Coleccion: Gaceta Civil - Tomo 16 - Numero 10 - Mes-Ano: 10_2014

Compraventa celebrada con quien no es titular registral no

constituye justo título para poseer

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SUMILLA

Se establece la calidad de ocupante precario cuando se corroboran los presupuestos

fácticos y legales a que se contrae el artículo 911 del Código Civil. Por lo tanto, no
constituye justo título para la posesión del demandando cuando el acto jurídico de
compraventa lo ha celebrado con un tercero que no tiene la condición de titular
propietario, según se verificará de las partidas registrales del registro de propiedad
inmueble.

JURISPRUDENCIA

CAS. Nº 2547-2013-LIMA

Desalojo por ocupación precaria

No constituye justo título, el acto jurídico de compraventa celebrado con terceros que
no tienen la condición de propietarios según las fichas registrales del Registro de
Propiedad Inmueble de Lima.

Lima, trece de marzo de dos mil catorce

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA

REPÚBLICA; vista la causa número dos mil quinientos cuarenta y siete - dos mil trece,
en Audiencia Pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la
siguiente sentencia:

I. ASUNTO: En este proceso de desalojo por ocupación precaria, es objeto de examen

el recuso de casación que mediante escrito de folios ciento cincuenta y ocho, interpone
la demandada Doris Gabriela Barraza Chancahuaña contra la sentencia de vista
contenida en la resolución número quince, que obra a folios ciento treinta y cinco, del
veintidós de mayo de dos mil trece, en el extremo que revoca la sentencia de primera
instancia de folios ochenta y nueve, del catorce de mayo de dos mil doce, que declara
improcedente la demanda; y reformándola, la declara fundada.

II. ANTECEDENTES: Demanda. En fecha treinta de mayo de dos mil once, mediante
escrito de folios veintitrés, Real Frío Empresa Individual de Responsabilidad Limitada -
Real Frío E.I.R.L. interpone demanda de desalojo por ocupación precaria contra Doris
Gabriela Barraza Chancahuaña, solicitando que la demandada desocupe y restituya el
inmueble de su propiedad ubicado en la avenida Coronel José Leal número seiscientos
cuarenta y seis, manzana diecinueve F, lote doce - A, urbanización Fundo Lobatón,
distrito de Lince, provincia y departamento de Lima. Alega que adquirió el indicado
inmueble de su anterior propietaria Roxana Carla Samaniego Vera, mediante escritura
pública de fecha seis de setiembre de dos mil diez; predio inscrito en la Partida
Registral número 40707689 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. Agrega que,
con la demandada suscribieron un acuerdo conciliatorio ante la Gobernación Distrital
de Lince el once de noviembre de dos mil diez, en el cual se consigna que las partes
intervinientes reconocen la propiedad del inmueble a favor de la accionante, así como
también que la demandada se comprometía a desocupar el inmueble como plazo
máximo el treinta de noviembre de dos mil diez, y en contraprestación, la propietaria, le
haría entrega de la suma de mil nuevos soles para los gastos de mudanza, hecho que
no se cumplió por renuencia de la demandada; siendo que hasta la fecha no ha
cumplido con desocupar el inmueble.

Contestación. Según escrito de folios cincuenta y cuatro, su fecha veinticinco de

agosto de dos mil once, Doris Gabriela Barraza Chancahuaña, contesta la demanda y
la contradice en todos sus extremos. Para ello, afirma que el dieciocho de diciembre de
dos mil seis, mediante minuta de compraventa de folios cuarenta y seis, adquirió el
inmueble materia de litis de su anterior propietario Juan Antonio Samaniego Espinoza;
por tanto, habita en dicho domicilio en su condición de propietaria. Agrega, que dicha
minuta constituye justo título al no haberse declarado la nulidad o ineficacia de la
misma; y que respecto al supuesto acuerdo conciliatorio de fecha once de noviembre
de dos mil diez, solicitó la nulidad de dicho acuerdo el treinta de noviembre del mismo
año, por cuanto fue engañada por ser semianalfabeta, obligándola a firmar.

