Servidão Predial

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Por Jéssica Ramos Farineli

Servidão Predial é a utilização de um prédio por outro. Tal utilização não pode ser
indispensável, mas se faz necessária ou vantajosa ao prédio chamado de dominante.

A servidão constitui um ônus real que é imposto voluntariamente a um prédio, chamado

de serviente, em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o proprietário do
prédio serviente perde o exercício de algum de seus direitos dominiais sobre ele, ou
tolera que o proprietário do prédio dominante se utilize dele, tornando seu prédio mais
útil.

Portanto a servidão predial nasce da vontade dos proprietários, não se confundindo com
as servidões legais que decorrem exclusivamente da lei, que são direitos de vizinhança
impostos coercitivamente. Por isso a voluntariedade é essência da servidão.

As servidões podem tomar formas variadas, sendo a mais conhecida a servidão de

passagem, que permite que o proprietário de um imóvel transite pelo imóvel de outra
pessoa. No entanto, existem outras modalidades como a servidão de aqueduto, de
iluminação ou ventilação e até mesmo de pastagem.

Para que seja possível a servidão os prédios devem ser vizinhos, embora não haja a
necessidade de que sejam contíguos.

As servidões prediais apresentam algumas características básicas:

 A servidão é uma relação entre dois prédios distintos, o serviente e o dominante.

O serviente sofre um gravame em beneficio do dominante. A vantagem ou
desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele independente da pessoa do
proprietário.
 É necessário que os prédios pertençam a donos diversos. Se pertencerem ao
mesmo proprietário, este estará simplesmente usando o que é seu, sem que se
estabeleça uma servidão, e sim uma serventia que pode se transformar em direito
real se o domínio dos prédios passarem a titulares diferentes.
 Nas servidões serve a coisa e não o seu dono, isto porque o proprietário não tem
uma obrigação de fazer, mas de não fazer ou de suportar o exercício da servidão.
 A servidão não se presume, pois só se constitui mediante declaração expressa
dos proprietários, ou por testamento, e por posterior registro no Cartório de
Imóveis (Art. 1378, CC).
 A servidão deve ser útil ao prédio dominante, ela deve trazer alguma vantagem
de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. Essa vantagem não precisa
ser necessariamente reduzida a dinheiro, podendo constituir maior utilidade ou
simples comodidade para o prédio dominante.
 A servidão é direito real e acessório. É direito real porque incide diretamente
sobre os imóveis. Sendo assim, está munido de seqüela e ação real e é oponível a
terceiros. E é acessório porque decorre do direito de propriedade e acompanha
os imóveis mesmo que sejam alienados.
  A servidão tem duração indefinida, pois perderia sua característica se fosse
estabelecido um limite de tempo. Ela dura por tempo indefinido, enquanto não
seja extinta por nenhuma causa legal, ainda que os prédios mudem de donos.
 A servidão é indivisível porque não se desdobra em caso de divisão do prédio
dominante ou do serviente. Ela só pode ser reclamada em sua totalidade, mesmo
que o prédio dominante pertença a várias pessoas (Art. 1386, CC).
 A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante,
não se concebe sua transferência a outro prédio, pois isso extinguiria a servidão
e constituiria outra.

A classificação mais importante das servidões é a que as distingue pelo exercício.

Uma servidão é continua quando é exercida ininterruptamente, independente de uma

ação humana.

Servidão descontínua é a que tem seu exercício condicionado a algum ato humano atual.

A servidão aparente é aquela que se manifesta por obras exteriores, são aquelas que são
visíveis e permanentes, como a servidão de passagem, por exemplo. Não aparente é a
servidão que não se revela por obras exteriores.

As classificações são importantes porque existem regras diferentes para a constituição,

execução e extinção, algumas se aplicam somente às servidões contínuas e aparentes.

As servidões ainda podem ser positivas, quando conferem ao dono do prédio dominante
o poder de praticar algum ato no prédio serviente, e negativas quando é imposto o dever
de se abster da pratica de determinado ato de utilização.

As servidões podem ser constituídas de diversos modos. Embora as servidões possam

ser constituídas causa mortis, como o testamento, no entanto, o modo mais freqüente de
sua constituição é por atointer vivos, isto é através de contrato em regra oneroso. Por se
tratar de ato de vontade é necessário que as partes sejam capazes, não apenas a
capacidade genérica, mas também as especificas para atos de disposição do prédio
serviente. A servidão só pode ser estipulada pelo proprietário do prédio.

A servidão pode ser instituída judicialmente pelas sentenças que homologam a divisão,
matéria regulamentada no Código de Processo Civil nos arts. 967 a 981.

Também é possível a usucapião de servidão, mas esta deve ser aparente. Os artigos.
1380 a 1382 do Código Civil garantem ao dono do prédio dominante os meios
necessários para á “conservação e uso” das servidões. Para a realização de serviços e
obras necessárias o dono do prédio dominante pode entrar no prédio serviente e
depositar matérias de construção no mesmo. No entanto, se causar dano ao proprietário
do prédio serviente por culpa, o proprietário do prédio gravame será responsabilizado
civilmente.

O exercício das servidões é disciplinado dos arts. 1383 e 1385. O primeiro dispõe que
“o dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo
da servidão”. O segundo dispõe que a servidão se restringirá ás necessidades do prédio
dominante devendo agravar o menos possível o prédio serviente.
As servidões podem ser protegidas por ações como a confessória, que visa á obtenção
do reconhecimento judicial da existência de servidão negada ou contestada. Ações
negatórias se destinam a possibilitar ao dono do prédio serviente a obtenção de sentença
que declare a inexistência da servidão ou de direito á sua ampliação. As ações
possessórias podem ser invocadas em favor do prédio dominante que é molestado ou
esbulhado pelo proprietário do prédio serviente. Também pode ser utilizada quando este
não permite a realização de obras de conservação da servidão. Também podem ser
invocadas as ações de nunciação de obra nova e de usucapião.

A servidão uma vez registrada só se extingue com respeito a terceiros quando

cancelada. Sendo assim, enquanto permanecer registrada no Cartório de Registro de
Imóveis subsistirão em favor do dono do prédio dominante.

Nos casos de desapropriação, a servidão se extingue mesmo sem o cancelamento do

registro.

O titular da servidão pode abrir mão do beneficio, renunciando-o expressamente, desde

que seja capaz e tenha poder para dispor.

De acordo com o Art.1389 do CC ainda a servidão se extingue pela reunião dos dois
prédios no domínio de uma mesma pessoa, pela supressão das respectivas obras e pelo
não uso contínuo durante dez anos.