LOE Comentada A Constructores y Promotores PDF

Lo que interesa conocer a
promotores y constructores
después de la
Ley de Ordenación de la Edificación
Autor: Javier López y García de la Serrana

Abogado. Director de HispaColem-Hispajuris
SUMARIO
1. - LOE: ¿Qué es y por qué la necesidad de una ley de orde-

nación de la edificación? ................................................. 3
2. - LOE: Responsabilidades y garantías ............................... 9
2.1.- Responsabilidades en la LOE ...................................... 9
2.2. - Garantías obligatorias en la LOE ................................ 11
ANEXO: Ley de Ordenación de la Edificación ........................ 15
ANEXO II: Relación de despachos miembros de Hispajuris .. 33

1
LOE: ¿Qué es y por qué la necesidad de una

Ley de Ordenación de la Edificación?
En nuestro país, el sector de la edificación es uno de los principales

sectores económicos con evidentes repercusiones en el conjunto de
la sociedad y en los valores culturales que entraña el patrimonio arqui-
tectónico, y sin embargo no posee una regulación acorde con esta
importancia.
De hecho, asistimos a una tradicional regulación que se ha veni-

do haciendo del suelo que contrasta de forma palpable con la falta de
una configuración legal de la construcción de edificios, que básica-
mente se establece a través del Código Civil y de una gran variedad de
normas que como conjunto adolece de importantes lagunas a la hora
de ordenar el complejo proceso de la edificación, tanto en los conteni-
dos relativos a la identificación, obligaciones y responsabilidad de los
diferentes agentes que intervienen en el mismo (promotores, cons-
tructores, arquitectos, etc.), como en lo que concierne a las garantías
protectoras del usuario.
Por otra parte, es un hecho notorio que nuestra sociedad de-

manda de manera creciente la calidad de las edificaciones que se
construyen y ello incide en aspectos tales como la seguridad estruc-
tural, protección contra incendios, protección contra el ruido, aisla-
miento térmico o la accesibilidad para personas que poseen movilidad
reducida.
Tales situaciones han adquirido una evidente relevancia desde el

punto de vista de interés general; Así se contempla en la Directiva 85/
384/CEE de la Unión Europea, donde se alude a conceptos tales como
4 LOE: ¿Qué es y por qué?
calidad de las construcciones, respeto de los paisajes naturales y

urbanos, entre otros.
En este marco descrito, la promulgación de la Ley 38/99 de 5 de

Noviembre de Ordenación de la Edificación viene a dar respuesta a la
insuficiente regulación actual del proceso de la edificación, así de cómo
establecer una base general en la que puedan fomentarse la calidad
de los edificios y las garantías suficientes a los usuarios frente a los
posibles daños.
A lo que interesa a estos efectos, el colectivo integrado por to-

dos los agentes que intervienen en el proceso de edificación, tanto
promotores, constructores, como arquitectos, etc., deben de conocer
el contenido de esta reciente Ley y contar con el asesoramiento ade-
cuado, puesto que incide de manera directa en su actividad profesio-
nal.
A continuación, comentamos los contenidos más sobresalien-

tes de esta Ley, sin perjuicio de que sean desarrollados de manera
más exhaustiva en las páginas siguientes:
HISPAJURIS A.I.E. AGRUPACIÓN DE ABOGADOS ESPAÑOLES
1. El objetivo prioritario de la Ley 38/99 de Ordenación de la

Edificación es la configuración legal de los agentes que intervienen en
esta actividad, fijando sus obligaciones para así establecer las res-
ponsabilidades y cubrir las garantías de los usuarios.
2. Se configura al promotor como una persona física o jurí-

dica que asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga a
garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir.
3. La responsabilidad civil de los diferentes agentes, por

daños materiales en el edificio se exigirá de forma personal e
individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agen-
tes por los que con arreglo a la Ley, se deba responder.
4. No obstante, la responsabilidad se podrá exigir de forma

solidaria (es decir, el acreedor o usuario puede dirigirse a cualquiera
de los agentes, sin distinción, que han intervenido en el proceso de
edificación para hacer valer sus derechos), cuando no pueda ser atri-
buida de forma individualizada al responsable del daño o cuando exis-
LOE: ¿Qué es y por qué? 5
ta concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de

cada agente interviniente en el daño producido.
5. Las responsabilidades a las que hace referencia la Ley y

que en las páginas siguientes detallamos, son exigibles desde el 6 de
Mayo de 2000,y sólo se refieren a daños materiales en obras cuya
licencia se haya solicitado con posterioridad al 6 de mayo de 2000,
aunque la LOE1 no impone la obligatoriedad de los seguros de res-
Lo que interesa conocer a promotores y constructores después de la Ley de Ordenación de la Edificación

ponsabilidad civil.
6. La principal novedad destacable es la creación del segu-

ro decenal de daños, recogido en el art.19.1.c) de la LOE, donde se
establece su obligatoriedad de su contratación para garantizar el re-
sarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios
o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los sopor-
tes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales que comprometan directamente la resistencia mecáni-
ca y la estabilidad del edificio. No obstante, la exigencia de este segu-
ro se hará de forma escalonada en el tiempo para permitir que el sec-
tor vaya acomodándose a lo dispuesto en esta Ley.
Por último, es necesario mencionar que se establecen con esta

nueva regulación mecanismos de control para la contratación de to-
dos los seguros a que obliga la LOE, así se dice que:
- No se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras pú-

blicas de declaración de obra nueva de edificaciones, sin que se acre-
dite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el
art.19 de la LOE (hasta ahora, la única garantía exigida es el seguro
decenal de daños).
- No se cerrará el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor

individual ni se inscribirá la liquidación de sociedades promotoras sin
que se acredite al Registrador la constitución de las garantías exigi-
das en esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificacio-
nes que hubiera promovido. (Art.20.2).
A este respecto, es necesario mencionar la Instrucción de 11 de

septiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del
6 LOE: ¿Qué es y por qué?
Notariado, pronunciándose sobre la forma de acreditar ante Notario y

Registrador la constitución de las garantías a que se refiere el art.20.1
de la Ley de Ordenación de la Edificación:
“La acreditación ante Notarios y Registradores de la Propiedad

al autorizar e inscribir, respectivamente, las escrituras de declaración
de obras nuevas terminadas y actas de finalización de obras, de la
constitución y vigencia de las garantías a que se refiere el art.19 y
20.1 de la Ley 38/19999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edi-
ficación, se realizará mediante la presentación de la propia póliza del
contrato, completada con el documento que acredite su entrada en
vigor; mediante un certificado expedido por la entidad aseguradora
acreditativo de la constitución y vigencia del contrato, o mediante el
suplemento de entrada en vigor del seguro, en el que particularicen las
condiciones del contrato.
En todo deberán expresarse al menos las siguientes circunstan-

cias
a) Relativas a la identificación y descripción suficiente de la

edificación:
1. Su localización o emplazamiento, de forma expresa o

por remisión al acta de recepción o al acta de finalización de obras.
2. Referencia catastral del solar o edificio en su conjunto, o
manifestación expresa de que carece de ella.
3. Datos registrales si la finca estuviera inscrita.
4. Plano de situación del solar o edificio en su conjunto.
b) Relativas al seguro:
1. Calificación y modalidad de seguro, esto es, si se trata

de un seguro de daños o de caución, con expresa mención de su
carácter de seguro obligatorio de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre
de Ordenación de la Edificación, y que se rige por lo dispuesto en la
citada Ley y en lo no previsto por ella, en la Ley 50/1980 de 8 de
octubre de Contrato de Seguro.
2. Garantías cubiertas, que deben ser al menos las señala-
das en el artículo 19 de la Ley 38/1999, sin exclusión, con expresión
de la fecha en que han entrado en vigor.
LOE: ¿Qué es y por qué? 7
3. Capital asegurado, como mínimo igual al coste final de

ejecución.
4. Plazo de vigencia, que será al menos de 10 años a con-
tar desde la fecha de recepción de la obra, con expresión de esta
fecha.
5. El importe y forma de pago de la prima, expresando en
su caso, el fraccionamiento estipulado y que se ha pagado la primera
prima, o al menos, una fracción de la misma.

6. La franquicia convenida, con un máximo del 1 por ciento
del capital asegurado por unidad registral.
7. Identificación del tomador del seguro, que será el promo-
tor o constructor de la edificación.
8. Expresión de que el asegurado es el promotor o cons-
tructor y los sucesivos adquirentes, con identificación de los prime-
ros.
c) Relativas a la entidad aseguradora:
1. Identificación de la compañía o entidad aseguradora.

2. Autorización para operar en España.
3. Nombre y apellidos de quien firma la póliza, certificado o su-
plemento y concepto en el que interviene.
A la vista de todo lo dicho hasta ahora, se hace patente la nece-

sidad de que el colectivo constituido por promotores, constructores,
etc, que ejercen su actividad profesional de forma habitual en este
ámbito estén asesorados debidamente sobre todos estos extremos
mencionados, acudiendo para ello a profesionales expertos que pue-
dan resolver sus dudas acerca de sus responsabilidades, garantías
obligatorias que deben constituir antes y después de la recepción de
la obra, distintos tipos de seguros establecidos al efecto, y toda una
gama de cuestiones jurídicas que sólo una firma como HISPAJURIS
le puede solucionar.
22
LOE:
LOE: Responsabilidades
Responsabilidades yy garantías
garantías
2.1.- Responsabilidades en la LOE

A) Antes de la recepción de la obra
El Promotor (o el constructor por cuenta del Promotor) está obli-

gado a contratar un seguro de caución que garantice las cantidades
anticipadas por los compradores de viviendas, sancionándose su in-
cumplimiento con multas de hasta un 25 % de las cantidades cuya
devolución debe ser asegurada.
B) Después de la recepción de la obra
El Promotor (o el constructor por cuenta del Promotor) está

obligado a contratar un seguro de daños para garantizar, durante:
! 10 años, de los daños materiales causados en el edificio

construido por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la
cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga
u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la
resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
! 3 años, de los daños materiales causados en el edificio

construido por vicios o defectos de los elementos constructivos o de
las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos
de habitabilidad (medioambientales, salubridad, ruido aislamiento téc-
nico, ahorro de energía...)
10 LOE: Responsabilidades y garantías
Por su parte, el constructor responderá:
! Durante un año, de los daños materiales por vicios o de-

fectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acaba-
do.
! De forma directa de los daños materiales causados en el

edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capaci-
dad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obliga-
ciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas
que de él dependan.
! De forma directa de los daños materiales causados en el

edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiri-
dos o aceptados por él.
En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los

demás intervinientes ante los posibles daños materiales del edificio
ocasionados por vicios o defectos de construcción.
La LOE ha diseñado un ESQUEMA DE RESPONSABILIDA-

DES sólo por daños materiales (Art.17), y un esquema de GARAN-
TÍAS (Art.19), También sólo por daños materiales, ocurridos en el edi-
ficio construido.
PLAZO RESPONSABLE ALCANCE
Vicios o defectos de ejecución que afec-

• Anual Constructor
ten a elementos de terminación o acabado.
Vicios o defectos de los elementos o insta-

• Trienal Todos los agentes de laciones, que ocasionen el incumplimiento
de los requisitos de habitabilidad (apartado
la Edificación
1, letra c) del Art.3.
Vicios o defectos que afecten a la cimenta-

• Decenal Todos los agentes de ción ,soportes, vigas, forjados, muros de
carga u otros elementos estructurales, que
la Edificación
comprometan directamente la resistencia
mecánica y la estabilidad del edificio.
LOE: Responsabilidades y garantías 11
Estas responsabilidades son exigibles desde el 6 de mayo de

2000, y sólo se refieren a daños materiales en obras cuya licencia se
haya solicitado con posterioridad al 6 de mayo de 2000, aunque la
LOE no impone la obligatoriedad de los seguros de responsabilidad
civil.

