RTBL Kuamangkuning 2012

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM, DIREKTORAT JENDRAL CIPTA KARYA
DIREKTORAT PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

Jl. Pattimura No. 20 Kebayoran Baru
Jakarta Selatan Telp/Fax (021) 7279233
Draft LAPORAN AKHIR Penyusunan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning, Kabupaten Bungo
KATA PENGANTAR
Laporan Akhir merupakan hasil tahapan rencana dan indikasi serta program investasi
pada pekerjaan penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Pasar
Kuamang Kuning, Desa Purwasari, Kecamatan Pelepat Ilir, Kabupaten Bungo. Secara
garis besar laporan ini meliputi bagian-bagian sebagai berikut:
Bagian Pendahuluan, berisi: latar belakang, tujuan dan sasaran, ruang lingkup kajian,
dasar hukum dan sistematika pembahasan..
Bagian Pemahan RTBL, berisi uraian tentang konsepsi RTBL, materi RTBL, cakupan
pembahasan RTBL dan struktur dan sistematika dokumen RTBL.
Bagian Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan, berisi informasi tentang kerangka

pemikiran dan pendekatan perencanaan
Bagian Identifikasi Kawasan Perencanaan, berisi identifikasi kawasan baik secara

makro sampai dengan mikro, meliputi: kependudukan, perekonomian, aktivitas,
aksesibilitas, tata guna lahan, bangunan dan tata hijau, prasarana dan fasilitas lingkungan
setempat, fakta lapangan serta potensi dan permasalahan pada kawasan perencanaan.
Bagian Analisis SWOT Kawasan, berisi: analisi baik secara makro, mezo dan mikro,
meliputi analisis tingkat kota, analisis tingkat wilayah perencanaan dan analisis kawasan
perencanaan, terhadap elemen-elemen identifikasi
Bagian Konsep Dasar dan Delineasi Kawasan; berisi: Kosep dan Gagasan
Pengembangan kawasan dan batas-batas area perencanaan
Bagian Konsep Tujuan, Visi dan Misi; berisi: Tujuan, Visi dan Misi Pembangunan
Pasar Kuamang Kuning, melalui kegiatan RTBL
Bagian Rencana Umum, berisi: Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan
Lingkungan dan Konsep Komponen Perancangan Kawasan
Bagian Blok-blok Pengembangan Kawasan serta Indikasi Program Penanganan,

mengatur penerapan ketentuan dasar perancangan serta arahan Perancangan Tata
Bangunan dan Lingkungan
Bagian Rencana Investasi, berisi: program investasi Tata Bangunan dan Lingkungan
pada setiap segmen kawasan
Bagian Ketentuan Pengendalian Rencana, berisi: Pemanfaatan, Strategi dan Arahan

Pengendalian dalam 5 tahun Pelaksanaan Program Pembangunan
i
PT. GANES ENGINEERING CONSULTANT
Untuk tindak lanjut dari rencana yang telah tersusun, kami sangat membutuhkan
masukan-masukan, koreksi dan kritik demi kesempurnaan proses penanganan pekerjaan.
Dengan selesainya laporan ini kami mengucapkan terima kasih kepada semua pihak
yang telah membantu, memberikan dukungan, baik data maupun masukan dan
pengarahan, sehingga terselesaikannya laporan antara ini.
Jambi, Nopember 2012
Tim Penyusun
ii
DAFTAR ISI
BAGIAN 1 PENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANG ……………………………………………… I-1
1.2. MAKSUD dan TUJUAN ……………………………………………… I-3
1.2.1. Maksud ……………………………………………… I-3
1.2.2. Tujuan ……………………………………………… I-3
1.3. SASARAN DAN KELUARAN ……………………………………………… I-4
1.3.1. Sasaran ……………………………………………… I-4
1.3.2. Keluaran ……………………………………………… I-5
1.4. MANFAAT ……………………………………………… i-5
1.5. LINGKUP PERENCANAAN ……………………………………………… I-6
1.5.1. Lingkup Spasial ……………………………………………… I-6
1.5.2. Lingkup Temporal ……………………………………………… I-6
1.5.3. Lingkup Material ……………………………………………… I-7
1.6. LITERATUR HUKUM ……………………………………………... I-8
1.7. SISTEMATIKA PEMBAHASAN ………………………………………... I-9
BAGIAN 2 PEMAHAMAN RTBL

2.1. KONSEPSI RTBL ……………………………………………… II-1
2.1.1. Pengertian R T B L ……………………………………………… II-1
2.1.2. Kedudukan R T B L ……………………………………………… II-2
2.2. MATERI RTBL ……………………………………………… II-3
2.2.1. Program Bangunan Dan Lingkungan ..………………………… II-3
2.2.2. Rencana Umum dan Panduan Rancangan………………………. II-3
2.2.3. Rencana Investasi …………..………………………………….. II-4
2.2.4. Rencana Detail …………..………………………………….. II-5
2.2.5. Ketentuan Pengendalian Rencana ……………………………….. II-5
2.2.6. Pedoman Pengendalian Pelaksanaan ………………………….. II-5
2.2.7. Detailed Engineering Design (DED) ………………………….. II-5
2.3. CAKUPAN KAWASAN R T B L ………………………………………… II-6
2.4. STRUKTUR DAN SISTEMATIKA DOKUMEN RTBL ..………………… II-7
iii
BAGIAN 3 METODOLOGI PELAKSSANAAN

3.1. KERANGKA PIKIR …………………………………………………………. III-1
3.2. PENDEKATAN PELAKSANAAN PEKERJAAN ……………………….... III-3
3.3. METODOLOGI PELAKSANAAN PEKERJAAN………………………….. III-4
3.3.1.Metode Perumusan Masalah ……………………………………. III-4
3.3.2.Metode Pengumpulan dan Kompilasi Data ………………………. III-4
3.3.3.Metode Analisis ……………………..………………………………. III-7
3.3.4.Perumusan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan ………… III-20
3.3.5 Muatan Materi Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan….….. III-20
3.3.6 Pedoman Pengendalian Pelaksanaan Pembangunan …………. III-24
BAGIAN 4 IDENTIFIKASI KAWASAN RENCANA

4.1. KAWASAN PASAR KUAMANG KUNING ………………………………. IV-1
4.2. DEMOGRAFI ………………………………………………………….…. IV-5
4.3. EKONOMI ………………………………………………………….…. IV-6
4.4. BUDAYA ………………………………………………………….…. IV-8
4.5. AKSESIBILITAS ……………………………………………………………. IV-8
4.6. KONDISI FISIK LINGKUNGAN …………………………………………… IV-9
4.7. TATA GUNA LAHAN …………………………………………………….... IV-13
4.8. INTENSITAS DAN TATA BANGUNAN …………………………………. IV-13
4.9. TATA HIJAU DAN RUANG PUBLIK …………………………………. IV-14
BAGIAN 5 ANALISIS S.W.O.T KAWASAN RENCANA

5.1. PENGERTIAN ………………………………………………. V-1
5.2. ANALISIS S.W.O.T KAWASAN RENCANA ……………………………. V-1
5.2.1. Analisis Kemampuan Tubuh dan Berkembang Kawasan …..….. IV-1
5.2.2. Analisis Pengaruh Kebijakan Sektor dan Regional …………..…. IV-4
5.2.3. Analisis Kedudukan Kawasan dalam Rangka Perwilayahan ..…. IV-4
5.2.4. Analisis Aspek Ekonomi dan Sosial Budaya …………………..…. IV-4
5.2.5. Analisis Kelembagaan Masyarakat ………………..………………. IV-8
5.2.6. Analisis Partisipasi Masyarakat ………………..……………..……. IV-9
5.2.7. Analisis Tata Ruang Kawasan ……….………..……………..……. IV-13
BAGIAN 6 DELINEASI KAWASAN PERENCANAAN

6.1. PENGERTIAN ………………………………………………………………. VI-1
6.2. POTENSI DAN PERMASALAHAN KAWASAN .…………………………. VI-1
iv
6.3. PENENTUAN DELINEASI KAWASAN …………………………............... VI-5

6.3.1. Pengertian ………………………..…….………..……………..…….. IV-5
6.3.2. Batas dan Karakteristik Kawasan ……..…….………..………….... IV-5
BAGIAN 7 TUJUAN, VISI DAN MISI

7.1. PENGERTIAN ……………………………………………………………….. VII-1
7.2. TUJUAN PEMBANGUNAN ………………………………………………….. VII-1
7.3. VISI DAN MISI ……………………………………………………………….. VII-3
BAGIAN 8 KONSEP DASAR PERANCANGAN TATA BANGUNAN-LINGKUNGAN

8.1. PENGERTIAN ……………………………………………………………….. VIII-1
8.2. KONSEP PERANCANGAN STRUKTUR TATA BANGUNAN DAN
LINGKUNGAN ……………………………………………………………….. VIII-1
8.2.1. Dasar Pertimbangan ……………..…….………..……………..……. VIII-3
8.2.2. Konsep Penataan .……………..…….………..……………..…… VIII-4
8.3. KONSEP KOMPONEN PERANCANGAN KAWASAN ………….………. VIII-7
8.3.1. Struktur Peruntukan Lahan ……..…….………..……………..……. VIII-7
8.3.2. Intensitas Pemanfaatan Lahan ……………..…….………..………. VIII-10
8.3.3. Tata Bangunan …………………..…….………..……………..……. VIII-14
8.3.4. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung ….…..……………..……. VIII-17
8.3.5. Sistem Ruang Terbuka Hijau ….……………....……………..……. VIII-21
8.3.6. Sistem Tata Kualitas Lingkungan ….……….....……………..……. VIII-24
8.3.7. Sistem Prasarana dan Utilitas Kawasan …......……………..……. VIII-26
8.4. ZONA PENGEMBANGAN DAN PROGRAM PENATAAN …….……….. VIII-29
BAGIAN 9 RENCANA UMUM DAN PANDUAN RANCANGAN

9.1. PENGERTIAN ………………………………………………………………. IX-1
9.2. RENCANA UMUM ……………………………………………………………. IX-2
9.3. PANDUAN RANCANGAN …………………………………………………. IX-3
9.3.1. Prinsip Dasar Detail Perancangan …….…......……………..……. IX-3
9.3.2. Panduan Pengembangan Perancangan …….…......……………. IX-4
9.3.3. Arahan Pengembangan Spot Area Gerbang Barat (KW-01) ….. IX-5
9.3.4. Arahan Pengembangan Sub Kawasan Koridor Barat (KW-02)….. IX-10
9.3.5. Arahan Pengembangan Spot Area Masdjid besar (KW-03) …….. IX-15
9.3.6. Arahan Pengembangan Spot Area Ruang Terbuka Publik (KW-04) IX-20
9.3.7. Arahan Pengembangan Sub Kawasan Koridor Tengah (KW-05). IX-25
v
9.3.8. Arahan Pengembangan Spot Area Sub Terminal (KW-06) ……. IX-30
9.3.9. Arahan Pengembangan Sub Kawasan Koridor Timur (KW-07….. IX-35
9.3.10. Arahan Pengembangan Spot Area Gerbang Timur (KW-08)…… IX-40
BAGIAN 10 SIMULASI RANCANGAN 3-D

10.1. PENGERTIAN ………………………………………………………………. X-1
10.2. 3D RANCANGAN SPOT KAWASAN …..…………………………………. X-2
10.2.1. Simulasi 3D Spot Kawasan 1 - Area Gerbang Barat …......……….. X-2
10.2.2. Simulasi 3D Spot Kawasan 2 – Sub-Kawasan Kawasan Koridor Barat X-3
10.2.3. Simulasi 3D Spot Kawasan 3 - Area Masdjid Besar …......……….. X-4
10.2.4. Simulasi 3D Spot Kawasan 4 - Area Ruang Terbuka Publik …..….. X-5
10.2.5. Simulasi 3D Spot Kawasan 5 – Sub-Kawasan Koridor Tengah .….. X-6
10.2.6. Simulasi 3D Spot Kawasan 6 - Sub-Terminal dan Pasar Tradisional X-7
10.2.7. Simulasi 3D Spot Kawasan 7 - Sub-Kawasan Koridor Timur………. X-8
10.2.8. Simulasi 3D Spot Kawasan 8 - Area Gerbang Timur …......……….. X-9
BAGIAN 11 RENCANA INVESTASI

11.1. INDIKASI PROGRAM KEGIATAN ………………………………………. XI-1
11.2. SKENARIO STRATEGI RENCANA INVESTASI ……………………….. XI-1
11.2.1. Sumber Pembiayaan …………………………………......……….. XI-2
11.2.2. Perencanaan Pembiayaan dan Program Investasi ......……….. XI-4
11.3. POLA KERJASAMA OPERASIONAL INVESTASI …………………….. XI-9
BAGIAN 12 KETENTUAN PENGENDALIAN RENCANA

12.1. PEMANFAATAN DAN PENGENDALIAN ………………………………. XII-1
12.1.1. Pemanfaatan R T B L ………………………………......………… XII-1
12.1.2. Pengendalian R T B L ………………………………......……….. XII-1
12.2. STRATEGI PENGENDALIAN RENCANA ……..……………………….. XII-2
11.2.1. Prioritas Pelaksanaan Pembangunan ….…………......……….. XII-2
11.2.2. Pentahapan Pelaksanaan Pembangunan ......………………… XII-3
12.3. ARAHAN PENGENDALIAN RENCANA ……………………………….. XII-9
12.3.1. Pemantapan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning .……… XII-9
12.3.2. Sosialisasi RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning .………… XII-9
12.3.3. Review RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning .……………. XII-10
12.3.4. Mekanisme Pengelolaan Perijinan Pembangunan .…………… XII-10
vi
DAFTAR TABEL
Tabel 3.1. Acuan Pendataan Ruang Perkotaan di Wilayah Perencanaan …….. . III-6
Tabel 3.2. Desain Analisa Kemampuan Tumbuh dan Kembang Kawasan ……. III-8
Tabel 3.3. Desain Analisa Pengaruh Kebijakan Sektor dan Regional ………….. III-9
Tabel 3.4. Desain Analisa Kedudukan Kawasan dalam Sistem Perwilayahan III-9
Tabel 3.5. Desain Analisa Kependudukan …………………………………………. III-10
Tabel 3.6. Desain Analisa Perekonomian …………………………………………. III-11
Tabel 3.7. Desain Analisa Bentuk dan Struktur Kawasan ………………………. III-12
Tabel 3.8. Kecepatan dan Waktu yang Dibutuhkan Untuk Mengerem ………… III-16
Tabel 3.9. Desain Analisa Tata Letak Bangunan ……………………….………... III-16
Tabel 3.10. Desain Analisa Jaringan Pergerakan dan Fungsi Jalan …...……….. III-17
Tabel 3.11. Desain Analisa Keadaan Utilitas ………………………….…...……… III-17
Tabel 3.12. Desain Analisa Keadaan Fasilitas Pelayanan …………..…...……… III-18
Tabel 3.13. Desain Analisa Keuangan dan Pengelolaan …………..…...……… III-19
Tabel 3.14. Rumusan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan ……...………. III-21
Tabel 4.1. Jumlah Penduduk menurut Desa dan Jenis Kelamin ……………….. IV-5
Tabel 4.2. Luas Wilayah, Jumlah Penduduk dan Kepadatan ............................... IV-6
Tabel 4.3. Besarnya Bagi Hasil Pajak dan Alokasi Dana Dusun .......................... IV-7
Tabel 11.1. Program Investasi Area Ruang Terbuka Publik (RTH) ....................... XI-5
Tabel 11.2. Program Investasi Area Ruang Terbuka Publik (Pujasera, Parkir) .... XI-6
Tabel 11.3. Program Investasi Area Sub Terminal …………………....................... XI-7
Tabel 11.4. Program Investasi Area Koridor Jalan Batanghari ……...................... XI-8
Tabel 11.5. Program Investasi Area Gerbang KAwasan ……………...................... XI-8
vii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Kedudukan RTBL dalam Kawasan Perencanaan Tata Ruang .......... II-2
Gambar 2.2 Struktur dan Sistematikan Dokumen R T B L ..................................... II-7
Gambar 3.1. Kerangka Pikir Penyusunan RTBL Kawasan

Pasar Kuamang Kuning, Kabupaten Bungo …................................ III-2
Gambar 4.1. Identifikasi Kondisi Geografis dan Kawasan Rencana …………….. IV-2
Gambar 4.2. Delineasi Kawasan Pasar Kuamang Kuning ................................... IV-3
Gambar 4.3. Peta – Blok Kawasan Pasar Kuamang Kuning ……………………. IV-4
Gambar 4.4. Peta – Identifikasi Kondisi Kondisi Budaya dan Aktivitas Lokal ….. IV-10
Gambar 4.5. Peta – Identifikasi Aksesibilitas Pergerakan …............................... IV-11
Gambar 4.6. Peta – Identifikasi Kondisi Fisik Wilayah ….….............................. IV-12
Gambar 4.7. Peta – Identifikasi Tata Guna Lahan Wilayah …............................. IV-15
Gambar 4.8. Peta – Identifikasi Intensitas Bangunan ………............................ IV-16
Gambar 4.9. Peta – Identifikasi Tata Hijau dan Ruang Terbuka ........................ IV-17
Gambar 5.1. Analisis Kemampuan Tumbuh dan Berkembang Kawasan............... V-3

Gambar 5.2. Analisis Topografi Kawasan .................................................... V-14
Gambar 5.3. Analisis Tipologi Blok Kawasan.................................................... V-16
Gambar 5.4. Analisis Tata Guna Lahan Kawasan.............................................. V-17
Gambar 5.5. Analisis Tata Guna Lahan Bangunan............................................. V-20
Gambar 5.6. Analisis Ketinggian Bangunan .................................................... V-21
Gambar 5.7. Analisis Intensitas Pemanfaatan Lahan ........................................ V-24
Gambar 5.8. Analisis Aksesibiltas Pergerakan ……………………...................... V-28
Gambar 5.9. Analisis Jaringan Jalan ............................................................... V-29
Gambar 5.10. Analisis Ruang Terbuka ………………………………………........... V-31
Gambar 5.11. Analisis Titik Simpul ………………………………………................. V-32
Gambar 5.12. Analisis Jaringan Utilitas …………………………………................. V-36
Gambar 6.1. Distribusi Fungsi Bangunan di Kaw. Pasar Kuamang Kuning ……… VI-3
Gambar 6.2. Citra Bangunan Kawasan Pasar Kuamang Kuning ………………….. VI-4
Gambar 6.3. Peta-Delineasi Kawasan RTBL Pasar Kuamang Kuning ................ VI-6
Gambar 6.4. Peta-Blok Kawasan RTBL Pasar Kuamang Kuning ......................... VI-7
viii
Gambar 6.5. Identifikasi Koridor Jalan Batanghari Barat A ................................ VI-8

Gambar 6.6. Identifikasi Koridor Jalan Batanghari Barat B................................. VI-9
Gambar 6.7. Identifikasi Kawasan Pasar A....................................................... VI-10
Gambar 6.8. Identifikasi Kawasan Pasar B....................................................... VI-11
Gambar 6.9. Identifikasi Kawasan Pasar C....................................................... VI-12
Gambar 6.10.Identifikasi Kawasan Pasar C....................................................... VI-13
Gambar 6.11.Identifikasi Koridor Jalan Batanghari Timur A ……………………… VI-14
Gambar 7.1. Visi Pengembangan Kawasan RTBL Pasar Kuamang Kuning VII-6
Gambar 7.2. Konsep Pengembangan Kawasan RTBL Pasar Kuamang Kuning VII-7
Gambar 8.1. Konsep Struktur Peruntukan Lahan Kawasan …………………… VIII-9

Gambar 8.2. Konsep Intensitas Pemanfaatan Lahan (1) Kawasan ……………….. VIII-12
Gambar 8.3. Konsep Intensitas Pemanfaatan Lahan (2) Kawasan ……………….. VIII-13
Gambar 8.4. Konsep Ketinggian Bangunan ……………………….. ……………….. VIII-16
Gambar 8.5. Konsep Pola Sirkulasi Publik ……………………….. ……………….. VIII-19
Gambar 8.6. Konsep Pola Jaringan Jalan ……………………….. ……………….. VIII-20
Gambar 8.7. Konsep Sistem Ruang Terbuka Hijau …..………….. ……………….. VIII-23
Gambar 8.8. Konsep Jaringan Utilitas ………………….………….. ………………. VIII-28
Gambar 8.9. Zona Pengembangan Kawasan ……….………….. ………………… VIII-30
ix
BUPATI BUNGO
PERATURAN BUPATI BUNGO

NOMOR : ..................................................
TENTANG
RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

KAWASAN PASAR KUAMANG KUNING, KELURAHAN KUAMANG JAYA
KECAMATAN PELEPAT ILIR, KABUPATEN BUNGO
DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA
BUPATI BUNGO
Menimbang : a. bahwa perkembangan penyelenggaraan penataan bangunan

dan lingkungan di kawasan Pasar Kuamang Kuning dewasa
ini semakin kompleks baik dari segi intensitas, teknologi,
kebutuhan prasarana dan sarana, maupun lingkungannya
untuk mendukung fungsi pusat pemerintahan Kabupaten
Bungo;
b. bahwa sesuai dengan Peraturan Daerah Kabupaten Bungo
Nomor ..... Tahun .......... tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kabupaten Bungo telah menetapkan kawasan Pasar
Kuamang Kuning sebagai pusat pengembangan kawasan
baru;
c. bahwa untuk itu perlu menetapkan Rencana Tata Bangunan
dan Lingkungan (RTBL) kawasan Pasar Kuamang Kuning
sebagai pusat pengembangan kawasan baru.
Mengingat : 1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan
Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002
Nomor 134, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia
Nomor 4247);
2. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang
Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 2004 Nomor 125, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 4437), sebagaimana telah
beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor
12 Tahun 2008 tentang Perubahan Kedua Atas Undang-
Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor
59, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor
4844);
3. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan
Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007
Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia
Nomor 4725);
4. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang
Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun
2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2005 Nomor 85, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 4532);
Pembagian Urusan Pemerintahan antara Pemerintah,
Pemerintah Daerah Provinsi, dan Pemerintah daerah
Kabupaten/Kota (Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 2007 Nomor 82, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia 4737);
6. Peraturan Pemerintah Nomor 50 Tahun 2007 tentang Tata
Cara Pelaksanaan Kerjasama Daerah (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 12, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4761);
Penyelenggaraan Penataan Ruang (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2010 Nomor 21, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5103);
8. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 6/PRT/M/2007
tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan;
9. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 8 Tahun 2009
tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Dalam Negeri
Nomor 23 Tahun 2007 tentang Pedoman Tata Cara
Pengawasan Atas Penyelenggaraan Pemerintahan Daerah;
10. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 22 Tahun 2009
tentang Petunjuk Teknis Tata Cara Kerja Sama Daerah;
11. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 02/PRT/M/2010
tentang Rencana Strategis Kementerian Pekerjaan Umum
Tahun 2010-2014;
12. Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor .... Tahun .....
tentang Pemberhentian Pejabat Bupati ......... dan
Pengesahan Pengangkatan Bupati ........., Provinsi ..........;
13. Peraturan Daerah Provinsi Jambi Nomor ...... Tahun .....
tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi ....... Tahun
.......;
14. Peraturan Daerah Kabupaten Bungo Nomor ........ Tahun
........ tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten
Bungo Tahun ................;
15. Peraturan Daerah Kabupaten .......... Nomor ........ Tahun ........
tentang Rencana Detil Tata Ruang Wilayah Kabupaten Bungo
Tahun ................;
16. Peraturan Daerah Kabupaten Bungo Nomor ........ Tahun
........ tentang Rencana Pembangunan dan Pengembangan
Perumahan dan Kawasan Permukiman Kabupaten Bungo
Tahun ................;
17. Peraturan Bupati Bungo Nomor ........ Tahun ............ tentang
Organisasi dan Tata Kerja Pemerintah Kabupaten Bungo
MEMUTUSKAN
Menetapkan : PERATURAN BUPATI BUNGO TENTANG RENCANA TATA

BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL) KAWASAN PASAR
KUAMANG KUNING, KELURAHAN KUAMANG JAYA,
KECAMATAN PELEPAT ILIR, KABUPATEN BUNGO.
BAB I
KETENTUAN UMUM
Bagian Kesatu
Pengertian
Pasal 1
1. Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara,
termasuk ruang didalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia
dan mahluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan
hidupnya.
2. Tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang.
3. Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
4. Perencanaan kota adalah kegiatan penyusunan rencana-rencana kota maupun
kegiatan peninjauan kembali atas rencana kota yang telah ada untuk disesuaikan
dengan kondisi dan situasi kebutuhan pengembangan kota untuk masa tertentu.
5. Strategi pengembangan adalah langkah-langkah sistematis penataan bangunan
dan lingkungan serta pengelolaan kawasan yang perlu dilakukan untuk mencapai
visi dan misi pembangunan/penataan area yang telah ditetapkan.
6. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) adalah strategi dan arahan
kebijaksanaan pemanfaatan ruang wilayah, yang meliputi struktur dan pola ruang
wilayah, serta kriteria dan pola pengelolaan kawasan wilayah.
7. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang
bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan
pemanfaatan ruang, penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat materi
pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan
panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan
pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan.
8. Dokumen RTBL adalah dokumen yang memuat materi pokok RTBL sebagai hasil
proses identifikasi, perencanaan dan perancangan suatu lingkungan/kawasan,
termasuk di dalamnya adalah identifikasi dan apresiasi konteks lingkungan,
program peran masyarakat dan pengelolaan serta pemanfaatan aset properti
kawasan.
9. Penataan bangunan dan lingkungan adalah kegiatan pembangunan untuk
merencanakan, melaksanakan, memperbaiki, mengembangkan atau
melestarikan bangunan dan lingkungan/kawasan tertentu sesuai dengan prinsip
pemanfaatan ruang dan pengendalian bangunan gedung dan lingkungan secara
optimal, yang terdiri atas proses perencanaan teknis dan pelaksanaan
konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran
bangunan gedung dan lingkungan.
10.Pembinaan pelaksanaan adalah kegiatan pengaturan, pemberdayaan, dan
pengawasan yang ditujukan untuk mewujudkan efektivitas peran para pelaku
penyelenggara penataan bangunan dan lingkungan (pemerintah, masyarakat
dan dunia usaha) pada tahap penyusunan RTBL, penetapannya menjadi
peraturan gubernur/bupati/walikota, pelaksanaan pembangunan, dan peninjauan
kembali/evaluasi terhadap penerapan RTBL.
11.Peran masyarakat adalah keterlibatan masyarakat secara sukarela di dalam
proses perumusan kebijakan dan pelaksanaan keputusan dan/atau kebijakan
yang berdampak langsung terhadap kehidupan masyarakat pada setiap tahap
kegiatan pembangunan (perencanaan, desain, implementasi, dan evaluasi).
Bagian Kedua
Maksud, Tujuan, dan Lingkup
Pasal 2
(1) RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning merupakan panduan rancang bangun
lingkungan/kawasan Pasar Kuamang Kuning untuk mengendalikan pemanfaatan
ruang, penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok
ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan
rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman
pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan di Kelurahan
Kuamang Jaya, Kecamatan Pelepat Ilir, Kabupaten Bungo.
(2) Tujuan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning adalah sebagai acuan dalam
mewujudkan tata bangunan dan lingkungan yang layak huni, berjati diri,
produktif, dan berkelanjutan di Kawasan Pasar Kuamang Kuning.
(3) Lingkup RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning meliputi pengaturan,
pelaksanaan dan pengendalian pelaksanaan pengembangan kawasan/
lingkungan Kawasan Pasar Kuamang Kuning.
BAB II
MATERI RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
Pasal 3
(1) Materi pokok RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning meliputi :
a. Program Bangunan dan Lingkungan;
b. Rencana Umum dan Panduan Rancangan;
c. Rencana Investasi;
d. Ketentuan Pengendalian Rencana;
e. Pedoman Pengendalian Pelaksanaan.
(2) Penyusunan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning meliputi kawasan
gabungan yaitu kawasan baru berkembang cepat dan kawasan terbangun.
(3) Pola penataan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning meliputi :
a. pengembangan kawasan Pasar Kuamang Kuning, Kelurahan Kuamang Jaya
sebagai ibukota Kecamatan Pelepat Ilir; menciptakan kawasan Pasar
Kuamang Kuning yang secara berkelanjutan dapat mempertahankan
karakteristik lokal, yaitu sebagai sebuah sentra perdagangan/perekonomian
kerakyatan yang khas dengan senantiasa melestarikan potensi lahan
pertanian, perkebunan dan hutan sekaligus sebagai sebuah sentra
permukiman/ ruang huni yang berwawasan lingkungan dengan didukung oleh
berbagai fasilitas atau sarana prasarana umum yang memadai.
b. kawasan Pasar Kuamang Kuning sebagai bagian dari kawasan pusat

Kecamatan Pelepat Ilir direncanakan untuk mewadahi berbagai macam fungsi
yaitu kegiatan perdagangan, pemerintahan, bisnis jasa dan barang,
perkantoran, permukiman, fasilitas umum dan sosial yang mencakup fasilitas
ibadah, jasa, kesehatan, transportasi, pendidikan dan rekreasi.
c. konsep utama penataan kawasan perencanaan adalah memadukan seluruh

komponen-komponen perancangan kawasan yang ada dan mengoptimalkan
setiap elemen-elemen urban menjadi lebih berpotensi dalam menghidupkan
kawasan. Penataan kawasan perencanaan pada hakekatnya diarahkan untuk
mengendalikan dan meningkatkan fungsi kawasan sebagai kawasan
perkotaan yang semakin berkembang pesat.
d. arah pengembangan berpola linier/axial dengan simpul-simpul di sepanjang

koridor jalan utama Jl.Batanghari, dari bagian terluar (pinggiran) dengan
intensitas pemanfaatan ruang rendah dan berangsur meningkat intensitasnya
pada bagian terdalam (pusat kota).
e. konsep perancangan struktur tata bangunan dan lingkungan pada kawasan

Pasar Kuamang Kuning diarahkan sesuai dengan karakternya dan dibagi
secara umum menjadi 3 (tiga) segmen yaitu Area Barat, Area Tengah dan
Area Timur dengan uraian sebagai berikut :
 Segmen Area Barat untuk fungsi perdagangan dan komersial skala
mengarah ke bawah yang bercitra tradisional.
 Segmen Area Tengah berpusat pada kawasan perdagangan tradisional
dengan adanya Pasar Kuamang Kuning, sub terminal-ruang terbuka hijau
kawasan serta penataan area Mesjid Besar Kuamang Kuning.
Perancangan bangunan di dalam segmen area tengah diarahkan pada
desain yang bercampur antara citra tradisional dengan modern.
 Segmen Area Timur untuk fungsi perdagangan dan komersial skala
menengah ke atas yang bercitra modern.
(4) Rincian materi pokok RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning sebagaimana
dimaksud dalam Lampiran I sebagai bagian yang tak terpisahkan dari Peraturan
ini.
(5) Rincian materi disain teknik rinci (detail engineering design) tahun pertama
sebagaimana dimaksud dalam Lampiran II, sebagai bagian yang tidak
terpisahkan dari Peraturan ini.
Pasal 4
Pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud pada Pasal 3 dilakukan sesuai
dengan peraturan perundang-undangan.
Pasal 5
Pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud pada Pasal 3 sudah dilakukan
dengan mendapat pertimbangan teknis dari tim ahli bangunan gedung dan
mempertimbangkan pendapat publik.
BAB III
PELAKSANAAN DAN PENGENDALIAN PELAKSANAAN
RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
Pasal 6
(1) Pelaksanaan dan pengendalian pelaksanaan RTBL Kawasan Pasar Kuamang
Kuning memperhatikan materi pokok RTBL sebagaimana dimaksud pada Pasal 3
ayat (4).
(2) Pelaksanaan dan pengendalian pelaksanaan RTBL Pasar Kuamang Kuning
tahun pertama memperhatikan rencana teknik rinci (detailed engineering design)
sebagaimana dimaksud pada Pasal 3 ayat (5).
(3) Pelaksanaan dan pengendalian pelaksanaan RTBL Kawasan Pasar Kuamang
Kuning tahun kedua sampai tahun kelima memperhatikan materi pokok RTBL
sebagaimana dimaksud pada Pasal 3 ayat (4).
(4) Pengembangan pelaksanaan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning
dilaksanakan dengan menjadikan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning
sebagaimana dimaksud pada Pasal 3 sebagai acuan pengembangan.
BAB IV
KETENTUAN PENUTUP
Pasal 7
(1) Peraturan ini mulai berlaku pada tanggal ditetapkan.
(2) Peraturan ini disebarluaskan kepada para pemangku kepentingan untuk
diketahui dan dilaksanakan sebagaimana mestinya.
Ditetapkan di Bungo
pada tanggal 30 November 2012
BUPATI BUNGO
H. SUDIRMAN ZAINI
Lampiran I
NOMOR ........................
TENTANG
RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)

KAWASAN PASAR KUAMANG KUNING
KELURAHAN KUAMANG JAYA
KECAMATAN PELEPAT ILIR
KABUPATEN BUNGO
Lampiran II
NOMOR ........................
TENTANG
DISAIN TEKNIS RINCI (DETAILED ENGINEERING DESIGN)

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
KELURAHAN KUAMANG JAYA
KECAMATAN PELEPAT ILIR
KABUPATEN BUNGO
LAPORAN AKHIR Penyusunan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning, Kabupaten Bungo
Bagian 1 PENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANG
Perkembangan kota yang ditandai dengan adanya rencana pembangunan

pusat-pusat pertumbuhan baru akan memberikan dampak atau pengaruh langsung
maupun tidak langsung pada seluruh dimensi kehidupan dan aktivitas lokal dan
sebaliknya seluruh dinamika perubahan kota yang ditandai dengan semakin
bertambahnya kebutuhan serta semakin kompleksnya lokal akan mempengaruhi
pola tata ruang kota. Tingkat kebutuhan hidup yang semakin bertambah akan
menuntut evaluasi kembali terhadap rencana pembangunan kota yang sudah ada
dengan menyediakan ruang-ruang serta infrastruktur baru yang lebih mendukung.
Namun rencana pembangunan yang akan dihasilkan tetapsebuah membutuhkan
mekanisme pengendalian yang baik agar prinsip keselarasan/keseimbangan di
dalam kualitas hidup perkotaan yang layak dapat terwujud.
Berdasarkan UU NO 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang Kota,
disebutkan bahwa perencanaan tata ruang kota dilakukan untuk menghasilkan
Rencana Umum Tata Ruang Kota dan Rencana Rinci Tata Ruang Kota. Rencana
Rinci Tata Ruang terdiri dari Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi.
Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) merupakan bentuk rencana
operasionalisasi dari rencana rinci tata ruang kota, sebagaimana dituangkan dalam
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 06/PRT/M/2007, tanggal 16 Maret Tahun
2007, tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan. Rencana
Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) suatu kawasan disusun berdasarkan pada
tinjauan terhadap beberapa aspek sebagaimana yang diuraikan dalam butir-butir
sebagai berikut:
 Aspek Rencana Tata Ruang Kota

RTBL disusun berdasarkan pendekatan nilai srategis kawasan dan atau
kegiatan kawasan dengan muatan substansi yang dapat mencakup hingga
penetapan blok, sub blok peruntukkan kawasan dalam bentuk dua demensional
serta prasarana kawasan, struktur dan estetika bangunan yang diungkapkan
dalam bentuk tiga demensional.
I-1
 Aspek Kegiatan
Penataan bangunan dan lingkungan adalah merupakan kegiatan pembangunan
untuk merencanakan, melaksanakan, memperbaiki, mengembangkan atau
melestarikan bangunan dan lingkungan/kawasan tertentu sesuai dengan prinsip
pemanfaatan ruang dan pengendalian bangunan gedung dan lingkungan secara
optimal, yang terdiri atas proses perencanaan teknis dan pelaksanaan
konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran
bangunan gedung dan lingkungan.
 Aspek Perencanaan
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang
bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan
pemanfaatan ruang, penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat materi
pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan
panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan
pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/ kawasan.
Penataan kawasan Pasar Kuamang Kuning melalui Rencana Tata

Bangunan dan Lingkungan (RTBL) ditujukan untuk menghasilkan sebuah pedoman
pembangunan sekaligus pengendalian terhadap pertumbuhan kota secara teknis
sehingga lingkungan perkotaan yang humanis dan layak huni, berwawasan ekologi
serta memberikan kontribusi bagi peningkatan ekonomi lokal dapat tetap terwujud.
Ruang lingkup RTBL Pasar Kuamang Kuning mencakup rencana pertumbuhan
pembangunan, struktur kawasan, kualitas lingkungan permukiman serta kriteria
perencanaan tata bangunan dan lingkungan yang berkelanjutan, meliputi :
a) Persyaratan tata bangunan dan lingkungan;
b) Peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas lingkungan
dan ruang publik, perwujudan perlindungan lingkungan;
c) Peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan.
Melalui pedoman yang terangkum dalam RTBL Pasar Kuamang Kuning,

maka Pemerintah Kota dapat memprediksi arah pertumbuhan kota serta
menetapkan berbagai mekanisme kebijakan pembangunan yang menghindari
terjadinya urban sprawl yang bersifat sporadis dan tidak terkendali. Titik lokasi
perencanaan kawasan Pasar Kuamang Kuning mencakup area di sepanjang koridor
jalur utama Batanghari yang menyentuh sub-sub kawasan penting lokal area pasar,
I-2
area pertokoan dan lingkungan sekitar, area Mas’jid Besar, area ruang terbuka kota
serta area simpul jalan utama yang dinilai memiliki nilai strategis dalam
pembangunan kawasan secara holistik. Pemilihan kawasan Pasar Kuamang Kuning
sebagai daerah sasaran pembangunan strategis didasarkan pula pada Rencana
Tata Ruang Kabupaten Bungo yang menetapkannya sebagai kawasan konservasi.
Dalam skala lokal, kawasan Pasar Kuamang Kuning merupakan pusat kegiatan
perdagangan, sosial, budaya dan pemerintahan Kecamatan Pelepat Ilir yang
ditandai dengan sebaran infrastruktur bangunan dan fasilitas umum yang berfungsi
sebagai pusat aktivitas komersial, pasar, pendidikan, pemerintahan, religi/agama
dan rekreasi. Adanya pola pergerakan publik yang mengarah ke pusat-pusat
aktivitas tersebut di sekitar kawasan Pasar Kuamang Kuning memperlihatkan
adanya indikasi kebutuhan akan ruang baru yang terencana dalam bentuk terminal
atau sub-terminal kota yang memadai.
1.2. MAKSUD DAN TUJUAN
1.2.1. Maksud
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) dimaksudkan untuk

memberikan arahan perwujudan fisik Kawasan Perkotaan, yang mengacu
pada Rencana Tata Ruang (RTR) serta kaidah / norma-norma sosial kultural
setempat, agar tercipta suatu lingkungan yang terencana, tertib, aman,
nyaman dan serasi.
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah suatu panduan dan
alat pengendali pembangunan, sebagai tindak lanjut rencana tata ruang
kota, memberikan interpretasi wujud fisik ruang kawasan atau lingkungan
yang secara keseluruhan dibentuk oleh adanya bangunan-bangunan beserta
lingkungannya. Produk RTBL adalah Rencana Penataan Bangunan dan
Pedoman Penataan Bangunan.
1.2.2. Tujuan
Kegiatan Penataan Bangunan dan Lingkungan bertujuan mengendalikan
pemanfaatan ruang dan menciptakan lingkungan yang tertata, berkelanjutan,
berkualitas serta menambah vitalitas ekonomi dan kehidupan masyarakat.
I-3
Terarahnya penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan di

kawasan Pasar Kuamang Kuning Kabupaten Bungo, Prov. Jambi, sesuai
dengan Permen PU No. 06/PRT/M/2011 tentang Pedoman Umum Rencana
Tata Bangunan Dan Lingkungan sebagai diamanatkan uleh UURI No.
28/2002 tentang Bangunan Gedung, diantaranya:
a. Menetapkan fungsi dan peranan kawasan perencanaan dalam konteks
Kawasan Pasar Sengeti
b. Mengarahkan keserasian bangunan (arsitektural) dan ruang antar
bangunan (spasial) yang terdapat di kawasan perencanaan untuk
mendukung identitas dan citra kota
c. Penataan kawasan terbangun dan ruang terbuka sehingga tercipta tata
lingkungan yang proporsional
d. Mengintegrasikan pembangunan sarana prasarana dalam Kawasan
perencanaan
e. Memberikan panduan wujud struktural pemanfaatan ruang kawasan
perkotaan dalam matra tiga dimensi, sejalan dengan rencana penataan
kota, berikut panduan implementasinya, untuk dapat dioperasionalkan.
1.3. SASARAN DAN KELUARAN
1.3.1. Sasaran
Sasaran yang hendak dicapai dalam kegiatan ini adalah tersedianya
dokumen RTBL status legal sebagai produk hukum, yang memuat
pengaturan pemanfaatan ruang serta penataan bangunan dan lingkungan
pada kawasan Pasar Kuamang Kuning Kabupaten Bungo, sebagai wujud:
a. Pranata kawasan kota yang terpadu dari berbagai aspek terkait, yang
bersifat teknis dan operasional untuk mewujudkan tata bangunan dan
lingkungan yang berkesinambungan
b. Menciptakan keseimbangan, keserasian dan kelestarian lingkungan
sebagai upaya mewujudkan fungsi ruang dan intensitas penggunaan
lahan serta meningkatkan daya guna dan hasil guna pemanfaatan ruang
secara optimal
I-4
c. Tersedianya kemudahan dan kejelasan informasi program penataan

kawasan kota bagi kalangan pemerintah, masyarakat maupun para
investor/ swasta
d. Bahan Rujukan Pemerintah Daerah di dalam menentukan kebijakan:
- pemberian ijin mendirikan bangunan dan pemanfaatan bangunan
(IMBB)
- penertiban letak, ukuran bangunan gedung dan bukan gedung serta
bukan bangunan
- rancang bangun pada bangunan gedung dan bukan gedung serta
sarana & prasarana kawasan
1.3.2. Keluaran
Output kegiatan ini dapat memenuhi dengan indikator kualitatif dan
kuantitatif sebagai berikut :
1. Indikator Kualitatif
Tersusunnya Dokumen RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning
Kabupaten Bungo, Provinsi Jambi, yang dapat digunakan sebagai
panduan dalam penyelenggaraan bangunan dan lingkungan di kawasan
tersebut.
2. Indikator Kuantitatif
RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning Kabupaten Bungo, Provinsi
Jambi yang terdiri dari :
a. Dokumen RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning Kabupaten
Bungo;
b. Konsep Peraturan Walikota tentang pemberlakuan Dokumen RTBL
Kawasan Pasar Kuamang Kuning Kabupaten Bungo.
1.4. MANFAAT
Manfaat dari RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning Kabupaten Bungo adalah
sebagai bahan acuan Pemerintah Kabupaten Bungo dalam hal :
 Mengarahkan jalannya pelaksanaan kegiatan pembangunan sejak dini;
 Mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, spesifik setempat
dan kongkret sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Bungo;
I-5
 Melengkapi peraturan daerah tentang bangunan gedung;

