahe schon philosophischer Streit. Auf der einen Seite des Gartenzauns die reine Lehre von der unberührten Natur, auf der anderen Seite das vom Menschen kompromisslos kultivierte Grün. Für den Nachbarn A ist der unkrautfreie Golfrasen das höchste

der Gefühle, während Nachbar B stolz auf seine

blühende Sommerblumenwiese ist, die er nur zweimal im Jahr mäht.

Ungehindert verbreiten sich die Samen, besonders wenn die Kinder Pusteblume spielen. Der Streit eskaliert. Nachbar A verlangt die Abschaffung der wilden Wiese und verklagt den Naturfreund. Das Gericht sieht das anders und verneint einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB.

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Nachbarschaftsrecht Kuriose Streitfälle

Ein brauner Rasen

Manchmal braucht es Jahre, bis kleine Sticheleien eskalieren. Mal liegt eine Bananenschale wie zufällig im Garten, dann welkt überraschend ein gestern noch blühender Strauch. Ob es der Mann von nebenan war? Beweisen lässt es sich nicht.

Immer wieder hat jemand Bioabfälle über die Hecke geworfen.

Aber wer hat die Pflanzen vergiftet, die ihre Köpfe hängen lassen? Zur Rede gestellt, streitet der Verdächtige alles ab. Seltsamerweise erwischt es am nächsten Tag den Rasen, der morgens noch grün war und schon am Abend braun

dahinsiecht.

Der Geschädigte, der tagsüber arbeitet, installiert eine Kamera, die seinen Garten während seiner Abwesenheit überwacht. Damit überführt er den Täter in flagranti. Die Aufnahmen zeigen den Nachbarn, wie er am helllichten Tag in Schutzkleidung im fremden Garten ein Herbizid versprüht. Mit den Beweisen und der Unterstützung eines Rechtsanwalts konnte der Nachbar zur Unterlassung bewegt werden.

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Beeinträchtigungen durch Pflanzen -

Christian Seip

Überhängende Zweige und Wurzeln

Hierbei besteht ein Beseitigungsanspruch nach §1004 BGB.

Da hier ein jahrelanger Rechtstreit erfolgen kann, hat der Gesetzgeber mit der Regelung des § 910 BGB ein

Selbsthilferecht für den gestörten Nachbarn geschaffen,

wenn durch die überhängenden Zweige und eindringenden Wurzeln die Benutzung seines Grundstücks beeinträchtigt wird.

Bei Wurzeln besteht das Selbsthilferecht dann, wenn sie über die Grundstücksgrenze hinaus in das fremde Grundstück eingedrungen sind. Bei störenden Zweigen kann der Nachbar nicht so schnell an sein Ziel gelangen. Hier muss erst eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt werden.

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Nachbarschaftsrecht Streit am Gartenzaun

Der nackte Gartenzwerg

Wäre es keine wahre Geschichte, könnte man sie als Märchen

erzählen. Es waren einmal zwei Herren in stattlichem Rentenalter, die Haus an Haus in einem ruhigen Vorort lebten. Der eine hatte eine Leidenschaft für ausgefallene Gartenzwerge, der andere für wild wuchernde Sträucher und Bäume, die er mit Vorliebe direkt an der Grundstücksgrenze pflanzte.

Einen Rückschnitt verweigerte der Pflanzenfreund, wodurch sich

der Wichtelbesitzer eingeengt fühlte, vor allem, weil seiner Ansicht nach durch die Verschattung sein Lieblingsgartenzwerg nicht mehr zur Geltung käme. Dieser präsentierte splitterfasernackt sein bestes Stück in Richtung des Nachbarn. Was der nicht lustig fand.

Der Streit wegen Belästigung ging vor Gericht. Ein weiser Richter regte einen salomonischen Vergleich an: Wenn der eine seinen Gartenzwerg nicht mehr zur Schau stellt, verpflichtet sich der andere dazu, seine Bäume und Hecken zu beschneiden.

Klingt wie ein Happy End? Fast. Wieder zu Hause tauschte der Mann den Lieblingszwerg aus, gegen einen mit nacktem

Hintern. In welche Richtung der wohl zeigt? Und wenn sie nicht

gestorben sind, streiten sie sich noch heute.

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Nachbarschaftsrecht Streit mit dem Nachbarn

Das stinkt zum Himmel

Nachbar A und Nachbar B haben sich noch nie riechen können. Trotzdem leben sie in friedlicher Koexistenz dicht an dicht, nur von einer Thujahecke getrennt. Wenn der eine dem anderen mal im Vorgarten begegnet, tut jeder so, als wäre der andere Luft.

Eines Tages ist es damit vorbei. Nachbar B sitzt auf der Terrasse und

will gerade herzhaft in ein Stück Kuchen beißen, als ein stechender

Geruch in seine Nase steigt. Der üble Gestank weht vom Komposthaufen herüber, den Nachbar A nicht weit entfernt am Zaun aufgestellt hat.

In den Tagen darauf nimmt die olfaktorische Attacke bestialische Ausmaße an und B kann seine Terrasse nicht mehr nutzen. Warum A das gemacht hat, weiß der vermutlich selbst nicht. Darum!