2.2. - Garantías obligatorias en la LOE:
En primer lugar hay que decir que los distintos tipos de seguros
que establece la LOE deben ser contratados antes de que comience
la obra.
A) Inicio cobertura antes de la recepción de la obra
El promotor es responsable de las cantidades anticipadas por

los compradores de viviendas (Disposición Adicional Primera de la
Ley 38/99 de 5 de Noviembre, modificando la Ley 57/1968 de 27 de
Julio).
B) Inicio cobertura después de la recepción de la obra
Todos los agentes intervinientes en el proceso constructivo

son responsables, durante:
10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en

el edificio construido por vicios o defectos que tengan su origen que
afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los
muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Es necesario asegurar el 100% del valor de la obra (incluyendo

honorarios de técnicos, licencias, impuestos,,,). Este seguro es obli-
gatorio desde el 6 de mayo de 2000. Se denomina SEGURO DECENAL
DE DAÑOS.
12 LOE: Responsabilidades y garantías
3 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en

el edificio construido por vicios o defectos de los elementos construc-
tivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los
requisitos de habitabilidad (medioambientales, salubridad, ruido, ais-
lamiento técnico, ahorro de energía.....)
Es necesario asegurar el 30% del valor de la obra (incluyendo

honorarios de técnicos y del Organismo de Control Técnico, ahorro de
energía....). El comienzo de esta obligación se fijará mediante Real
Decreto.
Por otra parte, el Constructor está obligado a contratar un se-

guro de daños para garantizar durante:
1 año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o

defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o aca-
bado. Es necesario asegurar el 5% del valor de la obra (incluyendo
honorarios de técnicos y del OCT, licencias, impuestos...). El comien-
zo de esta obligación se fijará mediante Real Decreto.
Es importante resaltar que la LOE establece la obligatoriedad

de contratar seguros de daños y de caución. De forma paralela delimi-
ta las responsabilidades de los distintos agentes en el proceso cons-
tructivo, pero no obliga al aseguramiento de estas responsabilidades.
LOE: Responsabilidades y garantías 13
A continuación, detallamos un ESQUEMA DE GARANTÍAS

OBLIGATORIAS previstas en la LOE. Es preciso decir que sólo se
garantiza los daños materiales de la edificación construida, y sólo es
obligatorio para construcciones, cuya licencia de obra se solicite con
posterioridad al 6 de mayo de 2000.
PLAZO TOMADOR RESPONSABLE ALCANCE

Vicios o defectos de ejecu-
• Anual Constructor Constructor ción que afecten a elementos
de terminación o acabado.
Vicios o defectos de los ele-

mentos o instalaciones, que
Promotor (o Todos los ocasionen el incumplimiento
constructor por agentes de los requisitos de
• Trienal
cuenta del habitabilidad (apartado 1, le-
promotor) tra c) del Art.3
Vicios o defectos que afec-

Promotor (o Todos los ten a cimentación, soportes,
constructor por agentes vigas, forjados, muros de
• Decenal cuenta del carga u otros elementos es-
promotor) tructurales, que comprometan
directamente la resistencia
mecánica y la estabilidad del
edificio.
El seguro obligatorio de daños o decenal, exigible desde el 6 de

mayo de 2000, sólo se refiere a la zona en negrita del cuadro. La
obligatoriedad del seguro de duración anual y trienal no será exigible
mientras no se publique el Real Decreto a que venimos aludiendo
recogido en la Disposición Adicional Segunda, 2 de la LOE).
ANEXO
LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
A continuación se reproduce el texto de la Ley de Ordenación de la Edificación,

donde se resalta en negrita y subrayado los artículos que interesa conocer espe-
cialmente a promotores y constructores.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS armonía y equilibrio medioambiental de evi-

dente relevancia desde el punto de vista del
El sector de la edificación es uno de los princi- interés general; así se contempla en la Directi-
pales sectores económicos con evidentes re- va 85/384/CEE de la Unión Europea, cuando
percusiones en el conjunto de la sociedad y en declara que «la creación arquitectónica, la cali-
los valores culturales que entraña el patrimo- dad de las construcciones, su inserción armo-
nio arquitectónico y, sin embargo, carece de niosa en el entorno, el respeto de los paisajes
una regulación acorde con esta importancia. naturales y urbanos, así como del patrimonio
Así, la tradicional regulación del suelo con- colectivo y privado, revisten un interés públi-
trasta con la falta de una configuración legal de co».
la construcción de los edificios, básicamente Respondiendo a este orden de principios,
establecida a través del Código Civil y de una la necesidad, por una parte, de dar continuidad
variedad de normas cuyo conjunto adolece de a la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen
serias lagunas en la ordenación del complejo del suelo y valoraciones, ordenando la cons-
proceso de la edificación, tanto respecto a la trucción de los edificios, y de superar, por otra,
identificación, obligaciones y responsabilida- la discrepancia existente entre la legislación
des de los agentes que intervienen en el mismo, vigente y la realidad por la insuficiente regula-
como en lo que se refiere a las garantías para ción actual del proceso de la edificación, así
proteger al usuario. como de establecer el marco general en el que
Por otra parte, la sociedad demanda cada pueda fomentarse la calidad de los edificios y,
vez más la calidad de los edificios y ello incide por último, el compromiso de fijar las garan-
tanto en la seguridad estructural y la protec- tías suficientes a los usuarios frente a los posi-
ción contra incendios como en otros aspectos bles daños, como una aportación más a la Ley
vinculados al bienestar de las personas, como 26/1984, de 19 de julio, General para la Defen-
la protección contra el ruido, el aislamiento sa de los Consumidores y Usuarios, son los mo-
térmico o la accesibilidad para personas con tivos que justifican sobradamente esta Ley de
movilidad reducida. En todo caso, el proceso Ordenación de la Edificación, cuyo contenido
de la edificación, por su directa incidencia en la primordial es el siguiente:
configuración de los espacios, implica siempre 1. El objetivo prioritario es regular el pro-
un compromiso de funcionalidad, economía, ceso de la edificación actualizando y comple-
16 ANEXO: Ley de Ordenación de la Edificación
tando la configuración legal de los agentes que les, el proyectista, el director de obra y el di-
intervienen en el mismo, fijando sus obligacio- rector de la ejecución de la obra, estableciendo
nes para así establecer las responsabilidades y claramente el ámbito específico de su inter-
cubrir las garantías a los usuarios, en base a una vención, en función de su titulación habilitante.
definición de los requisitos básicos que deben 4. La responsabilidad civil de los diferen-
satisfacer los edificios. tes agentes por daños materiales en el edificio
2. Para ello, se define técnicamente el se exigirá de forma personal e individualizada,
concepto jurídico de la edificación y los princi- tanto por actos propios, como por actos de
pios esenciales que han de presidir esta activi- otros agentes por los que, con arreglo a esta
dad y se delimita el ámbito de la Ley, precisan- Ley, se deba responder.
do aquellas obras, tanto de nueva construcción La responsabilidad se exigirá solidariamen-
como en edificios existentes, a las que debe te cuando no pueda ser atribuida en forma
aplicarse. individualizada al responsable del daño o cuan-
Ante la creciente demanda de calidad por do exista concurrencia de culpa, sin que pueda
parte de la sociedad, la Ley establece los requi- precisarse la influencia de cada agente
sitos básicos que deben satisfacer los edificios interviniente en el daño producido.
de tal forma que la garantía para proteger a los A la figura del promotor se equiparan tam-
usuarios se asiente no sólo en los requisitos bién las de gestor de cooperativas o de comuni-
técnicos de lo construido sino también en el dades de propietarios, u otras análogas que apa-
establecimiento de un seguro de daños o de cau- recen cada vez con mayor frecuencia en la ges-
ción. tión económica de la edificación.
Estos requisitos abarcan tanto los aspec- 5. En cuanto a los plazos de responsabili-
tos de funcionalidad y de seguridad de los edifi- dad se establecen en períodos de uno, tres y
cios como aquellos referentes a la habitabilidad. diez años, en función de los diversos daños que
Se establece el concepto de proyecto, obliga- puedan aparecer en los edificios. El construc-
torio para el desarrollo de las obras incluidas en tor, durante el primer año, ha de responder por
el ámbito de la Ley, precisando la necesaria los daños materiales derivados de una deficien-
coordinación entre los proyectos parciales que te ejecución; todos los agentes que intervienen
puedan incluirse, así como la documentación a en el proceso de la edificación, durante tres
entregar a los usuarios para el correcto uso y años, responderán por los daños materiales en
mantenimiento de los edificios. el edificio causados por vicios o defectos que
Se regula, asimismo, el acto de recepción afecten a la habitabilidad y durante diez años,
de obra, dada la importancia que tiene en rela- por los que resulten de vicios o defectos que
ción con el inicio de los plazos de responsabili- afecten a la seguridad estructural del edificio.
dad y de prescripción establecidos en la Ley. Las acciones para exigir responsabilidades
3. Para los distintos agentes que partici- prescriben en el plazo de dos años, al igual que
pan a lo largo del proceso de la edificación se las de repetición contra los agentes presunta-
enumeran las obligaciones que corresponden a mente responsables.
cada uno de ellos, de las que se derivan sus res- 6. Por lo que se refiere a las garantías la
ponsabilidades, configurándose el promotor Ley establece, para los edificios de vivienda, la
como una persona física o jurídica que asume la suscripción obligatoria por el constructor, du-
iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga rante el plazo de un año, de un seguro de daños
a garantizar los daños materiales que el edificio materiales o de caución, o bien la retención
pueda sufrir. Dentro de las actividades del cons- por el promotor de un 5 por 100 del coste de la
tructor se hace mención especial a la figura del obra para hacer frente a los daños materiales
jefe de obra, así como a la obligación de forma- ocasionados por una deficiente ejecución.
lizar las subcontrataciones que en su caso se Se establece igualmente para los edificios
establezcan. de vivienda la suscripción obligatoria por el
Además la Ley delimita el ámbito de ac- promotor de un seguro que cubra los daños ma-
tuaciones que corresponden a los profesiona- teriales que ocasionen en el edificio el incum-
ANEXO: Ley de Ordenación de la Edificación 17
plimiento de las condiciones de habitabilidad o lo dispuesto en esta Ley en lo que se refiere a la

