HFOF11 - MGFF11

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Dados Adicionais: Emissão HGLG11
Suno FIIs – 29 de maio de 2019

DESTAQUE INICIAL – HGLG11

Informamos aos nossos assinantes que foi publicado o Prospecto da 5ª Emissão
de Cotas do FII HGLG11. Vale reforçar que fizemos um Relatório, na semana
passada, onde foi, inclusive, ponderado que o cronograma ainda não havia sido
publicado na B3.

Ressaltamos que a oferta, na verdade, será de R$ 550 milhões, o que nos deixa
ainda mais confortável com a indicação do viés positivo, pois estaria mais alinhado
ao volume apresentado para aquisições (pipeline).

O novo time de Gestores terá uma excelente (e única) oportunidade de

colocar HGLG11 em outro patamar ao longo do 2S19. Estamos confiantes, e
seria uma grande surpresa negativa para a Suno Research (e para o
mercado) se as aquisições não forem realizadas com eficácia.

Em relação ao Cronograma e outros dados importantes, temos:

 Período para exercício (Direitos de Preferência): 18/06/2019 a

01/07/2019
 Período das Sobras: 04/07/2019 a 19/07/2019
 Preço total (custos inclusos): R$ 142,97/cota
 Investimento mínimo (Sobras): R$ 14.297,00 (100 cotas)

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HFOF11 – Hedge Top FOFII-3
VIÉS “POSITIVO” – POSIÇÃO TÁTICA

Em primeiro lugar, destacamos que a posição tática visa oferecer, no curto prazo,
a possibilidade de o investidor realizar a arbitragem da posição com um carrego
que justifique o risco. Diante disto, é válido ponderar que esta estratégia é
recomendada apenas para investidores mais experientes.

Estamos absolutamente convencidos da qualidade do time de Gestão da HEDGE

e sua capacidade de gerar valor para o cotista neste tipo de produto (FOF), tanto
pela postura mais atuante no giro das posições em carteira quanto pela
capacidade de ativismo visando destravar valores

Na verdade, esta tem sido a tríade dos novos Gestores de FOFs no Brasil:

 Adesão às Ofertas ICVM 476 (“Restritas”)

 Giro intenso de posições (postura mais agressiva)
 Ativismo em busca de FIIs com reais possibilidades de destravar valor

De toda forma, em nossa visão, esta tríade tende a funcionar com mais
eficiência quando temos um mercado com viés altista e com confortável
janela de captação – é exatamente o cenário que temos visto desde 2016/17,
com a queda dos juros (Selic e Futuro).

Fonte – Hedge Investments

IMPORTANTE: Esta correlação (negativa) entre IFIX vs. NTN-B (Juros Futuros) é uma
“lição” que todo investidor de Fundo Imobiliário deve ter ciência.

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Diante disto, a visão da Suno Research é que o retorno (acima da média) dos
FOFs, nos próximos meses, estará condicionado aos indicadores econômicos e
fiscais do Brasil, ou seja, as “Reformas” – são elas que irão nortear o prêmio de
risco do país e, por consequência, o fechamento longo da curva de juros.

Vejamos o retrato atual de HFOF11 para melhor juízo de valor, até como forma
de ratificar o parágrafo anterior. De início, lembramos que este Fundo veio a
mercado em FEV/2018, portanto, temos um histórico superior a 12 meses para
que possamos considerar a tese do Gestor.

Fonte – Hedge Investments

A tabela acima indica que, desde o início de suas operações, 35% das receitas
foram originadas pela estratégia de ganho de capital. A eficácia do Gestor é
nítida. Na prática, conseguiram “surfar” o avanço da indústria de FIIs no
Brasil.

Mas, de novo, quando falamos de Fundos de Fundos (“FOFs”), temos de

contextualizar sempre com a perspectiva futura:

“FOF é 100% para-brisa e 0% retrovisor”

O que temos como premissa básica em HFOF11 é a existência de um time de

gestão capaz de avaliar o contexto para tomadas de decisões e um histórico no
mercado imobiliário de grande sucesso. No entanto, o bom resultado (acima da
média) não dependerá exclusivamente deles.

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Em relação à atual carteira do Fundo, temos pouco mais da metade do PL
(51,3%) posicionada em apenas 05 ativos, são eles:

Fonte – Hedge Investments

HFOF11 é bastante competitivo frente a seus pares ao que pese sua Taxa de
Administração/Gestão (0,60% a.a.), lembrando que há Performance de 20% do
que exceder o IFIX, o que denota alinhamento de interesses com o cotista.

Esta Oferta Pública visa captar R$ 197 milhões, o que deverá aumentar de forma
expressiva o atual PL de HFOF11, portanto, os cotistas terão 82,30% da posição
para exercício de Direito de Preferência.