Punto controvertido. En fecha dieciséis de noviembre de dos mil once, por resolución
número siete de folios setenta y tres, se declaró saneado el proceso y se fijó el
siguiente punto controvertido: Determinar si procede declarar el desalojo por ocupación
precaria por parte de la demandada Doris Gabriela Barraza Chancahuaña, a fin de que
cumpla con desocupar y restituir a la demandante Real Frío Empresa Individual de
Responsabilidad Limitada - Real Frío E.I.R.L, el inmueble de su propiedad ubicado en
avenida Coronel José Leal número seiscientos cuarenta y seis, manzana diecinueve F,
lote doce - A, urbanización Fundo Lobatón, distrito de Lince, provincia y departamento
de Lima, inscrito en la Partida Electrónica número 40707689 del Registro de Propiedad
Inmueble de Lima; más el pago de costas y costos del proceso.

Sentencia de primera instancia. El Quinto Juzgado Civil de la Corte Superior de

Justicia de Lima, el catorce de mayo de dos mil doce (folios ochenta y nueve), declara
improcedente la demanda de desalojo por ocupación precaria interpuesta por Real Frío
Empresa Individual de Responsabilidad Limitada; considerando que si bien la
demandante acreditó su propiedad con la partida registral que obra a folios nueve; sin
embargo, no se da el presupuesto de ausencia absoluta de cualquier circunstancia que
permita el uso y disfrute del inmueble sublitis, toda vez que el ejercicio de tal derecho a
favor de la demandada Doris Gabriela Barraza Chancahuaña, se sustenta en la minuta
de compraventa de folios cuarenta y seis, sin que sea exigible la característica de
fecha cierta; señalando finalmente que en el proceso sumarísimo no puede aplicarse
un mejor derecho de propiedad.

Apelación de sentencia. En fecha treinta de mayo de dos mil doce, mediante escrito
obrante a folios ciento dos, la empresa demandante interpone recurso de apelación
contra la sentencia y denuncia como agravios que no existe documento que acredite la
posesión de la demandada; que el juez le otorgó veracidad a un documento que es
nulo, donde intervino como vendedor quien no fue propietario.

Sentencia de segunda instancia. La Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de

Justicia de Lima, el veintidós de mayo de dos mil trece, emite la sentencia de vista que
corre a folios ciento treinta y cinco, que revoca la sentencia de primera instancia, en el
extremo que declara improcedente la demanda; y reformándola, declara fundada la
demanda de desalojo por ocupación precaria y ordena a la demandada desocupe el
inmueble materia de litis; pues, considera que si bien la demandada presenta minuta
de compraventa por la cual adquirió el bien submateria; empero, en dicho documento
figura como vendedor Juan Antonio Samaniego Espinoza, persona distinta al
propietario consignado en los datos de la ficha registral; por lo que la demandada no
presentó título que acredite su permanencia en el predio ubicado en avenida Coronel
José Leal número seiscientos cuarenta y seis, manzana diecinueve F, lote doce - A,
urbanización Fundo Lobatón, distrito de Lince, provincia y departamento de Lima.

III. RECURSO DE CASACIÓN

En fecha diecisiete de junio de dos mil trece, mediante escrito de folios ciento
cincuenta y ocho, la demandada Doris Gabriela Barraza Chancahuaña, interpone
recurso de casación contra la sentencia de vista, en el extremo que revoca la
sentencia apelada, que declara improcedente la demanda; y reformándola, declara
fundada la demanda incoada. Esta Suprema Sala, por resolución de fecha catorce de
agosto de dos mil trece, obrante a folios veintiuno del cuaderno de casación, declara
procedente el recurso de casación por:

a) Infracción normativa del artículo 139, inciso 3, de la Constitución Política

del Perú. Alega que el acto jurídico –minuta de compraventa del bien inmueble sublitis
(folios cuarenta y seis)– solo puede ser declarado nulo o ineficaz mediante proceso
judicial independiente y ajeno a este proceso de desalojo, por lo que la sentencia
impugnada en su considerando octavo concluye erróneamente que la recurrente no
presentó título que acredite su permanencia en el inmueble, afirmación temeraria, toda
vez que ninguna autoridad judicial ha declarado la nulidad o ineficacia de la
mencionada minuta de compraventa, tampoco se ha declarado su falsedad por
autoridad penal competente, y el presente proceso de desalojo no es la instancia ni la
vía procedimental pertinente en la que se discutirá las cuestiones de fondo respecto a
la minuta de compraventa aludida, cual es el objeto, si tiene fecha cierta, si fue firmada
por ciudadanos hábiles para contratar, o cual fue el monto de transferencia entre las
partes involucradas en el acto jurídico, incluso ambas instancias declararon
improcedente la tacha contra la referida minuta de compraventa; lo cual también
vulnera lo dispuesto por los artículos I del Título Preliminar, 242 y 243 del Código
Procesal Civil.

b) Infracción normativa del artículo 911 del Código Civil. Indica que existe una
interpretación sesgada de la norma denunciada, pues contraviene la jurisprudencia
sobre la materia, porque ha demostrado con prueba instrumental que posee, hace uso
y disfrute del bien inmueble materia sublitis en condición de propietaria desde hace
más de veinte años; hecho incontrovertible y argumento legal que el juez de primera
instancia sí reconoció y que la sala pretende desconocer.

IV. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE

En este caso, la cuestión jurídica objeto de control en sede casatoria consiste en
determinar si la resolución de vista ha transgredido o no las normas contenidas en los
artículos 139, inciso 3, de la Constitución Política del Perú, vinculado al artículo I del
Título Preliminar del Código Procesal Civil, y el artículo 911 del Código Civil; en tanto,
estas normas se han denunciado en el recurso de casación como infringidas en la
sentencia de vista.

V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA:

Primero.- Según lo establecido en el artículo 384 del Código Procesal Civil modificado
por el artículo 1 de la Ley número 29364, el recurso de casación tiene por fines
esenciales la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto y la
uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia (finalidad
nomofiláctica y uniformizadora, respectivamente), que se ha precisado en la Casación
número 4197-2007-La Libertad1 y Casación número 615- 2008-Arequipa2; por tanto,
este Tribunal Supremo, sin constituirse en una tercera instancia procesal, debe cumplir
su deber de pronunciarse acerca de los fundamentos del recurso, por las causales
declaradas procedentes.

Segundo.- Al respecto, a efectos de analizar cada infracción normativa denunciada, se

empezará por las normas procesales y luego las materiales. En cuanto a la supuesta
transgresión del artículo 139, inciso 3, de la Constitución Política del Perú, referida a la
observancia del debido proceso y la tutela jurisdiccional efectiva; en concordancia con
lo establecido por el artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil, que
describe el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva; a manera de introducción, es del
caso señalar que el debido proceso, es un derecho humano, inherente a cualquier
sujeto de derecho que se involucre en un conflicto sujeto a una resolución por parte de
un tercero imparcial, es decir, que:

“(...) el objeto de este derecho es otorgar a las partes involucradas en el conflicto,

garantías mínimas para ejercitar sus derechos en el proceso, siempre en situación de
igualdad y desterrando cualquier forma de indefensión y por ende, la afectación de
cualquier derecho de las partes, de tal manera que las resultas del conflicto se
encuentren dentro de los parámetros de una resolución justa, con criterio de
proporcionalidad y razonabilidad”3; en tanto, el Tribunal Constitucional precisó que:

“(...) el debido proceso está concebido como el cumplimiento de todas las garantías,
requisitos y normas de orden público que deben observarse en las instancias
procesales de todos los procedimientos, incluidos los administrativos, a fin de que las
personas estén en condiciones de defender adecuadamente sus derechos ante
cualquier acto del Estado que pueda afectarlos”4; en el proceso civil las garantías más
resaltantes son: el derecho al juez natural o a la jurisdicción predeterminada5, el
derecho a la pluralidad de instancia, a los medios de prueba, y a un proceso sin
dilaciones6, el cumplimiento de las reglas para las notificaciones7; asimismo, la tutela
jurisdiccional es un derecho constitucional, derecho fundamental, derecho humano,
que en un proceso le corresponde al que pretende y al pretendido, se hace efectivo el
otorgamiento de la tutela jurisdiccional cuando el Estado resuelve un conflicto de
intereses a través del proceso, concediendo garantías mínimas a las partes; que al
respecto este Tribunal Supremo en la Casación número 1635-2008-Lima, ha precisado
que: “(...) El debido proceso y la tutela jurisdiccional efectiva constituyen derechos
fundamentales de la persona, reconocidos en el inciso tercero del artículo ciento treinta
y nueve de la Constitución Política (...), por cuanto el derecho a la tutela jurisdiccional
efectiva tiene un contenido complejo y omnicomprensivo que está integrado por el
derecho de acceso a la jurisdicción y al proceso, el derecho al debido proceso y a la
efectividad de las decisiones judiciales”8.

Tercero.- En ese sentido, del contenido de la resolución cuestionada, no se aprecia

vulneración del citado precepto constitucional, en tanto de un lado, el pronunciamiento
judicial de la Sala Superior fue expedido conforme a lo regulado en el proceso civil, en
sede de apelaciones, como consecuencia de la impugnación que propuso la
demandante Real Frío Empresa Individual de Responsabilidad Limitada contra la
resolución de primer grado que le resultó desfavorable, donde ejerció su derecho a
impugnar las resoluciones judiciales; ámbito que no comprende que lo decidido sea
conforme a los intereses o expectativas materiales de aquella, o de la demandada,
sino que el pronunciamiento judicial se realizó siguiendo el procedimiento legal
establecido.

Cuarto.- Respecto a la denuncia sobre infracción normativa del artículo 911 del Código
Civil, se debe tener en cuenta que el aludido artículo dispone: “La posesión precaria es
la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”; siendo así, la
demandada Doris Gabriela Barraza Chanhuaña señala que sí posee título y que ocupa
el bien inmueble ubicado en avenida Coronel José Leal número seiscientos cuarenta y
seis, manzana diecinueve F, lote doce - A, urbanización Fundo Lobatón, distrito de
Lince, provincia y departamento de Lima, en condición de propietaria; toda vez que
adquirió dicha propiedad mediante minuta de compraventa de folios cuarenta y seis,
suscrita el dieciocho de diciembre de dos mil seis, por su vendedor Juan Antonio
Samaniego Espinoza; mientras que por su lado, la parte demandante Real Frío
Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, señala haber adquirido el dominio
del inmueble, en virtud a la compraventa otorgada a su favor, por su anterior
propietaria Roxana Carla Samaniego Vera, adjuntando para ello, a folios ocho, la copia
literal de la Partida número 40707689 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, y
en mérito a dichas absoluciones la Sala Superior resolvió que:

“(...) ambas partes aducen tener titularidad sobre el bien sublitis, ambos como
propietarios; sin embargo, se aprecia del documento presentado por la demandada,
que esta adquirió el bien sublitis mediante documento privado donde el señor Juan
Antonio Samaniego Espinoza aparece como el vendedor del bien y estos datos del
documento contrastados con las fichas registrales, desvirtúan lo alegado por la
demandada ya que el supuesto propietario - vendedor, no aparece en las anteriores
transferencias del bien (...)”9.