 Mewujudkan kesatuan karakter dan estetika kawasan;
 Meningkatkan kualitas bangunan gedung dan lingkungan/kawasan;
 Mengendalikan pertumbuhan fisik kawasan;
 Menjamin implementasi pembangunan agar sesuai dengan aspirasi dan
kebutuhan masyarakat dalam pengembangan kawasan yang berkelanjutan;
 Menjamin terpeliharanya hasil pembangunan pasca pelaksanaan dengan
menumbuhkan rasa memiliki.
1.5. LINGKUP PERENCANAAN
1.5.1. Lingkup Spasial

Lokasi Kawasan Pasar Kuamang Kuning Kabupaten Bungo, delineasi
kawasan ditentukan berdasarkan rencana tata ruang kota, dan rencana tata
ruang kawasan strategis yang bersangkutan. Lingkup spasial Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Pasar Kuamang Kuning
Kabupaten Bungo adalah meliputi kawasan perencanaan:
a. Lokasi : Kawasan Pasar Kuamang Kuning Kabupaten Bungo
b. Luas : maksimal 60 Ha (Sesuai Ketentuan Kep.Men.PU.
No.06/PRT/M/2007, tentang Pedoman RTBL)
Tinjauan terhadap lingkup spasial secara keseluruhan dibagi dalam 3 (tiga)

jenjang, yaitu lingkup makro, lingkup mezo dan lingkup mikro. Terhadap
area-area yang direncanakan merupakan area dengan peruntukan tertentu
atau kawasan potensial, akan dilakukan penajaman analisis, rencana serta
arahan secara lebih detail sebagai lingkup spasial mikro.
1.5.2. Lingkup Temporal
Lingkup temporal RTBL Pasar Kuamang Kuning Kabupaten Bungo, dalam

rangka penataan dilakukan untuk jangka waktu 5 tahun, yang berarti tahun
penataan antara tahun 2013 – 2017. Perencanaan penataan meliputi 4
(empat) tahap, yaitu: penyiapan masyarakat, perencanaan, pelaksanaan dan
pengembangan.
I-6
Sedangkan pelaksanaan kegiatan Penyusunan Penyusunan RTBL Kawasan

Pasar Kuamang Kuning Kabupaten Bungo adalah selama 7 (tujuh) bulan.
1.5.3. Lingkup Material
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Pasar Kuamang Kuning

Kabupaten Bungo, merupakan suatu rencana pendayagunaan dan
pemanfaatan ruang kota, guna membentuk jatidiri kota. Lingkup material
secara substansial dalam penyusunan RTBL adalah mencakup pokok-pokok
materi sebagai berikut:
A. Rencana tapak pemanfaatan ruang lingkungan perkotaan, yang meliputi:

1. Rencana perpetakan lahan lingkungan perkotaan
2. Rencana tata letak bangunan dan pemanfaatan bangunan
3. Rencana tata letak jaringan pergerakan lingkungan perkotaan hingga
pedestrian dan jalan setapak, halte dan penyeberangan
4. Rencana tata letak jaringan utilitas lingkungan perkotaan
5. Rencana Ruang hijau dan penghijauan
B. Arahan pelaksanaan pembangunan lingkungan perkotaan, yang meliputi:

1. Ketentuan letak dan penampang bangunan gedung dan bangunan
bukan gedung
2. Ketentuan letak dan penampang jaringan pergerakan
3. Ketentuan letak dan penampang jaringan utilitas
4. Ketentuan sempadan bangunan, koefisien dasar bangunan, koefisien
lantai bangunan, ketinggian bangunan, elevasi, bentuk dasar
bangunan, selubung bangunan, pertandaan, bahan bangunan, dan
ketentuan bangunan lainnya.
C. Pedoman pengendalian pelaksanaan pembangunan lingkungan

perkotaan, yang meliputi:
1. Ketentuan administrasi pengendalian pelaksanaan rencana dan
program, seperti perijinan mendirikan bangunan
2. Ketentuan pengaturan operasional penerapan pola insentif, dis-
insentif, hak pengalihan intensitas bangunan, hak bangunan di atas
tanah/ di bawah tanah
I-7
3. Arahan pengendalian pelaksanaan berupa ketentuan penata

pelaksanaan/ manajemen pelaksanaan pembangunan
4. Mekanisme pelaporan, pemantauan dan evaluasi program (baik yang
dilakukan oleh instansi yang berwenang maupun keterlibatan
masyarakat dalam pengawasan), serta pengenaan sanksi (berupa
teguran, pencabutan ijin, perdata maupun pidana)
Pedoman penyusunan RTBL Kawasan diarahkan untuk

mengendalikan dan meningkatkan fungsi kawasan sebagai kawasan pusat
kota yang semakin berkembang pesat. Fungsi kawasan ditingkatkan melalui
serangkaian penataan kegiatan yang diikuti penataan bangunan dan
lingkungan. Bagian-bagian kawasan yang pasif dihidupkan dan
dikembangkan sehingga dapat memberikan manfaat bagi masyarakat dan
lingkungan di sekitarnya. Kawasan perencanaan RTBL yang terletak di
inner city ini memiliki makna strategis terkait dengan struktur keruangan
yang terintegrasi dalam pengembangan seluruh kawasan selanjutnya.
Konsep utama penataan kawasan perencanaan adalah memadukan seluruh
komponen-komponen perancangan kawasan yang ada dan mengoptimalkan
setiap elemen-elemen urban menjadi lebih berpotensi dalam menghidupkan
kawasan. Rencana umum akan menjelaskan beberapa hal yang akan
mengatur penerapan ketentuan dasar perancangan, baik pada bangunan,
kelompok bangunan, kavling maupun blok dan panduan ketentuan
perancangan dalam dimensi yang terukur dan simulasi bangunan. Rencana
umum ini mencakup aspek peruntukan lahan, Intensitas Pemanfaatan Lahan
(KDB, KLB, KDH, dsb), Tata Bangunan, Sistem Sirkulasi, RTH, Tata Kualitas
Lingkungan serta utilitas dan Prasaranan Lingkungan, yang secara lebih ter-
arah diuraikan dalam spot-spot kawasan.
1.6. LITERATUR HUKUM
Pedoman Penyusunan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning Kabupaten Bungo

ini disusun berdasarkan peraturan perundang undangan yang berlaku yaitu :
a. Undang-Undang Republik Indonesia No. 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Kawasan Permukiman;
I-8
b. Undang-Undang Republik Indonesia No. 11 Tahun 2010 tentang Cagar

Budaya;
c. Undang-Undang Republik Indonesia No. 24 Tahun 2007 tentang
Penanggulangan Bencana
d. Undang-undang RI No. 26 Tahun 2007, tentang Penataan Ruang;
e. Undang-undang RI No. 28 Tahun 2002, tentang Bangunan Gedung;
f. Undang-Undang Republik Indonesia No. 23 Tahun 1997 tentang
Lingkungan Hidup;
g. Peraturan Presiden No. 54 Tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/ Jasa
Pemerintah;
h. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 15 Tahun 2010 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang
i. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 26 Tahun 2008 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional;
j. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 tahun 2005 tentang
Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung
k. Peraturan Menteri PU Nomor 29/PRT/2006 tentang Pedoman
Persyaratan Teknis Bangunan Gedung;
l. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 05/PRT/M/2008 tentang
Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di
KawasanPerkotaan;
m. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 06/PRT/M/2007 tentang
Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;
n. Peraturan Menteri PU Nomor 30/PRT/M/2006 tentang Persyaratan Teknis
Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Umum dan Lingkungan;
o. SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan
Perumahan di Perkotaan;
p. Surat Edaran Direktur Jenderal Cipta Karya Nomor 01/SE/DC/2009
perihal Modul Sosialisasi Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;
q. Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten
Bungo.
I-9
1.7. SITEMATIKA PEMBAHASAN
Laporan Akhir RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning disusun secara sistematis
dalam bentuk pelaporan dengan mengikuti aturan dan urutan sebagai berikut :
BAB I PENDAHULUAN
Berisi uraian tentang latar belakang, maksud dan tujuan, sasaran
dan keluaran, manfaat, lingkup perencanaan, literarur hukum serta
sistematika pembahasan.
BAB II PEMAHAMAN RTBL
Berisi uraian tentang konsepsi RTBL, materi RTBL, cakupan

pembahasan RTBL dan struktur dan sistematika dokumen RTBL.
BAB III METODOLOGI PELAKSANAAN DAN ALUR PIKIR

Berisi uraian tentang kerangka dan alur pikir, pendekatan serta
metodologi pelaksanaan pekerjaan penyusunan RTBL Kawasan
Pasar Kuamang Kuning, Kabupaten Bungo.
BAB IV IDENTIFIKASI LOKASI, POTENSI dan PERMASALAHAN

Berisikan uraian dan pemaparan data eksisiting berkaitan dengan:
Kebijakan Peruangan, Tata Ruang dan Lingkungan, prasarana
dan fasilitas lingkungan setempat, fakta lapangan serta potensi
dan permasalahan pada kawasan perencanaan
BAB V ANALISIS SWOT

Berisi uraian tentang Analisis Wilayah dan Kawasan Perencanaan
secara makro dan mikro serta Analisis Perencanaan Komunitas
dan Partisipasi Masyarakat
BAB VI DELINEASI KAWASAN PERENCANAAN

Berisi uraian tentang penentuan batas kawasan perencanaan
(delineasi) serta identifikasi elemen-elemen pada delineasi
kawasan.
BAB VII TUJUAN, VISI dan MISI
Berisi uraian tentang tujuan, visi dan misi pembangunan, melalui

kegiatan rencana tata bangunan dan lingkungan.
I-10
BAB VIII KONSEP RENCANA UMUM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

Berisi pembahasan Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan
dan Lingkungan dan Komponen Perancangan Kawasan
BAB IX RENCANA UMUM dan PANDUAN RANCANGAN

Berisi pembahasan mengenai rencana umum pengembangan
kawasan dan panduan rancangan secara detail terhadap 3 (tiga)
zona segmen pengembangan kawasan Pasar Kuamang Kuning
yang dibagi menjadi 8 (delapan) spot area dalam bentuk aturan
wajib, aturan tambahan, aturan anjuran utama dan aturan anjuran.
BAB X SIMULASI 3D PENGEMBANGAN KAWASAN

Berisi gambaran secara 3 (tiga) dimensional pengembangan spot-
spot kawasan perencanaan
BAB XI RENCANA INVESTASI

Berisi tentang Indikasi Program Kegiatan dan Pembiayaan serta
Strategi Rencana Investasi dan Pola Kerjasama Investasi
BAB XII KETENTUAN PENGENDALIAN RENCANA

Berisi Pemanfaatan, Strategi dan Arahan Pengendalian dalam
5(lima) tahun Pelaksanaan Program Pembangunan
I-11
Laporan Akhir Penyusunan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning, Kabupaten Bungo
Bagian 2 PEMAHAMAN R T B L
2.1. KONSEPSI RTBL
2.1.1. Pengertian
Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 06/PRT/M/2007 Tanggal
16 Maret Tahun 2007 Tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan
dan Lingkungan disebutkan bahwa:
RTBL merupakan panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan

yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan
bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program
bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana
investasi, ketentuan pengendalian dan pedoman pengendalian pelaksanaan
pengembangan lingkungan/kawasan.
Menurut Peraturan Pemerintah No. 35 Tahun 2005 Tentang Bangunan

Gedung:
Ayat 1
RTBL merupakan pengaturan persyaratan tata bangunan sebagai tindak
lanjut RTRW Kabupaten/ Kota dan / atau RDTRKP, digunakan dalam
pengendalian pemanfaatan ruang suatu kawasan dan sebagai panduan
rancangan kawasan untuk mewujudkan kesatuan karakter serta kualitas
bangunan gedung dan lingkungan yang berkelanjutan
Ayat 2
RTBL memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan,
rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan
pengendalian rencana dan pedoman pengendalian pelaksanaan
Berdasarkan uraian tersebut, maka RTBL merupakan produk penataan

ruang kawasan yang memuat berbagai butir panduan/pedoman
pembangunan infrastruktur bangunan dan lingkungan kawasan secara
teknis serta yang berperan pula sebagai pedoman pengendalian bagi
pelaksanaan pembangunan secara periodik (urban/ environmental - building
design and development guidelines). Melalui perangkat RTBL yang menjadi
bagian penting dari rencana dan tata kelola pembangunan (urban -
development management), diharapkan akan tercipta suatu lingkungan
binaan yang layak huni, serasi dan seimbang, berjati diri serta memberikan
kontribusi positif bagi peningkatan kesejahteraan lokal.
II-1
2.1.2. Kedudukan RTBL

Kedudukan dan kaitan RTBL dengan program penataan ruang secara umum
dapat digambarkan dalam diagram berikut ini:
KEDUDUKAN RTBL dan KAWASAN PERENCANAAN
RENCANA TATA BANGUNAN

DAN LINGKUNGAN
WILAYAH
KOTA
KABUPATEN
WILAYAH
PERATURAN DAERAH
BANGUNAN GEDUNG
Sumber: Danang Priatmodjo, Diseminasi Program RTBL, Batam, 2008
Gambar 2.1. Kedudukan RTBL dalam Kawasan Perencanaan Tata Ruang
II-2
2.2. MATERI R T B L
Materi pokok RTBL yang meliputi: program bangunan dan lingkungan, rencana
umum dan panduan rancangan, rencana investasi, rencana detail, ketentuan
pengendalian rencana, pedoman pengendalian pelaksanaan serta DED bagian
kawasan disertai RAB dab RKS, yang dijelaskan pada uraian berikut:
2.2.1. Program Bangunan dan Lingkungan

Ketentuan-ketentuan yang terkait dengan program bangunan dan
lingkungan meliputi:
a. Ketentuan jenis bangunan yang diperbolehkan dan tidak diperbolehkan,
diperlukan dan diadakan pada suatu kawasan
b. Ketentuan mengenai waktu realisasi bangunan dan pelaku
pembangunannya
c. Ketentuan mengenai jumlah maksimum tiap jenis bangunan atau
kelompok fungsi bangunan yang dibutuhkan pada suatu kawasan
d. Ketentuan besaran masing-masing masa bangunan dengan
mempertimbangkan aspek potensi / intensitas pemanfaatan lahan, fungsi
bangunan, arsitektur dan lingkungan
e. Ketentuan mengenai luasan yang dibutuhkan untuk setiap jenis / macam
bangunan atau kelompok fungsi bangunan yang ditetapkan
f. Ketentuan mengenai ruang terbuka hijau
g. Ketentuan mengenai fasilitas umum (fasum) dan fasilitas sosial (fasos)
2.2.2. Rencana Umum dan Panduan Rancangan

Rencana umum Tata Bangunan dan Lingkungan (design plan) meliputi:
a. Peruntukan lahan mikro, yang berpedoman pada prinsip keragaman

(diversity) yang berimbang, yang diberlakukan secara horisontal maupun
vertikal
b. Rencana perpetakan, yang mempertimbangkan perpetakan yang telah
ada, ketentuan sempadan bangunan dan faktor-faktor keselamatan
bangunan
II-3
c. Rencana tapak, yang memuat arahan tata letak bangunan, orientasi

bangunan, indikasi bentuk dan tampak bangunan secara keseluruhan
dalam suatu lingkungan dan arahan aksesibilitas serta sarana parkir
d. Rencana sistem pergerakan, meliputi rencana pergerakan (sirkulasi) dari
berbagai macam moda angkutan dan manusia, rencana jalan,
pedestrian, parkir, halte dan penyeberangan
e. Rencana sarana / prasarana lingkungan, yang terkait dengan tata
bangunan seperti hidran lingkungan, jaringan air bersih, drainasi, limbah
/ sampah, listrik, telepon, gas, yang penataan / penempatannya terpadu
dengan ruang antar bangunan (pedestrian, jalan, ruang terbuka), serta
mempertimbangkan potensinya sebagai elemen lingkungan, seperti box
telepon, lampu penerangan, tempat sampah, yang berciri lokal/
kontekstual
f. Rencana aksesibilitas lingkungan, yang meliputi sistem sirkulasi, simpul
interaksi dengan lingkungan sekitarnya serta rencana sarana prasarana
aksesibilitas, seperti jembatan penghubung dan ruang terbuka
g. Rencana wujud bangunan, yang meliputi rencana garis sempadan
bangunan (GSB), koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai
bangunan (KLB), koefisien darah hijau (KDH), koefisien tapak basement
(KTB), ketinggian bangunan, elevasi / peil, orientasi bangunan, bentuk
dasar bangunan, gubahan massa, selubung bangunan, arsitektur
bangunan dan lingkungan, bahan bangunan eksterior dan pertandaan
(signage).
2.2.3. Rencana Investasi

Rencana investasi berkaitan dengan waktu dan sumber dana, meliputi:
a. Program investasi jangka menengah (minimal 5 tahun), yang meliputi
tolok ukur / kuantitas pekerjaan, besaran rencana pembiayaan, perkiraan
waktu pelaksanaan, sumber pendanaan
b. Program investasi yang bersumber dari pemerintah, swasta dan
masyarakat
II-4
2.2.4. Rencana Detail

Rencana detail merupakan penjabaran secara rinci dari rencana umum,
yang bersifat panduan rencana teknik tata bangunan, yang lebih
memperjelas pencapaian kualitas minimal visual dan lingkungan yang
responsif. Materi rencana detail seperti rencana umum, namun lebih rinci
menjelaskan arahan bentuk, dimensi, gubahan dan perletakan dari suatu
bangunan, komponen bangunan, komposisi bangunan, ruang terbuka,
sarana prasarana bangunan dan lingkungan beserta elemen pengisinya
2.2.5. Ketentuan Pengendalian Rencana

Memuat ketentuan administrasi untuk pengendalian pelaksanaan rencana-
rencana tersebut diatas, sehingga RTBL dapat terlaksana secara efektif.
Ketentuan administrasi ini diterapkan dengan berlandaskan pada kondisi
sosial, ekonomi, budaya masyarakat setempat dan kelembagaan pemerintah
daerah.
2.2.6. Pedoman Pengendalian Pelaksanaan

Merupakan rumusan arahan substansi teknis, dapat dipakai sebagai
masukan bagi peraturan daerah mengenai tata bangunan pada lingkungan
tertentu. Administrasi pengendalian pelaksanaan melingkupi juga ketentuan
umum penatalaksanaan atau manajemen pelaksanaan pembangunan
perkotaan (urban development management)
2.2.7. Detail Engineering Design (DED)

Merupakan penjabaran rinci rencana detail (rancangan gambar kerja) yang
secara konstruksi siap untuk dilaksanakan pembangunannya. Rancangan
gambar kerja ini dilengkapi dengan dokumen Rencana Anggaran Biaya dan
Rencana Kerja dan Syarat-syarat.
II-5
2.3. CAKUPAN KAWASAN R T B L
Penyusunan dokumen RTBL dilaksanakan pada suatu kawasan/ lingkungan bagian

wilayah Kabupaten atau Kota, kawasan perkotaan dan atau pedesaan, yang dapat
diidentifikasi sebagai kawasan baru berkembang cepat, kawasan terbangun,
kawasan dilestarikan, kawasan rawan bencana atau gabungan (campuran) dari
berbagai kondisi kawasan tersebut diatas. Kawasan Perencanaan mencakup suatu
lingkungan atau kawasan dengan luas 5 – 60 hektar (Ha), dengan ketentuan
sebagai berikut:
 Kota Metropolitan dengan luasan minimal 5 Ha,
 Kota besar/ sedang dengan luasan 15 – 60 Ha
 Kota kecil/ desa dengan luasan 30 – 60 Ha
Penentuan batas dan luasan kawasan perencanaan (deliniasi) berdasarkan pada

faktor-faktor berikut:
 Administrasi, seperti wilayah RT, kelurahan, kecamatan dan bagian wilayah
kota/ desa,
 Non-adminitrasi, yang ditentuakn secara kultural tradisional (tradtional cultural-
spatial units), seperti desa adat, gampong, dan nagari,
 Kawasan yang memiliki kesatuan karakter tematis, seperti kota lama.
Lingkungan sentra perindustrian rakyat, kawasan sentra pendidikan, dan
kawasan permukiman tradisional,
 Kawasan yang meiliki sifat campuran, seperti kawasan campuran fungsi hunian,
fungsi usaha, fungsi sosial-budaya, dan/atau keagamaan serta fungsi khusus,
kawasan sentra niaga (central business district), industri dan kawasan
bersejarah.
 Jenis Kawasan, seperti kawasan baru yang berkembang cepat, kawasan
terbangun yang memerlukan penataan, kawasan dilestarikan, kawasan rawan
bencana dan kawasan gabungan atau campuran.
II-6
2.4. STRUKTUR DAN SISTEMATIKA DOKUMEN R T B L
Struktur dan sistematikan dokumen RTBL meliputi tahapan seperti berikut.
Gambar 2.2. Struktur dan Sistematika Dokumen RTBL
II-7
Bagian 3 METODOLOGI PELAKSANAAN
3.1. KERANGKA PIKIR
Secara umum pekerjaan penyusunan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning,

Kabupaten Bungo terdiri atas kegiatan sebagai berikut:
1. Proses pendataan (identifikasi dan pengumpulan data);
2. Analisis (mengelola data-data menjadi suatu informasi yang dapat

digunakan untuk memprediksi kejadian-kejadian yang akan datang);
3. Perumusan potensi dan masalah (mengidentifikasi hasil kegiatan analisis

yang masih parsial menjadi rangkuman potensi dan masalah
pembangunan dan penataan ruang kawasan perencanaan;
4. Perumusan konsep dan strategis penataan ruang (Setelah mengetahui

potensi dan permasalahan di Kawasan Pasar Kuamang Kuning,
Kabupaten Bungo, selanjutnnya ditentukan konsep/skenario
pemecahannya);
5. Penentuan kebijakan penataan ruang (merupakan uraian kebijakan

penataan ruang kawasan studi). Dalam penyusunan dan penetapan
rencana tata ruang, ditempuh langkah-langkah penentuan arah
pengembangan, identifikasi potensi dan masalah pembangunan,
perumusan rencana panduan rancang kawasan.
Proses penyusunan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning ini dilakukan dengan
langkah-langkah seperti digambarkan dalam diagram dibawah ini:
III-1
PENDAHULUAN ANTARA DRAFT AKHIR AKHIR

PERSIAPAN: KAJIAN:
Perijinan KAK
Time Schedule Studi
Metodologi Pendahuluan
Mobilisasi Maksud-Tujuan-
Sasaran
Menyusun Strategi,
Program, Kegiatan
Kawasan PERBAIKAN RENCANA UMUM/
Analsis RANCANGAN PANDUAN
RENCANA INVESTASI RANCANGAN
Pengembangan
LATAR BELAKANG DAN MASALAH RONA KAWASAN Pembangunan
Berbasis Peran
Masyarakat
RENCANA
PERBAIKAN
Aspek-aspek: RANCANGAN INVESTASI
PENGUMPULAN DATA RANCANGAN KETENTUAN
RENCANA INVESTASI PENGENDALIAN
 Sosial Kependudukan
RENCANA
 Prospek pertumbuhan KETENTUAN
PRIMER: Ekonomi, Daya Dukung PENGENDALIAN
SEKUNDER:
Fisik dan Lingkungan, RENCANA
Fisik Dasar RTRW Prop.
Guna Lahan Jambi, RTRW  aspek legal konsolidasi RENCANA UMUM/ PERBAIKAN
lahan perencanaan, Menyiapkan PANDUAN
Pra+Sarana Kota Bungo, PERANCANGAN
 daya dukung prasarana model kondisi KONSEP RANCANGAN PEDOMAN
Zona Spesifik RDTR, BPS, lingkungan PEDOMAN
dan fasilitas lingkungan, RENCANA UMUM/ PENGENDALIAN PENGENDALIAN
dll dll PELAKSANAAN
 kajian aspek signifikansi PANDUAN PELAKSANAAN
histories kawasan Menentukan RANCANGAN
sasaran penataan RANCANGAN
lingkungan KETENTUAN
PENGENDALIAN KONSEP DRAFT DRAFT PERDA/
Klasifikasi dan Kategorisasi RENCANA PERDA/ SK Walikota
Menyusun SK Bupati Banjarmasin
rencana awal Bungo
kegiatan
ANALISIS
RANCANGAN PEDOMAN DRAFT
ANALISIS KAWASAN LAPORAN PENGENDALIAN LAPORAN AKHIR
LAPORAN PENDAHULUAN PERENCANAAN
dan
PELAKSANAAN
LAPORAN
KAJIAN ANTARA AKHIR
PERSIAPAN PENENTUAN DELINEASI PENYUSUNAN RENCANA UMUM DAN PANDUAN

ANALISIS PENYUSUNAN PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN PENYUSUNAN KELUARAN RTBL
WILAYAH PERENCANAAN, RANCANGAN, RANCANGAN RENCANA
PENGUMPULAN DATA PENYUSUNAN RANCANGAN RENCANA DAN PANDUAN RANCANGAN
INVESTASI, RANCANGAN KETENTUAN
(PRIMER DAN SEKUNDER) PENGENDALIAN RENCANA DAN RANCANGAN
PEDOMAN PENGENDALIAN PELAKSANAAN
TAHAP I TAHAP II TAHAP III TAHAP IV
Gambar 3.1. Kerangka Pikir Penyusunan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning, Kabupaten Bungo
III-2
3.2. PENDEKATAN PELAKSANAAN PEKERJAAN
Pendekatan pelaksanaan pekerjaan penyusunan RTBL Kawasan Pasar Kuamang

Kuning, Kabupaten Bungo dilakukan dengan cara:
 Pendekatan empiris-substantial:
Dalam tahapan identifikasi kondisi eksisting dan pengenalan permasalahan
maupun tahap analisis, perlu pendekatan yang mempertimbangkan fakta
dan realita yang ada di lapangan, sehingga ada kesinambungan
kecenderungan kearah penyelesaian dan penyusunan perancangan yang
lebih baik pada setiap aspek substansi analisisnya. Sedangkan aspek
substansi yang perlu dimasukkan dalam pendekatan analisis empiris ini
meliputi aspek sosial, kultural, ekonomi, tata ruang dan lingkungan.
 Pendekatan normatif:
Dalam proses analisis, konsep maupun rencana, akan mengacu pada
peraturan-peraturan, kebijakan-kebijakan, dan standart yang berlaku di
wilayah perencanaan.
 Pendekatan teoritis:
Dalam tahapan proses analisis, konsep maupun rencana, juga akan
menggunakan pendekatan secara teoritis untuk mendapatkan model
ataupun menyusun konsep yang ideal.
 Pendekatan substansi perencanaan dan tata ruang kota, mencakup kajian

peranan kawasan perencanaan dalam konteks struktur ruang Kawasan
Kota Bungo.
 Pendekatan substansi ekonomi, dimaksudkan untuk memicu peningkatan

perekonomian baik dalam tingkat kawasan, kota, propinsi, maupun
perekonomian masyarakat yang terkait dengan pengembangan kawasan;
 Pendekatan substansi sosial, bertujuan untuk meminimalkan konflik dan

kesenjangan sosial dari pelaku dan pendukung kegiatan di lingkungan
kawasan ini;
 Pendekatan substansi budaya, dalam rangka keberlanjutan pelestarian

nilai-nilai budaya dan warisan kesejarahan;
III-3
 Pendekatan lingkungan, diusahakan seminimal mungkin terjadi dampak

terhadap lingkungan, serta diselaraskan dengan prinsip sustainable
development.
 Pendekatan partisipatif, mengikut sertakan pihak-pihak yang berpengaruh

dalam proses pelaksanaan studi, baik institusi pemerintah, kalangan
profesional serta masyarakat yang terkait dalam proyek studi.
3.3. METODOLOGI PELAKSANAAN PEKERJAAN
3.3.1. Metode Perumusan Masalah

Setiap kota adalah unik, sehingga sulit untuk dapat mengidentifikasi masalah
yang spesifik Kawasan Pasar Kuamang Kuning, Kabupaten Bungo hanya
dengan menggunakan secara mentah-mentah teori yang ada. Bertolak dari
dasar asumsi dan kemungkinan tersebut, rumusan masalah disusun bertahap
untuk dapat memahami dengan benar kawasan perencanaan.
Sebelum pengumpulan data, dikemukakan rumusan masalah yang bersifat luas

sebagai panduan dalam mengumpulkan data. Rumusan masalah awal adalah
bagaimanakah kawasan ini sebagai sebuah kawasan permukiman campuran
berkembang pada kondisi sekarang. Pertanyaan yang diajukan dalam rumusan
masalah ini bermaksud untuk;
 mengenali bagaimana secara spasial kawasan ini mengalami perubahan

dalam rangka beradaptasi dengan perkembangan waktu,
 obyek formal pengamatan adalah kawasan perencanaan sebagai kawasan
permukiman campuran dan obyek material pengamatan adalah cara-cara
masyarakat mengubah bangunan dan lingkungan dalam beradaptasi
dengan perkembangan kebutuhan spasial, dan tahapan tindakan dan jenis
tindakan maupun bentuk-bentuk yang dipilih
3.3.2. Metode Pengumpulan dan Kompilasi Data

1) Pengumpulan Data Sekunder
Pengumpulan data sekunder dalam rangka menyusun gambaran umum
mengenai kawasan perencanaan serta isu-isu strategis yang terkait. Data-data
yang dibutuhkan meliputi:
III-4
a. Peraturan dan Rencana Terkait

Data tentang peraturan terkait diperlukan untuk mengetahui arahan dan
batasan perencanaan. Sesuai dengan hirarki rencana, RTBL suatu
kawasan harus tunduk pada rencana yang tingkatannya lebih tinggi, seperti
RTRW Kota dan RDTR Kota (bila ada).
b. Sejarah dan Signifikansi Historis Kawasan
Data tentang sejarah kawasan diperlukan untuk dapat membuat rencana
pengembangan yang tidak mengabaikan aspek kesejarahan, bahkan
sedapat mungkin memanfaatkan sejarah kawasan sebagai tema
pengembangan. Signifikansi histori menjadi batasan perencanaan yang
tidak dapat ditawar bila di kawasan perencanaan terdapat situs dan
bangunan bersejarah.
c. Kondisi Sosial dan Budaya
Data tentang sosial dan budaya kawasan perencanaan diperlukan untuk
dapat membuat perencanaan yang mampu mengakomodasikan kebutuhan
masyarakat setempat, terkait dengan kehidupan sosial budaya. Informasi
mengenai bangunan budaya secara lebih spesifik juga perlu dicari
d. Kependudukan
Data kependudukan di kawasan perencanaan diperlukan untuk
mendapatkan gambaran tentang kebutuhan sarana dan prasarana baik dari
segi jenis maupun besarannya
e. Pertumbuhan Ekonomi
Data tentang pertumbuhan ekonomi di kawasan perencanaan diperluan
untuk dapat membuat rencana pengembangan yang mampu memanfaatkan
potensi ekonomi setempat.
f. Kepemilikan Lahan
Data kepemilikan lahan di kawasan perencanaan diperlukan untuk
mendapatkan gambaran tentang kondisi perpetakan serta kepemilikan
masing-masing petak.
g. Prasarana dan Fasilitas
Data tentang prasarana dan sarana di kawasan perencanaan diperlukan
untuk mendapatkan gambaran tentang ketersediaan prasarana dan fasilitas
di kawasan yang dapat dijadikan acuan untuk membuat rencana
pengembangan. Berdasarkan kondisi yang ada dapat dibuat rencana
perbaikan atau penambahan prasarana dan sarana.
III-5
2) Pengumpulan Data Primer

Pengumpulan data primer dimaksudkan untuk mendapatkan data yang lebih
terukur dan detail. Berikut acuan survai yang akan diterapkan :
Tabel 3.1. Acuan Pendataan Ruang Perkotaan di Wilayah Perencanaan

ELEMEN
DATA YANG DIBUTUHKAN
PERENCANAAN
Dan SUMBER DATA
KAWASAN
DATA SUMBER
Guna Lahan Kawasan
 Kebijakan pendistribusi Rencana yang pernah ada. Dokumen Tata Ruang
Eksisting area terbangun (Bapeda, DTRK, BPN)
fungsi/kegiatan pada dan tidak terbangun
kawasan saat ini dan
mendatang Jenis dan lokasi kegiatan Dinas Diknas, Dinas
 Jenis dan lokasi budaya = generator Pariwisata, DTRK
magnet-magnet kawasan (rencana dan Survai lapangan
kegiatan budaya – fenomena)
komersial – dan Jenis dan lokasi kegiatan Dinas Perindag, Dinas
pariwisata yang komersial = generator Pariwisata, DTRK
direncanakan dan yang kawas an (rencana dan Survai lapangan
tidak direncanakan fenomena)
 Eksisting : area Jenis dan lokasi kegiatan Dinas Pariwisata, DTRK
terbangun dan tidak pariwisata = generator Survai lapangan
terbangun kawas an (rencana dan
fenomena)
DATA SUMBER
Sistem Penghubung
Rencana yang pernah ada. Dokumen Tata Ruang
 Kebijakan pola Peta jalan (Bapeda, DTRK, DPU)
pergerakan di daerah
perencanaan dan Kota Dinas Perhubunngan
Surakarta. Surat Keputusan penetapan Dinas Perhubunngan
 Trayek angkutan umum trayek angkutan umum di
yang terkait dengan Kota Surakarta
daerah perencanaan. Jenis dan lokasi fasilitas Survai lapangan :
 Jenis dan lokasi fasilitas transportasi : terminal, sub- wawancara, sketsa,
transportasi di daerah terminal, dll fotografi.
perencanaan
DATA SUMBER
Ruang – ruang terbuka
Rencana yang pernah ada. Dokumen Tata Ruang
 Rencana pengalokasian (Bapeda, DTRK, Dinas
ruang terbuka di daerah
perencanaan Pertamanan, dll)
 Jenis dan lokasi ruang- Lokasi ruang-ruang terbuka Survai lapangan :
ruang sosial dan yang digunakan sebagai wawancara, sketsa,
rekreasi yang terencana ruang sosial/rekreasi di fotografi.
dan tidak terencana. daerah perencanaan
DATA SUMBER
Tata bangunan
 Perencanaan intesitas Perencanaan KDB, KLB Dokumen Tata Ruang
(Bapeda, DTRK)
pemanfaatan lahan :
KDB, KLB Peraturan Tata bangunan DTRK
 Peraturan tata Eksisting : intensitas Survai lapangan :
bangunan : ketinggian pemanfaatan lahan, wawancara, sketsa,
bangunan, KDB, KLB, ketinggian bangunan, fotografi.
koservasi bangunan, dll penyikapan terhadap
 Kondisi eksisting bangunan lama
DATA SUMBER
Sistem utilitas
Perencanaan sistem dan Dokumen Tata Ruang
lingkungan jaringan : listrik, telepon, (Bapeda, PLN, TELKOM)
 Perencanaan sistem
dan jaringan drainase
 Peraturan terkait Peraturan Tata bangunan Dinas terkait
 Kondisi lapangan Eksisting : jaringan yang Survai : fotografi,
ada wawancara, sketsa.
Sumber : Analisis Tim Penyusun, 2012
III-6
3.3.3. Metoda Analisis

Berdasarkan data yang terkumpul, dapat dilakukan metode analisa fisik dan
metode analisa non-fisik, yaitu:
1. Metode Analisa Fisik
Dari data yang telah diinventarisir dengan dukungan teori dan pemahaman
yang benar, dilakukan analisa pada 3 (tiga) hal pokok yaitu sebagai berikut;
a. Data yang telah dikumpulkan dengan cara pengamatan maupun

wawancara kemudian diberi nama menurut konsep-konsep tertentu.
Sebagai contoh, data-data yang menunjukkan pemanfaatan lahan pada
kawasan dapat diberi label guna lahan.
b. Data yang telah diklasifikaikan dan disajikan menurut label tertentu
kemudian ditampilkan dalam bentuk tabel maupun gambar yang skematis
dan dikelompokkan ke dalam kategori tertentu. Sebagai contoh, perubahan
guna lahan dan perubahan fasad pada bangunan komersial dapat dinamai
strategi untuk membuat kegiatan komersial.
c. Data-data yang telah dikategorikan kemudian digabungkan sehingga
menghasilkan tema-tema khusus.
2. Metode Analisa Non-Fisik