que afecten a la seguridad estructural en el pla- delimitación de sus actuaciones en el ámbito de
zo de tres y diez años, respectivamente. la Defensa.
Se fijan las normas sobre las garantías de En la cuarta se concreta la titulación aca-
suscripción obligatoria, así como los importes démica y profesional de los Coordinadores de
mínimos de garantía para los tres supuestos de Seguridad y Salud, en las obras de edificación.
uno, tres y diez años, respectivamente. 8. Mediante una disposición transitoria se
No se admiten franquicias para cubrir los establece la aplicación de lo previsto en la Ley
daños en el supuesto de un año, y no podrán a las obras para cuyos proyectos se solicite
exceder del 1 por 100 del capital asegurado licencia de edificación a partir de la entrada en

para los otros dos supuestos. vigor de la misma. Por último, en la primera de
Además, con el fin de evitar el fraude a los las cuatro disposiciones finales se invocan los
adquirentes se exigen determinados requisitos preceptos a cuyo amparo se ejerce la compe-
que acrediten la constitución del correspon- tencia del Estado en las materias reguladas por
diente seguro para la inscripción de escrituras la Ley; en la segunda se autoriza al Gobierno
públicas y la liquidación de las sociedades para que en el plazo de dos años apruebe un
promotoras. Código Técnico de la Edificación que desarro-
7. La Ley se completa con siete disposi- lle los requisitos básicos que deben cumplir los
ciones adicionales. En la primera se establece edificios relacionados en el artículo 3; en la
que la percepción de las cantidades anticipadas tercera se insta al Gobierno para que adapte al
reguladas para las viviendas se amplíe a pro- Reglamento de la Ley de Expropiación Forzo-
mociones de viviendas en régimen de comuni- sa las modificaciones introducidas en la dispo-
dades de propietarios o sociedades cooperati- sición adicional quinta, y en la cuarta determi-
vas. na la entrada en vigor de la Ley.
En la segunda disposición adicional se pre- La Ley, en definitiva, trata, dentro del
vé que la exigencia de la obligatoriedad de las marco de competencias del Estado, de fomen-
garantías a las que se hace referencia en el artí- tar la calidad incidiendo en los requisitos bási-
culo 19 de la Ley, se hará de forma escalonada cos y en las obligaciones de los distintos agen-
en el tiempo para permitir que el sector vaya tes que se encargan de desarrollar las activida-
acomodándose a lo dispuesto en esta norma. des del proceso de la edificación, para poder
Así la garantía de diez años contra los daños fijar las responsabilidades y las garantías que
materiales causados por vicios o defectos que protejan al usuario y para dar cumplimiento al
afecten a los elementos estructurales, también .derecho constitucional a una vivienda digna y
llamado seguro decenal, será exigible a partir adecuada.
de la entrada en vigor de esta Ley para los La regulación del proceso de la edifica-
edificios cuyo destino principal sea el de vi- ción no quedaría, sin embargo, actualizada y
vienda. Posteriormente, y por Real Decreto, completa si la Ley no se refiriera a aquellos
teniendo en cuenta las circunstancias del sec- supuestos en que dicho proceso constructivo
tor de la edificación y del sector asegurador, ha exigido la previa expropiación de bienes o
podrá establecerse la obligatoriedad de las de- derechos por vincularse a una finalidad u obje-
más garantías, es decir, del seguro de tres años tivo de utilidad pública o interés social. En este
que cubre los daños causados en los elementos sentido, la Ley actualiza la regulación de un
constructivos o en las instalaciones que afec- aspecto de la legislación de expropiación for-
ten a la habitabilidad o seguro trienal, y del zosa sin duda necesitada toda ella de una revi-
seguro de un año que cubre los daños materiales sión para adaptarse a la dinámica de nuestro
por vicios o defectos de ejecución que afecten tiempo, que presenta una significación cualifi-
a elementos de terminación o acabado de las cada y cuya puesta al día no debe demorarse,
obras. como es el ejercicio del derecho de reversión,
En la tercera se exceptúa a los miembros derecho calificado por el Tribunal Constitu-
de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos de cional como de configuración legal.
Capítulo I marítimo, fluvial y aéreo; forestal; indus-

Disposiciones generales trial; naval; de la ingeniería de saneamien-
to e higiene, y accesorio a las obras de
Artículo 1. Objeto ingeniería y su explotación.
c) Todas las demás edificaciones cuyos usos
no estén expresamente relacionados en
1. Esta Ley tiene por objeto regular en sus
los grupos anteriores.
aspectos esenciales el proceso de la edifi-
cación, estableciendo las obligaciones y
2. Tendrán la consideración de edificación a
responsabilidades de los agentes que inter-
los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y
vienen en dicho proceso, así como las ga-
requerirán un proyecto según lo estableci-
rantías necesarias para el adecuado desa-
do en el artículo 4, las siguientes obras:
rrollo del mismo, con el fin de asegurar la
a) Obras de edificación de nueva construc-
calidad mediante el cumplimiento de los
ción, excepto aquellas construcciones de
requisitos básicos de los edificios y la ade-
escasa entidad constructiva y sencillez téc-
cuada protección de los intereses de
nica que no tengan, de forma eventual o
los usuarios.
permanente, carácter residencial ni públi-
co y se desarrollen en una sola planta.
2. Las obligaciones y responsabilidades rela-
b) Obras de ampliación, modificación, refor-
tivas a la prevención de riesgos laborales
ma o rehabilitación que alteren la confi-
en las obras de edificación se regirán por
guración arquitectónica de los edificios,
su legislación específica.
entendiendo por tales las que tengan ca-
rácter de intervención total o las parcia-
3. Cuando las Administraciones públicas y los
les que produzcan una variación esencial
organismos y entidades sujetos a la legis-
de la composición general exterior, la
lación de contratos de las Administracio-
volumetría, o el conjunto del sistema es-
nes públicas actúen como agentes del pro-

tructural, o tengan por objeto cambiar los
ceso de la edificación se regirán por lo
usos característicos del edificio.
dispuesto en la legislación de contratos de
c) Obras que tengan el carácter de interven-
las Administraciones públicas y en lo no
ción total en edificaciones catalogadas o
contemplado en la misma por las disposi-
que dispongan de algún tipo de protección
ciones de esta Ley, a excepción de lo dis-
de carácter ambiental o históricoartístico,
puesto sobre garantías de suscripción obli-
regulada a través de norma legal o docu-
gatoria.
mento urbanístico y aquellas otras de ca-
rácter parcial que afecten a los elementos
Artículo 2. Ambito de aplicación
o partes objeto de protección.
1. Esta Ley es de aplicación al proceso de la
3. Se consideran comprendidas en la edifica-
edificación, entendiendo por tal la acción
ción sus instalaciones fijas y el
y el resultado de construir un edificio de
equipamiento propio, así como los ele-
carácter permanente, público o privado,
mentos de urbanización que permanezcan
cuyo uso principal esté comprendido en
adscritos al edificio.
los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, resi-
Capítulo II
dencial en todas sus formas, docente y cul-
Exigencias técnicas y administrativas de
tural.
la edificación
b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía;
de la hidráulica; minero; de telecomunica-
Artículo 3. Requisitos básicos de la edifica-
ciones (referido a la ingeniería de las tele-
ción
comunicaciones); del transporte terrestre,
1. Con el fin de garantizar la seguridad de las estanqueidad en el ambiente interior del

personas, el bienestar de la sociedad y la edificio y que éste no deteriore el medio
protección del medio ambiente, los edifi- ambiente en su entorno inmediato, garan-
cios deberán proyectarse, construirse, tizando una adecuada gestión de toda clase
mantenerse y conservarse de tal forma de residuos.
que se satisfagan los requisitos básicos si- c.2) Protección contra el ruido, de tal forma
guientes: que el ruido percibido no ponga en peligro
a) Relativos a la funcionalidad: la salud de las personas y les permita rea-
a.1) Utilización, de tal forma que la disposi- lizar satisfactoriamente sus actividades.
ción y las dimensiones de los espacios y la c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico,

dotación de las instalaciones faciliten la de tal forma que se consiga un uso racional
adecuada realización de las funciones pre- de la energía necesaria para la adecuada
vistas en el edificio. utilización del edificio.
a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita c.4) Otros aspectos funcionales de los elemen-
a las personas con movilidad y comunica- tos constructivos o de las instalaciones
ción reducidas el acceso y la circulación que permitan un uso satisfactorio del edi-
por el edificio en los términos previstos ficio.
en su normativa específica.
a.3) Acceso a los servicios de telecomunica- 2. El Código Técnico de la Edificación es el
ción, audiovisuales y de información de marco normativo que establece las exi-
acuerdo con lo establecido en su normati- gencias básicas de calidad de los edificios y
va específica. de sus instalaciones, de tal forma que per-
a.4) (Nueva) Facilitación para el acceso de los mite el cumplimiento de los anteriores re-
servicios postales, mediante la dotación quisitos básicos.
de las instalaciones apropiadas para la en- Las normas básicas de la edificación y las
trega de los envíos postales, según lo dis- demás reglamentaciones técnicas de obli-
puesto en su normativa específica. gado cumplimiento constituyen, a partir
b) Relativos a la seguridad: de la entrada en vigor de esta Ley, la regla-
b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no mentación técnica hasta que se apruebe el
se produzcan en el edificio, o partes del Código Técnico de la Edificación confor-
mismo, daños que tengan su origen o afec- me a lo previsto en la disposición final
ten a la cimentación, los soportes, las vi- segunda de esta Ley.
gas, los forjados, los muros de carga u otros El Código podrá completarse con las exi-
elementos estructurales, y que compro- gencias de otras normativas dictadas por
metan directamente la resistencia mecá- las Administraciones competentes y se ac-
nica y la estabilidad del edificio. tualizará periódicamente conforme a la
b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal for- evolución de la técnica y la demanda de la
ma que los ocupantes puedan desalojar el sociedad.
edificio en condiciones seguras, se pueda
limitar la extensión del incendio dentro Artículo 4. Proyecto
del propio edificio y de los colindantes y
se permita la actuación de los equipos de 1. El proyecto es el conjunto de documentos
extinción y rescate. mediante los cuales se definen y determi-
b.3) Seguridad de utilización, de tal forma que nan las exigencias técnicas de las obras
el uso normal del edificio no suponga ries- contempladas en el artículo 2. El proyec-
go de accidente para las personas. to habrá de justificar técnicamente las so-
c) Relativos a la habitabilidad: luciones propuestas de acuerdo con las es-
c.1) Higiene, salud y protección del medio pecificaciones requeridas por la normati-
ambiente, de tal forma que se alcancen va técnica aplicable.
condiciones aceptables de salubridad y
2. Cuando el proyecto se desarrolle o com- constructor para asegurar sus responsabi-