Das ist das Unheimliche an solchen Konflikten. Es geschieht ohne Grund. Was folgt, ist der Klassiker des Nachbarschaftsstreits. Weil die eine Seite nicht bereit ist, Abhilfe zu schaffen, verklagt die andere Seite Nachbar A auf Entfernung des stinkenden Haufens. Das Gericht entscheidet, dass der Kompost wegkommt und weiter entfernt von der Terrasse errichtet werden muss.

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Beeinträchtigungen durch Pflanzen -

Christian Seip

Fremde Früchte

Mit § 911 BGB ist geregelt, dass Früchte, das sog. Fallobst, die von einem fremden Baum oder Strauch auf das Nachbargrundstück fallen, diesem Grundstückseigentümer

gehören. In das Eigentum des Nachbarn gehen aber nur

solche Früchte über, die vom Baum gefallen sind, nicht solche, die noch hängen. Diese stehen allein dem Baumeigentümer zu, der zum Pflücken derselben mit Gerätschaften in das Grundstück des Nachbarn hineinragen darf. Betreten darf er das fremde Grundstück dabei nicht.

Zu unterstreichen ist in diesem Zusammenhang noch mal, dass der Nachbar nicht berechtigt ist, die überhängenden Früchte selbst abzupflücken oder abzuschütteln.

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Beeinträchtigung durch Pflanzen -

Baum und Grenzbaum

Christian Seip

Insbesondere bei alten Bäumen, die mit den Jahren in den Grenzbereich hineingewachsen sind, stellt sich

gelegentlich die Frage, wem das Eigentum an diesem

Baum überhaupt zusteht. Grundsätzlich steht das Eigentum an einem Baum demjenigen zu, auf dessen Grundstück der Stamm aus dem Boden heraustritt.

Eine Besonderheit ergibt sich dann, wenn der Baum sich

auf der Grundstücksgrenze befindet. Dann handelt es

sich um einen Grenzbaum gem. § 923 BGB, an dem die Nachbarn Miteigentum haben. Voraussetzung hierfür ist,

dass die Grenze den Baum durchschneidet und nicht nur dessen Wurzeln kreuzt. Die Beseitigung eines solchen

Baumes erfordert immer die Einwilligung des anderen

Nachbarn.

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105 gesetzt.
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gesetzt.

Bauen und Bauten auf dem Nachbargrundstück -

Christian Seip

Baugenehmigung-Widerspruch-Anfechtung Der Grundstückseigentümer kann die dem Nachbarn erteilte

Genehmigung direkt angreifen und gegen die für die Erteilung

der Baugenehmigung zuständige Behörde im Wege einer Nachbarklage vorgehen. Vor Erhebung der Klage muß der Grundstückseigentümer Widerspruch gegen die Genehmigung gem. § 68 VwGO einlegen. Der Gesetzgeber hat hierfür eine Frist von einem Monat ab Bekanntgabe der Genehmigung

Da die Baugenehmigung aber nur dem Nachbarn, der bauen möchte, bekanntgegeben wird und nicht auch dem

Eigentümer des angrenzenden Grundstücks, kommt es häufig vor, dass ein Grundstückseigentümer von den Bauabsichten seines Nachbarn erst erfährt, wenn auf dem

Nachbargrundstück eines Morgens schwere Baumaschinen

auffahren. Zu diesem Zeitpunkt ist die Widerspruchsfrist in der Regel längst abgelaufen. In diesem Fall gilt die Sonderregelung, dass für den Fall der nicht amtlichen Bekanntgabe die Widerspruchsfrist von einem Jahr vom Zeitpunkt der sicheren Erkenntnis von der Erteilung der Genehmigung gilt.

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Bauen und Bauten auf dem Nachbargrundstück - Christan Seip

Praxishinweis

Als Nachbar haben Sie einen Monat Widerspruchsfrist ab Kenntnis der Baugenehmigung. Oder aber ein Jahr, wenn

der Bauherr Sie nicht über die Baugenehmigungserteilung

informiert hat. Die Vorschriften für Grenzabstände zum

Nachbarn erfragen Sie über die Baubehörde.

Wer bauen will, muss seine Nachbarn von seinem Vorhaben informieren.

So sehen es die landesrechtlichen Bauordnungen vor.

Ob Nachbarn ein Bauprojekt verhindern können, ergibt die Abwägung der Interessen aller Beteiligten.

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Bauen und Bauten auf dem Nachbargrundstück - Christian Seip

Betreten und Benutzen fremder Grundstücke beim Bau sogenanntes Hammerschlags- und Leiterrecht

Der Wunsch, am eigenen Haus Instandsetzungsarbeiten vorzunehmen, kann es erforderlich machen, zur

Durchführung der Arbeiten das Grundstück des

Nachbarn betreten zu müssen. Unter Hammerschlagsrecht wird die Befugnis verstanden, das

Grundstück des Nachbarn zu betreten, um am eigenen Haus entsprechende Bauarbeiten vorzunehmen bzw.

vornehmen zu lassen. Das Leiterrecht ist die Befugnis, auf

dem Nachbargrundstück Leitern und Gerüste aufzustellen und Geräte und Materialien zu lagern.