Analisis merupakan proses untuk mengidentifikasi, memetakan dan
mengapresiasi konteks lingkungan baik internal maupun eksternal yang
terdapat di kawasan perencanaan dan dapat digunakan untuk mendorong
pertumbuhan dan vitalitas kawasan. Analisis dilakukan dengan metoda analisis
SWOT :
a. Kekuatan/potensi (strength) yang dimiliki wilayah perencanaan, yang

selama tidak atau belum diolah secara maksimal atau terabaikan
keberadaannya.
b. kelemahan/permasalahan (weakness) internal yang selama ini dihadapi
dalam kawasan perencanaan.
c. Prospek/kesempatan (opportunity) pengembangan yang lebih luas pada
masa yang akan datang
d. Kendala/Hambatan (threat) yang dihadapi wilayah perencanaan, terutama
yang berasal dari faktor eksternal.
III-7
Selain kedua metode analisa di atas, analisa terhadap data yang telah
dikumpulkan dibedakan pula analisanya berdasarkan lingkup keruangannya,
yaitu analisa makro dan analisa mikro, yaitu sebagai berikut:
1. Analisa Makro
a. Analisa Kemampuan Tumbuh dan Berkembangnya Kawasan
Analisa kemampuan tumbuh dan berkembangnya kawasan merupakan
analisa yang menilai kecenderungan sejak masa lalu sampai sekarang dan
kemungkinan-kemungkinan di masa depan terutama pengaruh tumbuhnya
fungsi baru. Analisa kemampuan tumbuh dan berkembangnya kawasan,
antara lain:
 Potensi kawasan dan permasalahannya, sehingga terdapat gambaran
hubungan atau ketergantungan kawasan perencanaan dengan wilayah
sekitarnya;
 Pengaruh potensi dan permasalahan terhadap perkembangan sektor-
sektor kegiatan di kawasan yang direncanakan, sekarang dan dimasa
depan sehingga terdapat gambaran hubungan atau ketergantungan
antar sektor.
Tabel 3.2. Desain Analisa Kemampuan Tumbuh dan Kembang Kawasan
Analisa Deskripsi Metode
Analisa Pengertian :
kemampuan Kajian tentang perkembangan kawasan perencanaan Metode
tumbuh dan Tujuan : Deskriptif
berkembangny - Mengkaji kondisi kota saat ini.
a kawasan - Mengkaji pengaruh eksternal yang mempengaruhi
perkembangan kawasan.
Bahan Yang Dianalisa :
- Potensi dan permasalahan kawasan
- Pengaruh potensi dan permasalahan kawasan
Hasil Analisa :
kawasan akan tumbuh dan berkembang sesuai
potensi akan dipengaruhi oleh wilayah sekitarnya.
b. Analisa Pengaruh Kebijaksanaan Sektor Dan Regional

Analisa ini meliputi analisa pengaruh kebijaksanaan sektoral dan regional.
Selengkapnya mengenai analisa ini dapat dilihat pada tabel berikut:
III-8
Tabel 3.3. Desain Analisa Pengaruh Kebijaksanaan Sektor Dan Regional

pengaruh Kajian tentang kebijaksanaan yang berpengaruh Metode
kebijaksanaa terhadap kawasan perencanaan Deskriptif
n sektoral Tujuan :
dan regional - Mengkaji kebijaksanaan sektoral terhadap
perkembangan sektor-sektor kegiatan di Kawasan
perencanaan.
- Mengkaji pengaruh kebijaksanaan sektoral
terhadap sektor-sektor kegiatan di pusat-pusat
wilayah khususnya terhadap kota yang
direncanakan.
Bahan Yang Dianalisa :
- Kebijaksanaan penataan ruang dalam lingkup
propinsi dan kabupaten
- Kebijaksanaan pengembangan sektoral
- Kebijaksanaan lain yang terkait
Hasil Analisa :
Arah dan tujuan pembangunan/penataan ruang
kawasan studi
c. Analisa Kedudukan Kawasan Dalam Rangka Perwilayahan

Tabel 3.4. Desain Analisa Kedudukan Kawasan Dalam Sistem Perwilayahan
kedudukan Analisa untuk menemukenali kedudukan kawasan Metode
kawasan perencanaan dalam wilayah yang lebih luas Deskriptif
Tujuan :
- Mengetahui Kedudukan kawasan dalam sistem
kota-kota yang ada.
- Perkembangan sektor – sektor kegiatan kota dan
pengaruhnya terhadap sistem kota-kota yang ada
sekarang dan masa depan
- Menentukan fungsi kawasan perencanaan
Bahan yang Dianalisa :
- Pola Jaringan infrastruktur
- Arus pergerakan penduduk & barang secara makro
- Pusat-pusat pelayanan dalam wilayah yang lebih
luas
Hasil Analisa :
Kedudukan dan fungsi Kawasan dalam wilayah yang
lebih luas
III-9
2. Analisa Mikro
a. Analisa Aspek Sosial Ekonomi
1) Karakteristik kependudukan dalam hal jumlah, kepadatan,
penyebaran, komposisi, mobilitas, keadaan sosial dan ekonomi dan
aspirasi penduduk
Analisis ini meliputi kualitas dan kuantitas penduduk di kawasan
perencanaan dengan aktivitas penduduknya yang terutama mempengaruhi
aktivitas perdagangan dan jasa. Tujuan analisis adalah untuk mengetahui
kemampuan dan pengaruh penduduk serta pola pergerakannya sebagai
salah satu sektor yang mampu memberikan daya dukung terhadap
pengembangan Kawasan studi sebagai simpul perdagangan dan jasa.
Selain itu kita juga dapat mengetahui relasi sektor kependudukan dengan
sektor-sektor lainnya dalam memberikan daya dukung tersebut.
Tabel 3.5. Desain Analisa Kependudukan

Karakteristik Analisa mengenai jumlah dan komposisi penduduk, Analisa
Penduduk kepadatan dan penyebaran, mobilitas, keadaan Kuantitatif
sosial ekonomi dan aspirasi penduduk.
Tujuan :
Mengetahui dominasi pada tiap kelompok penduduk
sehingga dapat diketahui karakteristik penduduk
pada wilayah studi.
Bahan yang dianalisa :
- Jumlah penduduk; Kepadatan penduduk
- Penyebaran penduduk; Komposisi penduduk
- Mobilitas penduduk; Keadaan sosial ekonomi
- Aspirasi masyarakat / penduduk
Produk Analisa :
Karakteristik penduduk berdasarkan kelompok
penduduk.
Sumbe : Analisis Tim Penyusun, 2012
2) Kegiatan ekonomi
Analisis terhadap kegiatan ekonomi di suatu kawasan yang meliputi jenis,
lokasi aktivitas, kecenderungan perkembangan aktivitas ekonomi itu sendiri
yang dipengaruhi oleh sektor-sektor lain yang turut mewarnai sektor
ekonomi. Proses analisis ini meliputi aktivitas ekonomi kawasan yang
mengacu pada sektor perdagangan dan jasa. Tujuan analisis ekonomi
adalah mengidentifikasi karakteristik aktivitas ekonomi kawasan yang
III-10
meliputi pola penyebaran aktivitas ekonomi dan pola pemanfaatan simpul

kawasan.
Dalam analisis sektor ekonomi, input yang digunakan berupa karakteristik
pelayanan fasilitas umum dan fasilitas sosial, karakteristik pelayanan
transport, karakteristik penduduk termasuk di dalamnya mata pencaharian,
tingkat pendapatan, dan mobilitas penduduk, pendapatan daerah, luas
wilayah, dan aksesibilitas. Input tersebut akan digunakan dalam proses
analisis yang meliputi analisis sektor dominan, analisis pola ekonomi
penduduk, analisis persebaran aktivitas ekonomi, dan analisis skala
pelayanan. Dari analisis-analisis yang dilakukan akan menghasilkan sektor
dominan, pola ekonomi penduduk, skala pelayanan aktivitas pelayanan
perdagangan dan jasa, dan pola persebaran aktivitas ekonomi kawasan
yang kemudian digunakan dalam analisis aktivitas ekonomi untuk
mendapatkan karakteristik aktivitas ekonomi dengan isu pokok sektor
perdagangan dan jasa. Sedangkan karakteristik aktivitas ekonomi yang
didapat dijadikan input untuk melakukan analisis optimalisasi pemanfaatan
ruang aktivitas ekonomi. Analisis-analisis tersebut menggunakan metode
analisis deskriptif kualitas dan atau kuantitas.
Tabel 3.6. Desain Analisa Perekonomian
Sektor-sektor Analisa kecenderungan perkembangan dan Analisa
Perekonomian perkiraan dimasa depan tiap sektor kegiatan Deskriptif
ekonomi dalam hal kapasitas investasi, Kualitatif
penyebaran tenaga kerja, produksi, sifat-sifat dan
kegiatan dan perkiraan kebutuhan investasi. kuantitatif
Tujuan :
Mengidentifikasi sektor-sektor kegiatan ekonomi
kota termasuk kecenderungan perkembangan dan
perkiraan dimasa depan.
- Pertumbuhan produksi tiap sektor perekonomian
eksisting, besarnya investasi tiap sektor kegiatan
ekonomi
- Kapasitas investasi sektor kegiatan ekonomi
- Sifat-sifat sektor kegiatan ekonomi
Produk Analisa :
Deskripsi tentang sektor-sektor ekonomi kota,
kecenderungan dan perkiraan keadaan tiap sektor
perekonomian dimasa depan
III-11
b. Analisa Aspek Tata Ruang

1) Karakteristik fisik dasar alamiah, seperti keadaan topopgrafi, kemiringan
tanah, geologi tanah dan hidrologi
Tabel 3.7. Desain Analisis Bentuk Dan Struktur Kawasan

Analisa Fisik Pengertan :
Dasar analisas tentang fisik dasar alamiah kota berkaitan Analisi
Alamiah dengan kemampuan mendukung aktifitas kota Deskriptif
Tujuan : Kualitatif
Mengetahui keadaan fisik alamiah di wilayah
perencanaan sehingga diketahui daya dukung dan
kemampuan fisik dasar kota
Bahan yang Dianalisis:
Data topografi, kemiringan tanah, geologi, dan
hidrologi.
Produk Analisa :
Daya dukung dan kemampuan lahan
2) Karakteristik tata letak bangunan dalam hal kepadatan, ketinggian,
koefisien lantai bangunan, kondisi bangunan, serta garis sempadan
bangunan:
 Kepadatan Bangunan
Kepadatan bangunan merupakan salah satu aspek dalam upaya
pengendalian perkembangan tata ruang dan tata bangunan serta tata
lingkungan yang memperhatikan keserasian, fungsional, estetis serta
ekologis dalam pemanfaatan ruang lahan. Kepadatan bangunan
berpengaruh terhadap intensitas daerah terbangun yang merupakan
optimaslisasi kemampuan lahan berbanding luas lahan.
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) atau biasa disebut Building Coverage
merupakan prosentase angka perbandingan antara seluruh luas lantai
dasar bangunan dengan luas lahan perpetakan.
KDB = Luas Lantai Dasar

Luas Lahan
Untuk dapat menghitung besar nilai koefisien dasar bangunan atau building
coverage pada suatu wilayah digunakan pertimbangan terhadap air tanah.
Pertimbangan tersebut digunakan untuk mempertimbangkan kelestarian air
III-12
tanah. Hal ini berkaitan dengan penentuan Building Coverage (BC) pada
suatu lokasi. Prinsip dasarnya adalah menghitung berapa besar daerah
yang tetap terbuka atau dilestariakan agar air dapat infiltrasi secukupnya
untuk mengimbangi penggunaan air tanah pada daerah tersebut.
Secara matematis infiltrasi dapat dihitung dengan mempergunakan rumus

sebagai berikut: (Mock F. J,1980 )
Qinf = C. I. A Dimana:
Qinf = Debit Infiltrasi (I/detik)
C = Koefisien Infiltrasi
I = Intensitas Infiltrasi minimum (m/ hari)
A = Luas Lahan (m2 )
Kemudian untuk mengetahui debit infiltrasi per Ha-nya sebagai berikut
1Ha
Q1Ha  .Q inf
A
Keseimbangan terjadi apabila per m2 tersebut sebanding dengan
penurunan 0,0011/m muka air tanah yang diambil yakni :
Iinf = S. A Dimana:
Iinf = Pengambilan air tanh (I/detik)
S = Koefisien Kandungan
A = Luas lahan ( m2 )
Sedangkan S diperoleh dari :
t min .Vrata  rata
S
37,4.ho
Dimana:
Tmin = Waktu yang dibutuhkan oleh muka air tanah untuk
kembali semula (stabil)
Vrata-rata = Kecepatan yang dibutuhkan (cm/menit)
Ho = Tinggi muka air normal
Jadi daerah yang harus terbuka sebagai berikut :

I inf
OS  Sehingga Building Coverage (BC) = A-OS
Q.1Ha
III-13
 Ketinggian Bangunan
Kriteria yang diambil dalam menentukan ketinggian bangunan adalah :
a. Pertimbangan jalur pesawat terbang
Pada kota-kota yang mempunyai Bandar udara, diperlukan persyaratan
daerah yang terbuka dan bebas gangguan untuk naik dan turunnya
pesawat (Air Clearence). Hal ini akan mempengaruhi perijinan tinggi
bangunan, terutama pada daerah yang dilalui jalur pesawat terbang
tersebut.
Daerah tersebut terbagi dalam 6 daerah sebagai berikut :
 Daerah Pendekatan 1 : Panjang 7575 m, lebar minimum 152 m
maksimum 318 m dengan kemiringan 50:1.
 Daerah Pendekatan 2 : Panjang 7575 m, lebar minimum 318 m
maksimum 1834 m, rata.
 Daerah Keliling 1 : Jari-jari 2272,5 m, tinggi 45,5 m
 Daerah Keliling 2 : Jari-jari 9090 m, ketinggian 151,5 m
 Daerah Kerucut : Jarak 2272,5 m terendah 45,5 m tertinggi
151,5 m, dengan kemiringan 20 : 1
 Daerah Transisi : Dengan kemiringan 7 : 1.
b. Pertimbangan terhadap Floor Area Ratio (FAR)

Floor Area Ratio memiliki prinsip yakni “Perbandingan total luas lantai
dengan total lantai dasar atau total luas lantai dibagi total lantai dasar”.
TotalLuasLantai
FAR 
TotalLantauaDasar
Hubungan dengan ketinggian bangunan ada kaitannya dengan Building

Coverage (BC) yaitu perbandingan Luas dasar dengan Total Luas Lahan.
LuasLantaiDasar
BC 
TotalLuasL ahan
Sedangkan Land Use Intensity (LUI) adalah sistem dengan skala angka
dirancang untuk mengukur intensitas penggunaan lahan dengan
mengintrepetasikan luas lantai dengan luas area. Prinsip LUI merupakan
perluasan FAR, karena di dalamnya terdapat perbandingan ruang parkir,
open space, ruang rekreasi, serta ruang simpan mobil terhadap luas lantai
seluruhnya, yang diperoleh melalui tabel LUI
III-14
c. Pertimbangan Terhadap Bahaya Kebakaran

Dengan adanya pertimbangan terhadap bahaya kebakaran, diharapkan
agar bangunan yang direncanakan tidak terlalu tinggi dan mengingat
kemampuan alat pemadam kebakaran yang ada, akses ke lokasi,
intensitas bangunan yang ada, yang dapat mempengaruhi evaluasi dan
pemadam api bila terjadi kebakaran.
Sesuai dengan petunjuk Perencanaan Struktur Bangunan yang dikeluarkan
DPU tahun 1987 tentang pencegahan bahaya kebakaran pada bangunan
rumah dan gedung, menentukan batas ketinggian maksimum bangunan
dan batas maksimum luas lantai yang dipergunakan.
Untuk menggunakan bangunan untuk perumahan, perkantoran, pabrik, dan
gudang, ketinggian maksimal tidak dibatasi, sedangkan penggunaan
bangunan untuk pertokoan dan fasilitas umum dibatasi ketinggian
maksimum ± 28 m atau sekitar 5-6 lantai. Ketentuan DPU tentang standar
batas ketinggian dan luas lantai bangunan sesuai dengan kemampuan
teknologi pemadam kebakaran yang ada di Indonesia.
d. Pertimbangan terhadap Angle of Light Obstruction (ALO)

ALO adalah sudut bayangan matahari yang menerpa suatu bangunan,
yang dipertimbangkan untuk membatasi tinggi bangunan dengan tujuan
untuk pengeringan dan pencahayaan di sekitar bangunan.
Penentuan jarak antar banguan dilakukan dengan menggunakan
perbandingan ALO (Angle Of Light). Sudut ALO ditentukan sebesar 450,
sehingga jarak antar bangunan dapat ditentukan dengan :
TinggiBangunan
JarakBangunan 
TgALO
 Koefisien Lantai Bangunan

Pengaturan KLB mempunyai fungsi untuk mengarahkan pertumbuhan
dalam suatu lahan sesuai dengan kondisi dan potensi yang dimilikinya.
Penentuan nilai ini berkaitan erat dengan penentuan tinggi bangunan dan
koefisien dasar bangunan yang diarahkan pada suatu lahan. Selain itu,
dalam pengaturan koefisien lantai bangunan ini juga dipengaruhi oleh fisik
kota seperti daya dukung lahan, baik daya dukung tanah untuk menopang
beban berat bangunan maupun daya tampung lahan untuk menampung
aktivitas yang berkembang di kawasan perencanaan.
III-15
 Kondisi Bangunan
Secara umum kondisi bangunan berupa campuran antara bangunan
permanen, semi permanen, dan tidak permanen yang masing-masing lebih
terperinci lagi kedalam kondisinya yang baik, sedang, dan buruk.
Berdasarkan klasifikasi ini selanjutnya ditentukan bangunan-bangunan
yang akan dipertahankan atau yang akan direhabilitasi.
 Sempadan Bangunan
Untuk mengetahui sempadan bangunan diperlukan data-data seperti
dimensi jalan yang berpengaruh pada kawasan perencananan, kecepatan
dan waktu reaksi untuk mengerem kendaraan.
Tabel 3.8. Kecepatan dan Waktu yang Dibutuhkan untuk Mengerem
V ( mil/jam) 0 10 20 30 40 50 60
t ( detik ) 0,76 0,80 0,90 1,00 1,22 1,55 2,00
Rumus: 1. Da = 0.063 ( Va )2 + 1,47 (t). (Va)+ 16
a.Da
Db  ( Db  16).Va
2. Da  b 3. Vb  Dimana:
Da
Da = Jarak mengerem secara aman kendaraan A terhadap Kendaraan B
D = Jarak mengerem secara aman kendaraan B terhadap Kendaraan A
a dan b = Jarak kendaraan terhadap bangunan
Va dan Vb = Kecepatan kendaraan A dan B
t = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan
Tabel 3.9. Desain Analisis Tata Letak Bangunan

Analisa Pengertian: Analisis
desain tataAnalisa berkaitan dengan tata letak bangunan yaitu Deskriptif
letak kepadatan, ketinggian dan sempadan bangunan. Kualitatif
bangunan Tujuan:
Memberikan arahan dan pengendalian terhadap
pertumbuhan bangunan di kawasan perencanaan
Bahan yang dianalisis:
- kepadatan bangunan, dihitung berdasarkan
pertimbangan terhadap air tanah
- ketinggian bangunan, dihitung berdasarkan
pertimbangan jalur pesawat terbang, bahaya kebakaran,
FAR, dan ALO
- koefisien lantai bangunan
- sempadan bangunan, dihitung berdasarkan
pertimbangan kecepatan kendaraan
Produk Analisa:
Kondisi fisik bangunan berdasarkan perhitungan
III-16
3) Analisis Jaringan Pergerakan Dan Fungsi Jaringan Jalan

Analisa tentang tentang transportasi dalam hal pergerakan, prasarana
jalan, angkutan dan tempat parkir kendaraan akan menjadi salah satu
bagian terpenting dalam kegiatan penataan ruang.
Tabel 3.10. Desain Analisis Jaringan Pergerakan Dan Fungsi Jaringan Jalan
Analisa Pengertian : Analisa
Pergerakan dan Analisa mengenai arah pergerakan, moda angkutan, Deskriptif
fungsi jaringan fungsi jalan. kuantitatif
jalan Tujuan : dan
Untuk mengetahui perkiraan kebutuhan dimensi jalan kualitatif
sesuai dengan fungsi jalan, penentuan letak
pangkalan angkutan yang strategis, kinerja jalan yang
diinginkan, titik-titik bangkitan sebagai titik transfer,
serta akses baru terhadap koridor.
Bahan yang dianalisa:
- Data jaringan jalan; Prasarana jalan
- Rute angkutan; Simpul – simpul pergerakan
- Tempat parkir
Produk Analisa:
Deskripsi mengenai arah pergerakan
4) Keadaan utilitas, meliputi penyediaan listrik, air bersih, pembuangan
air kotor / limbah, gas dan tempat pembuangan sampah
Analisis ini terdiri atas analisa karakteristik keadaan utilitas/infrastruktur
perkotaan meliputi analisa perkiraan kebutuhan dan perkiraan sistem
utilitas yang diperlukan.
Tabel 3.11. Desain Analisis Keadaan Utilitas

Keadaan Analisis karakteristik keadaan utilitas di kota Deskriptif
Utilitas Tujuan : Kualitatif
Mengidentifikasi keadaan utilitas kota, secara kualitas dan
maupun kuantitas serta kemampuan pelayanannya. Kuantitatif.
- Penyediaan listrik; Penyediaan air Bersih
- Pembuangan air Kotor/Drainase
- Tempat Pembuangan Sampah
Produk Analisa:
Deskripsi tentang karakteristik utilitas serta
kemampuan pelayanannya.
Perkiraan Analisa mengenai perkiraan kebutuhan utilitas untuk Deskriptif
Kebutuhan melayani kegiatan regional dan kota, yang Kualitatif
Utilitas menyangkut jenis dan kemungkinannya. dan
Tujuan : Kuantitatif
Mengidentifikasi tingkat kebutuhan dan pelayanan
utilitas hingga akhir tahun perencanaan
III-17
5) Analisis Keadaan Fasilitas Pelayanan

Analisis perkiraan kebutuhan fasilitas pelayanan dan analisa perkiraan
sistem pelayanan fasilitas.
Tabel 3.12.Desain Analisis Keadaan Fasilitas Pelayanan

keadaan Analisis mengenai keadaan fasilitas pelayanan di Deskriptif
Fasilitas kota baik yang melayani kegiatan wilayah maupun Kualitatif dan
Pelayanan kegiatan di dalam kota. Kuantitatif.
Tujuan :
Mengidentifikasi keadaan fasilitas pelayanan kota
baik secara kualitas maupun kuantitas serta
kebutuhan pelayanannya.
- Fasilitas Pendidikan,
- Fasilitas Peribadatan,
- Fasilitas Kesehatan,
- Fasilitas perdagangan & Jasa,
- Fasilitas Perumahan,
- Fasilitas Olahraga & Rekreasi,
- Fasilitas Perkantoran.
- Produk Analisa:
Deskripsi tentang karakteristik fasilitas pelayanan
serta kemampuan pelayanannya.
Perkiraan Analisa mengenai perkiraan kebutuhan fasilitas Deskriptif
Kebutuhan pelayanan untuk melayani kegiatan regional dan kota, Kualitatif dan
Fasilitas yang menyangkut jenis dan kemungkinannya. Kuantitatif
Pelayanan Tujuan :
Mengidentifikasi tingkat kebutuhan dan pelayanan
fasilitas pelayanan kota hingga akhir tahun
perencanaan
Analisa Sistem Pengertian : Analisa
Pelayanan Analisa tentang perkiraan sistem pusat pelayanan Diskriptif
yang dibutuhkan dalam hal pengelompokan fasilitas kuantiotatif
pelayanan, jenjang pelayanan dan pola jaringan dan kualitatif
antara pusat pelayanan.
Tujuan :
Mengetahui sistem pelayanan kota sehingga dapat
melayani kebutuhan masyarakat koa.
Bahan yang Dianalisa :
- Skala pelayanan
- Kinerja pelayanan
- Struktur dan hirarki pusat- pusat pelayanan
Produk :
Deskripsi tentang system pelayanan, jenjang
pelayanan dan pola jaringan antar pusat pelayanan
III-18
c. Analisa Aspek Keuangan Dan Pengelolaan

Analisis ini meliputi perkiraan kemampuan keuangan di masa depan,
perkiraan kebutuhan pembiayaan pembangunan dan analisa peraturan
perundang-undangan yang berlaku yang berkaitan dengan pembagunan
kota.
Tabel 3.13. Desain Analisis Keuangan Dan Pengelolaan

Kemampuan Analisa mengenai kemampuan keuangan terutama Deskriptif
Keuangan dari segi penerimaan dan pengeluaran. kuantitatif
Tujuan : dan
Untuk mengetahui perkiraan kemampuan keuangan kualitatif
Pemerintah daerah di wilayah Perencanaan
- Sumber-sumber penerimaan daerah
- Proyeksi penerimaan daerah
Produk Analisa:
Deskripsi mengenai besarnya kemampuan keuangan
daerah
Pembiayaan Analisa tentang pembiayaan pembangunan di wilayah Deskriptif
Pembangunan perencanaan. kuantitatif
Tujuan : dan
Untuk mengetahui besarnya kebutuhan pembiayaan kualitatif
pembangunan di wilayah perencanaan masa
mendatang
- Besarnya Pengeluaran rutin & Pengeluaran Pemb.
- Proyeksi Pengeluaran Rutin & Pengeluaran Pemb.
Produk Analisa :
Deskripsi tentang kebutuhan pembiayaan
pembangunan daerah pada tahun perencanaan.
Analisa Pegertian :
Peraturan Tinjauan pada berbagai peraturan atau perundang-
Perundang- undangan yang berkaitan dengan pembangunan dan
undangan pengembangan Kawasan studi
Tujuan :
Mengkaji peraturan perundang-undangan yang terkait
dan pengaruhnya terhadap sector-sektor
pembangunan di Kota Kawasan studi.
Peraturan perundang-undangan yang berkaitan
dengan pembangunan Kawasan studi menurut sector
pembangunan yaitu;
- Perumahan dan Tata Bangunan
- Prasarana Transportasi (Jalan)
- Industri; Keuangan dan Pariwisata
Produk :
Deskripsi tentang pengelolaan pembangunan di
Kawasan studi berdasarkan tinjauan terhadap
peraturan perundang-undangan yang terkait.
III-19
3.3.4. Perumusan Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan

Perumusan RTBL ini berupa perumusan kebijaksanaan operasional yang dapat
dijadikan pedoman bagi proses perijinan bangunan dan pelaksanaan program-program
pembangunan fisik kota dalam hal:
1. Rencana tapak/ tata letak bangunan yang dilengkapi dengan ketentuan garis
sempadan, sempadan pagar dan tembus pandang pagar, prosentase
bangunan yang dibolehkan dan ketinggian bangunan yang diperbolehkan;
2. Rencana pergerakan, jaringan jalan, tempat parkir umum, tempat
pemberhentian angkutan umum dan rencana teknik pengaturan lalu lintas;
3. Rencana jaringan utilitas meliputi jaringan listrik, air bersih, pembuangan air
kotor/ limbah, gas dan tempat pembuangan sampah;
4. Rencana lansekap meliputi pertamanan umum, penghijauan jalan-jalan dan
bangunan- bangunan umum, arahan penghijauan pada masyarakat dan
rencana lansekap lainnya;
5. Rencana prakonstruksi jalan, utilitas, bangunan umum dan taman umum;
6. Indikasi proyek.
3.3.5. Muatan Materi Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan

1. Tujuan Pembangunan Lingkungan dan Massa Bangunan
Tujuan pembangunan lingkungan dan massa bangunan dirumuskan sesuai
dengan permasalahan dan arahan kebijakan berdasarkan urgensi/
keterdesakan penanganan lingkungan tersebut.
2. Rumusan Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan
a. Rencana letak pemanfaatan ruang lingkungan perkotaan meliputi :
 Rencana perpetakan lahan lingkungan perkotaan(kavling);
 Rencana tata letak bangunan dan pemanfaatan bangunan;
 Rencana tata letak jaringan pergerakan lingkungan perkotaan sehingga
pedestrian dan jalan setapak, perparkiran, halte dan penyeberangan;
 Rencana tata letak jaringan utilitas lingkungan/ perkotaan;
 Rencana ruang hijau dan penghijauan.
b. Arahan pelaksanaan pembangunan lingkungan perkotaan yang meliputi:
 Ketentuan letak dan penampang (pra rencana teknik) bangunan gedung
dan bangunan bukan gedung;
 Ketentuan letak dan penampang (pra rencana teknik) jaringan
pergerakan;
III-20
 Ketentuan letak dan penampang (pra rencana teknik) jaringan utilitas

lingkungan perkotaan;
 Ketentuan (pra rencana teknik) sempadan bangunan, koefisien dasar
bangunan, koefisien lantai bangunan, ketinggian bangunan, elevasi,
bentuk dasar bangunan, selubung bangunan, pertandaan, bahan
bangunan dan ketentuan bangunan lainnya.
Tabel 3.14. Rumusan Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan
No Materi Diskripsi
Kebijakan
Materi yang diatur
1 Rencana
Tata letak bangunan gedung dan bukan gedung, tata letak bukan
Tapak
bangunan, serta tata letak jaringan pergerakan serta utilitas yang
Pemanfaat
terutama akan dibangun, sempadan bangunan, koefisien dasar
an Ruang
bangunan, koefisien lantai bangunan, koefisien daerah hujau,
koefisien tapak basement, sempadan jalan, daerah milik jalan,
daerah manfaat jalan, daerah pengawasan jalan, daerah milik
utilitas, daerah manfaat utilitas, daerah pengawasan utilitas.
Kedalaman materi yang diatur
Geometris tapak pemanfaatan ruang yang dirinci untuk tiap
bangunan dan jaringan pergerakan serta utilitas
Pengelompokan materi yang diatur
a.Perpetakan Bangunan, yang terdiri dari:
 Petak peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi
I (diatas 2500 m2)
II (diatas 1000 - 2500 m2)
III (600 - 1000 m2)
IV (250 - 600 m2)
V (100 - 250 m2)
VI (50 - 100 m2)
VII (dibawah 50 m2)
VIII (rumah susun / flat)
 Sempadan bangunan, koefisien dasar bangunan, koefisien
lantai bangunan, koefisien daerah hijau. koefisien tapak
basement.
b.Penggunaan dan Massa Bangunan:
 Bangunan rumah, rumah toko, rumah kantor, rumah susun,
apartemen, prasarana dan sarana perumahan, lainnya;
 Bangunan pasar, toko, toserba, toko swalayan, supermarket,
hipermarket, mal, prasarana dan sarana perdagangan
tainnya;
 Bangunan pabrik, gudang, pelataran penimbunan, prasarana
dan sarana industri lainnya;
III-21
 Bangunan perguruan tinggi, SLTA, SLTP, SD, dan TK,

bangunan pendidikan lainnya.
 Bangunan RS Umum kelas A, B, C, D; RS Khusus.
puskesmas, puskesmas pembantu. bangunan kesehatan
Wnnya,
 Bangunan masjid, gereja, kelenteng, pura, dan bangunan
peribadatan lainnya:
 Taman bermain, taman rekreasi, taman lingkungan, taman
kota, dan pertamanan lainnya;
 Bangunan stadion, gelanggang, dan bangunan olar raga
lainnya;
 Bangunan panti asuhan, panti werda, dan bangunan sosial
lainnya.
 Bangunan kantor pemerintah, niaga dan bangunan
perkantoran lainnya:
 Bangunan terminal penumpang, bangunan terminal barang,
stasiun kereta api, pelabuhan sungai, pelabuhan danau,
pelabuhan penyeberangan, pelabuhan laut, bandar udara
dan bangunan transportasi lainnya.
 Taman pemakaman umum, taman pemakaman pahlawan;
 Tempat pembuangan sampah akhir.
c.Jaringan pergerakan dan jaringan utilitas menurut penggunaan
terdiri dari:
 Sempadan jalan, ruang manfaat jalan. ruang milik jalan,
ruang pengawasan jalan;
 Ruang milik utilitas, ruang manfaal utilitas, ruang
pengawasan utilitas
2 Ketentuan Materi yang diatur
Letak dan
Penampang dan koordinat / letak bangunan gedung meliputi :
Penampan
 Penampang tiga dimensi bangunan gedung
g (Pra
 Ketinggian bangunan gedung
Rencana
 Elevasi/peil bangunan gedung;
Teknik)
 Orientasi bangunan gedung
Bangunan
 Bentuk dasar bangunan gedung
Gedung
 Selubung bangunan gedung
 Arsitektur bangunan dan lingkungan
 Pertandaan
Geometris pra-detail engineering design bangunan gedung pada
setiap petak bangunan
Jenis-jenis bangunan gedung menurut peruntukkannya atau
pemanfaatan ruangnya.
Letak dan
Penampang dan letak koordinat bangunan bukan gedung
Penampan
meliputi :
g (Pra
 Penampang tiga dimensi bangunan bukan gedung
Rencana
 Letak koordinat bangunan bukan gedung
Teknik)
 Ketinggian bangunan bukan gedung
Bangunan
 Elevasi/peil bangunan bukan gedung;
Bukan
 Bentuk dasar bangunan bukan gedung
Gedung
Geometris pra-detail engineering design bangunan bukan gedung
pada setiap petak peruntukkannya.
III-22

Jenis-jenis bangunan bukan gedung menurut peruntukkannya
atau pemanfaatan

Letak dan
Penampang dan letak koordinat jaringan jalan untuk setiap ruas
Penampan
jalan yang meliputi :
g (Pra
 Penampang tiga dimensi jalan
Rencana
 Letak koordinat
Teknik)
 Elevasi
Jaringan
 Bentuk dasar jaringan
Jalan
 Daerah Milik Jalan
 Daerah Manfaat Jalan
 Daerah Pengawasan Jalan
Geometris pra-detail engineering design jaringan jalan
 Halte dan marka jalan
 Daerah manfaat jalan, daerah milik jalan, daerah engawasan
jalan
 Jembatan (penyeberangan, simpang susun)

Letak dan Penampang dan letak koordinat jaringan utilitas untuk setiap ruas
Penampan jalan:
g (Pra  Penampang tiga dimensi jaringan utilitas
Rencana  Letak koordinat
Teknik)  Elevasi
Jaringan  Bentuk dasar jaringan
Utilitas  Daerah Milik Utilitas
 Daerah Manfaat Utilitas
 Daerah Pengawasan Utilitas
Geometris pra-detail engineering design jaringan utilitas
 Jaringan telepon: yang terdiri dari seluruh jaringan kabel
telepon, telepon umum, tiang kabel, rumah pembagi,
 Jaringan listrik, yang terdiri dari seluruh jaringan kabel listrik,
gardu induk, bangunan pembangkit gardu hubung, gardu
distribusi
 Jaringan gas yang terdri dari seluruh jaringan pipa gas dan
meter kontrol
 Jaringan air bersih, yang terdiri dari jaringan pipa air bersih,
meter kontrol, menara penampungan, sambungan ke masing-
masing bangunan, hidran umum, hidran kebakaran, kran umum
dan bangunan pengarnbil air baku:
 Jaringan air hujan, yang terdiri dari seluruh jaringan saluran air
hujan. bak penampungan. pintu-pintu air dan bak kontrol;
 Jaringan air limbah; yang terdiri dari seluruh jaringan air limbah,
bak pengolahan, pelepasan (outlet) dan bak kontrol:
 Pengolahan persarnpahan yang terdiri dari tempat pengumpul
sementara, tempat pernbuangan akhir dan bangunan
pengelolaan sampah
III-23
3.3.6. Pedoman Pengendalian Pelaksanaan Pembangunan Lingkungan

Perkotaan
1. Ketentuan administrasi pengendalian pelaksanaan rencana dan program,
misalnya melalui mekanisme perijinan mendirikan bangunan;
2. Ketentuan pengaturan operasionalisasi penerapan pola insentif, disinsentif,
hak pengalihan intensitas bangunan, hak bangunan di atas tanah/ di bawah
tanah;
3. Arahan perngendalian pelaksanaan berupa ketentuan penatalaksanaan/
manajemen pelaksanaan bangunan;
4. Mekanisme pelaporan, pemantauan, dan evaluasi program (baik yang
dilakukan oleh instansi yang berwenang maupun keterlibatan masyarakat
dalam pengawasan) serta pengenaan sanksi (berupa teguran, pencabutan ijin,
perdata maupun pidana).
III-24
Profil Kawasan Pasar Kuamang Kuning Kbupaten Bungo
IDENTIFIKASI KAWASAN PASAR KUAMANG

KUNING KECAMATAN PELEPAT ILIR
KABUPATEN BUNGO
4.1. KAWASAN PASAR KUAMANG KUNING, KEC. PELEPAT ILIR
Kawasan Pasar Kuamang Kuning secara administratif termasuk di dalam

wilayah Kecamatan Pelepat Ilir yang beribukotakan Kuamang Jaya. Lokasi Pasar
Kuamang Kuning yang berada tepat di sentra koridor perdagangan Batanghari
menjadikan kawasan tersebut menjadi magnit bagi para pendatang maupun pusat
keramaian dan pusat kegiatan lokal yang sebagian besar bergerak di sektor
perdagangan selain sektor pertanian dan perkebunan. Sebagai fungsi atau elemen
penting wilayah Kecamatan Pelepat Ilir, diharapkan seluruh rencana pengembangan
yang berada di sekitar sentra dan koridor Pasar Kuamang Kuning akan segera
memberikan pengaruh pertumbuhan dan perkembangan ke selurh kawasan sekitar
kecamatan Pelepat Ilir.
Batas kawasan rencana Pasar Kuamang Kuning atau deliniasinya ditentukan
berdasarkan batas geografis berupa jalan tingkat kecamatan yang memisahkan
kawasan Pasar Kuamang Kuning dengan wilayah sekitar:
- Sebelah Utara : berbatasan dengan wilayah Kecamatan Bathin Bebeko II
dan Kabupaten Tebo
- Sebelah Selatan : berbatasan dengan wilayah Kabupaten Merangin
- Sebelah Barat : berbatasan dengan wilayah Kecamatan Pelepat dan
Kecamatan Rimba
- Sebelah Timur : berbatasan dengan wilayah Kabupaten Tebo.
Sesuai dengan KAK Penyusunan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning Kecamatan
Pelepat Ilir Kabupaten Bungo yang berpedoman dari Kementerian Pekerjaan Umum,
maka batas kawasan yang menjadi fokus rencana RTBL adalah kurang lebih 60 Ha
yang ditentukan di sekitar koridor Batanghari dengan sentra/ pusat Pasar Kuamang
Kuning.
Satuan kerja Pengembangan Kawasan Permukiman dan Penataan Bangunan IV-1

Jambi
1
Secara geografis, kawasan Pasar Kuamang Kuning memiliki karakteristik fisik

yang unik dengan kondisi topografi yang berkontur landai bergelombang dan dengan
kemiringan lahan sekitar 2% sampai 15%. Kemiringan lahan relatif cukup baik untuk
perencanaan pembangunan infrastruktur jalan dan bangunan namun perlu adanya
penekanan desain pada area tertentu guna mengantisipasi kerawanan berlalulintas.
Satuan kerja Pengembangan Kawasan Permukiman dan Penataan Bangunan IV-2

Jambi
1
Gambar 4.1. Identifikasi Kondisi Geografis Wilayah & Kawasan Rencana
Satuan kerja Pengembangan Kawasan Permukiman dan Penataan Bangunan Jambi 3

Satuan kerja Pengembangan Kawasan Permukiman dan Penataan Bangunan Jambi
1
1
1
Gambar 4.2. Peta – Delineasi Kawasan Pasar Kuamang Kuning sebagai Kawasan Sasaran RTBL
PT. GANES ENGINEERING CONSULTANT IV-4

Gambar 4.3. Peta – Blok Kawasan Pasar Kuamang Kuning

4.2. DEMOGRAFI
Jumlah penduduk di Kecamatan Pelepat Ilir semuanya 44.477 terdiri dari

penduduk laki-laki 23.260 orang dan penduduk penduduk perempuan
berjumlah 21.217. Jika dibandingkan dengan luas wilayah masing-masing desa,
maka kepadatan per-desa masing-masing dapat dilihat dalam tabel-tabel
berikut ini.
Tabel 4.1

