Maestría

Actividad. 1

Nombre: Luis Ángel Martínez Buendía Matrícula:

al028956445
Nombre del curso: Nombre del profesor:

Tema 1. Actividad 1. Análisis del caso

Fecha: 04 de marzo del 2019

Bibliografías:

 Van Home, J.C., & Wachowicz, J. M. (2002). Fundamentos de administración financiera.

Pearson Educación.

 Román, C. L. (2012). Fundamentos de administración financiera. México: RED TERCER

MILENIO S.C.

 VAN HORNE C., J. W. (2010). Fundamentos de Administración Financiera 13a Ediccion.

México: PEARSON EDUCACIÓN.

 Brigham, E. F. y Houston, J. F. (2010). Fundamentos de administración financiera (10ª ed.)

 Block, S. B. y Hirt, G. A. (2013). Fundamentos de administración financiera (14ª ed.). México:

McGraw Hill.

Título Inversión hotelera en Huatulco

Autor Héctor Aníbal Vélez Chong
Clave C28-06-003
Tema Valor del dinero en el tiempo, riesgo e incertidumbre
Fuente Centro Internacional de Casos

CONTENIDO
I. SINOPSIS.................................................................................................................2
II. PROBLEMÁTICA....................................................................................................2
III. PREGUNTAS DETONANTES...........................................................................3
 ¿A qué riesgos se enfrenta Andrés?................................................................3
 ¿De qué forma la administración financiera le ayudará a evaluar la mejor
alternativa a Andrés?.................................................................................................6
 ¿Desarrollos Turísticos, S.A de C.V (DETURSA) deberá vender el terreno
a los inversionistas extranjeros o apostar al éxito del proyecto hotelero?........8
IV. PROPUESTA DE SOLUCIÓN...........................................................................9

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Actividad. 1

I. SINOPSIS

En mayo del 2000 el señor Andrés Márquez Director de proyectos de la

empresa Desarrollos Turísticos, S.A de C.V; Se encuentra en una disyuntiva,
ya que tiene que llevar a cabo a unas decisiones en un lapso de tres semanas
si la empresa que representa deberá o no invertir la cantidad de 74 millones de
pesos en un hotel de 5 estrellas que contiene alrededor de 150 habitaciones en
la bahía de Huatulco.

Por medio del caso en no invertir en el hotel, la otra optativa es vender el

terreno de 12,000 m2 en un precio de $9, 910,000 pesos, por lo tanto, ya se
encuentro un cliente interesado en la oferta. El costo del terreno para la
empresa Detursa fue de $7, 620,000 pesos cuando fue adquirido.

De acuerdo la FONATUR y la empresa Despacho Castillo Miranda, la

ocupación de bahías de Huatulco no rebasa el 55% desde 1995, por lo cual se
cree que es debido a las condiciones de la carretera que da acceso. No
obstante, la lectura recalca un nuevo proyecto para la construcción de una
nueva autopista hacia las bahías de Huatulco, por lo que este proyecto
mejorará la situación a largo plazo.

También se pronostica que, para los próximos 20 años, el turismo en México

tendrá números favorables, ya que México tendrá la participación en el
mercado del 2.7% con un crecimiento anual del 3.6%. Además, como parte del
proyecto, hay una estrategia de a través de un operador hotelero de iniciar
ocupaciones del 62% para gradualmente llegar hasta el 76% en un lapso de 10
años.

II. PROBLEMÁTICA

La problemática principal recae en saber si es factible invertir en la

construcción de un nuevo hotel o realizar la venta del terreno recuperando su
inversión inicial de la compra y un poco más antes de que la oferta del
comprador expire

ANTECEDENTES DEL PROBLEMA

En la zona de Huatulco se ha notado que el crecimiento del turismo no a sido el

que se esperaba debido a que el la mayor parte del turismo que va a esa zona
pertenece a la clase media lo que involucra que el traslado hacia la zona sea
terrestre, debido a la lejanía del lugar y las condiciones de la carretera muchas
personas creen que la zona es in tanto inaccesible por ello no van, sin embargo
el otro por ciento del ramo turístico que pertenece a la clase alta y pueden
pagar un pasaje de avión para llegar a su destino están contento y dispuestos a
regresar
El profesionista con conocimientos en finanzas Andrés es contratado por el
grupo DETURSA para determinar si el proyecto de inversión que la empresa
desea realizar es factible o no, se requiere saber si la tasa de recuperación
será mayor a la tasa de gastos fijos, si el crecimiento del mercado turístico

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incrementara o no en el área, locación para el hotel, si conviene vender el

terreo, etc.