O preço total (custos inclusos) é de R$ 100,35/cota, e as Sobras serão levadas

a mercado com investimento mínimo de R$ 25.087,50 (250 cotas). A XP
CCTVM será o Coordenador Líder. Consulte sua Corretora.

Em relação ao Cronograma, temos:

 Período para exercício (Direitos de Preferência): 27/05/19 a 05/06/19

 Negociação dos Direitos de Preferência: 27/05/2019 a 31/05/2019
 Período das Sobras: 14/06/2019 a 19/06/2019

Por fim, é válido salientar que a HEDGE foi conservadora no Estudo de Viabilidade,
o que nos dá ainda mais conforto para a CONCLUSÃO final.

Fonte – Hedge Investments

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MGFF11 – Mogno Capital FOF
VIÉS “POSITIVO” – POSIÇÃO TÁTICA

Em nossa visão, MGFF11 e HFOF11 são muito correlacionados em relação à

postura mais ativa dos Gestores, inclusive, vale ponderar que estes dois FIIs
vieram a mercado no 1T18. No entanto, ponderamos que MOGNO e HEDGE têm
alocações diferentes nos atuais portfólios.

IMPORTANTE: A Gestão da MOGNO Capital teve uma importante conquista

recente, onde os cotistas aprovaram a possibilidade da aquisição de FIIs
administrados pelo BTG Pactual, atual Administrador do Fundo.

Desde então, a MOGNO tem direcionado recursos para alocações em BRCR11,

THRA11, EDGA11 e TBOF11, com visível ação ativista em relação ao EDGA11, em
busca de extrair valor face aos atuais problemas do Fundo.

Em relação à atual carteira do Fundo, temos pouco mais da metade do PL

(38,1%) posicionada em 05 ativos, são eles:

Fonte – Mogno Capital

Em nossa visão, MGFF11 e HFOF11 são muito correlacionados em relação à

postura mais ativa dos Gestores, inclusive, vale ponderar que estes dois FIIs
vieram a mercado na mesma época (1T18), onde souberam capturar com eficácia
a ascensão do mercado imobiliário.

Ressaltamos, ainda, a constante melhora no que tange à transparência das

informações apresentadas nos Relatórios Gerenciais, dando mais segurança ao
cotista em relação à tese de compra/venda de posições.

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O time de gestão tem procurado deixar claro o resultado por Segmento e Tipo de
Oferta (400 ou 476), além de um gráfico didático com o Resultado Líquido vs.
Distribuição Final, onde o investidor consegue visualizar a reserva acumulada ao
longo do semestre.

Em tempo, observe o histórico de MGFF11, lembrando que o FII veio a

mercado em MAR/2018, sendo que 34% do resultado foi originado pela
estratégia de ganho de capital. Este indicador não nos parece ser uma
simples coincidência com HFOF11 (35%) – é uma confirmação da leitura da
Suno Research em relação aos FOFs nos últimos 12 meses.

Fonte – Mogno Capital

Esta Oferta Pública é ousada, pois visa (mais do que) dobrar o atual PL do Fundo,
considerando captação total de R$ 120 milhões. Os cotistas irão receber a
proporção de 105% para exercício de Direito de Preferência.

O preço total (custos inclusos) é de R$ 94,00/cota, e as Sobras serão levadas

a mercado com investimento mínimo de R$ 3.008,00 (32 cotas). A GENIAL
será a Coordenadora Líder. Consulte sua Corretora.

Em relação ao Cronograma, temos:

 Período para exercício (Direitos de Preferência): 30/05/2019 a

14/06/2019
 Negociação dos Direitos de Preferência: 30/05/2019 a 10/06/2019
 Período para Adesão (*): 30/05/2019 a 24/06/2019

Nesta Oferta Pública, não haverá “Sobras”, visto que as cotas serão oferecidas ao mercado
(*)

desde o período inicial para exercício de Direito de Preferência, portanto, 30/05/2019.

Em relação ao Estudo de Viabilidade, achamos a postura da MOGNO bastante

otimista (DY entre 8% e 10% ao ano), considerando uma rápida alocação dos
recursos em ativos imobiliários em cenários diferentes.

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CONCLUSÃO
Optamos por fazer uma CONCLUSÃO única para ambos os Fundos, por entender
que há nítida correlação estratégica entre os Gestores ao que pese uma postura
mais ativa, apesar da diferença interna da composição do portfólio.

Com base em nosso próprio cenário-base e expectativas futuras, avaliamos

que HFOF11 e MGFF11 possuem condições de entregar retorno médio
nominal entre 7% e 8% ao ano nos próximos 12 meses.