Tabel 4.2
Secara demografis kawasan Pasar Kuamang Kuning dihuni oleh transmigran

yang kini hidup berbaur dengan masyarakat lokal. Usia produktif mendominasi
usia penduduk setempat sehingga dapat menjadi sebuah potensi yang
mendukung kegiatan pembangunan di kawasan Pasar Kuamang Kuning.
Kepadatan penduduk di dalam kawasan rencana rata-rata adalah sekitar
303,97 per-km2.
4.3. EKONOMI
Penduduk lokal sebagian besar berprofesi sebagai petani dan buruh

perkebunan seddangkan sebagian lagi berprofesi sebagai pedagang yang
membuka usahanya terutama di sepanjang koridor Batanghari dan koridor jalan
kolektor kawasan. Sektor usaha yang paling besar memberikan sumbangan
bagi pendapatan daerah adalah sektor pertanian dan perkebunan termasuk
perdagangan. Skala perdagangan di dalam kawasan Pasar Kuamang Kuning

masih berpusat pada usaha untuk memenuhi kebutuhan lokal serta kebutuhan
masyarakat di wilayah sekitar kawasan rencana.
Mengingat penduduk lokal sebagian besar merupakan pendatang atau kaum

transmigran yang majoritas berasal dari pulau Jawa, maka di dalam kawasan
rencana terjadi akulturasi antara budaya penduduk asli dengan budaya Jawa.
Kehadiran para transmigran dari Jawa memberikan kontribusi yang sangat
besar bagi pembangunan dan pengembangan kawasan Kecamatan Pelepat Ilir
khususnya, yang tercermin dari kegiatan pertanian dan perdagangan yang
didominasi oleh warga pendatang.
Sedangkan kemampuan ekonomi desa ditentukan dari bagi hasil pajak,

retribusi dan alokasi dana dusun, sebagai beikut:
Tabel 4.3

4.4. BUDAYA
Dalam kesehariannya, penduduk lokal melakukan aktivitas sama dengan

umumnya aktivitas penduduk di wilayah lain di Provinsi Jambi. Tidak ada
aktivitas khusus yang membedakan antara penduduk di kawasan rencana
dengan kawasan lain di seluruh Jambi karena mata pencaharian sekaligus
aktivitas majoritas penduduk lokal Jambi adalah berpusat pada aktivtas
mengolah lahan sawah atau lahan pertanian serta menderes di areal
perkebunan kelapa sawit.
Kesibukan lokal didominasi pula oleh aktivitas perdagangan termasuk aktivitas

distribusi produk hasil bumi perkebunan kelapa sawit dan pertanian. Produk
yang umumnya dijual sangat variatif dan sebagian besar merupakan hasil
pertanian yang memang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan hidup
masyarakat lokal. Selain perdagangan, para pendatang yang memiliki proesi
sebagai dokter atau pengacara membuka usaha praktik atau pengusaha yang
membuka bisnis penjualan kendaraan dan perbengkelan di sekitar jalan
Batanghari yang merupakan koridor utama kawasan Pasar Kuamang Kuning.
Sebagian kecil penduduk lokal adalah berprofesi sebagai pegawai negeri sipil
yang bekerja di kantor-kantor pemerintahan dan dinas-dinas setempat. (lihat
Peta 4.4)
4.5. AKSESIBILITAS
Aksesbilitas pergerakan lokal pada umumnya cukup baik dengan

disediakannya infrastruktur jalan beraspal terutama di jalan-jalan utama
kawasan Pasar Kuamang Kuning. Lebar jalan eksisting sepanjang ruas jalan
dari area Pasar Kuamang Kuning sampai area Masjid (area berbentuk amplop)
memiliki lebar jalan antara 8 meter sampai 12 meter dengan street divider
berlebar sekitar 1,5 meter. Jalan kolektor lokal memiliki lebar rata-rata antara 8
meter sampai 10 meter sedangkan jalan lingkungan memiliki lebar antara 6
meter sampai 8 meter. Hambatan terhadap aksesbilitas pergerakan umumnya
berada di sekitar jalur-jalur pedalaman yang menuju ke arah perkebunan kelapa
sawit yang rata-rata hanya bisa diakses oleh 1 (satu) kendaraan truk

pengangkut hasil perkebunan kelapa sawit dengan lebar rata-rata sekitar 3

meter sampai 4 meter.
Untuk memecah keramaian atau penumpukan pergerakan di pusat kawasan

Pasar Kuamang Kuning, morfologi jalan di area berbentuk kantong/amplop
dibagi menjadi dua jalur dan masing-masing dibagi lagi menjadi dua lajur yang
diperuntukkan bagi kendaraan beroda empat dan beroda dua dengan street
divider. Jalan yang berkontur dengan kemiringan lahan 2% sampai 15% di
dalam kawasan rencana masih relatif ideal untuk pembangunan infrastruktur
jalan namun fungsi tata tanda perlu ditempatkan atau direncanakan pada titik-
titik persimpangan jalan yang dinilai berpotensi menimbulkan
kerawanan/kecelakaan lalu lintas. (lihat Peta 4.5)
4.6. KONDISI FISIK LINGKUNGAN
Kondisi bangunan lokal umunya berkualitas baik karena didominasi oleh

bangunan permanen yang berfungsi sebagai bangunan komersial dalam skala
menengah dan tinggi, yang umumnya terkonsentrasi di sepanjang koridor
utama perdagangan Batanghari. Selain bangunan fungsi komersial, beberapa
bangunan permukiman, bangunan perkantoran dan pemerintahan serta fasilitas
umum berupa Mesjid dan sekolah juga memiliki jenis konrtruksi dan struktur
permanen. Sedangkan sisanya merupakan bangunan dalam kategori bangunan
berstruktur semi permanen sampai dengan bangunan sementara/ tidak
permanen yang berfungsi sebagai bangunan komersial skala rendah dalam
wujud berupa bangunan warung dan los dagang di Pasar Kuamang dan
sebagian kecil bangunan permukiman terutama di daerah pedalaman.
Karakteristik bangunan Melayu Jambi umumnya diadopsi oleh bangunan
pemerintahan, bangunan pasar tradisional, serta sebagian kecil permukiman
lokal.
Sistem utilitas kawasan berupa jaringan drainase telah dibangun di sepanjang

sisi jalan utama kawasan Pasar Kuamang Kuning meskipun belum seluruhnya
terwujud sebagai sebuah sistem yang utuh. Jaringan listrik, sistem
penerangan/lampu jalan dan sistem vegetasi lebih dikonsentrasikan ke
kawasan koridor Batanghari. (lihat Peta 4.6)

Peta 4.4. Identifikasi Kondisi Budaya dan Aktivitas Lokal Wilayah

Peta 4.5. Identifikasi Aksesibilitas Pergerakan Wilayah

Peta 4.6. Identifikasi Kondisi Fisik Wilayah

4.7. TATA GUNA LAHAN
Kawasan Pasar Kuamang Kuning didominasi oleh fungsi lahan perkebunan

dan areal pertanian serta sebagian lagi merupakan fungsi lahan komersial atau
perdagangan yang rekonsentrasi di sepanjang koridor Batanghari. Area yang
berada di sentra koridor jalan Batanghari berbentuk kantong atau amplop
memberikan ciri atau karakter khusus pada morfologi atau bentuk struktur
ruang kawasan Pasar Kuamang Kuning yang perlu dipertahankan.
Fungsi lahan pusat peribadatan, pendidikan, perkantoran dan pemerintahan
menjadi satu kelompok/cluster dalam blok yang sama di sekitar area kantong
sehingga potensi pemusatan keramaian di sekitar area akan semakin
besar/meningkat. Meskipun indikasi pertumbuhan yang cepat telah terlihat d
sepanjang koridor Batanghari namun masih terdapat sejumlah ruang terbuka
dengan luas dan jumlah sebaran yang cukup siginifikan di sepanjang koridor
yang dapat ditujukan untuk taman koata atau pusat rekreasi terbuka sebagai
sarana atau wadah komunikasi dan sosialisai antar warga setempat.
4.8. INTENSITAS DAN TATA BANGUNAN
Berdasarkan hasil pengamatan di lapangan bahwa intensitas pemanfaatan

lahan sebagai ruang atau area terbangun lebih diarahkan ke koridor Batanghari
dan di sepanjang koridor di beberapa ruas jalan atau koridor utama lainnya di
dalam kawasan Pasar Kuamang Kuning. Bangunan tertata dalam pola linear
mengikuti alur sistem jalan dan sebagian kelompok bangunan ditata secara
konsentrik atau memusat pada area kantong/amplop di dalam kawasan
rencana dengan jenis fungsi bangunan berupa sarana peribadatan, sarana
pendidikan, sarana pelayanan kesehatan, pemerintahan dan komersial - pasar
tradisional.
Penduduk lokal memanfaatkan lahan sebagai area terbangun dengan
komposisi rata-rata ber-rasio antara 60% sampai dengan 80% untuk area
terbangun sedangkan sisanya sebagai ruang terbuka yang dimanfaatkan untuk
area taman, pekarangan, halaman rumah atau area parkir. Sedangkan
bangunan denga fungsi pemerintahan maupun bangunan perkantoran swasta
dan negeri umumnya membangun dengan rata-rata rasio antara 50% sampai

dengan 60% untuk area terbangun dan sisanya sebagai ruang terbuka dengan
fungsi parkir, rekreasi dan lapangan.
4.9. TATA HIJAU DAN RUANG PUBLIK
Kawasan Pasar Kuamang Kuning didominasi oleh fungsi lahan berupa areal
perkebunan kelapa sawit dan lahan pertanian. Sedangkan koridor Batanghari
telah memperlihatkan pertumbuhan yang cukup padat sehingga perlu
diantisipasi dengan merencanakan sistem ruang terbuka yang berada di sekitar
pusat kawasan atau di sepanjang koridor utama kawasan Pasar Kuamang
Kuning.
Lahan atau ruang terbuka di sepanjang koridor umumnya berfungsi sebagai
lapangan, area parkir pertokoan dan perkantoran, area parkir pasar, area parkir
Mesjid dan halaman/lapangan sekolah. Terdapat satu ruang terbuka dalam
skala yang besar di depan area Mesjid dan Pasar Kuamang Kuning yang
potensial untuk dikembangkan bagi rencana pembangunan sub terminal
terpadu yang terintegrasi dengan fungsi taman parkir. Sistem vegetasi
umumnya menghiasi koridor Batanghari dan sebagian koridor utama lainnya di
dalam kawasan rencana.

Peta 4.7. Identifikasi Tata Guna Lahan Wilayah

Peta 4.8. Identifikasi Intensitas Bangunan dan Tata Bangunan

Peta 4.9. Tata Hijau dan Ruang Publik

Bagian 5 ANALISIS SWOT

KAWASAN RENCANA
5.1. PENGERTIAN
Informasi yang diperoleh dari proses analisis SWOT (kekuatan,

kelemaham/permasalahan, peluang dan hambatan) terhadap konsisi fisik dan non fisik
kawasan rencana sebagai faktor pengaruh internal maupun eksternal, akan digunakan
untuk menghasilkan rumusan berupa konsep desain kawasan yang akhirnya akan
dikembangkan menjadi sebuah produk bentuk, arahan desain dan aturan membangun
bagi Pemeriintah setempat.
5.2. ANALISIS SWOT (POTENSI, KELEMAHAN, PELUANG,

ANCAMAN) KAWASAN RENCANA
5.2.1. Analisis Kemampuan Tumbuh dan Berkembang Kawasan

Analisis kemampuan tumbuh dan berkembangnya kawasan merupakan analisis
yang menilai kecenderungan sejak masa lalu sampai sekarang dan
kemungkinan-kemungkinan di masa depan terutama pengaruh tumbuhnya
fungsi baru. Analisa kemampuan tumbuh dan berkembangnya kawasan, antara
lain:
 Potensi kawasan dan permasalahannya, sehingga terdapat gambaran
hubungan atau ketergantungan kawasan perencanaan dengan wilayah
sekitarnya;
 Pengaruh potensi dan permasalahan terhadap perkembangan sektor-sektor
kegiatan di kawasan yang direncanakan, sekarang dan dimasa depan
sehingga terdapat gambaran hubungan atau ketergantungan antar sektor.
Analisis kemampuan tumbuh dan berkembangnya kawasan merupakan kajian

tentang perkembangan kawasan perencanaan yang bertujuan untuk mengkaji
kondisi kota saat ini dan mengkaji pengaruh eksternal yang mempengaruhi
perkembangan kawasan. Bahan yang dianalisa berupa potensi dan
permasalahan kawasan serta pengaruh potensi dan permasalahan kawasan.
PT. GANES ENGINEERING CONSULTANT V-1

Berdasarkan pengamatan terhadap kondisi fisik dan non fisik kawasan

rencana, Kawasan Pasar Kuamang Kuning di wilayah Kecamatan Pelepat Ilir
memiliki potensi yang cukup besar untuk dikembangkan menjadi pusat kota
atau kawasan baru mengingat:
- Topografi kawasan dengan kontur lahan yang berjenis landai bergelombang
sehingga masih ideal untuk pembangunan infrastruktur bangunan baru
maupun jaringan jalan yang baru.
- Iklim lokal yang memiliki curah hujan yang relatif cukup tinggi dan ideal
untuk mendukung kegiatan pertanian dan perkebunan lokal.
- Berdasarkan demografi penduduk, rata-rata sekitar 65% di antara jumah
penduduk lokal termasuk dalam kategori usia produktif sehingga
meningkatkan potensi tumbuh kembang kawasan rencana.
- Mata pencaharian penduduk lokal yang sebagian besar bergantung pada
hasil pertanian dan perkebunan memberikan sumbangan terbesar bagi
pendapatan daerah. Fakta tersebut menambah potensi lokal untuk tumbuh
dan berkembang menjadi kawasan yang lebih terbangun dengan cepat dan
efektif.
- Posisi kawasan rencana yang strategis sebagai kawasan penghubung yang
dilewati oleh jalan kabupaten dan jalan kecamatan menuju kabupaten dan
kecamatan sekitarnya mengakibatkan kawasan rencana sangat potensial
untuk dikembangkan menjadi daerah transit yang baru sebagai titik temu
para komuter yang berasal dari berbagai daerah. Jalur penghubung jalan
Batanghari yang menghubungkan antara kawasan kecamatan Rimbo
dengan kawasan Kabupaten Tebo memberikan peluang bagi pertumbuhan
bisnis dan perdagangan yang ramai bagi kawasan rencana. Pasar
Kuamang Kuning dan rencana sub-terminal di dalam kawasan rencana
akan mampu menjadi embrio bagi pengembangan kawasan Pasar
Kuamang Kuning sekaligus memberikan pengaruh pertumbuhan bagi
kawasan sekitar pada masa yang akan datang.

Gambar 5.1. Analisis Kemampuan Tumbuh dan Berkembang Kawasan

5.2.2. Analisis Pengaruh Kebijaksanaan Sektor Dan Regional

Seluruh kebijaksanaan sektoral yang mempengaruhi perkembangan sektor-
sektor kegiatan di kawasan rencana ditujukan untuk menghasilkan konsep
perencanaan dan perancangan kawasan yang aplikatif untuk segera diterapkan
di tengah-tengah masyarakat. Sedangkan bahan yang dianalisis berupa:
- Kebijaksanaan penataan ruang dalam lingkup propinsi dan kabupaten
- Kebijaksanaan pengembangan sektoral
- Kebijaksanaan lain yang terkait
5.2.3. Analisis Kedudukan Kawasan dalam Rangka Perwilayahan

Tujuan analisis kedudukan kawasan dalam rangka perwilayahan adalah untuk
mengetahui kedudukan kawasan dalam sistem kota-kota yang ada yaitu terkait
dengan perkembangan sektor – sektor kegiatan kota dan pengaruhnya
terhadap sistem kota-kota yang ada sekarang dan masa depan dan untuk
menentukan fungsi kawasan perencanaan. Sedangkan bahan yang dianalisisa
berupa:
- Pola jaringan infrastruktur
- Arus pergerakan penduduk & barang dalam kontek makro
- Pusat-pusat pelayanan dalam wilayah yang lebih luas
Berdasarkan pengamatan terhadap peta wilayah kawasan rencana,
maka kawasan tersebut memiliki posisi yang sangat strategis sebagai
penghubung antara kecamatan Rimbo dan sekitarnya termasuk ibukota Jambi
dengan kabupaten Tebo dan sekitarnya melalui koridor Batanghari yang
melalui kawasan rencana. Kawasan memiliki potensi untuk dikembangkan
sebagai kawasan transit sekaligus pusat kawasan dan kawasan perdagangan
baru dengan intensitas kegiatan yang tinggi di masa yang akan datang.
5.2.4. Analisis Aspek Ekonomi Sosial Budaya

Kependudukan
Pengembangan suatu kawasan akan terkait dengan kebijakan pengembangan
kependudukan dalam konteks aktivitas dan mobilitas yang sangat berpengaruh
pada setting pengembangan tata ruang. Analisis kependudukan dimaksudkan
untuk memberi arahan pengendalian jumlah, pertumbuhan dan penyebaran
penduduk.

Kepadatan penduduk di Kawasan Pasar Kuamang Kuning umumnya

terkonsentrasi di kawasan Batanghari dan sekitarnya sebagai kawasan yang
menjadi pusat atau tumpuan berabagi kegiatan kecamatan. Sebagian besar
penduduk berprofesi sebagai petani dan buruh perkebunana sedangkan
sebagian lainnya bekerja sebagai pedagang dan pegawai. Pengaturan
kepadatan penduduk dipengaruhi oleh beberapa faktor, antara lain :
a) Daya dukung lingkungan / alam, untuk kawasan ataupun lingkungan yang
memiliki daya dukung lingkungan cukup besar, direncanakan kepadatan
yang lebih besar, begitu pula sebaliknya.
b) Karakteristik fungsi kegiatan, sesuai dengan rencana pengembangannya
yaitu sebagai fungsi perdagangan-jasa tingkat lokal-regional dengan skala
perdagangan eceran, maupun fungsi budaya dan pariwisata.
Ekonomi
Analisis pengembangan ekonomi di Kawasan Pasar Kuamang Kuning sangat
dipengaruhi oleh beberapa faktor yakni :
a) Faktor ketersediaan sumber daya, baik sumber daya alam (SDA) maupun
sumber daya manusia (SDM) termasuk juga proses pengolahannya
b) Tingkat pendapatan dan pola konsumsi masyarakat
c) Faktor ketersediaan sarana dan prasarana (infrastruktur) untuk kegiatan
produksi dan distribusi barang-jasa di lingkungan kawasan maupun dengan
daerah di sekitarnya
d) Faktor superstruktur yang ada, seperti peraturan dan kebijakan pemerintah
e) Faktor kondisi sosial-budaya masyarakat setempat
Mencermati potensi dan posisi Kawasan Pasar Kuamang Kuning
dengan kecenderungan berkembang menjadi daerah perdagangan dan jasa,
fasilitas rekreasi-budaya, fasilitas perkantoran, permukiman campuran dan lain
sebagainya akan menimbulkan atau mengakibatkan dinamika kegiatan
perekonomian pada masyarakatnya. Mengingat bahwa penyumbang terbesar
bagi pendapatan daerah adalah dari sektor pertanian dan perkebunan kelapa
sawit, maka Pemerintah perlu mempertimbangkan rencana konservasi lahan
pertanian dan perkebunan serta menentukan sejak awal bagian dari kawasan
yang dapat ditujukan untuk daerah terbangun dengan daerah yang ditujukan
untuk konservasi ruang terbuka.

Dukungan yang positif dari pemerintah daerah terhadap konservasi

lahan sebagai potensi sumber pendapatan tentunya akan menguntungkan bagi
daerah maupun masyarakat lokal. Selain perkebunan dapertanian, sektor
perdagangan dalam skala mikro maupun makro tetap berusaha dikembangkan
dengan mengajak atau menarik para investor untuk menanamkan modalnya di
daerah. Bagi masyarakat setempat, berkembangnya sektor-sektor tersebut
akan menambah kesempatan kerja, peningkatan nilai tambah dari sumber daya
yang ada, dan bagi Pemerintah Daerah akan mengalami peningkatan
pendapatan dari retribusi dan pajak.
Sosial Budaya
Kegiatan sosial-budaya masyarakat selalu mengalami dinamika/
perkembangan. Dinamika sosial-budaya masyarakat tidak hanya dibatasi pada
aspek interaksi sosial antar masyarakat, namun juga aspek lain, yaitu
kesehatan, pendidikan, keamanan, kegiatan seni-budaya, dan sikap
masyarakat. Semua aspek ini harus menjadi bahan pertimbangan dalam
kebijakan pengembangan suatu kawasan, termasuk Kawasan Pasar Kuamang
Kuning. Secara umum, strategi pengembangan sektor kegiatan sosial-budaya
selalu berkaitan dengan hal-hal sebagai berikut :
a) Isu-isu utama yang dibutuhkan untuk diselesaikan
b) Prinsip yang terkait dengan cara pendekatannya
c) Proses dan lembaga yang terlibat dalam pengembangan dan
implementasi program.
Ada beberapa isu yang sangat penting dalam pengembangan sektor
kegiatan sosial-budaya pada suatu kawasan adalah :
a) Upaya meningkatkan kualitas sosial-budaya dan kualitas dalam
berkehidupan.
b) Mengembangkan konsep pembangunan sosial-budaya yang partisipatif.
c) Kegiatan pembangunan sosial-budaya merupakan proses pembangunan
yang berkelanjutan (sustainable development).
Pola sosial yang sekarang berkembang di Kawasan Pasar Kuamang
Kuning merupakan perpaduan interaksi antar budaya yang mencerminkan pola
campuran struktur masyarakat asli dan pendatang yang memiliki latar belakang
budaya yang berbeda-beda. Dalam struktur seperti ini, nilai dan budaya modern
sudah menyatu dalam masyarakat, demikian pula nilai dan budaya dari masing-

masing kelompok sosial, yang bersifat posistif perlu dipertahankan

kehadirannya. Terdapat kecenderungan adanya transformasi dan penguatan
sikap kritis, egaliter, dan individualisme pada penduduk di kawasan ini, seiring
dengan peningkatan ketersediaan akses informasi, perpindahan penduduk dan
budaya global. Terjadinya perubahan ini harus disikapi secara bijak. Aspek
pemberdayaan masyarakat (community enpowering) khususnya masyarakat
lokal harus menjadi prioritas dalam pengembangan sosial-budaya.
Proses pemberdayaan masyarakat yang utama adalah
mengembangkan dan mempertahankan sikap partisipatif masyarakat dalam
proses pembangunan. Artinya dalam proses pembangunan ada perubahan
stakeholder (pihak yang berkepentingan), dari pemerintah berubah menjadi
masyarakat sebagai aktor utama pembangunan. Pemerintah Daerah harus
menjadi fasilitator bagi lembaga-lembaga sosial masyarakat yang ada dan
keberadaan berbagai lembaga masyarakat akan menjadi instrumen bagi
pengembangan masyarakat itu sendiri. Pengembangan dari aspek politis di titik
beratkan pada pengembangan kelembagaan yang pada perkembangannya
sangat dipengaruhi oleh kebijakan publik pada hirarki birokrasi yang lebih atas.
Pengaruh lain juga berasal dari kebutuhan dan aspirasi / kehendak publik
secara lokal, khususnya berkaitan dengan desentralisasi (otonomi daerah).
Pengembangan kelembagaan dalam kegiatan kawasan bukan hanya pada
penguatan birokrasi, namun dimaknai oleh penguatan struktur kemasyarakatan.
Dalam hal ini strategi politis harus menyentuh semua elemen (institusi) publik
hingga level paling bawah dengan penguatan pada partisipasi masyarakat.
Beberapa hal yang diperlukan dalam strategi pengembangan secara
politis bagi sektor kegiatan di suatu kawasan, antara lain :
a) Kesiapan aparat pemerintah dalam pembangunan dan pengendalian, baik
dari sisi kebijaksanaan, dukungan personalia dan administrative
b) Kesiapan pihak-pihak lain (swasta) dalam menghadapi kemungkinan
adanya hambatan dan dukungan.
c) Kesiapan masyarakat setempat.
Pilihan strategi politis sudah seharusnya mempertimbangkan dan
menyentuh pada tiga hal tersebut. Pengembangan kelembagaan
pembangunan perlu dipertegas dalam upaya untuk mengatur berbagai aspek

agar dapat mengantisipasi berbagai hambatan dan benturan yang diperkirakan

akan terjadi di masa datang.
5.2.5. Analisis Kelembagaan Masyarakat

Pengaturan kota bukan hanya sekedar masalah fisik dan estetika desain, akan
tetapi menyangkut tata nilai dan aspek-aspek poleksosbudhankamnas yang
sangat kompleks. Apabila persoalan tersebut tidak segera ditangani secara
serius dapat menjadi menimbulkan permasalahan baru yang jauh lebih kronis
dan berdampak pada kehidupan masyarakat selaku penghuni kota.
Pembangunan kawasan dalam setiap tahap mulai dari perencanaan sampai
dengan pengambilan keputusan harus snantiasa melibatkan marsyarakat lokal
untuk turut berpartisipasi secara aktif. Dengan demikian mereka tidak sekedar
sebagai bagian penerima hasil perencanaan, melainkan juga dapat merasakan
sebagai pemilik perencanaan itu sendiri (sense of belonging), sehingga dapat
diharapkan peran sertanya dalam implementasi / pelaksanaan pembangunan di
masa yang akan datang.
Perencanaan komunitas merupakan suatu upaya pembangunan
berbasis komunitas / masyarakat (community based development) yang
memiliki kemungkinan implementasi optimal pada masyarakat, karena secara
langsung maupun tidak langsung masyarakat diberikan kesempatan dalam
merumuskan komponen program yang dianggap merepresentasikan tingkat
kebutuhannya. Keterlibatan masyarakat tidak sekedar pada aspek formalitas
saja, melainkan harus benar-benar terlibat secara aktif pada seluruh kegiatan
yang akan dilakukan dalam konteks pelaksanaan dari rencana-rencana
pembangunan kawasan. Manfaat dari peran serta dan keterlibatan masyarakat
dapat disebutkan :
a) Untuk mengoptimalkan keberhasilan pelaksanaan implementasi
pembangunan akibat adanya keterlibatan langsung dari masyarakat
b) Untuk mengoptimalkan keberhasilan tahapan pengelolaan pada pasca
pelaksanaan pembangunan akibat adanya rasa saling memiliki dari
masyarakat terhadap semua hasil pembangunan
c) Untuk menumbuh kembangkan pemahaman dan kesadaran masyarakat
akan hak, kewajiban dan perannya pada proses pembangunan, sehingga
masyarakat akan ikut merasa bertanggung jawab terhadap hasil-hasil
pembangunan

d) Untuk mencapai efisiensi dan efektivitas keputusan yang diambil karena

sesuai dengan kondisi yang ada baik kebutuhan, keinginan dan sumber
daya di masyarakat
e) Untuk mengurangi terjadinya konflik sehingga dapat mempercepat proses
kegiatan secara keseluruhan serta membangun ikatan dalam masyarakat
f) Untuk memberdayakan masyarakat dengan membentuk dan membangun
kepercayaan diri, kemampuan, ketrampilan dan kemampuan bekerja sama
g) Untuk mengoptimalkan kemungkinan adaptasi dari rencana dengan
perubahan-perubahan yang mungkin terjadi di masa mendatang.
Prinsip perencanaan kota dan daerah adalah untuk kepentingan rakyat
banyak, sebagai suatu realisasi dari slogan ‘Planning for people’, jelas sudah
bahwasannya nilai-nilai sosial, ekonomi dan budaya dari masyarakat setempat
setidak-tidaknya harus mendapatkan perhatian dan prioritas, atau dapat
dikatakan sebagai faktor penentu yang sangat signifikan dalam proses baik
perencanaan maupun pelaksanaan pembangunan. Analisis perencanaan peran
dan keterlibatan masyarakat dalam proses pembangunan akan diuraikan
menjadi : analisis sosial-kependudukan, analisis sosial-ekonomi dan analisis
sosial-budaya.
5.2.6. Analisis Partisipasi Masyarakat

Partisipasi masyarakat merupakan kesepakatan bersama atas keterlibatan
secara sukarela dari masyarakat atas perumusan dan pelaksanaan keputusan
dan / atau kebijakan yang langsung menyangkut hidup bersama. Partisipasi
masyarakat di Amerika dikenal dengan istilah ‘citizen participation’ sedangkan di
Inggris dikenal dengan sebutan ‘public participation’ adalah merupakan suatu
persoalan yang hangat dan menarik untuk dibicarakan dalam konteks
perencanaan dan perancangan kota.
Pada hakekatnya perencanaan kota akan berdampak pada lapisan-
lapisan masyarakat yang tercakup dalam lingkup area perencanaan. Di negara
maju persoalan ini sudah direspon sejak lama, misalnya di Inggris pada tahun
1964 telah dibentuk ‘Planning Advisory Grup’ (PAG) yang ditujukan bagi
kepentingan penjaminan dari badan-badan perencana, pemerintah dan anggota
masyarakat terhadap kepastian produk perencanaan kota. Dalam laporan yang
dibuat oleh PAG juga dinyatakan mutlak tentang perlunya pemahaman dari
masyarakat baik mengenai tujuan utama dari perencanaan dan perancangan

kota, maupun mengenai dampak-dampak langsung ataupun tidak langsung

yang mungkin saja yang ditimbulkan dari policy dari hasil rancangan kota.
Pemahaman dan kesepakatan akan tercapai kalau masyarakat diikutsertakan
sejak awal dalam proses perencanaan kota melalui diskusi, seminar, konsultasi
dan lain-lain. Untuk mewujudkan partisipasi masyarakat yang efektif, maka
masyarakat harus dilibatkan di dalam setiap tahap perencanaan, desain,
implementasi dan evaluasi. Hasil terbaik akan dicapai apabila partisipasi
masyarakat dan masukan desain dari tenaga profesional berbanding seimbang.
Manfaat dari tumbuhnya partisipasi masyarakat dapat disebutkan antara lain:
a) Untuk menumbuh kembangkan pemahaman dan kesadaran masyarakat
akan hak, kewajiban dan perannya dalam pembangunan, sehingga
masyarakat akan ikut merasa bertanggung jawab dengan hasil-hasil
kegiatan.
b) Untuk mencapai efisiensi dan efektivitas keputusan yang diambil karena
sesuai dengan kondisi yang ada baik kebutuhan, keinginan dan sumber
daya di masyarakat.
c) Untuk memberdayakan masyarakat dengan membentuk dan membangun
kepercayaan diri, kemampuan dan ketrampilan.
Pengertian partisipasi adalah kesediaan seseorang atau sekelompok
orang untuk ikut serta dalam program kegiatan pembangunan tertentu, baik
karena dorongan dari dalam maupun dari luar dirinya, yang keikutsertaannya
diwujudkan dalam bentuk kontribusi : tenaga, pikiran ataupun materi.
Keikutsertaan masyarakat bisa dikarenakan diajak, dipersuasi (dipengaruhi),
diperintah atau dipaksa pamong. Pelaku yang satu cenderung berbuat lebih
dari pelaku yang lain, artinya tanpa harus ada kesetaraan. Partisipasi dapat
dikatagorikan kedalam strategi pembangunan. Keterlibatan masyarakat dalam
proses pengambilan keputusan adalah merupakan suatu yang sangat
mendesak untuk mencapai tujuan : menciptakan rasa tanggung jawab,
mendapatkan kesepakatan secara berasama-sama secara musyawarah, dan
meningkatkan rasa percaya diri pada masyarakat. Ada 5 (lima) azas yang
berlaku dalam upaya-upaya untuk mencapai keberhasilan pada proses
partisipasi masyarakat, yaitu :

Azas Solidaritas
Penetapan asas solidaritas merupakan hal yang sangat penting karena melalui
asas ini akan diperoleh keterpaduan fokus kegiatan pembangunan dari
berbagai pelaku (aktor pembangunan) menjadi jelas, sehingga untuk siapa
perencanaan dilakukan dapat dijawab dengan tegas. Solidaritas ini tidak saja
dituntut antar anggota kelompok masyarakat saja, melainkan terkait dengan
kelompok lain.
Azas Partisipasi
Asas solidaritas harus dijalankan secara aktif dan bukan hanya sekedar
menunggu (pasif). Dengan demikian setiap pelaku pembangunan terkait
haruslah bertindak secara aktif sehingga terciptalah pola pembangunan secara
partisipatif, dimana setiap pelaku dapat bertindak secara aktif berlandasakan
suatu tekad yang telah disepakati bersama yaitu melakukan upaya-upaya
dalam proses pelaksanaan pembangunan
Azas Kemitraan
Dalam kegiatan pembangunan partisipatif antar berbagai pelaku pembangunan,
dimana masyarakat tetap dalam posisi pelaku utama/ penentu, maka peran
pelaku-pelaku pembangunan lain haruslah dilakukan mengikuti asas kemitraan
artinya interaksi yang terjadi adalah interaksi antar pihak yang setara meskipun
berbeda fungsi sehingga terbentuklah kerabat kerja pembangunan seperti
bentuk jalinan kerjasama dalam bentuk satu tubuh yang terdiri dari tangan,
kaki, badan, kepala dan sebagainya.
Azas Memampukan
Pembangunan secara partisipatif, menuntut masyarakat menjadi tokoh sentral
dan pelaku penentu, untuk itu kemampuan kelompok masyarakat yang terkait
perlu ditingkatkan baik dari segi kemampuan manusianya (kesadaran,
wawasan, pengetahuan, ketrampilan) maupun sumber daya yang dikuasainya.
Untuk itu diperlukan kontribusi dari pelaku-pelaku pembangunan lainnya. Oleh
sebab itu tidak semua sumberdaya dimiliki / dikuasai / atau ada di tangan
masyarakat seperti misalnya perizinan, teknologi, dana, lahan dan peluang-
peluang/ kemudahan, maka peran pelaku-pelaku pembangunan lainnya masih
sangat diharapkan sebagai ‘enabler’ (penyedia) sehingga apa yang tidak
meungkin dicapai dapat tercapai.

Azas Pemerataan
Asas pemerataan menekankan pada pemerataan kesempatan dalam
memanfaatkan segenap peluang dalam proses pembangunan bagi semua
komponen warga masyarakat. Perwujudan partisipasi masyarakat dapat
dijelaskan sebagai berikut:
a) Partisipasi tenaga kerja, yaitu masyarakat berpartisipasi memberikan
tenaga kerja setempat bagi pembangunan kawasan
b) Partisipasi sebagai inisiator program, yaitu masyarakat berinisiatif awal
mengajukan gagasan penataan bangunan dan lingkungan setempat
c) Partisipasi berbagi biaya, yaitu masyarakat berbagi tanggung jawab biaya
pada kegiatan penataan kawasan
d) Partisipasi pengambilan keputusan pada seluruh proses, yaitu proses
pelibatan masyarakat untuk pengambilan keputusan sejak awal proyek,
sehingga hasilnya relevan dengan kebutuhan lokal.
Untuk mencapai kesepakatan pada semua aktor pelaksana
pembangunan, diperlukan suatu proses untuk mencapai tujuan tersebut
dengan cara melibatkan anggota komponen masyarakat pada keseluruhan
proses mulai dari persiapan sampai dengan terwujudnya hasil-hasil
perencanaan, yang terdiri dari:
a) Persiapan : sosialisasi masyarakat, identifikasi organisasi masyarakat
setempat, penunjukan organisasi masyarakat setempat
b) Perencanaan Tahunan : penyusunan visi-misi kegiatan, partisipasi
swasembada masyarakat dalam pendanaan kegiatan
c) Perancangan : partisipasi dalam pengambilan keputusan
d) Pelelangan : partisipasi swasta dalam pembangunan fisik
e) Pelaksanaan dan Supervisi : partisipasi masyarakat sebagai tenaga kerja,
partisipasi masyarakat dalam pengadaan bahan bangunan
f) Monitoring dan Evaluasi : partisipasi masyarakat dalam proses evaluasi dan
monitoring pelaksanaan pembangunan.
Berdasarkan cakupan dan gambaran wilayah serta kondisi eksisiting

wilayah perkotaan dalam kaitan dengan delineasi kawasan, potensi kawasan
berdasarkan fungsi peruangan dalam cakupan RTBL adalah Kawasan Baru
Berkembang Cepat yang dapat dikelompokkan ke dalam 3 segmen fungsi

utama, yaitu: kawasan perkantoran dan pemerintahan – sebagai kawasan

terbangun dengan nilai-nilai dan wajah lokal, kawasan perekonomian dan
perdagangan modern – sebagai kawasan tumbuh cepat dan baru, serta
kawasan perekonomian dan perdagangan tradisional – sebagai kawasan
dilestarikan.
5.2.7. Analisis Tata Ruang Kawasan

Analisis tentang fisik dasar alamiah kota berkaitan dengan kemampuan
mendukung aktifitas kota dengan tujuan untuk mengetahui keadaan fisik
alamiah di wilayah perencanaan sehingga diketahui daya dukung dan
kemampuan fisik dasar kota dalam menerima pembangunan. Bahan yang
diolah berupa data topografi, kemiringan tanah, geologi, dan hidrologi kawasan
rencana.
A. Topografi
Topografi wilayah perencanaan adalah relatif berkategori landai
bergelombang dengan dengan kemiringan 2% – 15% sehingga relatif ideal
untuk pengembangan fisik kota. Pola penggunaan lahan pada umumnya
adalah pola linier mengingat bahwa sebaran fungsi-fungsi perekonomian
Kawasan Pasar Kuamang Kuning memusat di sepanjang koridor utama
Batanghari yang sekaligus menjadi akses utama ke berbagai ibukota
kecamatan dan kabupaten di Jambi. Fungsi perdagangan mendominasi
tata guna lahan pada struktur kawasan studi dan adanya kluster kompleks
pemerintahan yang terletak di Utara kawasan studi. Berdasarkan struktur
penggunaan lahan pada kawasan, memperlihatkan perkembangan dan
pertumbuhan kegiatan (penggunaan lahan) yang cukup cepat dan padat,
dengan fungsinya masing-masing dan selintas memberikan kesan
penggunaan lahan yang teratur. Guna mengantisipasi perkembangan
yang tidak terkontrol dan sporadis, maka ke depan harus ditetapkan fungsi
penggunaan lahan dan intesitasnya secara tegas. Hal ini dilakukan untuk
menghindari munculnya pembangunan fisik yang tumpang tindih dengan
berbagai kepentingan tanpa dapat dikendalikan.

Gambar 5.2. Analisis Topografi Kawasan

B. Tata Guna Lahan

Pola penggunaan lahan kawasan Pasar Kuamang Kuning adalah berpola
radial konsentrik dengan lengan-lengan koridor yang menghubungkan
antara pusat kawasan yang berbentuk amplop dengan ke-empat penjuru
kawasan melalui lengan koridor Batanghari, koridor Tabir dan koridor
Pelepat. Sebaran berbagai fungsi penting Kawasan Pasar Kuamang Kuning
memusat di sepanjang koridor utama Batanghari sebagai akses utama
penghubung kecamatan Pelepat Ilir dengan kecamatan Rimbo dan ibukota
Jambi serta kabupaten Tebo dan wilayah sekitar.
Fungsi perdagangan mendominasi tata guna lahan pada struktur
kawasan studi dan konsentrasi fasilitas umum dan sosial setempat berupa
bangunan Mesjid, sekolah, kantor pemerintahan, pasar tradisional Kuamang
Kuning, kantor pos dan pusat layanan kesehatan (puskesmas dan
posyandu) yang berada di sentra koridor. Konsentrasi fungsi-fungsi penting
kawasan direncanakan oleh pemerintah setempat dengan merancang
morfologi kawasan yang berbentuk kantong/amplop untuk memperlihatkan
pusat kawasan serta pemisahan jalur dan lajur kendaraan pada bagian
tersebut di koridor Batanghari. Pemusatan fungsi-fungsi utama kawasan
tersebut pda dasarnya dapat menciptakan pusat keramaian pada masa yang
akan datang sehingga perlu dipikirkan atau direncanakan sistem pergerakan
atau pola sirkulasi setempat dengan strategi desain tertentu atau teknik
desain spesifik pada titik-titik yang potensial mengalami hambatan
pergerakan. Fungsi lahan sebagai ruang terbuka adalah yang paling
dominan di seluruh kawasan Psar Kuamang Kuning dengan fungsi spesifik
berupa hutan perkebunan kelapa sawit dan lahan pertanian.
Untuk mempermudah kontrol terhadap pertumbuhan dan
perkembangan kawasan Pasar Kuamang Kuning, maka sistem jaringan
jalan eksisting harus dirancang secara langsung, jelas, menerus dan
terhubung. Sistem jalan yang lengkap dengan memperhatikan kelas dan
hirarkinya akan menjadi dasar deliniasi zona fungsi masing-masing lahan di
dalam kawasan rencana sehingga terbentuk sebuah rencana pembagian
blok-blok kawasan yang sesuai dengan rencana tata guna lahan.