plete mediante proyectos parciales u otros lidades.
documentos técnicos sobre tecnologías es- Asimismo, se adjuntará el certificado fi-
pecíficas o instalaciones del edificio, se nal de obra suscrito por el director de obra
mantendrá entre todos ellos la necesaria y el director de la ejecución de la obra.
coordinación sin que se produzca una du-
plicidad en la documentación ni en los 3. El promotor podrá rechazar la recepción
honorarios a percibir por los autores de de la obra por considerar que la misma no
los distintos trabajos indicados. está terminada o que no se adecua a las
condiciones contractuales.
Artículo 5. Licencias y autorizaciones En todo caso, el rechazo deberá ser moti-
administrativas vado por escrito en el acta, en la que se
fijará el nuevo plazo para efectuar la re-
La construcción de edificios, la realización de cepción.
las obras que en ellos se ejecuten y su ocupa-
ción precisará las preceptivas licencias y de- 4. Salvo pacto expreso en contrario, la re-
más autorizaciones administrativas proceden- cepción de la obra tendrá lugar dentro de
tes, de conformidad con la normativa aplica- los treinta días siguientes a la fecha de su
ble. terminación, acreditada en el certificado
final de obra, plazo que se contará a partir
Artículo 6. Recepción de la obra de la notificación efectuada por escrito al
promotor. La recepción se entenderá tá-
1. La recepción de la obra es el acto por el citamente producida si transcurridos trein-
cual el constructor, una vez concluida ésta, ta días desde la fecha indicada el promotor
hace entrega de la misma al promotor y es no hubiera puesto de manifiesto reservas
aceptada por éste. Podrá realizarse con o o rechazo motivado por escrito.
sin reservas y deberá abarcar la totalidad

de la obra o fases completas y terminadas 5. El cómputo de los plazos de responsabili-
de la misma, cuando así se acuerde por las dad y garantía establecidos en esta Ley se
partes. iniciará a partir de la fecha en que se sus-
criba el acta de recepción, o cuando se
2. La recepción deberá consignarse en un acta entienda ésta tácitamente producida se-
firmada, al menos, por el promotor y el gún lo previsto en el apartado anterior.
constructor, y en la misma se hará cons-
tar: Artículo 7. Documentación de la obra
a) Las partes que intervienen. ejecutada
b) La fecha del certificado final de la totali-
dad de la obra o de la fase completa y Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la
terminada de la misma. incorporación, en su caso, de las modificacio-
c) El coste final de la ejecución material de nes debidamente aprobadas, será facilitado al
la obra. promotor por el director de obra para la
d) La declaración de la recepción de la obra formalización de los correspondientes trámi-
con o sin reservas, especificando, en su tes administrativos.
caso, éstas de manera objetiva, y el plazo A dicha documentación se adjuntará, al
en que deberán quedar subsanados los de- menos, el acta de recepción, la relación
fectos observados. Una vez subsanados los identificativa de los agentes que han interveni-
mismos, se hará constar en un acta apar- do durante el proceso de edificación, así como
te, suscrita por los firmantes de la recep- la relativa a las instrucciones de uso y manteni-
ción. miento del edificio y sus instalaciones, de con-
e) Las garantías que, en su caso, se exijan al formidad con la normativa que le sea de aplica-
ción. Artículo 10. El proyectista

Toda la documentación a que hace refe-
rencia los apartados anteriores, que constituirá 1. El proyectista es el agente que, por encar-
el Libro del Edificio, será entregada a los usua- go del promotor y con sujeción a la nor-
rios finales del edificio. mativa técnica y urbanística correspon-
diente, redacta el proyecto.
Capítulo III Podrán redactar proyectos parciales del
Agentes de la edificación proyecto, o partes que lo complementen,
otros técnicos, de forma coordinada con
Artículo 8. Concepto el autor de éste.

Cuando el proyecto se desarrolle o com-
Son agentes de la edificación todas las perso- plete mediante proyectos parciales u otros
nas, físicas o jurídicas, que intervienen en el documentos técnicos según lo previsto en
proceso de la edificación. Sus obligaciones ven- el apartado 2 del artículo 4 de esta Ley,
drán determinadas por lo dispuesto en esta Ley cada proyectista asumirá la titularidad de
y demás disposiciones que sean de aplicación y su proyecto.
por el contrato que origina su intervención.
2. Son obligaciones del proyectista:
Artículo 9. El promotor a) Estar en posesión de la titulación acadé-
mica y profesional habilitante de arqui-
1. Será considerado promotor cualquier tecto, arquitecto técnico, ingeniero o in-
persona, física o jurídica, pública o geniero técnico, según corresponda, y
privada, que, individual o colectiva- cumplir las condiciones exigibles para el
mente, decide, impulsa, programa y ejercicio de la profesión. En caso de per-
financia, con recursos propios o aje- sonas jurídicas, designar al técnico redac-
nos, las obras de edificación para sí o tor del proyecto que tenga la titulación
para su posterior enajenación, entre- profesional habilitante.
ga o cesión a terceros bajo cualquier Cuando el proyecto a realizar tenga por
título. objeto la construcción de edificios para
los usos indicados en el grupo a) del apar-
2. Son obligaciones del promotor: tado 1 del artículo 2, la titulación acadé-
a) Ostentar sobre el solar la titularidad mica y profesional habilitante será la de
de un derecho que le faculte para arquitecto.
construir en él. Cuando el proyecto a realizar tenga por
b) Facilitar la documentación e infor- objeto la construcción de edificios para
mación previa necesaria para la re- los usos indicados en el grupo b) del apar-
dacción del proyecto, así como auto- tado 1 del artículo 2, la titulación acadé-
rizar al director de obra las posterio- mica y profesional habilitante, con carác-
res modificaciones del mismo. ter general, será la de ingeniero, ingeniero
c) Gestionar y obtener las preceptivas técnico o arquitecto y vendrá determina-
licencias y autorizaciones adminis- da por las disposiciones legales vigentes
trativas, así como suscribir el acta de para cada profesión, de acuerdo con sus
recepción de la obra. respectivas especialidades y competencias
d) Suscribir los seguros previstos en el específicas.
artículo 19. Cuando el proyecto a realizar tenga por
e) Entregar al adquirente, en su caso, la objeto la construcción de edificios com-
documentación de obra ejecutada, o prendidos en el grupo c) del apartado 1 del
cualquier otro documento exigible artículo 2, la titulación académica y pro-
por las Administraciones competen- fesional habilitante será la de arquitecto,
tes. arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero
técnico y vendrá determinada por las dis- para actuar como constructor.
posiciones legales vigentes para cada pro- c) Designar al jefe de obra que asumirá
fesión, de acuerdo con sus especialidades y la representación técnica del cons-
competencias específicas. tructor en la obra y que por su titula-
Idénticos criterios se seguirán respecto de ción o experiencia deberá tener la ca-
los proyectos de obras a las que se refieren pacitación adecuada de acuerdo con
los apartados 2.b) y 2.c) del artículo 2 de las características y la complejidad
esta Ley. de la obra.
En todo caso y para todos los grupos, en d) Asignar a la obra los medios huma-
los aspectos concretos correspondientes nos y materiales que su importancia
a sus especialidades y competencias espe- requiera.
cíficas, y en particular respecto de los ele- e) Formalizar las subcontrata-ciones de
mentos complementarios a que se refiere determinadas partes o instalaciones
el apartado 3 del artículo 2, podrán asi- de la obra dentro de los límites esta-
mismo intervenir otros técnicos titulados blecidos en el contrato.
del ámbito de la arquitectura o de la inge- f) Firmar el acta de replanteo o de co-
niería, suscribiendo los trabajos por ellos mienzo y el acta de recepción de la
realizados y coordinados por el proyectis- obra.
ta. Dichas intervenciones especializadas g) Facilitar al director de obra los datos
serán preceptivas si así lo establece la dis- necesarios para la elaboración de la
posición legal reguladora del sector de ac- documentación de la obra ejecutada.
tividad de que se trate. h) Suscribir las garantías previstas en
b) Redactar el proyecto con sujeción a la el artículo 19.
normativa vigente y a lo que se haya esta-
blecido en el contrato y entregarlo, con Artículo 12. El director de obra
los visados que en su caso fueran precepti-
vos. 1. El director de obra es el agente que, for-

c) Acordar, en su caso, con el promotor la mando parte de la dirección facultativa,
contratación de colaboraciones parciales. dirige el desarrollo de la obra en los aspec-
tos técnicos, estéticos, urbanísticos y
Artículo 11. El constructor medioambientales, de conformidad con el
proyecto que la define, la licencia de edifi-
1. El constructor es el agente que asu- cación y demás autorizaciones precepti-
me, contractualmente ante el promo- vas y las condiciones del contrato, con el
tor, el compromiso de ejecutar con objeto de asegurar su adecuación al fin pro-
medios humanos y materiales, pro- puesto.
pios o ajenos, las obras o parte de las
mismas con sujeción al proyecto y al 2. Podrán dirigir las obras de los proyectos
contrato. parciales otros técnicos, bajo la coordina-
ción del director de obra.
2. Son obligaciones del constructor:
a) Ejecutar la obra con sujeción al pro- 3. Son obligaciones del director de obra:
yecto, a la legislación aplicable y a a) Estar en posesión de la titulación acadé-
las instrucciones del director de obra mica y profesional habilitante de arqui-
y del director de la ejecución de la tecto, arquitecto técnico, ingeniero o in-
obra, a fin de alcanzar la calidad exi- geniero técnico, según corresponda y cum-
gida en el proyecto. plir las condiciones exigibles para el ejer-
b) Tener la titulación o capacitación pro- cicio de la profesión. En caso de personas
fesional que habilita para el cumpli- jurídicas, designar al técnico director de
miento de las condiciones exigibles obra que tenga la titulación profesional
habilitante. f) Elaborar y suscribir la documentación de

En el caso de la construcción de edificios la obra ejecutada para entregarla al pro-
para los usos indicados en el grupo a) del motor, con los visados que en su caso fue-
apartado 1 del artículo 2, la titulación aca- ran preceptivos.
démica y profesional habilitante será la de g) Las relacionadas en el artículo 13, en aque-
arquitecto. llos casos en los que el director de la obra
Cuando las obras a realizar tengan por y el director de la ejecución de la obra sea
objeto la construcción de las edificaciones el mismo profesional, si fuera ésta la op-
indicadas en el grupo b) del apartado 1 del ción elegida, de conformidad con lo pre-
artículo 2, la titulación habilitante, con visto en el apartado 2.a) del artículo 13.