Debido a que la decisión de los accionistas se encuentra dividida entre invertir

y vender el terreno, él debe de presentar una propuesta sobre el panorama a
futuro de esta inversión para que los inversionistas puedan tomar su decisión,
con un tiempo límite de 3 semanas.

III. PREGUNTAS DETONANTES

1. ¿A qué riesgos se enfrenta Andrés?

Información: Dentro de los riesgos que el Sr. Andrés debe afrontar son las
decisiones de la administración financiera la cual pueden ser de tres tipos:

a) De inversión: la primera y más importante de los tres tipos de

decisiones, ya que determina valores de activos que pueden influir en un
futuro en las inversiones que se realizaran además de que con el tiempo
se van desechando “activos” que dejan de ser viables en términos
económicos.

b) De financiamiento: en la cual debemos pensar en qué tipo de

financiamiento debemos tomar y ver que formulara nos ayudara al
equilibrio, ya que debemos responder ante los accionistas pero también
ante la responsabilidad que toma la empresa con sus préstamos más
importante aún los de largo plazo.

c) De administración de Activos. Es otro punto a considerar tanto en la

depreciación de los activos fijos (maquinaria, edificio, equipamiento),
mientras estos sean administrados eficientemente podrán dar buenos
resultados y ayudar a los administradores que deban recurrir a estos en
su momento.

Al considerar estos 3 puntos relevantes en esta toma de decisión, podremos

observar la unión de estos temas, ya que acertada decisión tomara en cuenta
el balance general pensado directamente en la inversión realizada los números
que se entregan y los que se desean obtener, tomando en cuenta el préstamo
a largo plazo, y considerando la depresión y modificación de las cuentas en el
futuro.

Argumentación: Con base a lo que indica Van Home, J.C., & Wachowicz, J.
M.1 en Fundamentos de administración financiera. se tiene que considerar que
con relación a la deuda que se tomaría con uno de los bancos podrán pagarla
de manera eficiente, ya que la zona turística donde desean establecer genera
ingresos suficientes y en crecimiento constante para una sociedad

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Van Home, J.C., & Wachowicz, J. M. (2002). Fundamentos de administración financiera.
Pearson Educación.

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economícenle alta, además de que ocuparan servicios de empresa externa

para su personal no deberán realizar reparto de utilidad lo que ayudara a
realizar el pago de la deuda de largo plazo, y la maquinaria en depreciación, en
10 años terminara su vida útil con la probabilidad de que el proyecto genere los
ingresos adecuados podrán renovarse sin problema y ante la venta de ellos
producirán una ayuda más a los pagos de deudas de largo plazo.

Conclusión: Según Román, 20122 / VAN HORNE C., 2010. 3 El riesgo

representa para una empresa una probabilidad la cual impacte en la solvencia
de dicha empresa o que sus resultados no sean lo esperado si no son
evaluados previamente.

Andrés se enfrenta a varios riesgos que debe considerar y evaluar los cuales le
permitirán tener un mejor panorama y le ayudaran a tomar la mejor decisión, él
ya estuvo recabando información como los es el crecimiento que previsto la
organización mundial del turismo con respecto a México lo que la posicionaba
en el 8° lugar con una tasa de crecimiento anual del 3.6% para sus destinos de
playa. En el caso particular de Bahías de Huatulco es un panorama diferente
tenía un lento crecimiento no rebasa el 55% de ocupación hotelera. Esto era
debido a que no se contaba con fáciles accesos carretero para llegar al destino,
por lo que la mayor parte de sus turistas llegaba vía aérea estos eran de clase
alta y demandaba mejores servicios de hotelería. Se contaba con una promesa
por parte del gobierno de contar con una nueva carretera, pero está aún no se
había confirmado ni era un hecho. Se buscan alternativas para reforzar el
proyecto como lo eran alianzas estratégicas con operadores turísticos o la
contratación de operadores turísticos, pero estas aún no se concretaban.
Considerando esto y que le proyecto debe tener un rendimiento del 25%
Andrés debe analizar minuciosamente dichos riegos para tener la mejor
decisión como lo mencionaba en un inicio.