Gambar 5.3. Analisis Tipologi Blok Kawasan

Gambar 5.4. Analisis Tata Guna Lahan

C. Tata Guna Bangunan

Tata guna atau fungsi bangunan diatur sesuai dengan rencana tata guna
lahan yang sudah ditetapkan. Pola penggunaan lahan dan pengaturan
fungsi bangunan pada umumnya adalah berpola radial konsentrik yang
memusat pada area kantong dengan morfologi bentuk blok menyerupai
amplop pada koridor Batanghari. Fungsi bangunan komersial, perkantoran
dan bisnis mendominasi fungsi bangunan pada kawasan studi. Koridor
perdagangan Batanghari memilki dua karakter bangunan yang berbeda,
yaitu:
- Bangunan di sepanjang jalan Batanghari yang menuju ke ibukota Jambi
dan kecamatan Rimbo memiiki karakter bangunan komersial berskala
menengah ke bawah yang berarti didominasi oleh jenis produk
dagang/komoditi yang lebih mengarah kepada kebutuhan lokal seperti
usaha warung kelontong dengan karakter bangunan yang bersifat semi
permanen dan bangunan sementara
- Bangunan di sepanjang jalan Batanghari yang menuju ke kabupaten
Tebo dan sekitarnya justru memiliki jenis fungsi perdagangan dalam
skala makro dengan adanya bangunan pertokoan yang menjual produk-
produk lokal dengan pemasaran yang lebih modern serta karakter
bangunan yang didominasi oleh bangunan permanen.
Selain fungsi perdagangan atau komersial, dibutuhkan pula rencana

pembangunan sub terminal terpadu yang terintegrasi dengan rencana
taman parkir untuk menjawab kebutuhan lokal di masa yang akan datang.
Rencana tersebut perlu dipersiapkan mengingat bahwa pertumbuhan
penduduk yang didominasi oleh para transmigran maupun pendatang
memiliki angka pertumbuhan yang cukup tinggi di dalam kawsan rencana.
Pemusatan berbagai jenis kegiatan di sepanjang koridor juga membutuhkan
sarana dan prasarana transportasi publik yang memadai sehingga rencana
pembangunan sub terminal di dalam area kantong/amplop perlu diupayakan
sedini mungkin. Pengaturan pola sirkulasi atau pergerakan publik di sekitar
node/pusat kawasan kantong perlu diutamakan pula untuk menghindari
terjadinya konflik lalu lintas pada masa yang akan datang dengan
menghindari akses langsung melalui jalan Batanghari namun memutar
dengan memanfaatkan akses jalan di sekitar node.

Fungsi bangunan tempat tinggal/permukiman/ hunian perlu ditata

dengan arahan bahwa:
- Bangunan permukiman/hunian yang ditujukan untuk masyarakat
konsumen menengah ke atas atau untuk kepentingan investasi
diarahkan di sekitar pusat kota/kawasan. Rencana ini diperlukan untuk
mengundang minat investasi bagi para pengembang/developer.
- Bangunan permukiman/hunian yang ditujukan untuk masyarakat
konsumen menengah ke bawah dapat direncanakan menjauh dari pusat
agar terhindar dari sumber keramaian dan kebisingan pusat kawasan.
Ruang-ruang terbuka yang difungsikan untuk menjadi ruang komunal atau
taman rekreasi perlu pula direncanakan sekalgus sebagai media sosialisasi
dan komunikasi antar warga. Sedangkan fungsi bangunan pemerintahan,
fasilitas umum dan sosial serta pelayanan publik dapat diarahkan di sekitar
node/pusat sesuai dengan kondisi eksisting.
Selain mengatur blok-blok kawasan sesuai dengan tata guna lahannya

atau fungsi lahan, ketinggian bangunan yang memperhatikan skyline
kawasan perlu diatur sedini mungkin. Ketinggian bangunan akan diatur
atau diarahkan semakin meningkat antara 2 sampai 3 lantai ke arah pusat
(area kantong/amplop) sedangkan semakin menjauh dari pusat diatur
ketinggian bangunan antara 1 sampai dengan 2 lantai sesuai dengan
kondisi eksisting. Dalam konsep skyline selain demi alasan visual,
pengaturan ketinggian bangunan sangat penting untuk mendukung proses
wayfinding (menemukan arah dan tujuan saat seseorang bergerak dari
satu titik ke titik lainnya ketika mengalami ruang kota/kawasan) yang
merupakan salah satu permasalahan tipikal yang dialami kota-kota besar di
Indonesia.

Gambar 5.5. Analisis Tata Guna Bangunan

Gambar 5.6. Analisis Ketinggian Bangunan

D. Intensitas Pemanfaatan Lahan

Kepadatan bangunan merupakan salah satu aspek dalam upaya
pengendalian perkembangan tata ruang dan tata bangunan serta tata
lingkungan yang memperhatikan keserasian, fungsional, estetis serta
ekologis dalam pemanfaatan ruang lahan. Kepadatan bangunan
berpengaruh terhadap intensitas daerah terbangun yang merupakan
optimaslisasi kemampuan lahan berbanding luas lahan. Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) atau biasa disebut Building Coverage merupakan
prosentase angka perbandingan antara seluruh luas lantai dasar bangunan
dengan luas lahan perpetakan. Untuk dapat menghitung besar nilai
koefisien dasar bangunan atau building coverage pada suatu wilayah
digunakan pertimbangan terhadap air tanah. Pertimbangan tersebut
digunakan untuk mempertimbangkan kelestarian air tanah. Hal ini berkaitan
dengan penentuan Building Coverage (BC) pada suatu lokasi. Prinsip
dasarnya adalah menghitung berapa besar daerah yang tetap terbuka atau
dilestarikan agar air dapat infiltrasi secukupnya untuk mengimbangi
penggunaan air tanah pada daerah tersebut. Floor Area Ratio memiliki
prinsip yakni “Perbandingan total luas lantai dengan total lantai dasar atau
total luas lantai dibagi total lantai dasar”.
TotalLuasLantai
FAR 
TotalLantauaDasar
Hubungan dengan ketinggian bangunan ada kaitannya dengan Building

Coverage (BC) yaitu perbandingan Luas dasar dengan Total Luas Lahan.
LuasLantaiDasar
BC 
TotalLuasL ahan
Sedangkan Land Use Intensity (LUI) adalah sistem dengan skala angka
dirancang untuk mengukur intensitas penggunaan lahan dengan
mengintrepetasikan luas lantai dengan luas area. Prinsip LUI merupakan
perluasan FAR, karena di dalamnya terdapat perbandingan ruang parkir,
open space, ruang rekreasi, serta ruang simpan mobil terhadap luas lantai
seluruhnya, yang diperoleh melalui tabel LUI
Dalam rangka meningkatkan kualitas hidup dan keseimbangan ekologi
setempat maka perlu diatur tingkat intensitas pemanfaatan lahan dengan

mempertahankankomposisi atau rasio perbandingan yang ideal antara

ruang terbangun dengan ruang terbuka. Komposisi atau rasio tersebut
adalah 60% yang ditujukan untuk ruang terbangun dan 40% untuk ruang
tidak terbangun atau ruang terbuka. Kepadatan bangunan di dalam
kawasan studi Pasar Kuamang Kuning diatur dengan memperhatikan
distribusi dan jenis fungsi-fungsi bangunan yang telah berkembang .
Kepadatan yang direncanakan di setiap blok atau sub blok dibagi secara
kulitatif menjadi 3 kategori, yaitu:
- Intensitas kepadatan tinggi direncanakan untuk fungsi atau tata guna
lahan komersial/perdagangan, yaitu antara 60%-80% untuk area
terbangun.
- Intensitas kepadatan sedang direncanakan untuk fungsi atau tata guna
lahan permukiman yaitu antara 40%-60% untuk area terbangun.
- Intensitas kepadatan rendah direncakan untuk fungsi/tata guna lahan
perkantoran pemerintah, fasilitas umum seperti terminal, sub terminal,
kantor polisi, rumah sakit dan fasilitas sosial seperti sekolah dan pusat-
pusat rekreasi yaitu antara 40%-60% untuk area terbangun.
Ketersediaan ruang terbuka kota harus dipertimbangkan
keberadaannya untuk menjaga keseimbangan alam (pertimbangan dalam
aspek ekologis) dan konsep keberlanjutan (sustainability) demi mendukung
kemampuan kota dalam menyediakan lahan terbuka bagi proyek
pengembangan/pembangunan di masa yang akan datang. Ruang-ruang
terbuka kota harus memberikan kontribusi bagi peningkatan kualitas hidup
masyarakat penghuninya dengan memanfatkannya sebagai pusat rekerasi,
taman kota, hutan kota dan sebagainya.

Gambar 5.7. Analisis Intensitas Pemanfaatan Lahan/Kepadatan Bangunan

E. Aksesbilitas Pergerakan
Analisis tentang tentang transportasi dalam hal pergerakan, prasarana
jalan, angkutan dan tempat parkir kendaraan akan menjadi salah satu
bagian terpenting dalam kegiatan penataan ruang. Bertujuan untuk
mengetahui perkiraan kebutuhan dimensi jalan sesuai dengan fungsi jalan,
penentuan letak pangkalan angkutan yang strategis, kinerja jalan yang
diinginkan, titik-titik bangkitan sebagai titik transfer, serta akses baru
terhadap koridor. Bahan yang dianalisa berupa data jaringan jalan,
prasarana jalan, rute angkutan, simpul – simpul pergerakan dan tempat
parkir.
Sistem jaringan jalan yang direncanakan disesuaikan dengan sistem
jalan eksisting sebagai embrio pengembangan sistem jalan yang lebih
lengkap. Sistem jalan utama kawasan rencana meliputi:
- Jalan utama kawasan yang menghubungkan antara wilayah atau
kawasan rencana dengan kecamatan Rimbo serta ibukota Jambi melalui
jalan Batanghari
kawasan rencana dengan Kabupaten Tebo dan sekitarnya melalui jalan
Batanghari
kawasan rencana dengan Kabupaten Tebo di Utara kawasan melalui
jalan Tabir
- Jalan utama kawasan yang menghubungkan antara kawasan rencana
dengan Kabupaten Merangin melalui jalan Pelepat.
Sarana transportasi publik yang tersedia saat ini masih belum cukup
memadai untuk melayani kebutuhan lokal meskipun saat ini telah mucul
indikasi keramaian pada titik-titik tertentu terutama di sepanjang jalan koridor
Batanghari. Namun rencana mempersiapkan infrastruktur yang lengkap dan
memadai harus mulai menjadi fokus perhatian pembangunan kawasan
rencana. Pergerakan lokal lebih banyak bergantung pada kendaraan pribadi
seperti sepeda motor dan mobil serta sebagian kendaraan sewa berupa
mobil sewa serta ojek sedangkan bus umum dalam skala lokal atau sarana
transportasi publik lainnya belum direncanakan sepenuhnya. Bus antar kota
yang menghubungkan antara kawasan rencana dengan kawasan di

sekitarnya sebagian besar melalui jalan Batanghari dengan sistem tunggu

serta menaikkan menurunkan penumpang di sepanjang jalan atau di depan
area bangunan. Sistem parkir kendaraan sebagian besar masih bersifat on
street parking dan sebagian kecil kendaraan memanfaatkan ruang terbuka
yang berada di sekitar area pertokoan jalan Batanghari sebagai ruang parkir.
Jalan Batanghari sebagai koridor utama kawasan yang memiliki fungsi
strategis dalam skala lokal dapat ditingkatkan perannya dengan
merencanakan rute transportasi publik dari kawasan ibukota propinsi,
kabupaten dan kecamatan sekitar masuk ke kawasan Pasar Kuamang
Kuning melalui fungsi sub-terminal. Untuk mempermudah atau
meningkatkan aksesbilitas pergerakan transportasi publik khususnya ke
dalam sub terminal maka perlu diatur pola sirkulasi loop satu arah masuk
dan keluar dari dalam sub-terminal dengan mengalihkan peregarkan
transportasi publik ke jalan sekitar area kantong/amplop. Pola tersebut
dimaksudkan untuk menghindari terjadinya penumpukan atau akumulasi
peregarakan di sepanjang koridor Batanghari terutama di simpul pusat area
kantong/amplop.
Lebar jalan eksisting umumnya sudah sangat aksesibel untuk memadai
sirkulasi pergerakan kendaaran baik pribadi maupun kendaraan umum
dengan rincian lebar jalan, yaitu:
 Jalan arteri, yaitu jalan Batanghari yang terbagi atas 2 (dua) tipe
bentuk/morfologi jalan, yaitu:
- Bagian ruas jalan di sekitar area Pasar Kuamang Kuning sampai
dengan area Masjid Kuamang Kuning (daerah amplop) memiliki
dengan total lebar jalan sekitar 12 meter dengan street divider
berlebar sekitar 1,5 meter
- Bagian ruas jalan di sepanjang koridor Batanghari memiliki lebar
jalan rata-rata 6 meter tanpa street divider
 Jalan kolektor lokal, memiliki lebar jalan rata-rata antara 6 meter
 Jalan lingkungan memiliki lebar jalan rata-rata antara 4 meter.
Dalam usulan desain/ perancangan pada kawasan rencana Pasar
Kuamang Kuning, lebar jalan eksisting akan dilebarkan mengingat bahwa
lebar/ dimensi jalan eksisting dinilai tidak cukup mampu untk
mengakomodasi kapasitas kendaraan umum ataupun pribadi pada masa

mendatang. Dalam rangka meningkatkan kualitas visual dan ekologi

kawasan rencana khususnya pada area di sekitar koridor jalan, maka perlu
direncanakan sistem atau jalur vegetasi peneduh dan pengarah di
sepanjang jalan.
Berdasarkan kualitas jalan kawasan setempat, kondisi jalan yang ada di
wilayah perencanaan pada umumnya mempunyai kualitas perkerasan yang
baik, dengan jenis perkerasan aspal terutama di jalan-jalan utama kawasan.
Namun demikian terdapat jalan penghubung masuk ke area pedalaman atau
perkebunan yang kondisinya kurang baik karena masih berupa jalan tanah
sehingga pada saat yang akan datang perencanaan jalan beraspalt pada
titik-titik lokasi tersebut.
Sesuai dengan kondisi lebar badan jalan yang ada (DAMIJA) maka
untuk area pusat dengan street divider dilebarkan menjadi 8 meter untuk
masing-masing jalan. Sedangkan untuk jalan Batanghari diusulkan menjadi
8 meter, dan jalan kolektor lokal tetap 6 meter, demikian juga jalan
lingkungan tetap.

Gambar 5.8. Analisis Aksesbilitas Pegerakan

Gambar 5.9. Analisis Jaringan Jalan

E. Ruang Terbuka
Kawasan Pasar Kuamang Kuning pada umumnya lahan perkebunan
dan area pertanian sebagai lahan garapan penduduk lokal. Ruang terbuka
berupa area perkebunan dan pertanian perlu dilestarikan keberadaannya
dan diatur komposisinya, mengingat bahwa pendapatan terbesar bagi
daerah adalah pada kedua sektor tersebut selain perdagangan/ komersial.
Untuk mengantisipasi terjadinya degradasi lingkungan akibat
pemusatan kegiatan yang berlangsung di sepanjang koridor utama
kawasan jalan Batanghari maka perlu direncanakan ruang-ruang terbuka
yang ditujukan sebagai paru-paru kota sekaligus sebagai taman atau pusat
rekreasi. Komposisi yang paling ideal antara area terbangun dengan area
tidak terbangun (ruang terbuka) adalah 60% berbanding 40%. Selain
rencana ruang terbuka sebagai taman atau pusat rekreasi di sekitar pusat
kota, rencana ruang terbuka dengan mengubah morfologi jalan di sekitar
simpul/node dapat diterapkan pula dengan tujuan untuk memberikan
penanda area gerbang masuk keluar kawasan Pasar Kuamang Kuning
serta meningkatkan kualitas dan aksesbilitas visual pengendara di sekitar
simpul utama, di keempat penjuru koridor utama kawasan.
Selain mengatur blok-blok kawasan sesuai dengan tata guna lahannya
atau fungsi lahan, ketinggian bangunan yang memperhatikan skyline
kawasan perlu diatur sedini mungkin. Kawasan Pasar Kuamang Kuning
memiliki 4 nodal (titik simpul) utama dengan karakter kawasan yang
berbeda, yaitu:
- Simpul Utara yang mengarah ke kawasan kabupaten Tebo dan
sekitarnya dihubungkan oleh jalan Tabir.
- Simpul Selatan yang mengarah ke kabupaten Merangind an sekitarnya
dihubungkan oleh jalan Pelepat.
- Simpul Barat yang mengarah ke ibukota Jambi dan kecamatan Rimbo
dan sekitarnya yang dihubungkan oleh jalan Batanghari
- Simpul Timur yang mengarah ke Kabupaten Tebo dan sekitarnya yang
dihubungkan oleh jalan Batanghari.
Keempat simpul tersebut memiliki desain morfologi tertentu sebagai
penanda gerbang masuk dan keluar kawasan Pasar Kuamang Kuning
sebagai pusat kota/Kecamatan Pelepat Ilir.

Gambar 5.10. Analisis Ruang Terbuka

Gambar 5.11. Analisis Titik Nodal/Titik Simpul Kawasan sebagai Gerbang Kawasan

F. Jaringan Utilitas
Sebagai bagian dari pelayanan daerah terhadap kebutuhan masyarakatnya,
maka rencana sistem utilitas kawasan yang meliputi jaringan air minum,
listrik, telepon, drainase, limbah dan sampah harus dipikirkan secara integral
dengan berbagai rencana sistem kawasan lainnya.
a. Air Minum
Secara umum kebutuhan Air bersih pada wilayah perencanaan yang
dilayani oleh PDAM Tirta Batanghari telah cukup memenuhi. Kondisi
topografi dan lapisan tanah di lokasi memungkinkan mengambil sumber
air baku dari sumber air permukaan, yaitu Sungai Batanghari dan Sumur
Bor
b. Listrik
Pelayanan jaringan listrik dari PLN untuk wilayah perencanaan sudah
terpenuhi, termasuk wilayah pinggiran kota. Pemeliharaan lampu-lampu
jalan, penerangan taman kota serta penerangan fasilitas umum, perlu
menjadi perhatian pihak Pemda. Pendistribusian tenaga listrik dan
gardu induk/gardu penghubung sampai ke pelanggan melalui jaringan
distribusi sebagai berikut:
- Jaringan distribusi tegangan rendah.
- Jaringan distribusi listrik tegangan menengah.
- Gardu Distribusi, dengan perencanaan:
 Peremajaan dan penambahan kapasitas gardu distribusi lama
yang mengacu beban lama dan untuk memenuhi penambahan
kebutuhan daya.
 Membangun gardu listrik kemudian disesuaikan dengan
peningkatan kebutuhan daya listrik dan tumbuhnya pusat-pusat
beban yang baru.
c. Telepon
Pelayanan telepon didistribusikan oleh PT. TELKOM dan sampai
dengan saat ini sistem jaringan Telepon Kota sudah dalam kondisi
jenuh dimana pelayanan jaringan kabel udara dalam kondisi sesuai
dengan perencanaan. Untuk membantu sistem pelayanan Telpon Kabel
udara saat ini adalah dengan memperkenalkan sistem telpon tanpa
kabel (selular).

d. Drainase
Saluran drainase dan rioolering kota sepanjang jalan-jalan utama baru
ada di jalan utama dengan street devider sewdangkan pada jalan yang
lain masih minim bahkan belum ada. Air hujan dan air buangan masih
menjadi satu mengalir menuju Sungai Batanghari sebagai tempat
pembuangan terakhir. Kondisi lokasi sebagian masih merupakan daerah
rawa dan daerah yang periodik tergenang, dikarenakan kondisi
topografi.
e. Limbah
Utilitas pembuangan air limbah merupakan jaringan semua jenis air
buangan (air kotor) baik dari rumah tangga, limbah padat kotoran
manusia, limbah industri. Pengelolaan limbah manusia saat ini
dilakukan secara individual dan semi komunal oleh masyarakat melalui
sarana jamban keluarga, jamban sederhana dan sarana MCK. Adapun
permasalahan yang timbul di wilayah perencanaan akibat belum
tersedianya jaringan limbah adalah :
 Sebagian masyarakat, terutama yang berpenghasilan rendah
menggunakan sungai sebagai tempat membuang hajat, selain itu,
bagi yang mempunyai closet langsung membuang limbanya ke
sungai.
 Sistem pembuangan yang ada masih dibuang ke Septic Tank dan
ditimbun dibelakang rumah. Hal ini memberikan dampak yang
kurang baik bagi lingkungan karena lumpur Septic Tank memiliki
BOD tinggi.
Untuk menghindari tercemarnya air sungai, maka sebaiknya sebelum
disalurkan ke sungai, diupayakan proses penjernihan dengan sumur
resapan dan kolam-kolam, dengan model kolam penjernihan dengan
kolam terbuka dan menggunakan ikan sebagai media uji coba.
f. Sampah
Sistem pembuangan sampah di wilayah permukiman dan kawasan
perdagangan dikoordinasi oleh Dinas Perkotaan Kabupaten, dibawah
pengawasan Sub Dinas Kebersihan dan Pertamanan. Selain itu bagi
penduduk di perkampungan masih membuang sampah dengan cara

menimbun dan membakar di pekarangan rumah masing-masing.

Penanganan sampah pada lokasi-lokasi aktivitas public, seperti pasar,
pertokoan/ kawasan bisnis, perlu disediakan TPS container, yang
secara periodik diangkut oleh petugas kebersihan. Sesuai dengan
rencana Pembangunan Prasarana Kota Terpadu (P3KT) pelayanan
tempat sampah untuk daerah komersial, kantor dan tempat umum
dilayani 100% sedangkan untuk kawasan permukiman dilayani sebagai
berikut:
a. kepadatan penduduk >100 jiwa/Ha akan dilayani 100% dengan
pertimbangan kebutuhan yang mendesak.
b. Kepadatan penduduk 50-100 jiwa/Ha akan dilayani bagi mereka yang
mau dan mampu membayar restribusi.
c. Kepadatan penduduk <50 jiwa/Ha tidak dilayani kecuali telah ada
pelayanan dan perumahan dengan pendapatan tinggi.

Gambar 5.12. Analisis Utilitas Kawasan

H. Perencanaan Pariwisata
Mengingat bahwa kegiatan perekonomian di kawasan Pasar Kuamang
Kuning sebagian besar masih berbasis pada ekonomi mikro/ tradisional
yang bertumpu pada usaha untuk memenuhi kebutuhan masyarakat lokal,
maka potensi pariwisata berupa pusat perdagangan dalam skala modern
tidak dimiliki. Pasar Kuamang Kuning sebagai pasar tradisional dapat
menjadi ikon pariwisata lokal dengan syarat bahwa penyiapan infrastruktur
yang mendukung rencana tersebut segera dipersiapkan termasuk produk-
produk khas lokal yang akan dijual dan dapat menarik wisatawan untuk
transit atau tinggal di dalam kawasan.
Meskipun demikian untuk masa yang akan datang, potensi pariwisata

dapat diciptakan dengan memanfaatkan ruang-ruang terbuka di sepanjang
koridor Batanghari sebagai area terbangun atau area bernilai ekonomi
laiinya namun dengan tetap mempertimbangkan berbagai kriteria
pengembangan/pembangunan. Potensi wisata modern seperti pusat
perdagangan atau pusat perbelanjaan ditujukan untuk menarik modal dari
para investor atau pendatang dari luar daerah. Selain potensi fisik yang
dapat diciptakan, kawasan Pasar Kuamang Kuning memiliki potensi alam
berupa lahan pertanian yang dapat menjadi unggulan dalam rencana desa-
desa wisata sehingga konskwensinya adalah dengan segera
merencanakan sistem infrastruktur kota/kawasan secara lengkap bagi
masyarakat lokal dan wisatawan/pendatang.

Profil Kawasan Pasar Kuamang Kuning Kabupaten Bungo
BAB II
DELINEASI KAWASAN PASAR KUAMANG
KUNGING KECAMATAN PELEPAT ILIR
KABUPATEN BUNGO
2.1. PENGERTIAN
Delineasi perencanaan kawasan Pasar Kuamang Kuning berfungsi sebagai

pedoman atau panduan ke depan dalam proses rancang bangun dan atau dalam
proses penataan atau perbaikan terhadap lingkungannya sehingga tercipta suatu
kualitas hidup kawasan/kota yang ideal dan dapat mendukung tercapainya berbagai
sasaran pembangunan yang dicita-citakan oleh masyarakat dan Pemerintah
setempat. Dalam rangka mempermudah proses implementasi, maka akan dilihat/
dicermati spot area yang potensial sebagai generator pengembangan seluruh
kawasan Pasar Kuamang Kuning pada masa yang akan datang.
2.2. POTENSI DAN PERMASALAHAN KAWASAN
Kuamang kuning adalah salah satu wilayah yang penuh potensi khususnya
dalam bidang perkebunan karena melalui hasil perkebunan masyarakat kuamang
kuning dapat hidup lebih baik dan kesejahteraanya kian terlihat. Hal tersebut berkat
kerja keras masyarakat dan juga segenap pemerintah daerah. Dari hasil
perkebunan pula wilayah kuamang kuning dapat memberikan kontribusi pendapatan
daerah yang nilainya cukup baik.
Dampak dari peningkatan pendapatan ekonomi dari sektor perkebunan, baik
terhaddap kehidupan masyarakat secara pribadi maupun kontribusinya terhadap
pemerintah daerah, maka kegiatan ekonomi setempat juga meningkat. Hal ini juga
berdampak pada meningkatnya tingkat daya beli penduduk, yang berakibat
meningkatnya tuntutan kebutuhan akan kenyamanan hidup.
Sejalan dengan meningkatnya taraf hidup dan tuntutan kenyamanan, maka
kebutuhan ruang yang aman dan nyaman-pun menjadi tuntutan utam, sehingga
Satuan kerja Pengembangan Kawasan Permukiman dan Penataan Bangunan

Jambi
aktivitas warganya semakin baik dan berkualitas. Karena itu pemerintah setempat
berkeinginan untuk meningkatkan dan menata kawasan dan lingkungan dimana
menjadi area pokok kegiatan masyarakatnya, yaitu Kawasan Pasar Kuamang
Kuning dan sekitarnya.
Kawasan Pasar Kuamang Kuning adalah kawasan berkembang cepat,
mengingat potensi perkebunan sangat cepat mendorong perkembangan
perekonomian. Hal ini dapat dilihat beberapa fungsi bangunansebagai fasilitas, yang
mewadahi aktivitas warganya sedemikian ramai dan padat. Juga memperhatikan
mobilitas masyarakat, mulai dari anak-anak hingga orangtua, serta aktivitasnya,
maka secara menyeluruh kawasan Pasar Kuamang Kuning sangat berpotensi untuk
menuntut kebutuhan ruang untuk mewadahi aktivitasnya. Oleh karena itu penataan
Kawasan Pasar Kuamang Kuning haruslah memperhatikan kondisi dan potensi ini
sebagai langkah awal dalam pemahaman karakteristik masyarakatnya serta
kebutuhan aktivitas dan wadahnya, yang pada akhirnya memerlukan fasilitas sesuai
tingkat kenyamanannya.
Disamping itu perlu juga memperhatikan permasalah-permasalahan yang
terjadi dilapangan, sebagai rambu-rambu dalam rangka menata lingkungan fisik
tempat masyaraktnya beraktivitas, terutama adalah kebiasaan-kebiasaan, baik
secara sosial maupun adat.
Gambar-gambar berikut menunjukkan beberapa fasilitas fungsi bangunan
yang ada di Kawasan sekitar Pasar Kuamang Kuning dan karakter bangunannya
serta identifikasi kondisi lingkungan disepanjang koridor jalan Batanghari.

Jambi
Gambar 2.1. Distribusi Fungsi Bangunan di Kawasan Pasar Kuamang Kuning

Jambi
Gambar 2.2. Citra Bangunan Kawasan Pasar Kuamang Kuning

Jambi
2.3. PENENTUAN DELINEASI KAWASAN
2.3.1 Pengertian
Penyusunan dokumen RTBL dapat dilaksanakan pada suatu
kawasan/ lingkungan bagian wilayah Kabupaten atau Kota, kawasan
perkotaan dan atau pedesaan, yang dapat diidentifikasi sebagai kawasan
baru berkembang cepat, kawasan terbangun, atau gabungan (campuran),
mencakup suatu lingkungan atau kawasan dengan luas 5 – 60 hektar (Ha),
dengan ketentuan sebagai berikut:
 Kota Metrop[olitan dengan luasan minimal 5 Ha,
 Kota besar/ sedang dengan luasan 15 – 60 Ha
 Kota kecil/ desa dengan luasan 30 – 60 Ha
RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning adalah Kawasan yang

memiliki sifat campuran, seperti kawasan campuran fungsi hunian, fungsi
usaha, fungsi sosial-budaya, dan/atau keagamaan serta fungsi khusus, serta
kawasan sentra niaga (central business district), sesuai kategori kota kecil/
desa dengan cakupan luas delineasi 30 – 60 Ha.
2.3.2 Batas dan karakteristik Kawasan

Delineasi kawasan perencanaan secara administrasi adalah bagian
dari Kecamatan Pelepat Ilir, Desa Purwasari. Secara fisik, area perencanaan
berada pada koridor jalan utama, sepanjang lebih kurang 4,5 (empat
setengah kilometer) km, dengan batas lahan di kiri dan kanan jalan selebar
(sedalam) 70 m, dimana aktivitas utama penduduk serta bangunan-
bangunan yang ada, berada di sepanjang koridor jalan tersebut. Luas
seluruh kawasan yang direncanakan meliputi area seluas 57,3808 Ha,
Delineasi kawasan juga ditunjukkan dengan identifikasi secara detail
pemanfaatan lahan dan fungsi bangunan-bangunan yang ada, sebagaimana
ditunjukkan pada gambar-gambar identifikasi per-segmen berikut ini:

Jambi
Gambar 2.1. Peta – Delineasi Kawasan RTBL Pasar Kuamang Kuning







Bagian 7 TUJUAN, VISI dan MISI

7.1. PENGERTIAN
Berdasarkan visi dan misi pembangunan daerah Kabupaten Bungo, maka

gagasan awal (visi awal) tata bangunan dan lingkungan pada kawasan Pasar
Kuamang Kuning, tidak terlepas dari visi diatas, yaitu untuk mewujudkan
kesejahteraan masyarakat dan kemajuan daerah, dengan penataan kondisi fisik
lingkungan Pasar Kuamang Kuning, agar ruang kehidupan yang merupakan
tempat beraktivitas warga perkotaan khususnya dapat meningkatkan dan
mensejahterakan kehidupan penghuninya.
Tujuan yang akan dicapai dari visi tersebut di atas adalah, kawasan Pasar
Kuamang Kuning diharapkan dapat berperan sebagai ruang publik yang berkarakter
budaya dan berskala manusia, dengan fungsi sebagai :
 Daya tarik sekaligus magnet kegiatan bagi para pengunjung serta pusat kawasan
yang berkarakter budaya dan berperan sebagai ruang sosial masyarakat kota
 Kawasan perdagangan yang diarahkan pada perdagangan eceran formal dan
informal, ekonomi kecil dan menengah yang berbasiskan masyarakat.
 Kawasan Wisata Budaya yang berkarakter khas lokal
 Kawasan pusat pemerintahan yang berkarakter dan berwibawa.
7.2. TUJUAN PEMBANGUNAN
Tujuan yang akan dicapai oleh Kawasan Pasar Kuamang Kuning berdasarkan
visi misi pembangunan daerah Kabupaten Bungo adalah menciptakan kawasan Pasar
Kuamang Kuning yang secara berkelanjutan dapat mempertahankan karakteristik
lokal, yaitu sebagai sebuah sentra perdagangan/perekonomian kerakyatan yang
khas dengan senantiasa melestarikan potensi lahan pertanian, perkebunan dan hutan
sekaligus sebagai sebuah sentra permukiman/ ruang huni yang berwawasan
lingkungan dengan didukung oleh berbagai fasilitas atau sarana prasarana umum
yang memadai.
VII-1
Tujuan pembangunan, melalui Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

(RTBL), adalah mewujudkan kesejahteraan masyarakat dan kemajuan
daerah, melalui penataan kondisi fisik lingkungan Kawasan Pasar Kuamang
Kuning, menjadi ruang publik yang berkarakter budaya dan berskala manusia,
dengan fungsi sebagai :
 Daya tarik sekaligus magnet kegiatan serta pusat kawasan yang berkarakter
budaya dan berperan sebagai ruang sosial masyarakat
 Kawasan perdagangan yang diarahkan pada perdagangan eceran formal
dan informal, ekonomi kecil dan menengah.
 Kawasan Wisata Budaya yang berkarakter khas lokal,
dengan sasaran dan strategi pembangunan sebagai berikut:
Komponen Sasaran Strategi

Ekonomi Pengembangan zona ekonomi, memperkuat hubungan di Memperluas pengembangan area
antara pengusaha dan memperhatikan serta memberikan ekonomi, antara sektor formal -
ruang representatif bagi sektor ekonomi kecil dan menengah informal.
terutama yang berkaitan dengan bidang pertanian,
perkebunan dan kehutanan serta sektor informal.
Sosial Kebutuhan fasilitas sosial dan pelayanan umum, khususnya Peningkatan Fasilitas sosial dan
pada zona-zona perkampungan / permukiman kota pelayanan umum, zona
permukiman
Budaya Preservasi karakter bangunan maupun lingkungan dengan Konsolidasi, mengembangkan dan
mengedepankan karakteristik desain Arsitektur Melayu memanfaatkan potensi/aset-aset
Jambi, baik pada zona/fungsi lahan pemerintahan maupun budaya baik itu tradisi atau warisan
pada zona/fungsi lahan komersial/ perdagangan dengan budaya termasuk adanya
skala toleransi terhadap transformasi/modifikasi desain yang perkembangan budaya
variatif tergantung pada masing-masing peruntukan kontemporer
lahannya.
Lingkungan Kemudahan akses pada ruang-ruang terbuka publik yang Memantapkan lingkungan
telah ada dengan merencanakan sistem ruang hijau terbuka berkelanjutan antara natural
termasuk di sepanjang jalur-jalur pejalan kaki, untuk environment dan social
memberikan keteduhan dan kenyamanan. Pelestarian environment
lingkungan kawasan Pasar Kuamang Kuning dapat dilakukan
dengan merencanakan ruang-ruang terbuka hijau atau taman
kota pada titik-titik simpul perpotongan jalan utama maupun
pada daerah kantong pusat kawasan Pasar Kuamang Kuning
yang berfungsi campuran
Ruang Pemanfaatan lahan-lahan kosong sesuai dengan strategi Dekonsentrasi fungsi-fungsi
pengembangan kawasan, mengurangi pengunaan lahan- kegiatan dan pemanfataan lahan
lahan publik untuk kepentingan lalulintas kendaraan bermotor secara rasional  makro – mezzo
dan lebih meningkatkan fungsinya untuk ruang hijau dan jalur – mikro
pergerakan pejalan kaki
Infrastruktur Meningkatkan kemudahan dan keamanan pergerakan Menyediakan paket2 investasi,
lalulintas dan jalur transportasi umum pada jalur utama. sirkulasi lalu lintas – parkir –
Pengaturan parkir on street atau lokasi strategis untuk pedestrian dan transportasi umum
penyediaan kantong parkir, penyediaan jalur pejalan kaki
yang sesuai dengan fungsi dan streetscape kawasan serta
penyediaan infrastruktur publik di
perkampungan/permukiman
Manajemen Sistem manajemen partisipasi yang melibatkan masyarakat Konsistensi, partisipasi,
lokal dan Pemerintah setempat melalui forum FGD (Focus manajemen yang transparan di
Group Discussion) antara stakeholders  pemerintah
– swasta – masyarakat
VII-2
7.3. VISI DAN MISI
Sebagai bagian dari wilayah administratif Kecamatan Pelepat Ilir, Kabupaten

Bungo, maka perencanaan dan perancangan kawasan Pasar Kuamang Kuning
sudah semestinya memiliki visi dan misi pembangunan yang sama dan kemudian
menjiwai seluruh konsep rencana kawasan terkait.
Visi pembangunan Kabupaten Bungo yaitu “Bungo yang Mandiri, Aman dan
Sejahtera tahun 2016 atau disingkat menjadi BUNGO MAS 2016.” Dalam rangka
mencapai visi pembangunan daerah, maka Pemerintah Kabupaten Bungo telah
menyusun misi-misi pembangunan daerahnya yaitu:
1. Meningkatkan kecerdasan dan kualitas sumber daya manusia yang beriman

dan bertaqwa ke hadirat Allah SWT, serta meningkatkan derajat kesehatan dan
pendidikan masyarakat dalam pembangunan yang berkelanjutan;
2. Meningkatkan pembangunan infrastruktur jalan, jembatan, dan pelabuhan

udara yang mendorong sekaligus mendukung kemajuan perekonomian daerah;
3. Menyelenggarakan pemerintahan yang amanah, efisien, efektif, bersih dan

demokratis dengan mengutamakan pelayanan kepada masyarakat secara
prima;
4. Meningkatkan kemampuan dan pengembangan pertumbuhan perekonomian

rakyat dengan mendorong pengembangan simpul-simpul ekonomi rakyat
utamanya pertanian, industri kecil, perdagangan dan jasa, serta koperasi;
5. Mengoptimalkan pemanfaatan potensi sumber daya alam secara cerdas dan

bijaksana demi kepentingan masyarakat luas dan kelestarian lingkungan hidup;
6. Meningkatkan sumber-sumber pendanaan dan investasi pembangunan melalui

penciptaan iklim kondusif untuk pengembangan usaha dan penciptaan
lapangan kerja;
7. Mewujudkan kawasan perkotaan dan perdesaan yang sehat dan menarik untuk
kegiatan ekonomi dan sosial budaya melalui partisipasi aktif masyarakat;
8. Mengembangkan pemberdayaan masyarakat dan kehidupan beragama, adat

istiadat dan budaya guna mewujudkan rasa aman dan ketentraman
masyarakat.
VII-3
Dalam rangka mewujudnyatakan visi pembangunan diatas, yaitu:

mewujudkan kesejahteraan masyarakat dan kemajuan daerah, melalui
penataan kondisi fisik lingkungan kawasan, maka perlu dirumuskan Visi
Pembangunan Kawasan Pasar kuamang Kuning, yaitu: Mengembangkan pusat-
pusat kegiatan di simpul-simpul kawasan yang mampu membangkitkan
kegiatan ekonomi kawasan, pemerintahan, dan rekreasi yang berbudaya dan
berkarakter, dengan mengembangkan sarana bisnis dan komersial serta wisata,
namun tetap menyediakan ruang publik yang aman dan nyaman, dengan tetap
memelihara kelestarian warisan budaya yang ada.
Visi tersebut dijabarkan dalam misi sebagai berikut :

1. Structure - Reidentifikasi : mengidentifikasi kembali dan memperkuat
komponen-komponen pembentuk kawasan seperti :
- Jalur jalan utama –jl. Batanghari- pembentuk citra kawasan (path):
- bangunan-bangunan di kiri kanan sepanjang jalur utama (edge);
- Simpang perempatan dan ujung kawasan (node);
- Kawasan RTH dan pengembangan ruang publik (landmark) dan
- kawasan pasar, kawasan Mas’jid dan kawasan pertokooan (district).
2. Function - Pemanfaatan lahan : penetapan hirarki pengembangan
fungsi-fungsi kawasan ditentukan dengan memperhatikan potensi-potensi
kawasan. Lahan yang terletak di zona inti yang memiliki aksesibilitas,
strategis serta nilai ekonomi tinggi dapat dimanfaatkan untuk
pengembangan fungsi perdagangan dan jasa serta, penataan parkir,
penataan pasar dan ruang terbuka hijau (RTH), sementara lahan di
sepanjang koridor luar kawasan inti, ditetapkan peruntukannya sebagai
kawasan campuran permukiman dan lingkungan hijau resapan air.
3. Development - Revitalisasi ekonomi : pemeliharaan pembangunan
yang ada melalui keberlanjutan pembangunan ekonomi kecil dan
menengah yang berbasiskan masyarakat dan sektor swasta, yaitu
pengembangan dan penanganan Pasar Tradisional dan pertokoan (ruko).
Pengembangan kawasan haruslah memperhatikan faktor eksistensi
kawasan yang telah eksis selama bertahun-tahun dengan
mempertimbangkan tingkat skala kegiatannya.
4. Preservation - Konsolidasi : konsolidasi kawasan melalui pelestarian
bangunan, tapak dan kelompok bangunan untuk menunjang pelestarian
VII-4
karakter kawasan, terutama kawasan perkantoran yang khas dan