carácter general, será la de ingeniero, in-
geniero técnico o arquitecto y vendrá de- Artículo 13. El director de la ejecución de la
terminada por las disposiciones legales obra
vigentes para cada profesión, de acuerdo
con sus especialidades y competencias es- 1. El director de la ejecución de la obra es el
pecíficas. agente que, formando parte de la direc-
Cuando las obras a realizar tengan por ción facultativa, asume la función técnica
objeto la construcción de las edificaciones de dirigir la ejecución material de la obra y
indicadas en el grupo c) del apartado 1 del de controlar cualitativa y cuantitati-
artículo 2, la titulación habilitante será la vamente la construcción y la calidad de lo
de arquitecto, arquitecto técnico, ingenie- edificado.
ro o ingeniero técnico y vendrá determi-
nada por las disposiciones legales vigentes 2. Son obligaciones del director de la ejecu-
para cada profesión, de acuerdo con sus ción de la obra:
especialidades y competencias específicas. a) Estar en posesión de la titulación acadé-
Idénticos criterios se seguirán respecto de mica y profesional habilitante y cumplir
las obras a las que se refieren los apartados las condiciones exigibles para el ejercicio
2.b) y 2.c) del artículo 2 de esta Ley. de la profesión. En caso de personas jurí-
b) Verificar el replanteo y la adecuación de la dicas, designar al técnico director de la
cimentación y de la estructura proyecta- ejecución de la obra que tenga la titulación
das a las características geotécnicas del te- profesional habilitante.
rreno. Cuando las obras a realizar tengan por
c) Resolver las contingencias que se produz- objeto la construcción de edificios para
can en la obra y consignar en el Libro de los usos indicados en el grupo a) del apar-
Ordenes y Asistencias las instrucciones tado 1 del artículo 2, la titulación acadé-
precisas para la correcta interpretación mica y profesional habilitante será la de
del proyecto. arquitecto técnico. Será ésta, asimismo, la
d) Elaborar, a requerimiento del promotor o titulación habilitante para las obras del gru-
con su conformidad, eventuales modifica- po b) que fueran dirigidas por arquitectos.
ciones del proyecto, que vengan exigidas En los demás casos la dirección de la eje-
por la marcha de la obra siempre que las cución de la obra puede ser desempeñada,
mismas se adapten a las disposiciones nor- indistintamente, por profesionales con la
mativas contempladas y observadas en la titulación de arquitecto, arquitecto técni-
redacción del proyecto. co, ingeniero o ingeniero técnico.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comien- b) Verificar la recepción en obra de los pro-
zo de obra y el certificado final de obra, ductos de construcción, ordenando la rea-
así como conformar las certificaciones lización de ensayos y pruebas precisas.
parciales y la liquidación final de las uni- c) Dirigir la ejecución material de la obra
dades de obra ejecutadas, con los visados comprobando los replanteos, los materia-
que en su caso fueran preceptivos. les, la correcta ejecución y disposición de
los elementos constructivos y de las ins- tencia en la materia.

talaciones, de acuerdo con el proyecto y
con las instrucciones del director de obra. Artículo 15. Los suministradores de
d) Consignar en el Libro de Ordenes y Asis- productos
tencias las instrucciones precisas.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comien- 1. Se consideran suministradores de
zo de obra y el certificado final de obra, productos los fabricantes, almace-
así como elaborar y suscribir las certifica- nistas, importadores o vendedores de
ciones parciales y la liquidación final de productos de construcción.
las unidades de obra ejecutadas.
f) Colaborar con los restantes agentes en la 2. Se entiende por producto de construc-
elaboración de la documentación de la obra ción aquel que se fabrica para su in-
ejecutada, aportando los resultados del corporación permanente en una obra
control realizado. incluyendo materiales, elementos
semielaborados, componentes y
Artículo 14. Las entidades y los labora- obras o parte de las mismas, tanto
torios de control de calidad de la terminadas como en proceso de eje-
edificación cución.
1. Son entidades de control de calidad 3. Son obligaciones del suministrador:

de la edificación aquéllas capacita- a) Realizar las entregas de los produc-
das para prestar asistencia técnica en tos de acuerdo con las especificacio-
la verificación de la calidad del pro- nes del pedido, respondiendo de su
yecto, de los materiales y de la ejecu- origen, identidad y calidad, así como
ción de la obra y sus instalaciones de del cumplimiento de las exigencias
acuerdo con el proyecto y la normati- que, en su caso, establezca la norma-
va aplicable. tiva técnica aplicable.

b) Facilitar, cuando proceda, las instruc-
2. Son laboratorios de ensayos para el ciones de uso y mantenimiento de los
control de calidad de la edificación productos suministrados, así como las
los capacitados para prestar asisten- garantías de calidad correspondien-
cia técnica, mediante la realización tes, para su inclusión en la documen-
de ensayos o pruebas de servicio de tación de la obra ejecutada.
los materiales, sistemas o instalacio-
nes de una obra de edificación. Artículo 16. Los propietarios y los usuarios
3. Son obligaciones de las entidades y 1. Son obligaciones de los propietarios con-

de los laboratorios de control de cali- servar en buen estado la edificación me-
dad: diante un adecuado uso y mantenimiento,
a) Prestar asistencia técnica y entregar así como recibir, conservar y transmitir la
los resultados de su actividad al agen- documentación de la obra ejecutada y los
te autor del encargo y, en todo caso, seguros y garantías con que ésta cuente.
al director de la ejecución de las obras.
b) Justificar la capacidad suficiente de 2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no
medios materiales y humanos nece- propietarios, la utilización adecuada de los
sarios para realizar adecuadamente edificios o de parte de los mismos de con-
los trabajos contratados, en su caso, formidad con las instrucciones de uso y
a través de la correspondiente acre- mantenimiento, contenidas en la docu-
ditación oficial otorgada por las Co- mentación de la obra ejecutada.
munidades Autónomas con compe-
Capítulo IV 3. No obstante, cuando no pudiera

Responsabilidades y garantías individualizarse la causa de los da-
ños materiales o quedase debidamen-
Artículo 17. Responsabilidad civil de los te probada la concurrencia de culpas
agentes que intervienen en el proceso sin que pudiera precisarse el grado
de la edificación de intervención de cada agente en el
daño producido, la responsabilidad se
1. Sin perjuicio de sus responsabilida- exigirá solidariamente. En todo caso,
des contractuales, las personas físi- el promotor responderá solidaria-
cas o jurídicas que intervienen en el mente con los demás agentes

proceso de la edificación responde- intervinientes ante los posibles
rán frente a los propietarios y los ter- adquirentes de los daños materiales
ceros adquirentes de los edificios o en el edificio ocasionados por vicios
parte de los mismos, en el caso de o defectos de construcción.
que sean objeto de división, de los
siguientes daños materiales ocasio- 4. Sin perjuicio de las medidas de in-
nados en el edificio dentro de los pla- tervención administrativas que en
zos indicados, contados desde la fe- cada caso procedan, la responsabili-
cha de recepción de la obra, sin re- dad del promotor que se establece en
servas o desde la subsanación de és- esta Ley se extenderá a las personas
tas: físicas o jurídicas que, a tenor del
a) Durante diez años, de los daños ma- contrato o de su intervención
teriales causados en el edificio por decisoria en la promoción, actúen
vicios o defectos que afecten a la ci- como tales promotores bajo la forma
mentación, los soportes, las vigas, los de promotor o gestor de cooperativas
forjados, los muros de carga u otros o de comunidades de propietarios u
elementos estructurales, y que com- otras figuras análogas.
prometan directamente la resisten-
cia mecánica y la estabilidad del edi- 5. Cuando el proyecto haya sido con-
ficio. tratado conjuntamente con más de un
b) Durante tres años, de los daños ma- proyectista, los mismos responderán
teriales causados en el edificio por solidariamente.
vicios o defectos de los elementos Los proyectistas que contraten los
constructivos o de las instalaciones cálculos, estudios, dictámenes o in-
que ocasionen el incumplimiento de formes de otros profesionales, serán
los requisitos de habitabilidad del directamente responsables de los da-
apartado 1, letra c), del artículo 3. ños que puedan derivarse de su insu-
El constructor también responderá de ficiencia, incorrección o inexactitud,
los daños materiales por vicios o de- sin perjuicio de la repetición que
fectos de ejecución que afecten a ele- pudieran ejercer contra sus autores.
mentos de terminación o acabado de
las obras dentro del plazo de un año. 6. El constructor responderá directa-
mente de los daños materiales cau-
2. La responsabilidad civil será exigi- sados en el edificio por vicios o defec-
ble en forma personal e tos derivados de la impericia, falta de
individualizada, tanto por actos u capacidad profesional o técnica, ne-
omisiones propios, como por actos u gligencia o incumplimiento de las
omisiones de personas por las que, obligaciones atribuidas al jefe de
con arreglo a esta Ley, se deba res- obra y demás personas físicas o jurí-
ponder. dicas que de él dependan.
Cuando el constructor subcontrate tre ellos, a los artículos 1.484 y si-

con otras personas físicas o jurídicas guientes del Código Civil y demás
la ejecución de determinadas partes legislación aplicable a la compraven-
o instalaciones de la obra, será directa.
tamente responsable de los daños ma-
teriales por vicios o defectos de su Artículo 18. Plazos de prescripción de
ejecución, sin perjuicio de la repeti- las acciones
ción a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responde- 1. Las acciones para exigir la responsa-
rá directamente de los daños mate- bilidad prevista en el artículo ante-
riales causados en el edificio por las rior por daños materiales dimanantes
deficiencias de los productos de cons- de los vicios o defectos, prescribirán
trucción adquiridos o aceptados por en el plazo de dos años a contar des-
él, sin perjuicio de la repetición a que de que se produzcan dichos daños, sin
hubiere lugar. perjuicio de las acciones que puedan
subsistir para exigir responsabilida-
7. El director de obra y el director de la des por incumplimiento contractual.
ejecución de la obra que suscriban el
certificado final de obra serán res- 2. La acción de repetición que pudiese
ponsables de la veracidad y exactitud corresponder a cualquiera de los
de dicho documento. agentes que intervienen en el proce-
Quien acepte la dirección de una obra so de edificación contra los demás, o
cuyo proyecto no haya elaborado él a los aseguradores contra ellos, pres-
mismo, asumirá las responsabilida- cribirá en el plazo de dos años desde
des derivadas de las omisiones, defi- la firmeza de la resolución judicial
ciencias o imperfecciones del proyec- que condene al responsable a indem-
to, sin perjuicio de la repetición que nizar los daños, o a partir de la fecha
pudiere corresponderle frente al pro- en la que se hubiera procedido a la
yectista. indemnización de forma extraju-
Cuando la dirección de obra se con- dicial.
trate de manera conjunta a más de
un técnico, los mismos responderán Artículo 19. Garantías por daños materiales
solidariamente sin perjuicio de la ocasionados por vicios y defectos de la
distribución que entre ellos corres- construcción
ponda.
1. El régimen de garantías exigibles
8. Las responsabilidades por daños no para las obras de edificación compren-
serán exigibles a los agentes que in- didas en el artículo 2 de esta Ley se
tervengan en el proceso de la edifica- hará efectivo de acuerdo con la obli-
ción, si se prueba que aquéllos fue- gatoriedad que se establezca en apli-
ron ocasionados por caso fortuito, cación de la disposición adicional se-
fuerza mayor, acto de tercero o por el gunda, teniendo como referente a las
propio perjudicado por el daño. siguientes garantías:
a) Seguro de daños materiales o seguro
9. Las responsabilidades a que se refie- de caución, para garantizar, durante
re este artículo se entienden sin per- un año, el resarcimiento de los da-
juicio de las que alcanzan al vende- ños materiales por vicios o defectos
dor de los edificios o partes edifica- de ejecución que afecten a elemen-
das frente al comprador conforme al tos de terminación o acabado de las
contrato de compraventa suscrito en- obras, que podrá ser sustituido por la
retención por el promotor de un 5 por c) No será de aplicación la normativa