De acuerdo el análisis de Fonatur, las ocupaciones de los hoteles en Huatulco

no se ven que pueda representar un escenario nada favorable, ya que están
entre el 50% y el 55% de su capacidad en los últimos años.

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Román, C. L. (2012). Fundamentos de administración financiera. México: RED TERCER
MILENIO S.C.

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VAN HORNE C., J. W. (2010). Fundamentos de Administración Financiera 13a Ediccion.
México: PEARSON EDUCACIÓN.

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En un modo más visual para ver las ocupaciones de cada destino turístico en
México según la Fonatur y Despacho Castillo Miranda podemos ver que no hay
un incremento en la ocupación de los hoteles en los últimos anos, por lo cual
puede ser un riesgo que no pueda a ver demanda para un nuevo hotel en la
bahías de Huatulco. Por el otro lado, de lo que se pudiera mejorar es en la
construcción de una nueva carretera hacia las bahías de Huatulco aunque no
especifican fecha de construcción o algo claro para dicho evento, por lo que no
se puede saber si estará en desarrollo la carretera.

Por el otro lado, si el señor Andrés opta por la decisión por vender el terreno los
beneficios no serían muy favorables ya que nomás tendría una ganancia de
2, 000,000 de pesos, por lo que el riesgo para él y los inversionistas es nulo, de
lo contrario, estará esperanzado en la construcción de una nueva carretera
hacia la bahías de Huatulco.

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2. ¿De qué forma la administración financiera le ayudará a

evaluar la mejor alternativa a Andrés?

Información: La administración financiera tiene grandes claves que son

análisis y planeación financiera, las decisiones de inversión y las decisiones de
financiamiento. Estas claves son los pilares para cualquier administrador que
deba tomar una decisión como la que se presenta en este caso.

La tasa de rendimiento esperada es el promedio ponderado de todos los

resultados posibles, pero para esto, para obtenerla se necesita saber las
probabilidades de la construcción de la nueva carretera hacía las bahías de
Huatulco de un 40%, que va de la mano con un incremento en la ocupación a
75%. O por el otro lado, la probabilidad de poder crear nuevos vuelos
comerciales económicos directo hacia las bahías de Huatulco de un 80% que
tendrá como resultado incremento en ocupación al 65%.

De esta manera, si podemos conocer cuáles son todas las probabilidades, se

puede tomar una mejor toma de decisión de manera clara y concisa, esto con
el fin de poder conocer cuáles son los márgenes de riesgo que se presentan en
el panorama, en la que además con una inversión tan grande los inversionistas
exigirían una rentabilidad muy alta, ya que por consecuente el riesgo es
considerado alto.

Argumentación: El principal objetivo de las finanzas administrativas es

poder llegar a maximizar el valor del accionista y el bienestar social. Por lo que
el mismo autor Brigham, E. F. y Houston, J. F. (2010) da la explicación que
“entre más grande sea el riesgo más grande puede ser el rendimiento de la
inversión”.4

a) El primer análisis o planeación financiera:

Hace referencia a la transformación de información financiera a datos precisos

para supervisar la condición financiera de la empresa, de ver por ejemplo la
necesidad de incrementar la capacidad productiva y determinar el tipo de
financiamiento que se requerirá.

En el caso del Sr. Andrés, será la toma de decisión sobre que financiamiento
será el mejor para el proyecto debido a que tenemos la opción de dos fuentes
de préstamo de largo plazo con similares condiciones pero que nos llevaran a
detalles que hacen la diferencia en el largo plazo.

b) La segunda: decisiones de inversión:

Las cuales determinan tanto la mezcla como el tipo de activos del balance
general, la mezcla se refiere a la cantidad de pesos de activos circulantes y
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Brigham, E. F. y Houston, J. F. (2010). Fundamentos de administración financiera (10ª ed.)