Kawasan pasar lama tetap dipertahankan fungsinya dengan penataan
yang lebih berbudaya, serta penataan kawasan Mas’jid.
5. Accesibility - Humanisasi ruang sosial : humanisasi kawasan,
terutama untuk pejalan kaki dan kendaraan tidak bermotor serta
kemudahan dan keamanan aksesibilitas. Pemanfaatan ruang-ruang
publik untuk kepentingan sosial dan peningkatan iklim mikro melalui tata
hijau serta keamanan-kenyamanan bagi pemakai.
6. Demokratisasi manajemen : dilakukan dengan cara melibatkan semua
stakeholders : pemerintah, swasta dan masyarakat dengan kontrol dua
lapis: kontrol obyektif sesuai peraturan kota dan kontrol inter-subyektif
antar stakeholders.
VII-5
VISI: Mengembangkan pusat-pusat kegiatan di simpul-simpul

kawasan yang mampu membangkitkan kegiatan ekonomi kawasan,
pemerintahan, dan rekreasi yang berbudaya dan berkarakter
Inner core
Gambar 7.1. Visi Pengembangan Kawasan RTBL Pasar Kuamang Kuning
VII-6
Gambar 7.2. Konsep Pengembangan Kawasan Pasar Kuamang Kuning, Kabupaten Bungo
VII-7
Bagian 8 KONSEP DASAR PERANCANGAN

TATA BANGUNAN dan LINGKUNGAN
8.1. PENGERTIAN
Konsep Perencanaan Kawasan Para Kuamang Kuning yang akan dibahas

menguraikan berbagai gagasan/ide penataan struktur ruang kawasan objek studi
secara umum yang berhasil dirumuskan berdasarkan identifikasi terhadap seluruh
potensi dan peluang lokal serta berdasarkan hasil analisis terhadap seluruh aspek
fisik maupun non fisik kawasan yang telah dilakukan dalam tahap medio
perencanaan.
Konsep perencanaan kawasan Pasar Kuamang Kuning berfungsi sebagai

pedoman atau panduan ke depan dalam proses rancang bangun dan atau dalam
proses penataan atau perbaikan terhadap lingkungannya sehingga tercipta suatu
kualitas hidup kawasan/kota yang ideal dan dapat mendukung tercapainya
berbagai sasaran pembangunan yang dicita-citakan oleh masyarakat dan
Pemerintah setempat. Dalam rangka mempermudah proses implementasi konsep
rencana ke dalam rancangan sekaligus untuk mempercepat pengaruh
perkembangan, maka pada akhir konsep rencana kawasan Pasar Kuamang Kuning
akan dibahas secara detail konsep-konsep rencana pada 6 (enam) sub kawasan
atau spot area yang potensial sebagai generator pengembangan seluruh kawasan
Pasar Kuamang Kuning pada masa yang akan datang.
8.2. KONSEP PERANCANGAN STRUKTUR TATA BANGUNAN

DAN LINGKUNGAN
Kawasan rencana Pasar Kuamang Kuning dalam kedudukannya sebagai

bagian dari wilayah ibukota Kecamatan Pelepat Ilir Kabupaten Bungo memiliki
peran yang sangat strategis dalam pengembangan dan pembangunan wilayah
Kecamatan Pelepat Ilir. Sebaran bangunan pemerintahan, fasilitas umum dan sosial
termasuk bangunan perdagangan baik dalam skala mikro maupun makro
terkonsentrasi pada kawasan Pasar Kuamang Kuning. Kondisi tersebut disebabkan
VIII-1
oleh lokasi ibukota Kecamatan Pelepat Ilir, Kuamang Jaya, yang mencakup
kawasan rencana Pasar Kuamang Kuning. Dalam perencanaan kawasan Pasar
Kuamang Kuning, potensi lokal dan berbagai peluang yang mungkin terjadi harus
menjadi landasan utama perencanaan yang berarti bahwa konsep rencana
pengembangan kawasan akan berpijak pada kondisi eksisting namun dengan tetap
menata kembali struktur ruang kawasan Pasar Kuamang Kuning sehingga tercipta
aksesbilitas lokal yang tinggi dan meningkatkan karakter kawasan.
Kawasan Pasar Kuamang Kuning mencakup kawasan koridor/jalur lintasan

perdagangan yang menghubungkan antara wilayah Kecamatan Rimbo dan
Kotamadya Jambi di bagian Barat dengan wilayah Kabupaten Tebo yang berada di
bagian Timur kawasan rencana. Menilik pada peran strategis kawasan rencana,
maka aksesbilitas pergerakan yang efesien dan efektif dengan didukung oleh sistem
bangunan dan utilitas kawasan yang maksimal merupakan kriteria penting yang
harus diperhatikan. Konskwensi dari perencanaan kawasan yang berbasis pada
perancangan sistem jalan adalah kebutuhan akan ruang terbuka hijau sebagai
ruang buffer yang berfungsi ekologis sekaligus sebagai ruang-ruang komunal lokal
yang dapat menunjang aktivitas sehar-hari masyarakat lokal.
Dari sudut pandang ekonomi, kawasan Pasar Kuamang Kuning memiliki

karakteristik perekonomian yang khas sebagaimana umumnya wilayah lainnya di
dalam wilayah Kabupaten Bungo, yaitu perekonomian yang berbasis pada sektor
pertanian, perkebunan dan hasil hutan. Pada dasarnya, perencanaan kawasan
Pasar Kuamang Kuning berbasis pada potensi lokal yang bersifat tradisional yang
diimbangi pula dengan perencanaan ruang-ruang yang bersifat modern sehingga
keduanya jika dapat terencana secara bersinergi akan dapat meningkatkan citra
kawasan Pasar Kuamang Kuning sebagai kawasan perdagangan tradisional-
modern. Dengan menyediakan berbagai pilihan atau alternatif-alternatif
perencanaan terhadap ruang-ruang kawasan Pasar Kuamang Kuning, maka hal ini
akan menarik minat investor untuk menanamkan modalnya dan turut membangun
kawasan Pasar Kuamang Kuning.
Kebutuhan akan penataan dan perencanaan kawasan Pasar Kuamang

Kuning pada hakikatnya akan mencakup beberapa elemen yang diuraikan sebagai
berikut :
VIII-2
1. Guna Lahan
Kawasan Pasar Kuamang Kuning sebagai bagian dari kawasan pusat
Kecamatan Pelepat Ilir yang mewadahi berbagai macam fungsi yaitu
kegiatan perdagangan, pemerintahan, bisnis jasa dan barang,
perkantoran, permukiman, fasilitas umum dan sosial yang mencakup
fasilitas ibadah, jasa, kesehatan, transportasi, pendidikan dan rekreasi.
2. Peran Ekonomi
Kawasan Pasar Kuamang Kuning merupakan pusat perdagangan
tradisional dan modern yang memiliki peran strategis sebagai wilayah
lintasan utama yang menghubungkan antara kawasan kecamatan Rimbo
dan Kotamadya Jambi dengan kawasan Kabupaten Tebo dan sekitarnya.
Potensi perekonomian lokal bergerak pada hasil/produk pertanian,
perkebunan dan hutan sehingga secara fisik usaha pelestarian terhadap
lahan-lahan tersebut harus memperoleh prioritas di samping perlunya
penataan terhadap berbagai fasilitas dan sarana kawasan yang semakin
mendukung kegiatan pemerintahan, perekonomian dan
permukiman/hunian.
3. Peran Budaya dan lingkungan

Memberi ruang dan wadah kegiatan seni dan kebudayaan sebagai tradisi
lokal yang merupakan salah satu karakteristik sosial masyarakatnya
sekaligus sebagai potensi wisata budaya. Mengingat bahwa sebagian
besar penduduk lokal adalah masyarakat pendatang/transmigran yang
datang dari berbagai daerah, maka potensi budaya di dalam kawasan
Pasar Kuamang Kuning yang beragam akan semakin besar.
8.2.1. Dasar Pertimbangan

Dasar pertimbangan dalam menyusun konsep perancangan tata bangunan
dan lingkungan Kawasan Pasar Kuamang Kuning adalah mengoptimalkan
fungsi kawasan dengan mengarahkan beberapa bagian kawasan sesuai
dengan fungsi dan peruntukannya. Setiap bagian kawasan diarahkan untuk
memberikan kekuatan karakter yang mendukung citra kawasan melalui
peningkatan kualitas lingkungan kawasan yang terbentuk. Beberapa
pertimbangan penting yang perlu diperhatikan adalah :
VIII-3
1. Strategi pengembangan tata ruang kawasan Pasar Kuamang Kuning

sebagai pusat pemerintahan, pelayanan regional sosial dan ekonomi,
serta pusat distribusi barang dan jasa.
2. Pengembangan kawasan Pasar Kuamang Kuning sebagai upaya
konsolidasi kawasan pusat kota dengan cara melakukan penyebaran
fungsi-fungsi pusat kota, perbaikan dan pengembangan kawasan.
3. Kebijakan tata ruang kota dengan memperhatikan sektor-sektor yang
menjadi prioritas utama penanganan pada kawasan kota, pemerataan
pembangunan serta pemberdayaan ekonomi kerakyatan
4. Optimalisasi fasilitas sarana dan prasarana kota.
5. Potensi-potensi dan permasalahan yang ada pada kawasan.
Pada bagian tertentu kawasan, koridor ruas jalan dan simpul-simpulnya

serta area yang menjadi pelingkupnya perlu diarahkan dan diberikan
penekanan agar dapat memberikan karakter, nilai, maupun citra atau image
tertentu, sehingga mudah dikenali dan memberikan kesan mendalam bagi
pengguna maupun orang yang melintasi kawasan Pasar Kuamang Kuning.
Pada area di sepanjang jalan utama kawasan Pasar Kuamang Kuning perlu
dilakukan penataan dengan mengatur dan mengorganisasi secara visual
koridor jalan dan menyediakan suatu framework yang berperan dalam
mempertegas arah pergerakan, memperkuat peran serta citra kawasan di
masa depan. Framework, merupakan kerangka konsep struktur kawasan
yang memperjelas ruang-ruang fisik kawasan dengan lebih memberdayakan
potensi-potensi yang ada serta memperhatikan kebutuhan modern namun
tetap konsisten dalam menata setting arsitektural yang kontekstual dengan
lingkungannya (sosial dan budaya kawasan). Dalam rangka membentuk dan
memperkuat visual wajah koridor jalan secara harmonis, maka perlu disusun
suatu panduan perancangan yang mengatur desain dan letak bangunan di
sepanjang koridor jalan.
8.2.2. Konsep Penataan

Kawasan perencanaan memiliki makna strategis terkait dengan struktur
keruangan yang terintegrasi dalam pengembangan seluruh kawasan dalam
skala mezo maupun makro. Konsep utama penataan kawasan perencanaan
adalah memadukan seluruh komponen-komponen perancangan kawasan
VIII-4
yang ada dan mengoptimalkan setiap elemen-elemen urban menjadi lebih

berpotensi dalam menghidupkan kawasan. Penataan kawasan perencanaan
pada hakekatnya diarahkan untuk mengendalikan dan meningkatkan fungsi
kawasan sebagai kawasan perkotaan yang semakin berkembang pesat.
Fungsi kawasan ditingkatkan melalui serangkaian penataan kegiatan yang
diikuti penataan bangunan dan lingkungan. Bagian kota yang berfungsi
sebagai generator diarahkan sebagai embrio perkembangan dan
pertumbuhan kawasan sekitarnya yang lebih terarah dan terkendali. Bagian-
bagian kawasan yang pasif dihidupkan dan dikembangkan sehingga dapat
memberikan manfaat bagi masyarakat dan lingkungan di sekitarnya. Upaya
penataan ini juga memperhatikan keselarasan dengan lingkungan, budaya
kondisi sosial, manajemen sistem lalu lintas dan kontekstual dengan
arsitektur setempat.
Konsep pengembangan pada kawasan perencanaan di kawasan Pasar

Kuamang Kuning adalah mengikuti arah pertumbuhan dan elemen struktur
pembentukan kawasan tersebut. Pada intinya arah pengembangan berpola
linier/axial dengan simpul-simpul di sepanjang koridor jalan utama, dari
bagian terluar (pinggiran) dengan intensitas pemanfaatan ruang rendah dan
berangsur meningkat intensitasnya pada bagian terdalam (pusat kota).
Konsep perancangan struktur tata bangunan dan lingkungan pada kawasan.
Konsep perancangan struktur tata bangunan dan lingkungan pada kawasan

Pasar Kuamang Kuning diarahkan sesuai dengan karakternya dan dibagi
secara umum menjadi 3 (tiga) segmen yaitu Area Barat, Area Tengah dan
Area Timur dengan uraian sebagai berikut :
1. Segmen Area Barat

Konsep pengembangan di area ini, ditekankan pada koridor jalan
Batanghari yang menghubungkan antara kawasan Pasar Kuamang
Kuning dan Kuamang Jaya dengan wilayah Kecamatan Rimbo serta
Kotamadya Jambi. Sesuai dengan kondisi eksistingnya, jenis bangunan
dengan fungsi perdagangan/komersial berskala mikro-mezzo (menengah
ke bawah) yang bercitra tradisional terkonsentrasi pada area koridor ini.
Selain adanya fungsi perdagangan, di dalam kawasan koridor terdapat
VIII-5
pula sebagian kecil sebaran bangunan sebagai fasilitas umum seperti

perkantoran dan kantor polisi, praktik, bisnis dan jasa dan sebagian kecil
bangunan permukiman. Pada masa yang akan datang, perlu dilakukan
pengembangan kawasan koridor area Barat sebagai sentra perdagangan
skala menengah ke bawah yang bersifat tradisional dengan
memmperkuat citra bangunan dan ruang terbuka yang ada di sepanjang
koridor termasuk pada spot gerbang kawasan koridor area Barat. Dalam
perencanaan dan pengembangan selanjutnya, kawasan area Barat
mencakup perancangan gerbang Barat kawasan Pasar Kuamang Kuning,
penataan bangunan, ruang terbuka dan utilitas kawasan di sepanjang
koridor Barat.
2. Segmen Area Tengah

Konsep pengembangan di area ini, ditekankan pada koridor jalan utama,
yang berpotensi mendukung pengembangan kegiatan bisnis atau
perekonomian seperti perdagangan dan jasa, serta mendukung kegiatan
pemerintahan, kegiatan sosial-budaya, pendidikan, kesehatan,
rekreasional serta permukiman campuran dengan tetap konsisten
menjaga kualitas lingkungan. Kawasan Pasar Kuamang Kuning perlu
didukung oleh infrastruktur sub terminal sebagai salah satu gerbang
utama kawasan yang terintegrasi dengan ruang terbuka di pusat
kawasan. Berbeda dengan kawasan area Barat yang lebih bercitra
tradisional, variasi fungsi dan citra bangunan di dalam koridor area tengah
lebih tinggi dan mulai memperlihatkan nuansa modern atau bahkan
bernuanasa hybrida (campuran antara modern dengan tradisional).
Bagian kawasan yang menjadi penekanan adalah kawasan perdagangan
– pertokoan di sepanjang koridor dengan morfologi jalan yang khas (dua
jalur, dua lajur dengan street divider), area Mesjid Utama Pasar Kuamang
Kuning serta area sub-terminal yang terintegrasi dengan ruang terbuka
hijau. Mengingat kompleksitas fungsi yang cukup tinggi di dalam area,
maka perencanaan dan perancangan kawasan pada area tengah ini
harus memiliki prioritas yang tinggi dalam pengembangan kawasan Pasar
Kuamang Kuning secara keseluruhan. Morfologi jalan di area
kantong/area tengah kawasan Pasar Kuamang Kuning membutuhkan ide
desain yang khusus/spesifik agar aksesbilitas dan kemanan pergerakan
VIII-6
publik dapat senantiasa terjamin. Dalam rangak mengatasi isu

aksesbilitas pergerakan maka harus diatur pula pola sirkulasi/pergerakan
kendaraan umum maupun pribadi termasuk perhatian terhadap
kebutuhan ruang pergerakan yang nyaman bagi para pejalan kaki dan
pengendara sepeda.
3. Segmen Area Timur

Konsep pengembangan di area ini memiliki karakter yang berbeda
dengan segmen area Barat maupun area Tengah mengingat bahawa
kondisi eksistingnya didominasi oleh bangunan dengan fungsi komersial
skala tinggi berupa bangunan pertokoan modern serta bangunan
dealer/showroom kendaraan pribadi. Berdasarkan pada kondisi tersebut,
maka perencanaan kawasan pada koridor/segmen area Timur akan
diarahkan pada fungsi perdagangan/komersial skala tinggi yang bercitra
modern termasuk perencanaan terhadap ruang terbuka publik yang
berfungsi rekreasional dan perancangan gerbang Timur kawasan
berkarakter modern.
8.3. KONSEP KOMPONEN PERANCANGAN KAWASAN
8.3.1. Struktur Peruntukan Lahan

Kawasan Pasar Kuamang Kuning mewadahi berbagai macam fungsi
peruntukan lahan yaitu permukiman, perdagangan-jasa, perkantoran, dan
perumahan. Pada kondisi sekarang ini perkembangan sektor ekonomi
menyebabkan bertambah luasnya peruntukan perdagangan dan cenderung
untuk terus merambah ke segala arah. Dalam skala mikro peruntukan
perdagangan dan jasa merupakan peruntukan yang sangat menonjol selain
instansi pemerintah/ perkantoran. Desakan dari kebutuhan akan adanya
perluasan daerah perdagangan ini menjadi beberapa tempat dalam kualitas
visual yang tidak teratur, utamanya sepanjang koridor jalan utama. Jenis
peruntukan bangunan yang berkembang di daerah komersial sebagian besar
adalah pertokoan atau toko dan warung. Apabila perkembangan ini semakin
kurang bervariasi, maka kegiatan di dalam kawasan semakin tidak optimum.
Peruntukan lahan majemuk (mix-use) perlu dibuat untuk mengupayakan
keterkaitan antara peruntukan dalam kawasan satu dengan kawasan lain.
VIII-7
Peruntukan pada area tertentu di kawasan perlu ditentukan dengan tegas,

mengingat bahwa sebagian besar peruntukan komersial dengan kondisinya
akan berkembang ke daerah perumahan di sekitarnya.
Jenis peruntukan pada kawasan perencanaan ini perlu ditentukan, yang

berfungsi untuk mengendalikan desakan ekonomi sekaligus dapat
mempertahankan blok-blok kawasan yang memiliki karakter khusus, serta
diarahkan untuk meningkatkan kualitas dan kenyamanan kehidupan kota.
Sehingga perlu dilakukan pula permintakatan yang tegas antara daerah
pemerintahan, perdagangan dan jasa yang dikendalikan serta daerah sosial
dan budaya yang ditata perkembangannya dengan mengupayakan
hubungan dan keterkaitan antara peruntukan lahan dengan kawasan di
sekitarnya.
Berdasarkan kondisi diatas maka konsep yang dikembangkan untuk

peruntukan lahan dibagi dalam 3 (tiga) segmen, sebagai berikut:
 Segmen Area Barat untuk fungsi perdagangan dan komersial skala
mengenahke bawah yang bercitra tradisional.
 Segmen Area tengah berpusat pada kawasan perdagangan tradisional
dengan adanya Pasar Kuamang Kuning, sub terminal-ruang terbuka hijau
kawasan serta penataan area Mesjid Besar Kuamang Kuning.
Perancangan bangunan di dalam segmen area tengah diarahkan pada
desain yang becampur antara citra tradisional dengan modern.
 Segmen Area Timur untuk fungsi perdagangan dan komersial skala
mengenah ke atas yang bercitra modern.
VIII-8
Gambar 8.1. Konsep Struktur Peruntukan Lahan Kawasan Pasar Kuamang Kuning
VIII-9
8.3.2. Intensitas Pemanfaatan Lahan
Perkembangan ekonomi yang cukup pesat serta keberadaan jalur jalan

utama menjadikan kawasan ini mudah diakses dari segala penjuru kota
maupun wilayah dan mengakibatkan perkembangan bangunan komersial
terutama pertokoan/ toko dan warung tumbuh dengan sangat pesat. Hal
tersebut juga terjadi di kawasan sekitar Pasar, yang cenderung mengalami
peningkatan intensitas pemanfaatan lahan.
Kondisi kawasan bisnis dan perdagangan perlu dilakukan penataan dan

peningkatan intensitas pemanfaatan lahan, dengan melakukan optimalisasi
pemanfaatan lahan yang lebih memberi warna dan karakter kegiatan dan
aktivitas yang terjadi, baik pada siang maupun malam hari sehingga akan
semakin memperkuat citra kawasan. Karena itu perlu konsolidasi kawasan
inti dengan cara melakukan penyebaran fungsi-fungsi (dekonsentrasi), serta
pengembangan sequence kawasan kota. Dekonsentrasi diarahkan untuk
meratakan ativitas lingkungan yang potensial pada seluruh Kawasan Kota.
Dekonsentrasi kegiatan dimaksudkan untuk mengoptimalkan dan
memperluas wilayah yang diberdayakan serta peluang investasi.
Distribusi intensitas pemanfaatan lahan yang tinggi berada di sub kawasan

komersial dan blok-blok yang berdekatan, yang cenderung berubah menjadi
komersial, sedangkan pada sub-kawasan hunian diarahkan untuk ditekan.
Pengembangan selanjutnya adalah menetapkan intensitas pemanfaatan
lahan yang dapat menjaga kelestarian kawasan dengan pengembangan
terbatas, terutama pada kawasan sekitar pasar, bantaran sungai Batanghari
dan sekitarnya, serta pada kawasan hunian tradisional/ kampung, sehingga
dapat mewadahi serta mengendalikan perkembangan aktivitas komersial
tanpa mengubah nilai rata-rata pemanfaatan lahan.
Rencana pemanfaatan ruang, dialokasikan dalam wujud pemanfaatan ruang

kota berupa: Kantor Pemerintahan, Perdagangan Pelayanan Kota dan Lokal,
Perumahan, Fasilitas Sosial Kota dan Lingkungan, prasarana Jalan Raya,
dan Ruang Terbuka Hijau (RTH) serta Rekreasi. Sedangkan intensitas
pemanfaatan ruang kota diklasifikasikan dalam intensitas rendah, sedang
dan tinggi. Ketentuan intensitas diperhitungkan atas dasar jenis, fungsi dan
PT. GANES ENGINEERING CONSULTANT VIII-11

10
luas lantai bangunan. Rincian mengenai klasifikasi intensitas pemanfaatan

ruang adalah:
1. Intensitas Tinggi, meliputi kegiatan: perdagangan-jasa, pelayanan skala
lokal sampai regional, yang dialokasikan di sepanjang ruas jalan utama.
2. Intensitas Sedang, meliputi perkantoran dan permukiman, pelayanan
skala lokal sampai regional, yang dialokasikan pada zona perkantoran
(kantor pemerintahan dan dinas-dinas), pendidikan dan koridor jalan di
sekitarnya.
3. Intensitas Rendah, meliputi kawasan pasar lama, kawasan wisata/
rekreasi, bantaran sungai serta perumahan dan permukiman di
sekitarnya.
Penentuan kepadatan bangunan (KDB) dan tinggi lantai bangunan KLB

sebagai cara untuk mendistribusikan intensitas bangunan, yaitu pertama
dengan meningkatkan intensitas blok-blok tertentu yang mendapat tekanan
dari aspek ekonomi dengan kendala yang ketat. Kedua, menahan intensitas
bangunan pada beberapa blok kawasan yang memiliki karakter dasar yang
merupakan penentu ciri kawasan. KDB rendah ditentukan lebih kecil dari
40%, KDB sedang 40 – 60 % dan KDB tinggi 60 – 80 %).
Tujuan yang akan dicapai dengan menetapkan intensitas pemanfaatan lahan

adalah menjaga keberadaan kawasan pelestarian dan hunian, mewadahi
dan mengendalikan perkembangan komersial tanpa merubah nilai rata-rata
intensitas pemanfaatan lahan. Sasaran yang akan dicapai dalam
perencanaan intensitas pemanfaatan lahan adalah :
 Mendapatkan dan mendistribusikan intensitas pemanfaatan lahan
kawasan yang lebih merata dan seimbang secara spatial (ruang) sesuai
dengan jenis peruntukannya
 Menetapkan Daerah Perencanaan (DP)
 Mengupayakan ambang intensitas pemanfaatan lahan (KLB)
 Menentukan kepadatan bangunan (KDB)
 Menetapkan Sistem Insentif - Disinsentif
 Menetapkan Koefisien Daerah Hiaju KDH

11
Gambar 8.2. Konsep Intensitas Pemanfaatan Lahan (1)

Gambar 8.3. Konsep Intensitas Pemanfaatan Lahan (2)

8.3.3. Tata Bangunan

Bangunan di Kawasan Pasar Kuamang Kuning sebagian besar merupakan
bangunan berlantai rendah (low rise building). Adapun bangunan dengan
ketinggian lebih dari 2 lantai pada umumnya merupakan bangunan
komersial/pertokoan dalam skala tinggi serta beberapa gedung instansi
pemerintah. Langgam arsitektur bangunan di kawasan perencanaan secara
umum mengadopsi bentuk arsitektural dengan ciri setempat sampai pada
desain lokal yang cukup bervariasi. Bangunan- bangunan dengan langgam
arsitektur lokal yang bercorak Melayu Jambi lebih banyak diadopsi oleh
bangunan-bangunan instansi pemerintah. Munculnya bangunan-bangunan
baru (terutama pertokoan dan toko) dengan langgam yang tidak selaras/
kontekstual akan semakin merusak wajah lingkungan sehingga kajian
tipologi bangunan pertokoan perlu diarahkan untuk membentuk dan
mendukung wajah lingkungan dan koridor jalan yang lebih baik.
Tata bangunan mencakup bentuk dan pengelompokan massa bangunan
yang membantu terciptanya lingkungan kota yang terpadu. Tata bangunan di
kawasan perencanaan ini mengarah pada selubung bangunan dan anjuran
bentuk bangunan agar tercipta kualitas lingkungan, kenyamanan pengguna,
mewadahi fungsi dan kegiatannya tanpa merusak kawasan. Faktor utama
dalam menentukan bentuk massa bangunan adalah kaidah-kaidah visi
pengembangan Kawasan Pasar Kuamang Kuning. Bentuk dan massa
bangunan menciptakan batas ruang yang turut membantu terwujudnya
sistem ruang terbuka. Secara umum tata bangunan dibentuk oleh suatu
ambang volume bangunan (building envelope) yang tercipta dari
penggabungan ketinggian maksimum bangunan serta batasan luas
bangunan. Pendekatan ini dilakukan untuk menjamin terpeliharanya
fleksibilitas yang tinggi dalam perancangan bangunan dengan tetap
mengupayakan terpenuhinya peruntukan lahan, serta mengenali batasan
dari intensitas pemanfaatan lahan yang dapat ditampung dalam sub-
kawasan. Perlu adanya pertimbangan perancangan bagi pemunduran
bangunan (setback) dan dinding jalan (streetwall), penentuan garis
sempadan bangunan, jarak bebas antar bangunan, ketebalan dan proporsi
bangunan, style, skala, material, tekstur, warna serta KDB dan KLB pada
masing-masing segmen kawasan (Shirvani, 1985).
VIII-14
Sasaran dari segi perancangan arsitektur kota adalah untuk menciptakan

citra dan identitas arsitektural Kawasan Pasar Kuamang melalui desain
bangunan dan ruang terbukanya termasuk infrastruktur kawasan lainnya
yang akan mengisi ruang kota/kawasan sehingga sasaran yang akan dicapai
dalam perancangan tata bangunan di Kawasan Pasar Kuamang Kuning
adalah :
 Menetapkan bentuk, besaran dan massa bangunan yang dapat
menciptakan serta mendifinisikan ruang (luar) yang akomodatif terhadap
bentuk kegiatan yang ada di dalam kawasan
 Menentukan garis sempadan, setback dan jarak bebas bangunan
 Menentukan kepadatan bangunan
 Menentukan besaran fisik serta proporsi massa bangunan
 Menentukan ketinggian bangunan
 Merekomendasikan ambang volume bangunan (building envelope)
 Merekomendasikan tata letak bangunan dari aspek orientasi dan ekologi
iklim
 Mengupayakan keterpaduan konsep arsitektural yang selaras dengan
lingkungan sekitar.
VIII-15
Gambar 8.4. Konsep Ketinggian Bangunan/Skyline Kawasan

8.3.4. Sistem sirkulasi dan Jalur Penghubung

Kawasan perencanaan RTBL Pasar Kuamang Kuning mencakup kaasan
koridor utama perdagangan Batanghari yang menghubungkan antara
Kecamatan Rimbo dan Kotamadya Jambi dengan Kabupaten Tebo. Dalam
hal ini, koridor utama perdagangan atau jalan Batanghari memilki hirarki
sebagai jalan arteri primer yang berperan vital sebagai akses utama
pergerakan publik antar kota. Selain jalan arteri primer terdapat jalur-jalur
penunjang yang menghubungkan pusat kota Kuamang Jaya/kawasan Pasar
Kuamang Kuning dengan wilayah-wilayah sekitar lingkungan kota ke bagian
Utara dan Selatan kawasan sebagai jalan arteri sekunder dan jalan kolektor
serta jalan lingkungan yang menghubungkan fungsi-fungsi permukiman di
dalamnya. Berdasarkan kondisi dan fungsi jalan yang ada, maka perlu
dilakukan pengaturan sistem pergerakan publik berdasarkan hirarkinya.
Untuk jalur utama (arteri primer) akan dipertahankan morfologi jalan
eksisting yang terbagi atas 2 jalur dan masing-masing 2 lajur pada segmen
area tengah kawasan Pasar Kuamang Kuning. Untuk meningkatkan aktor
kemanan dan kenyamanan di sekitar area jalan tersebut, maka perlu
dilakukan intervensi desain jalan berupa traffic calming yang didukung oleh
sistem tata tanda sebagai pemberi informasi/penunjuk pada area jalan yang
mudah diidentifikasi dan dipahami oleh penduduk lokal. Rencana desain
sub-terminal yang terintegrasi dengan ruang terbuka hijau kota pada area
pusat kota (segmen area tengah) akan berdampak pula pada pola sirkulasi
lokal yang sudah berjalan sehingga perlu diatur sirkulasi masuk dan keluar
sub-terminal sehingga isu kemacetan atau kerawanan lalu lintas di dalam
area pusat kawasan yang cenderung padat dapat direduksi
Keberadaan jalur utama yang terbagi menjadi dua arah dengan pemisah
(street divider) perlu diimbangi dengan pengaturan perhentian, perparkiran
dan jalan-jalan lingkungan yang terhubung, agar pemakai jalan, warga kota
beraktivitas dengan aman dan nyaman. Pengaturan parkir diarahkan lebih
bersifat off-street yang sebaiknya disediakan di depan area / lahan terutama
di sepanjang jalan Batanghari terutama off-street parking area pada
kompleks bangunan komersial/pertokoan, perkantoran maupun institusi lain.
VIII-17
Infrastruktur yang mendukung aksesbilitas pergerakan pejalan kaki harus

terhubung dengan baik dan jelas berdampingan dengan rencana jalan yang
ditujukan bagi para pengendara kendaraan pribadi maupun transportasi
publik. Dilihat dari kondisi eksistingnya, terdapat beberapa kerusakan pada
beberapa titik infrastruktur pedestrian way atau kondisi jalan yang tidak
didukung oleh sistem drainase/utilitas kawasan, sistem parkir, sistem
vegetasi dan sistem tata tanda yang baik.
Terkait dengan perencanaan sistem jalan kawasan Pasar Kuamang Kuning,

kebutuhan para diffable dengan keterbatasan fisik harus dipertimbangkan
sehingga di samping rencana pedestrian way perlu diperhatikan rencana
jalur bagi para penyandang cacat (diffable) dengan melakukan pembedaan
terhadap desain pola paving pada masing-masing jalur. Desain arsitektur
dan ornamen Melayu dapat menjadi inspirasi desain paving jalan dan jalur
pedestrian way maupun jalur bagi para diffable
VIII-18
Gambar 8.5. Konsep Pola Sirkulasi Publik

Gambar 8.6. Konsep Pola Jaringan Jalan

8.3.5. Sistem Ruang Terbuka Hijau

Kawasan perencanaan RTBL Pasar Kuamang Kuning sebagian besar
merupakan ruang terbuka yang lebih berfungsi sebagai lahan pertanian,
perkebunan dan hutan sedangkan ruang terbuka yang tersebar di sepanjang
jalan Batanghari di dalam area pusat kota didominasi oleh fungsi lahan
kosong maupun lapangan atau halaman parkir.
Shirvani (1985) menyebutkan ruang terbuka merupakan semua lansekap,

hardscape (jalan, jalur pejalan kaki dan sejenisnya), taman, dan area
rekreasi di daerah perkotaan. Ruang terbuka menurut Hakim (2003) memiliki
fungsi sosial sebagai tempat bermain, berolah raga, tempat bersantai,
tempat komunikasi sosial, tempat peralihan, tempat menunggu, ruang untuk
mendapatkan udara segar, sarana penghubung antara satu tempat dan
tempat yang lain, pembatas/jarak di antara massa bangunan. Fungsi ekologi
sebagai penyegar udara terkait dengan pengendali iklim mikro (micro
climate), penyerap air hujan, memelihara ekosistem dan pelembut arsitektur.
Ruang jalan pada hakikatnya juga merupakan ruang terbuka yang memiliki
bentuk memanjang bersifat dinamis (Krier, 1979). Ruang terbuka dinamis
biasanya merupakan ruang-ruang sirkulasi seperti jalan dan biasanya
bersifat linier, beorientasi di kedua ujungnya, seperti jalan, jalur pejalan kaki
atau jalan setapak (Kostof, 1992).
Ruang terbuka hijau di Kawasan Pasar Kuamang Kuning adalah ruang

terbuka berupa hutan kota, area pertanian dan perkebunan serta area
lapangan maupun ruang terbuka yang berfungsi sebagai ruang pengikat
terhadap bangunan-bangunan di sekitarnya yang sekaligus berfungsi
ekologis. Elemen hijau banyak tumbuh dan melingkupi ruang di sekitar area
tersebut, walaupun demikian pemanfaatannya oleh publik sebagai ruang
sosial (interaksi-rekreasi) kurang optimal. Secara kuantitas dan kualitas
ruang terbuka hijau di kawasan perencanaan ini perlu ditingkatkan serta
dioptimalkan penggunaannya oleh masyarakat, sehingga dapat lebih
menghidupkan fungsi-fungsi komersial yang ada di dekatnya, sekaligus
sebagai ruang terbuka hijau dan sebagai public open space. Ruang terbuka
publik harus mudah di akses secara umum oleh masyarakat saat melakukan
kegiatannya secara berkelompok maupun individu. Khusus ruang terbuka
VIII-21
hijau pada jalan utama dan kawasan perkantoran tetap dipertahankan,

bahkan ditingkan pada sepanjang jalur-jalur utama Kota. Dalam rangka
meningkatkan kualitas hidup perkotaan di dalam kawasan rencana maka
konsep perencanaan Kawasan Pasar Kuamang Kuning memilki strategi
sebagai berikut:
1. Merencanakan ruang terbuka hijau dengan fungsi ekologis sebagai paru-

paru kota dan yang berfungsi rekreasional, sekaligus yang terintegrasi
dengan rencana sub-terminal Pasar Kuamang Kuning yang lokasinya
berada di area pusat (segmen area tengah)
2. Merencanakan gerbang kawasan di setiap titik simpul persinggungan

antar jalan utama, baik di area Barat maupun Timur kawasan yang
diintegrasikan dengan fasilitas ruang terbuka publik yang bersifat
rekreasional.
3. Melestarikan potensi lahan terbuka eksisting di depan area

pertokoan/perdagangan sebagai area off street parking atau untuk tujuan
shared parking area termasuk melestarikan keberadaan ruang terbuka
kawasan seperti lahan pertanian, perkebunan dan hutan lokal yang
menjadi sektor unggulan perekonomian lokal .
Merencanakan sistem tata hijau di sepanjang jalan utama maupun jalan

lingkungan kawasan untuk mendukung kenyamanan pergerakan publik.
VIII-22
Gambar 8.7. Sistem Ruang Terbuka Hijau

8.3.6. Tata Kualitas Lingkungan

Kualitas lingkungan yang spesifik, dapat diidentifikasi melalui visual atau
saat melintasi suatu kawasan. Tingkat keterlingkupan yang terdefiniskan
melalui elemen-elemen ruang, hubungan antar ruang, ketinggian bangunan,
bentuk ruang, fasad bangunan dapat dirasakan secara visual. Penggunaan
ruang dan aktivitas lebih penting daripada bangunan, sehingga semakin
banyak digunakan dan bervariasinya ruang kota, semakin mendekati kualitas
ruang yang bersahabat untuk semua orang (Tibbald, 1992).
Desain ruang perkotaan bertujuan untuk mempresentasikan jalinan

keterkaitan antar bagian ruang kota, mempertegas bangunan khusus dalam
area tertentu, dan untuk mengidentifikasikan arah pergerakan yang jelas,
sehingga dengan memperhatikan rancangan ruang perkotaan berarti
memproduksi pola ruang kota dengan elemen fisik terbangun yang ada.
Suatu area dapat dipandang dari derajat ketertutupan antara ruang terbuka
dengan bangunan disekitarnya, yang dapat menciptakan variasi
pemandangan, vista, maupun skyline. Lynch (1981) dalam mengevaluasi
kualitas perkotaan memuat 5 (lima) kriteria, yaitu sense, access, vitality, fit,
dan control. Sense of place berkaitan dengan kejelasan, identitas, struktur
ruang, dan keselarasan. Access, bukan saja dalam hal permeable secara
fisik, tetapi juga meliputi keterkaitan secara visual, sehingga kejelasan visual
suatu kawasan juga esensial untuk aksesibilitas fisik ruang tersebut. Vitality,
terkait dukungan ekologis untuk kehidupan perkotaan, menyangkut sumber
daya energi dan suport biotic untuk mempertahankan kehidupan kota. Fit
berarti bahwa pemanfaatan ruang, fungsi dan bentuknya dapat fleksibel dan
secara keruangan mencukupi. Control - untuk penggunaan dan fungsi, yang
meliputi peraturan, undang-undang, dan kebijakan untuk mengatur dan
mengontrol kualitas kehidupan kota.
Bentley (1985), mengemukakan bahwa kualitas lingkungan berdasarkan

pada prinsip-prinsip responsive environment (lingkungan yang tanggap),
yang menilai kualitas atas permeability, variety, legibility, robustness, visual
appropriateness, richness, dan personalisation. Permeability diukur dari
sampai berapa jauh suatu lingkungan menawarkan pilihan akses (rute
aktivitas) pada penggunanya. Variety bukan hanya dalam hal bentuk, tetapi
VIII-24
juga menyangkut pilihan penggunaan dan makna dari suatu tempat.