Aunado a ello, se tiene que a folios dieciocho obra el Acta de Conciliación suscrita ante
la Gobernación Distrital de Lince, que se señala: “Las partes reconocen la propiedad
en el inmueble sito en Avenida José Leal Nº 646, Lince de parte del señor FERNANDO
HERNÁNDEZ PALACIOS (...)”; siendo las partes intervinientes las mismas que se
presentan en este proceso, toda vez que según se advierte de la Partida Registral
número 11567550 del Registro de Personas Jurídicas de Sunarp, de folios trece, el
señor Fernando Hernández Palacios resulta ser el Titular Gerente de la demandante
Real Frío Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, por lo que en dicha
oportunidad la demandada tuvo pleno conocimiento que la propietaria del bien materia
de litis era la demandante, comprometiéndose incluso que con fecha treinta de
noviembre de dos mil diez, desocuparía el referido predio, y si bien señala haber
solicitado la nulidad de dicho acto jurídico, también lo es que en autos no ha
demostrado con documento alguno que este haya sido declarado nulo.
Quinto.- En consecuencia, la Sala Superior, al declarar improcedente la demanda,
pues advierte que: “(...) la demandada no ha presentado título que acredite su
permanencia en el inmueble citado, teniendo por tanto la condición de poseedora
precaria (...)”10, no ha hecho más que adecuar su decisión conforme a lo analizado y
merituado al interior del proceso, al haberse establecido los presupuestos fácticos y
legales a que se contrae el artículo 911 del Código Civil, esto es, se ha determinado la
calidad de ocupante precario de la demandada. Siendo así, no se ha configurado
infracción a la norma invocada por la casante.

VI. DECISIÓN

Por estos fundamentos: Declararon 1. INFUNDADO el recurso de casación interpuesto

por Doris Gabriela Barraza Chancahuaña que obra a folios ciento cincuenta y ocho; en
consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista de folios ciento treinta y cinco, del
veintidós de mayo de dos mil trece, expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima. 2. DISPUSIERON la publicación de la presente
resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por
Real Frío Empresa Individual de Responsabilidad Limitada con Doris Gabriela Barraza
Chancahuaña, sobre desalojo por ocupación precaria; y los devolvieron. Interviene
como ponente la Jueza Suprema señora Tello Gilardi.

SS. ALMENARA BRYSON, TELLO GILARDI, ESTRELLA CAMA, RODRÍGUEZ

CHÁVEZ, CALDERÓN PUERTAS

___________________________

1 Diario oficial El Peruano: Sentencias en Casación, Lunes 31 de marzo de 2008,

pp. 21689 a 21690.

2 Diario oficial El Peruano: Sentencias en Casación, Lunes 31 de marzo de 2008,

pp. 23300 a 23301.

3 Tesis y Monografías 11, Tutela Jurisdiccional diferenciada, Martín Hurtado

Reyes, Palestra, p. 68.

4 Sentencia del Tribunal Constitucional del 15 de agosto de 2002, Expediente Nº

0858-2001-AA/TC.

5 Sentencia del Tribunal Constitucional del 6 de enero de 2013, Expediente Nº

0290-2002-HC/TC.

6 Sentencia del Tribunal Constitucional del 15 de agosto de 2002, Expediente Nº

0858-2001-AA/TC.

7 Sentencia del Tribunal Constitucional recaída en el Expediente Nº 1003-1998-

AA/ TC; Sentencia del Tribunal Constitucional recaída en el Expediente Nº 0649-2002-
AA/TC.
 8 Sumilla citada en Alberto Hinostroza Mínguez. Guía Actualizada de Casaciones
Derecho Civil - Derecho Procesal Civil, periodo 2006 - 2008. p. 314.

9 Sentencia de Vista: 22 de mayo de 2013, sétimo considerando.

10 Sentencia de Vista: 22 de mayo de 2013, octavo considerando.

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