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fijos, una vez establecida la mezcla, se intentara mantener los niveles óptimos
o más adecuados de cada tipo de activo para cumplir con los objetivos de la
empresa.

Tomando en cuenta esto podemos pensar en las decisiones que se tomaran en

cuenta en un futuro cuando la depreciación de algunos activos termine el
proceso de vida útil de ellos y deban ser transformados para una mejor
utilización, como también el reparto de utilidades que anteriormente ya
mencione en este informe será de gran ayuda para poder responder a la
inversión de los accionistas pero también a responder a la deuda de largo plazo
que se deberá tomar para este proyecto.

c) Tercero decisiones de financiamiento:

Esta decisión hace referencia a los pasivos y el capital del balance general, es
necesario establecer la composición más adecuada de financiamiento a corto y
a largo plazo más apropiada y luego determinar cuáles son las mejores fuentes
de financiamiento en un momento especifico.

Nuevamente debemos retomar la decisión de que oferta es más conveniente,

debido que ambos préstamos son con mismas condiciones pero en distinta
moneda, debemos considerar el siguiente cálculo:

BANCOMEXT 4.225 USD

4.225usd x 10 MN =42.250 MN
INVERLAT 42.250 MN

Conclusión: Debido a este cálculo básico en base a los datos entregados en

el caso, determinamos que es la “misma” cantidad la ofertada, pero cuando
tenemos en cuenta datos como la tasa de CETES de 13,7%, debemos pensar
que eso es un cobro bastante elevado, además de considerar la tasa LIBOR de
7,6% que es una tasa a considerar para el cambio de moneda o préstamos
bancarios tomando en cuenta el tipo de interés interbancario del mercado de
Londres, por lo cual ante tantas modificación a su precio del dólar y el tipo de
préstamo que requerimos, concluyo que el préstamo en peso nacional es más
estable y considerando que el proyecto funcionara en mayor porcentaje para
nacionales la deuda será tomada de mejor manera, además con grandes
aportes de turistas extranjeros que con el movimiento de dólar que ellos
generan el ingreso de activo fijo acrecentara y ayudara al pago de los pasivos
que este proyecto generara.

3. ¿Desarrollos Turísticos, S.A de C.V (DETURSA) deberá

vender el terreno a los inversionistas extranjeros o apostar
al éxito del proyecto hotelero?

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Información: La información que obtuvo Andrés para evaluar dicho proyecto si

la consideramos hay muchos riegos e incertidumbre lo cuales no permitirán
obtener 25% de rendimiento deseado parte importante de ello es que el
crecimiento en esa área comparado con los distintos destinos de playa en
México es muy lento no se ha recibido apoyo por parte del gobierno para crear
fáciles acceso carretero lo que implica que solo turistas de clase alta tengan
acceso a dichos destino y estos se han vuelto más exigentes otra parte
importante el financiamiento que se tendría que conseguir para poder
desarrollar este complejo hotelero y si la situación del país no le permite tener
el crecimiento deseado le provocaría perdidas, la información es completa pero
hay muchos aspectos que se debe considerar de riegos y muy pocos puntos
positivos. Por lo que yo optaría por vender el terreno e invertir en otro proyecto
menos riesgoso que me permita tener una ganancia sin tanto riesgo.

Argumentación: Llevando a cabo el estudio de todo lo anteriormente en este

informe se puede tomar en cuenta lo siguiente:

a) No se debe tomar la oferta debido a que con el préstamo de largo plazo se

podrá financiar el proyecto de mantera sustentable, más la inversión de los
accionistas.

b) El correcto uso de los activos más la inversión de capital humano de los

inversionistas con empresa externa y la creciente demanda de servicios
hoteleros en la zona se podrán hacer pago de la deuda de largo plazo sin
mayor dificultad, respondiendo a las necesidades de inversores y la misma
empresa ante sus responsabilidades de pago.

c) Parte del equipamiento en depreciación, estará cumpliendo su vida útil en 8

años aproximadamente, es parte importante a considerar para la renovación
de equipos la utilización del margen de ganancia que podrá generar en su
venta y nuevamente gracias al crecimiento de la demanda de esta zona y
los servicios ofrecidos tiene una gran probabilidad de hacer grandes
retornos de la inversión realizada, generando una gran rentabilidad
terminando los procesos de pagos de largo plazo que se deberán incluir.