100 del importe de la ejecución ma- reguladora de la cobertura de ries-
terial de la obra. gos extraordinarios sobre las perso-
b) Seguro de daños materiales o seguro nas y los bienes contenida en el artí-
de caución, para garantizar, durante culo 4 de la Ley 21/1990, de 19 de di-
tres años, el resarcimiento de los da- ciembre.
ños causados por vicios o defectos de
los elementos constructivos o de las 3. Los seguros de caución reunirán las
instalaciones que ocasionen el incum- siguientes condiciones:
plimiento de los requisitos de a) Las señaladas en los apartados 2.a) y

habitabilidad del apartado 1, letra c), 2.b) de este artículo. En relación con
del artículo 3. el apartado 2.a), los asegurados se-
c) Seguro de daños materiales o seguro rán siempre los sucesivos
de caución, para garantizar, durante adquirentes del edificio o de parte del
diez años, el resarcimiento de los mismo.
daños materiales causados en el edi- b) El asegurador asume el compromiso
ficio por vicios o defectos que tengan de indemnizar al asegurado al pri-
su origen o afecten a la cimentación, mer requerimiento.
los soportes, las vigas, los forjados, c) El asegurador no podrá oponer al ase-
los muros de carga u otros elementos gurado las excepciones que puedan
estructurales, y que comprometan di- corresponderle contra el tomador del
rectamente la resistencia mecánica seguro.
y estabilidad del edificio.
4. Una vez tomen efecto las coberturas
2. Los seguros de daños materiales re- del seguro, no podrá rescindirse ni
unirán las condiciones siguientes: resolverse el contrato de mutuo
a) Tendrá la consideración de tomador acuerdo antes del transcurso del pla-
del seguro el constructor en el su- zo de duración previsto en el aparta-
puesto a) del apartado 1 y el promo- do 1 de este artículo.
tor, en los supuestos b) y c) del mis-
mo apartado, y de asegurados el pro- 5. El importe mínimo del capital asegu-
pio promotor y los sucesivos rado será el siguiente:
adquirentes del edificio o de parte del a) El 5 por 100 del coste final de la eje-
mismo. El promotor podrá pactar ex- cución material de la obra, incluidos
presamente con el constructor que los honorarios profesionales, para las
éste sea tomador del seguro por cuen- garantías del apartado 1.a) de este
ta de aquél. artículo.
b) La prima deberá estar pagada en el b) El 30 por 100 del coste final de la eje-
momento de la recepción de la obra. cución material de la obra, incluidos
No obstante, en caso de que se hubie- los honorarios profesionales, para las
ra pactado el fraccionamiento en pe- garantías del apartado 1.b) de este
ríodos siguientes a la fecha de recep- artículo.
ción, la falta de pago de las siguien- c) El 100 por 100 del coste final de la
tes fracciones de prima no dará dere- ejecución material de la obra, inclui-
cho al asegurador a resolver el con- dos los honorarios profesionales,
trato, ni éste quedará extinguido, ni para las garantías del apartado 1.c)
la cobertura del asegurador suspen- de este artículo.
dida, ni éste liberado de su obliga-
ción, caso de que el asegurado deba 6. El asegurador podrá optar por el pago de
hacer efectiva la garantía. la indemnización en metálico que corres-
ponda a la valoración de los daños o por la recogidas en el acta de recepción, mien-

reparación de los mismos. tras que tales reservas no hayan sido sub-
sanadas y las subsanaciones queden refle-
7. El incumplimiento de las anteriores nor- jadas en una nueva acta suscrita por los
mas sobre garantías de suscripción obliga- firmantes del acta de recepción.
toria implicará, en todo caso, la obliga-
ción de responder personalmente al obli- Artículo 20. Requisitos para la
gado a suscribir las garantías. escrituración e inscripción
8. Para las garantías a que se refiere el apar- 1. No se autorizarán ni se inscribirán

tado 1.a) de este artículo no serán admisi- en el Registro de la Propiedad escri-
bles cláusulas por las cuales se introduzcan turas públicas de declaración de obra
franquicias o limitación alguna en la res- nueva de edificaciones a las que sea
ponsabilidad del asegurador frente al ase- de aplicación esta Ley, sin que se acre-
gurado. dite y testimonie la constitución de
En el caso de que en el contrato de seguro las garantías a que se refiere el artí-
a que se refieren los apartado 1.b) y 1.c) culo 19.
de este artículo se establezca una franqui-
cia, ésta no podrá exceder del 1 por 100 2. Cuando no hayan transcurrido los
del capital asegurado de cada unidad plazos de prescripción de las accio-
registral. nes a que se refiere el artículo 18, no
se cerrará en el Registro Mercantil
9. Salvo pacto en contrario, las garantías a la hoja abierta al promotor individual
que se refiere esta Ley no cubrirán: ni se inscribirá la liquidación de las
a) Los daños corporales u otros perjuicios sociedades promotoras sin que se
económicos distintos de los daños mate- acredite previamente al Registrador
riales que garantiza la Ley. la constitución de las garantías esta-

b) Los daños ocasionados a inmuebles conti- blecidas por esta Ley, en relación con
guos o adyacentes al edificio. todas y cada una de las edificaciones
c) Los daños causados a bienes muebles si- que hubieran promovido.
tuados en el edificio.
d) Los daños ocasionados por modificacio- Disposiciones adicionales
nes u obras realizadas en el edificio des-
pués de la recepción, salvo las de Disposición adicional primera. Percep-
subsanación de los defectos observados en ción de cantidades a cuenta del precio
la misma. durante la construcción
e) Los daños ocasionados por mal uso o falta La percepción de cantidades anticipadas
de mantenimiento adecuado del edificio. en la edificación por los promotores o
f) Los gastos necesarios para el manteni- gestores se cubrirá mediante un seguro
miento del edificio del que ya se ha hecho que indemnice el incumplimiento del
la recepción. contrato en forma análoga a lo dispuesto
g) Los daños que tengan su origen en un in- en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre
cendio o explosión, salvo por vicios o percepción de cantidades anticipadas en
defectos de las instalaciones propias del la construcción y venta de viviendas. Di-
edificio. cha Ley, y sus disposiciones complemen-
h) Los daños que fueran ocasionados por caso tarias, se aplicarán en el caso de vivien-
fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o das con las siguientes modificaciones:
por el propio perjudicado por el daño. a) La expresada normativa será de apli-
i) Los siniestros que tengan su origen en par- cación a la promoción de toda clase
tes de la obra sobre las que haya reservas de viviendas, incluso a las que se rea-
licen en régimen de comunidad de en el proceso de la edificación de los Cuerpos

propietarios o sociedad cooperativa. de Ingenieros de los Ejércitos en el ámbito de la
b) La garantía que se establece en la Defensa
citada Ley 57/1968 se extenderá a las Los miembros de los Cuerpos de Ingenieros de
cantidades entregadas en efectivo o los Ejércitos, cuando intervengan en la realiza-
mediante cualquier efecto cambiario, ción de edificaciones o instalaciones afectas a
cuyo pago se domiciliará en la cuen- la Defensa, se regirán en lo que se refiere a su
ta especial prevista en la referida Ley. capacidad profesional por la Ley 17/1999, de
c) La devolución garantizada compren- 18 de mayo, de Régimen del Personal de las
derá las cantidades entregadas más Fuerzas Armadas, y disposiciones reglamenta-

los intereses legales del dinero vi- rias de desarrollo.
gentes hasta el momento en que se
haga efectiva la devolución. Disposición adicional cuarta. Coordinador de
d) Las multas por incumplimiento a que seguridad y salud
se refiere el párrafo primero del ar-
tículo 6 de la citada Ley, se impon- Las titulaciones académicas y profesionales
drán por las Comunidades Autóno- habilitantes para desempeñar la función de coor-
mas, en cuantía, por cada infracción, dinador de seguridad y salud en obras de edifica-
de hasta el 25 por 100 de las cantida- ción, durante la elaboración del proyecto y la
des cuya devolución deba ser asegu- ejecución de la obra, serán las de arquitecto,
rada o por lo dispuesto en la norma- arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero téc-
tiva propia de las Comunidades Au- nico, de acuerdo con sus competencias y espe-
tónomas. cialidades.
Disposición adicional quinta. Regulación del
Disposición adicional segunda. derecho de reversión
Obligatoriedad de las garantías por Los artículos 54 y 55 de la Ley de Expropia-
daños materiales ocasionados por vicios ción Forzosa, de 16 de diciembre de 1954, que-
y defectos en la construcción dan redactados de la manera siguiente:
Uno. La garantía contra los daños mate- Artículo 54.

riales a que se refiere el apartado 1.c)
del artículo 19 de esta Ley será exigi- 1. En el caso de no ejecutarse la obra o no
ble, a partir de su entrada en vigor, establecerse el servicio que motivó la ex-
para edificios cuyo destino principal propiación, así como si hubiera alguna
sea el de vivienda. parte sobrante de los bienes expropiados,
o desapareciese la afectación, el primiti-
Dos. Mediante Real Decreto podrá esta- vo dueño o sus causahabientes podrán re-
blecerse la obligatoriedad de suscri- cobrar la totalidad o la parte sobrante de
bir las garantías previstas en los apar- lo expropiado, mediante el abono a quien
tados 1.a) y 1.b) del citado artículo fuera su titular de la indemnización que se
19, para edificios cuyo destino prin- determina en el artículo siguiente.
cipal sea el de vivienda. Asimismo,
mediante Real Decreto podrá estable- 2. No habrá derecho de reversión, sin em-
cerse la obligatoriedad de suscribir bargo, en los casos siguientes:
cualquiera de las garantías previstas a) Cuando simultáneamente a la desafec-
en el artículo 19, para edificios desti- tación del fin que justificó la expropia-
nados a cualquier uso distinto del de ción se acuerde justificadamente una nue-
vivienda. va afectación a otro fin que haya sido de-
clarado de utilidad pública o interés social.
Disposición adicional tercera. Intervenciones En este supuesto la Administración dará
publicidad a la sustitución, pudiendo el pri- cho en el momento en que se solicite aqué-

mitivo dueño o sus causahabientes alegar lla o a la que se encuentre vinculado el
cuanto estimen oportuno en defensa de su beneficiario de la expropiación, en su caso,
derecho a la reversión, si consideran que titular de los mismos.
no concurren los requisitos exigidos por la
ley, así como solicitar la actualización del 5. En las inscripciones en el Registro de la
justiprecio si no se hubiera ejecutado la Propiedad del dominio y demás derechos
obra o establecido el servicio inicialmente reales sobre bienes inmuebles adquiridos
previstos. por expropiación forzosa se hará constar
b) Cuando la afectación al fin que justificó la el derecho preferente de los reversionistas
expropiación o a otro declarado de utili- frente a terceros posibles adquirentes para
dad pública o interés social se prolongue recuperar el bien o derecho expropiados
durante diez años desde la terminación de de acuerdo con lo dispuesto en este artícu-
la obra o el establecimiento del servicio. lo y en el siguiente, sin cuya constancia
registral el derecho de reversión no será
3. Cuando de acuerdo con lo establecido en oponible a los terceros adquirentes que
los apartados anteriores de este artículo hayan inscrito los títulos de sus respecti-
proceda la reversión, el plazo para que el vos derechos conforme a lo previsto en la
dueño primitivo o sus causahabientes pue- Ley Hipotecaria.
dan solicitarla será el de tres meses, a con-
tar desde la fecha en que la Administra- Artículo 55
ción hubiera notificado el exceso de ex-
propiación, la desafectación del bien o de- 1. Es presupuesto del ejercicio del derecho
recho expropiados o su propósito de no de reversión la restitución de la indemni-
ejecutar la obra o de no implantar el servi- zación expropiatoria percibida por el ex-
cio. propiado, actualizada conforme a la evo-
En defecto de esta notificación, el dere- lución del índice de precios al consumo en