Legibility menyangkut kejelasan visual baik secara fisik keruangan maupun
pola aktivitasnya. Legibility suatu tempat mendukung interpretasi dan makna
yang bersifat komprehensif. Ciri-ciri khusus dan tanda-tanda yang mudah
diingat akan membuat suatu tempat lebih legible. Kualitas area akan disebut
robust jika menawarkan tujuan penggunaan yang bervariasi. Robustness
juga menawarkan penggunaan yang fleksibel. Visual appropriateness sangat
berkaitan dengan interpretasi makna suatu tempat. Ini juga menyangkut
richness suatu area untuk dapat dipersepsikan. Richness meliputi variasi
pengalaman sensori yang dapat dinikmati oleh pengguna ruang kota. Selain
kualitas tersebut, aspek personalisasi juga penting, karena menawarkan nilai
khusus tempat tertentu. Konfigurasi dan tampilan bangunan berperan
sebagai pendefinisi ruang-ruang terbuka dan kegiatannya pada skala pejalan
kaki melalui:
 Penampilan bentuk, fasad bangunan, pagar dan tata ruang merupakan
bagian dari morfologi yang sangat mempengaruhi wajah kawasan guna
mencerminkan citra kawasan Pasar Kuamang Kuning. Keruangan dan
arsitektur, yang terdiri dari karakter, penampilan bentuk, pemakaian
bahan yang berciri khas lokal setempat. Elemen-elemen kawasan
diarahkan untuk memberi karakter yang kuat dan jelas. Ruang kawasan
dikembangkan dan diciptakan sebagai kesatuan elemen sehingga
terwujud streetscape yang memperkuat citra kawasan. Arahan desain
building enclosure, building alignment, pengelompokkan massa
bangunan, pengaturan ketinggian serta set back diarahkan guna
memperkuat pola dan kontinuitas fasad.
 Aspek visual, yaitu keleluasaan sudut pandang terhadap visual kawasan
dari berbagai sudut / arah. Kondisi bangunan dan peruangan perlu
pengaturan agar tidak menggangu arah pandang. Penataan papan
reklame dan signage diarahkan untuk meningkatkan kualitas lingkungan.
Tata letak, dimensi dan kualitas media diarahkan sesuai dengan skala
ruang dan memiliki proporsi yang sesuai, sehingga tidak mengganggu
kualitas visual ruang seputar lingkup ruang kawasan. Elemen vegetasi
sebagai tanaman pelingkup ruang diletakkan sebagai cara untuk
memberikan kualitas dan penguat visual.
VIII-25
 Aspek sosial, yaitu keamanan, kenyamanan, kemudahan dan kelancaran

masyarakat pada saat memanfaatkan ruang-ruang kawasan, baik sebagai
ruang transisi kegiatan maupun ruang terbuka publik yang mudah
diakses. Hal ini lebih diartikan bahwa ruang-ruang kawasan diarahkan
untuk menjadi ‘ruang-ruang komunal atau ruang sosial’ yang akan
semakin mempererat jalinan kekerabatan antar warga.
8.3.7. Sistem Prasarana dan Utilitas Kawasan

Jaringan jalan yang direncanakan pengembangannya di kawasan Pasar
Kuamang Kuning terdiri dari jalan arteri, kolektor dan jalan lingkungan. Lebar
jalan pada masing-masing kelas jalan menjadi bahan pertimbangan terkait
dengan kapasitas jalan dalam menampung arus/volume kendaraan di masa
depan. Selain itu, perlu direncanakan secara lebih matang sistem
parkirdengan memafaatkan ruang-ruang terbuka potensial yang relatif
terjangkau oleh kenyamanan pejalan kaki di sepanjang kompleks pertokoan
atau perkantoran. Parkir pada bangunan instansi pemerintah dan pusat
perdagangan besar disediakan dengan menggunakan ruang di halaman
kompleks bangunan. Secara umum kegiatan perpakiran belum begitu padat,
namun demikian sistem perparkiran harus disesuaikan menurut lajur arus
kendaraan yang melintas dengan memperhatikan simpul-simpul
persimpangan yang terdapat di sepanjang jalur-jalur jalan.
Penyediaan utilitas kawasan yang mencakup prasarana umum seperti

jaringan air bersih, air kotor, limbah padat, listrik, telepon dan utilitas lainnya
merupakan kebutuhan penting dalam kawasan perencanaan. Prasarana
yang sudah ada perlu dioptimalkan fungsinya dan ditambah kapasitasnya
sedangkan prasarana baru seperti jaringan kabel elefon dan listrik jika
memungkinkan ditanam di tanah. Ketidakteraturan muncul karena
bentangan kabel (listrik maupun telepon) diatas permukaan tanah yang
malang melintang. Kondisi ini perlu diatur lebih baik, dan jika mungkin untuk
instalasi baru ditanam dalam tanah (dengan saluran khusus utilitas
bersamaan dengan jaringan drainasi dan perpipaan air bersih perkotaan)
sehingga perlu disediakan sempadan yang memadai di sepanjang jalan
tersebut untuk menampung sistem utilitas ini. Selain itu, jaringan utilitas yang
terpadu juga perlu dirancang dengan memperhitungkan kebutuhan di masa
VIII-26
depan baik dari kapasitas maupun penempatan intalasi pada jalur yang
dilaluinya. Sistem drainase di sepanjang jalan kawasan harus direncanakan
bersinergi atau berbarengan dengan rencana sistem jalan lokal.
Prasarana pejalan kaki merupakan elemen esensial untuk mendukung

kegiatan dan membangun vitalitas tempat. Kesinambungan dengan moda
angkutan lain sama pentingnya dengan terdefinisinya ruang kegiatan pejalan
kaki secara jelas dan tegas. Ruang pedestrian harus dilengkapi dengan
elemen-elemen pendukung kebutuhan para pengguna ruang seperti street
furniture (bangku, tempat sampah, telepon umum, lampu penerangan/
taman, toilet umum maupun halte angkutan kota) dan papan penunjuk atau
informasi (signage). Manusia atau masyarakat umum merupakan faktor
paling utama yang akan menggunakan ruang pedestrian ini, sehingga aspek
keamanan, kenyamanan, kemudahan pencapaian dari jalur satu ke jalur
yang lain dan tingkat pelayanan yang manusiawi merupakan hal terpenting
yang harus dipertimbangkan dalam perencanaan.
VIII-27
Gambar 8.8. Konsep Jaringan Utilitas

8.4. ZONA PENGEMBANGAN & PROGRAM PENATAAN
Penataan kawasan diarahkan melalui skenario pengembangan kawasan

sebagai dasar pijakan untuk langkah lebih lanjut pada perencanaan
bangunan dan lingkungan kawasan Pasar Kuamang Kuning, sehingga dapat
dibuat zona pengembangan kawasan yang tergabung dalam suatu konsep
besar perancangan (grand design concept). Namun demikian
pengembangan kawasan secara detail dijabarkan dalam satuan berupa sub
kawasan. Tiga zona pengembangan kawasan mencakup 7 (tujuh) sub
kawasan dan spot area sebagai berikut:
a. Zona Area Barat yang terbagi menjadi:
1. Spot Area Gerbang Barat Kawasan
2. Sub-kawasan Koridor Barat Kuamang Kuning
b. Zona Area Tengah yang terbagi menjadi:
1. Spot Area Masjid Besar Kuamang Kuning
2. Spot Area Integrasi Sub Terminal-Ruang Terbuka Kota
3. Sub kawasan Koridor Area Tengah
c. Zona Area Timur yang terbagi menjadi:
1. Spot Area Gerbang Timur Kawasan
2. Sub-kawasan Koridor Timur Kuamang Kuning
VIII-29
Gambar 8.9. Zona Pengembangan Kawasan

Bagian 9 RENCANA UMUM DAN

PANDUAN RANCANGAN
KONSEP PENGEMBANGAN BLOK KAWASAN
9.1. PENGERTIAN
Bagian ini akan membahas secara detail tentang berbagai rencana dan
rancangan kawasan terkait sebagai pengembangan dari Konsep Rancangan yang
telah dibahas pada bab sebelumnya (Blok Pengembangan). Blok Pengembangan
rencana dan rancangan Kawasan Pasar Kuamang Kuning akan mengatur struktur
ruang kawasan melalui penataan kembali seluruh elemen bangunan dan ruang terbuka
eksisting (solid-void) dengan konsentrasi kegiatan perencanaan dan perancangan
pada 7 (tujuh) sub kawasan. Ketujuh sub-kawasan tersebut merupakan spot area
strategis yang dinilai potensial menjadi generator bagi pengembangan seluruh
kawasan Pasar Kuamang Kuning pada masa yang akan datang. Sub-kawasan Koridor
Timur Kuamang Kuning Tiga zona pengembangan kawasan mencakup 8 (delapan)
sub kawasan dan spot area sebagai berikut:
a. Zona Area Barat yang terbagi menjadi:
1. Spot Area Gerbang Barat Kawasan
2. Sub-kawasan Koridor Barat Kuamang Kuning
b. Zona Area Tengah yang terbagi menjadi:
1. Spot Area Masjid Besar Kuamang Kuning
2. Spot Area Ruang Terbuka Kota
3. Sub kawasan Koridor Area Tengah
4. Integrasi Sub Terminal dan Pasar Kuamang Kuning
c. Zona Area Timur yang terbagi menjadi:
1. Spot Area Gerbang Timur Kawasan
2. Sub-kawasan Koridor Timur Kuamang Kuning
IX-1
9.2. RENCANA UMUM
Kawasan Pasar Kuamang Kuning adalah kawasan stategis yang potensial

untuk mendukung rencana pengembangan tata ruang kawasan Kecamatan Pelepat Ilir
dan Kabupaten Bungo pada masa yang akan datang. Secara geografis-administratif,
kawasan Pasar Kuamang Kuning memiliki area pusat kota dengan fungsi campuran
yang didominasi oleh aktivitas perdagangan dan dilewati oleh jalur utama (jalan
Batanghari) yang menghubungkan antara wilayah Kotamadya Jambi (ibukota Provinsi),
Kecamatan Rimbo di bagian Barat dengan wilayah Kabupaten Tebo yang berada di
bagian Timur kawasan pasar. Selain adanya kegiatan perdagangan/ekonomi, area
pusat didukung pula oleh berbagai jenis fasilitas utama kota lainnya, seperti Masjid
Besar, sekolah, perkantoran dan ruang terbuka dengan morfologi ruang yang cukup
unik.
Penataan kawasan perencanaan pada hakekatnya diarahkan untuk
mengendalikan dan meningkatkan fungsi kawasan sebagai kawasan pusat kota yang
semakin berkembang pesat. Fungsi kawasan ditingkatkan melalui serangkaian
penataan kegiatan yang diikuti penataan bangunan dan lingkungan. Bagian-bagian
kawasan yang pasif dihidupkan dan dikembangkan sehingga dapat memberikan
manfaat bagi masyarakat dan lingkungan di sekitarnya. Kawasan perencanaan RTBL
yang terletak di inner city ini memiliki makna strategis terkait dengan struktur
keruangan yang terintegrasi dalam pengembangan seluruh kawasan selanjutnya.
Konsep utama penataan kawasan perencanaan adalah memadukan seluruh
komponen-komponen perancangan kawasan yang ada dan mengoptimalkan setiap
elemen-elemen urban menjadi lebih berpotensi dalam menghidupkan kawasan.
Rencana umum akan menjelaskan beberapa hal yang akan mengatur penerapan
ketentuan dasar perancangan, baik pada bangunan, kelompok bangunan, kavling
maupun blok dan panduan ketentuan perancangan dalam dimensi yang terukur dan
simulasi bangunan. Rencana umum ini mencakup aspek peruntukan lahan, Intensitas
Pemanfaatan Lahan (KDB, KLB, KDH, dsb), Tata Bangunan, Sistem Sirkulasi, RTH,
Tata Kualitas Lingkungan serta utilitas dan Prasaranan Lingkungan, yang secara lebih
ter-arah diuraikan dalam spot-spot kawasan.
IX-2
9.3. PANDUAN RANCANGAN
9.3.1. Prinsip Dasar Panduan Detail Perancangan

Secara prinsip panduan rancangan akan menjelaskan beberapa hal yang akan
mengatur penerapan ketentuan dasar perancangan pada Kawasan Pasar
Kuamang Kuning baik pada bangunan, kelompok bangunan, kavling maupun
blok dan panduan ketentuan detail perancangan dalam dimensi yang terukur
dan simulasi bangunan. Semua hal tersebut tidak terlepas dari konsep
perancangan umum rencana tata bangunan lingkungan Kawasan Pasar
Kuamang Kuning yang telah dijabarkan dalam pembahasan sebelumnya.
Prinsip-prinsip pengembangan suatu panduan detail perancangan dari masing-

masing komponen perancangan dilakukan berdasarkan:
 Penjabaran terhadap konsep perancangan umum secara terukur dan rinci
sehingga memudahkan penerapan secara nyata pada pengembangan
perancangan.
 Pengembangan setiap blok pengembangan yang ditetapkan melalui
panduan detail secara spesifik dan tepat sesuai dengan permasalahan dan
potensi tiap blok yang telah dianalisis.
 Integrasi terhadap seluruh komponen perancangan di setiap blok
pengembangan yang mencakup komponen-komponen perancangan yang
telah disebutkan dalam konsep umum perancangan.
 Panduan detail harus tanggap dan integral dengan lingkungan sekitarnya
pada skala yang lebih luas / makro
 Panduan detail memudahkan pengelolaan dan pengendalian rencana
serta mengarahkan pihak yang berkepentingan
 Penetapan panduan detail selalu merujuk pada aturan ketatakotaan yang
berlaku
IX-3
9.3.2. Panduan Pengembangan Perancangan
ZONA/SEGMEN PENGEMBANGAN KAWASAN
2
4
5
6 3 7 8
Keterangan Panduan
Tujuan :
 Mengoptimalkan fungsi kawasan dengan mengarahkan beberapa bagian kawasan sesuai
dengan fungsi dan peruntukannya.
 Setiap bagian kawasan diarahkan untuk memberikan kekuatan karakter yang mendukung
citra kawasan melalui peningkatan kualitas lingkungan kawasan yang terbentuk.
Pengendalian unsur-unsur :
Peruntukan Lahan, Intensitas Pemanfaatan Lahan, Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung,
Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau, Tata Bangunan, Tata Kualitas Lingkungan, Sistem
Prasarana dan Utilitas Lingkungan.
Peruntukan Lahan secara umum dapat dirinci sebagai berikut :

Kw-01 - Spot Area Gerbang Barat
Kw-02 - Sub-Kawasan Koridor Barat
Kw-03 - Spot Area Mesjid Besar
Kw-04 - Spot Area Ruang Terbuka Publik
Kw-05 - Sub-Kawasan Koridor Tengah
Kw-06 - Sub-Terminal dan Pasar Tradisional
Kw-07 - Sub-Kawasan Koridor Timur
Kw-08 - Spot Area Gerbang TImur Kawasan
IX-4
9.3.3. Arahan Pengembangan Spot Area Gerbang Kawasan (KW-01)
BLOK PENGEMBANGAN KAWASAN KW-01
Komponen Perancangan
1. Struktur Peruntukan Lahan

Kawasan untuk fungsi komersial perdagangan skala menengah ke bawah dan fungsi
perkantoran/ pemerintahan.
2. Intensitas Pemanfaatan Lahan
Aturan tinggi max : 2 lantai, KDB : 40%-60%, KLB : 0,8-1,2 ; GSB : menyesuaikan dengan
aturan setempat
3. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung
Jalan arteri primer, jalur pedestrian di dalam area, parkir off street menggunakan area parkir
yang telah disediakan di dalam kompleks bangunan
4. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau
Tata hijau sepanjang jalur jalan dan sungai, pohon pengarah dan peneduh pada batas
lahan /parkir area dan ruang terbuka di tengah koridor sebagai paru-paru kota dengan
fungsi ekologis.
5. Tata Bangunan
Fasade & deretan massa membentuk jajaran pelingkupan, karakter bangunan konteks
dengan style lokal dengan pendekatan desain arsitektur tradisional Melayu Jambi yang
kuat.
6. Tata Kualitas Lingkungan
Penataan massa dan elemen streetscape untuk meningkatkan kualitas visual koridor
kawasan dengan pendekatan desain arsitektur tradisional Melayu Jambi yang kuat
7. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan
Penempatan utilitas pada sisi jalan yang sama/di bawah tanah, penempatan prasarana &
utilitas
IX-5
A. ATURAN WAJIB
 Koefisien Lantai Bangunan : 0,8 - 1,2
 Koefisien Dasar Bangunan : 40%-60%
 Ketinggian Bangunan Maksimum : 2 lantai
 Ruang Terbuka Umum : Trotoar lebar maksimal 1,5 meter
Off street parking system/ parkir di
dalam kompleks pertokoan, perkantoran
dan permukiman.
B. ATURAN TAMBAHAN
1. Pengembangan peta intensitas di bawah ini tidak berlaku untuk :
a. Pembangunan yang sedang berlangsung dan telah mendapat persetujuan
menggunakan tingkat intensitas yang lebih tinggi daripada peta-peta
intensitas yang ada.
b. Proposal atau usulan pembangunan yang telah mendapat persetujuan
untuk menggunakan tingkat intensitas yang lebih tinggi daripada peta
intensitas
2. Segala peraturan yang belum diatur dalam ketentuan ini harus mengacu pada
peraturan dan ketentuan lain yang berlaku
C. ATURAN ANJURAN UTAMA

1. Peruntukan Lahan yang dianjurkan :
a. Permukiman dan perdagangan skala kecil.
b. Fasilitas umum pendukung permukiman.
c. Aktivitas yang mendukung pejalan kaki.
d. Ruang terbuka hijau yang berfungsi ekologis.
2. Parkir
a. Parkir pada kantong-kantong parkir yang tersedia di dalam kompleks
permukiman, pertokoan maupun perkantoran.
b. Penataan parkir dalam halaman harus mengupayakan pohon peneduh.
c. Perkerasan halaman parkir harus menggunakan material resap air.
3. Sempadan bangunan (GSB) : menyesuaikan lingkungan sekitar
4. Bentuk massa
a. Bentuk massa tunggal dan kelompok masa (multi masa), berdiri sendiri
dalam tapak, arahan untuk menjaga karakter massa bangunan.
b. Bangunan baru dapat berupa bangunan utama dan bangunan sekunder.
IX-6
c. Bangunan sekunder harus ditempatkan di bagian yang tidak menonjol bila

dilihat dari daerah publik (jalan)
d. Mematuhi GSB yang berlaku di area tersebut.
D. ATURAN ANJURAN
1. Kualitas Fungsional
Organisasi dan Keterkaitan Fungsi
Keterkaitan antar fungsi di dalam satu blok dan di dalam bangunan baik secara
vertikal maupun horisontal harus diperhatikan agar skenario perancangan kota
dapat berjalan dengan baik
Sirkulasi Pejalan Kaki dan Kendaraan Skala Mikro

a. Sirkulasi penghubung kawasan dari arah jalan, dapat berupa
penyeberangan di atas permukaan tanah, zebra cross terbuka.
b. Jalur pedestrian pada segmen jalan ini berukuran minimal 1,5 meter.
c. Pohon peneduh harus berada di antara jalur pedestrian yang berdampingan
dengan jalan.
d. Pada jalan masuk kapling yang bersilangan dengan jalur pedestrian tidak
diperkenankan menggunakan perbedaan tinggi peil.
e. Perbedaan tinggi peil hanya boleh terjadi antara jalan dan badan jalur
pedestrian tetapi pada tempat tertentu harus disediakan ramp untuk
menghubungkan perbedaan tinggi peil tersebut.
f. Sirkulasi kendaraan di dalam lahan harus memperhatikan tempat-tempat
penting, seperti pintu masuk, perlintasan pejalan kaki dan parkir
2. Kualitas Visual
Estetika dan Kinerja Arsitektural
Desain arsitektural yang dipilih selaras dengan citra kawasan dan dalam kasus
spot area ini dirancang dengan pendekatan arsitektur tradisional Melayu Jambi
yang kuat.
Gubahan Massa dan Wajah Jalan (streetscape)

Gubahan massa bangunan di skeitar area gerbang koridor Barat kawasan
didesain dengan pendekatan arsitektur tradisional Melayu Jambi yang kuat .
IX-7
Tata Informasi (signage)

a. Menghadap jalan, atau orientasi mengarah ke jalan utama
b. Kejelasan peran signage terhadap bangunan berkaitan dengan tipologi dan
pintu masuk utama.
c. Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan
marka-marka grafis
d. Tata informasi pada wajah jalan, yaitu sepanjang jalur pejalan kaki berupa
billboard.
e. Tata informasi dapat dibuat dari neon (neon-sign), fiberglass, papan, boks
berlampu dan bentuk lainnya.
Bahan dan Warna Bangunan

a. Dinding luar bangunan berwarna pastel, dengan bahan acian halus dan
kombinasi dengan batu alam setempat untuk memperkuat karakter
lingkungan. Untuk dinding luar bangunan disarankan menggunakan warna-
warna muda. Jenis kaca yang boleh dipakai adalah polos, semi tinted
berwarna pastel atau berwarna coklat dan abu-abu.
b. Karakteristik bahan dan warna atap harus disesuaikan dengan bangunan dan
lingkungan di sekitarnya. Nuansa yang disarankan adalah berkisar antara
warna hitam-batu alam, merah bata atau coklat kehitaman.
3. Kualitas Lingkungan
Pencahayaan
a. Lampu-lampu menerangi koridor jalan termasuk simpul persimpangan
b. Pencahayaan pada fasade bagian atas bangunan dimungkinkan.
Tata Hijau dan Ruang Terbuka

a. Ruang terbuka bersifat publik terbentuk oleh massa bangunan yang
melingkupi dan menampung aktivitas yang berkaitan dengan fungsi
kawasan, dan penanaman pepohonan (vegetasi) hijau sebagai peneduh
yang memadai kebutuhan dan kenyamanan.
b. Ruang terbuka hijau untuk umum berupa tanaman yang ditanami rumput,
tanaman hias dan dibatasi sekelilingnya dengan penghijauan dengan
pepohonan peneduh.
IX-8
c. Bagian halaman yang digunakan untuk parkir kendaraan, dimana terdapat

bagian yang tidak digunakan untuk parkir dapat diolah lansekapnya dengan
tata hijau.
d. Pemilihan tanaman sebaiknya disesuaikan dengan karakter setempat dan
tidak menimbulkan banyak sampah dedaunan.
Kepentingan Umum
a. Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa open space, telepon umum,
kotak sampah, bangku taman, patung, kolam atau karya seni lainnya (public
art)
b. Di jalur pedestrian sekitar pasar yang dilalui oleh kendaraan umum harus
disediakan tempat pemberhentian kendaraan (halte) dengan memperlebar
badan jalan.
Aspek Sosial Budaya

Mewadahi aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku di masyarakat
(seperti ruang interaksi sosial atau area untuk pedagang kaki lima sebagai
aktivitas penunjang kawasan).
IX-9
9.3.4. Arahan Pengembangan Sub-Kawasan Koridor Barat (KW-02)

Kwasan untuk Kawasan untuk fungsi komersial perdagangan skala menengah ke bawah
dan fungsi perkantoran/pemerintahan.
aturan setempat
yang telah disediakan di dalam kompleks pertokoan
fungsi ekologis.
5. Tata Bangunan
dengan style lokal dengan pendekatan desain arsitektur tradisional Melayu Jambi yang
kuat.
kawasan dengan pendekatan desain arsitektur tradisional Melayu Jambi yang kuat
utilitas
IX-10
A. ATURAN WAJIB
Off street parking system/parkir di
dan permukiman.
B. ATURAN TAMBAHAN
intensitas

2. Parkir
permukiman, perkantoran dan pertokoan.
4. Bentuk massa
IX-11

D. ATURAN ANJURAN

dengan jalan.
2. Kualitas Visual
yang kuat.

Gubahan massa bangunan di skeitar area gerbang koridor Barat kawasan
didesain dengan pendekatan arsitektur tradisional Melayu Jambi yang kuat .
IX-12

pintu masuk utama.
marka-marka grafis
billboard.

Pencahayaan

pepohonan peneduh.
IX-13

tata hijau.
Kepentingan Umum
art)
badan jalan.
Aspek Sosial Budaya

IX-14
9.3.5. Arahan Pengembangan Spot Area Mesjid Besar (KW-03)
Kawasan untuk fungsi campuran yang terdiri dari fungsi religius , perdagangan skala
menengah ke atas, fasum-fasos, pemerintahan
Aturan tinggi max : 3 lantai, KDB : 40%-60%, KLB : 0,8-1,8; GSB : mengikuti aturan
setempat
Jalan arteri primer, jalan kolektor dan jalur pedestrian di dalam area, parkir off street
menggunakan area parkir yang telah disediakan di dalam kompleks pertokoan dan Masjid
Tata hijau sepanjang jalur jalan, pohon pengarah dan peneduh pada batas lahan dan parkir
area
5. Tata Bangunan
dengan pendekatan desain arsitektural campuran antara tradisional dengan modern
kawasan dengan pendekatan desain arsitektural campuran antara tradisional dengan
modern
utilitas
IX-15
A. ATURAN WAJIB
 Koefisien Lantai Bangunan : 0,8 -1,8
 Ketinggian Bangunan Maksimum : 2-3 lantai
Off street parking system/parkir
di dalam pertokoan dan Masjid.
B. ATURAN TAMBAHAN
intensitas

a. Komersial perdagangan di sepanjang koridor
b. Area kompleks Masjid sebagai landmark kawasan harus dijaga kelestarian
dan monumentalitasnya.
c. Fasilitas umum pendukung Masjid dan perdagangan
d. Aktivitas yang mendukung pejalan kaki
2. Parkir
pertokoan dan Masjid
4. Bentuk massa
IX-16

D. ATURAN ANJURAN

dengan jalan.
penting, seperti pintu masuk, perlintasan pejalan kaki, parkir dan lain-lain.
2. Kualitas Visual
Desain arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan tema dan citra
kawasan.

Setiap bangunan yang memiliki orientasi menghadap jalan utama diusahakan
membentuk streetwall/frontage yang baik dengan pendekatan desain
arsitektural campuran antara tradisional dengan modern pada fungsi
IX-17
perdagangan/komersial sedangkan pada bangunan publik dan fasilitas umum

maupun sosial tetap mengadopsi pendekatan desain arsitektur lokal/tradisional
Melayu Jambi.

pintu masuk utama.
marka-marka grafis
billboard.

a. Dinding luar bangunan berwarna putih untuk Masjid sehingga
monumentalitas bangunan dapat terjaga serta pemanfaatan warna pastel
atau terang untuk bangunan pertokoan, dengan bahan acian halus dan
b. Bahan dan warna atap harus disesuaikan dengan bangunan dan lingkungan
di sekitarnya. Nuansa yang disarankan adalah berkisar antara warna hitam-
batu alam, merah bata atau coklat kehitaman.
Pencahayaan

IX-18

pepohonan peneduh.
tata hijau.
Kepentingan Umum
art)
badan jalan.
Aspek Sosial Budaya

aktivitas penunjang kawasan)
IX-19
9.3.6. Arahan Pengembangan Spot Area Ruang Terbuka Publik (KW-04)
Kawasan untuk fungsi campuran yang terdiri dari fungsi perdagangan, fasum-fasos,
pemerintahan
setempat
area
5. Tata Bangunan
modern
utilitas
IX-20
A. ATURAN WAJIB
dan permukiman.
B. ATURAN TAMBAHAN
intensitas

2. Parkir
permukiman, pertokoan serta ruang parkir publik yang tersedia.
4. Bentuk massa
IX-21

D. ATURAN ANJURAN

dengan jalan.
2. Kualitas Visual
yang kuat.

IX-22

Melayu Jambi.

pintu masuk utama.
marka-marka grafis
billboard.

Pencahayaan

IX-23
pepohonan peneduh.
tata hijau.
Kepentingan Umum
art)
badan jalan.
Aspek Sosial Budaya

IX-24
9.3.7. Arahan Pengembangan Sub-Kawasan Koridor Tengah (KW-05)
setempat
area
5. Tata Bangunan
modern
utilitas
IX-25
A. ATURAN WAJIB
dan permukiman.
B. ATURAN TAMBAHAN
intensitas

2. Parkir
permukiman dan pertokoan.
3. Parkir
a. Parkir pada kantong-kantong parkir yang tersedia di dalam kompleks pasar
IX-26
5. Bentuk massa
D. ATURAN ANJURAN

dengan jalan.
5. Kualitas Visual
yang kuat.
IX-27

Melayu Jambi.

pintu masuk utama.
marka-marka grafis
billboard.

Pencahayaan

IX-28

pepohonan peneduh.
tata hijau.
Kepentingan Umum
art)
badan jalan.
Aspek Sosial Budaya

IX-29
9.3.8. Arahan Pengembangan Spot Area Integrasi Sub Terminal dengan

Pasar Kuamang Kuning (KW-06)
setempat
menggunakan area parkir yang telah disediakan di dalam kompleks terminal
area
5. Tata Bangunan
modern
utilitas
IX-30
A. ATURAN WAJIB
dan permukiman.
B. ATURAN TAMBAHAN
c. Pembangunan yang sedang berlangsung dan telah mendapat persetujuan
d. Proposal atau usulan pembangunan yang telah mendapat persetujuan
intensitas

2. Parkir
4. Bentuk massa
IX-31

D. ATURAN ANJURAN

dengan jalan.
2. Kualitas Visual
yang kuat.
IX-32

Melayu Jambi.

pintu masuk utama.
marka-marka grafis
billboard.

b. Karakteristik bahan dan warna atap harus disesuaikan dengan bangunan
dan lingkungan di sekitarnya. Nuansa yang disarankan adalah berkisar
antara warna hitam-batu alam, merah bata atau coklat kehitaman.
Pencahayaan

IX-33
pepohonan peneduh.
tata hijau.
Kepentingan Umum
kotak sampah, bangku taman, patung, kolam atau karya seni lainnya
(public art)
badan jalan.
Aspek Sosial Budaya

IX-34
9.3.9. Arahan Pengembangan Sub-Kawasan Koridor Timur (KW-07)

Kawasan untuk fungsi komersial /perdagangan dalam skala menengah ke atas dan fungsi
binis.
aturan setempat
fungsi ekologis.
5. Tata Bangunan
dengan style lokal dengan didominansi oleh pendekatan desain arsitektur modern.
kawasan dengan pendekatan desain arsitektur modern.
utilitas
IX-35
A. ATURAN WAJIB
dan permukiman.
B. ATURAN TAMBAHAN
intensitas

2. Parkir
3. Parkir
IX-36
5. Bentuk massa
D. ATURAN ANJURAN

dengan jalan.
2. Kualitas Visual
spot area ini dirancang dengan pendekatan desain arsitektur modern yang
kuat.
IX-37

arsitektural campuran antara tradisional dengan dominansi gaya arsitektural
yang bercitra modern.

pintu masuk utama.
marka-marka grafis
billboard.

b. Karakteristik bahan dan warna atap harus disesuaikan dengan bangunan
dan lingkungan di sekitarnya. Nuansa yang disarankan adalah berkisar
antara warna hitam-batu alam, merah bata atau coklat kehitaman.
Pencahayaan

IX-38
pepohonan peneduh.
tata hijau.
Kepentingan Umum
art)
badan jalan.
Aspek Sosial Budaya

IX-39
9.3.10. Arahan Pengembangan Spot Area Gerbang Timur Kawasan (KW-08)

Kawasan untuk fungsi komersial /perdagangan dalam skala menengah ke atas dan fungsi
binis.
aturan setempat
fungsi ekologis.
5. Tata Bangunan
dengan style lokal dengan didominansi oleh pendekatan desain arsitektur modern.
kawasan dengan pendekatan desain arsitektur modern.
utilitas
IX-40
A. ATURAN WAJIB
dan permukiman.
B. ATURAN TAMBAHAN
intensitas

2. Parkir
3. Parkir
IX-41
5. Bentuk massa
D. ATURAN ANJURAN

dengan jalan.
2. Kualitas Visual
spot area ini dirancang dengan pendekatan desain arsitektur modern yang
kuat.
IX-42

arsitektural campuran antara tradisional dengan dominansi gaya arsitektural
yang bercitra modern.

pintu masuk utama.
marka-marka grafis
billboard.

Pencahayaan

IX-43
pepohonan peneduh.
tata hijau.
Kepentingan Umum
art)
badan jalan.
Aspek Sosial Budaya

IX-44
Bagian 10 SIMULASI RANCANGAN 3D

10.1. PENGERTIAN
Simulasi perancangan 3 (tiga) dimensi Kawasan Pasar Kuamang Kuning berfungsi

sebagai pedoman atau panduan yang menggambarkan idealisasi penataan atau
perbaikan terhadap lingkungan, dengan harapan akan tercipta suatu kualitas hidup
kawasan/ kota yang ideal dan dapat mendukung tercapainya berbagai sasaran
pembangunan yang dicita-citakan oleh masyarakat dan Pemerintah setempat.
Tujuan yang akan dicapai adalah menciptakan kawasan Pasar Kuamang Kuning
yang berkarakter lokal, yaitu sebagai sebuah sentra perdagangan/perekonomian
kerakyatan yang khas dengan senantiasa melestarikan potensi lahan pertanian,
perkebunan dan hutan sekaligus sebagai sebuah sentra permukiman/ ruang huni
yang berwawasan lingkungan dengan didukung oleh berbagai fasilitas atau
sarana prasarana umum yang memadai.
2
4
5
6 3 8 7
X-1
10.2. 3-D RANCANGAN SPOT KAWASAN
10.2.1. Simulasi 3D Spot Kawasan 1 - Area Gerbang Barat
X-2
10.2.2. Simulasi 3D Spot Kawasan 2 - Sub-Kawasan Koridor Barat
X-3
10.2.3. Simulasi 3D Spot Kawasan 3 - Area Masjid Besar
X-4
10.2.4. Simulasi 3D Spot Kawasan 4 - Area Ruang Terbuka Publik
X-5
10.2.5. Simulasi 3D Spot Kawasan 5 - Sub-Kawasan Koridor Tengah
X-6
10.2.6. Simulasi 3D Spot Kawasan 6 - Sub-Terminal dan Pasar Tradisional
X-7
10.2.7. Simulasi 3D Spot Kawasan 7 - Sub-Kawasan Koridor Timur
X-8
10.2.8. Simulasi 3D Spot Kawasan 8 - Area Gerbang TImur Kawasan
X-9
Bagian 11 RENCANA INVESTASI

11.1. INDIKASI PROGRAM KEGIATAN
Pembangunan yang direncanakan akan membutuhkan biaya yang sangat

besar, sementara dana yang tersedia seringkali tidak dapat mencukupi seluruh
program pembangunan yang telah direncanakan. Agar supaya pemanfaatan dana
pembangunan yang ada dapat optimal, maka perlu seleksi terhadap program yang
diusulkan untuk menentukan skala prioritas pembangunan, sehingga dalam jangka
panjang keseluruhan rencana dapat terwujud dengan serasi. Berdasarkan
perencanaan yang telah dilakukan maka diusulkan berbagai jenis program
pembangunan yang menjadi prioritas berdasarkan zonasi/ area pengembangan,
dalam jangka waktu 5 tahun (2013-2017), yaitu:
1. Program Penataan Area Ruang Terbuka Publik (I)
2. Program Penataan Area Ruang Terbuka Publik (II)
3. Program Penataan Area Sub-terminal
4. Program Penataan Area Koridor Jalan Utama (Jl. Batanghari)
5. Program Penataan Area Gerbang Kawasan (timur dan barat)
Prioritas program tersebut diusulkan berdasarkan pertimbangan bahwa

program pertama dan kedua merupakan kebutuhan yang mendesak, dikarenakan
sampai saat ini belum ada ruang terbuka publik yang representatif untuk kegiatan
masyarakat secara komunal. Area ini berada di pusat aktivitas dan perekonomian
sehingga sangat potensial untuk berkembang. Program ketiga adalah fasilitas untuk
mendukung keberadaan pasar tradisional, yang juga berada pada zona inti
kawasan, sehingga menjadi pemacu aktivitas terhadap program pembangunan
berikutnya. Dengan demikian diharapkan keseluruhan program akan saling terkait
dan berkesinambungan, yang pada akhirnya akan dicapai sinerji dan keseimbangan
pembangunan secara merata pada seluruh kawasan perencanaan.
11.2. SKENARIO STRATEGI RENCANA INVESTASI
Pembiayaan program pembangunan RTBL Kawasan Pasar Kuamang

Kuning dibedakan atas pembiayaan dari pemerintah, masyarakat, swasta dan
sharing antar pelaku pembangunan. Pemerintah berkewajiban untuk menyediakan
XI - 1
prasarana dan sarana yang menyangkut kepentingan masyarakat umum dan

memerlukan investasi yang banyak (public goods). Masyarakat juga berkewajiban
membangun kota dan berpartisipasi dalam lingkup yang kecil (privacy goods).
Demikian juga pihak swasta wajib berpartisipasi untuk terlibat sejauh menyangkut
kepentingan sendiri, seperti dalam pendirian/ pengembangan usahanya sendiri dan
partisipasi dalam pembiayaan pembangunan.
Seiring dengan pelaksanaan otonomi daerah, penekanan arahan sumber
pembiayaan adalah pada upaya penggalian potensi dari dalam Kabupaten Bungo.
Potensi penggalian sumber dana terutama dari pajak dan retribusi daerah. Subsidi
dari instansi yang terkait dengan program pembangunan lebih diprioritaskan bagi
pembiayaan proyek-proyek sektoral, yang secara keseluruhan dapat menunjang
mekanisme pembangunan di wilayah perencanaan. Sumber lain yang kini semakin
berpengaruh pada kemajuan pertumbuhan pembangunan kota adalah peran serta
masyarakat dan swasta (investor). Program pembangunan kota sudah seharusnya
dilakukan secara sharing antara pemerintah, masyarakat dan swasta, sebagai
bentuk pemberdayaan sumber daya setempat.
11.2.1. Sumber Pembiayaan
1. Pembiayaan oleh Pemerintah

Secara garis besar, sumber pembiayaan pembangunan kota yang berasal
dari pemerintah tergantung pada sumber-sumber penerimaan Pemerintah
Daerah. Sumber-sumber penerimaan Pemerintah Daerah terdiri dari:
a. Pendapatan Asli Daerah sendiri (PADs), terdiri dari:

. hasil Pajak Daaerah
. hasil Retribusi Daerah
. hasil Perusahaan Daerah dan hasil pengelolaan kekayaan daerah
b. Dana Perimbangan, yang terdiri dari:

. Bagian dari PBB dan penerimaan dari sumber daya alam
. Dana Alokasi Umum (DAU)
. Dana Alokasi Khusus
c. Pinjaman Daerah
d. Sumber lain yang berasal dari subsidi atau bantuan luar
XI - 2
2. Peningkatan Penerimaan Daaerah

Peningkatan penerimaan daerah dapat dilakukan dengan intensifikasi
penerimaan daerah, yaitu dengan meningkatkan kapasitas sumber-sumber
penerimaan yang telah ada dan ekstensifikasi penerimaan daerah, yaitu
dengan menggali sumber-sumber penerimaan baru.
Tersedianya kawasan dengan perencanaan RTBL, dapat meningkatkan
PAD Pemerintah Kab. Bungo yang berasal dari berbagai segi, diantaranya:
a. Pengelolaan pajak dan retribusi. Dalam hal ini diupayakan agar PAD
dapat diperoleh secara netral, harus ada hubungan yang jelas antara
manfaat dan biaya riil dari pungutan yang dikenakan pada kawasan
RTBL, memperhitungkan pengaruh kebijaksanaan pungutan terhadap
distribusi pendapatan masyarakat dan meminimalkan biaya pungutan
serta meningkatkan ketaatan wajib pajak / retribusi daerah
b. Meningkatkan penyediaan jasa pelayanan umum dengan tarif retribusi

yang layak, sehingga dapat lebih efisien dengan tidak menimbulkan
distorsi ekonomi. Dalam recovery, diupayakan iklim yang mendukung
bagi partisipasi swasta / investor / kontraktor
c. Penyempurnaan pelaksanaan program pengembangan kemampuan

manajerial dan administrasi keuangan dan pendapatan daerah.
Didalamnya termasuk unsur personalia dan pembagian tugas,
penyempurnaan teknik dan administrasi pungutan serta
penyederhanaan prosedur pengesahan peraturan daerah
d. Diberlakukannya deregulasi tentang pajak dan retribusi untuk

disesuaikan dengan tuntutan pelaksanaan pembangunan dan
perkembangan keadaan
e. Penyederhanaan proses administrasi pungutan pajak dan retribusi
3. Pemanfaatan Dana dari Penanaman Modal dan Pinjaman