En este caso no sabemos con exactitud el riesgo de construir el hotel en

Huatulco. Como así explica el autor Block, S. B. y Hirt, G. A. (2013) que “La
decisión del margen de seguridad adecuado estará regida por las
consideraciones de riesgo y rentabilidad, así como por la actitud de la
administración hacia el riesgo”.5

Lo que se esperaría es invertir por etapas la cantidad que se desea invertir,

dividiendo el hotel en copropiedades de tres edificios e ir construyendo uno por
uno analizando el comportamiento de las ocupaciones y la creación de nuevas
rutas de acceso hacia la zona, ya sea vuelos o construcción de nuevas
carreteras que ayuden a incrementar el turismo.

5
Block, S. B. y Hirt, G. A. (2013). Fundamentos de administración financiera (14ª ed.). México:
McGraw Hill.

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Conclusión: El Sr. Andrés puede dar la información en detalle, de que la mejor

decisión para este caso es no vender, avanzar con el proyecto, tomando el
apoyo de inversores y del crédito a largo plazo, en pesos mexicanos, que el
crecimiento paulatino de la demanda hotelera crecerá y mostrara números
positivos , gracias a que es una sociedad económicamente “pudiente”, que
además tiene un porcentaje creciente de turista extranjero, generando
movimiento de moneda extranjera y generando mejores ingresos ante el
cambio de moneda. Y en un futuro ante la depreciación de activos también
debemos considerar la renovación de estos la modificación y también el pago
de pasivos de corto y largo plazo, generando grandes ganancia y una
excelente rentabilidad para futuro, manteniendo una buena administración de
los activos que se entregaran al realizar el proyecto.

IV. PROPUESTA DE SOLUCIÓN

Se debe tomar en cuenta el valor del dinero en el tiempo así como crear un
presupuesto de capital para con esto empezar a trabajar, posteriormente hacer
un análisis en la economía hotelera en los últimos años para ver qué resultados
se puede tener posteriormente a esto se debe cuidar muy bien los recursos
financieros para tener lo necesario para sostener el proyecto aún ya terminado
el hotel y darle en empuje que se requiere para logara el éxito, sumado a esto
se debe motivar al crecimiento del proyecto para que inicie a dar los frutos que
se esperan a mediano y largo plazo.

Analizando a simple vista la bahías de Huatulco tiene mucho crecimiento y

desarrollo en la que se puede ver una gran proyección a futuro por lo que el Sr.
Andrés puede dar la información en detalle de que la mejor decisión para este
caso es no venderlo, por lo que más adecuado es avanzar con el proyecto
tomando el apoyo de los inversionistas y del crédito a largo plazo, que el
crecimiento paulatino de la demanda hotelera crecerá y reflejara ganancias
debido que económicamente el lugar se encuentra muy favorable, además de
que tiene un porcentaje creciente de turista extranjero, así de este modo
generando movimiento de moneda extranjera y generando mejores ingresos
ante el cambio de moneda. Y en un futuro ante la depreciación de activos
también debemos considerar la renovación de estos la modificación y también
el pago de pasivos de corto y largo plazo, generando grandes ganancias y una
excelente rentabilidad para futuro, manteniendo una buena administración de
los activos que se entregaran al realizar el proyecto.

De esta manera como el autor Block, S. B. y Hirt, G. A. (2013) explica que

“detrás de una sensata administración del capital de trabajo están dos
decisiones fundamentales para la empresa”. Éstas son la determinación de: el
nivel óptimo de inversión en activos corrientes, y la mezcla apropiada de
financiamiento a corto y largo plazos usado para apoyar esta inversión en

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activos corrientes. A la vez, estas decisiones están influidas por el intercambio

que debe hacerse entre la rentabilidad y el riesgo”. 6

6
Block, S. B. y Hirt, G. A. (2013). Fundamentos de administración financiera (14ª ed.). México:
McGraw Hill.

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