Eine solche Erlaubnis besteht grundsätzlich. Eine

Nutzungsentschädigung wird in der LBauO geregelt, für

Hessen keine Entschädigung, für NRW eine

Entschädigung.

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Bauen und Bauten auf dem Nachbargrundstück -

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Grenzabstände

Ob der Nachbar genügend Licht, Sonne und Luft in den

Räumen seines Hauses hat, hängt weitgehend davon ab, in welchem Abstand das benachbarte Gebäude errichtet wird. Die hierfür maßgeblichen Grenzabstände ergeben sich aus den Bauordnungen der Länder.

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Bauen und Bauten auf dem Nachbargrundstück -

Christian Seip

Die Vorschriften über die Grenzabstände haben den Sinn, ein wohnfreundliches Wohnumfeld zu schaffen. Die Grenzabstandsregelungen haben die Lage von Gebäuden auf den Baugrundstücken zum Gegenstand. Sie regeln, dass vor den Außenwänden von Gebäuden Flächen freizuhalten sind. Die Tiefe der einzuhaltenden Abstandsflächen bemisst sich nach der Höhe der Außenwand und beträgt je nach landesgesetzlicher Ausführung zweieinhalb bis drei Meter.

Für Garagen gilt folgende Regelung: Garagen können einschließlich eines Nebenraumes bis zu einer Gesamtlänge von acht Metern ohne Einhaltung einer Abstandsfläche unmittelbar an die Nachbargrenze eines Grundstücks gebaut werden. Die zum Nachbargrundstück gelegene Wand darf eine Höhe von bis zu drei Metern haben.

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Bauen und Bauten auf dem Nachbargrundstück - Christian Seip

Überbau

Wo noch vor kurzem auf dem eigenen Grundstück ein

Rosenbeet blühte, hat der Nachbar seinen Wintergarten

errichtet. Diese unerfreuliche Situation der Bauherr errichtet ein Bauwerk oder zumindest einen Teil davon auf dem angrenzenden Grundstück des Nachbarn wird als Überbau bezeichnet.

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Grundbuchrecht

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Bauen und Bauten auf dem Nachbargrundstück -

Christian Seip

Ein Überbau liegt vor, wenn der Grundstückseigentümer bei der Errichtung eines Bauwerks über seine Grundstücksgrenze hinaus baut, so dass ein Teil des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück steht, und der Eigentümer dieses Grundstück nicht in die Grenzüberschreitung eingewilligt hat. Ein Überbau liegt auch schon dann vor, wenn ein Gebäudeteil, der mit dem Gebäude

fest verbunden ist, über die Grundstücksgrenze ragt, wie z.B.

Balkone, Erker und Gesimse.

Ist ein Überbau getätigt bzw. bemerkt worden gibt es zwei Möglichkeiten:

a) Zahlung einer Überbaurente, solange wie der Überbau besteht

b) Abkauf des überbauten Flurstückteils, also Übertragung des Eigentums.

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Nachbarschaftrecht- Streit mit dem Nachbarn

Feindlicher Flieger

Samstagnachmittag, die Sonne scheint. Alles könnte so friedlich im eigenen Garten sein. Wäre da nicht dieses leise Brummen, das an Hornissen erinnert. Der Sohn von nebenan hat neuerdings eine Drohne. Die Mutter hat versprochen, dass das nervige Ding nicht während der Mittagsruhe fliegen wird. Die Nachbarn haben verständnisvoll gelächelt, man ist ja kein Unmensch, der Kleine will ja nur spielen.

Wenig später ist es vorbei mit der Idylle, als die Drohne in den angrenzenden Garten eindringt, eine Runde über den Kaffeetisch dreht und mit laufender Kamera die Hausherrin im Bikini auf dem Liegestuhl filmt. Ein Versehen, sorry, entschuldigt sich der kleine Pilot.

Doch sein Flieger verirrt sich regelmäßig in den fremden Luftraum und interessanterweise immer dann, wenn die Nachbarn sonnenbaden.

Nachdem mehrere Ermahnungen nichts nützen, legt sich der Hausherr

auf die Lauer und schießt den schwebenden Spion mit dem Luftgewehr ab.

Der Vater des Jungen verlangt Schadenersatz, der Schütze pocht auf seine Privatsphäre. Das Gericht lehnt den Anspruch auf eine Entschädigung ab. Ähnlich wie bei der Notwehr dürfen Personen, deren

Rechte durch illegal filmende Drohnen verletzt werden, den Störenfried

unschädlich machen. Doch auch gegen Drohnen darf nicht vorschnell Selbstjustiz verübt werden. Der Betroffene hätte die Polizei rufen können, um seine Rechte zu schützen. Der Streit endet mit einem Vergleich.

Grundbuchrecht

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Bauen und Bauten auf dem Grundstück - Christian Seip

Nahbarwand

Wie schön es ist, wenn die Nachbarn ein gut nachbarschaftliches Verhältnis zueinander pflegen und

einträchtig Wand an Wand wohnen. Ist diese Wand auf der

Grenze zweier Grundstücke errichtet