cho de reversión podrá ejercitarse por el el período comprendido entre la fecha de
expropiado y sus causahabientes en los ca- iniciación del expediente de justiprecio y
sos y con las condiciones siguientes: la de ejercicio del derecho de reversión.
a) Cuando se hubiera producido un exceso de La determinación de este importe se efec-
expropiación o la desafectación del bien o tuará por la Administración en el mismo
derecho expropiados y no hubieran trans- acuerdo que reconozca el derecho de re-
currido veinte años desde la toma de pose- versión.
sión de aquéllos.
b) Cuando hubieran transcurrido cinco años 2. Por excepción, si el bien o derecho ex-
desde la toma de posesión del bien o dere- propiado hubiera experimentado cambios
cho expropiados sin iniciarse la ejecución en su calificación jurídica que condiciona-
de la obra o la implantación del servicio. ran su valor o hubieran incorporado me-
c) Cuando la ejecución de la obra o las actua- joras aprovechables por el titular de aquel
ciones para el establecimiento del servi- derecho o sufrido menoscabo de valor, se
cio estuvieran suspendidas más de dos años procederá a una nueva valoración del mis-
por causas imputables a la Administración mo, referida a la fecha de ejercicio del
o al beneficiario de la expropiación sin derecho, fijada con arreglo a las normas
que se produjera por parte de éstos ningún contenidas en el capítulo III del Título II
acto expreso para su reanudación. de esta Ley.
4. La competencia para resolver sobre la re- 3. La toma de posesión del bien o derecho
versión corresponderá a la Administración revertido no podrá tener lugar sin el pre-
en cuya titularidad se halle el bien o dere- vio pago o consignación del importe re-
sultante conforme a los apartados ante- e incluirá la advertencia expresa a aquellos otros
riores. Dicho pago o consignación deberá agentes llamados al proceso de que, en el su-
tener lugar en el plazo máximo de tres puesto de que no comparecieren, la sentencia
meses desde su determinación en vía ad- que se dicte será oponible y ejecutable frente a
ministrativa, bajo pena de caducidad del ellos.
derecho de reversión y sin perjuicio de la
interposición de recurso contencioso-ad- Disposiciones transitorias
ministrativo. En este último caso, las di-
ferencias que pudieran resultar de la sen- Disposición transitoria primera. Lo dis-
tencia que se dicte deberán, asimismo, sa- puesto en esta Ley, salvo en materia de

tisfacerse o reembolsarse, según proceda, expropiación forzosa en que se estará a
incrementadas con los intereses lo establecido en la disposición transito-
devengados al tipo de interés legal desde la ria segunda, será de aplicación a las obras
fecha del primer pago en el plazo de tres de nueva construcción y a obras en los
meses desde la notificación de la senten- edificios existentes, para cuyos proyectos
cia bajo pena de caducidad del derecho de se solicite la correspondiente licencia de
reversión en el primer supuesto.» edificación, a partir de su entrada en vi-
gor.
Disposición adicional sexta. Infraestructuras
comunes en los edificios para el acceso a los Disposición transitoria segunda. Lo esta-
servicios de telecomunicación blecido en la disposición adicional quinta no
El artículo 2, apartado a), del Real Decreto-ley será de aplicación a aquellos bienes y derechos
1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras sobre los que, a la entrada en vigor de la ley, se
comunes en los edificios para el acceso a los hubiera presentado la solicitud de reversión.
servicios de telecomunicación, quedará redac-
tado de la siguiente manera: Disposiciones derogatorias
«a) A todos los edificios y conjuntos inmobi- Disposición derogatoria primera. Quedan
liarios en los que exista continuidad en la derogadas todas las disposiciones de igual o in-
edificación, de uso residencial o no y sean ferior rango que se opongan a lo dispuesto en
o no de nueva construcción, que estén aco- esta Ley.
gidos, o deban acogerse, al régimen de pro-
piedad horizontal regulado por la Ley 49/ Disposición derogatoria segunda. Los ar-
1960, de 21 de julio, de Propiedad Hori- tículos 64 a 70 del Reglamento de la Ley de
zontal, modificada por la Ley 8/1999, de Expropiación Forzosa, aprobado por Decreto
6 de abril.» de 26 de abril de 1957, seguirán vigentes en
cuanto no se opongan o resulten compatibles
Disposición adicional séptima. Solicitud de la con lo establecido en la disposición adicional
demanda de notificación a otros agentes quinta.
Quien resulte demandado por ejercitarse con-
tra él acciones de responsabilidad basadas en las Disposiciones finales
obligaciones resultantes de su intervención en
el proceso de la edificación previstas en la pre- Disposición final primera. Fundamento cons-
sente Ley, podrá solicitar, dentro del plazo que titucional
la Ley de Enjuiciamiento Civil concede para Esta Ley se dicta al amparo de la compe-
contestar a la demanda, que ésta se notifique a tencia que corresponde al Estado de conformi-
otro u otros agentes que también hayan tenido dad con los artículos de la Constitución siguien-
intervención en el referido proceso. tes:
La notificación se hará conforme a lo estable-
cido para el emplazamiento de los demandados a) El artículo 149.1.6.a , 8.a y 30.a en rela-
ción con las materias civiles y mercanti- NBE CT-79 Condiciones térmicas en los edifi-
les de los capítulos I y II y con las obliga- cios.
ciones de los agentes de la edificación y NBE CA-88 Condiciones acústicas en los edifi-
atribuciones derivadas del ejercicio de las cios.
profesiones establecidas en el capítulo III, NBE AE-88 Acciones en la edificación.
sin perjuicio de los derechos civiles, forales NBE FL-90 Muros resistentes de fábrica de la-
o especiales existentes en determinadas drillo.
Comunidades Autónomas. NBE QB-90 Cubiertas con materiales
b) El artículo 149.1.16.a, 21.a, 23.a y 25.a bituminosos.
para el artículo 3. NBE EA-95 Estructuras de acero en edifica-
c) El artículo 149.1.6.a, 8.a y 11.a para el ción.
capítulo IV. NBE CPI-96 Condiciones de protección con-
d) El artículo 149.1.18.a para la disposición tra incendios en los edificios.
adicional quinta. Asimismo, se aplicará el resto de la reglamen-
Lo dispuesto en esta Ley será de aplica- tación técnica de obligado cumplimiento que
ción sin perjuicio de las competencias le- regule alguno de los requisitos básicos estable-
gislativas y de ejecución que tengan asu- cidos en el artículo 3.
midas las Comunidades Autónomas en este
ámbito. Disposición final tercera. Adaptación del Re-
glamento de la Ley de Expropiación Forzosa
Disposición final segunda. Autorización al Go- El Gobierno, en un plazo de seis meses, adapta-
bierno para la aprobación de un Código Técni- rá la sección 4.a del capítulo IV del Título II del
co de la Edificación Reglamento de la Ley de Expropiación Forzo-
Se autoriza al Gobierno para que, mediante Real sa a lo dispuesto en esta Ley.
Decreto y en el plazo de dos años a contar
desde la entrada en vigor de esta Ley, apruebe Disposición final cuarta. Entrada en vi-
un Código Técnico de la Edificación que esta- gor

blezca las exigencias que deben cumplir los edi- Esta Ley entrará en vigor a los seis meses
ficios en relación con los requisitos básicos es- de su publicación en el Boletín Oficial
tablecidos en el artículo 3, apartados 1.b) y del Estado, salvo sus disposiciones adicio-
1.c). nal quinta, transitoria segunda, deroga-
Hasta su aprobación, para satisfacer estos re- toria primera por lo que se refiere a la
quisitos básicos se aplicarán las normas básicas legislación en materia de expropiación
de la edificación-NBE que regulan las exigen- forzosa, derogatoria segunda, y final ter-
cias técnicas de los edificios y que se enumeran cera que entrarán en vigor el día siguien-
a continuación: te al de dicha publicación.
ANEXO II
Relacción de Despachos miembros de Hispajuris
ALAVA ALGECIRAS
VIDAL-ABARCA ABOGADOS, S.C. BUFETE DIAZ Y ASOCIADOS, S.Cv.
San Antonio, 20, 1º San Antonio, 1, 3ºB
01005 VITORIA 11201 ALGECIRAS (CADIZ)
(ALAVA) Tel: 956 63 16 87
Tel: 945 23 03 50 Fax: 956 63 35 15
Fax: 945 13 92 79 E-mail: da.algeciras@hispajuris.es
E-mail: va.alava@hispajuris.es ALICANTE
MARTINEZ BERENGUER - ABOGADOS
ALBACETE Avenida de la Estación, nº 10, 3º
BUFETE MOLINA CABRERA, ABOGADOS 03005 ALICANTE
& CONSULTORES DE EMPRESA Tel: 96 592 89 68 - 96 512 65 98
FAMILIAR Fax: 96 592 89 68
Av. Isabel la Católica, 1-D; 4º-B E-mail: mb.alicante@hispajuris.es
02005 ALBACETE
Tel: 967 21 43 09 ARANDA DE DUERO
Fax: 967 21 44 32 J. MATEOS CUESTA & ASOCIADOS -
E-mail: mc.albacete@hispajuris.es DESPACHO DE ABOGADOS
Pza. Jardines de Don Diego, 6, 1º-E
GONZALEZ & ABOGADOS ASOCIADOS, 09400 ARANDA DE DUERO
S.L. (BURGOS)
Marqués de Molina, 13, 4º, dcha Tel: 947 54 65 25
02001 ALBACETE Fax: 947 54 51 25
Tel: 967 19 32 10 E-mail: jmc.aranda@hispajuris.es
Fax: 967 24 09 73
E-mail: ga.albacete@hispajuris.es
34 Relacción de Despachos miembros de Hispajuris
BARCELONA GIJON
BASSOLS ADVOCATS & ECONOMISTES BUFETE VILIULFO DIAZ PEREZ
Avda. Diagonal, 419 - 2º, 2ª Paseo de Begoña, 12 - Entres. dcha.
08008 BARCELONA 33201 GIJON (ASTURIAS)
Tel: 93 415 99 00 Tel: 98 517 11 88
Fax: 93 415 55 17 - 93 415 57 17 Fax: 98 517 11 92
E-mail: bassols.bcn@hispajuris.es E-mail: vd.gijon@hispajuris.es
BUFETE FIGUERAS GIRONA

Borí Fontestá, 18, 4º, 1A. ESTUDI LEGAL PEÑA HAITZ &
08021 BARCELONA INTERLEX, ADVOCATS ASSOCIATS
Tel: 93 201 80 09 Pº. General Mendoza, nº 1, 7ª planta
Fax: 93 200 17 62 17002 GIRONA
E-mail: figueras.bcn@hispajuris.es Tel: 972 41 31 61 - 972 41 26 71
E-mail:info@bufetefigueras.com Fax: 972 20 19 15
E-mail: phgirona@hispajuris.es
BUFETE ESCURA, S.L. Internet: www.interconz.com
Londres 43 Bajos
08029 BARCELONA
GRANADA
Tel: 93 494 01 31
HISPACOLEM SERVICIOS DE
Fax: 93 321 74 89
ASESORAMIENTO JURÍDICO Y
E-mail: escura.bcn@hispajuris.es
EMPRESARIAL, S.L.
Internet: www.escura.com
Trajano 8, esc. 1ª, 1º C
18002 GRANADA
BILBAO Tel: 958 201 613 - 958 206 356
SAENZ-CORTABARRIA ABOGADOS Fax: 958 201 697