A Suno Research insiste em alertar que o mercado de FOFs tende a entregar

melhores resultados onde há evidência de alta. Por isto, temos uma visão
cautelosa para os próximos meses, ao menos até que tenhamos um cenário mais
tangível quanto aos fundamentos econômicos e fiscais no Brasil.

Apesar disto, temos viés positivo para HFOF11 e MGFF11. Porém, reforçamos o
critério de posição “tática” para curto prazo (entre 6 e 12 meses), até que
tenhamos novos elementos para reavaliação das condições gerais do mercado e
como isto tende a impactar a gestão ativa nos FOFs.

IMPORTANTE: Vale ponderar que ambos os Fundos estão sendo negociados no

mercado secundário com uma diferença (positiva) por volta de 3% frente ao preço
inicial da Oferta, favorecendo a Arbitragem das posições. Lembramos, mais uma vez,
que esta estratégia deve ser praticada por investidores com maior nível de
experiência.

HFOF11 e MGFF11 carregam os principais componentes dentro da categoria

de Fundo de Fundos, conforme pontuado na “página 2” deste Relatório.
Some isto ao fato de que os Gestores são focados na geração de valor ao
cotista, apesar do natural risco implícito de uma estratégia mais ativa no
giro intenso das posições.

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 Carteira Suno FIIs Unificada (Concentrar novas alocações)

Ranking Suno Ativo Inicio Participação Preço atual DY esperado Preço teto Preço de entrada** Recomendaçao Desempenho

1 MALL11 28/02/2018 8,0% R$ 106,17 7,1% R$ 106,00 R$ 95,43 Aguardar 11,25%

2 FIIB11 17/01/2018 8,0% R$ 450,49 7,2% R$ 440,00 R$ 371,50 Aguardar 21,26%

3 GGRC11 20/06/2017 8,0% R$ 132,27 8,5% R$ 130,00 R$ 80,76 Aguardar 63,78%

4 RBRR11 28/11/2018 8,0% R$ 104,44 7,8% R$ 105,00 R$ 95,81 Compra 9,01%

5 XPML11 28/11/2018 8,0% R$ 107,42 7,0% R$ 107,00 R$ 95,81 Aguardar 12,12%

6 KNIP11 6/2/2017 8,0% R$ 113,20 7,7% R$ 110,00 R$ 93,63 Aguardar 20,90%

7 VISC11 2/5/2018 8,0% R$ 104,52 7,2% R$ 103,00 R$ 101,04 Aguardar 3,44%

8 MXRF11 6/2/2017 8,0% R$ 11,49 8,2% R$ 10,50 R$ 7,40 Aguardar 55,27%

9 HGLG11 8/8/2017 8,0% R$ 154,51 6,1% R$ 140,00 R$ 107,14 Aguardar 44,21%

10 VRTA11 22/11/2017 8,0% R$ 138,99 8,5% R$ 115,00 R$ 92,47 Aguardar 50,31%

11 FLMA11 27/06/2017 8,0% R$ 3,57 4,9% R$ 2,70 R$ 1,94 Aguardar 84,02%

12 RNGO11 1/11/2017 8,0% R$ 83,20 6,6% R$ 82,00 R$ 84,87 Aguardar -1,97%

13 Renda Fixa 4,0% - - - - - 0,00%

Recomendações encerradas*

Ativo Inicio Preço de entrada** Final Preço de saída Desempenho

MFII11 4/11/2017 R$ 94.97 9/20/2017 R$120.00 26.4%

THRA11 2/6/2018 R$ 80.02 6/27/2018 R$102.25 27.8%

JSRE11 11/8/2017 R$ 91.10 11/28/2018 R$98.38 8.0%

PRSV11 2/6/2017 R$ 457.47 11/28/2018 R$334.55 -26.9%

EDGA11 2/6/2017 R$ 51.58 11/28/2018 R$45.27 -12.2%

BCRI11 9/20/2017 R$ 97.24 11/28/2018 R$107.15 10.2%

JRDM11 2/6/2017 R$ 69.17 11/28/2018 R$74.00 7.0%

HGJH11 2/6/2017 R$ 106.63 11/28/2018 R$167.00 56.6%

FEXC11 2/6/2017 R$ 87.34 11/28/2018 R$109.33 25.2%

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DISCLOSURE

As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas

decisões de investimento, porém o investidor será responsável, de forma
exclusiva, pela verificação da conveniência e oportunidade da movimentação de
sua carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à efetivação de
operações de compra e/ou venda de títulos e/ou valores mobiliários.

Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o

investidor deverá verificar e atentar para as informações próprias ao seu perfil de
investimento, uma vez que as informações constantes deste material não são
adequadas para todos os investidores. Quaisquer projeções de risco ou retorno
potenciais são meramente ilustrativas e não são, e não devem ser interpretadas
pelo investidor como previsão de eventos futuros e/ou garantia de resultados.

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