Dalam upaya meningkatkan kemampuan daerah untuk pembiayaan
pembangunan, saat ini telah dikembangkan penyediaan dana dari sumber
pinjaman dengan persetujuan DPRD, baik yang berasal dari dalam negeri
maupun dari luar negeri, melalui pemerintah pusat. Pinjaman tersebut
terutama dimaksudkan untuk membiaya pembangunan prasarana yang
XI - 3
nantinya akan menjadi aset daerah dan dapat menghasilkan penerimaan

untuk pengembalian pinjaman tersebut (investasi). Dengan demikian
pinjaman ini dapat digunakan untuk membiayai kegiatan yang bersifat self
financing atau dapat mengembalikan pinjaman dari operasional kegiatan tsb.
Dalam pelaksanaan program pembangunan kota, pemerintah daerah dapat
memanfaatkan sumber dana ini untuk memperluas jaringan air bersih,
pengembangan pasar, pusat perbelanjaan dan lain-lain yang operasilisasi
kegiatannya dapat menghasilkan penerimaan untuk mengembalikan
pinjaman tersebut. Disamping itu sumber dana juga dapat bersumber dari
penanaman modal swasta yang dimanfaatkan untuk membiayai kegiatan
ekonomi, seperti perdagangan, industri, transportasi dan lainnya.
4. Peningkatan Partisipasi Masyarakat

Pembiayaan pembangunan yang bersumber dari pemerintah Kabupaten
Muaro Jambi sangat terbatas. Keterbatasan sumber dana pemerintah
daerah dapat menghambat laju pembangunan kota, jika tidak didukung oleh
peran serta masyarakatnya. Karena itu perlu upaya penggalangan sumber
pembiayaan lain, yaitu dengan meningkatkan partisipasi masyarakat dan
swasta dalam setiap penyediaan fasilitas pelayanan umum, dengan cara:
 Pemberian kemudahan kepada pihak masyarakat dan swasta yang
berminat melakukan investasi dalam pembangunan sarana dan
prasarana perkotaan, misalnya pembangunan pertokoan,
 Pemberian kemudahan dalam memperoleh ijin lokasi serta ijin mendirikan
bangunan, sejauh tidak menyimpang dari rencana yang telah ditetapkan
 Peningkatan kesadaran masyarakat dalam upaya pemeliharaan fasilitas
pelayanan yang telah disediakan oleh pemerintah daerah.
11.2.2. Perencanaan Pembiayaan dan Program Investasi

Penelusuran program investasi akan menjelaskan prakiraan kebutuhan
besarnya biaya/ anggaran pada pelaksanaan suatu program pembangunan
atau program kegiatan. Pada masing-masing program kegiatan akan
dihitung besarnya volume dan jumlah satuan pekerjaan yang akan dikalikan
harga satuan dari masing-masing kegiatan, sehingga diperoleh besarnya
investasi dari masing-masing program kegiatan. Agar lebih terperinci,
program investasi akan dibuat dalam bentuk tabel pada masing-masing
XI - 4
detail kawasan studi (spot area) sesuai peta blok pengembangan yang telah
ditetapkan, yang terbagi sebagai berikut:
4
2
1
3 4
5
Tabel 11.1
XI - 5
Tabel 11.2
XI - 6
Tabel 11.3
XI - 7
Tabel 11.4
Tabel 11.5
XI - 8
11.3. POLA KERJA SAMA OPERASIONAL INVESTASI
Terbatasnya kemampuan keuangan Pemerintah Daerah dalam mewujudkan

pelaksanaan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning, Kabupaten Bungo, baik
dalam segi pelayanan, fasilitas maupun kualitas dapat diatasi dengan berbagai
kebijakan untuk mencari alternatif sumber-sumber pembiayaan. Alternatif sumber
pembiayaan dapat berasal dari penggalian dana masyarakat, partisipasi pihak
masyarakat maupun pihak swasta. Dipandang dari segi hukum, penyertaan
mayarakat dan swasta sangat memungkinkan dalam bentuk modal ventura,
penerbitan obligasi, penjualan saham, joint ventura dan pola kompensasi.
a. Modal Ventura
Berdasarkan SK Menteri Keuangan nomor 125/KMK013/1988 modal ventura
(ventura capital) adalah suatu kegiatan pembiayaan berbentuk penyertaan
modal ke dalam perusahaan pasangan (partner) untuk jangka waktu
tertentu. Modal ventura ini merupakan usaha investasi dalam bentuk
pemilikan saham untuk jangka waktu tertentu dan proyek yang dinilai
mempunyai prospek menguntungkan. Dalam modal ventura terdapat 3 jenis
pembiayaan yaitu : conventional loan, conditional loan dan equity
investment.
o Conventional loan merupakan pinjaman yang diberikan dengan jaminan
maupun tanpa jaminan. Biasanya mengenakan bunga, dalam jangka
waktu tertentu dan disertai jadwal angsuran
XI - 9
o Conditional loan merupakan bagian dari modal ventura, pinjaman yang

diberikan dapat memberikan keuntungan/laba yang turut dinikmati oleh
investor bila proyek berkembang dengan baik tetapi juga bersedia
menanggung rugi bila proyek gagal
o Equity investment merupakan penyertaan saham pada suatu perusahaan,
biasanya dilakukan pula kerjasama pengelolaan antara perusahaan
tersebut dengan investor
b. Penerbitan Obligasi
Investor obligasi berupa lembaga yang padat modal. Bila seseorang
membeli obligasi maka otomatis menjadi kreditor pihak penerbit obligasi,
besarnya bunga ditentukan dan modal dikembalikan bila jangka waktunya
selesai. Obligasi merupakan bentuk investasi yang lebih aman karena bila
pihak yang menerbitkan obligasi mengalami kerugian atau bangkrut ia tidak
turut menanggung, bahkan mendapatkan prioritas utama untuk meminta
kembali pembayaran. Keuntungannya adalah pembagian laba (dividen) bila
perusahaan mendapat keuntungan, yang lain adalah didapatnya keuntungan
bila harga saham di pasaran mengalami kenaikan
c. Penjualan Saham
Pembiayaan pembangunan dapat dilakukan dengan penawaran saham
melalui pasar modal. Lembaga yang menangani perwujudan RTBL dan
berminat untuk menjual saham melalui Bursa Efek atau Bursa Pararel.
d. Usaha Patungan (Joint Ventura)
Kemungkinan lain untuk memperoleh pembiayaan pembangunan RTBL
Kawasan Pasar Kuamang Kuning, Kabupaten Bungo adalah membentuk
usaha patungan dengan pihak luar negeri maupun dalam negeri. Model ini
merupakan usaha investasi secara bersama dalam bentuk pemilikan saham
untuk jangka waktu tertentu dan proyek yang dinilai mempunyai prospek
menguntungkan.
e. Pola Kompensasi
Alternatif lain untuk pembiayaan pembangunan RTBL adalah :
o BOT (Build, Operate and Transfer), pihak investor membangun sebuah
proyek dan setelah selesai investor dapat mengoperasikan secara
komersial dalam jangka waktu tertentu. Setelah masa opersionalnya
berakhir, proyek tersebut diserahkan pada pihak Pemerintah Daerah
XI - 10
o BOOT (Build, Own and Operate and Transfer), investor akan membangun
proyek diatas tanah milik Pemda, setelah selesai investor dapat
mengoperasikan secara komersial dalam jangka waktu tertentu. Setelah
masa opersionalnya berakhir, pengelolaan diserahkan Pemerintah
Daerah
o BOO (Build, Own and Operate), investor akan membangun proyek diatas
tanah milik Pemda, setelah selesai proyek langsung dihibahkan kepada
Pemda dan investor dapat mengoperasikan bangunan tersebut dalam
jangka waktu tertentu
o BOL (Build, Own and Lease), setelah investor melaksanakan
pembangunan di atas tanah milik Pemda, investor langsung
menghibahkan proyek tersebut kepada Pemda. Sementara investor
memperoleh hak opsi menyewakan bangunan komersial tersebut.
Dari bentuk-bentuk kerjasama ini, terlihat bahwa kepemilikan proyek
sepenuhnya berada di tangan Pemerintah Daerah
XI - 11
Bagian 12 KETENTUAN PENGENDALIAN
12.1. PEMANFAATAN DAN PENGENDALIAN
12.1.1. Pemanfaatan RTBL

Pemanfaatan adalah rangkaian program kegiatan pelaksanaan
pembangunan untuk memanfaatkan ruang, bangunan dan lngkungan dalam
jangka waktu tertentu, yang ditetapkan dalam kerangka pemenuhan struktur
ruang Kawasan Pasar Kuamang Kuning. Kegiatan pemanfaatan ruang ini
diselenggarakan secara bertahap melalui penyiapan program kegiatan
pelaksanaan pembangunan yang akan dilakukan oleh pemerintah,
masyarakat dan swata. Pemanfaatan ruang ini juga diselenggarakan melalui
tahapan pembangunan dengan memperhatikan sumber dan mobilisasi dana
serta alokasi pembiayaan program sesuai rencana.
Dalam pemanfaatan ruang perlu dikembangkan suatu perangkat yang
bersifat insentif dan disinsentif tertentu. Perangkat insentif adalah
pengaturan yang bertujuan memberikan rangsangan terhadap kegiatan yang
seiring dengan tujuan rencana tata bangunan dan lingkungan. Sedangkan
disinsentif dimaksudkan untuk membatasi pelaksanaan pembangunan yang
tidak sesuai dengan rencana tata bangunan dan lingkungan Kawasan Pasar
Kuamang Kuning.
12.1.2. Pengendalian RTBL

Pengendalian ini dilaksanakan dengan tujuan agar pemanfaatan ruang,
bangunan dan lingkungan sesuai dengan tata bangunan dan lingkungan
yang telah disusun. Pengendalian meliputi: pengawasan dan penertiban
terhadap pemanfaatan ruang, bangunan dan lingkungan. Pengawasan yang
dimaksudkan adalah usaha untuk menjaga kesesuaian pemanfaatan ruang
dengan fungsi yang ditetapkan. Sedangkan kegiatan penertiban adalah
usaha untuk mengambil tindakan agar pemanfaatan ruang yang
dirrencanakan dapat terwujud. Kegiatan ini dilakukan melalui pemeriksaan
dan penyelidikan atas semua pelanggaran yang dilakukan terhadap
pemanfaatan ruang yang tidak sesuai rencana.
XII - 1
Salah satu kegiatan pengendalian adalah perijinan pemanfaatan ruang.

Perangkat atau mekanisme perijinan ini merupakan suatu alat pengendali
yang digunakan untuk mengatur agar pengembangan kegiatan-kegiatan
yang dilakukan, baik oleh pemerintah, swasta maupun masyarakat sesuai
yang ditetapkan. Sebaliknya pengembangan kegiatan yang tidak sesuai
dengan rencana yang ditetapkan dapat dihindari atau diarahkan ke lokasi
yang ditetapkan.
Pengendalian pemanfaatan ruang secara rutin berisi laporan, monitoring dan
evaluasi. Pelaporan merupakan kegiatan yang memberi informasi secara
obyektif mengenai pemanfaatan ruang, bangunan dan lingkungan.
Monitoring adalah kegiatan mengamati, mengawasi dan memeriksa dengan
cermat perubahan kualitas tata ruang, bangunan dan lingkungan. Evaluasi
adalah kegiatan untuk menilai kemajuan kegiatan pembangunan dalam
mencapai tujuan yang ditetapkan.
12.2. STRATEGI PENGENDALIAN RENCANA
12.2.1. Prioritas Pelaksanaan Pembangunan

Salah satu upaya untuk mencapai target pembangunan agar sesuai rencana
adalah dengan pengendalian pelaksanaan pembangunan berdasarkan skala
prioritas. Dengan membuat skala prioritas, maka tahapan dan target
pembangunan dapat terkontrol dengan jelas, melalui mekanisme monitoring
dan evaluasi. Prioritas program-program pembangunan Kawasan Pasar
Kuamang Kuning dilakukan berdasarkan pada beberapa pertimbangan,
antara lain:
 Program pembangunan harus sesuai dengan rencana yang disusun
 Persoalan yang menyangkut kepentingan orang banyak dan bersifat
strategis harus segera ditangani
 Pemenuhan kebutuhan yang berisi penentuan secara tepat alokasi
sarana dan prasarana perkotaan, berdasarkan peningkatan jumlah
penduduk yang akan terjadi
 Keterpaduan keseluruhan program pembangunan sehingga mampu
mengintegrasikan berbagai sektor dan antar sektor, serta mampu
menghasilkan multiflied effect (efek ganda)
XII - 2
Secara khusus, dalam pembangunan kawasan terdapat dua aspek prioritas

pembangunan, yaitu kawasan prioritas dan program prioritas. Kawasan
prioritas adalah bagian wilayah kota yang perlu mendapat mendapatkan
penanganan segera, seperti kawasan pedagangan dan jasa, serta kawasan
pasar dan permukiman. Program prioritas adalah sektor pembangunan yang
mendesak, segera dilaksanakan untuk mengatasi persoalan kota yang ada,
yaitu infra struktur, transportasi, sarana prasarana lingkungan.
Pelaksanaan Penataan Bangunan dan Lingkungan yang telah disusun,
dapat ditempuh dengan membuat pentahapan pelaksanaan rencana.
Tahapan ini merupakan target pembangunan untuk jangka waktu tertentu.
Dengan demikian pelaksanaan rencana yang disusun ini tidak harus
dilaksanakan secara sekaligus pada waktu bersamaan. Pentahapan
pelaksanaan pembangunan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning
diterjemahkan ke dalam program-program pembangunan berdasarkan
sektor-sektor dan tahapan-tahapan tertentu dalam pelaksanaannya.
Pentahapan yaitu jangka 5 tahun untuk seluruh program pembangunan
sesuai rencana.
Pentahapan ini disertai dengan pemantapan Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan melalui penyusunan landasan hukum dan pedoman
pelaksanaan yang disertai dengan pemasyarakatan RTBL Kawasan Pasar
Kuamang Kuning dan penyusunan prioritas penanganan pembangunan.
Disamping itu ditetapkan pelaksana atau aktor pembangunan sebagai
institusi yang melakukan kontrol, monitoring dan evaluasi pembangunan
12.2.2. Pentahapan Pelaksanaan Pembangunan

Pelaksana program kegiatan adalah pihak-pihak yang bertanggung jawab
dan mempunyai kewenangan terhadap pelaksanan program-program
kegiatan yang dapat terdiri dari pihak pemerintah dengan berbagai instansi
terkait, pihak swasta dan masyarakat. Sedangkan pelaksanaan
pembangunan prioritas adalah tahun pertama yang kemuidan ditindaklanjuti
pada tahap tahun kedua dst. Indikasi program kegiatan secara keseluruhan
dari masing-masing blok pengembangan adalah sebagai berikut:
XII - 3
XII - 4
XII - 5
XII - 6
lanjutan……………
XII - 7
XII - 8
12.3. ARAHAN PENGENDALIAN RENCANA
12.3.1. Pemantapan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning

RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning perlu disertai dengan penyusunan
landasan hukum dan pedoman pelaksanaannya, agar mempunyai kekuatan
hukum untuk pelaksanaannya. Dalam hal ini harus disertai dengan Surat
Keputusan Bupati (SK Bupati) Kabupaten Bungo. Maksud diterbitkannya SK
Bupati mengenai Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Pasar
Kuamang Kuning adalah agar memiliki kekuatan hukum, untuk menjadi
pedoman pelaksanaan, pemanfaatan dan pengendalian penggunaan ruang
kota, tata bangunan dan lingkungan.
SK Bupati Kepala Daerah yang sudah ditetapkan sebaiknya diikuti dengan
peraturan atau ketentuan pelaksanaan yang lebih teknis, seperti tertib
bangunan dan penggunaan bangunan, yang didasarkan pada materi
rencana, yang sekurang-kurangnya memuat persyaratan tentang status hak
atas tanah; peruntukan lahan sesuai dengan tata ruang, penggunaan
bangunan atas dasar teknis; fungsi bangunan dan gangguan keserasian
lingkungan; dan pembebanan retribusi atas pemberian pelayanan serta ijin
mendirikan bangun bangunan atau ijin menggunakan bangunan.
12.3.2. Sosialisasi RTBL Kawasan Kawasan Pasar Kuamang Kuning

Sosialisasli Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Pasar
Kuamang Kuning dimaksudkan agar, setiap warga kota yang terkait dengan
pemanfaatan ruang kota mengetahui dan memahaminya. Adapun langkah-
langkah yang ditempuh adalah sebagai berikut:
 Sosialisasi tentang Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan
Pasar Kuamang Kuning kepada aparat kecamatan, desa dan pemuka
masyarakat
 Membuka informasi berupa buku-buku dan dokumen laporan maupun
peta yang memuat perencanaan sampai akhir tahun perencanaan (2017)
 Penyediaan informasi Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan
Pasar Kuamang Kuning bagi masyarakat melalui pemasangan billboard/
baliho atau media luar lainnya
XII - 9
12.3.3. Peninjauan Kembali (review) RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan berlaku selama 5 tahun, yakni
tahun 2013 - 2017. Pelaksanaan suatu rencana kota tidak selalu dapat
berjalan lancar dan sesuai yang telah ditetapkan, karena banyak aspek
berpengaruh, baik internal maupun eksternal selama kurun waktu
pelaksanaan pembangunan.
Masalah kebijaksaan, keterbatasan penyediaan dana dan lain-lain, cukup
besar pengaruhnya. Oleh karenanya perlu dilakukan penyesuaian kondisi,
potensi, masalah dan kecenderungan perkembangan yang mungkin terjadi
selama periode pembangunan tersebut. Dengan demikian rencana tersebut
dapat diperbaiki atau direvisi sesuai dengan kebutuhan perkembangan.
Mengingat masa berlaku Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan
Pasar Kuamang Kuning sampai tahun 2017, maka selanjutnya dapat ditinjau
kembali pada akhir periode pembangunan, sesuai dengan ketentuan dan
peraturan yang berlaku.
12.3.4. Mekanisme Pengelolaan Perijinan Pembangunan

Pelaksanaan suatu rencana yang menjadi panduan pembangunan
memerlukan perijinan yang jelas. Secara garis besar perijinan bangunan
dapat dibedakan menjadi: ijin kesesuaian bangunan dengan rencana kota,
ijin mendirikan bangun bangunan (IMBB), ijin penggunaan bangunan (IPB)
dan ijin desain bangunan. Hal ini mencakup koordinasi perijinan dari
lembaga-lembaga yang terkait dengan sistem perijinan tersebut.
Semua instansi yang terkait dengan pembangunan di daerah akan terlibat
dalam pmberian IMBB dan IPB. Instansi yang terkait dalam pemberian ijin
penggunaan tanah dan bangunan adalah:
a. Dinas Pekerjaan Umum,
b. Kantor Badan Pertanahan Nasional sebagai instansi yang berwenang
dalam aspek hukum pertanahan
c. Bappeda sebagai instansi yang berwenang dalam penyusunan rencana
kota serta melakukan evaluasi sejauhmana rencana dilaksanakan.
d. Dinas Pekerjaan Umum, Bagian Pengawasan Bangunan yang
berwenang dalam mengawasi pelaksanaan pembangunan secara fisik,
yang dilakukan oleh swasta maupu pemerintah sendiri, dengan tujuan
agar rencana teknis yang dilaksanakan sesuai peraturan yang berlaku.
XII - 10
Keterpaduan antara pengawasan dan konsultasi antar instansi yang

berwenang dalam serangkaian pelaksanaan pembangunan, yang melibatkan
banyak pihak, perlu langkah yang terarah dengan sistem perijinan yang baik.
Berbagai bentuk perijinan yang dapat ditempuh untuk dapat melaksanakan
kegiatan pembangunan antara lain:
1. Planning Permit
Planning permit adalah ijin yang diberikan bagi kesesuaian antara
penggunaan bangunan/gedung yang akan dibangun dengan rencana
kota. kesesuaian tersebut mencakup antar lain:
- Jenis penggunaan bangunan
- Rencana ketinggian
- Rencana kepadatan bangunan
- Rencana koefisien dasar bangunan
- Rencana koefisien lantai bangunan
Pelaksana koordinasi, konsultasi dan pemberian ijin dapat dilaksanakan
oleh Bappeda, sebagai instansi yang berwenang dalam penyusunan
rencana pembangunan kota dan pengawas pelaksananya.
2. Ijin Mendirikan Bangun Bangunan (IMBB)
Ijin Mendirikan Bangun Bangunan dapat dapat diperoleh setelah
pemohon memperoleh planning permit bagi bangunan yang diajukan.
Untuk memperoleh IMBB, harus disertai dengan gambar rencana yang
dibuat oleh seorang ahli perencana gedung/ bangunan dan mengikuti
standar gambar teknis yang berlaku. Gambar rencana bangunan tersebut
harus memenuhi kelengkapan dan persyaratan antara lain:
- data persil, meliputi: lokasi, pemilik dan ukuran
- rencana Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
- rencana garis sempadan bangunan (GSB) dan sempadan jalan (GSJ)
- rencana tipe bangunan
- disain halaman rumah, meliputi: jarak bangunan sirkulasi manusia,
pertimbangan bahaya kebakaran, ventilasi udara dan cahaya matahari.
Lokasi bangunan di dalam persil dan luas halaman muka dan
belakang.
- Denah bangunan, meliputi: ruang, ukuran tinggi bangunan luas,
ventilasi, penerangan dan penetrasi sinar matahari
XII - 11
- data kelengkapan fasiltas, meliputi: pembuangan air limbah,

pembuangan air hujan, pembuangan sampah
- Struktur, komponen dan bahan bangunan, meliputi: komponen
bangunan dan bahan, struktur bangunan penahan beban, gaya dan
gempa, serta daya tahan struktur bangunan
3. Ijin Penggunaan Bangunan
Supaya penggunaan bangunan besar-benar sesuai dengan yang
ditetapkan, perlu diciptakan suatu mekanisme yang dapat digunakan
untuk mengendalikan penggunaan bangunan yang telah/hampir selesai
tahapan pembangunannya. Pegangan dalam mengambil tindakan hukum
bagi penggunaan bangunan yang menyimpang dari rencana yang
diajukan adalah ijin penggunaan bangunan.
Pengendalian seperti diatas juga berlaku untuk yang lain, termasuk
bangunan-bangunan milik pemerintah. Hal ini ditujukan agar penggunaan
lahan secara keseluruhan dapat dikendalikan, antara lain penggunaan
setiap bangunan dalam zona/ blok tertentu yang telah ditetapkan jenis
penggunaannya/ fungsinya, seperti rumah dan toko (ruko), rumah dan
industri serta rumah dan jasa. Prinsip fleksibel zoning, yaitu kawasan
yang pada tahapan pembangunan berikutnya dimungkinkan untuk
berubah fungsi, hendaknya ditetapkan pada kondisi khusus atau pada
kawasan tertentu dimana perkembangannya tidak dapat dikendalikan.
Namun demikian pemberian Ijin Penggunaan Bangunan tetap
mempertimbangkan rencana kawasan yang telah ditetapkan.
4. Ijin Desain Pengamanan Bangunan
Bangunan bertingkat dan terletak di kawasan padat perkotaan mutlak
diperlengkapi dengan peralatan pengamanan bangunan serta memenuhi
persyaratan keamanan bangunan, sehingga dapat diberikan ijin desain
pengamanan bangunan. Desain pengamanan meliputi kemampuan dan
ketahanan struktur bangunan gedung terhadap gaya akibat gempa bumi,
yang ditunjukkan dengan gambar rencana teknis konstruksi bangunan,
dan pengamanan mengatasi bahaya kebakaran dengan penyediaan
peralatan pemadam kebakaran dan alat evakuasi berupa tangga dan
pintu darurat.
XII - 12
Tabel 6.1. Program Investasi Area Ruang Terbuka Publik
Ruang Terbuka Hijau (RTH)
No Program Kegiatan Volume Harga Satuan Total
Jumlah Satuan
1 CON BLOCK JALUR PEJALAN KAKI 4618 M² Rp 125.000 Rp 577.250.000
2 CON BLOCK AREA DUDUK 116 M² Rp 125.000 Rp 14.500.000
3 COVERING RUMPUT 5512,1 M² Rp 80.000 Rp 440.968.000
4 DRAINASE 669,1 M³ Rp 300.000 Rp 200.730.000
5 KANSTEEN 1230,5 M' Rp 80.000 Rp 98.440.000
6 POHON PENEDUH 38 UNIT Rp 150.000 Rp 5.700.000
7 TANAMAN PERDU 210 UNIT Rp 125.000 Rp 26.250.000
8 LAMPU TAMAN 41 UNIT Rp 2.500.000 Rp 102.500.000
9 TPS 20 UNIT Rp 300.000 Rp 6.000.000
10 BANGKU TAMAN 1 24 UNIT Rp 750.000 Rp 18.000.000
Jumlah Anggaran Biaya / Total Harga Rp 1.529.338.000
Tabel 6.2. Program Investasi Area Ruang Terbuka Publik

Pujasera, Taman Bermain, Parkir
Jumlah Satuan
Area Pujasera
1 CON BLOCK JALUR PEJALAN KAKI 766,6 M² Rp 125.000 Rp 90.912.500
2 CON BLOCK PARKIR ON STREET 120,2 M² Rp 125.000 Rp 15.025.000
3 CON BLOCK AREA DUDUK 728,7 M² Rp 125.000 Rp 91.087.500
4 GRASS BLOCK AREA DUDUK 727,3 M² Rp 125.000 Rp 90.912.500
3 COVERING RUMPUT POT 30 M² Rp 80.000 Rp 2.400.000
4 DRAINASE 117,4 M³ Rp 300.000 Rp 35.220.000
5 KANSTEEN 584 M' Rp 80.000 Rp 46.720.000
9 TPS 12 UNIT Rp 300.000 Rp 3.600.000
10 BANGKU TAMAN 12 UNIT Rp 750.000 Rp 9.000.000
Jumlah Rp 419.177.500
Area Taman Bermain
2 DRAINASE 120,1 M³ Rp 300.000 Rp 36.030.000
3 KANSTEEN 412,6 M' Rp 80.000 Rp 33.008.000
6 TPS 12 UNIT Rp 5.000.000 Rp 60.000.000
7 AREANA PERMAINAN 16 UNIT Rp 2.000.000 Rp 32.000.000
Jumlah Rp 318.256.000
Area Parkir
1 CON BLOCK JALUR PEJALAN KAKI 823 M² Rp 125.000 Rp 102.875.000
2 CON BLOCK PARKIR 375 M² Rp 125.000 Rp 46.875.000
4 DRAINASE 87 M³ Rp 300.000 Rp 26.100.000
5 KANSTEEN 159,9 M' Rp 80.000 Rp 12.792.000
6 POHON PENEDUH 6 UNIT Rp 150.000 Rp 900.000
9 TPS 3 UNIT Rp 300.000 Rp 900.000
Jumlah Rp 216.883.000
Jumlah Anggaran Biaya / Total Harga Rp 954.316.500
Tabel 6.3. Program Investasi Area Sub Terminal Pasar Kuamang Kuning
Jumlah Satuan
Lansekap
1 PERKERASAN ASPAL 1308,83 M² Rp 250.000 Rp 327.207.500
2 CON BLOCK TROTOAR 783,85 M² Rp 125.000 Rp 97.981.250
4 DRAINASE 121,5 M³ Rp 300.000 Rp 36.450.000
5 KANSTEEN 485,42 M' Rp 60.000 Rp 29.125.200
9 TEMPAT SAMPAH 4 UNIT Rp 1.500.000 Rp 6.000.000
10 KURSI TAMAN 4 UNIT Rp 750.000 Rp 3.000.000
Jumlah Rp 547.812.750
Terminal
1 PEKERJAAN PONDASI 10,8 M³ Rp 350.000 Rp 3.780.000
2 PEKERJAAN KOLOM (40 UNIT) 2,502 M³ Rp 5.600.000 Rp 14.011.200
3 PEKERJAAN RINGBALK 2,25 M³ Rp 4.750.000 Rp 10.687.500
4 PEK. PASANGAN BATA 42,6 M² Rp 175.000 Rp 7.455.000
5 PEKERJAAN PLESTERAN 49,96 M² Rp 45.000 Rp 2.248.200
6 PEKERJAAN KAYU (VARIASI) 0,4716 M³ Rp 6.400.000 Rp 3.018.240
7 PEKERJAAN CAT 49,96 M² Rp 26.000 Rp 1.298.960
8 PEKERJAAN LANTAI 196,19 M² Rp 110.000 Rp 21.580.900
9 PEKERJAAN KAYU (ATAP) 43,6 M³ Rp 5.200.000 Rp 226.720.000
10 PEKERJAAN PENUTUP ATAP 258 M² Rp 180.000 Rp 46.440.000
11 LISPLANK 2/20, BINGKAI DOBEL 67,8 M' Rp 45.000 Rp 3.051.000
11 PEKERJAAN KACA 39,96 M² Rp 1.250.000 Rp 49.950.000
12 PINTU 2 UNIT Rp 650.000 Rp 1.300.000
13 VARIASI (KOLOM BATU KALI)28 UNIT 1,26 M³ Rp 400.000 Rp 504.000
14 PEKERJAAN BAK 0,75 M³ Rp 175.000 Rp 131.250
15 PEKERJAAN KAYU (BOFEN) 0,12 M³ Rp 5.300.000 Rp 636.000
16 PEKERJAAN PEMIPAAN 9 M Rp 125.000 Rp 1.125.000
17 PINTU 7 UNIT Rp 650.000 Rp 4.550.000
18 CLOSET 5 UNIT Rp 1.075.000 Rp 5.375.000
19 KRAN 5 UNIT Rp 45.000 Rp 225.000
Jumlah Rp 404.087.250
Bangunan Kios 1 Unit
1 PEKERJAAN PONDASI 10,36 M³ Rp 350.000 Rp 3.626.000
2 PEKERJAAN LANTAI 16 M² Rp 110.000 Rp 1.760.000
3 PEK.PASANGAN BATA 31,83 M² Rp 175.000 Rp 5.570.250
4 PEKERJAAN PLESTERAN 31,83 M² Rp 45.000 Rp 1.432.350
5 PEKERJAAN BAK 0,75 M³ Rp 175.000 Rp 131.250
6 PEKERJAAN KAYU (BOFEN) 0,12 M³ Rp 5.200.000 Rp 624.000
7 PEKERJAAN CAT 126 M² Rp 26.000 Rp 3.276.000
8 PEKERJAAN KAYU (ATAP) 4,1 M³ Rp 5.200.000 Rp 21.320.000
9 PEKERJAAN PENUTUP ATAP 10,74 M² Rp 180.000 Rp 1.933.200
11 LISPLANK 2/20, BINGKAI DOBEL 17 M' Rp 45.000 Rp 765.000
10 PINTU 2 UNIT Rp 650.000 Rp 1.300.000
Jumlah Rp 41.738.050
Bangunan Kios 2 Unit Rp 83.476.100
Tabel 6.4. Program Investasi Area Koridor Jalan Batanghari

Jumlah Satuan
1 MARKA JALAN 377,2 M' Rp 60.000 Rp 22.632.000
2 PELEBARAN + PERKERASAN JALAN 6601 M² Rp 1.250.000 Rp 8.251.250.000
3 PJU GANDA 30 Buah Rp 3.000.000 Rp 90.000.000
4 SIGNAGE 10 Buah Rp 1.500.000 Rp 15.000.000
5 LAMPU HIAS KOTA 60 Buah Rp 3.000.000 Rp 180.000.000
6 POHON PENGARAH 15 Btg Rp 150.000 Rp 2.250.000
7 POHON PERINDANG 30 M² Rp 150.000 Rp 4.500.000
8 POHON PERDU 1508 M² Rp 125.000 Rp 188.500.000
9 DRAINASE JALAN UTAMA 508,9 M3 Rp 300.000 Rp 152.670.000
10 JALUR HIJAU 1696,5 M² Rp 80.000 Rp 135.720.000
11 JALUR PEDESTRIAN 1131 M² Rp 125.000 Rp 141.375.000
12 TEMPAT SAMPAH 60 Buah Rp 300.000 Rp 18.000.000
13 KANSTEEN 1508,8 M' Rp 80.000 Rp 120.704.000
Tabel 6.5. Program Investasi Area Gerbang Kawasan

(RAB GERBANG KOTA - I UNIT)
Jumlah Satuan
Lansekap
1 BAK SAMPAH 8 BH Rp 1.000.000 Rp 8.000.000
2 CONBLOK 139,56 M² Rp 175.000 Rp 24.423.000
3 DRAINASE 180 M³ Rp 300.000 Rp 54.000.000
4 KANSTEN 28,8 M³ Rp 300.000 Rp 8.640.000
5 PJU 4 BH Rp 3.000.000 Rp 12.000.000
6 LAMPU TAMAN 24 BH Rp 2.500.000 Rp 60.000.000
7 RUMPUT 758 M² Rp 80.000 Rp 60.640.000
8 PERDU 26,88 M² Rp 125.000 Rp 3.360.000
9 POHON PERINDANG 12 BH Rp 150.000 Rp 1.800.000
10 POHON PENGARAH 18 BH Rp 150.000 Rp 2.700.000
11 KURSI TAMAN 12 BH Rp 750.000 Rp 9.000.000
12 PASANGAN BATA 22,96 M³ Rp 175.000 Rp 4.018.000
13 PLESTERAN KASAR 193,2 M² Rp 35.000 Rp 6.762.000
14 PAS. BATU ALAM 121,6 M² Rp 300.000 Rp 36.480.000
15 ACIAN 17,64 M² Rp 45.000 Rp 793.800
16 SPONENGAN 302,4 M1 Rp 15.000 Rp 4.536.000
17 PEKERJAAN CAT 210 M² Rp 28.000 Rp 5.880.000
Jumlah Rp 303.032.800
GERBANG
1 GALIAN TANAH PONDASI 6,4 M³ Rp 27.500 Rp 176.000
2 URUG TANAH KEMBALI 1,8 M³ Rp 65.000 Rp 117.000
3 PASANGAN BATUKALI 4,26 M³ Rp 350.000 Rp 1.491.000
4 PASANGAN BATA 2,72 M³ Rp 175.000 Rp 476.000
5 PASANGAN BATU ALAM 11,2 M² Rp 300.000 Rp 3.360.000
6 PEKERJAAN BETON 4,8 M³ Rp 4.750.000 Rp 22.800.000
7 PLESTERAN BETON 25,6 M² Rp 210.000 Rp 5.376.000
8 PLESTERAN DINDING 6,4 M² Rp 45.000 Rp 288.000
9 SPONENGAN 15,8 M1 Rp 15.000 Rp 237.000
10 PASANGAN ROSTER 6,42 M2 Rp 520.000 Rp 3.338.400
11 PEKERJAAN BESI VARIASI 36 M1 Rp 25.000 Rp 900.000
12 PEKERJAAN KAYU(ATAP) 0,9 M³ Rp 5.300.000 Rp 4.770.000
13 PEKERJAAN PENUTUP ATAP 22,1 M² Rp 180.000 Rp 3.978.000
Jumlah Rp 47.307.400
Total Pekerjaan Gerbang Kawasan Rp 350.340.200
RAB GERBANG KOTA TOTAL 2 UNIT GERBANG KOTA (BARAT DAN TIMUR) = Rp 700.680.400
Jumlah Nilai Investasi RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning
Kabupaten Bungo, Propinsi Jambi
Tahun Blok Area Anggaran Biaya

1 Program Investasi Area Ruang Terbuka Publik - RTH Rp 1.529.338.000
2 Program Investasi Area Ruang Terbuka Publik - Pujasera Rp 954.316.500
3 Program Investasi Area Sub Terminal Rp 1.035.376.100
4 Program Investasi Area Koridor Jalan Batanghari Rp 9.322.601.000
5 Program Investasi Area Gerbang Kawasan Rp 700.680.400
Total Investasi Rp 13.542.312.000,00
Terbilang #Tiga Belas Milyar Lima Ratus Empat Puluh Dua Juta Tiga Ratus Dua Belas Ribu Rupiah#

RTBL Kuamangkuning 2012

Hochgeladen von

Dokumentinformationen

Originaltitel

Copyright

Verfügbare Formate

Dieses Dokument teilen

Dokument teilen oder einbetten

Freigabeoptionen

Stufen Sie dieses Dokument als nützlich ein?

Sind diese Inhalte unangemessen?

Copyright:

Verfügbare Formate

RTBL Kuamangkuning 2012

Hochgeladen von

Copyright:

Verfügbare Formate

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM, DIREKTORAT JENDRAL CIPTA KARYA

DIREKTORAT PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

Bagian Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan, berisi informasi tentang kerangka

Bagian Identifikasi Kawasan Perencanaan, berisi identifikasi kawasan baik secara

Bagian Blok-blok Pengembangan Kawasan serta Indikasi Program Penanganan,

Bagian Ketentuan Pengendalian Rencana, berisi: Pemanfaatan, Strategi dan Arahan

Jambi, Nopember 2012

BAGIAN 2 PEMAHAMAN RTBL

BAGIAN 3 METODOLOGI PELAKSSANAAN

BAGIAN 4 IDENTIFIKASI KAWASAN RENCANA

BAGIAN 5 ANALISIS S.W.O.T KAWASAN RENCANA

BAGIAN 6 DELINEASI KAWASAN PERENCANAAN

6.3. PENENTUAN DELINEASI KAWASAN …………………………............... VI-5

BAGIAN 7 TUJUAN, VISI DAN MISI

BAGIAN 8 KONSEP DASAR PERANCANGAN TATA BANGUNAN-LINGKUNGAN

BAGIAN 9 RENCANA UMUM DAN PANDUAN RANCANGAN

BAGIAN 10 SIMULASI RANCANGAN 3-D

BAGIAN 11 RENCANA INVESTASI

BAGIAN 12 KETENTUAN PENGENDALIAN RENCANA

Gambar 3.1. Kerangka Pikir Penyusunan RTBL Kawasan

Gambar 5.1. Analisis Kemampuan Tumbuh dan Berkembang Kawasan............... V-3

Gambar 6.5. Identifikasi Koridor Jalan Batanghari Barat A ................................ VI-8

Gambar 8.1. Konsep Struktur Peruntukan Lahan Kawasan …………………… VIII-9

PERATURAN BUPATI BUNGO

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA

Menimbang : a. bahwa perkembangan penyelenggaraan penataan bangunan

Menetapkan : PERATURAN BUPATI BUNGO TENTANG RENCANA TATA

b. kawasan Pasar Kuamang Kuning sebagai bagian dari kawasan pusat

c. konsep utama penataan kawasan perencanaan adalah memadukan seluruh

d. arah pengembangan berpola linier/axial dengan simpul-simpul di sepanjang

e. konsep perancangan struktur tata bangunan dan lingkungan pada kawasan

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)

DISAIN TEKNIS RINCI (DETAILED ENGINEERING DESIGN)

1.1. LATAR BELAKANG

Perkembangan kota yang ditandai dengan adanya rencana pembangunan

 Aspek Rencana Tata Ruang Kota

Penataan kawasan Pasar Kuamang Kuning melalui Rencana Tata

Melalui pedoman yang terangkum dalam RTBL Pasar Kuamang Kuning,

1.2. MAKSUD DAN TUJUAN

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) dimaksudkan untuk

Terarahnya penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan di

1.3. SASARAN DAN KELUARAN

c. Tersedianya kemudahan dan kejelasan informasi program penataan

 Melengkapi peraturan daerah tentang bangunan gedung;

1.5. LINGKUP PERENCANAAN

1.5.1. Lingkup Spasial

Tinjauan terhadap lingkup spasial secara keseluruhan dibagi dalam 3 (tiga)

1.5.2. Lingkup Temporal

Lingkup temporal RTBL Pasar Kuamang Kuning Kabupaten Bungo, dalam

Sedangkan pelaksanaan kegiatan Penyusunan Penyusunan RTBL Kawasan

1.5.3. Lingkup Material

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Pasar Kuamang Kuning

A. Rencana tapak pemanfaatan ruang lingkungan perkotaan, yang meliputi:

B. Arahan pelaksanaan pembangunan lingkungan perkotaan, yang meliputi:

C. Pedoman pengendalian pelaksanaan pembangunan lingkungan

3. Arahan pengendalian pelaksanaan berupa ketentuan penata

Pedoman penyusunan RTBL Kawasan diarahkan untuk

1.6. LITERATUR HUKUM

Pedoman Penyusunan RTBL Kawasan Pasar Kuamang Kuning Kabupaten Bungo

b. Undang-Undang Republik Indonesia No. 11 Tahun 2010 tentang Cagar

1.7. SITEMATIKA PEMBAHASAN

BAB II PEMAHAMAN RTBL