Elcano, 16, 1º Izda. E-mail: colem.granada@hispajuris.es
48008 BILBAO E-mail: info@hispacolem.com
(VIZCAYA) Internet: www.hispacolem.com
Tel: 94 479 57 00
Fax: 94 479 57 01
LEÓN
E-mail: sc.bilbao@hispajuris.es
ALVAREZ-HIGUERA ABOGADOS, S.L.
Fuero, 13, 4º
BURGOS 24001 LEON
HERRERA CASTELLANOS GABINETE Tel: 987 20 05 01
JURIDICO Fax: 987 20 05 26
Eduardo Martinez del Campo, 6 - Bajo E-mail: aha.leon@hispajuris.es
09003 BURGOS
Tel: 947 26 05 73
LOGROÑO
Fax: 947 25 76 20
GIL-GIBERNAU ABOGADOS
E-mail: hc.burgos@hispajuris.es
ASOCIADOS, S.L.
Vara del Rey, 15, 7º
CEUTA 26002 Logroño (LA RIOJA)
BUFETE SANIN NARANJO Tel: 941 259 900
Beatriz de Silva, 7, Entlo. Fax: 941 253 946
11701 CEUTA E-mail: gil.gibernau@hispajuris.es
Tel: 956 51 31 31- Fax: 956 51 29 81 Internet: www.gil-gibernau.com
E-mail: sn.ceuta@hispajuris.es
Relacción de Despachos miembros de Hispajuris 35
MADRID MURCIA
BUFETE INTERNACIONAL GUILLÉN & ALBACETE ABOGADOS
Gurtubay, 6. 28001 MADRID Plaza de Santa Isabel nº11, 12ºB
Tel: 91 435 05 55 30004 MURCIA
Fax: 91 576 06 48 Tel: 968 21 38 88
E-mail: bi.madrid@hispajuris.es Fax: 968 21 49 48
Internet:www.bufeteinternacional.com E-mail: esp.murcia@hispajuris.es
ABET & SAMPERE ASOCIADOS, S.L. OVIEDO

Villanueva, 35-37, 1º, 3 BUFETE VILIULFO DIAZ PEREZ

28001 MADRID Pza. America, 2, 9ºN
Tel: 91 781 92 00 33005 Oviedo
Fax: 91 575 42 55 (ASTURIAS)
E-mail: i.sampere@hispajuris.es Tel: 98 596 63 83
Internet: www.absampere.com Fax: 98 596 42 80
E-mail: vd.gijon@hispajuris.es
ALONSO Y ASOCIADOS - ABOGADOS
Príncipe de Vergara, 31, 4º-Izda.
PALENCIA
28001 MADRID
HERRERA CASTELLANOS GABINETE
Tel: 91 435 79 86 - 91 431 32 35 - 91 576 87 71
JURIDICO
Fax: 91 576 54 63
Queipo de Llano, 4, entreplanta
E-mail: aa.madrid@hispajuris.es
34001 Palencia
Tel: 979 17 04 40
BUFETE ALEXANDER PITTS
Fax: 979 17 00 40
Principe de Vergara, 10, 5º
E-mail: hc.burgos@hispajuris.es
28001 MADRID
Tel: 91 576 52 95
Fax: 91 577 55 42 SALAMANCA
E-mail: ap.madrid@hispajuris.es MENDEZ MENDEZ ABOGADOS
Internet: www.bapitts.com C/ Villar y Macías 2, entreplanta
37002 SALAMANCA
BUFETE SAINZ DE ROBLES ABOGADOS, Tel: 923 28 11 70
S.C. Fax: 923 28 17 87
Calle Ayala nº 84, 1º F E-mail: mma.salamanca@hispajuris.es
28006 Madrid Internet: www.mendezabogados.com
Tel: 91 319 50 91
Fax: 91 319 49 98 SAN SEBASTIAN
E-mail: sainzrobles.madrid@hispajuris.es DE CARLOS & ASOCIADOS
Av. de la Libertad, 7-7ºD
MALAGA 20004 San Sebastián (GUIPUZCOA)
ASELEX ASESORES LEGALES Tel: 943 42 13 37
Pirandello 6. Edificio Corona de Teatinos Fax: 943 42 28 19
Bloque 3, 2º Ofic. 4 y 5 E-mail: dca.donostia@hispajuris.es
29010 MALAGA
Tel: 952 27 27 11 - 952 27 19 12
Fax: 952 28 22 62
E-mail: asel.malaga@hispajuris.es
Web: www.aselex.es
36 Relacción de Despachos miembros de Hispajuris
SANTA CRUZ DE TENERIFE VALLADOLID

GOMEZ·TOLEDO ABOGADOS BUFETE JAVIER HERNANDO
Puerta Canseco, 79 - 3º Simón Aranda, 7, 3ª
38003 SANTA CRUZ DE TENERIFE 47002 VALLADOLID
Tel: 922 27 92 50 - 922 27 92 54 Tel: 983 29 66 45
Fax: 922 24 68 64 Fax: 983 39 64 03
E-mail: gta.tenerife@hispajuris.es E-mail: jh.valladoli@hispajuris.es
SEVILLA ZARAGOZA
BOLONIA ABOGADOS, SL. ILEX ABOGADOS
Av. San Francisco Javier, 24, edificio Paseo de Sagasta, nº 17, pral. izda.
Sevilla-1. Planta 9ª, mód. 20. 41018 Sevilla 50008 ZARAGOZA
Tel: 954 92 42 94 - 954 92 39 46 Tel: 976 22 33 80
Fax: 954 92 22 81 Tel. 24 horas: 649 840 634
E-mail: cb.sevilla@hispajuris.es Fax: 976 21 79 39
Internet: www.boloniaabogados.com Internet: www.ilexabogados.com
E-mail: ilex.zaragoz@hispajuris.es
TARRAGONA
BUFETE HABEAS, S.L. BERLÍN
Vía Augusta, 2 GÜLPEN & GARAY
43003 TARRAGONA RECHTSANWÄLTE - ABOGADOS
Tel: 977 24 29 01 - Fax: 977 24 40 00 Einemstr. 14
E-mail: habeas.tgn@hispajuris.es D-10785 Berlin
Tel: 00 30.26 550 904
VALENCIA Fax: 00 30.26 550 905
PEDROS ABOGADOS E-mail: info@guelpen-garay.de

Colón, 20, 4º-8 Web: www.guelpen-garay.de
46004 VALENCIA
Tel: 96 352 78 39 BRUSELAS
Fax: 96 352 85 18 DE CLIPPEL SZABO & PARTNERS
E-mail: pa.valencia@hispajuris.es Advocaten - Avocats - Abogados
Avenue Louise/Louizalaan 391/7,
MUÑOZ-FRESCO ABOGADOS & 1050 Bruxelles/Brussel
ASESORES FISCALES Tel: 0032.2. 534 67 68
Gran Vía Marqués de Turia, 62-1º Fax: 0032.2. 640 01 79
46005 VALENCIA E-mail: cgd.bruselas@hispajuris.es
Tel: 96 316 29 20
Fax: 96 374 47 03 PARIS
E-mail: mf.valencia@hispajuris.es CABINET D’AVOCATS KAN-LACAS
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Lo que interesa conocer a

Autor: Javier López y García de la Serrana

1. - LOE: ¿Qué es y por qué la necesidad de una ley de orde-

2. - LOE: Responsabilidades y garantías ............................... 9

2.1.- Responsabilidades en la LOE ...................................... 9

2.2. - Garantías obligatorias en la LOE ................................ 11

ANEXO: Ley de Ordenación de la Edificación ........................ 15

ANEXO II: Relación de despachos miembros de Hispajuris .. 33

LOE: ¿Qué es y por qué la necesidad de una

En nuestro país, el sector de la edificación es uno de los principales

De hecho, asistimos a una tradicional regulación que se ha veni-

Por otra parte, es un hecho notorio que nuestra sociedad de-

Tales situaciones han adquirido una evidente relevancia desde el

calidad de las construcciones, respeto de los paisajes naturales y

En este marco descrito, la promulgación de la Ley 38/99 de 5 de

A lo que interesa a estos efectos, el colectivo integrado por to-

A continuación, comentamos los contenidos más sobresalien-

1. El objetivo prioritario de la Ley 38/99 de Ordenación de la

2. Se configura al promotor como una persona física o jurí-

3. La responsabilidad civil de los diferentes agentes, por

4. No obstante, la responsabilidad se podrá exigir de forma

ta concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de

5. Las responsabilidades a las que hace referencia la Ley y

Lo que interesa conocer a promotores y constructores después de la Ley de Ordenación de la Edificación

6. La principal novedad destacable es la creación del segu-

Por último, es necesario mencionar que se establecen con esta

- No se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras pú-

- No se cerrará el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor

A este respecto, es necesario mencionar la Instrucción de 11 de

Notariado, pronunciándose sobre la forma de acreditar ante Notario y

“La acreditación ante Notarios y Registradores de la Propiedad

En todo deberán expresarse al menos las siguientes circunstan-

a) Relativas a la identificación y descripción suficiente de la

1. Su localización o emplazamiento, de forma expresa o

1. Calificación y modalidad de seguro, esto es, si se trata

3. Capital asegurado, como mínimo igual al coste final de

Lo que interesa conocer a promotores y constructores después de la Ley de Ordenación de la Edificación

c) Relativas a la entidad aseguradora:

1. Identificación de la compañía o entidad aseguradora.

A la vista de todo lo dicho hasta ahora, se hace patente la nece-

2.1.- Responsabilidades en la LOE

El Promotor (o el constructor por cuenta del Promotor) está obli-

B) Después de la recepción de la obra

El Promotor (o el constructor por cuenta del Promotor) está

! 10 años, de los daños materiales causados en el edificio

! 3 años, de los daños materiales causados en el edificio

Por su parte, el constructor responderá:

! Durante un año, de los daños materiales por vicios o de-

! De forma directa de los daños materiales causados en el

! De forma directa de los daños materiales causados en el

En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los

La LOE ha diseñado un ESQUEMA DE RESPONSABILIDA-

PLAZO RESPONSABLE ALCANCE

Vicios o defectos de ejecución que afec-

Vicios o defectos de los elementos o insta-

Vicios o defectos que afecten a la cimenta-

Estas responsabilidades son exigibles desde el 6 de mayo de

Lo que interesa conocer a promotores y constructores después de la Ley de Ordenación de la Edificación

A) Inicio cobertura antes de la recepción de la obra

El promotor es responsable de las cantidades anticipadas por

B) Inicio cobertura después de la recepción de la obra

Todos los agentes intervinientes en el proceso constructivo

10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en